SPI EDISI VII

+
TAHUN 2018

SPI 106 Pendekatan dan Metode Penilaian

Pendekatan dan Metode Penilaian
SPI 106
Tahun 2018 - HY
Pendahuluan
1. Penerapan Pendekatan dan Metode Penilaian merupakan tahapan yang harus dilewati Penilai
sebelum kesimpulan dan opini nilai dihasilkan. Pemilihan pendekatan penilaian yang sesuai
sangat tergantung kepada pertimbangan seperti tujuan dan Dasar Nilai yang ditetapkan,
tersedianya informasi dan data masukan penilaian dan metode atau teknis yang diterapkan
oleh pelaku pasar yang relevan.
2. Proses pelaksanaan implementasi salah satunya berisikan pendekatan penilaian setelah
tahapan investigasi dilakukan. Hasil investigasi yang diperoleh Penilai akan diproses melalui
analisis berdasarkan pasar atau kewajaran data yang digunakan, dan selanjutnya data dimaksud
akan dijadikan dasar inputan atau data masukan penilaian dalam penerapan Pendekatan dan
Metode Penilaian.
3. Dalam pemenuhan hasil penilaian yang dapat diyakini dan dipercaya, penerapan Pendekatan
Penilaian maupun metode yang digunakan sudah seharusnya didasari kepada suatu pedoman
yang terstandar secara konsisten. Untuk itu, dibutuhkan standar penilaian yang dapat dijadikan
prinsip dalam pengaplikasi Pendekatan dan Metode Penilaian yang digunakan.
Ruang Lingkup
1. SPI ini sebagai bagian yang tidak terlepas dari tahapan Implementasi yang diatur dalam SPI 104,
sehingga secara bersamaan berlaku untuk kepada semua penugasan penilaian;
2. Penilai harus memilih pendekatan dan metode penilaian yang tepat dan sesuai. Selain
mendasari pemilihan pendekatan dan metode penilaian sesuai yang diatur dalam standar ini,
dan secara bersamaan Penilai seharusnya melihat metode dari pengatuan yang ada dalam
Standar Teknis.
3. Standar ini berhubungan dengan beberapa standar teknis lainnya pada seri 300.
Pernyataan Standar
1. Penilai harus memberikan pertimbangan dalam menentukan pendekatan penilaian yang
relevan dan tepat. Ketiga pendekatan yang dijelaskan dan ditentukan dibawah ini adalah
pendekatan utama yang digunakan dalam penilaian. Kesemuanya didasarkan kepada prinsip-
prinsip ekonomi dalam penilaian meliputi keseimbangan harga, antisipasi dan subsitusi. Secara
prinsip pendekatan penilaian terdiri dari:
1) Pendekatan Pasar
2) Pendekatan Pendapatan, dan
3) Pendekatan Biaya.
2. Setiap pendekatan penilaian ini memiliki berbagai metode penerapan yang berbeda dan terinci.
Pernyataan Standar
3. Tujuan pemilihan pendekatan dan metode penilaian untuk aset adalah mendapatkan metode
yang paling sesuai dalam keadaan tertentu. Tidak ada satu metode khusus yang sesuai di setiap
situasi yang ada. Proses pemilihan, seharusnya mempertimbangkan, paling tidak:
a) Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan tujuan
penugasan penilaian,
b) Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan,
c) Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode
yang umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan, dan
d) Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau
beberapa metode.
4. Penilai tidak diharuskan untuk menggunakan lebih dari satu pendekatan dan/atau metode
dalam penilaian, khususnya apabila Penilai memiliki tingkat keyakinan yang tinggi mengenai
akurasi dan keandalan dari satu metode, dengan mempertimbangkan fakta dan kondisi dari
penugasan penilaian.
Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian

Tujuan Pemilihan Pendekatan & Pertimbangan Pemilihan

Metode

• Untuk mendapatkan • Dasar dan premis nilai yang

metode yang paling sesuai sesuai dengan Tujuan
dalam keadaan tertentu Penilaian
• Kekuatan dan kelemahan
dari pendekatan dan metode
• Kesesuian dari setiap
metode – karateristik aset
Memastikan estimasi • Ketersediaan informasi yang
Mengapa perlu Nilai Pasar dilakukan
andal
memilih metode dengan menggunakan
yang sesuai? metode dan teknik
yang sesuai (SPI 101)
premis
Pernyataan Standar
Namun demikian, apabila terdapat keterbatasan fakta atau data masukan yang dapat
diobservasi di pasar untuk penerapan satu metode dalam menghasilkan kesimpulan yang
dapat diandalkan, Penilai seharusnya mempertimbangkan penggunaan berbagai pendekatan
dan metode, serta menggunakan lebih dari satu pendekatan penilaian atau metode untuk
mendapatkan indikasi nilai.
Apabila lebih dari satu pendekatan atau metode digunakan, atau bahkan beberapa metode
dalam satu pendekatan, kesimpulan nilai yang dihasilkan dari pendekatan dan/atau metode
tersebut seharusnya wajar dan proses analisis serta rekonsiliasi dari beberapa indikasi nilai
menjadi satu kesimpulan tanpa melakukan ‘averaging’ (merata-ratakan) dan seharusnya
dijelaskan Penilai di dalam laporan.
5. Pemilihan metode yang sesuai untuk berbagai penugasan penilaian merupakan tanggung
jawab Penilai. Penggunaan metode yang tidak dinyatakan di dalam SPI dapat dinyatakan
tetap memenuhi SPI sejauh Penilai dapat memberikan referensi yang sesuai.
Pernyataan Standar
6. Apabila berbagai pendekatan dan/atau metode menghasilkan indikasi nilai yang berbeda
jauh, Penilai seharusnya melaksanakan prosedur untuk memahami alasan perbedaan
tersebut, dimana umumnya tidak tepat untuk secara sederhana melakukan rata-rata
tertimbang (weighting) terhadap dua atau lebih indikasi nilai yang berbeda jauh. Dalam
situasi tersebut, Penilai seharusnya mempertimbangkan kembali petunjuk pada butir 3
untuk menentukan apakah satu pendekatan/metode memberikan indikasi nilai yang lebih
baik.
7. Penilai seharusnya memaksimalkan penggunaan informasi pasar yang dapat diobservasi
untuk ketiga pendekatan penilaian. Penilai harus melaksanakan analisis yang sesuai untuk
mengevaluasi data masukan dan asumsi yang digunakan dalam penilaian serta
kesesuaiannya untuk tujuan penilaian, tanpa melihat sumber dari data masukan dan asumsi
tersebut.
Pernyataan Standar
8. Walaupun tidak ada satu pendekatan atau metode yang dapat diterapkan dalam semua
kondisi, informasi harga dari pasar aktif umumnya dianggap sebagai bukti pasar terkuat.
Beberapa Dasar Nilai seperti Nilai Pasar mungkin melarang Penilai untuk membuat
penyesuaian secara subyektif terhadap informasi harga dari pasar aktif. Informasi harga dari
pasar yang tidak aktif mungkin masih merupakan bukti pasar yang dapat diterima,
penyesuaian secara subyektif diperbolehkan namun dengan dasar yang wajar dan
diungkapkan dalam laporan penilaian
 Pendekatan dan Metode Penilaian Properti

Pendekatan Pasar

Pendekatan Pendapatan
Metode
Perbandingan
Data Pasar Metode
Pendekatan Biaya
DCF Metode Biaya Metode Biaya Metode
Pengganti Reproduksi Penjumlahan

SPI Edisi VII Tahun 2018

Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar (6.1)
a) Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya
yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga.
b) Pendekatan Pasar seharusnya diterapkan dan diberikan bobot signifikan dalam kondisi berikut:
1. Aset yang dinilai baru saja dijual dalam transaksi yang sesuai untuk pertimbangan yang
terdapat dalam Dasar Nilai yang digunakan,
2. Aset yang dinilai atau aset yang secara substansial sejenis diperdagangkan di publik secara
aktif, dan/atau
3. Terdapat beberapa transaksi dan/atau transaksi terkini yang dapat diobservasi untuk aset
yang secara substansial sejenis.
Pendekatan Pasar
c) Jika kondisi dalam butir 6.1.b) di atas tidak terpenuhi, maka terdapat beberapa kondisi
tambahan yang menyebabkan Pendekatan Pasar dapat diterapkan dan mendapatkan bobot
yang signifikan, dengan mempertimbangkan apakah pendekatan lainnya dapat diterapkan dan
diberikan bobot untuk mendukung indikasi nilai dari Pendekatan Pasar:
1. Transaksi yang melibatkan aset yang dinilai atau aset yang secara substansial sejenis tidak
terjadi dalam kurun waktu belakangan ini dengan mempertimbangkan tingkat volatilitas
dan aktivitas di pasar.
2. Aset yang dinilai atau aset yang secara substansial sejenis diperdagangkan di publik, tapi
tidak secara aktif.
3. Informasi di transaksi pasar tersedia, namun aset sejenis memiliki perbedaan signifikan
terhadap aset yang dinilai, dan berpotensi membutuhkan penyesuaian yang subyektif.
Pendekatan Pasar
3. Transaksi yang melibatkan aset yang dinilai atau aset yang secara substansial sejenis tidak
terjadi dalam kurun waktu belakangan ini dengan mempertimbangkan tingkat volatilitas
dan aktivitas di pasar.
4. Informasi dari transaksi terkini tidak dapat diandalkan (misalnya dari informasi yang tidak
dapat dikonfirmasi, pembeli sinergistik, tidak bebas ikatan/arm’s-length, penjualan
terpaksa/distressed, dan sebagainya).
5. Faktor utama yang mempengaruhi nilai aset adalah harga yang dapat diperoleh di pasar
daripada biaya reproduksi atau kemampuannya untuk menghasilkan pendapatan.
Pendekatan Pasar
d) Sifat beberapa aset yang heterogen berarti seringkali tidak mungkin untuk mendapatkan bukti
transaksi yang identik atau mirip di pasar. Bahkan dalam situasi dimana Pendekatan Pasar tidak
digunakan, penggunaan data masukan berbasis pasar seharusnya dimaksimalkan dalam
penerapan pendekatan lainnya (misalnya tolok ukur penilaian berbasis pasar seperti imbal hasil
efektif - effective yield dan tingkat pengembalian – rates of return).
e) Ketika informasi pasar pembanding tidak berhubungan dengan aset yang sama atau secara
substansial sejenis, Penilai harus melaksanakan analisis perbandingan kualitatif dan kuantitatif
dari persamaan dan perbedaan di antara aset pembanding dan aset yang dinilai. Seringkali
diperlukan untuk dilakukannya penyesuaian berdasarkan analisis komparatif ini. Penyesuaian
tersebut harus wajar dan Penilai harus mendokumentasikan alasan untuk penyesuaian dan
bagaimana hal tersebut dikuantifikasi.
Persyaratan Analisis Perbandingan
Dalam melaksanakan analisis perbandingan kualitatif dan kuantitatif dari persamaan dan perbedaan di antara
aset pembanding dan aset yang dinilai, diperlukan penyesuaian berdasarkan analisis komparatif. Penyesuaian
tersebut:
• harus wajar, dan
• Penilai harus mendokumentasikan alasan penyesuaian dan bagaimana hal tersebut dikuantifikasi

Contoh:
• Suatu bidang tanah kosong menjadi objek penilaian seluas 400 m2, HGB terletak di Jalan Raya Besar, peruntukan tanah
permukiman
• Suatu bidang tanah A kosong menjadi pembanding seluas 300 m2, HM terletak di Jalan Raya Besar, peruntukan tanah
permukiman
Maka A dapat digunakan sebagai pembanding karena sejenis dan mendekati sama/sebanding namun diperlukan
penyesuaian:
• Luas tanah pembanding 300 m2 lebih banyak diminati pasar karena peruntukan tanah untuk permukiman, rata-rata
untuk tanah lebih luas pasar harus menyesuaian harga sebesar 3%
• Hak atas tanah pembanding HM yang merupakan status terbaik untuk keperluan permukiman pribadi dan pasar
menerima hal itu sebagai sesuai yang lebih baik. Berdasarkan informasi pasar dan instansi pertanahan, konversi HGB ke
HM rata-rata biaya sebesar 2% dari harga tanah.
• Bila harga pembanding tanah A disebutkan Rp. 1 juta/m2 maka objek penilaian dapat disesuaikan sebesar -5% menjadi
Rp. 950 ribu/m2
Pendekatan Pasar
e) Pendekatan Pasar seringkali menggunakan pengali pasar (market multiples) yang didapatkan
dari kumpulan data pembanding, masing- masing dengan pengali yang berbeda. Pemilihan
pengali yang sesuai dalam kisaran tersebut membutuhkan pertimbangan, dengan
mempertimbangkan faktor kualitatif dan kuantitatif.
Metode dalam Pendekatan Pasar
Metode Perbandingan Data Pasar yaitu menggunakan informasi dari transaksi
yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai.
a) Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian bisnis juga dikenal sebagai Guideline
Transaction Method sedangkan dalam penilaian properti dikenal sebagai Direct Comparison
Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset
yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.
b) Ketika Perbandingan Data Pasar yang dipertimbangkan berkaitan dengan aset yang dinilai,
metode ini terkadang disebut sebagai metode transaksi sebelumnya (prior transaction method).
Metode dalam Pendekatan Pasar
c) Apabila hanya terdapat beberapa transaksi atau bahkan tidak terdapat data transaksi yang
dapat diandalkan (harga kuotasian), Penilai dapat mempertimbangkan harga dari aset identik
atau sejenis yang ditawarkan untuk dijual, dengan syarat bahwa relevansi dari informasi ini
diungkapkan secara jelas, dianalisis secara kritikal dan didokumentasikan. Metode ini juga
dapat disebut sebagai comparable listings method dan seharusnya tidak digunakan sebagai
satu-satunya indikasi nilai, namun dapat digunakan sebagai salah satu pertimbangan bersama
dengan metode lainnya. Pada kondisi dimana Penilai tidak dapat menggunakan metode lainnya,
maka metode ini dapat diterima sebagai satu-satunya metode dengan memberikan justifikasi
dan alasan yang memadai. Ketika mempertimbangkan penawaran jual atau beli, bobot yang
diberikan kepada harga penawaran seharusnya mempertimbangkan tingkat komitmen dan
kondisi lainnya yang melekat pada harga serta berapa lama aset tersebut telah ditawarkan di
pasar. Sebagai contoh, penawaran yang mewakili komitmen yang mengikat untuk membeli atau
menjual aset pada harga tertentu dapat diberikan bobot yang lebih besar daripada harga yang
dikutip tanpa adanya komitmen yang mengikat.
Metode dalam Pendekatan Pasar
d) Metode Perbandingan Data Pasar dapat menggunakan beragam variasi dari bukti pembanding
yang berbeda, juga dikenal sebagai unit perbandingan, yang membentuk basis dari
perbandingan. Sebagai contoh, beberapa dari berbagai unit perbandingan yang umum
digunakan dalam penilaian real properti adalah harga per meter persegi, sewa per meter
persegi dan tingkat kapitalisasi. ….
e) Bagian dari Metode Perbandingan Data Pasar adalah matrix pricing, yang terutama digunakan
untuk menilai beberapa jenis instrumen keuangan seperti efek berupa utang tanpa bergantung
secara eksklusif pada harga kuotasian untuk efek tersebut secara spesifik, tetapi lebih
bergantung kepada hubungan efek yang dinilai kepada efek kuotasian yang menjadi tolok ukur
dan atribut lainnya (seperti yield).
Metode dalam Pendekatan Pasar
f) Beberapa langkah penting dalam metode Perbandingan Data Pasar adalah:
1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar yang
relevan.
2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan menghitung
tolok ukur utamapenilaian (key valuation metrics) pada data tersebut.
3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan perbedaan
kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang dinilai.
4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama penilaian
untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset pembanding (lihat
butir h)).
5. Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang dinilai, dan
6. Apabila digunakan beberapa tolok ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan rekonsiliasi
terhadap indikasi nilai.
Metode dalam Pendekatan Pasar
g) Penilai seharusnya memilih data transaksi atau penawaran pembanding dalam konteks berikut:
1. Bukti dari beberapa data transaksi lebih disarankan daripada hanya satu transaksi atau
kejadian. Dalam hal Penilai tidak memperoleh data transaksi, Penilai dapat menggunakan
beberapa data penawaran (lihat butir c)).
2. Bukti dari data pembanding aset yang sangat mirip (idealnya identik) memberikan indikasi
nilai yang lebih baik daripada aset dimana harga transaksi membutuhkan penyesuaian yang
signifikan.
3. Data transaksi yang terjadi lebih dekat dengan tanggal penilaian lebih mewakili pasar pada
tanggal tersebut daripada transaksi yang terjadi lebih lama, terutama pada pasar yang
cepat berubah.
4. Untuk sebagian besar Dasar Nilai, transaksi seharusnya bersifat bebas kepentingan (arm’s
length) di antara pihak-pihak yang tidak terkait.
5. Informasi yang memadai mengenai transaksi seharusnya tersedia untuk memungkinkan
Penilai mengembangkan pemahaman yang wajar atas aset pembanding dan mengkaji tolok
ukur penilaian/bukti pembanding.
Metode dalam Pendekatan Pasar
7. Informasi atas perbandingan data pasar seharusnya berasal dari sumber yang dapat
dipercaya dan diandalkan, dan
8. Transaksi aktual memberikan bukti yang lebih baik dari pada penawaran atau transaksi
yang belum terjadi.
h) Penilai seharusnya menganalisis dan membuat penyesuaian untuk berbagai perbedaan material
antara perbandingan data pasar dan aset yang dinilai. Contoh dari perbedaan umum yang
dapat mensyaratkan adanya penyesuaian, antara lain:
1. Karakteristik fisik (umur, ukuran, spesifikasi, dan lain-lain)
2. Restriksi yang relevan baik untuk aset yang dinilai atau aset pembanding
3. Lokasi geografis (lokasi aset dan/atau lokasi dimana aset paling mungkin
ditransaksikan/digunakan) beserta kondisi ekonomi dan peraturan perundangan yang
berlaku,
Metode dalam Pendekatan Pasar
4. Profitabilitas atau kapasitas menghasilkan keuntungan dari aset
5. Pertumbuhan historis dan yang diharapkan
6. Tingkat imbal hasil (yield) atau kupon,
7. Jenis kolateral (untuk instrumen keuangan),
8. Persyaratan yang tidak umum dalam perbandingan data pasar,
9. Perbedaan yang terkait dengan marketabilitas dan karakteristik kontrol dari aset
pembanding dan aset yang dinilai, dan
10. Karakteristik kepemilikan (misal bentuk hukum dari kepemilikan, jumlah persentase yang
dimiliki).
Prinsip Data Pembanding
1. Komprehensif – ideally a number of comparables rather than a single
transaction or event
2. Sejenis dan sama – ideally identical to the item being valued
3. Terbaru – i.e. representative of the current market
4. Transaksi atas dasar yang wajar dalam pasar terbuka
5. Dapat diverifikasi, so far as practicable
6. Konsisten dengan praktek dalam pasar lokal.
Sumber Data Pasar
1. Bukti Data Transaksi Langsung
2. Informasi Publik yang Tersedia
3. Database
4. Media
5. Harga Penawaran
6. Harga Penjualan
7. Data Historis
8. Transaksi Pasar secara umum
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan
a) Pendekatan Pendapatan memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan
menjadi satu nilai saat ini. Pada Pendekatan Pendapatan, nilai aset ditentukan dengan referensi
kepada pendapatan, arus kas atau penghematan biaya yang dihasilkan aset.
b) Pendekatan Pendapatan harus diterapkan dan mendapatkan bobot signifikan pada kondisi
berikut:
1. Pelaku pasar melihat kemampuan aset menghasilkan pendapatan adalah unsur penting
yang mempengaruhi nilai, dan/atau
2. Tersedia proyeksi yang wajar [dengan waktu yang sesuai] atas pendapatan masa depan
untuk aset yang dinilai, apabila hanya terdapat sedikit atau tidak ada pembanding pasar
yang relevan untuk menerapkan Pendekatan Pasar.
Pendekatan Pendapatan
c) Penilai harus mempertimbangkan apakah pendekatan lainnya dapat diterapkan dan diberikan
bobot untuk mendukung indikasi nilai dari Pendekatan Pendapatan dalam kondisi berikut:
1. Pelaku pasar melihat kemampuan aset menghasilkan pendapatan adalah unsur penting
yang mempengaruhi nilai, dan/atau
2. Tersedia proyeksi yang wajar [dengan waktu yang sesuai] atas pendapatan masa depan
untuk aset yang dinilai, apabila hanya terdapat sedikit atau tidak ada pembanding pasar
yang relevan untuk menerapkan Pendekatan Pasar.
3. Kurangnya akses terhadap informasi terkait dengan aset yang dinilai (misalnya pemegang
saham minoritas mungkin memiliki akses ke laporan keuangan historis namun tidak untuk
proyeksi/budget) dan/atau.
4. Aset yang dinilai belum mulai menghasilkan pendapatan, tapi diproyeksikan akan
menghasilkan.
Pendekatan Pendapatan
d) Hal yang fundamental dari Pendekatan Pendapatan adalah investor mengharapkan untuk
menerima pengembalian dari investasinya dan pengembalian tersebut harus merefleksikan
tingkat risiko investasi.
e) Umumnya, investor hanya bisa mengharapkan kompensasi atas risiko sistematis (juga dikenal
sebagai risiko pasar atau risiko yang tidak terdiversifikasi).
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
a) Walaupun terdapat beberapa cara untuk mengimplementasikan Pendekatan Pendapatan,
namun pada dasarnya adalah mendiskonto arus kas masa depan menjadi nilai kini. Terdapat
variasi dari metode Diskonto Arus Kas (DCF) dan konsep di bawah ini dapat diterapkan sebagian
atau seluruhnya pada semua metode dalam Pendekatan Pendapatan.
Metode Diskonto Arus Kas
a) Dalam metode DCF, arus kas yang diproyeksikan didiskontokan kembali ke tanggal penilaian,
menghasilkan nilai kini dari aset.
b) Dalam beberapa kondisi untuk aset berumur panjang atau umurnya tidak dapat ditentukan,
DCF mungkin mencakup Nilai Terminal yang merepresentasikan nilai aset pada akhir periode
proyeksi eksplisit.
c) Dalam kondisi lainnya, nilai aset dapat dikalkulasikan hanya menggunakan metode dalam
perhitungan Nilai Terminal tanpa periode proyeksi eksplisit. Hal ini terkadang disebut sebagai
Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Method).
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
d) Langkah-langkah dalam metode DCF adalah:
1. Tentukan arus kas yang paling sesuai dengan sifat dari aset yang dinilai dan tujuan
penugasan (misalkan arus kas sebelum atau sesudah pajak, arus kas untuk perusahaan
atau arus kas untuk ekuitas, riil atau nominal).
2. Tentukan periode eksplisit yang paling tepat (jika ada), dimana arus kas akan diproyeksikan,
3. Siapkan proyeksi arus kas untuk periode tersebut, dimana untuk penilaian bisnis proyeksi
wajib disiapkan oleh manajemen dan dikaji dan disesuaikan oleh Penilai,
4. Tentukan apakah terdapat Nilai Terminal untuk aset yang dinilai setelah akhir periode
proyeksi eksplisit (jika ada) dan kemudian tentukan metode Nilai Terminal yang sesuai
dengan aset yang dinilai,
5. Tentukan tingkat diskonto yang sesuai, dan
6. Terapkan tingkat diskonto pada arus kas masa depan yang diproyeksikan, termasuk Nilai
Terminal (jika ada).
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Jenis Arus Kas
e) Pada saat memilih jenis arus kas yang sesuai untuk sifat aset atau penugasan, Penilai harus
mempertimbangkan faktor di bawah ini. Sebagai tambahan, tingkat diskonto dan data lainnya
harus konsisten dengan jenis arus kas yang dipilih.
1. Arus Kas untuk keseluruhan aset atau sebagian hak: Pada umumnya digunakan arus kas
untuk keseluruhan aset atau arus kas untuk perusahaan (FCFF) dalam penilaian bisnis.
Namun demikian, adakalanya tingkat pendapatan lainnya dapat juga digunakan, seperti
arus kas untuk ekuitas (setelah pembayaran bunga dan pokok utang) (FCFE) atau dividen
(hanya arus kas yang didistribusikan kepada pemilik ekuitas). Arus kas untuk keseluruhan
aset/perusahaan adalah yang paling banyak digunakan karena aset seharusnya secara
teoritis memiliki nilai tunggal yang independen terlepas bagaimana aset tersebut dibiayai
atau apakah pendapatan dibayar sebagai dividen atau direinvestasikan.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
2. Arus kas dapat sebelum atau setelah pajak: Apabila digunakan setelah pajak, tingkat pajak
yang diterapkan seharusnya konsisten dengan Dasar Nilai yang digunakan dan umumnya
merupakan tingkat pajak yang berlaku bagi pelaku pasar bukan tingkat pajak untuk suatu
pemilik tertentu.
3. Nominal atau riil: Arus kas riil tidak mempertimbangkan inflasi sedangkan arus kas nominal
memasukkan ekspektasi mengenai inflasi. Apabila ekspektasi arus kas memasukkan tingkat
inflasi yang diharapkan, tingkat diskonto harus memasukkan tingkat inflasi yang sama.
4. Mata uang: pilihan mata uang yang digunakan memiliki dampak terhadap asumsi terkait
dengan inflasi dan risiko. Hal ini khususnya berlaku untuk negara berkembang atau pada
mata uang dengan tingkat inflasi yang tinggi.
f) Jenis arus kas yang dipilih seharusnya sesuai dengan sudut pandang pelaku pasar. Sebagai
contoh, arus kas dan tingkat diskonto untuk real properti lazimnya dikembangkan dengan dasar
sebelum pajak sedangkan arus kas dan tingkat diskonto untuk bisnis biasanya dikembangkan
dengan dasar setelah pajak. Penyesuaian antara tingkat sebelum dan setelah pajak merupakan
suatu hal yang rumit dan rawan terhadap kesalahan dan harus diperlakukan dengan berhati-
hati.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
g) Apabila arus kas dikembangkan dalam mata uang (mata uang penilaian) yang berbeda dengan
mata uang yang digunakan dalam proyeksi arus kas (mata uang fungsional), Penilai seharusnya
menggunakan satu dari kedua metode translasi mata uang berikut ini:
1. Diskontokan arus kas dalam mata uang fungsional menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai dengan arus kas fungsional. Konversikan nilai kini dari arus kas ke dalam mata uang
penilaian menggunakan spot rate seperti kurs tengah Bank Indonesia pada tanggal
penilaian.
2. Gunakan kurva currency exchange forward untuk mentranslasikan proyeksi mata uang
fungsional ke dalam proyeksi mata uang penilaian dan diskontokan proyeksi menggunakan
tingkat diskonto yang sesuai untuk mata uang penilaian. Apabila kurva currency exchange
forward yang dapat diandalkan tidak tersedia (sebagai contoh, dikarenakan kurangnya
likuiditas dalam pasar pertukaran mata uang yang relevan), sehingga tidak mungkin untuk
menggunakan metode ini dan hanya metode pada butir g).1 yang dapat diterapkan.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Periode Proyeksi Eksplisit
h) Kriteria pemilihan akan tergantung kepada tujuan penilaian, sifat aset, informasi yang tersedia
dan Dasar Nilai yang diminta. Untuk aset dengan umur yang pendek, proyeksi arus kas adalah
sepanjang umur aset.
i) Penilai seharusnya mempertimbangkan faktor di bawah ini dalam menentukan periode
proyeksi eksplisit;
1. Usia aset,
2. Periode yang sesuai dimana tersedia data yang diandalkan sebagai basis proyeksi,
3. Periode proyeksi eksplisit minimum yang seharusnya cukup bagi aset untuk mencapai
tingkat pertumbuhan dan laba yang stabil, dimana setelahnya Nilai Terminal dapat
digunakan,
4. Dalam penilaian aset siklikal, periode proyeksi eksplisit harus mencakup keseluruhan siklus,
apabila dimungkinkan, dan
5. Untuk aset dengan umur tertentu seperti pada instrumen keuangan, arus kas umumnya
akan diproyeksikan sepanjang umur aset.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Periode Proyeksi Eksplisit
j) Pada beberapa kasus, khususnya ketika aset beroperasi pada tingkat pertumbuhan dan laba
yang stabil pada tanggal penilaian, Nilai Terminal mungkin membentuk satu-satunya Dasar Nilai
(terkadang disebut sebagai metode kapitalisasi pendapatan) dan mungkin tidak perlu untuk
mempertimbangkan periode proyeksi eksplisit.
k) Periode kepemilikan yang direncanakan investor seharusnya tidak menjadi satu-satunya
pertimbangan dalam memilih periode proyeksi eksplisit dan seharusnya tidak berdampak
terhadap nilai aset. Akan tetapi, jika tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai investasi,
maka periode dimana aset direncanakan untuk dimiliki dapat dipertimbangkan dalam
menentukan periode proyeksi eksplisit.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Proyeksi Arus Kas
l) Arus kas untuk periode proyeksi eksplisit dibuat dengan menggunakan Informasi Keuangan
Prospektif (IKP) (proyeksi pendapatan/arus kas masuk dan pengeluaran/arus kas keluar).
m) Sebagaimana disyaratkan pada butir l), tanpa memperhatikan sumber IKP (misalnya proyeksi
manajemen), Penilai harus melakukan analisis untuk mengevaluasi IKP, asumsi yang mendasari
IKP dan kesesuaiannya untuk tujuan penilaian. Kesesuaian IKP dan asumsi yang mendasarinya
akan tergantung pada tujuan penilaian dan Dasar Nilai yang dibutuhkan. Sebagai contoh, arus
kas untuk menentukan indikasi nilai pasar seharusnya merefleksikan IKP yang akan diantisipasi
oleh pelaku pasar; sebaliknya, nilai investasi dapat dihitung menggunakan arus kas yang
didasarkan pada arus kas yang wajar dari perspektif investor tertentu.
n) Arus kas dibagi menjadi interval periodik yang sesuai (misalnya mingguan, bulanan, kuartalan
dan tahunan) dengan pilihan interval tergantung kepada sifat aset, pola arus kas, ketersediaan
data dan panjang periode proyeksi.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
o) Proyeksi arus kas harus mencakup seluruh arus kas masuk dan keluar di masa depan yang
berhubungan dengan aset yang dinilai dari perspektif yang sesuai dengan Dasar Nilai.
p) Pada umumnya, proyeksi arus kas akan mereflesikan salah satu dari berikut ini;
1. Arus kas kontraktual atau yang dijanjikan,
2. Arus kas tunggal yang paling mungkin,
3. Arus kas ekspektasi dengan pembobotan probabilitas, atau
4. Arus kas masa depan yang memungkinkan dengan berbagai skenario.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
q) Jenis arus kas yang berbeda sering merefleksikan tingkat risiko yang berbeda dan mungkin
membutuhkan tingkat diskonto yang berbeda. Sebagai contoh, arus kas eskpektasi dengan
pembobotan probabilitas memasukkan ekspektasi mengenai seluruh hasil yang dimungkinkan
dan tidak tergantung kepada kondisi atau kejadian tertentu (sebagai catatan bahwa apabila
digunakan arus kas eskpetasi dengan pembobotan probabilitas, Penilai tidak perlu selalu
mempertimbangkan distribusi dari seluruh arus kas dengan menggunakan model dan teknik
yang kompleks. Sebaliknya, Penilai dapat mengembangkan sejumlah skenario berbeda dan
probabilitas yang meliputi berbagai arus kas yang dimungkinkan). Arus kas tunggal yang paling
mungkin dapat tergantung kepada kejadian masa depan tertentu dan karenanya dapat
merefleksikan risiko yang berbeda dan memberikan tingkat diskonto yang berbeda.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
r) Walaupun Penilai sering menerima Informasi Keuangan Prospektif (IKP) yang merefleksikan
pendapatan dan pengeluaran secara akuntansi, umumnya disarankan untuk menggunakan arus
kas yang akan diantisipasi oleh pelaku pasar sebagai Dasar Nilai. Sebagai contoh, pengeluaran
non-kas dalam akuntansi, seperti depresiasi dan amortisasi, seharusnya ditambahkan kembali,
dan arus kas keluar yang diharapkan terkait dengan belanja modal atau perubahan pada modal
kerja seharusnya dikurangkan dalam menghitung arus kas.
s) Penilai harus memastikan bahwa efek musiman dan siklikal pada aset telah secara wajar
dipertimbangkan dalam proyeksi arus kas.
Nilai Terminal
t) Apabila aset diharapkan untuk berlanjut setelah periode proyeksi eksplisit, Penilai harus
mengestimasikan nilai aset pada akhir periode. Nilai Terminal kemudian didiskontokan kembali
ke tanggal penilaian, biasanya menggunakan tingkat diskonto yang sama dengan yang
diterapkan pada proyeksi arus kas.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
u) Nilai Terminal harus mempertimbangkan:
1. Apakah aset bersifat menurun/memiliki umur terbatas atau umur tak terhingga, karena hal
ini akan mempengaruhi metode yang akan digunakan dalam menghitung Nilai Terminal,
2. Apakah aset memiliki potensi pertumbuhan masa depan setelah periode proyeksi eksplisit,
3. Apakah terdapat jumlah uang tertentu yang akan diterima atau wajib dibayarkan pada
akhir periode proyeksi eksplisit yang telah ditentukan sebelumnya,
4. Ekspekstasi tingkat risiko dari aset pada waktu Nilai Terminal diperhitungkan,
5. Untuk aset yang memiliki siklus, Nilai Terminal seharusnya mempertimbangkan sifat siklus
dari aset dan seharusnya tidak dilakukan dengan cara yang mengasumsikan arus kas pada
tingkat puncak atau terbawah untuk terus berlanjut selamanya, dan
6. Atribut pajak yang melekat pada aset pada akhir periode proyeksi eksplisit (jika ada) dan
apakah atribut pajak diasumsikan berlangsung selamanya.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
v) Penilai harus menerapkan metode yang wajar untuk menentukan Nilai Terminal. Meskipun
banyak pendekatan dapat digunakan untuk menghitung Nilai Terminal, namun tiga metode
yang paling umum digunakan yaitu:
1. Model Gordon growth atau model pertumbuhan konstan (hanya sesuai untuk aset dengan
umur tidak dapat ditentukan (indefinite life)).
2. Pendekatan Pasar atau exit value (sesuai untuk aset berumur terbatas dan tidak dapat
ditentukan), dan
3. Nilai sisa/biaya pelepasan (hanya sesuai untuk aset dengan umur terbatas).
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Model Pertumbuhan Konstan/ Gordon Growth Model
w) Model pertumbuhan konstan mengasumsikan aset tumbuh (menurun) pada tingkat yang
konstan selamanya.
Pendekatan Pasar/Exit Value
x) Metode ini dapat dilakukan dengan berbagai cara, tapi tujuan akhir adalah menghitung nilai
aset pada akhir proyeksi arus kas eksplisit.
y) Cara yang umum dalam menghitung Nilai Terminal dengan metode ini termasuk penerapan dari
faktor kapitalisasi berdasarkan bukti pasar atau pengali pasar.
z) Ketika Pendekatan Pasar/exit value digunakan, Penilai harus memenuhi persyaratan dalam
Pendekatan Pasar dan butir yang membahas metode Pendekatan Pasar dalam SPI ini (butir 1
dan butir 2). Bagaimanapun, Penilai harus mempertimbangkan kondisi pasar yang diharapkan
pada akhir periode proyeksi eksplisit dan membuat penyesuaian yang diperlukan.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Nilai Sisa/Biaya Pelepasan
aa) Nilai Terminal dari beberapa aset mungkin memiliki sedikit hubungan atau tidak ada hubungan
sama sekali dengan arus kas yang mendahuluinya. Contoh dari aset seperti ini termasuk aset
tak terbaharukan seperti tambang atau sumur minyak.
bb) Pada kasus demikian, Nilai Terminal umumnya dihitung sebagai nilai sisa dari aset, dikurangi
biaya pelepasan aset. Dalam kondisi dimana biaya melebihi nilai sisa, Nilai Terminal menjadi
negatif dan disebut sebagai biaya pelepasan atau kewajiban pemulihan aset yang telah habis
pemanfaatannya (aset retirement obligation).
cc) Suatu tingkat dimana proyeksi arus kas didiskontokan yang merefleksikan tidak hanya nilai
waktu dari uang, namun juga risiko terkait dengan jenis arus kas dan operasional masa depan
dari aset.
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
Tingkat Diskonto
dd) Penilai harus menggunakan metode yang sesuai dalam menentukan tingkat diskonto.
Walaupun terdapat banyak metode untuk menentukan tingkat diskonto yang wajar, berikut
adalah metode yang umum digunakan:
1. Capital Asset Pricing Model (CAPM)
2. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
3. Tingkat pengembalian/yield yang diobservasi atau diduga
4. Internal Rate of Return (IRR)
5. Weighted Average Return on Assets (WARA)
6. Metode build-up (umumnya digunakan hanya pada saat tidak adanya data masukan pasar)
7. Band of investment-komponen utang dan ekuitas
8. Band of investment-komponen tanah dan bangunan
Metode dalam Pendekatan Pendapatan
ee) Dalam menentukan tingkat diskonto, Penilai seharusnya mempertimbangkan:
1. Resiko yang terkait dengan proyeksi arus kas yang digunakan,
2. Jenis aset yang dinilai. Sebagai contoh, tingkat diskonto yang digunakan dalam menilai
hutang akan berbeda dengan yang digunakan dalam menilai properti atau bisnis,
3. Tingkat diskonto yang implisit terdapat pada transaksi pasar,
4. Lokasi geografis dari aset dan/atau lokasi pasar dimana aset akan diperdagangkan
5. Umur/masa manfaat aset dan konsistensi data masukan. Sebagai contoh, tingkat bebas
risiko yang dipertimbangkan akan berbeda untuk aset dengan umur 3 tahun dibandingkan
dengan 30 tahun.
6. Jenis arus kas yang digunakan (lihat e), dan
7. Dasar Nilai yang diterapkan. Untuk kebanyakan Dasar Nilai, tingkat diskonto seharusnya
dikembangkan dari perspektif pelaku pasar.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan
membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik
melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti
waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya.
1. Metode Biaya Pengganti, Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
2. Metode Biaya Reproduksi, Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat replika aset.
3. Metode Penjumlahan, Metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari
setiap bagian komponennya.
Metode Pendekatan Biaya
• Dalam perkembangan terakhir, bila merujuk kepada IVS tahun 2017 (draft SPI 2018), metode dari
Pendekatan Biaya dikembangkan lagi menjadi tiga metode terdiri dari:
1) Biaya Pengganti;
2) Biaya Reproduksi, dan
3) Penjumlahan.

51
1. Metode Biaya Pengganti
• Metode Biaya Pengganti, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara. Metode ini dianggap sama dengan
metode DRC. Secara umum, biaya pengganti adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga
dimana pelaku pasar akan membayar yang didasarkan pada mengganti aset dengan utilitas yang
setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik.
• Biaya pengganti kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan yang
relevan. Setelah penyesuaian tersebut, biaya ini disebut sebagai Biaya Pengganti Tersusutkan
(Depreciated Replacement Cost).

52
1. Metode Biaya Pengganti
• Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Pengganti adalah:
ü Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara.
ü Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan eksternal
yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
ü Mengurangkan total depresiasi dari total biaya untuk mendapatkan nilai dari aset.
• Biaya Pengganti pada umumnya adalah untuk Aset Ekivalen Moderen (modern equivalent asset),
yang memberikan fungsi yang mirip dan utilitas yang setara kepada aset yang dinilai, namun
memiliki disain saat ini dan dikonstruksikan atau dibuat menggunakan material dan teknologi
yang efektif dari sisi biaya (cost effective).

53
2. Metode Biaya Reproduksi
• Metode Biaya Reproduksi, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat replika aset. Biaya Reproduksi sesuai untuk digunakan dalam kondisi seperti berikut ini:
• Biaya untuk Aset Ekivalen Moderen lebih tinggi dari pada biaya untuk membuat replika dari
aset yang dinilai, atau
• Utilitas yang ditawarkan oleh aset yang dinilai hanya dapat diberikan oleh replika dan bukan
oleh Aset Ekivalen Moderen.

54
2. Metode Biaya Reproduksi
• Langkah-langkah utama dalam Metode Biaya Reproduksi adalah:
ü Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan
membuat aset serupa (replika) dari aset yang dinilai,
ü Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait dengan fisik, fungsi dan keusangan
eksternal yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
ü Mengurangkan total depresiasi dari total biaya untuk mendapatkan nilai dari aset.

55
3. Metode Penjumlahan
• Metode Penjumlahan, metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap
bagian komponennya. Metode Penjumlahan, biasa disebut sebagai metode berbasis aset
(underlying assets) atau metode detail. Umumnya digunakan oleh perusahaan investasi atau tipe
aset lainnya atau entitas dimana nilai aset merupakan faktor utama dari nilai holding mereka.
Langkah-langkah utama dalam Metode Penjumlahan adalah:
ü Menilai setiap komponen aset yang merupakan bagian dari aset yang dinilai dengan
menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang sesuai, dan
ü Menjumlahkan nilai dari setiap komponen aset untuk mendapatkan nilai aset tersebut.

56
Pertimbangan Biaya
a) Pendekatan Biaya harus mencakup seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar
tipikal.
b) Unsur biaya dapat berbeda tergantung kepada jenis aset dan seharusnya termasuk biaya
langsung dan tidak langsung yang akan diperlukan untuk mengganti/membuat kembali aset
pada tanggal penilaian. Beberapa hal yang umum dipertimbangkan mencakup:
1. Biaya langsung
1. Material, dan
2. Tenaga kerja
Pertimbangan Biaya
2. Biaya tidak langsung
a. Biaya transportasi
b. Biaya instalasi,
c. Biaya profesional (desain, ijin, arsitektur, hukum dan lain-lain)
d. Biaya relevan lainnya
e. Biaya overhead
f. Pajak
g. Biaya keuangan (misal bunga pembiayaan utang), dan
h. Marjin laba/laba kewirausahaan untuk pengembang aset (misal tingkat pengembalian
investasi)
Pertimbangan Biaya
Bangunan Mesin dan peralatan
• biaya perencanaan dan pengawasan, • biaya pengadaan unit atau material,
• biaya konstruksi atau instalasi, • biaya pondasi,
• Biaya transportasi • Biaya transportasi
• Biaya instalasi, • Biaya instalasi,
• Biaya profesional (desain, ijin, arsitektur, • Biaya profesional (desain, ijin, arsitektur,
hukum dan lain-lain) hukum dan lain-lain)
• Biaya relevan lainnya • Biaya relevan lainnya
• Biaya overhead • Biaya overhead
• Pajak • Pajak
• Biaya keuangan (misal bunga pembiayaan • Biaya keuangan (misal bunga pembiayaan
utang), dan utang), dan
• Marjin laba/laba kewirausahaan untuk • Marjin laba/laba kewirausahaan untuk
pengembang aset pengembang aset
Pertimbangan Biaya
c) Aset yang diperoleh dari pihak ketiga diasumsikan akan merefleksikan biaya yang terkait
dengan pembangunan aset ditambah dengan suatu bentuk marjin laba untuk memberikan
pengembalian investasi. Dengan demikian, dengan digunakannya Dasar Nilai yang
mengasumsikan transaksi hipotetis, adalah mungkin tepat untuk memasukkan asumsi marjin
laba di atas sejumlah biaya tertentu yang dapat dinyatakan sebagai target laba, baik secara
lumsum atau persentase tingkat pengembalian biaya atau nilai. Namun demikian, biaya
pendanaan, jika diperhitungkan, mungkin telah merefleksikan tingkat pengembalian yang
diharapkan pelaku pasar dari modal yang ditanamkan, sehingga Penilai seharusnya berhati-hati
pada saat memperhitungkan biaya pembiayaan dan marjin laba
Pertimbangan Biaya
c) Ketika biaya didapatkan dari harga estimasi, kuotasian atau aktual oleh supplier atau kontraktor
pihak ketiga, biaya ini telah memperhitungkan tingkat keuntungan yang dharapkan oleh pihak
ketiga.
d) Biaya aktual yang dikeluarkan dalam membuat aset yang dinilai (atau aset referensi
pembanding) mungkin tersedia dan memberikan indikasi yang relevan mengenai biaya aset.
Namun demikian, penyesuaian mungkin dilakukan untuk merefleksikan hal-hal berikut ini:
1. Fluktuasi biaya antara tanggal dimana biaya dikeluarkan dan Tanggal Penilaian, dan
2. Biaya yang tidak umum atau luar biasa, atau penghematan, yang tercermin dalam data
biaya tapi tidak akan muncul dalam pembuatan aset setara.
Depresiasi/Keusangan
• Dalam konteks pendekatan biaya, depresiasi merujuk kepada penyesuaian yang diperhitungkan
untuk mengestimasi biaya pembuatan aset dengan utilitas yang setara guna merefleksikan
dampak terhadap nilai dari berbagai keusangan yang mempengaruhi aset yang dinilai. Pengertian
ini berbeda dengan penggunaan kata depresiasi/keusangan di dalam pelaporan keuangan atau
hukum pajak dimana umumnya merujuk kepada metode yang secara sistematis mengeluarkan
belanja modal dari waktu ke waktu.

62
Depresiasi/Keusangan
Penyesuaian depresiasi umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe keusangan, yang dapat
dipisahkan lebih jauh kedalam sub-kategori apabila melakukan penyesuaian:
• Penyusutan fisik: kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau komponennya
yang berasal dari umur dan penggunaan.
• Keusangan fungsional: kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai
dibandingkan dengan penggantinya seperti disain, spesifikasi dan teknologi yang sudah
ketinggalan jaman.
• Keusangan eksternal atau ekonomis: kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor lokasi atau
lokasi yang bersifat eksternal terhadap aset. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau
permanen.

63
Depresiasi/Keusangan
Depresiasi/keusangan seharusnya mempertimbangkan umur fisik dan ekonomis dari aset:
• Umur fisik adalah berapa lama aset tersebut dapat digunakan sebelum menjadi aus atau
mengalami kerusakan yang tidak dapat diperbaiki, dengan mengasumsikan adanya pemeliharaan
rutin namun mengabaikan potensi untuk dilakukan perbaikan atau rekonstruksi.
• Umur ekonomis adalah berapa lama diantisipasi bahwa aset dapat menghasilkan tingkat
pengembalian finansial atau menyediakan manfaat non-finansial dalam penggunaannya saat ini.
Hal ini akan dipengaruhi oleh tingkat keusangan fungsional atau ekonomis yang dialami aset
tersebut.
Kecuali untuk beberapa jenis keusangan ekonomis atau eksternal, sebagian besar jenis keusangan
diukur dengan membuat perbandingan antara aset yang dinilai dengan aset hipotetis dimana
estimasi biaya pengganti atau reproduksi didasarkan. Bagaimanapun, ketika tersedia bukti pasar
mengenai pengaruh dari keusangan terhadap nilai aset, bukti tersebut seharusnya
dipertimbangkan.

64
Penyusutan Fisik
Penyusutan fisik dapat diukur dengan dua cara:
• Penyusutan fisik yang dapat diperbaiki, misalnya biaya untuk memperbaiki keusangan, atau
• Penyusutan fisik yang tidak dapat diperbaiki yang mempertimbangkan umur aset, ekspektasi total
dan sisa umur dimana penyesuaian untuk keusangan fisik adalah sama dengan proporsi dari
ekspektasi total umur aset yang telah digunakan. Ekspektasi total umur dapat dinyatakan dengan
berbagai cara, termasuk umur ekspektasi dalam tahun, mileage, unit produksi dan lain-lain.

65
Keusangan Fungsi
Terdapat dua bentuk keusangan fungsional:
• Biaya modal yang berlebih (excess capital cost), dikarenakan perubahan disain, material
konstruksi, teknologi atau teknik manufaktur berakibat tersedianya aset ekivalen modern dengan
biaya modal yang lebih rendah dari pada aset yang dinilai, dan
• Biaya operasional yang berlebih (excess operating cost), disebabkan peningkatan disain atau
kapasitas berlebih yang disebabkan oleh adanya aset ekivalen modern dengan biaya operasional
yang lebih rendah dari pada aset yang dinilai.

66
Keusangan Ekonomi
Keusangan ekonomis timbul ketika terdapat faktor eksternal yang mempengaruhi aset individual
atau seluruh aset yang digunakan dalam bisnis dan seharusnya dikurangi setelah penyusutan fisik
dan kemunduran fungsional. Untuk real estat, contoh dari kemunduran eksternal mencakup:
• Berkurangnya permintaan untuk produk atau jasa yang dihasilkan aset,
• Kelebihan pasokan di pasar untuk aset,
• Gangguan atau kerugian dari pasokan tenaga kerja atau bahan mentah, atau,
• Aset digunakan oleh bisnis yang tidak sanggup membayar sewa sesuai harga pasar untuk aset
namun masih dapat menghasilkan tingkat pengembalian sesuai pasar.

67