8

BAB 2

TINJAUAN KEPUSTAKAAN

2.1 Manajemen Konstruksi

Dalam sebuah proyek konstruksi, terdapat sangat banyak perilaku dan fenomena

kegiatan proyek yang mungkin dapat terjadi. Untuk mengantisipasi perilaku –

perilaku dan fenomena yang mungkin dapat terjadi pada proyek dibutuhkan cara

pengelolaan yang disebut dengan manajemen proyek. Manajemen proyek

tumbuh karena adanya dorongan untuk mencari pendekatan pengelolaan yang

sesuai dengan tuntutan dan sifat kegiatan proyek. Suatu kegiatan yang dinamis

dan berbeda dengan kegiatan operasional rutin.

Manajemen proyek adalah merencanakan, mengorganisir, memimpin, dan

mengendalikan sumber daya perusahaan untuk mencapai sasaran jangka pendek

yang telah ditentukan. Lebih jauh, manajemen proyek menggunakan pendekatan

sistem dan hirarki (arus kegiatan) vertical maupun horizontal (Soeharto, I.,

1997).

1. Merencanakan

Dalam tahap perencanaan, manajemen proyek harus mampu menyusun

secara cermat urutan pelaksanaan kegiatan dan penggunaan sumber daya,

agar proyek dapat diselesaikan secepat mungkin dengan penggunaan sumber

daya sehemat mungkin.

 9

2. Mengorganisir

Diperlukan susunan organisasi yang memadai untuk memacu terjadinya

komunikasi antara sejumlah organisasi peserta proyek, dengan tujuan

dicapainya penggunaan sumber daya secara optimal.

3. Memimpin

Dalam proyek konstruksi diperlukan seorang pemimpin proyek yang dapat

memimpin tim dalam bentuk koordinasi dan integrasi. Pemimpin proyek ini

diperlukan agar kegiatan dapat menjadi sinkron dan seluruh organisasi yang

terlibat dapat bekerja sebagai satu kesatuan.

4. Mengendalikan

Dalam proyek konstruksi, sangat diperlukan adanya hubungan yang erat

antara perencanaan dan pengendalian proyek, sehingga dapat mendeteksi

penyimpangan yang terjadi di proyek sedini mungkin.

Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola pelaksanaan dari suatu proyek

konstruksi sehingga memperoleh hasil yang optimal sesuai dengan persyaratan

yang diinginkan oleh pemilik proyek, persyaratan yang diberikan biasanya

terkait dengan waktu pelaksanaan, biaya konstruksi, dan mutu bangunan

konstruksi, sehingga harus selalu diusahakan adanya pengawasan terhadap

waktu, biaya, dan mutu bangunan konstruksi, mulai dari tahap perencanaan

sampai tahap pelaksanaan.

 10

2.1.1 Fungsi Dasar Manajemen Konstruksi

Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan lingkup kerja, waktu,

biaya, mutu. Aspek – aspek ini merupakan kunci keberhasilan dari suatu proyek.

1. Pengelolaan lingkup proyek

Lingkup proyek adalah seluruh kegiatan atau pekerjaan yang harus dilakukan

untuk menghasilkan sebuah produk yang menjadi tujuan dari proyek tersebut.

Sehingga pengelolaan lingkup proyek berfungsi untuk mengelola lingkup

proyek yang memuat kuantitas, kualitas, spesifikasi, dan kriteria dari suatu

proyek. Perlu juga diusahakan agar masalah – masalah yang penting jangan

sampai membuka peluang timbulnya interpretasi yang berbeda antara pihak –

pihak yang berkepentingan (pemilik dan kontraktor).

2. Pengelolaan waktu/jadwal

Waktu merupakan salah satu sasaran utama dalam sebuah proyek.

Keterlambatan yang terjadi dapat mengakibatkan berbagai macam bentuk

kerugian, misalnya penambahan biaya. Pengelolaan waktu meliputi

perencanaan, penyusunan, dan pengendalian jadwal.

3. Pengelolaan biaya

Biaya juga merupakan salah satu sasaran utama dalam sebuah proyek.

Pengelolaan biaya meliputi segala aspek yang berkaitan dengan hubungan

antara dana dan kegiatan proyek. Mulai dari proses memperkirakan jumlah

dana yag diperlukan, mencari, dan memilih sumber serta macam

pembiayaan, perencanaan, serta pengendalian alokasi pemakaian biaya

sampai kepada akuntansi dam administrasi pinjaman dan keuangan.

4. Mengelola kualitas dan mutu

 11

Kualitas dan mutu yang dimiliki oleh sebuah produk haruslah memenuhi

syarat yang telah ditentukan dalam dokumen kontrak. Agar suatu produk

memenuhi syarat yang telah ditentukan, maka dibutuhkan pengelolaan

terhadap kualitas dan mutu yang memiliki fungsi untuk mengkaji syarat –

syarat yang dikehendaki oleh pemilik proyek, kemudian menjabarkan

persyaratan tersebut menjadi kriteria dan spesifikasi, lalu menuangkannya

menjadi gambar produksi. Kemudian merencanakan dan mengendalikan

aspek mutu pada tahap implementasi. Pengelolaan kualitas dan mutu

dilakukan dengan cara menyusun program penjaminan (Quality Assurance),

dan pengendalian mutu (Quality Control).

2.1.2 Fungsi Integrasi Management Konstruksi

Fungsi integrasi dalam managemen proyek terdiri dari pengelolaan sumber daya,

pembelian/kontrak, risiko, dan komunikasi.

1. Pengelolaan sumber daya

Pengelolaan sumber daya terbagi atas dua yaitu pengelolaan sumber daya

manusia dan pengelolaan sumber daya non-manusia. Pengelolaan sumber

daya manusia meliputi inventarisasi kebutuhan, merekrut, membentuk tim,

melatih, memotivasi, serta membimbing agar mampu menangani kegiatan

proyek yang menjadi tanggung jawabnya. Serta pengelolaan sumber daya

non-manusia yang meliputi sumberdaya yang berbentuk material seperti

peralatan konstruksi.
 12

2. Pengelolaan kontrak dan pembelian

Dalam setiap proyek selalu terdapat perjanjian yang mengikat pihak-pihak

peserta, seperti pemilik, kontraktor, konsultan, dan lain-lain. Sehingga dalam

pengelolaan kontrak dan pembelian diperlukan pengetahuan dan pengalaman

yang cukup dalam berbagai hal, seperti pengenalan material dan sumbernya,

pengenalan rekanan, produsen, dan lain-lain.para pengelola kontrak dan

pembelian ini dituntut memiliki kemampuan dalam evaluasi, negosiasi, dan

administrasi.

3. Pengelolaan risiko

Mengelola risiko berarti mengidentifikasi secara sistematis jenis, besar, dan

sumber terjadinya risiko selama siklus proyek, kemudian mencari solusi

terbaik dalam menghadapi risiko tersebut.

4. Pengelolaan komunikasi

Dalam suatu proyek kontruksi hamper selalu melibatkan banyak pihak,

seperti pemilik, kontraktor, konsultan dan lain-lain. Dengan banyaknya pihak

yang terlibat ini maka komunikasi memegang peranan penting dalam rangka

mencapai keberhasilan sebuah proyek. Biasanya digunakan software sebagai

sarana komunikasi, sehingga proses pengumpulan, dan pengolahan data serta

informasi dari setiap pihak yang terlibat dapat dilakukan dengan cepat dan

akurat.
 13

2.2 Metode Pelaksanaan Konstruksi

Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan lingkup kerja, waktu,

biaya, dan mutu. Mengelola pelaksanaan dari suatu proyek konstruksi sehingga

memperoleh hasil yang optimal. Dalam pengelolaan suatu proyek konstruksi,

agar mendapat hasil yang optimal maka dibutuhkan metode pelaksanaan

konstruksi yang sesuai dengan proyek konstruksi. Dalam pembangunan gedung

bertingkat banyak metode yang dapat digunakan untuk mencapai hasil yang

optimal, dalam penelitian ini akan dibahas tentang metode pracetak dan metode

konvensional yang sering digunakan dalam pembangunan.

2.2.1 Metode Pracetak

Definisi dari kata metode pracetak adalah sebuah metode yang mana komponen

– komponen dari sebuah gedung seperti kolom, balok, plat lantai, dan lain – lain

tidak dicetak langsung ditempat atau dicor pada tempat pemasangan komponen

tersebut, melainkan dicetak di pabrik. Karena percetakan dari komponen –

komponen ini dilakukan di pabrik maka dapat mempermudah proses

pengecorannya, dan komponen – komponen pracetak ini diberi waktu

pengerasan sehingga mencapai kuat tekan rencana sebelum dilakukan

pemasangan. Jadi komponen – komponen pracetak dipasang sebagai komponen

yang sudah jadi, sehingga untuk menjadi sebuah bangunan gedung, komponen

ini akan dirangkai dengan komponen lainnya.

Karena metode ini dilakukan di pabrik, maka mutu dari komponen – komponen

struktur tersebut dapat terjaga dengan baik, namun metode pracetak ini dapat
 14

digunakan jika jumlah bentuk komponen tipical dari sebuah konstruksi mencapai

angka minimum tertentu.

1. Pembuatan Beton Pracetak

Proses dari fabrikasi beton pracetak terbagi dalam tiga tahapan, yaitu

a. Tahap Desain

Dalam tahap ini proses fabrikasi beton pracetak didesain dimensi, kuat

tekan, dan lainnya sesuai dengan permintaan konstruksi. Syarat yang

harus dipenuhi dalam tahap desain ini adalah syarat kekuatan, kekakuan,

dan kestabilan pada masa layan.

b. Tahap Produksi

Tahap produksi terdiri dari:

1. Persiapan

2. Pabrikasi tulangan dan cetakkan

3. Pengadukan beton

4. Pengecoran beton

5. Pemindahan beton yang baru selesai di cor

6. Pemadatan beton

7. Finishing / repairing beton

8. Curing beton

Ada beberapa hal yang mendapat perhatian penting pada saat tahap

produksi, yaitu:

1. Desain dari produk yang akan dibuat

2. Mutu bahan pembuatan beton

3. Mutu cetakan beton

 15

4. Kuat tekan beton

5. Dimensi dari beton

6. Posisi pemasangan

7. Perawatan beton

8. Pemindahan dan penyimpanan beton

9. Pencatatan

c. Tahap Pasca Produksi

Tahap pasca produksi terdiri dari:

1. Penanganan

2. Penyimpanan

3. Penumpukan

4. Pengiriman

5. Pemasangan di lapangan

2. Prinsip – Prinsip Dalam Desain Struktural

Prinsip – prinsip yang diterapkan dalam desain struktural dalam metode

pracetak yaitu:

a. Struktur terdiri dari sejumlah komponen yaitu kolom, balok, plat lantai,

dan lainnya.

b. Tiap tipe komponen memiliki sedikit perbedaan

c. Sistem sambungan yang sederhana, dan sama satu dengan yang lainnya

sehingga pada waktu pemasangan dapat menggunakan metode dan alat

yang sejenis.

d. Tiap komponen memiliki berat yang sama sehingga bisa diangkat dan

disusun dengan alat yang sama.

 16

3. Klasifikasi Sistem Pracetak yaitu :

Sebagai komponen struktur :

- Tiang pancang beton dan sistem sambungan.

- Pelat lantai pracetak.

- Dinding luar (skin wall).

- Komponen Tangga ( Precast Stair )

- Girder jembatan dan jalan layang.

- Turap.

Sebagai sistem struktur :

- Sistem Waffle Crete (1995).

- Sistem Column-Slab (1996).

- Sistem L Shape Wall (1996).

- Sistem All Load Bearing Wall (1997).

- Sistem Bangunan Jasubakim (1998).

- Sistem Bresphaka (1999).

- Sistem cerucuk matras beton.

4. Metode Pemasangan

Ada beberapa prinsip dalam pemasangan beton pracetak, yaitu:

a. Cara pemasangan perbagian (Vertikal)

- Dilakukan trave per trave

- Cocok untuk bangunan dengan luas lantai besar

- Perlu landasan yang kuat

- Lengan momen untuk tower crane tidak terlalu besar

 17

- Biasa untuk 3 samapi 5 tingkat

b. Cara pemasangan perlapis (Horizontal)

- Dilakukan Lantai perlantai

- Perlu tower crane yang dapat menggapai seluruh bagian bangunan

- Karena momen crane yang besar, sehingga berat komponen menjadi

terbatas terutama untuk plat lantai.

- Crane yang biasa digunakan adalah tower crane putar

- Diperlukan penunjang kolom selama pemasangan

c. Cara pemasangan Lift Slab

- Kolom menerus plat lantai dicor satu diatas yang lain

- Alat pengangkat hidraulis

- Perlu pasak untuk mengunci dalam pemasangan

d. Cara pemasangan Jack Block

- Lantai teratas disiapkan diatas permukaan tanah, kemudian hidraulis

jack dipasang dibawah komponen pendukung vertikal.

- Dengan mengatur secara berganti penggunaan hidraulis jack dan

penempatan penunjang (dari blok beton) seluruh komponen diangkat

ke atas.

- Setelah mencapai ketinggian lantai yang diinginkan, lantai berikutnya

dipersiapkan di permukaan tanah.

- Dilanjutkan hingga lantai paling bawah.

e. Cara pemasangan kombinasi

- Menggunakan berbagai cara dalam pemasangan

 18

5. Kelebihan Dan Kekurangan Metode Pracetak

Kelebihan metode pracetak adalah:

a. Sistem ini memungkinkan terjadinya quality control yang baik :

- Pada metode pracetak karena pengecoran terjadi di pabrik, maka

komponen beton pracetak menjadi lebih mudah dikerjakan sehingga

hasil produksi dapat terukur dengan baik.

- Pada metode pracetak sudah dipikirkan tentang metode pemasangan

sehingga pemasangan komponen menjadi lebih mudah sehingga lebih

menjamin kualitas struktur dalam konstruksi bangunan.

b. Pelaksanaan lebih singkat :

- Dengan metode pracetak maka komponen pracetak dapat langsung

diproduksi bersamaan dengan pelaksanaan struktur.

- Karena komponen pracetak telah mendapat waktu yang cukup untuk

pemadatan maka pada saat pelaksanaan struktur atas, struktur yang

dibawahnya sudah dapat dilakukan pekerjaan finishing arsitektur.

c. Tidak terpengaruh cuaca :

- Dengan metode pracetak, maka komponen – komponen struktur

dicetak di pabrik sehingga tidak akan terpengaruh oleh cuaca.

d. Ramah lingkungan :

- Penggunaan material kayu sebagai cetakan dapat dikurangi hingga

seminimal mungkin.

- Limbah material sangat sedikit.

 19

- Dengan metode pracetak maka dalam proses pembangunan

komponen-komponen yang telah dibuat hanya perlu dirakit satu sama

lainnya sehingga meminimalkan gangguan polusi suara dan udara.

e. Lebih ekonomis terhadap biaya :

- Dengan adanya quality control yang lebih baik maka nilai faktor

keamanan dapat diturunkan menjadi lebih efisien.

- Penggunaan cetakan dan perancah dapat direduksi sehingga

menghemat material untuk cetakan.

- Dengan metode pracetak, karena komponen-komponen di cetak di

pabrik maka dapat langsung dicetak dalam jumlah besar, sehingga

dapat mempersingkat waktu konstruksi total.

- Meningkatkan Produktivitas tenaga kerja di lapangan.

Kekurangan sistem pracetak :

a. Analisa yang lebih rumit :

- Dengan metode pracetak maka diperlukan perhitungan dalam sistem

sambungan.

- Sistem instalasi harus dipikirkan agar komponen-komponen tersebut

dapat dipasang dengan mudah.

b. Membutuhkan investasi yang besar dan teknologi maju :

- Butuh lahan yang luas sebagai tempat pabrikasi beton.

- Beton diproduksi secara massal sehingga butuh modal investasi yang

besar
 20

c. Dibutuhkan kemahiran dan ketelitian :

- Komponen-komponen harus dibuat sedemikian mungkin sehingga

pas saat dipasang.

d. Diperlukan peralatan produksi (transportasi dan ereksi) :

- Pembuatan dan penyimpanan ditempat yang berbeda.

2.2.2 Metode Konvensional

Dalam metode konvensional seluruh komponen bangunannya dicor di lapangan

atau di tempat proyek. metode ini merupakan metode yang paling sering

dijumpai dalam proyek konstruksi.

2.3 Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya atau bisa disebut juga estimasi biaya adalah perkiraan

biaya-biaya yang diperlukan untuk tiap pekerjaan dalam suatu proyek konstruksi,

sehingga diperoleh biaya total yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek

tersebut.

Tujuan dari penyusunan rencana anggaran biaya ini adalah:

1. Bagi pemilik proyek

a. Sebagai patokan dalam hal penyediaan dana.

b. Untuk mengetahui kelayakan dari proyek tersebut ditinjau dari segi

ekonomi.

c. Sebagai bahan evaluasi dalam proyek.

d. Sebagai dasar pembanding dalam pelelangan.

e. Untuk menentukan besarnya pajak dan asuransi.

 21

2. Bagi konsultan

a. Sebagai bahan perencanaan

b. Pemilihan alternatif proyek

3. Bagi kontraktor

a. Sebagai dasar untuk mengikuti pelelangan dan pengajuan penawaran

b. Dasar perkiraan modal yang harus disediakan

c. Sebagai dasar dalam penyediaan bahan, alat, tenaga, dan waktu untuk

pelaksanaan konstruksi.

2.3.1 Rencana Anggaran Biaya Beton Konvensional

Dalam penyusunan rencana anggaran biaya secara konvensional, terdapat dua

macam cara penyusunan, yaitu :

1. Rencana anggaran biaya kasar

Rencana anggaran biaya dimana perhitungannya hanya didasarkan pada luas

lantai bangunan yang dikalikan dengan satuan harga per m 2. Rencana

anggaran biaya kasar biasanya digunakan jika ingin mengetahui anggaran

biaya proyek secara cepat dengan cara pendekatan.

Satuan harga bangunan per m2 dibedakan atas :

a. Kelas bangunan

b. Tipe

c. Lokasi bangunan

Kelas dan tipe bangunan didasarkan pada :

a. Jumlah tingkat bangunan

b. Struktur bangunan
 22

c. Bahan bangunan yang digunakan

d. Kelas bangunan (A, B, atau C)

2. Rencana anggaran biaya secara rinci

Rencana anggaran biaya secara rinci adalah rencana anggaran biaya

dimana perhitungannya didasarkan pada volume tiap jenis pekerjaan

dikalikan dengan harga satuan tiap pekerjaan tersebut, dan dihitung untuk

seluruh jenis pekerjaan yang dikerjakan pada proyek tersebut. Sehingga dapat

diperoleh total dari rencana anggaran biaya untuk suatu konstruksi.

Gambar 2.1 Bagan perhitungan anggaran biaya beton konvensional

 23

2.3.2 Rencana Anggaran Biaya Beton Pracetak

Rencana anggaran biaya pada beton konvensional hampir sama dengan rencana

anggaran biaya beton pracetak, hanya saja karena beton pracetak dikerjakan di

pabrik maka terdapat perbedaan dalam kegiatan proyek yang dilakukan, dan

koefisien yang digunakan.

Gambar 2.2 Bagan perhitungan anggaran biaya beton pracetak