PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
Perkembangan pembangunan Kota Semarang di segala bidang sampai saat ini terus
berlangsung demikian juga di bidang perdagangan jasa dan pemukiman. Kota Semarang
sebagai pusat pemerintahan Propinsi Jawa Tengah mempunyai berbagai potensi
pengembangan kegiatan perekonomian yang mendukung pertumbuhan Kota
Metropolitan yang berbasis Perdagangan dan Jasa. Sebagai salah satu pelaku usaha jasa
pemukiman PT. Graha Masindo Pratama, saat ini sedang melaksanakan perencanaan
pembangunan Kondotel & Apartement “THE PINNACLE”, yang diharapkan nantinya akan
memegang peranan penting dalam pendukung perekonomian, sehingga diperlukan
perhatian dari pihak pemerintah, dunia usaha dan masyarakat dalam menjaga
kesinambungan kegiatan usaha ini. Perkembangan terhadap tuntutan mutu dan fasilitas
untuk memenuhi berbagai kebutuhan bagi masyarakat sebagai konsumen memerlukan
penanganan secara lebih serius dari para pengelola. Dalam perkembangan selanjutnya
mengelola sebuah apartemen tidak sekedar dari sisi mutu produk jasa yang dihasilkan,
namun sudah menuntut adanya keseimbangan pelayanan lain yaitu keterpaduan dari
segenap unsur termasuk pengelolaan lingkungan hidup. Sehingga perlu adanya upaya
secara sadar dan terencana dalam mengelola sumber daya secara komprehensif untuk
Berdasarkan perencanaan teknis yang telah dilakukan, maka disain teknis yang akan
dituangkan dalam bangunan fisik dapat disajikan sebagai berikut :
- Luas tanah (tapak proyek) : 2.564 m2
- Koefisiensi dasar bangunan : 60.65 % efektif
- Jumlah lantai : 15 lantai + 1 Semi basement
- Luas Lantai bangunan : 22.253,2 m2
- Tinggi total gedung : 45 m
- Jumlah Apartement : 60 unit
- Jumlah Kondotel : 196 unit
- Parkir Mobil : 115 mobil
- Parkir Motor : 40 motor
Secara rinci penggunaan lahan dan penggunaan untuk tiap-tiap lantai dapat disajikan
dalam tabel berikut ini :
1. Study Kelayakan
Studi kelayakan dilakukan untuk memberikan kesimpulan ilmiah terkait dengan
rencana kegiatan Pembangunan Kondotel & Apartement “THE PINNACLE”
Semarang. Studi kelayakan dimaksud adalah studi kelayakan secara teknis,
terkait dengan lahan yang akan digunakan dan besaran bangunan yang akan
didirikan. Hal ini perlu dilakukan untuk menjamin keamanan gedung,
keselamatan warga di sekitar gedung dan stabilitas lahan yang akan digunakan.
Studi kelayakan ekonomis dilakukan untuk menyusun rencana aliran dana
investasi dan rencana pengembalian modal hingga keuntungan yang akan
didapatkan. Hal ini dilakukan untuk menyusun rencana kegiatan yang matang
dari sisi ekonomi (bisnis), termasuk dalam hal ini adalah potensi menarik
investor lain dalam kegiatan operasional nantinya.
2. Perencanaan Teknis
Perencanaan teknis dilakukan untuk menentukan bentuk, ukuran dan kapasitas
gedung yang dikehendaki sesuai dengan hasil studi kelayakan teknis dan
ekonomi tersebut di atas. Perencanaan dilakukan oleh konsultan perencana yang
telah ditunjuk oleh PT. Graha Masindo Pratama. Perencanaan dilakukan dengan
mempertimbangkan aspek-aspek teknis tanah dan bangunan, untuk menjamin
keamanan bangunan dan keselamatan warga di sekitar lokasi.
3. Pengurusan Perijinan
Legalitas suatu rencana kegiatan dilihat dari kelengkapan perijinan yang dimiliki.
Demikian juga dengan rencana kegiatan Pembangunan Kondotel & Apartement
“THE PINNACLE” Semarang oleh PT. Graha Masindo Pratama. Kelengkapan
perijinan telah mulai diajukan oleh pihak PT. Graha Masindo Pratama, untuk
memenuhi aspek yuridis tersebut. Beberapa perjinan yang saat ini telah terbit
antara lain:
- Keputusan Kepala Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BPPT) Kota Semarang
Nomor 556.2/24, tentang persetujuan pendirian Kondotel dan Apartemen
kepada PT. Graha Masindo Pratama seluas ± 2.564 m2, yang terletak di Jalan
Pandanaran No. 18 Kelurahan Pekunden Kecamatan Semarang Tengah Kota
Semarang.
- Surat Rekomendasi Ketinggian Bangunan Nomor 553.95/10.893 yang
diterbitkan oleh Kepala Dinas Perhubungan, Komunikasi dan Informatika
(Dishubkominfo) Kota Semarang tanggal 30 April 2013.
- Keterangan Rencana Kota Nomor 591/1749/DTKP/V/2013 yang diterbitkan
oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Perumahan Kota Semarang tanggal 30 Mei
2013.
3. Pematangan Lahan
Pematangan lahan dilakukan dengan cara pembersihan lahan dari tanaman, sisa
bangunan, perataan dan pemadatan tanah. Dalam kegiatan pematangan lahan ini
tidak ada kegiatan penggalian untuk bangunan semi basemen, karena elevasi
bangunan semibasemen berada diatas level elevasi Jalan Pandanaran.
Pematangan lahan dilakukan dengan menggunakan alat berat seperti :
bulldozer, excavator, dan roller. Waktu pelaksanaan pematangan lahan
direncanakan selama 1 bulan.
Keterangan:
untuk konstruksi diasumsikan :
Masa Konstruksi : 1 tahun = 360 hari
Kebutuhan air konstruksi per hari : 667.596 liter / 360 hari
= ± 1.854,43 liter/hari
Kebutuhan air konstruksi m3/hari : 1,85 m3/hari
Pelaksanaan pekerjaan pondasi dengan sistem hydraulic jacking pile ini akan
dapat mengurangi dampak getaran dan kebisingan dibandingkan dengan
penggunaan pancang model drop hammer, sehingga dapat meminimalkan
resiko kerusakan bangunan disekitarnya.
Pekerjaan pemancangan ini menggunakan tiang pancang mini pile persegi.
Tiang pancang yang dipergunakan memiliki ukuran 30 cm x 30 cm dengan
panjang total kedalaman pemancangan 24 meter. Bahan tiang pancang
minipile ini adalah beton pratekan K-500. Pada tiang pancang tersebut
dikelompokkan beberapa kumpulan tiang yang merupakan pile cap.
Pada pile cap ini jarak antar tiang pancang sekitar antara 65 cm dan 75 cm.
Pile cap ini memiliki karakteristik bahan beton bertukang. Mutu beton pada
pile cap ini menggunakan K-250 dengan tulangan ulir D 16, D19 dan D22
sesuai dengan kebutuhan perencanaan. Mutu baja tulangan 390 MPa.
4. Pekerjaan Plesteran
Pekerjaan plesteran dinding menggunakan campuran semen dan pasir
dengan perbandingan 1:5 serta ketebalannya kurang lebih 1,5 cm.
5. Pekerjaan Lantai
Untuk pekerjaan lantai menggunakan marmer, keramik, dan karpet yang
disesuaikan dengan fungsi ruangannya. Lantai marmer digunakan pada
ruang lobby di lantai dasar, pemasangannya dengan menggunakan
campuran semen dan pasir. Lantai keramik digunakan pada selasar dan
toilet. Sedangkan lantai karpet digunakan pada kamar kondotel dan
apartement dan ruangan lainnya, pemasangan lantai karpet ini
menggunakan lem dan dilakukan saat pekerjaan plesteran serta
pengecatan ruang telah selesai.
6. Pekerjaan Pengecatan
Pengecatan dilakukan setelah pekerjaan plesteran dinding selesai dengan
menggunakan roll cat dan kuas.
Tabel 1.6 Fasilitas penunjang gedung Kondotel & Apartement The Pinnacle
Jumlah
No Nama Peralatan
(unit)
Tata Udara
1 AC Splite 20
2 AC Window 175
3 Exhaust Fan 175
Elektrikal
1 Power System PLN 900 KVA 1
2 Transformer 2
3 MV Cubicle 2
4 Panel 12
5 Generator Set 850 KVA 1
Plumbing
1 Pompa Air 2
2 Ground Tank 1
3 Roof Tank 2
Fire Hydrant
1 Electric Pump 1
2 Fire Control 2
3 APAR 48
4 Hydrant Box 10
Telephone
1 Central PABX 2
2 Pesawat Telepon 175
Vertical Transport
1 Lift 9
2 Gondola 2
Sumber : PT. Grsaha Masindo Pratama, 2013
5. Demobilisasi Peralatan
Dengan selesainya pelaksanaan kegiatan konstruksi fisik, maka peralatan
pekerjaan yang sudah tidak digunakan lagi dalam aktivitas kegiatan akan
dikembalikan (demobilisasi) meskipun konstruksi fisik bangunan belum selesai
secara keseluruhan. Kegiatan ini tentunya akan berdampak terhadap ganguan
lalu-lintas.
Dari kebutuhan air baku tersebut direncanakan akan dipenuhi dari 2 (dua)
sumber utama, yaitu suplai air baku dari PDAM Kota Semarang dan sumber
air bawah tanah.
Restoran
3,5 m3/hr
D
STP R
Penghuni A
PDAM/ABT
134,4 M3/hr I
143,3 m3/hari
N
A
S
E
Karyawan
2,4. M3/hr
Penyiraman
3 m3/hr
Kebutuhan air untuk Kolam Renang adalah dihitung berdasarkan jumlah dan
volume kolam renang yang direncanakan yaitu :
Kolam Dewasa volumenya : 4,5 x 48 x 1,5 = 324 m3 dan
Kolam Anak-anak volumenya : 5 x 5 x 0,5 = 12,5 m3.
Jadi total kebutuhan air untuk Kolam Renang sebanyak : 336,5 m3.
Pemeliharaan dan perawatan Kolam Renang dengan dilakukan dengan cara
sirkulasi dan filterisasi efluent . Melalui cara ini berarti jumlah air yang
digunakan adalah tetap, yaitu sebanyak 336,5 m3.
air limbah ini nantinya akan melalui saluran warga dan baru masuk ke saluran
drainase kota.
Rencana instalasi pengolah limbah / sewage treatment plan (STP) Kondotel &
Apartement “THE PINNACLE” Semarang ini adalah dengan dengan kapasitas
150 m3 per hari.
h. Rambu dan petunjuk tentang keberadaan pintu dan tangga darurat, alat
pemadam serta tanda larangan untuk menempatkan barang di depan pintu
dan tangga darurat secara jelas.
i. Pelatihan karyawan / petugas keamanan untuk antisipasi kebakaran, sehingga
terdapat petugas yang professional dalam pengelolaan bahaya kebakaran.
Dalam tahap ini, kajian didasarkan pada brainstorming, pakar, pengalaman tenaga ahli
dan pemrakarsa, studi analogi serta masukan dari masyarakat.
Pertimbangan yang dijadikan sebagai dasar dalam penentuan dampak penting
hipotetik adalah deskripsi rencana kegiatan, rona lingkungan hidup awal di sekitar
rencana kegiatan Pembangunan Kondotel & Apartement “THE PINNACLE” Semarang
masukan dan saran dari masyarakat, serta masukan dan saran dari para pakar dan
Komisi Penilai Amdal. Skema Proses penentuan dampak penting hipotetik disajikan
pada Gambar 1.3.
Deskripsi
Rencana
Kegiatan
Dampak Dampak
Potensial Penting
Rona Hipotetik
Lingkungan
Hidup
Kegiatan Lain
di Sekitar
Saran,
Pendapat dan Identifikasi Evaluasi
Tanggapan Dampak Dampak
Masyarakat Potensial Potensial
Gambar 1.3.
Skema Proses Pelingkupan dalam Kerangka Acuan (KA)
Matriks identifikasi dampak potensial disajikan pada Tabel 1.9, Ringkasan Hasil
identifikasi dampak potensial disajikan pada Tabel 1.10, sedangkan diagram alir
dampak tahap prakonstruksi, konstruksi, dan operasi disajikan pada Gambar 1.4,
Gambar 1.5, dan Gambar 1.6.
Gambar 1.4.
Diagram Alir Dampak Tahap Prakonstruksi
Rekruitmen Pendapatan
Kesempatan
Tenaga Kerja
Kerja & Berusaha
Konstruksi Mata-
pencaharian
Kenyamanan
Pematangan
Udara & Bising
Lahan Kesehatan
Air larian
Persepsi
Masyarakat
Mobilisasi Lalu-Lintas
Peralatan & Kenyamanan
Material &
Demobilisasi Udara & Bising
Kesehatan
Peralatan
Air Larian
Konstruksi Fisik
/ Bangunan Timbulan Sampah Kesehatan
Kamtibmas
K3
Kenyamanan
Udara, Bising, &
Getaran
Kesehatan
Gambar 1.5.
Diagram Alir Dampak Tahap Konstruksi
Kesempatan
Kerja & Berusaha Matapencaha
Rekruitmen
rian dan
Tenaga Kerja
Mata- Pendapatan
Operasional
pencaharian
Kenyamanan&
Udara & Kesehatan
Kebisingan
Kualitas &
Kuantitas Air Biota air
Persepsi
Masyarakat
Operasional
K3, Sanitasi,
Kependudukan,
& Kamtibmas Kesehatan
Timbulan Kenyamanan
Sampah & Kesehatan
Gambar 1.6.
Diagram Alir Dampak Tahap Operasional
Pematangan Lahan
17. Gangguan Kesehatan
Konstruksi Bangunan
18. Gangguan K3 Konstruksi Bangunan
2.1.1.1.1.A.3. TAHAP OPERASIONAL
Operasional Kondotel & Apartement “THE
1. Penurunan Kualitas Udara
PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
2. Peningkatan Kebisingan
PINNACLE” Semarang
Gangguan Lalu-Lintas dan Operasional Kondotel & Apartement “THE
3.
Perparkiran PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
4. Timbulan Limbah Padat (Sampah)
PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
5. Penurunan Kualitas Air
PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
6. Penurunan Kuantitas Air
PINNACLE” Semarang
7. Kesempatan Kerja Rekruitmen Tenaga Kerja Operasi
8. Peluang Berusaha Rekruitmen Tenaga Kerja Operasi
9. Matapencaharian Rekruitmen Tenaga Kerja Operasi
10. Peningkatan Pendapatan Rekruitmen Tenaga Kerja Operasi
Operasional Kondotel & Apartement “THE
11. Penurunan Kenyamanan
PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
12. Gangguan Kamtibmas
PINNACLE” Semarang
13. Perubahan Persepsi Masyarakat Seluruh Kegiatan Tahap Operasi
Operasional Kondotel & Apartement “THE
14. Penurunan Sanitasi Lingkungan
PINNACLE” Semarang
Operasional Kondotel & Apartement “THE
15. Gangguan Kesehatan
PINNACLE” Semarang
Dampak Penting Hipotetik hasil proses evaluasi dampak potensial yang selanjutnya
dikaji dalam ANDAL ini, antara lain :
A. TAHAP PRAKONSTRUKSI
1. Persepsi Masyarakat
Persepsi masyarakat berhubungan dengan minat seseorang untuk membuat
pilihan-pilihan terhadap aktivitas yang menguntungkan dan bersifat tidak stabil,
apabila berpengaruh terhadap ekistensinya. Persepsi dapat bersifat positif
B. TAHAP KONSTRUKSI
1. Penurunan Kualitas Udara
Penurunan kualitas udara pada tahap konstruksi bersumber dari kegiatan
mobilisasi peralatan dan material, pematangan lahan, konstruksi bangunan, dan
demobilisasi peralatan. Kegiatan mobilisasi peralatan dan material, pematangan
lahan, konstruksi bangunan, demobilisasi peralatan akan menghasilkan emisi
udara akibat pembakaran bahan bakar dari peralatan yang digunakan dan debu
2. Peningkatan Kebisingan
Peningkatan kebisingan pada tahap konstruksi bersumber dari kegiatan
mobilisasi peralatan dan material, pematangan lahan, konstruksi bangunan, dan
demobilisasi peralatan. Kebisingan yang timbul bersumber dari suara peralatan
untuk konstruksi. Kebisingan yang timbul akan mengganggu masyarakat,
terutama masyarakat yang berada di sekitar lokasi proyek, mengingat jarak
permukiman dengan lokasi proyek relatif dekat. Kebisingan akan berdampak
lanjut terhadap kenyamanan, kesehatan dan persepsi masyarakat. Dengan
demikian, peningkatan kebisingan pada tahap konstruksi merupakan dampak
penting hipotetik (DPH) yang akan dikaji lebih lanjut di dalam Dokumen
ANDAL.
3. Peningkatan Getaran
Peningkatan getaran bersumber dari kegiatan konstruksi bangunan yaitu pada
kegiatan pembuatan pondasi. Namun karena pembuatan pondasi menggunakan
sistem Tiaang Pancang, maka tidak menimbulkan getaran yang signifikan,
sehingga diperkirakan tidak merusak bangunan yang berada di sekitarnya.
Dengan demikian, peningkatan getaran pada tahap konstruksi bukan merupakan
dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak akan dikaji lebih
lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak akan dikaji lebih
lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
8. Genangan Air
Genangan air bersumber dari kegiatan konstruksi bangunan. Peningkatan air
larian akibat pematangan lahan dan konstruksi bangunan, dan drainase yang
kurang memadai akan berdampak terhadap timbulnya genangan air. Dampak
genangan air di sekitar lokasi proyek relatif signifikan. Dengan demikian,
genangan air pada tahap konstruksi merupakan dampak penting hipotetik (DPH)
yang akan dikaji di dalam Dokumen ANDAL.
11. Kependudukan
Dampak kependudukan bersumber dari kegiatan konstruksi bangunan. Namun
karena penduduk yang bekerja pada kegiatan konstruksi tersebut sebagian besar
merupakan penduduk sekitar tapak proyek, maka masalah kependudukan bukan
merupakan dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak akan dikaji
lebih lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
timbulan limbah padat, genangan air, dan Buang Air Besar (BAB) para pekerja
proyek yang akan berdampak lanjut terhadap gangguan kesehatan. Dengan
demikian, maka penurunan sanitasi lingkungan merupakan dampak penting
hipotetik (DPH). Sedangkan gangguan kesehatan bersumber dari debu dan
kebisingan, timbulan limbah padat, genangan air, dan Buang Air Besar (BAB)
para pekerja proyek akibat kegiatan mobilisasi peralatan dan material,
pematangan lahan, konstruksi bangunan, dan demobilisasi peralatan. Dengan
demikian, penurunan sanitasi lingkungan dan gangguan kesehatan pada tahap
konstruksi merupakan dampak penting hipotetik (DPH) negatif yang akan
dikaji di dalam Dokumen ANDAL.
C. TAHAP OPERASIONAL
1. Penurunan Kualitas Udara
Penurunan kualitas udara pada tahap operasional bersumber dari kendaraan
penghuni dan karyawan serta Genset Kondotel & Apartement “THE PINNACLE”
Semarang. Kegiatan tersebut akan menghasilkan emisi udara akibat pembakaran
bahan bakar. Namun, dampaknya diperkirakan relatif kecil, mengingat Genset
hanya digunakan pada saat PLN mati, sedangkan emisi udara akibat kendaraan
karyawan dan pengunjung relatif kecil. Dengan demikian, penurunan kualitas
udara pada tahap operasional bukan merupakan dampak penting hipotetik
(Bukan DPH) negatif, sehingga tidak akan dikaji lebih lanjut di dalam
Dokumen ANDAL.
2. Peningkatan Kebisingan
Peningkatan kebisingan pada tahap operasional bersumber dari suara kendaraan
penghuni, pengunjung dan karyawan serta Genset Kondotel & Apartement “THE
PINNACLE” Semarang. Kebisingan dari Genset sudah ada dalam pengelolaan yang
telah direncanakan dan bising akibat kendaraan karyawan dan pengunjung
relatif kecil. Dengan demikian peningkatan kebisingan pada tahap operasional
bukan merupakan dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak akan
dikaji lebih lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
sudah ada dalam pengelolaan yang direncanakan berupa IPAL, maka penurunan
kualitas air akibat adanya limbah cair pada tahap operasi bukan merupakan
dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak akan dikaji lebih
lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
8. Penurunan Kenyamanan
Penurunan kenyamanan merupakan dampak lanjutan dari adanya penurunan
kualitas udara, kebisingan, dan gangguan lalu-lintas dan perparkiran. Penurunan
kualitas udara, peningkatan kebisingan, gangguan lalu-lintas merupakan dampak
yang sudah ada dalam perencanaan pengelolaan, namun dampak terhadap
kenyamanan meskipun bersumber dari merupakan dampak penting yang harus
dikelola (DPH), sehingga tetap akan dikaji lebih lanjut di dalam Dokumen
ANDAL.
9. Gangguan Kamtibmas
Gangguan kamtibmas yang cukup signifikan merupakan dampak yang bersumber
dari kegiatan operasional Kondotel & Apartement “THE PINNACLE” Semarang.
Namun demikian pihak pengelola telah merencanakan penampatan petugas
keamanan selama 24 jam yang terbagi dalam 3 shift, sehingga dampak gangguan
kamtibmas pada tahap operasi bukan merupakan dampak penting hipotetik
(Bukan DPH) yang akan dikaji lebih lanjut di dalam Dokumen ANDAL.
bersumber dari timbulan limbah padat (sampah) dan limbah cair. Sedangkan
gangguan kesehatan merupakan dampak lanjut dari penurunan sanitasi
lingkungan dan adanya emisi udara dari operasional genset. Timbulan sampah,
limbah cair , dan emisi udara dari genset pada tahap operasi merupakan dampak
yang sudah ada dalam perencanaan pengelolaan. Dengan demikian, penurunan
sanitasi lingkungan dan gangguan kesehatan pada tahap operasi bukan
merupakan dampak penting hipotetik (Bukan DPH), sehingga tidak yang akan
dikaji di dalam Dokumen ANDAL.
Matriks evaluasi dampak potensial secara lebih jelas disajikan pada Tabel 1.11.
sedangkan dampak penting hipotetik hasil evaluasi dampak potensial disajikan pada
Tabel 1.12.
Secara lebih jelas bagan alir proses penentuan dampak penting hipotetik disajikan pada
Gambar 1.7.
Gambar 1.7. Diagram Alir Proses Penentuan Dampak Penting Hipotetik (DPH)
1.3.2. Batas Waktu Kajian AMDAL Pembangunan Kondotel & Apartement “THE
PINNACLE” Semarang
Batas waktu kajian merupakan waktu kajian dimana dampak tersebut akan terjadi
akibat pelaksanaan rencana kegiatan dimulai dari tahap prakonstruksi dampai
dengan tahap operasional.
Kegiatan prakonstruksi dilakukan selama ± 8 (delapan) bulan (Maret 2013 s/d
Oktober 2013), sedangkan kegiatan konstruksi Pembangunan Kondotel &
Apartement “THE PINNACLE” Semarang direncanakan dilaksanakan dalam waktu 12
(Dua Belas) bulan dimulai dari Desember 2013 s/d Desember 2014, sedangkan pada
tahap operasional adalah selama operasional Kondotel & Apartement “THE
PINNACLE” Semarang berlangsung.
Secara rinci batas waktu kajian disajikan pada table dibawah ini.