Nama : Armelia Siahaan

NIM : 7153142004

Pada tahun 2008, rakyat AS memilih seorang warga keturunan kulit hitam, sebagai
presiden di negara adikuasa itu. Pada saat bersamaan, rakyat AS juga mengalami krisis ekonomi
terparah sejak Depresi Ekonomi 1930an. Krisis ekonomi ini berawal dari Suprime Mortgage.
Mortgage atau Hipotek berdasarkan pasal 1162 KUHP diartikan sebagai Hak atas kebendaan
dari benda – benda tak bergerak bertujuan untuk mengambil pelunasan dari suatu hutang atas
benda tersebut.
Pada 2001 – 2002, The Federal Reserve System atau sering disebut bank sentral AS,
mulai menurunkan tingkat suku bunga dikarenakan beberapa faktor, salah satunya : DOT-
COMBUBBLE, merupakan kejadian timbulnya perusahaan yg bergerak di bidang internet,
namun pada saat itu tidak semua masyarakat AS menggunakan internet dalam kegiatan sehari-
harinya seperti saat ini. Sehingga banyak perusahaan yg bergerak di bidang tersebut collapse
diantaranya InfoSpace, kozmo.com, startups.com, webvan. Selanjutnya, terjadinya tragedi
pengeboman WTC pada September 2001, kemudian tingkat bunga tables yg tinggi. Oleh karena
itu, bank sentral AS menurunkan tingkat suku bunganya hingga 1% pada 2003 untuk
menghidupkan kembali perekonomian AS. Setiap orang yg memenuhi syarat berhak mengajukan
dan mendapatkan kredit rumah, karena banyaknya permintaan rumah maka harga rumah pada
saat itu tinggi. Dalam menjalankan program penyedian rumah bagi warganya, pemerintah AS
bekerja sama dengan perusahaan penyedia dana untuk membangun perumahan, yaitu Fannie
Mae dan Freddie Mac.

Berikut ini proses pemberian kredit perumahan serta pendanaan pembangunan

perumahan yg melibatkan Fannie Mae, Freddie Mac, perbankan, serta investor.
1. Pengajuan pengambilan kredit rumah (mortgage loan) oleh peminjam kepada bank
pemberi kredit rumah melalui Mortgage Broker. Mortgage adalah pinjaman pada
masyarakat untuk membeli properti, dimana properti tersebut selanjutnya akan dijadikan
jaminan berdasarkan dari kriteria masyarakat. Masyarakat yg diberikan pinjaman ada 2
macam, yaitu prime mortgage dan subprime mortgage. Prime Mortgage adalah kredit yg
diberikan kepada masyarakat yg biasanya memiliki sejarah yg bagus, maksudnya disini
tidak ada sejarah bangkrut atau keterlambatan pembayaran pada kredit - kredit yg telah
diselesaikannya. Sedangkan Subprime Mortgage adalah kredit yg diberikan pada
masyarakat yg tidak memenuhi syarat tersebut, sehingga memungkinkan masyarakat
secara finansial tidak layak untuk mendapatkan kredit untuk membeli rumah menjadi
mampu membeli rumah. Subprime Mortgage sendiri memiliki resiko yg lebih besar
dibandingkan dengan Prime Mortgage.
2. Pengajuan peminjaman disetujui oleh bank, sehingga bank memiliki hipotek (surat
piutang) atas rumah tersebut.
3. Peminjam mebayar cicilan tersebut langsung kepada pihak bank pemberi kredit.

Namun karena bank membutuhkan dana cepat untuk menjalankan kegiatan perbankan,
bank menjual hipotek (surat piutang) kepada Fannie atau Freddie. Fannie dan Freddie sendiri
merupakan perusahaan pembiayaan perumahan, dimana Fannie didirikan pada tahun 1938 atas
permintaan presiden Franklyn sementara Freddie didirikan pada tahun 1970 guna memberikan
kompetisi dengan Fannie dengan tujuan agar Fannie tidak memonopoli pasar properti. Namun
karena Fannie atau Freddie tidak memiliki dana yg sesuai dengan permintaan bank, maka mereka
menjual kembali hipotek tadi kepada investor dalam bentuk sekuritas atau yg dinamakan
Mortgage-Backed Security (MBS). Kegiatan yg mereka lakukan tersebut dinamakan Sekuritisasi.
Sekuritisasi adalah penjualan asset piutang dari kreditor awal dimana dalam hal ini bank pemberi
kredit kepada pihak lain dalam hal ini investor, sehingga bank menerima dana segar dari
penjualan tersebut dan investor akan menerima bunga dari nvestasi tersebut. Dari proses
sekuritisasi tersebut Fannie atau Freddie dapat menggunakan hasil MBS tersebut untuk kegiatan
lainnya, tidak jarang untuk jaminan berhutang kembali. Karena MBS telah dibeli oleh investor
maka Fannie atau Freddie memperoleh dana yg kemudian akan diberikan kepada bank pemberi
kredit perumahan, karena bank telah menerima dana dari penjualan hipotek maka bank
menyerahkan cicilan kepada Fannie atau Freddie agar kedua perusahaan tersebut dapat
memberikan imbal balik bunga dari cicilan perumahan kepada investor karena telah berinvestasi
pada asset tersebut. Dari penjelasan diatas dapat dilihat peran Fannie atau Freddie dalam
menyediakan dana serta meningkatkan likuiditas pasar hipotek.
Pada tahun 2005, bank sentral AS menaikkan tingkat suku bunga hingga 5%, hal tersebut
menyebabkan Fannie atau Freddie juga menaikkan tingkat suku bunganya, naiknya suku bunga
tersebut berpengaruh terhadap pinjaman yg harus dibayarkan bank kepada Fannie atau Freddie
yg jumlahnya juga meningkat, karena bank tidak ingin menanggung resiko tersebut, maka
dilimpahkan kepada peminjam dengan menaikkan tingkat bunga cicilan kredit rumah. Oleh
karena itu, banyak peminjam tidak sanggup untuk meneruskan cicilan kredit rumahnya (gagal
bayar), sehingga merelakan rumahnya diambil oleh bank. Karena banyak peminjam yg gagal
bayar maka bank juga gagal mengembalikan kepada Fannie atau Freddie, yg mengakibatakn
bank menyerahkan asset – asset perumahan tersebut kepada Fannie atau Freddie. Hal itu
menyebabkan Fannie atau Freddie juga gagal membayarkan return kepada investor, dimana
investor berhak atas asset tersebut dari membeli sekuritas. Karena semua asset diserahkan
kepada investor, sehingga investor hanya memiliki asset – asset yg tidak likuid, dimana asset -
asset tadi tidak bisa dijual karena tidak ada peminat properti lagi dikarenakan harga rumah saat
itu sedang turun. Hal itu menyebabkan investor mengalami kebangkkrutan pada tahun 2008,
termasuk bank investasi terbesar dan tertua di AS yaitu Lehman Brothers. Karena seluruh
kegiatan investasi yg dilakukan oleh Lehman (70% nya dibidang properti karena berpikiran
bahwa asset perumahan akan selalu naik) pada 10 september 2008 Lehman mengumukan
kerugian sebesar $3,9M dan berencana menjual sebagian kepemilikikannya atas bisnis
manajemen investasi. Karena para investor bangkrut , maka hal ini berpengaruh kepada AIG
(American International Group) yg berperan sebagai perusahaan asuransi yg memberikan
perlindungan pihak ketiga atau Fearne Party Liability, dalam hal ini adalah investor yg
berinvestasi di industri properti. Dampak yg diterima AIG sangat besar, namun AIG
mendapatkan bantuan pemerintah (perlindungan kebangkrutan), karena pemerintah beranggapan
bahwa apabila AIG dibiarkan bangkrut efeknya akan langsung kepada masyarakat pemegang
polis, hal ini tentunya akan semakin berdampak terhadap perekonomian AS yg saat itu sedang
mengalami krisis. AIG mengalami krisis likuiditas setelah kredit rating dongker. Pemerintah
menguasai saham AIG New York sebesar 80% setelah menyatakan bersedia melakukan bailout
pada september 2008 senilai $85 M. Pada 22 september AIG resmi dikeluarkan dari Dow Jones
Industrial Average. Sehubungan dengan ini, Lehman mengajukan perlindungan kebangkrutan
namun pemerintah menyatakan tidak akan mengambil tindakan apapun. Sehinga pada 15
september 2008, Lehman mengumumkan pailit dengan utang sebesar $613M dan obligasi
sebesar $155M. Setelah sebelumnya Fannie atau Freddie mengajukan perlindungan
kebangkrutan dan akhirnya pemerintah mengambil alih pada 7 september 2008. Proses ini
mengakibatkan krisis. Berdasarkan kronologis diatas, Amerika pada tahun 2008 dapat dilakukan
pencegahan agar tidak terjadi krisis yg sama, yaitu :
1. Memberikan syarat yg lebih ketat dalam pengambilan pinjaman untuk rumh kedua dan
seterusnya atau rumah untuk investasi.
2. Pengawasan terhadap produk derivative yg disekuritisasi.
3. Pengontrolan suku bunga KPR.
4. Pemerintah terlibat dalam pengawasan dalam penjaminan kredit perumahan.