BAB 7

PERATURAN ZONASI

Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang
penetapan zona tersebut di dalam rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi berfungsi
sebagai perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang, acuan dalam pemberian izin
pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang di
bawah tanah, acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif, acuan dalam pengenaan sanksi
serta rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi
investasi.

7.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan
penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara
terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Daftar kegiatan berdasarkan
kegiatan yang sudah ada dan akan ada di masa depan atau potensial untuk terjadi.

Ada empat ketentuan kegiatan seperti yang telah disebutkan sebelumnya yaitu
pemanfaatan yang diizinkan, pemanfaatan diizinkan bersyarat secara terbatas, pemanfaatan
bersyarat tertentu, serta pemanfaatan yang dilarang.

A. Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I sesuai dengan
peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak perlu
melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan
penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I. Dengan demikian,
pemanfaatan ruang atau kegiatan tersebut dapat diberikan izin.
B. Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan
lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:
1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya suatu kegiatan di dalam sub zona maupun pembatasan jangka
waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
 2) pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, maupun
ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai
maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam
peraturan zonasi;
3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada
mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan
pertimbangan-pertimbangan khusus.
C. Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu
Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas
suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu
yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan
dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak
bagi lingkungan sekitarnya.
D. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat
tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan
dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan
penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada
zona yang bersangkutan.

Berikut ini teks zonasi yang berlaku bagi kegiatan yang memiliki huruf B dan T di
Matriks Indikator pemanfaatan ruang.

a) Pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T)

1. Rumah tunggal dan rumah dinas
Rumah tunggal sebagai kegiatan yang bersyarat di zona sempadan
sungai, perkantoran dan zona sarana pelayanan umum. Aktivitas rumah
tunggal di zona sempadan sungai dibatasi jumlah pemanfaatannya misalnya
rumah yang telah dibangun sebelum ditetapkannya garis sempadan sungai dan
telah mempunyai izin maka dibolehkan dan dibatasi jumlahnya atau tidak
diperbolehkan pembangunan lagi di sempadan sungai. Jika akan dibangun
rumah tunggal maka batasannya adalah hadap bangunan haruslah menghadap
ke sungai, bangunan non permanen hingga semi permanen, material kayu dan
berupa rumah panggung sebagai mitigasi bencana dari air pasang, serta
 pembuangan sampah tidak boleh ke sungai. Bangunan rumah tunggal
diizinkan jika memiliki hak tanah di zona sempadan sungai serta
pembangunan dibatasi dengan syarat-syarat di atas.
Aktivitas rumah tunggal di zona perkantoran dan zona sarana
pelayanan umum dibatasi pengoperasian dan pembatasan luas. Pengoperasian
dimaksudkan pada jangka waktu pemanfaatan ruang artinya jika zona
perkantoran dan sarana pelayanan umum sangat mendominasi dan
mengganggu kegiatan pemanfaatan ruang rumah tunggal maka jangka waktu
pemanfaatan lahan hanya 2 tahun saja dan dimohon untuk mencari lahan
sesuai zona untuk permukiman. Adapun pembatasan luas, guna mengurangi
dominasi perumahan di zona perkantoran dan sarana pelayanan umum. Luasan
maksimal keseluruhan rumah tunggal di kedua zona tersebut adalah 10 %.
Adapun kegiatan bersyarat untuk rumah dinas di zona perumahan,
perkantoran, serta zona pertanahan dan keamanan. Pemanfaatan ruang rumah
dinas di zona perumahan dibatasi dengan syarat KDB maksimum 50 %, KDH
minimal 50 % dari luas lahan, dan KLB maksimum adalah 1. Pemanfaatan
ruang bagi rumah dinas di zona perkantoran dibatasi karena hanya bersifat
mendukung. Rumah dinas di perbolehkan dengan syarat rumah dinas tersebut
diperuntukkan bagi pekerja pada masing-masing kantor di zona perkantoran
maupun zona pertanahan dan keamanan. Syarat selanjutnya pembatasan luas
penggunaan lahan dari zona perkantoran yaitu maksimal 10 %.
2. Sekolah dan pesantren
Sekolah yang terdiri dari TK/PAUD, SD, SLTP/sederajat, dan
SLTA/sederajat dibatasi jumlah pemanfaatannya dalam artian sesuai
kebutuhan jika dibangun pada zona perumahan, zona perdagangan dan jasa,
dan zona perkantoran. Misalnya, jika ingin membangun sekolah yaitu sekolah
dasar maka disesuaikan dengan kebutuhan dan sesuai standar minimal sarana
di perkotaan. Jika sekolah dasar di zona perumahan telah cukup bahkan lebih
maka tidak boleh dibangun lagi zona perumahan tersebut. Adapun,
pemanfaatan ruang pesantren dibatasi jumlah pemanfaatan karena disesuaikan
dengan kegiatan sekitar seperti pada zona perdagangan dan jasa serta
perkantoran hal ini dikarenakan dapat saling mengganggu aktivitas di zona
tersebut serta kegiatan yang ada di pesantren. Oleh karena itu, luasan
 bangunan pesantren dibatasi serta harus sesuai standar dan sedikit jauh dari
keramaian.
3. Ruko, warung, minimarket, hotel, kafe, bank
Pemanfaatan ruang untuk ruko, warung dan kafe dibatasi
penggunaannya dan diizinkan jika tidak mengganggu kegiatan utama di zona
tersebut, KDB maksimum 50%, KDH minimal 50 %, KLB maksimal 1, serta
perbandingan jumlah pemanfaatan ruang terbatas yaitu 1 : 15 bangunan
rumah. Sementara, untuk pemanfaatan minimarket, kafe, dan bank diizinkan
secara terbatas dengan syarat tidak mengganggu aktivitas di zona yang ada,
KDB maksimum 55%, KDH 45%, KLB maksimal 1,2 serta luasan maksimal
penggunaan lahan 20 % dari luas total zona yang akan dibangun. Adapun
pembatasan pembangunan hotel yaitu dengan KDB maksimal 60%, KLB 1
hingga 1,8 dengan ketinggian maksimum 10 meter, KDH minimal 40%, serta
tidak boleh ada kegiatan yang mengganggu aktivitas dan meresahkan warga
sekitar zona.
4. Menara telekomunikasi dan gardu listrik
Menara telekomunikasi dan gardu listrik diperbolehkan jika dibangun
sesuai standar pembangunannya, tidak membahayakan masyarakat, dan tidak
mengganggu kegiatan yang ada di zona tersebut.
b) Pemanfaatan bersyarat tertentu (B)
1. Rumah tunggal, rumah kopel, rumah deret, rumah susun rendah–sedang,
asrama, rumah kost, panti jompo, panti asuhan, rumah dinas
Pemanfaatan ruang rumah tunggal, rumah kopel, dan rumah deret
bersyarat di zona pariwisata seperti memperhatikan desain arsitektur sekitar
zona pariwisata. Pemanfaatan klasifikasi B selanjutnya adalah rumah susun
rendah-sedang dan rumah dinas di zona perdagangan dan jasa dibangun
dengan syarat tidak mengganggu ataupun terganggu aktivitas di zona
perdagangan dan jasa serta izin dengan warga sekitar zona perdangangan dan
jasa. Adapun kegiatan asrama, rumah kost, panti jompo, panti asuhan
dibangun dengan izin warga setempat karena pastinya kegiatan yang ada
berdampak langsung ke masyarakat.
2. Kantor markas komando, kantor polisi, kantor jaga PLN
Tiga pemanfaatan ruang tersebut memiliki izin pembangunan bersyarat
di zona perumahan dan zona perdagangan. Izin tersebut berupa izin dari ketua
 RW/RT setempat maupun warga setempat. Hal ini dikarenakan untuk
mencegah adanya kesalahpahaman dari warga atas kegiatan tersebut.
3. Pesantren, Puskesmas, Posyandu, Apotek, Praktek Bidan, Peribadatan,
Lapangan Olahraga, Makam, Sub-Terminal, Dermaga
Pembangunan pesantren di zona perumahan dibangun jika memiliki
izin warga sekitar, memerhatikan pembuangan limbah, serta penambahan
KDH pada lahan pesantren. Adapun kegiatan apotek praktik bidan di zona
permukiman harus memiliki lapangan parkir yang cukup serta izin dari warga
di zona perumahan tersebut. Selain itu, pembangunan makam di zona
perumahan pastinya harus memiliki izin warga sekitar.
Pada zona perdangangan dan jasa kegiatan yang termasuk ke dalam
pemanfaatan bersyarat tertentu adalah puskesmas, posyandu, praktik bidan,
peribadatan, dan sub terminal bersyarat tertentu di zona perdangangan dan jasa
sehingga perlu diperhatikan pembuangan limbah bagi puskesmas, posyandu,
dan parktik bidan. Sementara itu untuk kegiatan peribadatan di zona
perdagangan diizinkan oleh warga sekitar perdangangan dan jasa guna
menyesuaikan dengan aktivitas mereka maupun mendukung atau tidaknya
terhadap aktivitas mereka.
Adapun kegiatan sub-terminal dan dermaga di zona perdangangan dan
jasa memerhatikan dampak lingkungan serta lalu lintas yang bersangkutan
dengan kegiatan yang ada di zona tersebut sehingga diperlukan luasan dan
penataan kendaraan yang baik sedangkan kegiatan dermaga pada zona
perkantoran bersyarat tertentu yaitu izin pelaku kegiatan di zona perkantoran
terkait dampak kegiatan dermaga dengan kegiatan perkantoran mereka.
4. Warung dan pasar
Warung dan pasar dibangun bersyarat tertentu di zona perumahan,
zona pertahanan dan keamanan, serta di zona pariwisata. Warung dibangun
dengan bersyarat oleh warga sekitar dan terbatas jumlahnya untuk zona
perumahan dan zona pertahanan dan keamanan sedangkan di zona pariwisata
kegiatan yang termasuk dalam klasifikasi B adalah pasar yang dibangun
dengan memerhatikan desain arsitektur atau estetikanya maupun karakteristik
kearifan lokal sehingga dapat mendukung kegiatan pariwisata.
5. Kafe dan KUR (Kredit Usaha Mandiri)
 Kafe dibangun bersyarat tertentu di taman kelurahan dengan syarat
memerhatikan pembuangan limbah maupun sampah serta kafe dibuat menarik
untuk rekreasi, hiburan, dan harus bersifat hijau misalnya dengan menambah
KDH yang besar sehingga tidak mengurangi resapan air. Adapun kegiatan
bersyarat tertentu yaitu KUR di zona perumahan yang syaratnya adalah
memperoleh izin masyarakat setempat serta dibatasi pembangunannya yaitu
maksimal 2 untuk seluruh zona perumahan.
6. Pertanian, tambak, peternakan, burung walet, industri sawit
Pemanfaatan ruang tersebut apalagi jika dalam skala besar perlu
diberikan syarat pembangunan yaitu dokumen AMDAL, pengenaan disinsentif
jika berdampak buruk bagi sekitar zona. Khusus untuk kegiatan industri maka
diperlukan penyediaan tempat parkir, memerhatikan garis sempadan
bangunan, serta tidak berdampak pada lalu lintas atau diperlukan dokumen
Analisis Dampak Lingkungan. Adapun kegiatan pertanian dan tambak
bersyarat jika telah diberi izin RT/RW setempat maupun masyarakat sekitar
untuk di zona sempadan sungai serta tidak memiliki dampak besar bagi
sungai.
7. Menara telekomunikasi dan gardu listrik.
Pembangunan menara telekomunikasi dan gardu listrik dilakukan
secara bersyarat yaitu izin ketua RW setempat, pengenaan disinsentif jika
membahayakan sekitar, serta pembangunan pengamanan agar masyarakat
tidak mendekati bangunan serta mencegah bangunan agar tidak
membahayakan masyarakat.
 Klasifikasi Kawasan Kawasan Lindung Kawasan Budidaya
Kode

RTH-1

RTH-2

RTH-4

RTH-7

SPU-2

SPU-3

PL-13
No

PL-1

PL-3

PL-6

PL-7
K-1

K-2

K-3
R-2

R-3

R-4

KT
RA

KS

KI
SS
Kegiatan
A Perumahan
1 Rumah tunggal X T X X X X X I I I X X X T X T T X X X X B
2 Rumah Kopel X X X X X X X I I I X X X X X X X X X X X B
3 Rumah deret X X X X X X X I I I X X X X X X X X X X X B
Rumah susun rendah -
4 X X X X X X X I I I B B B X X X X X X X X X
sedang
5 Rumah susun tinggi X X X X X X X I I I X X X X X X X X X X X X
6 Asrama X X X X X X X B B B X X X I X X X X X X X X
7 Rumah kost X X X X X X X B B B X X X X X X X X X X X X
8 Panti jompo X X X X X X X B B B X X X X X I I X X X X X
9 Panti asuhan X X X X X X X B B B X X X X X I I X X X X X
10 Rumah dinas X X X X X X X T T T B B B T X X X X X X T X
B Perkantoran
1 Kantor Desa X X X X X X X I I I I I I I X I I X X X X X
2 Kantor Pos X X X X X X X I I I I I I I X I I X X X X X
3 Kantor Jaga PLN X X X X X X X B B B I I I I X I I X X X X X
4 Kantor Camat X X X X X X X I I I I I I I X I I X X X X X
5 Kantor Markas Komando X X X X X X X B B B X X X I X I I X X X I X
6 Kantor Polisi X X X X X X X B B B B B X I X I I X X X I X
7 Kantor BKKBN X X X X X X X I I I I X X I X I I X X X X X
Lembaga Pemerdayaan
8 X X X X X X X I I I I X X I X I I X X X X X
Masyarakat
9 Pemerdayaan Dan X X X X X X X I I I I X X I X I I X X X X X
 Klasifikasi Kawasan Kawasan Lindung Kawasan Budidaya
Kode

RTH-1

RTH-2

RTH-4

RTH-7

SPU-2

SPU-3

PL-13
No

PL-1

PL-3

PL-6

PL-7
K-1

K-2

K-3
R-2

R-3

R-4

KT
RA

KS

KI
SS
Kegiatan
Kesejahteraan Keluarga
Badan Permusyawaratan
10 X X X X X X X I I I I X X I X I I X X X X X
Desa
C Sarana Pelayanan Umum
1 TK/PAUD/ X X X X X X X T T T T T T X X I I X X X X X
2 SD-SMA/SMK X X X X X X X T T T T T T X X I I X X X X X
3 Pesantren X X X X X X X B B B T T T X X I I X X X X X
4 Puskesmas X X X X X X X I I I B B B B X I I X X X X X
5 Posyandu X X X X X X X I I I B B B X X I I X X X X X
6 Apotek X X X X X X X B B B I I I I X I I X X X X X
7 Praktek Bidan X X X X X X X B B B B B B X X I I X X X X X
8 Polindes X X X X X X X I I I I I I I X I I X X X X X
9 Pustu X X X X X X X I I I I I I I X I I X X X X X
10 Peribadatan X X I X X X I I I I B B B I X I B X X X I I
11 Keraton X X I X X X X B B B X X X I X I I X X X X I
12 Lapangan Olahraga X X X X I I X I I I X X X I X I I X I X X B
13 Makam X X X X X X I B B B X X X X X I I X X X X X
14 Sub-Terminal X X X X X X X X X X B X X T I I I X I X X X
15 Dermaga X X X X X X X X X X B X X B I I I X X X X X
D Perdagangan & Jasa
1 Ruko X X X X X X X T T T B I I I X I I X X I X X
2 Warung X T X X T T X B I I I I I I X I I X X I B I
 Klasifikasi Kawasan Kawasan Lindung Kawasan Budidaya
Kode

RTH-1

RTH-2

RTH-4

RTH-7

SPU-2

SPU-3

PL-13
No

PL-1

PL-3

PL-6

PL-7
K-1

K-2

K-3
R-2

R-3

R-4

KT
RA

KS

KI
SS
Kegiatan
3 Pasar X X X X X X X B I B I I I X X X X X X I X B
4 Mini Market X X X X X X X T T T I I I I X T T X X I X X
5 Hotel X X X X X X X X X X I X X X X T X X X X X I
6 Bengkel X X X X X X X I I I I I I I X I I X X I X X
7 Kafe X X X X X B X T T T I I I X X X X X X I X I
8 KUR X X X X X X X B B B I I I I X I I X X I X X
9 Bank X X X X X X X T T T I I I I X I I X X I X I
E Peruntukan Lainnya
1 Pertanian X B X X X X X X B I X X X X X X X I X X X X
2 Tambak X B X X X X X X B I X X X X X X X I X X X X
3 Perternakan X X X X X X X X X B X X X X X X X I X X X X
4 Burung Walet X X X X X X X B B I X X X X X X X X X X X X
5 Industri Sawit X X X X X X X X B B X X X X I X X I X X X X
F Peruntukan Khusus
1 TPS X X X X X X X I I I X X X X X I I X X X X X
2 Menara Telekomunikasi X X X X X X X X X X X X X B X T T X X X X X
3 Pembangkit/Gardu Listrik X X X X X X X X X X X X X B X T T X X X X X

Keterangan :

RA : Resapan Air
SS : Sempadan Sungai
KS : Konservasi
RTH-1 : Hutan Kota
RTH-2 : Taman Kota
RTH-4 : Taman Kelurahan
RTH-7 : Pemakaman
R-2 : Perumahan Kepadatan Tinggi
R-3 : Perumahan Kepadatan Sedang
R-4 : Perumahan Kepadatan Rendah
K-1 : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
K-2 : Perdagangan dan Jasa Skala BWP
K-3 : Perdagangan dan Jasa Skala Sub-BWP
KT : Perkantoran
KI : Industri
SPU-2 : Sarana Pelayanan Umu Skala Kecamatan
SPU-3 : Sarana Pelayanan Umu Skala Kelurahan
PL-1 : Pertanian
PL-3 : Ruang Terbuka Non Hijau
PL-6 : Sektor Informal
PL-7 : Pertahanan dan Keamanan
PL-13: Pariwisata