HUKUM AGRARIA
Penyusun:
Daya Perwira Dalimi
Kelas Karyawan
Fakultas Hukum
Universitas Pancasila
SEJARAH HUKUM AGRARIA
1. PENGERTIAN UMUM dari Hukum Agraria:
Hukum agraria sebenarnya tidak mempunyai suatu definisi yang jelas, jika melihat dari UUPA, tapi bisa
ditarik suatu kesimpulan dari Pasal yang terdapat pada UUPA,yaitu:
- Hukum agraria dalam ARTI LUAS: hukum yang mengatur segala sesuatu yang berkaitan dengan hukum
tanah, hukum air, hukum pertambangan, Hukum Perikanan dan Hukum Luar Angkasa
- Hukum agraria dalam ARTI SEMPIT: hukum yang hanya mengatur segala sesuatu yang berkaitan dengan
hukum tanah, yaitu hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah, dalam arti permukaan bumi
saja. Hukum dalam arti sempit inilah yang akan dipelajari dalam bidang keilmuan hukum.
Penguasaan tanah bisa penguasaan tanah secara fisik (secara de facto) dan penguasaan tanah secara yuridis
(secara dokumen)
Pengertian Agraria sebagai bidang Administrasi Negara Pemerintahan adalah Pemerintah sebagai
pemangku negara yang menjalankan segala kebijakan yang mengatur segala hal yang berkaitan dengan
pertanahan. Dan Administrasi Negara dalam bidang pemerintahan dipegang oleh BPN
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
1
4. Dualisme & Pluralisme di Bidang Hukum Tanah pada Era Hukum Tanah Lama
- Pada era Hukum Tanah Lama, terjadi Dualisme di bidang hukum tanah, karena pada saat itu berlaku
2 hukum tanah, yaitu Hukum Tanah Barat (BW), yang dibawa oleh Belanda ketika menjajah Indonesia dan
Hukum Tanah Adat, yaitu hukum yang berlaku dan hidup di masyarakat adat dan merupakan hukum yangt
tidak tertulis
- Bahkan ternyata, dalam perkembangannya, Hukum Tanah yang berlaku bukan hanya 2, tetapi 5 hukum yang
berlaku, sehingga terjadilah Pluralisme Hukum tanah.
- Baik Dualisme dan Pluralisme telah menyebabkan Ketidakpastian hukum
5. Hak atas tanah yang berlaku pada Hukum Tanah Barat, terdiri dari:
1) Hak Postal: bisa dimiliki segala sesuatu yang ada diatas tanah orang lain, jadi ada 2 pihak, yaitu Pemilik
Tanah dan Pemilik segala benda di atasnya (Pasal 711 BW)
2) Hak Erpah: semacam HGU (pasal 720 BW), untuk bidang-bidang usaha yang besar
3) Hak Eigendom : Hak yang tertinggi, karena setiap individu bebas memiliki dan melakukan apa saja yang
dikehendaki (Pasal 57 BW)
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
2
7. PEMBENTUKAN PANITIA – Upaya yang lebih Nyata dan Realistis
Ini adalah usaha yang lebih konkret untuk menyusun dasar-dasar Hukum Agraria, yaitu membentuk Panitia-
Panitai, yang terdiri dari:
1) Panitia Agraria yogyakarta (1948)
Panitia Pertama yang dibentuk dan berlokasi di Yogyakarta sebagai ibukota negara pada saat itu. Panitia ini
diketuai oleh Sarimin Reksodiputro.
Tugas utama panitia ini adalah memberikan pertimbangan dan penilaian kepada pemerintah mengenai
hukum tanah pada umumnya, dan juga merancang dasar-dasar hukum tanah yang memuat politik agraria RI
serta mencabut/meniadakan aturan-aturan apa-apa saja yang tidak bagus untuk rakyat Indonesia, seperti Hak-
hak asing, Domain Verklaring.
2) Panitia Agraria Jakarta (1951)
Karena berubahnya keadaan negara saat itu, sepertinya berpindahnya ibukota kembali ke Jakarta, maka
dibubarkan lah Panitia Yogya dan dibentuk Panitia Baru yang berlokasi di Jakarta, dan tetap diketuai oleh
Sarimin Reksodiputro.
Dalam perjalanannya, Sarimin Reksodiputro yang menjabat sebagai Ketua Panitia harus pindah ke Nusa
Tenggara untuk menjabat Gubernur, sehingga jabatan Ketua Panitia Agraria Jakarta digantikan oleh Singgih
Praptodihardjo.
3) Panitia Soewahjo (1955)
Panitia Soewahjo adalah Panitia yang resmi dibentuk oleh Pemerintah berdasarkan KepPres 29 Maret 1955,
yang ditugaskan untuk membuat Rancangan Undang Undang Pokok Agraria (RUUPA) yang bersifat
nasional
Dalam upayanya untuk membentuk Hukum yang baru, Panitia ini menggunakan Hukum Adat sebagai dasar
hukum dari Pembentukan UUPA, dimana mengambil konsepsi, nilai-nilai dan asas-asas yang hidup di dalam
Hukum Adat, serta meniadakan hak-hak asing, mencabut Agrarische Wet, Agrarische Besluit dan Asas
Domain Verklaring
Dalam perkembangannya, Panitia ini lebih konkret menjadi Tim Perancang UU, yang terdiri dari:
a. Rancangan Soenarjo (1958)
Rancangan Soenarjo ini adalah sebenarnya Rancangan dari Panitia Soewahjo yang diajukan oleh
Soenarjo sebagai Menteri Agraria, dan disetujui oleh Dewan Menteri pada tanggal 1 April 1958
Hanya saja, ketika sampai di tahap pembahasan di DPR, penetapannya tertunda, karena DPR merasa
perlu mengumpulkan bahan-bahan yang lebih lengkap
b. Rancangan Sadjarwo (1960)
Ini adalah RUUPA yang terakhir, karena telah menyesuaikan dengan UUD 1945, yang diajukan oleh
Menteri Agraria saat itu, yaitu Sadjarwo, dan hingga akhirnya disetujui oleh Kabinet Inti pada 22 Juli
1960.
RUUPA ini dengan tegas menyatakan bahwa Hukum Adat sebagai dasar dari pembentukan UUPA,
karena mengambil konsepsi, nilai-nilai dan asas-asas yang hidup di dalam Hukum Adat
Dan pada tanggal 24 September 1960, RUUPA ini ditetapkan menjadi UU No.5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang lebih dikenal dengan “UUPA”
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
3
C. HUKUM TANAH BARU – UUPA
8. Sesuai dengan namanya, UUPA ini hanya mengatur hal-hal yang sangat pokok (dasar)tentang hukum agraria.
Untuk aturan-aturan yang lebih mendetil harus dibuat peraturan lainnya yang lebih spesifik dalam mengatur
hal-hal tertentu. Contohnya adalah Pasal 19 dimana menjelaskan bahwa Pendaftaran Tanah harus menunjuk
kepada peraturan yang lebih spesifik, yaitu Peraturan Pemerintah.
9. UUPA ini Mengadopsi secara langsung dari Hukum Adat yang berlaku, dimana mengadopsi hal-hal berikut ini:
1) Konsepsi Komunalistik Religius
Konsepsi pada Hukum Tanah adat ini juga digunakan dalam UUPA, yang mana dapat dilihat dari adanya
HAK BANGSA INDONESIA (“HBI”). HBI ini merupakan Hak atas Tanah yang Paling tinggi yang mana
sama kedudukannya dengan Hak Ulayat pada Hukum Tanah Adat.
Segi komunalistiknya dapat dilihat dari Unsur Bersamanya, yaitu HBI merupakan kepunyaan Bangsa
Indonesia yang mana sama dengan Hak Ulayat pada hukum adat yang merupaka hak atas tanah bersama
masyarakat hukum adat
Segi Religiusnya dapat dilihat dari pernyataan : ”tanah merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa”
2) Asas-asas lainnya
Asas pemisahan Horizontal , dimana bidang tanah dapat dikuasai oleh Si A, dan hasil dari tanah dikuasai
oleh B dan bangunan diatasnya dapat dikuasai oleh C. Asas Horizontal ini berbeda dengan Asas Hukum Barat,
dimana mengenal asas Pelekatan (aksesi), seperti yang terdapat pada pasal 571 BW
3) Lembaga-lembaga hukum
10. FUNGSI POKOK atau PERANAN Hukum Adat dalam Hukum Agraria sesuai dengan Pasal 5 UUPA
1) Sebagai sumber utama bagi pembuatan UUPA, berupa konsepsi, asas2 dan lembaga dalam Hukum Adat
yang dirumuskan menjadi norma tertulis dalam UUPA
2) Sebagai pelengkap UUPA.
Jika ada permasalahan yang tidak dapat diatasi dengan UUPA, maka akan menggunakan Pedoma dari Hukum
Adat (untuk menghindari dari kekosongan hukum).
Dengan demikian, Hukum Tanah Nasional dapat Tertulis dan Tidak Tertulis, karena masih dapat
menggunakan hukum adat, jika ada sesuatu hal yang belum diatur dalam UUPA
Contoh:
- Hak Eigendom yang dipegang oleh WNI tunggal, dapat dikonversi menjadi Hak Milik
- Hak Eigendom yang dpegang oleh Badan Hukum, dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB)
- Hak Eigendom yang dipegang oleh WNA, dapat dikonversi menjadi Hak Pakai
Konversi ini tergantung dari subjek hukum pemegang haknya.
3) Meletakkan landasan hukum untuk pembangunan Hukum Agraria, misalanya Pasal 17 UUPA
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
4
12. Perbandingan Konsepsi Hukum Tanah yang Pernah Berlaku di Indonesia
1) Konsepsi Hukum Tanah Adat – Diadopsi dalam Hukum Tanah Nasional (UUPA)
Konsepsinya adalah Komunalistik Religius, yaitu mewujudkan semangat gotong royong dan kekeluargaan
(kebersamaan) dan selalu dikaitkan dengan hal ghaib. Contohnya adalah Tanah Ulayat, yaitu hak atas tanah
bersama masyarakat hukum adat. Selain Hak Bersama, Masyarakat Hukum Adat juga menghargai adanya
hak-hak perorangan (hak individu)
2) Konsepsi Hukum Tanah Barat
Konsepsinya adalah Individualistik Liberal yaitu Kepentingan individu berada di atas segala-galanya,
contohnya adalah Hak Eigendom.
3) Konsepsi Hukum Tanah Swapraja
Konsepsinya adalah Feodal, dimana semua tanah adalah milik Raja, dan Rakyat hanya dapat diberikan Hak
Pakai atau Hak Sewa.
Hak Pakai ini dapat dipakai terus hingga turun temurun, tapi tidak dapat disebut dengan hak milik, karena
dapat dicabut sewaktu-waktu oleh Raja
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
5
HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
16. Hak Penguasaan atas Tanah adalah serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang
haknya untuk berbuat dengan tanah yang dihaki.
17. Hak Penguasaan Atas Tanah dapat diartikan sebagai lembaga hukum, artinya hanya nama yang diciptakan oleh
Negara, dan belum dihubungkan dengan subjek dan objeknya. Namanya seperti HGB, Hak milik, dll
Ketika Hak Penguasaan atas Tanah sudah dihubungkan dengan subjek dan objeknya, maka akan menjadi
HUBUNGAN HUKUM KONKRET.
Contoh: ketika tanah dijadikan jaminan hutang, yaitu akan terdapat subjek (Para Pihak), ada objeknya (tanah)
dan maka akan timbul Hubungan Hukumnya, yaitu objek yang dijadikan jaminan hutang oleh para pihak
18. Perbedaannya dengan Hukum Perdata Barat, dimana Hak yang paling tinggi adalah Hak Eigendom, dimana
kepentingan individu diatas segala-galanya. Sedangkan pada Hukum Nasional, Tanah itu bersifat Sosial, dimana
tidak dapat ditelantarkan, dll.
20. Hak Penguasaan Atas Tanah dapat diperoleh secara Legal dan Ilegal, bisa secara Yuridis dan secara Fisik.
21. HIRARKI atau Tata Susunan dari Hak Penguasaan Atas Tanah:
1) Hak Bangsa Indonesia (Pasal1)
2) Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2)
3) Hak Ulayat (Pasal 3)
4) Hak-Hak Individual
1) Hak-hak atas tanah (Pasal 4)
1) Primer
2) Sekunder
2) Wakaf (Pasal 49)
3) Hak jaminan atas tanah : Hak Tanggungan (Pasal 22, 23)
- Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Milik (Ps.25), HGU (Ps.33) dan HGB (Ps.39)
- Hak Tanggungan mempunyai sifat EKSEKUTORIAL, dimana dapat dieksekusi langsung tanpa
melalui proses peradilan
- Hak Pakai tidak dapat dijadikan sebagai jaminan utang (hak tanggungan) – tidak termasuk klasifikasi
hak tanggungan
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
6
23. HAK MENGUASASI DARI NEGARA – PASAL 2 UUPA
- Negara mendapat wewenang dari Bangsa Indonesia, untuk mengendalikan atau mengarahkan fungsi Bumi
(permukaan bumi), air, ruang angkasa sesuai dengan kebijaksanaan Pemerintah
- Negara adalah bukan PEMILIK TANAH, melainkan PENGUASA TANAH (karena menjalankan tugas
dari Hak Bangsa Indonesia) dari seluruh tanah yang berada di wilayah Indonesia, yang mempunyai wewenang
sebagai berikut:
1) Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan pemeliharaan tanah
2) Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai oleh subjek hukum tanah
3) Mengatur hubunga-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai tanah
- Menguasai adalah berbeda dengan memiliki, dimana Kepemilikan adalah aspek ranah Hukum Perdata
(Privat), dan Kepenguasaan adalah ranah hukum publik.
- Tanah Negara Terbagi menjadi dua, yaitu:
4) Tanah Hak: tanah yang sudah dikuasai oleh seseorang dengan suatu hak
5) Tanah bukan Hak: Tanah yang dikuasai seutuhnya oleh negara
24. HAK ULAYAT : hak atas tanah bersama yang dimiliki oleh masyarakat adat – PASAL 3 UUPA
1) EKSISTENSI HAK ULAYAT terdapat pada Pasal 3 UUPA, yang mana mengakui adanya Hak Ulayat,
dengan ketentuan:
- Sepanjang menurut kenyataannya masih ada, sehingga yang sudah tidak ada tidak akan dihidupkan lagi
- Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan pembangunan nasional
Sehingga dapat disimpulkan dari Pasal 3 UUPA, bahwa sepanjang suatu Masyarakat Hukum Adat MASIH
mengenal Hak Ulayat, maka Hak Ulayat tersebut TETAP dihargai dan diakui, selama tidak bertentangan
dengan kepentingan nasional dan UU yang berlaku. Sedangkan, jika ternyata sudah sudah tidak ada lagi Hak
Ulayat di dalam Masyarakat, maka Hak Ulayat tidak boleh diadakan yang baru
2) KONDISI HAK ULAYAT saat ini, secara alami telah mengalami PELEMAHAN, yang disebabkan :
- Bertambah kuatnya HAK HAK perorangan pada Masyarakat Hukum Adat
- Adanya kebijakan dana tindakan pihak penguasa di daerah (Pemda)
- Untuk berbagai keperluan pembangunan baik oleh pemerintah daerah ataupun pengusaha swasta
- Hak Ulayat tidak termasuk dalam golongan objek pendaftaran tanah
25. HAK PERORANGAN (INDIVIDU): diberikan oleh Negara kepada orang (individu), orang bersama (warisan),
badan hukum (HANYA badan hukum Pemerintah).
Hak Perorangan ini, dilihat dari Pemberiannya, dibedakan menjadi 2, yaitu:
1) PRIMER: Hak ini bersumber LANGSUNG dari Negara. Untuk Mendapatkan Hak Primer ini, DIDASARI
oleh PERMOHONAN. Selanjutnya, Permohonan ini akan diikuti dengan PEMBERIAN HAK dari Negara.
Terdiri dari:
a. Hak Milik
b. HGB, HGU dan Hak Pakai yang Diberikan oleh Negara Langsung (Pasal 16)
c. Hak Pengelolaan
d. Hak Wakaf
e. Hak Jaminan Atas Tanah
2) SEKUNDER: Hak yang diberikan Secara Tidak Langsung (Tetap Dikeluarkan oleh Pemerintah), hanya
DASAR dari Pemberian Hak ini adalah PERJANJIAN antara Pihak
Hak Sekunder ini terdiri dari:
a. HGB (Pasal 37) dan Hak Pakai (Pasal 41) yang diberikan oleh Pemilik Tanah. Nama Sertifikatnya:
HGB atau Hak Pakai diatas Hak Milik; dan
b. Hak-hak yang bersifat SEMENTARA (pasal 53), yaitu Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian Pert dan lainnya
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
7
26. Cara Mendapatkan Hak Penguasaan Tanah secara PRIMER, dalam hal ini HAK MILIK
- Penguasa tanah adat yang belum bersertifikat datang ke BPN dan membawa dokumen yang berkaitan dengan
kepemilikan tanah tersebut (dokumen Pendukung), yang disebut dengan DATA YURIDIS, terdiri dari
giriknya, PBB (jika ada), rekening listrik, Surat keterangan lurah dll
- Setelah BPN menerima dan menganalisa Permohonan serta Data Yuridisnya, BPN bersama-sama dengan
Pemohon datang ke Lokasi Tanah untuk mengukur tanah serta menetapkan batas2 wilayah, yang mana
harus mendapat tanda tangan dari para tetangga yang berseberangan. Data tentang tanah ini disebut dengan
DATA FISIK
- Setelah melakukan pemeriksaan Data Yuridis dan Data Fisik, BPN kemudian mengumumkan terlebih
dahulu di Kelurahan tempat tanah tersebut berada dan di BPN Wilayah selama 60 hari, untuk memberikan
kesempatan kepada para pihak yang ingin menclaim atas tanah tersebut.
- Setelah jangka waktu 60 hari terlewati, BPN mengeluarkan Berita Acara Pengesahan Permohonan yang
dilanjutkan dengan mengeluarkan SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak). SKPH ini sudah berisi data
pemilik, luas Tanah dan biaya pajak yang harus dibayarkan.
- Dan setelah SKPH, BPN akan mengeluarkan Sertifikat Hak Milik, yang isi dari Seritifikat ini adalah Salinan
Buku Tanah, yang berisi mengenai Data Yuridis dan Salinan Surat Ukur Tanah, yang berisi Data Fisik
27. Cara Mendapatkan Hak Penguasaan Tanah secara SEKUNDER
- Si B berminat atas Tanah Hak Milik si A. Kemudian A dan B membuat perjanjian, dimana si B ingin
memakai tanah si A, selama 25 tahun
- Perjanjian ini dituangkan dalam bentuk Akta HGB/Hak Pakai diatas Hak Milik di hadapan PPAT.
- Akta tersebut dan Sertifikat si A dibawa ke BPN, untuk dibuatkan Sertifikat HGB Diatas Hak Milik
- Jika waktunya habis, maka si B harus membuat Permohonan Baru, tidak bisa melakukan Perpanjangan
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
8
PENJELASAN HAK HAK PERORANGAN
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
9
6) Subjek
- WNI
- Badan Hukum Indonesia
- Perusahaan PMA yang berbentuk Perusahaan
7) Kewajiban dan Hak Pemegang HGU dan HGB
- Membayar uang pemasukan kepada negara
- Mengusahakan/menggunakan tanah sesuai peruntukan
- Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU dan HGB kepada Negara, pemegang Hak
Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik, setelah HGB dan HGU tersebut hapus
- Menyerahkan sertifikat HGU atau HGU yang telah hapus kepada BPN
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
10
33. HAK PAKAI
1) Pengertian: hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanh yang langsung dikuasasi oleh negara
atau tanah milik orang lain. Dengan kata lain, Hak Pakai adalah hak atas tanah bangunan dan tanah pertanian.
2) Dasar Hukum: Pasal 41 s/d Pasal 43, Pasal 49 (1), Pasal 50 (2) jo. Pasal 52
3) Sifat dan ciri2:
- Tergolong hak yang wajib didaftarkan
- Dapat dialihkan kepada pihak lain dengan ijin pejabat yang berwenang
- Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dialihkan jika dimungkinkan dalam perjanjian
- Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma, dengan pemberian atau pemberian jasa berupa apapun
- Dapat dilepaskan
- Dapat dijadikan jaminan hutang dengan hak tanggungan
4) Jangka Waktu:
- Untuk tanah negara 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui, kecuali untuk keperluan
khusus dapat diberikan selama dipergunakan
- Untuk tanah Hak Milik 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, melainkan dapat diperbaharui dengan akta
PPAT dan didaftarkan di BPN
5) Subjek Hukum:
- WNI dan WNA yang berkedudukan di Indonesia
- Badan Hukum Indonesia/Asing yang berkedudukan di Indonesia
- Departemen, Lembaga NonDepartemen dan Pemerintah Daerah, Badan Keagamaan dan Sosial;
Perwakilan Negara Asing dan Lembaga Internasional
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
11
KONVERSI TANAH
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
12
40. KONVERSI HAK TANAH BARAT
1) HAK EIGENDOM
a. Hak Eigendom yang dimiliki oleh WNI Tunggal dapat dikonversi menjadi HAK MILIK, untuk jangka
waktu yang tidak terbatas
b. Hak Eigendom yang dimiliki oleh Badan Hukum dapat dikoversi menjadi HGB, hingga maksimal 20
tahun, yaitu hingga tanggal 24 September 1980. Setelah lewat tanggal tersebut, akan menjadi Tanah
Negara, dan harus dibuat permohonan baru sebagai HGB jika masih ingin digunakan.
c. Hak Eigendom yang dimiliki oleh WNA dapat dikonversi menjadi HAK PAKAI, dengan jangka waktu
selama diperlukan. Sehingga, meski sudah lewat 20 tahun, tetap dapat digunakan Hak Pakai tersebut,
tidak tergantung dengan jangka waktu layaknya HGB (Maksimal 20 tahun)
2) HAK OPSTAL
Seluruh Hak Opstal hanya dapat dikonversi menjadi HGB saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu
yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, HGB tersebut akan
menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru.
3) HAK ERPACH
a. Hak Erpach untuk Perkebunan dikonversi mejadi HGU, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang
tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua HGB tersebut akan
menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru.
b. Hak Erpach untuk Perumahan dapat dikonversi menjadi HGB, dengan jangka waktunya adalah sisa
waktu yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua HGB
tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru.
c. Hak Erpach untuk Pertanian Kecil (Clien Landbouw) TIDAK DAPAT dikonversi, melainkan langsung
menjadi tanah negara dan diredistribusikan kepada para Petani
4) HAK GEBRUIK
Hak Gebruik hanya dapat dikonversi menjadi Hak Pakai saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu
yang tersisa atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua Hak Pakai
tersebut akan menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru.
5) HAK SEWA (Atas Tanah Negara)
Hak Sewa dapat dikonversi menjadi Hak Pakai saja, dengan jangka waktunya adalah sisa waktu yang tersisa
atau paling lama 20 tahun (24 September 1980). Setelah tanggal tersebut, semua Hak Pakai tersebut akan
menjadi Tanah Negara, dan jika masih ingin digunakan, harus diajukan permohonan Baru
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
13
PENYEDIAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN
41. FUNGSI TANAH
1) Sebagai WADAH: lembaga hak atas tanah sudah diciptakan dalam UU Sistem Kehutanan
a. Hak Milik: Untuk Perumahaan dan usaha pertanian kecil
b. HGB: Untuk Kantor, tempat usaha, pabrik atau industri
c. Hak Pakai
d. Hak Pengelolaan (Khusus untuk instansi pemerintahan)
2) Sebagai FAKTOR PRODUKSI
a. Hak Milik: Untuk sawah atau kebun
b. HGU: Untuk perkebunan, peternakan dan perikanan
c. Hak Pakai
44. PROSEDUR BAGI NEGARA UNTUK MELAKUKAN PEMBEBASAN HAK UNTUK KEPENTINGAN
UMUM
Ada dua cara bagi Negara untuk melakukan Pembebasan Hak, yaitu:
1) Pelepasan Hak
2) Pencabutan Hak
45. Tata Cara Peralihan Tanah HAK MILIK menjadi TANAH ASET PERUSAHAAN
Pemilik/Pemegang Tanah Hak Milki dapat memasukkan tanah miliknya ke dalam perusahaan atau yang biasa disebut
dengan INBRENG dengan cara sebagai berikut:
- Pemilik/Pemegang Tanah Hak membuat suatu perjanjian yang dituangkan dalam bentuk AKTA PEMASUKAN
DALAM PERUSAHAAN di PPAT
- Pemilik/Pemegang Tanah Hak kemudian mengajukan Permohonan ke BPN untuk MERUBAH STATUS
tanah miliknya dengan membawa sertifikat asli dan Akta Pemasukkan Dalam Perusahaan
- Setelah disetujui, BPN kemudian MENCORET nama yang terdapat di Sertifikat Asli, Buku Tanah dan Surat
Ukur dan Menggantinya dengan NAMA PERUSAHAAN, dan sertifikatnya pun BERUBAH dari Hak Milik
menjadi Sertifikat HGB
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
14
46. TATA CARA MEMPEROLEH TANAH
1) TANAH NEGARA
Harus dilakukan dengan cara Pemohonan Hak yang nantinya akan diikuti oleh Pemberian Hak Atas Tanah
2) ACARA PEMINDAHAN HAK (JUAL BELI)
Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak
Pihak yang memerlukan tanah tersebut BOLEH memiliki hak yang sudah ada
Pemilik Tanah BERSEDIA menyerahkan tanahnya
3) ACARA PELEPASAN HAK
Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak. Tanah ADAT (Tanah Ulayat) juga dengan Pelepasan Hak
Pihak yang memerlukan tanah tersebut TIDAK BOLEH memiliki hak yang sudah ada
Pemilik Tanah BERSEDIA menyerahkan tanahnya
Penjelasan Proses PELEPASAN HAK
Suatu Subjek Hukum yang ingin menguasai (Membeli) Tanah Hak Milik, tetapi TERNYATA TIDAK
memenuhi syarat sebagai Subjek Pemegang Hak Milik, seperti Badan Hukum Swasta (“BHS”), TIDAK
AKAN pernah bisa membeli Tanah Hak Milik tersebut, tetapi tetap dapat menguasai dengan ACARA
PELEPASAN HAK.
Caranya adalah Pemilik Tanah Hak Milik harus dengan sukarela untuk melepaskan hak atas tanahnya dengan
cara membuat AKTA PELEPASAN HAK di PPAT. Kemudian, Akta Pelepasan Hak tersebut dan Sertifikat
Asli Tanah Hak Milik harus didaftarkan ke BPN, sehingga Tanah Hak Milik tersebut akan DIHAPUS dan
berubah menjadi Tanah Negara. Setelah itu, dengan dasar Akta Pelepasan Hak tersebut, Pihak yang ingin
menguasai Tanah yang sudah menjadi Tanah Negara, dalam hal ini BHS, harus mengajukan Permohonan
Hak kepada BPN, sesuai dengan jenis hak yang diperbolehkan untuk dimiliki, yaitu HGB.
4) ACARA PENCABUTAN HAK
Tanah yang diperlukan berstatus Tanah Hak
Pemilik Tanah TIDAK BERSEDIA melepaskan haknya
Tanah tersebut diperuntukan bagi Kepentingan Umum
Penjelasan Acara Pencabutan Hak
Pencabutan Hak ini HANYA DAPAT dilakukan oleh Negara dan HANYA untuk kepentingan umum, yaitu
seperti pembangunan infrastruktur jalan. Pencabutan Hak ini dilakukan ketika Pemilik Hak tidak mau
mengalihkan haknya dan tidak berkenan dengan Uang Ganti Rugi yang ditawarkan oleh Negara. Setelah
dicabut ‘dengan paksa’ Hak Tanah tersebut, Pemerintah tetap membayarkan Uang Ganti rugi tersebut,
terlepas diterima atau tidak diterima oleh Pemilik Hak. Jika tetap tidak diterima oleh Pemilik Hak, Uang Ganti
Rugi tersebut akan tetap dibayarkan dengan cara menitipkan uang ganti rugi tersebut kepada Pengadilan
Negeri
5) PERJANJIAN
Ketika Pemilik Hak TIDAK mau melepaskan Hak Miliknya, tapi TETAP BERKENAN untuk dikuasai oleh
pihak lain dalam jangka waktu tertentu, maka Pemilik Hak tersebut dapat membuat perjanjian dengan pihak
lain yang ingin menguasai tanahnya melalui:
Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian Pembebanan Hak Pakai atau HGB diatas Tanah Hak Milik
Perjanjian di bidang Pertanian, misalnya Usaha Bagi Hasil
Pejelasan atau Contoh
Jika suatu Pihak ingin meguasai tanah Hak Milik seseorang dalam dalam jangka waktu tertentu, tetapi Pemilik
Tanah hak Milik tidak mau melepaskan haknya, tapi berkenan untuk dikuasai dalam jangka waktu tertentu,
maka kedua pihak tersebut dapat membuat perjanjian dalam bentuk HGB/Hak Pakai diatas Hak Milik.
Perjanjian tersebut HARUS dilakukan di hadapan PPAT, yang nantinya dituangkan dalam bentuk “Akta
HGB/Hak Pakai Diatas Hak Milik”. Selanjutnya, Akta tersebut harus didaftarkan ke BPN dan kemudian oleh
BPN akan diterbitkan “Sertifikat HGB/Hak Pakai Diatas Hak Milik” selama jangka waktu yang telah
diperjanjikan sebelumnya. Sertifikat jenis ini TIDAK DAPAT dilakukan Perpanjangan, melainkan harus
dibuat PERJANJIAN BARU.
Contoh lain: Developer yang ingin membangun Rusun diatas tanah Hak Pengelolaan yang dikuasai oleh
Pemerintah, maka harus membuat perjanjian HGB/Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan, yang nantinya akan
didaftarkan di BPN untuk dijadikan sebagai Sertifikat Induk HGB diatas Hak Pengelolaan.
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
15
PENDAFTARAN TANAH – PASAL 19 UUPA & PP 24/1997
47. DEFINISI
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara atau Pemerintah secara terus
menerus, dan teratur, meliputi Pengumpulan, Pengolahan, Pembukuan, Penyajian serta Pemeliharaan
DATA, yaitu DATA FISIK dan DATA YURIDIS, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanag
dan satu-satuan Rusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
16
52. AZAS PENDAFTARAN TANAH
1) Asas PUBLISITAS
Suatu asas yang memberikan suatu keterbukaan informasi terhadap siapapun (umum) yang ingin
melakukan perbuatan hukum atas tanah tersebut. Dengan asas ini, setiap orang yang ingin melakukan
suatu perbuatan hukum atas tanah (ex.jual beli), dapat melakukan pengecekan terlebih dahulu mengenai
informasi terkait dengan tanah tersebut di Kantor Pertanahan
2) Asas SPESIALITAS
Asas yang berhubungan dengan segala sesuatu yang terkait dengan detil dari tanahnya, seperti
letak/lokasi tanah, luas tanah dan para pihak-pihak yang terkait dengan tanah tersebut. Intinya asas ini
akan lebih mengarah pada data yuridis dari tanah tersebut. Asas ini terdapat ketika perbuatan hukum
dilakukan dihadapan PPAT dalam hal pembuatan aktanya, yang mana sifatnya TERTUTUP UNTUK
UMUM dan hanya diperuntukan kepada para pihak yang terkait langsung dengan tanah dan perbuatan
hukum yang akan dilakukan pada tanah tersebut.
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
17
55. TEKHNIS PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Suatu kegiatan penyesuaian dari data yang disimpan/disajikan, baik data fisik maupun data yuridis. Dengan
demikian, setiap perubahan mengenai Hak, Subjek dan Tanahnya, HARUS DIDAFTARKAN dan kemudian
dicatat dalam BUKU TANAH yang tersimpan dalam arsip BPN, dan Salinannya dipegang oleh Pemegang Hak.
- Perubahan Data Fisik: luas berubah, karena pemecahan, pemisahan, dan lain sebagainya
- Perubahan Data Yuridis: berubah mengenai kepemilikan haknya, seperti jangka waktunya yang berakhir,
dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Dan juga bisa terjadi perubahan dari Pemegang Haknya, karena
peristiwa dan perbuatan hukum, seperti akibat pewarisan, jual beli, dll.
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
18
(3) Sistem Publikasi INDONESIA
Indonesia menggunakan SISTEM PUBLIKASI NEGATIF BERTENDESI POSITIF, dengan alasan
sebagai berikut:
a. Indonesia dapat dikatakan menggunakan SISTEM NEGATIF karena SELAMA tidak dapat dibuktikan
yang sebaliknya, maka data yang disajikan dalam buku tanah dan peta pendaftaran harus diterima
sebagai data yang benar
b. Tetapi Indonesia tidak murni menggunakan Sistem Publikasi Negatif, karena terdapat unsur-unsur
positif, yaitu:
Indonesia menggunakan sistem pendaftaran hak
Pasal 19 ayat (2.c), Pasal 23 (2), Pasal 32 (2) dan Pasal 38 (2) UUPA menyebutkan bahwa Pendaftaran
akan menghasilkan Surat Tanda Bukti Hak, yang dapat dijadikan sebagai alat bukti yang kuat
c. Tetapi Indonesia TIDAK bisa dikatakan sebagai Sistem Positif yang MURNI, karena:
Pada PP 10/1961 menjelaskan bahwa: “pendaftaran tidak menghasilkan suatu indeafeasible Title”
d. Lembaga keamanan di Indonesia menggunakan Lembaga Rechtverweking, yang prinsipnya mirip dengan
Aqusitive Verjaring. Pada PP 24/1997 sudah ditentukan bahwa batas waktu lampau/Daluwarsa adalah 5
tahun.
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
19
LAND REFORM
60. DEFINISI LANDREFORM
Segi Bahasa: Perombakan kembali struktur hukum pertanahan dan membangun struktur tanah yang baru
Segi umum: Suatu azas dalam struktur pertanahan di Indonesia, yaitu Tanah pertanian harus dikerjakan dan
diusahakan secara aktif oleh Pemiliknya sendiri
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
20
3) Re-Distribusi Tanah Yang LEBIH
Yang dimaksud Tanah Lebih adalah tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum, sehingga
tanah2 tersebut diambil oleh Pemerintah dengan memberikan ganti rugi kepada pemilik asal, dan selanjutnya
dibagikan kepada petani yang membutuhkan.
Tindakan ini diharapkan dapat meningkatkan jumlah produksi, karena Petani yang menggarap tanah akan
lebih giat mengerjakan tanahnya yang sudah dimilikinya tersebut
Syarat Penerima Redistribusi Tanah:
- Petani Penggarap/Buruh Tanah WNI
- Bertempat tinggal di kecamatan letak tanah
- Kuat kerja dalam pertanian
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
21
HAK TANGGUNGAN
65. OBJEK HAK TANGGUNGAN – PASAL 4 UUHT
Pada prinsipnya, Hak Tanggungan ini ini merupakan Jaminan atas TANAH, yang mana OBJEK HT ini \terdiri
dari:
- Hak Atas Tanah: HM, HGB, HGU, HP
- SRS diatas HM/HGB/HP
Rangkuman Materi Hukum Agraria you’re never too old to set another goal or to dream a new dream
Daya Perwira Dalimi – 3010 215 021 (Kelas Karyawan)
22