Nama : Syeihun Badjeber

Stambuk : D 101 16 154

Kelas :C

CONTOH KASUS SEWA MENYEWA

A menyewa kamar (kos) di rumah milik B dengan pembayaran bulanan. A telah membayar
untuk jangka waktu 6 bulan. Kemudian, di bulan ketiga, ternyata B telah menjual rumah kos-
kosan nya tersebut kepada si C. C sebagai pemilik baru, meminta A untuk keluar dari kamar
yang disewanya tersebut dengan alasan bahwa dia pemilik baru. A keberatan karena telah
membayar sewa kamar tersebut untuk jangka waktu 6 bulan, sehingga masih tersisa 3 bulan
masa sewanya. Namun C tidak mengindahkan hal tersebut dengan alasan, perjanjian sewa-
menyewa tersebut dibuat oleh A dengan B.
Apakah C sebagai pemilik baru dari rumah kos tersebut karena membeli rumah tersebut dari
B boleh menyuruh A untuk keluar dari rumah tersebut walaupun masa sewa A belum selesai?

Jawaban:
Ada dua macam perjanjian yang ada didalam kasus tersebut, yaitu perjanjian sewa-
menyewa kamar kos antara A dan B, dan perjanjian jual-beli antara rumah kos antara B dan
C. Didalam perjanjian antara A dan B, A telah membayar uang sewa kamar untuk jangka
waktu 6 bulan. Sedangkan didalam perjanjian antara B dan C, C telah membeli rumah kos
tersebut dimana mengakibatkan pengalihan hak milik rumah tersebut dari si B ke si C.
Perjanjian jual-beli tersebut dibuat ketika perjanjian sewa-menyewa antara B dan A masih
berjalan atau belum berakhir.
Perjanjian Sewa-Menyewa diatur didalam Bab VII Kitab Undang-undang Hukum
Perdata (KUHPer). Pasal- pasal yang berkaitan dengan kasus diatas adalah:
 Pasal 1457 KUHPer (tentang jual-beli) yang berbunyi:” jual-beli adalah suatu perjanjian,
dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”
Perjanjian antara Si B dan C merupakan perjanjian jual-beli sehingga memenuhi unsur-
unsuryang ada pada pasal 1457KUHPer ini.
 Pasal 1548 KUHPer (tentang sewa-menyewa) yang berbunyi: “ sewa-menyewa ialah suatu
perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada
 pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan
pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu dsanggupi
pembayarannya.”
Perjanjian antara si A dan B merupakan perjanjian sewa-menyewa sehingga memenuhi
unsur-unsur yang ada pada pasal ini.
 Pasal 1576 KUHPer menetapkan bahwa:” Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu
persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah putuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan
pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian yang demikian, si penyewa tidak
berhak menuntut suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada suatu
janji seperti tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa,
selama ganti rugi yang terutanng belum dilunasi.”
Dalam pasal ini menjelaskan bahwa, barang yang disewa, dalam kasus ini kamar kos, yang
merupakan satu kesatuan dari rumah yang dijual oleh Si B, maka perjanjian sewa yang dibuat
sebelumnya tidaklah dapat diputus apabila tidak diperjanjikan sebelumnya, sehingga apabila
antara A dan B tidak ada kesepakatan mengenai penjualan rumah yang akan dilakukan oleh
B, maka A tidak diwajibkan mengosongkan kamar kosnya apabila ganti kerugian belum
dilunasi. Ganti kerugian ini bisa diartikan sebagai jangka waktu sewa kamar tersebut atau
pula ganti rugi yang akan diberikan oleh B kepada A.
 Pasal 1365 KUHPer menetapkan bahwa:” Tiap perbuatan melanggar hukum yang
membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya
menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”.
Dalam kasus ini perbuatan C dapat dikategorikan perbuatan melawan hukum karena seperti
yang diatur dalam pasal 1576 KUHPer bahwa penyewa tidak diwajibkan mengosongkan
barang yang disewa selama ganti kerugian yang terutang belum dilunasi. Perbuatan yang
dilakukan C dengan memaksa A untuk mengosongkan kamar sewa tersebut menyebabkan A
mengalami kerugian baik secara materiil maupun immateriil. Materiil berupa uang sewa yang
telah dibayarnya dan immateriil berupa tempat tinggal untuknya tidak ada sehingga dia harus
mencari tempat tinggal baru.