BAB II

DESKRIPSI PROYEK

Universitas Sumatera Utara

 BAB II

DESKRIPSI PROYEK

2.1 Lokasi Proyek

Lokasi site berada di kota Binjai, tepatnya di Binjai Timur, Sumatera Utara,

seperti pada gambar 2.1 berikut.

Gambar 2.1 Lokasi Site

(Sumber: Data Pribadi)

10

Universitas Sumatera Utara

2.2 Deskripsi Umum Proyek

Adapun penjelasan deskripsi proyek secara umum adalah :

1. Judul proyek : Perancangan hotel mixed-use di kawasan transit oriented
development (TOD) Binjai
2. Lokasi Proyek : Jln Ikan Paus
Batas Site :
 Utara : Rumah Penduduk
 Selatan : Apartemen
 Timur : Jln Ikan Hiu
 Barat : Stasiun baru Kota Binjai
3. Luas Site : 3,2 Ha
4. Status Proyek : Fiktif
Pemilik Proyek: PT. Kereta Api Medan / Pemerintah Kota Binjai.

2.3 Terminologi Judul

Pengertian tentang terminologi dari judul proyek Perancangan hotel mixed-use

di kawasan transit oriented development (TOD) Binjai adalah :

 Hotel : Badan usaha yang menyediakan layanan penginapan, penyediaan

makanan dan minuman serta fasilitas pendukung lainnya.
 Mixed-use : berasal dari 2 suku kata, yaitu mix dan use. Mix berarti
campuran, atau berbagai hal yang di campur aduk menjadi satu, juga bisa
memiliki arti tumpang tindih. Sedangkan use memiliki arti pemakaian.
Dengan kata lain, mixed-use berarti bahwa terdapat lebih dari 1 fungsi
pada satu rancangan/ satu tempat, yang dimana penggabungan fungsi-
fungsi yang berbeda tersebut bisa dalam satu massa. Jika multi massa, bisa
dihubungkan dengan sky-cross, jembatan, atau sky-bridge, dll.

11

Universitas Sumatera Utara

  Transit Oriented Development (TOD): Sebuah konsep pengembangan
kota dimana usaha yang dilakukan adalah memasukkan berbagai fungsi
kegiatan (mixed-use/intensifikasi) di area stasiun transit hingga sejauh
radius yang dapat dijangkau pejalan kaki.

Jadi Perancangan Hotel mixed-use di kawasan Transit Oriented Development

(TOD) Binjai dapat diartikan sebagai bangunan dengan fungsi hotel mixed-use

yang mengakomodasi berbagai fasilitas pada kawasan TOD seperti kebutuhan

transit dan bisnis dan mudah dijangkau oleh pejalan kaki.

2.4 Tinjauan Umum Hotel

2.4.1 Pengertian Hotel

Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang
artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian
dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat
itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum
untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang
host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana
orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel, maka kata hostel
kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel
sehingga menjadi hotel.

Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987

adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh
bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta
jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.

12

Universitas Sumatera Utara

Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan
pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan
syarat pembayaran (Lawson,1976:27).

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk
menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus
Webster). Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang
menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang
diperuntukan bagi umum dan dikelola secara komersial.

2.4.2 Klasifikasi Hotel

Yang dimaksud dengan klasifikasi atau penggolongan hotel ialah suatu

sistem pengelompokkan hotel-hotel kedalam berbagi kelas atau tingkatan,
berdasarkan ukuran penilaian tertentu.

Berdasarkan ukuran penilaian tertentu (Naimuddin : 15). Keputusan Menteri

Kebudayaan dan Pariwisata Nomor : KM.3 / HK.001 / MKP.02 tanggal 27
Februari 2002, tentang penggolongan kelas hotel BAB III penggolongan hotel
bagian kesatu jenis golongan hotel :
Pasal 3
Ayat 1 (satu) : Golongan kelas hotel terdiri atas :
a. Golongan kelas hotel bintang.
b. Golongan kelas hotel melati.
Ayat 2 (dua) : Golongan kelas hotel bintang sebagaimana dimaksud dalam ayat
satu, dibagi atas 5 (lima) kelas yaitu hotel bintang 1 (satu) sampai bintang 5
(lima).
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati sebagaimana dimaksud pada ayat 1
(satu) hanya terdiri atas satu kelas sebagai hotel melati.
Pasal 4
Ayat 1 (satu) : Penggolongan kelas hotel bintang ditetapkan setelah hotel
memenuhi persyaratan dalam kriteria penggolongan kelas hotel.

13

Universitas Sumatera Utara

Ayat 2 (dua) : Hotel yang belum memenuhi persyaratan minimal sebagai hotel
bintang, digolongkan ke dalam kelas hotel melati.
Ayat 3 (tiga) : Golongan kelas hotel melati dapat ditingkatkan menjadi hotel
bintang setelah memenuhi persyaratan sebagai hotel bintang sebagaimana
dimaksud dalam ayat 1 (satu).
Disamping penggolongan hotel di atas, usaha perhotelan juga dapat
digolongkan ke dalam kelompok – kelompok tertentu berdasarkan hal – hal
sebagai berikut :
1. Plan
2. Size
3. Type of Patromage
4. Long of Guest Stay
5. Location
6. Under the Government Regulations (sesuai dengan peraturan pemerintah
setempat).

Penggolongan hotel juga dapat dilakukan berdasarkan peraturan

pemerintah setempat yang disahkan, dalam hal ini beberapa Negara menganut
penggolongan kelas hotel berdasarkan Grade System (system tarif) dan Star
System (urutan bintang).

Hotel dapat dikelompokkan kedalam berbagai kriteria menurut

kebutuhannya, namun ada beberapa kriteria yang dianggap paling lazim
digunakan. Berdasarkan kriteria dalam hal kondisi atau fasilitas yang tersedia
dalam suatu hotel, maka klasifikasi tersebut dapat dikatakan sebagai berikut :

A. Pengelompokan Berdasarkan Standar Hotel

1. Hotel Internasional

2. Hotel Semi Internasional

3. Hotel Nasional

14

Universitas Sumatera Utara

B. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jumlah Kamar

1. Small Hotel, dengan jumlah kamar kurang dari 50 kamar

2. Medium, dengan jumlah kamar 50 s/d 100 kamar

3. Large, dengan jumlah kamar 100 keatas

C. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Jenis Tamu (Types of Guest)

Hotel ini umumnya berada didalam perkotaan ataupun didaerah yang jenis
tamunya terdiri atas beberapa klasifikasi sebagai berikut :
1. Family Hotel, tamu-tamu yang menginap bersama keluarga
2. Bussines Hotel, tamu-tamu yang menginap kebanyakan bussinesman, maka
dengan demikian diperlukan tata cara praktis dan cepat dalam pelayanan serta
fasilitas bussines sebagai penunjang.
3. Commercial Hotel
4. Tourist Hotel

5. Official Hotel
6. Transit Hotel

7. Cure Hotel
8. Hotel Konvensi
D. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Lama Tinggal

1. Hotel Resident
2. Hotel Transit (Komersial)
3. Hotel Daerah (Resort)

4. Motel

E. Klasifikasi Hotel berdasarkan jenis kamar

1. Menurut Sulastiono (2001, p. 25), jenis-jenis kamar hotel pada dasarnya

dibedakan atas :

15

Universitas Sumatera Utara

 a. Single room: kamar untuk satu orang yang dilengkapi dengan satu buah
tempat tidur berukuran single untuk satu orang
b. Twin room: kamar untuk dua orang yang dilengkapi dengan dua buah
tempat tidur masing-masing berukuran single.

c. Double room: kamar yang dilengkapi dengan satu buah tempat tidur
berukuran double (untuk dua orang).
d. Double-double: kamar untuk empat orang yang dilengkapi dengan dua
kamar tamu dan dengan tempat tidur berukuran double (untuk dua orang).

Terdapat pula jenis-jenis kamar yang dibedakan menurut fasilitas yang tersedia
dari satu hotel dengan hotel lainnya, hal tersebut dikarenakan harga kamar selalu
dikaitkan dengan fasilitas kamar. Makin lengkap fasilitas kamarnya, makin mahal
pula harganya. Contoh jenis kamar menurut fasilitas adalah standard room,
superior room, moderate, suite room, executve suite room, dan penthouse.
Menurut Kasavana (1998), hotel berdasarkan jumlah kamarnya dibagi menjadi
empat kategori yaitu kurang dari 150 kamar, 150 hingga 299 kamar, 300 hingga
600 kamar, lebih dari 600 kamar.

F. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Target Market

Jenis hotel berdasarkan target market antara lain :

a. Commercial Hotels

Ditujukan kepada orang yang pekerjaannya berhubungan dengan berpergian,

seperti bisnis manajer, kelompok meeting dan seminar. Tipe hotel komersial
merupakan tipe hotel terbesar dan fungsi utamanya adalah untuk melayani klien
bisnis.

b. Airport hotels

Airport hotel atau hotel bandara terkenal karena kedekatannya dengan pusat
perjalanan terbesar. Airport hotel merupakan hotel yang memiliki ukuran
pelayanan yang luas. Airport hotel ditujukan untuk klien bisnis, penumpang

16

Universitas Sumatera Utara

pesawat dengan penerbangan malam atau pembatalan penerbangan dan pegawai
perusahaan penerbangan. Hotel memiliki limousine dan van yang banyak
dimanfaatkan untuk mengantar dan menjemput tamu antara hotel dan bandara.
Beberapa airport hotel menyediakan fasilitas ruang pertemuan bagi tamu yang
datang dengan pesawat terbang dan hendak melakukan sebuah pertemuan.

Menurut Sugiarto (1996), “Airport hotel adalah hotel yang terletak ssatu
kompleks bangunan dengan lapangan udara atau berada disekitar Bandar udara.
Target market dari jenis tamu hotel ini adalah para usahawan aau penumpang
pesawat yang mengalami penundaan penerbangan, juga para kru pesawat” (p.27).

c. Suite Hotel

Hotel ini ditujukan untuk keluarga yang berlibur dan seseorang yang ingin
menikmati kenyamanan saat berpergian jauh dari rumah. Hotel ini dimanfaatkan
pula oleh para professional, seperti akuntan, pengacara, para executive karena
salah satu keistimewaan yang dimiliki oleh kamar suite hotel, yaitu disetiap kamar
hotel terdapat ruang tamu dan kamar mandi yang terpisah dengan kamar
memberikan kenyamanan bagi para professional ini dalam bekerja.

d. Extended Stay Hotels

Hotel ini didirikan untuk menyediakan layanan bagi tamu yang datang dengan
tujuan untuk tinggal selama lima hari atau waktu yang lebih lama. Tamu yang
menginap di extended stay hotel biasanya tidak terlalu membutuhkan layanan dari
hotel. Tidak seperti tipe hotel lainnya, tariff kamar ditentukan dari lamanya tamu
tinggal dihotel tersebut. Jenis hotel ini memiliki kesamaan dengan suite hotel,
hotel ini menyediakan kebutuhan dapur dalam kamar dimana suite hotel tidak
menyediakan.

17

Universitas Sumatera Utara

e. Residential Hotels

Ditujukan pada tamu yang ingin tinggal dihotel dalam jangka waktu yang panjang
dengan melakukan kontrak tinggal terlabih dahulu. Kamar akomodasi dengan
kamar mandi dan ruang tamu terpisah, tipe kamarnya seperti kamar suite. Jenis
akomodasi ini disediakan untuk orang yang berada dipinggiran kota, bersifat
permanen atau jangka panjang.

f. Leisure market (resort hotel)

Hotel ini ditujukan untuk orang yang berpergian, rekreasi, olahraga atau untuk
hiburan. Hotel ini bersifat musiman, pada saat high season aktivitas hotel tinggi
dan sebaliknya.

g. Bed and Breakfaast Hotels

Sebuah hotel yang terdiri dari 20-30 kamar. Hotel ini memberikan penawaran
kamar dan makan pagi. Pemilik hotel biasanya tinggal didalam hotel tersebut dan
bertanggung jawab pada penyediaan makan pagi tamu.

h. Casino Hotels

Sebuah hotel yang fungsi utamanya adalah sebagai pendamping dari sebuah
kasino. Layanan didalam kamar, makanan dan minuman bukanlah merupakan
tujuan utama untuk memperoleh keuntungan. Tamu yang ingin mencari
kesenangan dan melakukan perjalanan berlibur untuk menggunakan fasilitas
kasino menginap dihotel ini.

i. Conference Centers

Conference centers di-design untuk kelompok meeting dan hampir keseluruhan

pelayanan hotel ini menawarkan akomodasi bermalam selama meeting diadakan.

18

Universitas Sumatera Utara

Hotel ini menekankan pada penyediaan layanan dan peralatan yang dibutuhkan
untuk kelancaran jalannya meeting.

j. Convention Hotels

Menawarkan ± 2000 kamar. Fasilitas hotel ini di-design untuk mengakomodasi

rapat besar.

G. Klasifikasi Hotel Sesuai dengan Bintang

Pelayanan hotel ditentukan dalam 5 (lima) golongan kelas berdasarkan

kelengkapan dan kondisi bangunan, peralatan, pengelolaan, serta mutu pelayanan
sesuai dengan persyaratan penggolongan hotel sebagaimana yang ditetapkan
dalam lampiran Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi tentang
Ketentuan Usaha dan Penggolongan Hotel.
1. Hotel bintang satu (*)

 Jumlah kamar standar minimum 15 kamar

 Kamar mandi didalam

 Luas kamar standar minimum 20 m²

2. Hotel bintang dua (**)

 Jumlah kamar standar minimum 20 kamar

 Jumlah kamar suite, minimum 1 kamar

 Kamar mandi didalam

 Luas kamar standar minimum 22 m²

 Luas kamar suite minimum 44 m²

3. Hotel bintang tiga (***)

 Jumlah kamar standar minimum 30 kamar

 Jumlah kamar suite minimum 2 kamar

19

Universitas Sumatera Utara

  Kamar mandi didalam

 Luas kamar standar minimum 24 m²

 Luas kamar standar minimum 48 m²

4. Hotel bintang empat (****)

 Jumlah kamar standar minimum 50 kamar

 Jumlah kamar suite minimum 3 kamar

 Kamar mandi didalam

 Luas kamar standar minimum 24 m²

 Luas kamar suite minimum 48 m²

5. Hotel bintang lima (*****)

 Memiliki 3 tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond
 Jumlah kamar standar minimum 100 kamar

 Jumlah kamar suite minimum 4 kamar

 Kamar mandi didalam

 Luas kamar standar minimum 26 m²

 Luas kamar suite minimum 52 m²

H. Klasifikasi Hotel sesuai dengan Tipe Harga Kamar atau Plan

Yang dimaksud dengan plan adalah suatu sisem yang dipergunakan dihotel dalam
menetukan pentarifan yang ada hubungannya dengan penyediaaan atau penjualan
makanan.
1. European Plan
2. American Plan
3. Continental Plan

4. Bermuda Plan
I. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Tarif Kamar
1. Economy Hotel

20

Universitas Sumatera Utara

2. First Class Hotel

3. Deluxe Hotel
J. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lama Operasi Hotel
a. Season Hotel

b. Arround The Year Operation Hotel

K. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel

1. City Hotel
2. Resident Hotel
3. Ressort Hotel

4. Motel
5. Beach Hotel
6. Mountain Hotel

7. Airport Hotel
8. Guest Facilities

Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa hotel pada proyek ini
termasuk kedalam klasifikasi:
1. Hotel berdasarkan standar merupakan hotel nasional
2. Hotel berdasarkan jumlah kamar merupakan hotel dengan jumlah kamar large
(100 keatas).

3. Hotel berdasarkan jenis tamu merupakan hotel transit.

4. Hotel berdasarkan lama tinggal merupakan hotel transit.

5. Hotel berdasarkan target market merupakan commercial hotel.

6. Hotel sesuai dengan bintang merupakan hotel bintang tiga (***)

7. Hotel berdasarkan lokasi hotel merupakan city hotel.

21

Universitas Sumatera Utara

 2.4.3 Studi Banding Proyek Sejenis

2.4.3.1 Sama-Sama Express KLIA2 Transit Hotel (***)

Gambar 2.2 Entrance menuju hotel

Sama-sama express KLIA2 hotel transit berlokasi di dalam bangunan KLIA2

(Kuala Lumpur International Airport 2), Singapur. Dibangun pada tahun 2014
dengan kamar berjumlah 70 kamar, dapat diakses cukup mudah dari bandara
dengan berjalan kaki selama 5 menit.

Gambar 2.3 Lokasi hotel

Sama-sama express KLIA2 hotel transit terletak di dalam Gateway, dekat

McDonald di Level 3, ruang keberangkatan Internasional.Untuk penumpang yang
bepergian dari penerbangan internasional ke KLIA 2di KLIA 2 Complex, yang
berdampingan dengan Terminal Utama Gedung KLIA 2 yang diakses melalui
Express Rail Link. Untuk transfer antar-terminal yang nyaman dari KLIA ke

22

Universitas Sumatera Utara

KLIA 2, tamu dapat memilih KLIA ekspres, bus, taksi, serta kereta api. Pada
Sama-Sama KLIA2 hotel transit, tamu hotel tidak perlu menghapus Bea Malaysia
dan Imigrasi jika mereka berada di singgah antara penerbangan.

Para tamu dapat memilih berbagai ruangan yang sepenuhnya dilengkapi

dengan fasilitas-fasilitas standar. Wi-Fi tersedia di seluruh hotel. Layanan
mencakup pertukaran mata uang, pusat bisnis, kotak penyimpanan aman, koran,
lounge bersama, dan daerah televisi. Dengan posisi hotel yang baik di dalam
gedung satelit, menjadikannya sebagai tempat yang nyaman untuk wisatawan
yang mencari sebuah hotel transit, baik untuk tujuan bisnis atau transit.

Gambar 2.4 Fasilitas Sama-sama hotel transit

23

Universitas Sumatera Utara

 2.4.3.2 Karibia Boutique Hotel

Gambar 2.5 Perspektif Karibia Hotel

Karibia boutique hotel berlokasi di Jalan Timor Blok J, Medan, Sumatera

Utara, Indonesia. Hotel ini berada bersebelahan dengan mall Centre Point serta
dekat dengan Stasiun Kereta Api, didirikan pada tahun 2012 dengan perusahaan
perancangannya adalah HB Architeam. Bangunan hotel ini memiliki fasad yang
tidak konvensional berupa persegi yang mendominasi dan melambangkan jendela
pada bangunan hotel umumnya melainkan memiliki fasad yang menarik dengan
bentuk yang tidak kaku. Bangunan berlantai 8 dengan 119 kamar ini menyasar
pangsa pasar kelas atas atau pebisnis yang melakukan perjalanan bisnis di Medan.
Dikarenakan dengan predikatnya sebagai salah satu kota terbesar di Indonesia,
Medan diprediksi akan ramai dikunjungi pelaku-pelaku bisnis.

Selain memiliki lebih dari seratus kamar dengan tujuh kualifikasi mulai dari
kelas standar sampai suite, hotel ini juga memiliki fasilitas berupa tempat parkir
yang mampu menampung 2.000 kendaraan, lounge dan bar dengan konsep live
music, ballroom dan meeting room, serta mendukung mobilitas tinggi para tamu
karena terletak di jantung Kota Medan.

24

Universitas Sumatera Utara

 Gambar 2.6 Fasilitas Karibia Hotel

2.5 Tinjauan Umum Retail

2.5.1 Pengertian Retail

Retail adalah penjualan dari sejumlah kecil komoditas kepada konsumen.

Retail berasal dari bahasa Perancis yaitu Retailer yang berarti memotong menjadi
kecil-kecil (Risch,1991). Sedangkan menurut Gilbert (2003) Retail adalah Semua
usaha bisnis yang secara langsung mengarahkan kemampuan pemasarannya untuk
memuaskan konsumen akhir berdasarkan organisasi penjualan barang dan jasa
sebagai inti dari distribusi. Dalam kamus Bahasa Inggris – Indonesia, retail bias
juga diartikan sebagai eceran.

25

Universitas Sumatera Utara

 2.5.2 Klasifikasi Retail

Klasifikasi retail terbagi atas 3 macam retailing yaitu store retail, non
store retail dan retail organization.

1. Pengecer took (retailing stores), terdapat 8 macam pengecer toko :

a. Toko khusus (Specialty Store)

Toko khusus adalah toko yang menjual jenis barang tertentu dengan
berbagai macam variannya dengan jumlah persediaan barang dagangan
yang cukup. Hal ini membutuhkan pengelolaan barang dagangan
(warehousing). Misal : toko buku, toko alat olah raga, toko kue, toko
sepatu.
b. Toko kelontong (Convenience Store)

Toko kelontong adalah toko kecil yang menjual berbagai macam

kebutuhan sehari-hari, makanan dan minuman kecil serta koran. Toko
kelontong terletak di dekat pemukiman penduduk. Misal: Indomaret,
Alfamart, Circle K.
c. Toko swalayan (Supermarket)
Toko swalayan adalah toko yang yang menjual berbagai macam
kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Toko ini memiliki luasan 400 m2 s/d
5000 m2 . Misal : Super Indo, Giant, Sri Ratu.

d. Toko Serba Ada/Pasaraya (Department Store).

Toko serba ada adalah toko serba ada juga menjual pakaian, peralatan
rumah tangga., mainan, kosmetik, peralatan berkebun, peralatan olah raga,
alat tulis, perhiasan, peralatan bayi, kebutuhan hewan dll. Toko serba ada
biasanya adalah merupakan toko jaringan (chain) yang tersebar di
beberapa kota di beberapa negara. Misal : Matahari Departemen Store,
Ramayana.

26

Universitas Sumatera Utara

e. Toko Super (superstore)
(1) Toko Kombinasi/Combination Store;

Toko kombinasi adalah toko retail yang merupakan kombinasi antara

department store dan general store. General store adalah toko kecil yang
menjual makanan pokok yang digunakan sebagai sumber energy (roti dan
susu) dan juga berbagai perkakas rumah tangga dan alat-alat elektronik.
Persediaan barang yang ada di toko disuplai dari gudang secara rutin
(sesuai dengan order). Walau sama-sama barang-barang persediaan
disuplai dari gudang secara rutin namun general store berbeda dengan
convenience store. Perbedaan antara keduanya adalah pada letak general
store tidak selalu berdekatan dengan pemukiman penduduk. General store
merupakan sebuah toko chain (jaringan).

(2) Hypermarkets

Hypermarket adalah toko retail yang memiliki luas 4650 m² -18,600 m².
Toko ini berbentuk bangunan berbentuk kotak yang terpisah dari bangunan
lainnya dengan lahan parkir yang luas. Hypermarket biasanya terdiri dari
satu lantai dengan atap tinggi yang terbuat dari stainless stell. Toko ini
menjual berbagai barang seperti yang ada di department store dengan
jumlah persediaan barang yang lebih banyak. Margin keuntungan yang
diambil toko super lebih rendah. Misal : Makro, Lotte Mart.

f. Toko diskon (Discount Store)

Toko diskon adalah toko yang termasuk dalam jenis department stores.
Toko diskon memberikan margin yang rendah dengan volume penjualan
yang lebih tinggi. Misal: Wall-Mart.

27

Universitas Sumatera Utara

 g. Toko potongan harga (Off Price Store)

(1) Factory Outlet;

Dahulu Factory Outlet adalah toko retail yang dimiliki dan dioperasikan
oleh perusahaan manufaktur. Barang-barang yang dijual di toko ini adalah
barang-barang sisa produksi, barang-barang yang sudah tidak diproduksi
lagi atau barang-barang non regular. Namun sekarang, Factory Outlet
adalah toko retail yang menjual berbagai macam produk bermerk dan tidak
lagi hanya dimiliki dan dioperasikan oleh perusahaan manufaktur.
Contoh: Stockwell, Cosmo

(2) Independent Off Price

Independent Off Price adalah toko yang dimiliki oleh divisi perusahaan
atau pihak lain. Toko ini menjual barang-barang out of seasons, barang-
barang sisa produksi, tentu saja dengan harga yang lebih rendah daripada
toko retail yang lain.
(3) Klub Gudang (Warehouse Club)/Klub Grosir (Wholesale Club)
Toko ini menjual barang kepada retailer-retailer lain,
industrial, commercial, institusi atau professional useryang lain atau
kepada pihak lain yang bertindak sebagai agen atau broker yang
menjualkan kembali kepada pihak lain dengan jumlah yang besar.

h. Katalog show room (Catalog Show Room)

Katalog show room adalah toko retail yang menjual berbagai peralatan
rumah tangga dan pribadi serta perhiasan. Tidak seperti toko retail yang
lain, sebagian besar barang dagangan tidak didisplay.

2. Pengecer non toko (nonstore retailing)

1.Penjualan langsung (Direct Selling)

a. Penjualan satu-satu (one to one selling)

Sistem penjualan langsung dimana wiraniaga mendatangi konsumen satu
persatu.

28

Universitas Sumatera Utara

b. Penjualan satu ke banyak (one to many/party selling).
Sistem penjualan langsung dimana wiraniaga mendatangi ke rumah salah
satu konsumennya. Salah satu konsumen ini mengundang beberapa teman
untuk mengadakan party dirumah konsumen tersebut. Di party ini
wiraniaga mempromosikan dan menawarkan lalu kemudian membuat
penjualan.

c. Pemasaran bertingkat/jaringan (Multi Level Marketing).

Sistem penjualan langsung dimana perusahaan merekrut distributor.
Distributor merekut sub distributor. Subdistributor merekrut orang lagi
untuk kemudian menjualnya langsung kepada konsumen akhir. Selain
mendapat potongan harga, setiap lini pemasaran yang ada di Multi Level
Marketing juga mendapat serta harus menutup point pada titik tertentu.

d. Pemasaran langsung (Direct Marketing)

Sistem pemasaran yang dahulu dilakukan dengan menggunakan surat atau
katalog sudah beralih menjadi pemasaran dengan menggunakan email,
telemarketing dan melalui televisi (progam homeshopping, infomercial)
serta melalui internet.

e. Penjualan otomatis (Automatic Vending)

Sistem penjualan ini menggunakan mesin penjual otomatis. Mesin penjual
otomatis ini diletakkan di pabrik, toko eceran besar, pusat layanan publik,
Mesin penjual bekerja selama 24 jam.

f. Jasa Pembelian (Buying Servise)

Penjualan non retail yang melayani konsumen khusus. Konsumen khusus
yang biasa dilayani adalah karyawan organisasi-organisasi besar seperti
perusahaan, sekolah, rumah sakit. Para karyawan organisasi besar ini
menjadi anggota jasa pembelian dan berhak membeli barang dari retailer-

29

Universitas Sumatera Utara

 retailer yang sudah dipilih dan mendapat diskon tertentu sesuai dengan
persetujuan.

3. Organisasi Pengecer (Retailer Organization).

1. Jaringan Toko Koorperat (Coorporate Chain Store)

Dua gerai atau lebih yang biasanya dimiliki dan dikendalikan, dengan
melakukan pembelian dan perdagangan terpusat, dan menjual lini barang
yang sejenis. Ukuran toko besar memungkinkan toko jaringan korporat
tersebut memiliki persediaan barang dalam jumlah besar dan menjual
barang dengan harga yang lebih rendah, serta mampu memperkerjakan
ahli-ahli korporat untuk melakukan tugas-tugas penetapan harga, promosi,
perdagangan, pengendalian persediaan, dan perkiraan penjualan.

2. Jaringan Sukarela (Voluntary Chain)

Sebuah asosiasi yang merupakan bagian independent dari bisnis retail
yang lebih besar. Jaringan sukarela melakukan kegiatan pembelian,
advertising dan kegiatan manajemen lain secara kolektif. Jaringan sukarela
ini kemudian membagikan barang-barang yang dibelinya kepada
anggotanya dengan harga yang lebih murah.

3. Koperasi Pengecer (Retailer Cooperatif)

Koperasi pengecer adalah salah satu jenis retail yang anggota-anggotanya
terdiri dari pengecer-pengecer kecil independen. Koperasi pengecer ini
melakukan pembelian secara terpusat dan promosi bersama. Bentuk dari
koperasi pengecer misalnya adalah toko grosir, toko obat dll.

4. Koperasi Konsumen (Consumer Cooperatif)

Koperasi konsumen mirip seperti koperasi pengecer. Jika koperasi
pengecer dimiliki oleh pengecer besar maka koperasi konsumen ini

30

Universitas Sumatera Utara

 dimiliki oleh anggotanya sendiri dimana tujuan berdirinya koperasi
berdasarkan aspirasi para anggota.

5. Organisasi Waralaba (Franchise Organization)

Waralaba adalah hak khusus yang dimiliki oleh orang perseorangan atau
badan usaha terhadap sistem bisnis dengan ciri khas usaha dalam rangka
memasarkan barang dan/atau jasa yang telah terbukti berhasil dan dapat
dimanfaatkan dan/atau digunakan oleh pihak lain berdasarkan perjanjian
Waralaba.

6. Konglomerat Perdagangan (Merchandising Conglomerat)

Konglomerat perdagangan adalah perusahaan besar yang berbentuk bebas.
Konglomerat perdagangan ini menggabungan beberapa lini dibawahnya
yang berbentuk ritel dengan fungsi ditribusi dan manajemen terpusat.

Berdasarkan keterangan diatas maka disimpulkan bahwa retail pada proyek ini
termasuk kedalam klasifikasi:
1. Toko khusus (Specialty Store)

2. Toko kelontong (Convenience Store)

31

Universitas Sumatera Utara