PROSEDUR PEMBIAYAAN KONSTRUKSI DENGAN AKAD

MUSYARAKAH PADA PT BANK TABUNGAN NEGARA KANTOR

CABANG SYARIAH BOGOR

Ricka Dade dan Riris Aishah Prasetyowati

Universitas Ibn Khaldun Bogor

ABSTRAK

Fungsi bank terbagi menjadi dua bagian, yaitu funding/menghimpun dana dari masyarakat, dan
financing/memberikan kredit kepada masyarakat dalam bentuk jasa perbankan. Penyaluran dana
\dalam bank konvensional, kita kenal dengan istilah kredit atau pinjaman. Sedangkan dalam
perbankan syariah untuk penyaluran dananya kita kenal dengan istilah pembiayaan. Dalam
penyaluran pembiayaan tersebut salah satu produk pembiayaan yang telah dikembangkan oleh
bank syariah ialah pembiayaan konstruksi. Pembiayaan konstruksi ialah pembiayaan kepada
pengembang untuk kebutuhan modal kerja konstruksi dengan jangka waktu maksimal 48 bulan
dan dapat diperpanjang.
Dan akan dibahas adalah Prosedur Pembiayaan Konstruksi BTN iB dengan Akad Musyarakah
pada PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Syariah Bogor”.
Kata Kunci: Akad,Akad Musyarakah ,Kontruksi ,Musyarakah dan Pembiayaan,

BAB I dana. Selain merasa aman dalam

PENDAHULUAN menyimpan dana yang dimiliki,
1.1. Latar Belakang masyarakat juga akan mendapatkan
Bank merupakan salah satu keuntungan berupa bunga jika di
lembaga keuangan yang mempunyai konvensional atau bagi hasil jika di
peran sangat penting dalam perbankan syariah.
perekonomian suatu Negara, karena
bank menjadi sebuah solusi bagi Secara umum fungsi bank
masyarakat apabila mengalami terbagi menjadi dua bagian, yaitu
kesulitan keuangan. Selain menjadi funding/menghimpun dana dari
solusi akan masalah keuangan masyarakat, dan
masyarakat, bank juga sebagai financing/memberikan kredit kepada
tempat yang aman untuk menyimpan masyarakat dalam bentuk jasa

1
perbankan.Penyaluran dana dalam merupakan pembiayaan kepada
bank konvensional, kita kenal pengembang perumahan.
dengan istilah kredit atau pinjaman. Perbedaan pokok antara kredit
Sedangkan dalam perbankan syariah modal kerja pada bank konvensional
untuk penyaluran dananya kita kenal dengan pembiayaan modal kerja
dengan istilah pembiayaan. Dalam pada bank syariah terletak pada akad
menyalurkan dananya kepada dan sistem pembayaran. Kredit
nasabah, secara garis besar produk modal kerja pada bank konvensional
pembiayaan syariah terbagi dalam didasarkan pada suku bunga tertentu
empat kategori yang dibedakan yang sifatnya fluktuatif, sistem
tujuan penggunaannya, yaitu pembayaran yang diberlakukan
pembiayaan dengan prinsip jual beli, setiap bulannya yakni pokok dan
pembiayaan dengan prinsip sewa, bunga. Sedangkan pembiayaan
pembiayaan dengan prinsip bagi modal kerja pada bank syariah bisa
hasil, dan pembiyaan dengan akad dilakukan dengan akad musyarakah
pelengkap. dengan rencana pengembalian
Dalam penyaluran pembiayaan berdasarkan proyeksi kemampuan
tersebut salah satu produk cash flow nasabah.
pembiayaan yang telah Melihat terdapat keunggulan
dikembangkan oleh bank syariah yang ditawarkan oleh bank syariah
ialah pembiayaan konstruksi. pada pembiayaan konstruksi
Pembiayaan konstruksi ialah tersebut, maka penulis merasa
pembiayaan kepada pengembang tertarik untuk mengetahui lebih
untuk kebutuhan modal kerja dalam tentang pembiayaan
konstruksi dengan jangka waktu konstruksi, sehingga penulis
maksimal 48 bulan dan dapat berkeinginan untuk membahas
diperpanjang. Tiap-tiap bank syariah mengenai “Prosedur Pembiayaan
mempunyai nama yang berbeda-beda Konstruksi BTN iB dengan Akad
untuk produk tersebut akan tetapi Musyarakah pada PT. Bank
pada dasarnya ialah sama, yakni Tabungan Negara Kantor Cabang
Syariah Bogor”.

2
 pihak lain yang mewajibkan pihak
yang dibiayai untuk mengembalikan
1.2. Ruang Lingkup uang atau tagihan tersebut setelah
Dilihat dari judul yang jangka waktu tertentu dengan
ditetapkan penulis, perumusan imbalan atau bagi hasil.
masalah yang akan dikaji dan Dari pengertian di atas dapat
dibahas dalam tugas akhir ini adalah: dijelaskan bahwa pembiayaan dapat
1. Bagaimana prosedur berupa uang atau tagihan yang
pembiayaan konstruksi BTN iB dilakukan berdasarkan perjanjian
pada Bank Tabungan Negara antara bank dengan nasabah
Kantor Cabang Syariah Bogor. penerima pembiayaan yang
2. Apa saja syarat untuk disepakati oleh kedua belah pihak.
mendapatkan Pembiayaan 2.2. Pengertian Konstruksi
Konstruksi BTN iB pada Bank Konstruksi merupakan suatu
Tabungan Negara Kantor kegiatan membangun sarana maupun
Cabang Syariah Bogor. prasarana. Dalam sebuah bidang
3. Bagaimana simulasi perhitungan arsitektur atau teknik sipil, sebuah
nisbah bagi hasil Pembiayaan konstruksi juga dikenal sebagai
Konstruksi BTN iB pada Bank bangunan atau satuan infrastruktur
Tabungan Negara Kantor pada sebuah area atau pada beberapa
Cabang Syariah Bogor. area. Secara ringkas konstruksi
BAB II didefinisikan sebagai objek
TINJAUAN PUSTAKA keseluruhan bangunan yang terdiri
2.1. Pengertian Pembiayaan dari bagian-bagian struktur. Misal,
Menurut Undang-Undang Konstruksi Struktur Bangunan
Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, adalah bentuk/bangunan secara
pembiayaan adalah penyediaan uang keseluruhan dari struktur bangunan.
atau tagihan yang dapat Contoh lain: Konstruksi Jalan Raya,
dipersamakan dengan itu, Konstruksi Jembatan, Konstruksi
berdasarkan persetujuan atau Kapal, dan lain-lain.
kesepakatan antara bank dengan

3
 Konstruksi dapat juga yang diperlukan/anggaran, disertai
didefinisikan sebagai susunan dengan jadwal perencanaan yang
(model, tata letak) suatu bangunan baik, keselamatan lingkungan kerja,
(jembatan, rumah, dan lain ketersediaan material bangunan,
sebagainya). Walaupun kegiatan logistik, ketidaknyamanan publik
konstruksi dikenal sebagai suatu terkait dengan yang disebabkan oleh
pekerjaan, tetapi dalam keterlambatan persiapan dan
kenyataannya konstruksi merupakan penawaran, dll.
satuan kegiatan yang terdiri dari 2.2.1. Pembiayaan Konstruksi Bank
beberapa pekerjaan lain yang Syariah
berbeda. Pembiayaan Konstruksi
Pada umumnya kegiatan termasuk kedalam Produk
konstruksi diawasi oleh manajer Pembiayaan Modal Kerja. Dimana
proyek, insinyur desain, atau arsitek dalam pelaksanaannya pembiayaan
proyek. Orang-orang ini bekerja di konstruksi menggunakan akad
dalam kantor, sedangkan Musyarakah (Bagi Hasil). Menurut
pengawasan lapangan biasanya Ikatan Bankir Indonesia (2015:52) :
diserahkan kepada mandor proyek Pembiayaan Modal Kerja (PMK)
yang mengawasi buruh bangunan, merupakan pembiayaan yang
tukang kayu, dan ahli bangunan diberikan oleh bank syariah untuk
lainnya untuk menyelesaikan fisik membantu kebutuhan modal kerja
sebuah konstruksi. usaha atau perputaran usaha nasabah
Untuk keberhasilan pembiayaan. Pada bank syariah,
pelaksanaan proyek konstruksi, pembiayaan modal kerja umumnya
perencanaan yang efektif sangatlah menggunakan akad musyarakah atau
penting. Hal ini terkait dengan mudharabah, kecuali pembiayaan
rancang-bangun (desain dan untuk modal kerja yang berbasis
pelaksanan) infrastruktur yang pengadaan barang, aset, atau tangible
mempertimbangkan mengenai asset, maka akad yang digunakan
dampak pada lingkungan/AMDAL, adalah akad murabahah (investasi).
metode menentukan besarnya biaya Jadi, PMK Konstruksi syariah adalah

4
 pembiayaan jangka pendek yang menumbulkan akibat hukum bagi
diberikan kepada objeknya. Pernyataan ijab dan qabul
perusahaan/developer untuk antara dua orang yang melakukan
membiayai kebutuhan modal kerja akad harus sesuai dengan hukum
usaha pembangunan berdasarkan syariat maka akad akan batal dengan
prinsip-prinsip syariah. sendirinya apabila bertentangan
Unsur-unsur modal kerja dengan syara’, seperti akad transaksi
terdiri dari komponen-komponen alat narkoba, prostitusi dan kesepakatan
likuid (cash), piutang dagang untuk mencuri dan merampok harta
(receivable), dan persediaan orang lain, dan lainnya.
(inventory) yang umumnya terdiri Adapun Firman Allah yang
dari persediaan bahan baku (raw artinya:
material), persediaan barang dalam “Hai orang-orang yang
proses (work in process), dan beriman, penuhilah aqad-aqad itu.
persediaan barang jadi (finished Dihalalkan bagimu binatang ternak,
goods). Fasilitas PMK Konstruksi kecuali yang akan dibacakan
dapat diberikan kepada seluruh kepadamu. (Yang demikian itu)
sektor/subsektor ekonomi yang dengan tidak menghalalkan berburu
dinilai prospek, tidak bertentangan ketika kamu sedang mengerjakan
dengan syariat Islam dan tidak haji. Sesungguhnya Allah
dilarang oleh ketentuan perundang- menetapkan hukum-hukum menurut
undangan yang berlaku serta yang yang dikehendaki-Nya”.
dinyatakan jenuh oleh Bank 2.4 . Pengertian Musyarakah
Indonesia. Musyarakah adalah kerjasama
2.3. Pengertian Akad antara dua pihak atau lebih untuk
Secara terminology bahasa melakukan usaha tertentu dimana
akad berarti ikatan atau simpul (al- masing-masing pihak memberikan
rabth), al-‘ahd (janji). dana dengan kesepakatan bahwa
Menurut istilah, akad adalah keuntungan atau risiko akan
ikatan antara ijab dan qabul yang ditanggung bersama sesuai dengan
sesuai dengan syara’ dan kesepakatan.

5
 Landasan syariah pelaksanaan dilakukan untuk kegiatan investasi
prinsip Al-musyarakah yaitu, dalam seperti pada lembaga keuangan
Surat Annisa ayat 21 yang berbunyi modal ventura.
“Jika saudara-saudara itu lebih dari Contoh kasus untuk prinsip al-
satu orang, maka bersekutu dalam Musyarakah adalah sebagai berikut.
sepertiga itu.”, serta dalam Surat As- Tn. Robidi hendak melakukan suatu
Shaad ayat 24 yang berbunyi “Dan usaha, tetapi kekurangan modal.
sesungguhnya kebanyakan mereka Modal yang dibutuhkan sebesar Rp.
berbuat dhalim kepada sebagian lain 40.000.000,- sedangkan modal yang
kecuali orang yang beriman dan dimilikinya hanya tersedia Rp.
mengerjakan amal yang saleh”. 20.000.000,-. Ini berarti Tn. Robidi
Al-Hadist: Dari Abu Hurairah, kekurangan dana sebesar Rp.
Rosulullah SAW, bersabda, 20.000.000,-. Untuk dana tersebut
“Sesungguhnya Allah Azza wa Jalla Tn. Robidi meminta bantuan Bank
berfirman, ‘Aku pihak ke tiga dari Syariah dan disetujui. Dengan
dua orang yang berserikat selama demikian, modal untuk usaha atau
salah satunya tidak menghianati proyek sebesar Rp. 40.000.000,-
lainnya.’.” (HR. Abu Dawud dipenuhi oleh Tn. Robidi 50% dan
no.2936, dalam kitab al-Buyu, dan Bank Syariah 50%. Jika pada
Hakim) akhirnya proyek tersebut
Dalam praktik perbankan al- memberikan keuntungan sebesar Rp.
Musyarakah diaplikasikan dalam hal 15.000.000,- maka pembagian hasil
pembiayaan proyek. Nasabah yang keuntungan adalah 50 : 50, artinya
dibiayai dengan bank sama-sama 50% untuk Bank Syariah (Rp.
menyediakan dana untuk 7.500.000,-) 50% untuk Tn. Tobidi
melaksanakan proyek tersebut. (Rp. 7.500.000,-). Dengan catatan
Keuntungan dari proyek dibagi pada akhir suatu usaha Tn. Tobidi
sesuai dengan kesepakatan untuk tetap akan mengembalikan uang
bank setelah terlebihdahulu sebesar Rp. 20.000.000,- ditambah
mengembalikan dana yang dipakai Rp. 7.500.000,- untuk keuntungan
nasabah. Al-Musyarakah dapat pula Bank Syariah dari bagi hasil.

6
2.5.Pengertian Akad Musyarakah Pembiayaan ini umumnya
Akad musyarakah adalah dipergunakan untuk membiayai
perjanjian kerjasama antara dua Modal Kerja Konstruksi Perumahan
pihak atau lebih untuk melakukan yakni bangunan, sarana dan
usaha tertentu dimana masing- prasarananya, dengan tanah lokasi
masing pihak memberikan dana proyek disediakan dan dimiliki oleh
dengan kesepakatan bahwa pemilik atau yang bersangkutan
keuntungan atau risiko akan dengan perusahaan/developer.
ditanggung bersama sesuai dengan Adapun persyaratan umum
kesepakatan. dalam pengajuan PMK Konstruksi
2.6.Tinjauan Tentang Pembiayaan adalah sebagai berikut:
Konstruksi Dengan Akad 1. Ijin Lokasi;
Musyarakah 2. Site Plan;
Pembiayaan Konstruksi dengan 3. Bukti Kepemilikan Lahan;
akad musyarakah adalah Pembiayaan 4. Ijin Mendirikan Bangunan;
Modal Kerja (PMK) jangka pendek 5. Rekomendasi terhindar dari
yang diberikan bank kepada banjir;
perusahaan/developer untuk 6. Ijin penyambungan PLN
membiayai kebutuhan modal kerja setempat;
usaha pembangunan berdasarkan 7. Rekomendasi penyaluran air dari
prinsip-prinsip syariah dengan PDAM setempat;
menggunakan akad 8. Hasil test air perumahan dari
musyarakah,dimana bank laboratorium;
memberikan pembiayaan hanya 9. Estimasi harga jual per masing-
sebagian atau maksimal 80% dari masing type bangunan; dan
kebutuhan pembangunan konstruksi 10. Gambar bangunan.
yang biasanya berupa persediaan III.DESKRIPSI DAN
untuk pembangunan dengan tujuan PEMBAHASAN
dijual kembali, biasanya dalam 3.1 Pembiayaan Konstruksi BTN iB
bentuk cicilan/pembiayaan KPR atau Pembiayaan Konstruksi adalah produk
cash. pembiayaan yang disediakan untuk

7
 memenuhi kebutuhan belanja modal
kerja pengembang perumahan untuk
membangun proyek perumahan dengan
menggunakan prinsip akad Musyarakah
(Bagi Hasil), dengan
pengembalian berdasarkan proyeksi
kemampuan cashflow nasabah.
Terdapat keuntungan bagi nasabah atas
prinsip yang diterapkan oleh bank
syariah tersebut yakni diantaranya:
1. Dengan akad berdasarkan prinsip
Musyarakah, nasabah baru akan
membayar bagi hasil
pengembalian pokok setelah proyek
atau persediaan yang dibiayai telah
menghasilkan pendapatan.
2. Jangka waktu pembiayaan maksimal
empat tahun dan dapat diperpanjang.
3. Bank menyediakan dana 80% dari
kebutuhan modal kerja konstruksi.
4. Untuk optimalkan pendapatan bagi
hasil, bank lebih proaktif
berperan mempercepat pembangunan
dan penjualan, melalui percepatan
proses KPR, percepatan
pencairan termin Yasa Griya, dll.
3.2.Prosedur Kerja Pembiayaan
Konstruksi BTN iB
Dalam pelaksanaan Pembiayaan
Konstruksi BTN iB tidak terlepas dari
prosedur yang harus dilaksanakan oleh
nasabah. Dalam hal ini nasabah harus
melakukan sesuai prosedur yang telah
ditetapkan Bank BTN Syariah. Keputusan
verifikasi berkas awal:
rencana a. Apabila verifikasi berkas awal tidak
sesuai, maka akan ditolak atau diminta
untuk dilengkapi kekurangannya.
b. Apabila verifikasi berkas awal sesuai,
maka akan dilanjutkan ke tahap analisa.
Apabila dari data yang diserahkan oleh
pemohon tidak sesuai dengan fakta di
dan lapangan dan Analis tidak setuju maka akan
dibuat SURAT TOLAK. Sedangkan apabila
data yang diserahkan sesuai dengan fakta di
lapangan dan Analis setuju maka akan
diadakan rapat komite.
Rapat komite dilakukan untuk
mendapatkan persetujuan Branch Manager
dan persetujuan Management Risk. Adapun
peserta dalam Rapat Komite, antara lain:
ikut a. Branch Manager
b. DBM Bussines
c. Relationship Management (RM)
proses d. Analis
e. Management Risk
1. Setelah dilakukan rapat komite serta
mendapatkan persetujuan Branch
Manager dan persetujuan Management
Risk, maka akan dikeluarkan Surat
8
 Pemberitahuan Pemberian Pembiayaan i. Notaris
(SP3) yang diserahkan kepada Catatan: Legal Meeting dilaksanakan
Pemohon Pembiayaan. minimal 1 (satu) hari sebelum akad.
a. Apabila Pemohon tidak menyetujui 3. Pelaksanaan Akad
hasil yang telah ditetapkan Bank Dalam pelaksanaan akad dilakukan
BTN Syariah, maka pemohon boleh tahapan sebagai berikut:
melakukan negosiasi atau a. Pembukaan Akad.
membatalkan b. Pembacaan Pembiayaan
transaksi/permohonannya. Konstruksi BTN iB hasil
b. Apabila Pemohon setuju dengan keputusan Bank BTN Syariah
hasil yang telah ditetapkan Bank mulai dari keputusan pemberian
BTN Syariah, maka akan dilakukan Pembiayaan, pencairan, jadwal
legal meeting. pengembalian, dan pelunasan.
2. Dalam pelaksanaan legal meeting, c. Penandatanganan tanda
dilakukan penyesuaian kelengkapan persetujuan Pembiayaan
berkas. Apabila berkas belum Konstruksi BTN iB hasil
lengkap/tidak sesuai maka dilakukan keputusan Bank BTN Syariah.
legalisasi kekurangan berkas dan ketika d. Penyebutan hal-hal yang
sudah lengkap, barulah bisa dilakukan bersangkutan dengan kepemilikan
akad. Sedangkan apabila legal meeting tanah (sertifikat) yang
sudah sesuai, maka selanjutnya bisa berhubungan dengan Notaris.
langsung dilakukan akad. e. Penutupan Akad.
Peserta legal meeting, antara lain: 4. Setelah dilakukan akad, tahap
a. Branch Manager selanjutnya yaitu pencairan. Maksimal
b. DBM Bussines pencairan pertama sebesar 40% dari
c. Relationship Management (RM) Plafon yang diberikan Bank BTN
d. Analis Syariah.
e. Management Risk 5. Selama pembiayaan berlangsung,
f. Legal Officer selanjutnya Bank BTN Syariah harus
g. Complain/Kepatuhan melakukan monitoring. Monitoring
h. Nasabah dilakukan agar progres pembangunan

9
 sesuai dengan jadwal yang telah berdasarkan permintaan Bank, seperti
ditentukan, penjualan sesuai rencana. Hak Tanggungan, hipotik, gadai,
6. Apabila monitoring dilakukan dengan jaminan fidusia, penanggungan hutang,
baik, maka pembayaran pembiayaan jaminan resi gudang). Sehingga hukum
pasti sesuai dengan cashflow sehingga perjanjian yang terkait dengan asas
tidak terjadi kemacetan. perjanjian, syarat syahnya perjanjian
7. Apabila pembayaran pembiayaan sudah serta bentuk perjanjian menjadi hal yang
sesuai dengan cashflow, maka nasabah harus diketahui oleh kedua belah pihak.
pembiayaan akan bisa melunasi Dan tertuang dalam setiap perjanjian
pembayaran pembiayaan dengan tepat pembiayaan, isi perjanjian, berakhirnya
waktu. perjanjian pembiayaan atau sampai
c. Aspek Hukum kepada retrukturisasi atas perjanjian
Aspek hukum dalam pembiayaan yang telah didepakati. Dengan
diarahkan untuk dapat melihat terpenuhinya aspek hukum tersebut di
pembiayaan dari segi hukum baik dalam proses pembiayaan, menghindari
hukum positif dan hukum Syari’ah untuk terjadinya proses risiko hukum
semua aspek pembiayaan dari dikemudian hari.
permohonan pembiayaan sampai dengan d. Grace Periode Pembiayaan Konstruksi
nasabah dinyatakan lunas oleh pihak BTN iB
Bank. Grace periode adalah tenggang
Aspek hukum dikedepankan waktu yang diberikan Bank BTN kepada
sebagai bagian dari bentuk kehati-hatian nasabah berdasarkan kesepakatan terkait
Bank dalam menyalurkan pembiayaan dengan masa pembayaran angsuran baik
atau dana pihak ketiga, hal tersebut pokok dan bagi hasil. Grace periode
dituangkan mulai dari identifikasi yang diberikan oleh Bank BTN
nasabah, legalitas jaminan, verifikasi maksimal diberikan adalah selama 6
jaminan dan usaha bulan dari jangka waktu maksimal
Aspek hukum difokuskan dalam pembiayaan selama 4 tahun.
perjanjian pembiayaan yang tertuang Jadi, grace periode merupakan
dalam setiap akad pembiyaan beserta kesempatan yang diberikan kepada
asesoirnya (aspek hukum perjanjian nasabah dalam melakukan produksi atau

10
 proses pembangunan sehingga pembangunannya. Untuk
diharapkan tidak mengganggu cash flow Pemohon yang pengerjaan
nasabah setelah pencairan dilakukan. proyeknya menggunakan
Kontraktor maka haus
3.3.Syarat yang harus dipenuhi dalam menyerahkan perijinan usaha
Permohonan Pembiayaan Konstruksi kontraktor ybs dilampiri
BTN iB SPK/Kontrak Kerja.
Dalam mengajukan Permohonan 3) Keanggotaan Pengembang
Pembiayaan Konstruksi BTN iB pada PT. (REI, APERSI).
Bank Tabungan Negara Kantor Cabang 3. Data Keuangan, meliputi:
Syariah Bogor, ada syarat-syarat yang a. Laporan keuangan 2 tahun
harus dipenuhi Pemohon Pembiayaan, terakhir, kecuali bagi
antara lain: Pemohon yang baru
1. Proposal Pembiayaan Konstruksi menjalankan usaha kurang
2. Data Usaha, meliputi: dari 2 tahun.
a. Surat Permohonan Pembiayaan Catatan:
dari Direksi/Kuasa Direksi. Untuk permohonan lebih
b. Akta Pendirian Perusahaan s.d. dari Rp. 5 miliar, Laporan
Perubahan Terakhir. Keuangan harus telah
c. Pengesahan dari Dept. diaudit oleh Akuntan Publik
Kehakiman/Dept. Korporasi. yang telah terdaftar.
d. Data Perusahaan dan Personalia: b. Rincian Anggaran Biaya
1) Struktur Organisasi, Riwayat (RAB) Proyek secara
Hidup dan copy KTP. keseluruhan, yang terdiri
2) Data Group Perusahaan (bila dari RAB Tanah, RAB
ada). Bangunan, RAB Sarana,
e. Perijinan Perusahaan: RAB Prasarana.
1) SIUP, TDP, SITU dan NPWP. c. Rencana Aliran Kas
2) Perijinan usaha konstruksi (cashflow) Proyek yang
bagi Pemohon yang dimohonkan
mengerjakan sendiri pembiayaannya.

11
4. Data Proyek, meliputi: f. Dasar Taksasi Tanah:
a. Ijin Lokasi, Ijin Peruntukan Copy SPPT PBB tahun
Penggunaan Tanah (IPPT). terakhir atau satu tahun
b. IMB atau minimal IPMB. sebelumnya, Surat
c. Site Plan yang telah Pernyataan Pelepasan Hak
diserahkan oleh pihak yang (SPPH), Akta Jual Beli
sah dan berwenang. (AJB).
d. Bukti Penguasaan Tanah g. Rencana Jadwal Waktu
Lokasi Proyek (SHM atau Pembangunan Proyek.
SHGB). h. Sura keterangan Bebas
Apabila tanah lokasi proyek Banjir (Peil Banjir) dari
milik pihak ketiga maka Instansi yang berwenang.
ditambahkan dokumen- i. Surat keterangan kesediaan
dokumen sebagai berikut: PDAM men-supply air ke
1) PKS antara Pemohon lokasi proyek atau
dengan Pemilik tanah; keterangan hasil tes air
2) Kuasa Mengurus bersih dari Laboratorium
Perijinan (notariil) yang berkompeten yang
jika diatur dalam menyatakan air layak
PKS merupakan dikonsumsi.
kewajiban Pemohon; j. Surat keterangan kesediaan
3) Kuasa Membangun PLN men-supply daya
(notariil); listrik ke lokasi proyek.
4) Kuasa Menjual 5. Data Lainnya
(notariil); dan a. Telah menjadi Nasabah
5) Kuasa Mengurus Giro BTN Syariah.
Pemecahan & Balik b. Aspek Pemasaran Proyek
Nama Sertipikat disertai data calon
(notariil). konsumen captive.
e. Bukti Penguasan Jalan c. Permohonan Pembiayaan ≥
Akses Masuk Lokasi. 10 Miliyar harus disertai

12
 Studi Kelayakan (Feasibility a. Adanya pengalihan atasnama
Study) yang dibuat oleh penanggungjawab untuk
Konsultan Independen yang pembayaran pembiayaan.
ditunjuk dan/atau disetujui b. Dilakukan monitoring dari mulai
oleh BTN Syariah. proses pembangunan sampai
3.4.Kendala Yang Dihadapi dan Upaya penjualan.
Untuk Memecahkannya c. Perubahan atas cashflow yang
1. Kendala yang dihadapi telah disepakati di awal dengan
Dari beberapa temuan yang cara diganti dengan cashflow
telah disebutkan penulis di atas, baru disesuaikan dengan
temuan tersebut telah menjadi proyeksi penjualan yang baru.
kendala yang dihadapi oleh bagian
Comercial Financing Analyst, BAB IV
diantaranya: PENUTUP
a. Saat proses pengecekan IDI BI 4.1. Kesimpulan
Cheking terdapat Kol 5 pada 1. Prosedur Pembiayaan Konstruksi BTN
riwayat pembiayaan calon iB dengan Akad Musyarakah pada PT.
nasabah/penanggungjawab Bank Tabungan Negara Kantor
pembiayaan. Cabang Syariah Bogor dimulai dari
b. Tidak sesuainya antara planing tahap pengajuan proposal pembiayaan
dengan realisasi dalam penjualan yang dilakukan pemohon dengan
sehingga timbulnya beberapa persyaratan yang telah
ketidakmampuan nasabah ditetapkan Bank. Setelah berkas
pembiayaan dalam pembayaran permohonan masuk, langsung
atas pokok dan bagi hasil Bank dilakukan pengecekan riwayat
sebagaimana cashflow yang ada. pembiayaan dan pengecekan terhadap
2. Upaya untuk memecahkannya keaslian berkas-berkas (verifikasi
Dari kendala yang dihadapi oleh berkas awal). Apabila pengecekan
bagian Comercial Financing Analyst, riwayat pembiayaan dan verifikasi
maka upaya untuk memecahkannya berkas awal tidak sesuai dengan fakta,
yaitu sebagai berikut: maka berkas dikembalikan dan

13
 pemohon harus mengajukan sebesar 6,54% dan nisbah yang
permohonan kembali setelah berkas diperoleh Nasabah sebesar 93,46%.
diperbaiki. Sedangkan apabila
pengecekan riwayat pembiayaan dan 4.2. Saran
verifikasi berkas awal sesuai dengan 1. PT. Bank Tabungan Negara Kantor
fakta bisa dilanjutkan ke tahap analisa. Cabang Syariah Bogor diharapkan
Setelah proses analisa selesai dan agar dapat memproses sebuah berkas
menurut analis bisa diproses, maka permohonan pembiayaan kontruksi
akan dikeluarkan SP3 (Surat sesuai dengan ketentuan yang telah
Persetujuan Pelaksanaan Pembiayaan). ditetapkan agar tidak terkena risiko
Kemudian dilakukan legal meeting, hukum yang mungkin akan datang
akad, pencairan, monitoring hingga karena ketidaksesuaian berkas nasabah
pelunasan. dengan fakta di lapangan, baik data
2. Persyaratan permohonan Pembiayaan secara pribadi (kepribadian dampai
Konstruksi BTN iB dengan Akad dengan riwayat pembiayaan/BI
Musyarakah pada PT. Bank Tabungan cheking), struktural maupun dalam
Negara Kantor Cabang Syariah Bogor laporan keuangannya.
terdiri dari 5 (lima), yaitu Proposal 2. Pihak Bank atau lebih tepatnya bagian
Pembiayaan Konstruksi, Data Usaha, Financing Service Analyst
Data Keuangan, Data Proyek, dan (Comercial) harus selalu memantau
Data Lainnya (bila diperlukan). kinerja dan perkembangan perusahaan
3. PT. X mengajukan Pembiayaan yang diberikan pembiayaan serta
Konstruksi BTN iB sebesar Rp. analisis pembiayaan harus tajam (lebih
1.000.000.000,- dari Rencana detail/akurat) agar pihak Bank
Anggaran Biaya (RAB), jangka waktu terhindar dari risiko kerugian
2 tahun (24 bulan), dengan harga jual pembiayaan bermasalah atas
per unit sebesar Rp. 250.000.000,- pembiayaan yang diberikan.
(dengan 10 unit), Harga Pokok
Penjualan sebesar Rp. 100.000.000,-.
Maka nisbah yang diperoleh Bank

14
 DAFTAR PUSTAKA Lainnya. Cetakan ke-14.
PT RajaGrafindo Persada.
Ibdalsyah, dan Hendri Tanjung.
Jakarta.
2014. Fiqh Muamalah
Martono. 2013. Bank &
Konsep dan raktek. Azam
Lembaga Keuangan Lain.
Dunya. Bogor
Cetakan ke-5. Ekonisia.
Ichsan Hasan, Nurul. 2014.
Yogyakarta.
Perbankan Syariah:
Muhamad. 2014. Manajemen
Sebuah Pengantar.
Dana Syariah. Cetakan ke-
Cetakan Pertama.
1. PT Raja Grafindo
Referensi (GP Press
Persada. Jakarta.
Group). Jakarta.
Wikipedia (2016, 11 Mei)
Ikatan Bankir Indonesia. 2015.
Konstruksi.
Mengelola Bisnis
https://id.m.wikipedia.org/
Pembiayaan Bank Syariah.
wiki/Konstruksi diakses
Edisi ke-1. PT Gramedia
tanggal 11 Mei 2016 pukul
Pustaka Utama. Jakarta.
15.45 WIB
Kasmir. 2014. Bank dan
Lembaga Keuangan

15