7

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Penelitian Terdahulu (State Of The Art)

Ekowisata dapat dipahami sebagai perjalanan yang disengaja ke kawasan-

kawasan alamiah untuk memahami budaya dan sejarah lingkungan tersebut

sambil menjaga agar keutuhan kawasan tidak berubah dan menghasilkan

peluang untuk pendapatan masyarakat sekitarnya sehingga mereka

merasakan manfaat dari upaya pelestarian sumber daya alam (Astriani,

2008). Dalam pengembangan ekowisata perlu diadakannya studi kelayakan

finansial yang bertujuan untuk menilai apakah investasi layak atau tidak

serta bermanfaat atau tidak dikemudian hari.

Penelitian studi kelayakan ekowisata telah banyak dilakukan. Adapun

rangkuman mengenai penelitian terdahulu dapat dilihat pada Tabel 1. Berikut

ini :

Tabel 1. Penelitian Terdahulu (State of the art)

No. Nama
Peneliti Judul PP IRR NPV BCR
(Tahun)
1. Mayun Analisis
Nadiasa, Investasi Tahun 23,22% Rp19.397.935.290,73 1,802
D. N. K. Pengembanga ke- 9 Dengan
n Potensi
Widnyana dengan bunga
Pariwisata
Maya, I N. pada umur pinjaman
Norken, Pembangunan ekonomis 15%
Waduk Jehem 20 tahun
 8

2010 di Kabupaten
Bangli
2. Lalu Faktor yang
Mulyadi, Mempengaruh Tahun 22% Rp. 674.090.696,167 1.79
Chairumin i dan Analisa ke – 6 Dengan
Alfin, Edi Kelayakan dengan bunga
Hargono pada Proyek umur pinjaman
Dwi Pengembanga ekonomis 10%
Putranto, n Wahana 14 tahun
2016 Wisata Taman
Rekreasi
Tlogomas di
Kota Malang
3. Laras Peluang
Mitra Investasi pada Tahun 12,62% Rp.9.562.883.129,
Parayogi, Kawasan Ke-7, Dengan
M.Ruslin Wisata Taman
Bulan ke - bunga
Anwar, Nasional
Alwafi Tanjung 3, Hari ke pinjaman
Pujiraharjo Puting (TNTP) 25 7,5%
, 2014 di Kabupaten dengan
Kotawaringin umur
Barat Provinsi ekonomis
Kalimantan 10 tahun
Tengah
dengan Sistem
Built Operate
Transfer
(BOT)
4. Nur Analisi
Istiqamah, Finansial Bulan ke- 21,68% Rp. 4.188.742 3,5
Ani Muani, Ekowisata 11 Dengan
Eva Hutan dengan bunga
Dolorosa, Mangrove di umur pinjaman
2014 Sebubus ekonomis 14%
Kecamatan 10 tahun
Paloh

Berdasarkan rangkuman penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Mayun

Nadiasa, D. N. K. Widnyana Maya, I N. Norken (2010) dalam “Analisis

Investasi Pengembangan Potensi Pariwisata pada Pembangunan Waduk Jehem

di Kabupaten Bangli”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar

 9

1,802 yang menunjukkan bahwa proyek tersebut layak dilaksanakan karena

BCR ͟˃ 1. Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan sebesar

Rp19.397.935.290,73. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar

23,22%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang

telah direncanakan yaitu sebesar 15% sehingga proyek layak untuk

dilaksanakan. Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-9, sehingga proyek layak dilaksanakan karena

jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut,

yaitu 20 tahun. Mayun Nadiasa, D. N. K. Widnyana Maya, I N. Norken

menyimpulkan bahwa investasi pada proyek tersebut layak dilaksanakan,

karena memenuhi kriteria dalam studi kelayakan yang diteliti.

Kemudian penelitian yang dilakukan oleh Lalu Mulyadi, Chairumin Alfin,

Edi Hargono Dwi Putranto (2016) dalam “Faktor yang Mempengaruhi dan

Analisa Kelayakan pada Proyek Pengembangan Wahana Wisata Taman

Rekreasi Tlogomas di Kota Malang”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio

(BCR) sebesar 1,79 yang menunjukkan bahwa proyek tersebut layak

dilaksanakan karena BCR ͟˃ 1. Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan

sebesar Rp. 674.090.696,167. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu

sebesar 22%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian yang

telah direncanakan yaitu sebesar 10% sehingga proyek layak untuk

dilaksanakan. Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-6, sehingga proyek layak dilaksanakan karena

jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut,

 10

yaitu 14 tahun. Dari data-data diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini

menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.

Selanjutnya di dalam penelitian yang dilakukan oleh Laras Mitra Parayogi,

M.Ruslin Anwar, Alwafi Pujiraharjo (2014) dalam “Peluang Investasi pada

Kawasan Wisata Taman Nasional Tanjung Puting (TNTP) di Kabupaten

Kotawaringin Barat Provinsi Kalimantan Tengah dengan Sistem Built Operate

Transfer (BOT)”, didapatkan hasil Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan

sebesar Rp.9.562.883.129. Hasil dari Internal Rate of Return (IRR) yaitu

sebesar 12,62%, nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga pengembalian

yang telah direncanakan yaitu sebesar 7,5% sehingga proyek layak untuk

dilaksanakan. Kemudian hasil Payback Period (PP) menunjukkan waktu

pengembalian pada tahun ke-6, sehingga proyek layak dilaksanakan karena

jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur ekonomis proyek tersebut,

yaitu 10 tahun. Dari nilai tersebut proyek ini layak untuk dilaksanakan.

Kemudian dilakukan oleh Nur Istiqamah, Ani Muani, Eva Dolorosa (2014)

dalam “Analisi Finansial Ekowisata Hutan Mangrove di Sebubus Kecamatan

Paloh”, didapatkan hasil Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 3,5 yang

menunjukkan bahwa proyek tersebut layak dilaksanakan karena BCR ͟˃ 1.

Nilai Net Present Value (NPV) didapatkan sebesar Rp. 4.188.742. Hasil dari

Internal Rate of Return (IRR) yaitu sebesar 21,68%, nilai IRR lebih besar dari

tingkat suku bunga pengembalian yang telah direncanakan yaitu sebesar 14%

sehingga proyek layak untuk dilaksanakan. Kemudian hasil Payback Period

(PP) menunjukkan waktu pengembalian pada bulan ke-11, sehingga proyek

 11

layak dilaksanakan karena jangka waktu pengembaliannya kurang dari umur

ekonomis proyek tersebut, yaitu 10 tahun. Nur Istiqamah, Ani Muani, Eva

Dolorosa menyimpulkan bahwa investasi pada proyek tersebut layak

dilaksanakan, karena memenuhi kriteria dalam studi kelayakan yang diteliti.

Penelitian-penelitan terdahulu (State of the art) yang telah dirangkum diatas

adalah penelitian yang mempunyai tujuan yang indentik dengan penelitian ini,

yaitu melakukan studi kelayakan finansial. Beberapa penelitian terdahulu

tersebut akan dijadikan bahan refrensi dan salah satu sumber informasi oleh

penulis dalam penyelesaian penelitian ini.

B. Ekowisata

Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2009 tentang

Pedoman Pengembangan Ekowisata di Daerah Pasal 1 ayat 1, ekowisata

adalah kegiatan wisata alam di daerah yang bertanggungjawab dengan

memperhatikan unsur pendidikan, dukungan serta pemahaman konservasi

pada sumber daya alam dan meningkatkan perekonomian masyarakat lokal.

Disamping itu ekowisata juga merupakan kegiatan wisata yang menaruh

perhatian besar terhadap kelestarian sumber daya pariwisata. Dalam

kegiatan wisata yang bertanggungjawab terhadap kesejahteraan masyarakat

lokal dan pelestarian lingkungan sangat ditekankan dan merupakan ciri khas

dari ekowisata (Damanik dan Weber, 2006).

Menurut Eplerwood (1999) dalam Fandeli, menyebutkan ada 8 prinsip

ekowisata yaitu:
 12

1. Mencegah dan menanggulangi dampak dari aktivitas wisatawan terhadap

alam dan budaya. Pencegahan dan penanggulangan disesuaikan dengan

sifat dan karakter alam dan budaya setempat.

2. Pendidikan konservasi lingkungan. Mendidik wisatawan dan masyarakat

setempat akan pentingnya arti konservasi. Proses pendidikan ini dapat

dilakukan langsung di alam.

3. Pendapatan langsung untuk kawasan. Mengatur agar kawasan yang

digunakan untuk ekowisata dan manajemen pengelola kawasan

pelestarian dapat menerima langsung penghasilan atau pendapatan.

Retribusi dan pajak konservasi dapat dipergunakan secara langsung

untuk membina, melestarikan dan meningkatkan kualitas pelestarian

alam.

4. Partisipasi masyarakat dalam perenanaan dan pengelolaan ekowisata.

Masyarakat diajak dalam merencanakan pengembangan ekowisata,

sekaligus dalam pengawasan.

5. Penghasilan masyarakat yaitu keuntungan secara nyata terhadap ekonomi

masyarakat dari kegiatan ekowisata mendorong masyarakat menjaga

kelestarian kawasan alam.

6. Menjaga keharmonisan alam yaitu semua upaya pengembangan termasuk

pengembangan fasilitas dan utilitas harus tetap menjaga keharmonisan

alam. Apabila ada upaya disharmonize dengan alam akan merusak

produk ekowisata ini. Seperti hindarkan sejauh mungkin penggunaan

minyak, mengkonservasi flora dan fauna serta menjaga keaslian budaya

masyarakat.
 13

7. Daya dukung lingkungan. Pada umumnya lingkungan alam mempunyai

daya dukung yang lebih rendah dibandingkan daya dukung kawasan

buatan. Meskipun permintaan sangat banyak, tetapi daya dukunglah yang

membatasi.

8. Peluang penghasilan pada porsi yang besar terhadap negara. Apabila

suatu kawasan pelestarian dikembangkan untuk ekowisata, maka belanja

wisatawan didorong sebesar-besarnya dinikmati oleh negara atau

pemerintah daerah setempat.

Selain itu menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2009

tentang Pedoman Pengembangan Ekowisata di Daerah pasal 3. Prinsip

pengembangan ekowisata meliputi:

1. Kesesuaian antara jenis dan karakteristik ekowisata.

2. Konservasi, yaitu melindungi, mengawetkan, dan memanfaatkan secara

lestari sumber daya alam yang digunakan untuk ekowisata.

3. Ekonomis, yaitu memberikan manfaat untuk masyarakat setempat dan

menjadi penggerak pembangunan ekonomi di wilayahnya serta

memastikan usaha ekowisata dapat berkelanjutan.

4. Edukasi, yaitu mengandung unsur pendidikan untuk mengubah persepsi

seseorang agar memiliki kepedulian, tanggung jawab, dan komitmen

terhadap pelestarian lingkungan dan budaya.

5. Memberikan kepuasan dan pengalaman kepada pengunjung.

6. Partisipasi masyarakat, yaitu peran serta masyarakat dalam kegiatan

perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian ekowisata dengan

 14

menghormati nilai-nilai sosial-budaya dan keagamaan masyarakat di

sekitar kawasan dan

7. Menampung kearifan lokal.

C. Studi Kelayakan

Menurut Sunariyah (2004) dalam bukunya Pengantar Pengetahuan Pasar

Modal, Investasi adalah penanaman modal satu atau lebih aktiva yang

dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan

keuntungan di masa-masa yang akan datang. Menurut Kasmir dan Jakfar

(2003), Dalam prakteknya jenis investasi dibagi menjadi 2 macam yaitu :

a. Investasi nyata (Real investment)

Real investment, merupakan investasi yang dibuat dalam harga tetap

(fixed asset) seperti tanah, bangunan, peralatan atau mesin-mesin.

b. Investasi finansial (Financial Investment)

Finanacial Investment, merupakan investasi dalam bentuk kontrak kerja,

pembelian saham atau obligasi atau surat-surat berharga lainnya seperti

sertifikat deposito.

Untuk menghindari resiko kerugian, sebelum menjalankan suatu usaha atau

proyek perlu diadakan studi kelayakan agar usaha atau proyek yang dijalankan

tidak menjadi sia-sia di masa yang akan datang.

1. Pengertian Studi Kelayakan

Menurut Umar (2005) “Studi kelayakan bisnis adalah suatu penelitian

tentang layak atau tidaknya suatu proyek bisnis yang biasanya

 15

merupakan proyek investasi dilaksanakan. Maksud layak atau tidak layak

disini adalah perkiraan bahwa proyek akan dapat atau tidak dapat

menghasilkan keuntungan yang layak bila telah dioperasionalkan”.

Adapun tujuan dari studi kelayakan menurut Kasmir dan Jakfar (2003)

antara lain adalah:

a. Menghindari risiko kerugian

Dalam hal ini, studi kelayakan berfungsi untuk meminimalkan resiko

yang tidak diinginkan, baik resiko yang dapat dikendalikan maupun yang

tidak dapat dikendalikan.

b. Memudahkan perencanaan

Jika sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi di masa yang akan

datang, maka akan mempermudah dalam melakukan perencanaan hal-hal

apa saja yang perlu direncanakan.

c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Dengan adanya perencanaan yang telah disusun sebelumnya, maka akan

mempermudah dalam pelaksanaan suatu usaha atau proyek sehingga

menjadi tepat sasaran dan sesuai dengan yang telah direncanakan.

d. Memudahkan pengawasan

Pengawasan diperlukan agar pelaksanaan suatu usaha atau proyek tidak

menyimpang dari rencana yang telah disusun.

e. Memudahkan pengendalian

Pengendalian bertujuan untuk mengembalikan pelaksanaan suatu usaha

atau proyek yang menyimpang agar sesuai dengan yang seharusnya,

sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.

 16

2. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan

Adapun aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan investasi dari

suatu usaha atau proyek menurut Kasmir dan Jakfar (2003) antara lain

adalah sebagai berikut :

a. Aspek Hukum

Aspek hukum membahas tentang masalah kelengkapan dan keabsahan

dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin

yang dimiliki.

b. Aspek Pasar dan Pemasaran

Aspek ini membahas apakah perusahaan yang akan melakukan

investasi memiliki peluang pasar yang diinginkan atau tidak, apabila

ditinjau dari segi pasar dan pemasaran.

c. Aspek Keuangan atau Finansial

Aspek keuangan atau finansial menilai biaya-biaya apa saja yang

dikeluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan dikeluarkan.

d. Aspek Teknis atau Operasi

Aspek ini membahas tentang teknis atau pengoperasian usaha atau

proyek yang akan dijalankan.

e. Aspek Manajemen atau Organisasi

Yang dinilai dalam aspek manajemen adalah para pengelola usaha dan

struktur organisasi yang ada.

f. Aspek Dampak Lingkungan

Aspek ini perlu dibahas, karena setiap usaha dan proyek yang

dijalankan
 17

akan menimbulkan dampak bagi lingkungan sekitarnya, baik darat, air

maupun udara, yang pada akhirnya akan berdampak terhadap

kehidupan

makhluk hidup.

g. Aspek Ekonomi

Secara umum aspek ekonomi dapat diartikan sebagai, pengaruh yang

dapat terjadi dibidang perekonomian kemasyarakatan dengan adanya

sebuah proyek. Menurut Husein dan Umar (2007) aspek ekonomi

dapat ditinjau dari beberapa sisi yang penjelasannya disajikan berikut

ini.

1) Sisi Rencana Pembangunan Nasional

a) Analisis manfaat proyek ditinjau disisi ini, dimaksudkan agar

proyek dapat: Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat;

Kegiatan usaha yang dapat dikerjakan oleh tenaga kerja lokal

tidak perlu digantikan oleh tenaga kerja asing.

b) Menggunakan sumber daya lokal; Sumber daya lokal

misalnya bahan baku komponen bahan baku produk lokal

jika dimanfatkan (dengan catatan kualitas cukup layak

sesuai standar) untuk proses produksi.

c) Menghasilkan dan menghemat devisa; penggunaan bahan

baku yang diambil dari produk lokal berarti mengurangi

penggunaan bahan impor.

d) Menumbuhkan industri lain; dengan adanya proses bisnis

yang baru, diharapkan tumbuh industri lain baik yang

 18

sejenis atau industri pendukung lainnya sebagai dampak

positif adanya kegiatan ekonomi di daerah tersebut.

e) Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri

sesuai dengan kemampuan.

f) Menambah pendapatan nasional.

2) Sisi Distribusi Nilai Tambah

Maksudnya adalah agar proyek yang akan dibangun memiliki nilai

tambah, nilai tambah yang hendaknya dapat di hitung secara

kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut agar lebih mudah, dapat di

asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan kapasitas

normal.

3) Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.

Penilaian berikutnya adalah bahwa proyek mampu meningkatkan

kesempatan kerja. Salah satu cara mengukur proyek padat modal

atau padat karya adalah dengan berbagai investasi (modal tetap +

modal kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga

didapat nilai investasi per tenaga kerja.

4) Hambatan di Bidang Ekonomi

Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus dilaksanakan dalam

rangka menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan

yang telah di capai. bagi Indonesia. Masih banyak tantangan dan

hambatan yang di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk

melaksanakanpembangunan ekonomi, yang juga berdampak pada

aspek sosial dan politik.

 19

5) Dukungan Pemerintah

Pemerintah mempunyai kepentingan agar perdagangan yang di

lakukan oleh perusahaan-perusahaan di dalam negri akan

menghasilkan devisa bagi Negara. Salah satu dukungan itu adalah

proteksi perdagangan. Instrumen terjadinya kebijakan proteksi

perdagangan banyak ragamnya, tetapi tujuannya satu yaitu

menimbulkan distorsi pasar dalam artian mencegah adanya pasar

persaingan bebas.

Oleh Karena itu aspek yang akan ditinjau adalah aspek ekonomi.

Melihat dari berbagai sisi dalam aspek ekonomi yang telah dijelaskan,

proyek ini ditinjau dari sisi investasi pratenaga kerja, yang diharapkan

mampu meningkatkan kualitas bagi calon tenaga kerja melalui bidang

pendidikan khususnya dalam dalam disiplin ilmu kesehatan.

D. Besaran Tekno Ekonomi

Besaran tekno ekonomi menurut Poerbo (1998), mencakup hal – hal

dibawah ini :

1. Harga satuan tanah

Biaya tanah (land cost) merupakan biaya langsung dan tidak langsung

yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak

pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan.

2. Biaya bangunan

Biaya bangunan adalah luas lantai kotor dikali dengan harga satuan

gedung (unit price).

 20

3. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)

Yang termasuk dalam kelompok biaya tidak langsung, antara lain :

a. Biaya perencanaan dan konsultan.

b. Biaya pendanaan (financing cost).

c. Biaya hukum (legal cost).

Untuk proyek gedung, besarnya kelompok biaya tidak langsung untuk

proyek gedung adalah 20% dari harga gedung.

4. Biaya investasi total

Komponen-komponen biaya investasi total yaitu :

a. Biaya tanah (land cost).

b. Biaya bangunan.

c. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost).

5. Modal sendiri (equity)

Modal sendiri merupakan modal yang ditanamkan untuk memulai suatu

proyek dalam pembiayaan pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan

tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besar equity

tersebut biasanya ± 25% dari investasi total (pada proyek komersil).

6. Modal pinjaman (borrowed capital/loan)

Modal pinjaman berasal dari :

a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.

b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham,

obligasi, surat berharga dan lainnya).

 21

7. Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri

Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung dari jenis proyek yang

mempengaruhi risiko proyek. Biasanya untuk proyek komersil,

perbandingannya adalah 3:1.

8. Suku bunga

Bunga atas suatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas

jasa pemberian modal pinjaman yang diberikan kepada pemberi

pinjaman.

9. Inflasi

Inflasi merupakan proses menurunnya nilai mata uang.

10. Masa konstruksi

Untuk proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang

dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan,

maka sebaiknya masa konstruksi diusahakan sesingkat-singkatnya agar

beban bunganya tidak semakin bertambah. Biasanya para kreditur

memberi keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit

dan bunganya selama masa konstruksi, namun ada pula yang hanya

memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja,

sedangkan bunga harus tetap dibayar.

11. Masa pelunasan kredit (pay-out time)

Masa pelunasan kredit yaitu jangka waktu kredit dikurangi dengan

masa konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit setiap proyek

berbeda – beda, untuk proyek komersil biasanya sekitar 15 tahun.

12. Sewa gedung (lease rate)

 22

Sewa gedung merupakan pendapatan gedung, di Indonesia biasanya

diperhitungkan atas dasar per m²/bulan. Untuk proyek hotel,

diperhitungkan dari sewa per kamar.

13. Sewa dasar (base rate)

Sewa dasar biasanya untuk proyek perkantoran, sewa dasar per meter

persegi per bulan adalah nilai sewa gedung sebelum ditambah service

charge (± 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%).

14. Pendapatan bangunan

Pendapatan bangunan dapat diperoleh dari :

a. Sewa (per m²/bulan) atau sewa per cottage.

b. Sewa-beli dalam proyek flat atau perkantoran.

15. Pengeluaran bangunan

Pengeluaran pada bangunan antara lain seperti :

a. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (seperti listrik, AC, gas,

air minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan dan

lainnya).

b. Biaya personil.

c. Asuransi.

d. Pajak-pajak real estate (Pajak Bumi dan Bangunan / PBB).

Pengeluaran-pengeluaran diatas dibebankan atas service charge yang

berkisar antara 20%-30% dari pendapatan sewa dasar (base rate).

Pengeluaran yang dibebankan atas pendapatan sewa dasar (base rate)

adalah :

a. Pajak perseroan.
 23

b. Penyusutan (depresiasi) bangunan.

c. Bila gedung dibiayai dengan modal pinjaman, maka diperlukan

amortisasi pinjaman dan bunganya.

d. Modal sendiri dikembalikan berikut dengan keuntungannya selama

umur ekonomis proyek.

16. Biaya operasi dan pemeliharaan gedung

Kelompok biaya ini terdiri dari :

a. Biaya pemeliharaan gedung.

b. Biaya listrik, telepon dan AC.

c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

d. Asuransi gedung dan peralatan.

e. Biaya personil dari badan pengelola gedung.

17. Pajak atas bunga (interest tax)

Pajak atas bunga besarnya 20%, bila ada keringanan dalam rangka

undang-undang Penanaman modal asing besarnya 10% dari bunga

(keringanan separuhnya). Apabila modal tidak berasal dari pinjaman,

maka tidak ada biaya pajak atas bunga.

18. Depresiasi/penyusutan bangunan

Depresiasi adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas

beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur

ekonomis (economic life) suatu gedung. Cara perhitungan depresiasi

dalam penelitian ini digunakan metode saldo menurun (declining

balance method).

19. Pajak perseroan

 24

Pajak perseroan yaitu pajak yang harus dibayar oleh perusahaan,

dikenakan atas laba atau keuntungan yang diperoleh. Besarnya pajak

perseroan tergantung dari peraturan suatu negara pada waktu tertentu.

Di Indonesia, cara menghitung pajak perseroan adalah persentase pajak

perseroan dikali dengan laba kena pajak (taxable profit) yang

merupakan pendapatan korong dikurangi dengan :

a. Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman.

b. Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax).

c. Depresiasi gedung dan peralatan.

d. Asuransi kredit (apabila disyaratkan).

e. Biaya operasi gedung.

Peraturan perhitungan pajak perseroan yang berlaku di Indonesia saat

ini adalah Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 46 tahun

2013 tentang pajak penghasilan atas penghasilan dari usaha yang

diterima atau diperoleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto

tertentu (lampiran 2). Untuk peredaran bruto yang tidak melebihi Rp

4.800.000.000 per tahunnya, maka dihitung 1% dari omset. Sedangkan

untuk peredaran bruto antara Rp 4.800.000.000 sampai dengan Rp

50.000.000.000 per tshunnys, maka dihitung dengan cara penghasilan

kena pajak dikenai tarif pajak penghasilan yang mendapatkan fasilitas

pengurangan 50 % ditambah dengan yang tidak mendapatkan

pengurangan 50 % yang dihitung dari penghasilan kena pajak.

 25

20. Aliran kas (cash flow)

Setiap proyek mempunyai aliran kas masuk (cash-inflow) dan aliran kas

keluaran (cash-outflow). Masuk dan keluarnya uang digambarkan

dalam suatu daftar yang sistematis yang disebut dengan aliran kas.

Besaran-besaran tekno ekonomi yang telah disebutkan dan dijelaskan di

atas merupakan komponen yang akan diasumsi dan digunakan untuk

melakukan analisis dalam studi kelayakan investasi pada proyek

pembangunan pengembangan Javan Rhino Study and Conservation

Area (JRSCA) Taman Nasional Ujung Kulon (Paket Wisata 1).

E. Time Value of Money

Time value of money atau nilai waktu dari uang merupakan konsep yang

menyatakan bahwa nilai uang sekarang akan lebih berharga daripada nilai

uang di masa mendatang. Metode yang digunakan dalam time value of money

yaitu :

1. Present Value

Merupakan nilai uang pada masa sekarang. Rumus yang digunakan yaitu :

P=F × ( )
……………………………………………………… (2)

2. Future Value

Merupakan nilai uang pada masa yang akan mendatang. Rumus yang

digunakan yaitu :

F = P (1 + r)n ……………………………………………………. (3)

 26

Dimana :

P = present value

F = future value

r = rate (tingkat suku bunga)

n = waktu/periode

F. Analisis Penilaian Investasi

1. Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode Benefit Cost Ratio biasanya digunakan pada tahap awal dalam

mengevaluasi perencanaan investasi. Menurut Giatman (2006), metode

BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek

manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian

yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut. Rumus

umum yang digunakan dalam menghitung nilai Benefit Cost Ratio yaitu :

BCR = ..………………………………………………………. (4)

Terdapat perbedaan dalam analisis BCR pada proyek pemerintah dan

swasta, hal tersebut dikarenakan adanya perbedaan tujuan dari investasi

yang dilakukan. Pada proyek pemerintah, benefit seringkali tidak dapat

diukur dengan jelas karena tidak berorientasi pada keuntungan. Dengan

kata lain, benefit didasarkan kepada manfaat umum yang diperoleh

masyarakat dengan adanya proyek tersebut. Sedangkan pada proyek

 27

swasta, benefit didasarkan pada keuntungan yang diperoleh investor dari

proyek tersebut.

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Benefit Cost

Ratio adalah :

Jika : BCR ͟˃ 1 , maka investasi layak (feasible)

BCR ˂ 1 , maka investasi tidak layak (unfeasible)

2. Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value digunakan untuk menghitung nilai bersih

(netto) pada waktu sekarang (present). Menurut Kasmir dan Jakfar (2003)

Net Present Value atau nilai bersih sekarang merupakan selisih antara PV

kas bersih dengan PV investasi selama umur investasi. Rumus yang

digunakan untuk menghitung nilai Net Present Value adalah :

NPV = ( )ͭ
− C ……….………………………………… (5)

Dimana :

P = aliran kas masuk

i = tingkat diskon

t = periode umur investasi

C = investasi awal

Menurut Kuswadi (2007), langkah-langkah yang dilakukan dalam

perhitungan NPV yaitu :

1. Menentukan tingkat diskon (discount rate) yang akan digunakan,

dalam hal ini dapat dipakai :

a. Biaya modal (cost of capital), atau

 28

b. Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki.

2. Menghitung present value dari aliran kas dengan tingkat diskon

tersebut.

3. Menghitung present value dari besarnya investasi.

4. Menghitung NPV menggunakan rumus pada persamaan 5.

Hasil dari perhitungan Net Present Value (NPV) terhadap keputusan

investasi yang akan dilakukan adalah :

Jika : NPV bernilai positif , maka investasi layak

NPV bernilai negatif , maka investasi tidak layak

Jika : NPV ˃ 0 , maka investasi layak

NPV ˂ 0 , maka investasi tidak layak

NPV = 0 , maka investasi tidak memiliki pengaruh apapun

Selain itu, harus diperhatikan pula apakah nilai NPV yang dihasilkan

cukup sesuai dengan modal awal yang telah dikeluarkan dan umur dari

investasi tersebut. Hal ini berguna untuk mengetahui apakah investasi

yang dijalankan memberikan penambahan yang cukup besar atau tidak.

Penggunaan metode Net Present Value dalam mengetahui kelayakan dari

suatu investasi memiliki keunggulan seperti :

1. Memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money).

2. Memperhitungkan nilai sisa proyek.

Sedangkan kelemahan dari Net Present Value antara lain adalah sebagai

berikut :
 29

1. Manajemen harus dapat menaksir tingkat biaya modal yang relevan

selama usia ekonomis proyek.

2. Derajat kelayakan tidak hanya dipengaruhi oleh kas perusahaan,

melainkan juga dipengaruhi oleh faktor usia ekonomis proyek.

3. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga (bukan bunga

bank) yang menggambarkan tingkat keuntungan dari suatu proyek atau

investasi dalam persentase pada saat dimana nilai NPV sama dengan nol

(Kuswadi, 2007). Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR yaitu :

# $˳
IRR = !˳ + (!ˌ − !˳) ………….…….…………… (6)
# $˳%# $ˌ

Dimana :

i˳ = tingkat bunga pasar modal

iˌ = tingkat bunga pembanding

NPV˳ = net present value pada i˳

NPVˌ = net present value pada iˌ

Cara menghitung nilai IRR menurut Sinaga (2009) adalah sebagai berikut :

1. Menghitung arus net cash flow sepanjang umur proyek, ditambah nilai

sisa dari aset.

2. Menentukan tingkat bunga pembanding yang lebih besar dari tingkat

bunga pada pasar modal, selisih sebaiknya tidak lebih besar dari 5%.

3. Menghitung nilai IRR menggunakan rumus pada persamaan 6.

 30

Sinaga dan Saragih (2013) menjelaskan bahwa kriteria dalam menilai

kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Internal Rate of Return adalah

sebagai berikut :

Jika : IRR ˃ bunga pasar modal, maka investasi layak.

: IRR ͟˂ bunga pasar modal, maka investasi tidak layak dilaksanakan.

Adapun keuntungan dari penggunaan Internal Rate of Return yang

dikemukakan oleh Sinaga (2009), yaitu :

1. Dapat mengetahui kemampuan proyek dalam menghasilkan persentase

keuntungan bersih rata-rata tiap tahun selama umur ekonomis dari

proyek.

2. Nilai sisa (salvage value) barang-barang modal diperhitungkan dalam

arus benefit/penerimaan.

4. Payback Period (PP)

Metode Payback Period merupakan teknik penilaian untuk mengetahui

seberapa lama jangka waktu (periode) yang dibutuhkan untuk

pengembalian investasi dari suatu proyek atau usaha. Rumus yang

digunakan untuk menghitung Payback Period adalah :

&'()*+,*
PP = -,* .) * / 0) +,/1'
……………………………………………… (7)

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Payback

Period adalah :

Jika : PP ˃ umur ekonomis proyek, maka tidak layak.

: PP ˂ umur ekonomis proyek, maka layak.

 31

Kelemahan dari metode Payback Period adalah tidak memperhitungkan

arus net profit pada tahun-tahun berikutnya, begitu juga dengan nilai sisa

(salvage value) yang tidak dihitung setelah investasi kembali (Sinaga &

Saragih, 2013, p.86). Sedangkan kelemahan Payback Period menurut

Suratman (2001) yaitu mengabaikan konsep nilai waktu dari uang (time

value of money) dan aliran kas setelah periode pengembalian, padahal

aliran kas tersebut menunjukkan tingkat keuntungan yang harus diketahui

oleh investor.

Analisis penilaian investasi yang dilakukan menggunakan metode Benefit

Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return

(IRR) dan Payback Period (PP) memiliki kelebihan dan kelemahannya

masing-masing. Oleh karena itu, analisis investasi pada penelitian ini

menggunakan keempat metode tersebut sehingga hasil analisis yang

didapatkan akan menjadi maksimal.