UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM S-1 EKSTENSI
MEDAN

SKRIPSI

AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT

PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44

PADA PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN

Oleh:

NAMA : ANDOLITA SHINTA DEWI

NIM : 000522008

DEPARTEMEN : AKUNTANSI

Guna Memenuhi Salah Satu Syarat Untuk

Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
2007
 PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa Skripsi saya yang

berjudul “ Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama

Medan ” adalah benar hasil karya saya sendiri dan judul dimaksud belum pernah

dimuat, dipublikasikan atau diteliti oleh mahasiswa lain dalam konteks penulisan

skripsi level Program S-1 Ekstensi Departemen Akuntansi Fakultas Ekonomi

Universitas Sumatera Utara.

Semua sumber data dan informasi yang diperoleh, telah dinyatakan dengan jelas,

benar apa adanya. Dan apabila di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, saya

menerima sanksi yang ditetapkan Universitas.

Medan, 28 Nopember 2007

Yang Membuat Pernyataan,

Andolita Shinta Dewi

NIM. 000522008

i
 KATA PENGANTAR

Alhamdulillahir rabbil ‘alamin penulis panjatkan kehadirat Allah SWT.

atas ridho serta taufiq dan hidayah-Nya yang diberikan kepada penulis sehingga

dapat menyelesaikan skripsi ini berdasarkan hasil penelitian yang dilaksanakan

pada PT. Ira Widya Utama Medan. Shalawat beriring salam kepada junjungan kita

Nabi Besar Muhammad SAW, semoga kita mendapat syafa’at beliau di Yaumil

Ma’shar.

Adapun tujuan penulisan skripsi yang berjudul “ Akuntansi Aktivitas

Pengembangan Real Estat Menurut Pernyataan Standar Akuntansi

Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah guna memenuhi

salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas

Ekonomi Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan skripsi ini, penulis

memiliki keterbatasan kemampuan untuk menganalisa dan mengevaluasi serta

menulis secara ilmiah. Untuk itu dengan segala kerendahan hati, penulis

mengharapkan kritik dan saran yang konstruktif demi peningkatan kualitas

penulisan bagi penulis di masa yang akan datang.

Pada kesempatan ini, penulis dengan hati yang tulus dan ikhlas

menyampaikan rasa terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :

1. Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi

Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Drs. Arifin Akhmad, MSi, Ak selaku Ketua Departemen Akuntansi

Program S 1 Ekstensi Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

ii
3. Bapak Drs. M. Lian Dalimunthe, M.Ec.Ac, Ak selaku Dosen Pembimbing

yang telah mencurahkan pemikiran dan meluangkan waktu dalam

memberikan bimbingan serta motivasi pada penulisan skripsi ini.

4. Bapak Drs. Hasan Sakti Siregar, MSi, Ak selaku Dosen

Pembanding/Penguji I yang telah memberikan saran dan kritik demi

penyempurnaan skripsi ini.

5. Bapak Drs. Rustam, Ak selaku Dosen Pembanding/Penguji II yang telah

memberikan saran dan kritik demi penyempurnaan skripsi ini.

6. Bapak Drs. Syamsul Bahri TRB, MM, Ak selaku Dosen Wali/Pembimbing

Akademis penulis di Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi Fakultas

Ekonomi Universitas Sumatera Utara.

7. Seluruh Dosen/Staf Pengajar dan Pegawai Fakultas Ekonomi Universitas

Sumatera Utara khususnya Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi.

8. Bapak Pimpinan PT. Ira Widya Utama Medan yang telah memberikan

keluangan izin bagi penulis untuk melakukan penelitian.

9. Kedua orang tua penulis, papi “ Drs. H. Sudjono, MS ” dan mami

“ Dra. Hj. Agustina Siregar, MS “ yang selalu memberikan do’a yang tulus

dan ikhlas serta motivasi yang tiada henti bagi penulis dalam penyelesaian

skripsi ini.

10. Suami tersayang “ Syarifudin Ibrahim “ dan buah hati “ M. Rizki Akbar

Ibrahim “ yang selalu merindukan penulis dan telah memberikan kasih

sayangnya.

iii
11. Adinda “ Omar Arafat Sudjono Berutu, ST “ yang telah mendukung

penyelesaian penulisan skripsi ini dan Adinda Ipar “ Wenny Riani Putri “

serta keponakan-keponakan “ Desi Amelia Nurul Meirani dan Vivi Afini

Dwi Amardini “ yang selalu turut menjaga buah hati penulis.

12 Rekan-rekan mahasiswa Departemen Akuntansi Program S 1 Ekstensi

Fakultas Ekonomi Universitas Sumatera Utara Stambuk 2000 dan sahabat-

sahabat penulis lainnya yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu.

Semoga Allah SWT. senantiasa memberikan imbalan yang setimpal atas

bantuan, dukungan, dan dorongan motivasi yang telah mereka berikan. Dengan

selalu mengharap ridho serta taufiq dan hidayah-Nya, harapan penulis semoga

skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi pihak-pihak yang memerlukannya.

Medan, 28 November 2007

Penulis,

Andolita Shinta Dewi

NIM. 000522008

iv
 ABSTRAK

Tujuan penelitian ini adalah untuk memperoleh gambaran yang jelas

sampai sejauh mana kebijaksanaan dalam akuntansi aktivitas pengembangan real
estat diterapkan pada PT. Ira Widya Utama Medan dan agar dapat menganalisa
bagaimana proses akuntansi aktivitas pengembangan real estat dari perusahaan
yang diteliti serta dibandingan dengan teori akuntansi yang diterima penulis
selama pendidikan dan prinsip akuntansi yang berlaku umum.
Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation
method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas
pengembangan real estat oleh PT. Ira Widya Utama Medan.
Berdasarkan analisis dan evaluasi terhadap data yang diperoleh dalam
penelitian, maka diambil kesimpulan sebagai hasil penelitian yaitu :
1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual
method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan
ketentuan yang harus dipenuhi sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44
yang dikeluarkan oleh IAI.
2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok
penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan
perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Jadi, dalam
mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
3. Kebijakan akuntansi perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang
mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba
Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan terdapat komponen
perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan
tidak lancar. Jadi, Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi
ketentuan yang berlaku.

Kata Kunci : Pengakuan, Pendapatan dan Biaya.

v
 DAFTAR ISI

PERNYATAAN .................................................................................................... i

KATA PENGANTAR ......................................................................................... ii

ABSTRAK ............................................................................................................ v

DAFTAR ISI ....................................................................................................... vi

DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... ix

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................ 1

A. Latar Belakang Masalah ................................................................. 1

B. Perumusan Masalah ........................................................................ 3

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ....................................................... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ...................................................................... 5

A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat

Menurut PSAK No. 44 ................................................................... 5

B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat ................... 9

C. Pengakuan Pendapatan ................................................................. 26

D. Penyajian dan Pengungkapan ....................................................... 34

1. Penyajian ............................................................................... 34

2. Pengungkapan ....................................................................... 36

vi
BAB III METODE PENELITIAN ................................................................. 37

A. Tempat .......................................................................................... 37

B. Metode Penelitian ......................................................................... 37

C. Tingkat Eksplanasi Penelitian ...................................................... 37

D. Jenis Data Penelitian ..................................................................... 37

E. Permasalahan Penelitian ............................................................... 38

F. Populasi Penelitian ....................................................................... 38

G. Sampel Penelitian ......................................................................... 38

H. Teknik Pengambilan Sampel ........................................................ 38

I. Prosedur Pengumpulan Data ........................................................ 39

J. Analisis Data ................................................................................. 39

BAB IV HASIL PENELITIAN ....................................................................... 40

A. Data Penelitian .............................................................................. 40

1. Sejarah Singkat Perusahaan .................................................. 40

2. Struktur Organisasi Perusahaan ............................................ 42

3. Penerapan PSAK No. 44 ....................................................... 46

a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif ................................ 46

b. Pengakuan Pendapatan .................................................... 47

c. Pengakuan Biaya dan Beban ........................................... 51

d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan .. 55

B. Analisis Hasil Penelitian ............................................................... 57

1. Pengakuan Pendapatan .......................................................... 57

vii
 2. Pengakuan Biaya dan Beban ................................................. 60

3. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan ........ 61

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN .......................................................... 67

A. Kesimpulan ................................................................................... 67

B. Saran ............................................................................................. 68

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 71

LAMPIRAN

viii
 DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Neraca PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003

Lampiran 2 Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember

2003

Lampiran 3 Laporan Arus Kas PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember

2003

Lampiran 4 Laporan Laba Ditahan PT. Ira Widya Utama Medan Per 31

Desember 2003

ix
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pola penyajian suatu laporan keuangan memiliki karakteristik sesuai

dengan jenis bidang usaha yang menjadi andalan suatu badan usaha, walaupun

secara teknis, profesi akuntan (bidang profesi yang bertanggung jawab atas

pengaturan penyajian laporan keuangan) telah mengatur pola penyajian laporan

keuangan sesuai dengan bidang usaha yang ada, yaitu suatu pernyataan yang

disebut dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK).

Penerapan suatu kebijakan akuntansi yang sesuai dengan PSAK dapat

dilihat dalam cara penyajian suatu bentuk laporan keuangan yang merupakan

bagian dari salah satu tanggung jawab manajemen suatu badan usaha kepada

pihak yang berkepentingan, seperti kepada para pemegang saham, kreditur,

karyawan, atau mitra usaha yang membutuhkan informasi yang sifatnya terukur

secara moneter dalam suatu periode operasi perusahaan. Bersifat terukur sebab

dalam suatu periode usaha normal yaitu dalam kurun waktu 1 tahun, dan setiap

unsur yang tercantum dalam laporan keuangan menggunakan satuan yang jelas

yaitu mata uang yang berlaku, sehingga pengguna informasi baik pihak internal

maupun eksternal mempunyai referensi yang kuat dalam menganalisa laporan

tersebut berdasarkan kondisi yang berlaku saat penyajian suatu laporan keuangan.

Setiap badan usaha masing-masing memiliki pola yang berbeda (walaupun

bidang usahanya sejenis). Perbedaan pola ini menunjukkan suatu dinamika dalam

1
 2

profesi akuntan, sehingga setiap individu akuntan yang berprofesi penuh sebagai

akuntan atau akuntan yang berprofesi penuh sebagai unsur manajemen dari suatu

badan usaha. Untuk mengatasi perbedaan ini dibutuhkan suatu pedoman, maka

disusunlah Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) oleh Ikatan Akuntan

Indonesia (IAI). Standar ini berlaku di Indonesia dan merupakan pedoman resmi

yang digunakan dalam penyajian laporan keuangan.

Berbagai hal dan beberapa bidang usaha diatur dalam PSAK. Salah satu

yang diatur dalam PSAK adalah tentang Real Estat, yang bertujuan mengatur

perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi yang secara khusus, berkaitan

dengan aktivitas pengembangan real estat (real estate development activities).

Siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang real estat pada

umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang

sangat tinggi (high risk). Dan di samping itu, penentuan siklus operasi normal

perusahaan pengembang seringkali merupakan proses yang sangat

rumit/kompleks.

Berdasarkan permasalahan di atas, maka penulis tertarik untuk mengetahui

sampai sejauh mana penerapan PSAK terhadap aktivitas pengembangan real estat.

Dalam hal ini, penulis mengambil lokasi penelitian pada Kawasan Perumahan

Taman Setia Budi Indah Medan yang berhasil dikembangkan oleh PT. IRA

WIDYA UTAMA MEDAN, dengan judul “ AKUNTANSI AKTIVITAS

PENGEMBANGAN REAL ESTAT MENURUT PERNYATAAN STANDAR

AKUNTANSI KEUANGAN NO. 44 PADA PT. IRA WIDYA UTAMA

MEDAN “.
 3

B. Perumusan Masalah

Untuk dapat mengarahkan dan memudahkan dalam melakukan penelitian

yang lebih terfokus dan sistematis, penulis mencoba merumuskan masalah yang

akan dibahas dalam penulisan skripsi ini sebagai berikut : “ Bagaimana

kebijaksanaan manajemen perusahaan sehubungan dengan akuntansi

aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan Standar

Akuntansi Keuangan No. 44 ? ”

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan penulis melakukan penelitian adalah sebagai berikut :

1. Untuk memperoleh gambaran yang jelas sampai sejauh mana kebijaksanaan

dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. IRA

WIDYA UTAMA MEDAN.

2. Agar dapat menganalisa bagaimana proses akuntansi aktivitas

pengembangan real estat dari perusahaan yang diteliti serta dibandingan

dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip

akuntansi yang berlaku umum.

Sedangkan hasil penelitian yang dituangkan dalam karya tulis ini nantinya

diharapkan dapat bermanfaat seperti dijelaskan di bawah ini :

1. Penulis, yakni sebagai bahan masukan yang dapat memberikan kontribusi

pemikiran atas aktivitas pengembangan real estat.

 4

2. Perusahaan, yakni supaya dapat mengaplikasikannya sebagai suatu

perbandingan antara praktek yang telah dilaksanakan perusahaan selama ini

dengan teori-teori dan perkembangan ilmu pengetahuan yang ada,

khususnya tentang akuntansi pengembangan real estat.

3. Pihak lain, yakni dapat berguna sebagai suatu bahan tambahan pengetahuan

khususnya pada perusahaan-perusahaan sejenis dalam menghadapi

masalah-masalah yang sama, juga kepada pihak civitas akademika yang

ingin mengetahui lebih lanjut mengenai akuntansi pengembangan real estat.

 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat Menurut

PSAK No. 44

Standar akuntansi mendominasi tugas-tugas akuntan. Standar tersebut

terus menerus berubah, dihapus, atau ditambahkan. Standar juga menyajikan

petunjuk yang praktis dan mudah yang terkait dengan tugas-tugas akuntan.

Standar juga berguna untuk membandingkan apakah yang telah dilakukan

memberikan hasil yang memuaskan. Dengan adanya standar, maka

penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dalam pola pencatatan dapat diperbaiki

dengan berpedoman pada standar, atau dengan kata lain, standar dapat dijadikan

sebagai petunjuk dalam memperlakukan suatu transaksi.

Menurut S. Hadibroto (1987 : 1) “Standar adalah suatu persetujuan

mengenai kriteria tentang praktek apa yang tepat pada suatu keadaan, suatu dasar

perbandingan dan penilaian, suatu titik tolak, jika variasi dapat

dipertanggungjawabkan dan dilaporkan demikian”.

Standar secara umum diterima sebagai aturan perusahaan, yang diikuti

dengan sanksi terhadap ketidakpatuhan. Bila dilihat klasifikasi standar akuntansi

menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), bahwa standar akuntansi lazimnya terdiri

dari 3 bagian, yaitu :

“1. Uraian masalah yang harus diatasi.

5
 6

2. Pembahasan dengan penalaran (kemungkinan dengan menggali teori dasar)

atau cara-cara pemecahan masalah.

3. Selanjutnya sejalan dengan keputusan atau teori, solusi ditetapkan.”

Kemudian, masih menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), pada saat

mempertimbangkan hal-hal pokok dari standar, maka persyaratan dalam standar

dibagi menjadi 4 (empat) tipe seperti berikut ini, yaitu :

1. Tipe 1 menyatakan bahwa akuntan harus melaporkan pada masyarakat

tentang apa yang mereka lakukan dengan mengungkapkan metode-
metode serta asumsi-asumsi (kebijakan akuntansi) yang dipergunakan.
2. Tipe 2 mengarah pada pencapaian keseragaman penyajian laporan
keuangan.
3. Tipe 3 melakukan pengungkapan terhadap hal-hal khusus dimana para
pengguna diminta untuk melakukan pengujian terhadap kebijakan yang
dibuat.
4. Tipe 4 memerlukan pembuatan keputusan baik secara eksplisit maupun
implisit tentang persetujuan penilaian aset dan penetapan income.

Ada sejumlah pertimbangan dalam penetapan standar yang harus

diperhatikan menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), yakni :

1. Standar menyajikan informasi tentang posisi keuangan, kinerja, dan

aktivitas sebuah perusahaan bagi seluruh pengguna informasi.
2. Standar menyajikan petunjuk dan aturan tindakan bagi akuntan publik
yang memungkinkan pengujian secara hati-hati (due care) dan
independen saat mempergunakan keahlian dan integritasnya dalam
mengaudit laporan perusahaan, serta saat membuktikan kewajarannya.
3. Standar menyajikan kumpulan data bagi pemerintah tentang berbagai
variabel yang patut dipertimbangkan dalam bidang perpajakan, regulasi
perusahaan, perencanaan serta regulasi ekonomi, dan peningkatan
efisiensi ekonomi serta tujuan sosial lainnya.
 7

4. Standar menghasilkan prinsip dan teori yang penting bagi seluruh pihak
yang berkepentingan dalam disiplin ilmu akuntansi. Penyebarluasan
standar menghasilkan banyak kontroversi dan perdebatan baik dalam
lingkungan praktek maupun akademik, sebuah keadaan yang lebih baik
daripada apatis.

Di Indonesia, berbagai hal yang membutuhkan perlakuan khusus diatur

dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan selanjutnya biasa disebut PSAK

yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Dan dalam pengembangan

usahanya, real estat mendapat perlakuan tersendiri pada PSAK berkaitan dengan

pengaturan akuntansinya untuk transaksi-transaksi khusus yang berhubungan

dengan aktivitas pengembangan real estat. Ini ditegaskan oleh IAI (2002 : 44.1)

“Pernyataan ini bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi-transaksi

yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real

estat development activities). Hak-hak umum atau hal-hal yang tidak diatur dalam

Pernyataan ini, harus diperlakukan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang

berlaku umum”.

Ruang lingkup yang terdapat di dalam PSAK menurut IAI (2002 : 44.1)

ini adalah sebagai berikut :

1. Pernyataan ini harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan

aktivitas pengembangan real estat, walaupun aktivitas pengembangan
real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan.
2. Pernyataan ini berlaku bagi setiap laporan keuangan perusahaan yang
melakukan aktivitas pengembangan real estat.
3. Pernyataan ini tidak mengatur real estat yang dibangun sendiri oleh suatu
perusahaan, untuk digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain
karena, menurut definisi, real estat tersebut termasuk aktiva tetap.
Pernyataan ini juga tidak mengatur real estat yang merupakan investasi
perusahaan, baik sebagai investasi lancar maupun investasi jangka
panjang.
 8

Berikut ini adalah pengertian istilah yang dipergunakan menurut IAI (2002

: 44.1) :

1. Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah

untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan
atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual
atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail).
Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan kapling
tanah untuk dijual tanpa bangunan.
2. Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas
pengembangan real estat.
3. Unit bangunan adalah unit properti perumahan dan atau komersial dan
atau industri beserta kapling tanahnya.
4. Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area
geografis, termasuk kapling tanah kosong untuk dijual.
5. Unit real estat mencakup (1) unit properti perumahan dan atau
komersial dan atau industri beserta kapling tanahnya, dan (2) kapling
tanah tanpa bangunan.
6. Harga jual relatif adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis
unit real estat dengan jumlah harga jual semua jenis real estat yang
dibangun pada suatu proyek pengembangan real estat. Harga jual yang
dimaksud adalah harga jual estimasian kini.
7. Pengikatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak
penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real
estat pada periode mendatang. Sejak tanggal ditandatangani, kedua
belah pihak telah terikat oleh kesepakatan tersebut sesuai dengan hak
dan kewajiban masing-masing pihak.
8. Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak
penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang
berkaitan dengan satu atau lebih unit real estat. Sejak tanggal
ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum dan pelaksanaan
hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum.
9. Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang
timbul dari aktivitas normal perusahaan selama suatu periode apabila
arus masuk tersebut meningkatkan jumlah ekuitas selain peningkatan
yang berasal dari kontribusi penanaman modal.
10. Laba adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan atau
penjualan kapling tanah tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok
penjualan real estat (cost of sales) tersebut.
 9

B. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat

Sebelum membahas tentang unsur-unsur biaya pada proyek real estat,

terlebih dahulu dibahas pengertian dari biaya atau beban, sehingga dapat dengan

mudah mengklasifikasikan suatu biaya itu termasuk kategori yang mana.

Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000 :

38) sebagai berikut :

“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau

jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk

organisasi. Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk

barang atau jasa yang diinginkan. Misalnya, untuk menukar peralatan dengan

bahan baku yang digunakan dalam produksi”.

Sedangkan beban menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen

(2000 : 38) didefinisikan sebagai berikut :

“Beban adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan manfaat di masa

depan. Dalam perusahaan penghasil laba, manfaat di masa depan biasanya berarti

pendapatan. Karena biaya yang digunakan dalam memproduksi pendapatan, biaya

ini dimaksudkan untuk kadaluarsa. Biaya yang kadaluarsa inilah yang disebut

beban”.

Thomas R. Dyckman, Roland E. Dukes dan Charles J. Davis (1996 : 272)

mengklasifikasikan beban ke dalam 3 (tiga) kategori, yaitu :

1. Beban langsung adalah beban, seperti harga pokok penjualan, yang

dikaitkan langsung dengan pendapatan. Beban ini diakui berdasarkan
pengakuan pendapatan yang dihasilkan secara langsung dan bersama-
sama dari transaksi atau kejadian serupa lainnya sebagai beban.
2. Beban periodik adalah beban seperti gaji bagian penjualan dan
administrasi, yang tidak dikaitkan secara langsung terhadap pendapatan.
 10

Beban-beban ini diakui selama periode di mana kas dikeluarkan atau

kewajiban terjadi untuk barang dan jasa yang digunakan secara serentak
pada perolehan atau kemudian.
3. Beban alokasi adalah beban seperti penyusutan dan asuransi. Beban-
beban ini dialokasikan dengan prosedur sistematik dan rasional pada
periode selama aktiva terkait diharapkan akan memberikan manfaat.

Beban Langsung

Beban yang secara langsung berkaitan dengan penjualan produk, selama

periode berjalan biasanya termasuk :

1. Biaya bahan dan tenaga kerja untuk pabrikan, atau biaya untuk membeli

persediaan yang dijual selama periode tersebut, misalnya harga pokok

penjualan.

2. Beban penjualan, misalnya komisi penjualan, gaji, sewa, dan biaya

pengiriman.

3. Beban garansi atas produk-produk yang dijual.

Beban Tidak Langsung (Periodik dan Alokasi)

Beban yang tidak berhubungan secara langsung dengan penjualan produk

atau jasa adalah beban periodik dan beban alokasi. Contohnya, mencakup jenis

tertentu dari beban iklan, kompensasi atas waktu yang tersita dalam

menegosiasikan transaksi yang tidak disempurnakan, dan beban administrasi

umum, beban penyusutan, dan beban amortisasi. Dengan tidak ada dasar objektif

untuk menghubungkan beban periodik terhadap produk atau pendapatan penjualan

jasa periode tersebut, biaya-biaya ini harus dibebankan ketika mereka terjadi. Hal
 11

yang sama juga benar untuk beban alokasi, yang dibebankan ke periode berjalan

atas dasar sistematis dan rasional.

Secara umum, menurut Allan Ashworth (1994 : 5) tujuan dari

pengendalian biaya dapat diidentifikasikan sebagai berikut :

1. Untuk membatasi pengeluaran klien dalam jumlah yang disetujui. Secara

sederhana, ini berarti bahwa harga tender dan rekening akhir harus
hampir sama dengan estimasi budget.
2. Untuk memperoleh pengeluaran rencana yang imbang antara berbagai
elemen bangunan.
3. Untuk melengkapi klien dengan nilai biaya proyek. Ini mungkin akan
bermanfaat bagi perkiraan biaya total.

Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang

termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan

untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan

menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan

keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam

konteks ini. Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga

berkaitan dengan penjualan.

Selanjutnya dalam membicarakan biaya dan beban, seperti yang telah

dipaparkan di atas, tentu akan menyinggung alokasi kedua unsur tersebut, di mana

dalam akuntansi konsep alokasi menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 189) adalah

“Suatu proses pemisahan suatu himpunan (set) atau jumlah nilai serta

pembebanan sub himpunan (sub set) yang dihasilkan itu ke klasifikasi atau

periode yang berbeda”.

Penegasan terhadap hal ini juga dilakukan oleh IAI (2002 : 44.9)

“Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan
 12

biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat

dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak

jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan

administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya”.

Kerangka alokasi mencakup pembebanan aktiva ke beban dan

pembebanan kewajiban atau aktiva kontra ke pendapatan untuk beberapa periode.

Sebagai contoh konkritnya untuk yang dimaksud pertama adalah penyusutan dan

metode presentase penyelesaian untuk kontrak jangka panjang sebagai contoh

konkrit yang ke dua. Sesuai dengan pendekatan struktural tradisional terhadap

akuntansi, timbulnya konsep alokasi karena penerapan ketentuan-ketentuan

tertentu untuk membebankan biaya (cost) ke produk atau beban periodik dan

pembebanan nilai produk perusahaan ke beberapa periode tertentu sebagai

pendapatan.

Menurut Arthur L. Thomas (1969 : 6), agar proses alokasi dapat

dibenarkan secara teoritis, maka harus dipenuhi 3 (tiga) kriteria sifat, yaitu :

1. Additivity, yaitu alokasi harus membagi total jumlah sehingga jumlah

dari bagian-bagian sama dengan jumlah keseluruhan.
2. Unambiguity, yaitu prosedur alokasi harus menghasilkan hanya satu
himpunan bagian-bagian.
3. Defensibility, yaitu metode alokasi yang dipilih harus terbukti lebih
unggul dari semua metode alokasi lainnya.

Untuk mengetahui alokasi beban, tentunya berdasarkan suatu pengukuran

(measurement), di mana tujuan dilakukan pengukuran adalah mengukur jumlah

yang dibebankan pada periode berjalan dan menunda ke periode yang akan datang

jumlah yang menggambarkan perubahan barang atau jasa yang akan dipakai
 13

dalam periode mendatang. Jenis pengukuran atas beban yang paling umum

digunakan menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 180) adalah :

“1. Biaya historis,

2. Nilai berjalan, seperti biaya pengganti (replacement cost), dan

3. Biaya oportunitas atau ekivalen kas pada saat berjalan.”

Jika nilai relatif masing-masing proyek tidak diketahui, maka biaya harus

dialokasikan berdasarkan daerah fisik yang menerima manfaat. Estimasi biaya dan

alokasi biaya harus direvisi secara berkala. Revisi demikian harus dicatat sebagai

perubahan estimasi. Jika total biaya yang dapat dikapitalisasi dikeluarkan dalam

proyek real estate melebihi nilai bersih proyek yang dapat direalisasi, maka biaya

dasar proyek harus dikurangi menjadi nilai bersih yang dapat direalisasi dengan

menggunakan perkiraan penyisihan. Disamping itu biaya-biaya seperti biaya pra

perolehan tanah, biaya penyiapan infrastruktur, biaya penyediaan fasilitas

tambahan, dan beberapa biaya pemasaran harus dikapitalisasi dan kemudian

secara bertahap dialokasi di proyek. Selanjutnya penulis akan menjelaskan unsur-

unsur biaya tersebut, dari 3 (tiga) sudut pandang yang berbeda.

Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang

dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat menurut IAI (2002 : 44.9),

yaitu :

“(a) biaya praperolehan tanah (preacquisition costs);

(b) biaya perolehan tanah;

(c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;

 14

(d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan

(e) biaya pinjaman.”

a. Biaya Praperolehan Tanah (preacquisition costs)

Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli,

dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut

benar-benar dibeli. Biaya opsi membeli harus dikapitalisasi dan dialokasikan ke

proyek jika memiliki persyaratan sebagai berikut :

1. Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik.

2. Biaya akan dikapitalisasi jika hak milik telah diperoleh.

3. Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah

mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk

memperoleh properti dan mempunyai kemampuan untuk membiayai atau

memperoleh pembiayaan dan properti tersebut tidaklah tersedia untuk dijual.

Hal tersebut di atas juga termuat oleh IAI (2002 : 44.9) yang

mencantumkan kriteria-kriteria biaya praperolehan tanah.

Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat

apabila kriteria berikut ini terpenuhi :
(a) biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu;
(b) biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat
apabila tanah telah diperoleh; dan
(c) perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan
tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang
memadai.

Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau

sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah.
Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang
 15

berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah

mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
(a) biaya pengurusan izin Pemerintah;
(b) biaya konsultasi hukum;
(c) biaya studi kelayakan;
(d) gaji karyawan;
(e) biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan
(f) imbalan untuk ahli pertanahan.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke

biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan
(probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah
langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

b. Biaya Perolehan Tanah

Menurut IAI (2002 : 44.10)

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk

semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap
digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya perolehan
tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai
berikut :
(a) biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak
akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada
di atas tanah tersebut;
(b) biaya gambar topografi;
(c) biaya pembuatan cetak biru (master plan);
(d) biaya pengurusan dokumen hukum;
(e) bea balik nama;
(f) komisi untuk perantara;
(g) imbalan jasa profesional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan,
ahli hukum, ahli konstruksi; dan
(h) biaya pematangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan.

c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek

Menurut IAI (2002 : 44.10)

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi

tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
(a) gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor;
(b) biaya bahan yang digunakan dalam proyek;
(c) penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;
 16

(d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi
pelaksanaan proyek;
(e) biaya penyewaan sarana dan peralatan;
(f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang
secara langsung berhubungan dengan proyek;
(g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan
hidup, arsitek, ahli konstruksi;
(h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan
(i) biaya pengurusan perjanjian jual beli.

d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real

Estat

Menurut IAI (2002 : 44.11)

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat

mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :
(a) asuransi;
(b) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang tidak
secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;
(c) biaya overhead konstruksi;
(d) biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum,
taman umum, jalan umum, pasar, sekolah, kantor polisi, rumah sakit
atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain;
(e) imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan
(f) biaya pinjaman.

Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlakukan

sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :
(a) Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan
penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang
diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya
tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan
ditanggung penjual.
(b) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh
pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana
tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai
beban proyek.

Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh

manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana
secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana.
 17

e. Biaya Pinjaman

Menurut IAI (2002 : 44.11) “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat

diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke

proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi

Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997)”.

Kemudian perlakuan terhadap biaya pinjaman menurut IAI (2002 : 44.11)

adalah :

Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan
untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan
yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang
berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya
pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi
beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara
substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian
yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih
dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya
Pinjaman, (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan
konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK
26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).

Penyisihan dan Alokasi

Menurut IAI (2002 : 44.12)

Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan

walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai
tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas
perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai
tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan.

Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasi

ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode
identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang telah
dikapitalisasi tersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual.
Apabila metode perbandingan harga jual tidak mungkin diterapkan maka
biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasi dengan dasar luas areal atau
metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat.
Metode tersebut harus diterapkan secara konsisten.
 18

Fasilitas Tambahan (Amenities)

Akuntansi untuk fasilitas umum seperti lapangan olahraga, kolam renang,

supermarket, dan lain sebagainya tergantung dari maksud manajemen. Jika

manajemen bermaksud menjual atau mentransfer kepemilikan dari fasilitas

tersebut berkaitan dengan penjualan masing-masing unit, maka biaya yang

dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang

dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke

masing-masing unit. Biaya untuk mengoperasikan fasilitas tersebut sebelum

dialihkan kepada pembeli juga dianggap sebagai biaya bersama.

Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh

pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai

wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama.

Biaya operasi fasilitas tambahan tersebut yang dikeluarkan sebelum penyelesaian

dan sebelum fasilitas tersebut dapat digunakan harus dikapitalisasi, sedangkan

biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus

diakui sebagai beban.

Biaya Penjualan

Menurut Financial Accounting Standards Board (1982 : 17)

Biaya yang terjadi untuk menjual proyek-proyek real estat haruslah

dikapitalisasi jika :
1. diharapkan layak untuk memulihkan dari penjualan proyek atau operasi
yang secara kebetulan, dan
2. terjadi untuk :
(a) harta berwujud yang digunakan secara langsung sepanjang periode
penjualan untuk menopang dalam penjualan proyek, atau
 19

(b) jasa yang telah dilakukan untuk memperoleh persetujuan pengatur

dari penjualan.

Biaya yang lain seperti honorarium notaris dan pengacara, apartemen

model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya

dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan

perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan

yang dilaporkan dengan metode akuntansi accrual. Apabila ada pembatalan

kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang

berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang

dikapitalisasi yang tidak dapat diperoleh kembali haruslah dilaporkan sebagai

beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu.

Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-hal Khusus

Menurut IAI (2002 : 44.12)

Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode
pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi
perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi.

Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat

diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada
proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian
yang berasal dari penyesuaian periode berjalan dan penyesuaian periode
sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode berjalan, sedangkan
penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi
selama sisa periode pengembangan.

Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan

yang telah diakui segera disesuaikan.

Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus

segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan
terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat produk cacat).
 20

Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan
bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh
kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung
diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya.

Sementara, Donald E. Kieso dan Jerry J. Weygandt menempatkan biaya

praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena

semua pengeluaran yang dilakukan untuk mengakuisisi tanah kemudian

mempersiapkannya untuk digunakan harus dipandang sebagai bagian dari Harga

Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry

J. Weygandt (1995 : 649) mencakup :

1. Harga pembelian,
2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya
pencatatan,
3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk
penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan,
pengeringan dan pembersihan,
4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas
kekayaan tersebut, dan
5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak
terbatas.

Apabila tanah dibeli untuk membangun sebuah gedung, semua biaya yang

dikeluarkan sampai penggalian untuk gedung baru dianggap sebagai Harga Pokok

Tanah. Pembongkaran gedung lama, pembersihan, perataan, dan pengerukan,

dipandang sebagai Harga Pokok Tanah karena biaya-biaya ini diperlukan untuk

menyiapkan tanah dalam kondisi yang dimaksudkan untuk penggunaannya. Dan

setiap hasil yang diperoleh dalam proses menyiapkan tanah untuk maksud

penggunaannya, seperti penerimaan dari penjualan puing gedung lama atau

penjualan kayu bekas diperlakukan sebagai pengurangan atas harga tanah.

 21

Berbagai pengenaan khusus untuk pengembangan setempat, seperti jalan

lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan

ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti

oleh lembaga pemerintah setempat. Di samping itu, pengembangan permanen

yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan

ke perkiraan tanah. Pengembangan dengan umur yang terbatas, seperti jalan

pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai

pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur

kegunaannya.

Pada umumnya, tanah merupakan bagian dari kekayaan, pabrik, dan

peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah

untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai

investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual

kembali, maka hal itu harus diklasifikasikan sebagai persediaan.

Di samping itu, J.J. Klink (1985 : 20) menggolongkan biaya pada proyek

real estat kepada beberapa sub bagian antara lain :

1. Preacquisition costs.
2. Land acquisition costs.
3. Land improvement, development, and construction costs.
4. Interest costs.
5. Taxes and insurance.
6. Indirect project costs.
7. General and administrative expenses.
8. Amenities.
9. Abandonments.
10. Changes in use.
11. Incidental operations.
12. Selling costs.
 22

Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biaya/beban yang tidak

dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat

dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut

Yusdianto Prabowo (2002 : 7) :

1. Menurut golongannya
a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib
Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang
lain. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat
dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak
Pertambahan Nilai (PPn).
2. Menurut sifatnya
a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada
subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak.
Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa
memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak
Pertambahan Nilai (PPn).
3. Menurut lembaga pemungutnya
a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan
digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak
Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPn), Pajak
Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPnBM), Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB).
b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan
digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak
Kendaraan Bermotor (PKB), Pajak Penerangan Jalan Umum (PPJU).

Aspek perpajakan yang umum dalam perusahaan menurut Erly Suandy

(2001 : 137) meliputi :

“1. Pajak Penghasilan Badan (PPh Badan).

2. Pajak Penghasilan pasal 21.

3. Pajak Penghasilan pasal 22, 23,26, dan Pajak Penghasilan Final.

4. Pajak Penghasilan pasal 24.

5. PPN dan PPnBM.”

 23

Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat,

maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak

penghasilan menurut IAI (2002 : 46.19) “Beban (penghasilan) Pajak yang

berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri

pada laporan laba rugi”.

Kemudian biaya yang boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan

kena pajak menurut Erly Suandy (2001 : 88) terdiri dari :

1. Biaya untuk mendapatkan, menagih, dan memelihara penghasilan,

termasuk biaya pembelian bahan, biaya berkenaan dengan pekerjaan atau
jasa termasuk upah, gaji, honorarium, bonus, gratifikasi, dan tunjangan
yang diberikan dalam bentuk uang, bunga, sewa, royalti, biaya
perjalanan, biaya pengolahan limbah, piutang yang nyata-nyata tidak
dapat ditagih, premi asuransi, biaya administrasi, dan pajak kecuali pajak
penghasilan.
2. Penyusutan atas pengeluaran untuk memperoleh harta berwujud dan
amortisasi atas pengeluaran untuk memperoleh hak dan atas biaya lain
yang mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun.
3. Iuran kepada dana pensiun yang pendiriannya telah disyahkan oleh
Menteri Keuangan.
4. Kerugian karena penjualan atau penagihan harta yang dimiliki dan
digunakan dalam perusahaan atau yang dimiliki untuk mendapatkan,
menagih, dan memelihara penghasilan.
5. Kerugian dari selisih kurs mata uang asing.
6. Biaya penelitian dan pengembangan perusahaan yang dilakukan di
Indonesia.
7. Biaya beasiswa, magang, dan pelatihan.
8. Piutang yang nyata-nyata tidak dapat ditagih, dengan syarat tertentu.

Biaya yang tidak boleh dikurangkan dalam menghitung penghasilan kena

pajak menurut Sophar Lumbantoruan (1996 : 132) terdiri dari :

1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden
termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada
pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi.
2. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi
pemegang saham, sekutu, atau anggota, seperti perbaikan rumah
pribadi, biaya perjalanan, biaya premi asuransi yang dibayar oleh
 24

perusahaan untuk kepentingan pribadi para pemegang saham atau

keluarganya.
3. Pembentukan atau pemupukan dana cadangan kecuali cadangan
piutang tak tertagih untuk usaha bank dan sewa guna usaha dengan hak
opsi, cadangan untuk usaha asuransi, dan cadangan untuk biaya
reklamasi untuk usaha pertambangan, yang ketentuan dan syarat-syarat
ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Khusus untuk penghitungan
penghasilan netto pada usaha bank, sewa guna usaha dengan hak opsi,
dan asuransi, penyisihan untuk keperluan pembentukan dan pemupukan
dana cadangan khusus dapat dikurangkan sebagai biaya. Cadangan
yang dimaksud adalah dana cadangan penghapusan piutang ragu-ragu
untuk jenis usaha bank, dana cadangan premi untuk jenis usaha
asuransi jiwa, dan dana cadangan premi dan cadangan untuk jenis
usaha asuransi kerugian.
4. Premi asuransi kesehatan, asuransi kecelakaan, asuransi jiwa, asuransi
dwiguna dan asuransi beasiswa, yang dibayar oleh Wajib Pajak orang
pribadi, kecuali jika dibayar oleh pemberi kerja dan premi tersebut
dihitung sebagai penghasilan bagi wajib pajak yang bersangkutan.
5. Penggantian atau imbalan sehubungan dengan pekerjaan atau jasa yang
diberikan dalam bentuk natura atau kenikmatan, kecuali penggantian
atau imbalan dalam bentuk natura atau kenikmatan di daerah tertentu
dan pemberian dalam bentuk natura atau kenikmatan yang berkaitan
dengan pelaksanaan pekerjaan, yang ditetapkan dengan keputusan
Menteri Keuangan.
6. Pembayaran yang jumlahnya melebihi kewajaran sebagai imbalan atas
pekerjaan yang dilakukan, kepada pihak yang mempunyai hubungan
istimewa sebagai imbalan sehubungan dengan pekerjaan yang
dilakukannya, misalnya kepada pemegang saham.
7. Harta yang dihibahkan, bantuan atau sumbangan, dan warisan.
8. Pajak penghasilan tidak boleh dikurangkan sebagai biaya, karena bukan
merupakan biaya untuk memperoleh atau menagih penghasilan. Jumlah
pajak penghasilan yang terhutang itu dihitung atas penghasilan kena
pajak setelah dilakukan pengurangan yang diperbolehkan.
9. Biaya untuk keperluan pribadi Wajib Pajak atau orang yang menjadi
tanggungannya tidak merupakan biaya perusahaan melainkan
penggunaan dari penghasilan. Oleh karena itu, pengeluaran demikian
tidak boleh mengurangi penghasilan kena pajak.
10. Gaji yang dibayarkan pada anggota persekutuan, firma, atau
persekutuan comanditer yang modalnya tidak terbagi atas saham.
11. Sanksi administrasi berupa bunga, denda kenaikan serta sanksi pidana
berupa denda yang berkenaan dengan pelaksanaan perundang-
undangan di bidang perpajakan.
 25

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, di luar beban pokok penjualan, pada

dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn

masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang

tersebut, sedangkan PPn yang dibayarkan ke kas negara, bukanlah uang

pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut.

Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya

tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal.

Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dikenakan atas :

1. Penyerahan barang kena pajak (BKP)/Jasa kena pajak (JKP) yang dilakukan

oleh pengusaha kena pajak (PKP).

2. Impor barang kena pajak (BKP).

3. Pemanfaatan BKP tidak berwujud/JKP luar daerah pabean di dalam daerah

pabean.

4. Ekspor barang kena pajak (BKP) oleh pengusaha kena pajak (PKP).

Dasar pengenaan pajak :

1. Harga Jual.

2. Nilai Penggantian.

3. Nilai Impor.

4. Nilai Ekspor.

5. Nilai lain sebagai dasar pengenaan pajak.

 26

Prosedur yang dilaksanakan untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan

Pajak Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPn BM) :

1. Mereview ketetapan pemungutan PPn atas penyerahan barang/jasa yang

dilakukan.

2. Meneliti kelengkapan dan ketetapan waktu pembuatan faktur pajak.

3. Meneliti ketetapan pengkreditan pajak masanya.

4. Meneliti kelengkapan dan keabsahan faktur pajak masukan.

5. Mereview SPT masa untuk mengetahui keabsahan dokumen yang berkaitan,

ketetapan perhitungan, dan pelaporan serta penyetoran.

6. Rekonsiliasi dengan peredaran usaha menurut pembukuan.

C. Pengakuan Pendapatan

Prinsip pengakuan pendapatan menurut Donald E. Kieso dan Jerry J.

Weygandt (1995 : 597) menetapkan bahwa pendapatan diakui pada saat :

“1. Direalisasi atau dapat direalisasi.

2. Dihasilkan.”

Pendapatan direalisasi bila barang-barang dan jasa-jasa dipertukarkan

untuk kas atau klaim atas kas (piutang). Pendapatan dapat direalisasi bila aktiva

yang diterima segera dapat dikonversikan pada jumlah kas atau klaim atas kas

yang diketahui. Dan pendapatan dihasilkan bila kesatuan itu sebagian besar telah

menyelesaikan apa yang seharusnya dilakukan agar berhak atas manfaat yang
 27

diberikan dari pendapatan, yaitu bila proses mencari laba telah selesai atau

sebenarnya telah selesai.

Sesuai dengan prinsip tersebut, menurut Donald E. Kieso dan Jerry J.

Weygandt (1995 : 597), maka :

1. Pendapatan dari penjualan produk diakui pada tanggal penjualan, yang

biasanya diinterpretasikan berarti tanggal pengiriman kepada pelanggan.
2. Pendapatan dari jasa yang diberikan diakui ketika jasa-jasa telah
dilaksanakan dan dapat ditagih.
3. Pendapatan dari memberi kemungkinan bagi pihak lain untuk
menggunakan aktiva perusahaan, seperti bunga, sewa dan royalti, diakui
pada saat berlalunya waktu atau ketika aktiva itu digunakan.
4. Pendapatan dari pelepasan aktiva selain produk diakui pada tanggal
penjualan.

Bagaimanapun juga syarat bahwa pendapatan diperoleh menjadi penting

apabila uang diterima atau ditagih sebelum penyerahan barang/jasa, misalnya

penerimaan uang muka untuk penjualan ataupun sewa tidak diperlakukan sebagai

pendapatan pada waktu penerimaan uang muka tersebut, tetapi diperlakukan

sebagai pendapatan yang ditangguhkan sampai proses pendapatan selesai yakni

sampai penyerahan barang/jasa. Pendapatan ini di masa yang akan datang

menyebabkan pencatatan suatu penurunan hutang daripada menyebabkan

pencatatan suatu kenaikan aktiva.

Pengakuan pendapatan untuk penjualan real estat pada PSAK No. 44

dikelompokkan ke dalam beberapa kelompok, namun yang merupakan titik fokus

pembahasan skripsi ini adalah penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan

sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan penjualan kapling tanah tanpa

bangunan. Metode yang digunakan untuk pengakuan pendapatan pada penjualan

bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya
 28

dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan ini adalah metode akrual penuh (full

accrual method) dan metode deposit (deposit method).

1. Metode Akrual Penuh (Full Accrual Method)

Penggunaan metode akrual penuh (full accrual method) dalam pengakuan

pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya

beserta kapling tanahnya menurut IAI (2002 : 44.2) :

Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya

beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual
method) apabila seluruh kriteria berikut terpenuhi :
(a) proses penjualan telah selesai;
(b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan
datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; dan
(d) penjual telah mengendalikan resiko dan manfaat kepemilikan unit
bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi
adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat
secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau
perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian
tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi
persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar
pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.

Harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli
telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya
telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut
tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.

Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan

diperoleh pembeli di masa yang akan datang bila penjual mengizinkan
pembeli untuk menggunakan aktiva real estat yang dijualnya tersebut
sebagai hipotik pertama dan tagihannya subordinasi terhadap hak penagih
hipotik tersebut.

Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh resiko dan

manfaat kepemilikan unit bangunan, apabila penjual tidak lagi terlibat
 29

dengan unit bangunan yang dijual, dan unit bangunan tersebut telah siap
ditempati atau digunakan.

Kemudian menurut IAI (2002 : 44.3)

Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh

nilai jual dengan cara sebagai berikut :
(a) Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan menggunakan
tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh lebih rendah dari tingkat
bunga yang diperjanjikan di pengikatan atau perjanjian jual beli.
Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 bulan.
(b) Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak akan tertagih.
(c) Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual
atau memperjanjikan hal demikian dalam pengikatan atau perjanjian
jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi utangnya lebih
awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli
harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan. Potongan harga yang
diberikan secara seketika atau tanpa rencana dibebankan ke laba rugi
pada periode pemberiannya.

Dalam transaksi penjualan real estat, pembeli mungkin diberi kesempatan

mencicil tanpa dikenakan bunga. Apabila masa cicilan lebih dari 12 bulan,
maka pendapatan penjualan harus diakui hanya sebesar nilai sekarang
dengan mengakui pendapatan bunga yang masih akan diterima.

Selanjutnya, penggunaan metode akrual penuh (full accrual method)

dalam pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan

menurut IAI (2002 : 44.8) :

Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, diakui dengan

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat
pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi :
(a) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 % dari harga jual
yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh
pembeli;
(b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan
diperoleh pembeli di masa yang akan datang; dan
(d) proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak
berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual,
seperti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban
untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau
 30

yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli

atau ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
(e) hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan
penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.

Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari

persyaratan dalam pengikatan jual beli, yaitu apakah penjual dipersyaratkan
untuk terlibat atau bertanggungjawab atas pendirian bangunan. Apabila
sebelumnya telah terjadi pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan atau
hanya tanah saja, kemudian pengikatan tersebut diubah menjadi pengikatan
jual beli tanah saja atau sebaliknya, maka perlakuan akuntansi atas transaksi
tersebut didasarkan pada pengikatan jual beli yang pertama.

Kemudian pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa

bangunan dipertegas lagi oleh IAI (2002 : 44.8) “Untuk pengakuan pendapatan

penjualan kapling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun

fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi

apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase/

pembuangan) telah selesai dibangun”.

Untuk pengakuan pendapatan sebagian besar penjualan yang dilaksanakan

pengembang adalah dengan kredit. Pembeli diharuskan membayar uang muka

minimal mencapai 20 % seperti yang dipersyaratkan pada PSAK No. 44 di atas

dan sisanya merupakan piutang kontrak yang harus diangsur oleh pembeli. Jika

pembeli tidak membayar sisa hutangnya, maka perlindungan bagi penjual hanya

melakukan penahanan pembayaran yang telah dilakukan pembeli dan menarik

kembali status kepemilikan real estat tersebut.

Dengan demikian, faktor utama dalam pengakuan pendapatan adalah

kolektibilitas kontrak yang dibuktikan oleh kewajaran jumlah (adequate) uang

muka dan kelanjutan investasi dalam aktiva tak bergerak tersebut.

 31

Kriteria untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 :

125) adalah sebagai berikut :

1. The period of cancellation with refund has expired, and the customer has
made all required payments.
2. Cumulative payments (including interest) equal or exceed 10 percent of
contract sales price.
3. The receivable is not subject to subordination to new loans on the
property, except subordination for home construction purposes under
certain conditions.
4. The seller has fullfilled his or her obligation to complete improvements
and to construct amenities or other facilities applicable to the lost sold.
5. Collection experience for the project in which the sale is made or for the
seller’s prior projects indicates that at least 90 percent of the contracts
that are in force six months after the sales are recorded will be collected
in full.

Untuk memperkirakan jumlah dari hasil arus penjualan, harus ada

pengalaman yang cukup memuaskan dalam penjualan sebelumnya dari tipe tanah

sekarang ini yang akan terjual dalam proyek. Di samping itu, jumlah jangka waktu

harus sebanding dengan taksiran keuntungan penjualan yang terpenuhi. Dalam

proyek baru, pengalaman pengembang dalam proyek terdahulu mungkin bisa

dipakai jika mereka dapat menunjukkan kemampuan membangun dengan sukses

proyek lain dan proyek nyata lainnya yang punya karakter sama (lingkungan, para

langganan, waktu kontrak, metode penjualan) sebagai proyek baru.

Pengalaman mengumpulkan dan mengesahkan suatu proyek mungkin

berbeda dengan banyak tipe metode penjualan lainnya seperti penjualan telefon,

penjualan perantara. Dengan demikian, data-data terdahulu yang berkaitan harus

dipelihara berkenaan dengan penggunaan tipe metode penjualan lainnya.

 32

Jika semua kondisi untuk penggunaan metode akrual telah terpenuhi untuk

seluruh proyek, metode akuntansi persentase penyelesaian atau cicilan harus

diterapkan ke seluruh proyek penjualan, tergantung pada keadaan.

Prosedur akuntansi untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J.

Klink (1985 : 126) adalah sebagai berikut :

1. Record sales contracts at the gross amount.

2. Discount receivable to reflect an appropriate interest rate using the
criteria established by APB 21.
3. Establish an allowance for contract cancellation.
4. Calculate the cost of sales only on the net sales recorded after
eliminating the sales expected to be cancelled before maturity.

2. Metode Deposit (Deposit Method)

Penggunaan metode deposit (deposit method) dalam pengakuan laba bila

metode akrual penuh (full accrual method) tidak terpenuhi menurut IAI (2002 :

44.4) :

Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba
dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam paragraf 06,
pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan
metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan
metode akrual penuh terpenuhi.

Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut :

(a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real
estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang
muka;
(b) piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui;
(c) unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian
juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut,
walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli;
(d) khusus untuk unit real estat sebagaimana disebutkan dalam paragraf 28,
penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual.

Dalam hal penjualan telah mengalihkan hutang yang terikat pada unit real
estat yang dijual, sedangkan transaksi tersebut belum memenuhi
persyaratan pengakuan pendapatan, hutang tersebut tidak boleh
 33

dikurangkan dari nilai tercatat unit real estat yang bersangkutan. Pencicilan
atau pelunasan oleh pembeli atas hutang unit real estat yang telah dialihkan
kepada pembeli dibukukan sebagai uang muka dengan mengurangi saldo
hutang yang bersangkutan. Penjual harus melakukan pengungkapan bahwa
unit tersebut telah terikat pada pengikatan atau perjanjian jual beli.

Apabila perjanjian jual beli dibatalkan tanpa adanya keharusan pembayaran

kembali uang muka yang telah diterima oleh penjual, maka uang muka
tersebut diakui sebagai pendapatan pada saat pembatalan. Pada saat uang
muka atas penjualan unit real estat diakui sebagai penjualan, komponen
bunga dari uang muka tersebut harus diakui sebagai pendapatan bunga.

Prosedur akuntansi untuk metode deposit (deposit method) menurut J.J.

Klink (1985 : 151) adalah sebagai berikut :

1. The seller does not record any profit.

2. Notes receivable arising from the transaction are not recorded.
3. The property and any related mortgage debt assumed by the buyer
should continue to be reflected on the seller’s balance sheet, with
appropriate disclosure that such properties and debt are subject to a sales
contract (even non recourse debt assumed by the buyer should not be
offset against the related property).
4. Subsequent payments on the debt assumed by the buyer become
additional deposits and there by reduce the seller’s mortgage debt
payable and increase the deposit liability account until a sale is recorded
for accounting purposes.
5. Depreciation should be continued by the seller.

Metode deposit dianggap metode akuntansi yang tepat bila analisa dari

transaksi real estat menyatakan bahwa suatu penjualan tidak terjadi untuk tujuan

akuntansi atau dengan kata lain suatu penjualan tidak dilaksanakan atau investasi

awal tidak memadai.

Bila metode deposit digunakan, pengakuan pendapatan dan penjualan

ditangguhkan sampai transaksi tersebut memenuhi syarat sebagai suatu penjualan

untuk tujuan akuntansi. Hingga pada waktu semua kas tertagih (termasuk hutang

pokok dan bunganya) dilaporkan sebagai deposit (hutang) atas kontrak, kecuali
 34

bila bagian dari pembayaran menunjukkan sebagai bunga dan tidak dibayar

kembali bila digunakan untuk menutupi beban tambahan atas kapling tanah tanpa

bangunan seperti pajak penghasilan dan bunga atas hutang yang ada.

Secara terus menerus penjual melaporkan kapling tanah tanpa bangunan

sebagai aktiva, pengungkapan status dari kapling tanah tanpa bangunan tersebut

dan dianggap bahwa pembeli melaporkan hutang atas kapling tanah tanpa

bangunan sebagai hutang dalam laporan keuangannya.

D. Penyajian dan Pengungkapan

1. Penyajian

Pada perusahaan yang bergerak di bidang real estat, pola penyajian laporan

keuangannya menurut IAI (2002 : 44.13) “Dalam penyajian neraca perusahaan

yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan

kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified)”.

Dari norma tersebut, dapat ditafsirkan bahwa perusahaan real estat dalam

melaporkan kinerja pengembangannya pada neraca tidak perlu mengelompokkan

aktivanya berdasarkan lancar ataupun tidak lancar, sebab menurut Ikatan Akuntan

Indonesia (IAI) aktivitas utama perusahaan bukan pengembangan tetapi menjual

hasil pengembangan seperti rumah, ruko, atau tanah tanpa bangunan. Sedangkan,

aktiva yang digunakan untuk aktivitas pengembangan disajikan dalam neraca

sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.

 35

Namun jika real estat bukan aktivitas utama perusahaan atau dengan kata

lain perusahaan tersebut bukan bergerak di bidang real estat, maka aktiva real

estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.

Menurut IAI (2002 : 44.13) ”Dalam penyajian neraca perusahaan yang

melakukan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real

estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai

bagian dari aktiva tidak lancar”.

Selanjutnya, aktiva real estat yang harus diungkapkan secara terpisah

menurut IAI (2002 : 44.13)

Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah
dalam catatan atas laporan keuangan :
(a) Tanah dan Bangunan;
(b) Bangunan yang Sedang Dikonstruksi;
(c) Tanah yang Sedang Dikembangkan; dan
(d) Tanah yang Belum Dikembangkan.

Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat
yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva
tetap.

Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari

satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi.
Penentuan siklus operasi normal perusahaan pengembang sering kali
merupakan proses yang sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian
neraca dengan metode classified bagi perusahaan yang aktivitas utamanya
adalah aktivitas pengembangan real estat menjadi tidak layak.

Untuk perusahaan yang aktivitas utamanya bukan aktivitas pengembangan

real estat, penyajian neraca dengan metode classified mungkin tidak
terhindarkan. Dalam keadaan ini pun, faktor ketidakpastian yang
mempengaruhi penentuan siklus operasi normal aktivitas pengembangan
real estat tetap ada, oleh karena itu, untuk perusahaan yang aktivitas
utamanya bukan aktivitas pengembangan real estat, Pernyataan ini
mengharuskan aktiva real estat disajikan sebagai bagian aktiva tidak lancar.
 36

2. Pengungkapan

Menurut IAI (2002 : 44.14)

Di samping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang

berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan :
(a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu
mencakup :
(i) metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan
dan kriteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan
kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan
unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk
penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya
beserta kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa
bangunan); atau metode persentase penyelesaian (untuk penjualan
bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat
perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);
(ii) apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian
maka metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas
pengembangan real estat diungkapkan; dan
(iii) saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari
penjualan real estat.
(b) kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya
proyek pengembangan real estate;
(c) apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kriteria
pengakuan penjualan maka pengungkapan mencakup :
(i) sifat transaksi;
(ii) jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang
pembeli yang tidak diakui;
(d) jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya
telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah
hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.
 BAB III

METODE PENELITIAN

A. Tempat

Objek penelitian yang di survei secara langsung untuk memperoleh data

dan informasi perusahaan adalah PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN yang

terletak di Jalan Setia Budi Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan.

B. Metode Penelitian

Metode penelitian yang digunakan adalah metode evaluasi (evaluation

method) yaitu untuk melihat sampai sejauh mana penerapan/implementasi

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 tentang akuntansi aktivitas

pengembangan real estat oleh PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN.

C. Tingkat Eksplanasi Penelitian

Tingkat eksplanasi penelitian adalah penelitian komparatif (comparative

research) yaitu untuk membandingkan penerapan/implementasi dengan

teori/ketentuan yang berlaku pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan

No. 44.

D. Jenis Data Penelitian

Data yang diperoleh selama berlangsungnya penelitian ini adalah data

kualitatif.

37
 38

E. Permasalahan Penelitian

Permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini adalah membandingkan

kebijaksanaan manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan

dengan akuntansi aktivitas pengembangan real estat dikaitkan dengan Pernyataan

Standar Akuntansi Keuangan No. 44. Dengan demikian bentuk permasalahan

dalam penelitian ini adalah permasalahan deskriptif.

F. Populasi Penelitian

Yang menjadi populasi dalam penelitian ini adalah kebijaksanaan

manajemen PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN sehubungan dengan akuntansi

aktivitas pengembangan real estat yang direprensentasikan dengan laporan

keuangan tahunan PT. Ira Widya Utama Medan.

G. Sampel Penelitian

Yang menjadi sampel dalam penelitian ini adalah laporan keuangan

PT. Ira Widya Utama Medan periode 31 Desember 2003 yang telah diaudit oleh

Kantor Akuntan Publik Ade Fatma Lubis dan Rekan.

H. Teknik Pengambilan Sampel

Pengambilan sampel dalam penelitian ini dilakukan dengan teknik sampel

berkemungkinan sama (probability sampling) dengan metode sampel acak

sederhana (simple random sampling).

 39

I. Prosedur Pengumpulan Data

1. Sumber Data Primer (Primary Data Source)

Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran lapangan (field research)

yaitu wawancara tidak terstruktur (non structure interview) dengan pihak yang

ada hubungannya dengan penulisan skripsi ini, yaitu staf dan pegawai PT. IRA

WIDYA UTAMA MEDAN serta pengamatan secara langsung/observasi tidak

berperanserta dan terstruktur (non participant and structure observation)

terhadap objek penelitian.

2. Sumber Data Sekunder (Secondary Data Source)

Dalam penelitian ini, penulis melakukan penelusuran dokumen (document

research) yaitu dokumen berupa laporan keuangan dan buku pedoman

perusahaan serta penelusuran kepustakaan (library research) yaitu

pengumpulan sejumlah data teoritis sehubungan dengan masalah pembahasan

melalui buku pelajaran, literatur, dan lain-lain yang ada hubungannya dengan

Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat.

J. Analisis Data

Metode penganalisaan data yang digunakan adalah metode komparatif

yaitu dengan cara membandingkan teori dengan praktek pada perusahaan,

kemudian mengambil kesimpulan-kesimpulan, dan selanjutnya memberikan

saran-saran dari hasil perbandingan tersebut.

 BAB IV

HASIL PENELITIAN

A. Data Penelitian

1. Sejarah Singkat Perusahaan

Berdirinya PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perkembangan dari

CV. Ira Coorporation yang berdiri pada tanggal 17 April 1972. Berkedudukan di

Jalan Pahlawan No. 52 Medan, perusahaan ini mengawali usahanya sebagai

pemborong/kontraktor umum (general contractor) yang mengutamakan pada

pekerjaan pembangunan serta pemeliharaan jalan dan irigasi. Untuk memperluas

dan mengembangkan usahanya, maka CV. Ira Coorporation diubah menjadi

PT. Ira Coorporation pada tanggal 22 Februari 1983 di hadapan Notaris Sundari

Siregar, SH, dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No. 15 Medan,

dengan jumlah karyawan meningkat menjadi 15 orang.

Setelah berjalan beberapa bulan, nama PT. Ira Coorporation dirasakan

ganjil mengingat kata Coorporation mengandung arti yang sama dengan

perseroan terbatas, maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Coorporation diubah

lagi menjadi PT. Ira Widya Utama Medan, dan berkedudukan di Jalan Multatuli

No. 9 dan 12 Medan.

Perubahan ini dibuat di hadapan Notaris Sundari Siregar, SH, dengan Akte

Notaris No. 29 tertanggal 17 Juni 1983, bertempat di Medan, dan disetujui oleh

Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 26 Juli 1983, dengan daftar

40
 41

keputusan No. C 2-5149, HT, 01.01. TH. 83, dan dapat di lihat pada Berita

Negara Republik Indonesia No. 955-1983.

Berdasarkan pasal 2 Anggaran Dasar Perusahaan, maksud dan tujuan

perusahaan adalah :

1. Menjalankan usaha-usaha pemborongan umum (general contractor) untuk

segala macam dan jenis pekerjaan, termasuk usaha-usaha pemborongan

bangunan-bangunan, jembatan-jembatan, jalan-jalan, saluran-saluran

air/irigasi, listrik dan lain sebagainya, termasuk usaha pelaksanaan dan

perencanaan, biro instalasi dan biro teknik.

2. Menjalankan serta mengusahakan usaha-usaha dalam bidang pembangunan

perumahan/real estat dan developer.

3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang jasa, terkecuali jasa bidang hukum.

4. Berdagang pada umumnya, termasuk perdagangan impor dan ekspor serta

antar pulau dan lokal, baik untuk perdagangan sendiri maupun atas perhitungan

pihak lain (agen komisi).

5. Menjalankan usaha-usaha lainnya yang dapat membawa keuntungan bagi

perseroan.

Kegiatan usaha perusahaan ini pada dasarnya di bagi dalam 3 (tiga) bidang

usaha, yaitu :

1. Bidang Usaha Real Estat, yang melaksanakan kegiatan di bidang

pembangunan, penjualan dan pengelolaan perumahan, sarana dan

 42

prasarananya, seperti sarana jalan di kawasan perumahan yang dibangun, parit

dan saluran limbah, prasarana pasar dan sebagainya.

2. Bidang Usaha Pembangunan, yang mengevaluasi keadaan usaha yang sedang

berjalan serta mengembangkan usaha-usaha baru, dengan mengadakan studi

kelayakan atas proyek-proyek baru untuk mengetahui apakah layak atau tidak

untuk dilaksanakan.

3. Bidang Usaha Jasa Kontraktor, yang melaksanakan kegiatan-kegiatan

pembangunan konstruksi seperti pembangunan perumahan, jembatan, saluran

air/irigasi, dan bendungan serta kegiatan konstruksi lainnya.

Sejalan dengan pertumbuhan dan perkembangan usaha, PT. Ira Widya

Utama Medan telah dapat mengembangkan kegiatan usahanya di luar wilayah

Kota Medan dan di luar wilayah Propinsi Sumatra Utara seperti di Kota

Lhokseumawe Propinsi Nanggroe Aceh Darussalam. Saat ini perusahaan sedang

dalam tahap memulai diversifikasi usaha di bidang usaha perkebunan dan bidang

usaha lainnya, yang memungkinkan perusahaan ini akan berkembang dalam

bentuk grup usaha (holding company).

2. Struktur Organisasi Perusahaan

Penyusunan struktur organisasi dalam suatu perusahaan adalah sangat

penting. Hal ini dilakukan untuk mempermudah pelaksanaan tugas-tugas yang

diemban oleh organisasi dan juga agar tugas itu dapat dijalankan secara rasional

atau secara efisien.

 43

Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Ira Widya Utama Medan

adalah struktur organisasi garis dan staf yang sesuai dengan kebutuhan

perusahaan, dalam hal ini struktur organisasi perusahaan menggambarkan

penyusunan tugas, wewenang dan tanggung jawab berbentuk garis lurus mulai

dari tingkat yang paling rendah. Adapun komunikasi yang dilakukan oleh PT. Ira

Widya Utama Medan selalu mengikuti struktur organisasi secara vertikal, tetapi di

dalam menjalankan tugasnya masing-masing, komunikasi secara horizontal juga

berjalan antara bidang yang satu dengan bidang yang lain.

Struktur organisasi mempunyai arti yang penting bagi perusahaan agar

dapat menjalankan aktivitas operasional secara harmonis dan teratur, sehingga

tujuan yang telah ditetapkan dapat tercapai. Struktur organisasi dimana di

dalamnya terdapat pemisahan fungsi-fungsi dengan tepat sangat penting, sebab

merupakan salah satu unsur terciptanya pengawasan intern (internal control) yang

efektif.

Struktur organisasi yang baik haruslah sederhana dan mudah diadakan

penyesuaian bila sewaktu-waktu diperlukan serta dapat menunjukkan dengan

tegas garis wewenang dan tanggung jawab. Dengan struktur organisasi demikian,

pimpinan perusahaan akan mudah mengetahui siapa yang bertanggungjawab

untuk setiap kegiatan usaha perusahaan.

Struktur organisasi PT. Ira Widya Utama Medan disusun berdasarkan hasil

pemikiran dan pertimbangan atas sifat usaha perusahaan, bentuk organisasi yang

sedang berjalan, serta mengolah informasi dari staf inti perusahaan. Fungsi

kegiatan utama di bagi atas 6 (enam) kelompok besar, yakni : bagian

 44

pengembangan, bagian jasa konstruksi, bagian jasa real estat, bagian pemasaran,

bagian akuntansi/keuangan, dan bagian personalia/umum.

Dari segi tingkatan manajemen, telah di bagi dalam 3 (tiga) tingkatan,

yakni : tingkat pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi (top management),

tingkat manajemen menengah (middle management), dan tingkatan kepala seksi

(lower management).

a. Tingkat Pimpinan Puncak Perusahaan/Dewan Direksi (Top Management)

Pimpinan puncak perusahaan/dewan direksi PT. Ira Widya Utama Medan

terdiri dari :

Direktur Utama : koordinator pimpinan

Direktur Operasional : koordinator produksi

Direktur Keuangan/Umum : koordinator bidang keuangan dan umum

Kelompok pimpinan puncak perusahaan berfungsi untuk menetapkan

tujuan umum, usaha pengembangan dan pertumbuhan perusahaan, perumusan

kebijaksanaan-kebijaksanaan pokok dan sasaran yang hendak dicapai serta

pengawasan atas pelaksanaannya. Kelompok ini akan bekerjasama dan merupakan

satu kesatuan dalam mengelola jalannya perusahaan. Kelompok pimpinan puncak

perusahaan bertanggungjawab kepada dewan komisaris.

 45

b. Tingkat Manajemen Menengah (Middle Management)

Terdiri dari para kepala bagian yang berada setingkat di bawah dewan

direksi. Kepala bagian bertanggungjawab atas produktifitas, perkembangan, dan

efisiensi atas kegiatan bagian yang dibawahinya.

c. Tingkat Kepala Seksi (Lower Management)

Setiap bagian terdiri dari beberapa seksi. Setiap seksi dikepalai oleh

seorang kepala seksi yang bertanggungjawab kepada kepala bagian atas seluruh

kegiatan seksi yang dibawahinya. Masing-masing kepala seksi beranggotakan

beberapa staf/karyawan, tergantung dari banyaknya tugas-tugas rutin yang harus

dilaksanakan dan tergantung pada perluasan usaha dan kegiatan perusahaan yang

menyangkut kegiatan pada seksinya.

Penentuan struktur organisasi perusahaan ini diambil berdasarkan

pertimbangan yang telah dimusyawarahkan terlebih dahulu antara investor dan

para pimpinan puncak perusahaan dengan berdasarkan pedoman sebagai berikut :

1. Struktur kontrol kerja pada setiap departemen perusahaan dilakukan dengan

struktur pengecekan secara berkala yang dituangkan dalam bentuk laporan-

laporan kerja.

2. Pembagian tugas, tanggung jawab, dan wewenang harus terperinci dan jelas

guna menjamin setiap individu mengerti akan setiap posisi yang dilakukan

serta melaksanakannya dengan penuh tanggung jawab.

 46

3. Tiap-tiap unit yang kedudukan sudah ditetapkan dalam organisasi ini

mempunyai hubungan kerja dengan struktur komunikasi berdasarkan garis

komando vertikal.

Berdasarkan pedoman-pedoman di atas, jelas terlihat bahwa PT. Ira Widya

Utama Medan menggunakan struktur organisasi yang sesuai dengan perusahaan

jenis perseroan, karena memiliki beberapa keuntungan yaitu :

1. Kesatuan komando kerja yang terjamin.

2. Kejelasan dalam pembagian tugas dan wewenang.

3. Spesialisasi karyawan dapat ditingkatkan guna memberikan hasil maksimal.

3. Penerapan PSAK No. 44

a. Pengertian Atas Luas Tanah Efektif

Jumlah keseluruhan areal tanah yang dimiliki oleh perusahaan adalah

sebesar 233 Ha. Total areal tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana

meliputi 30 % atau 70 Ha. Sisanya seluas 163 Ha atau sekitar 70 % inilah yang

akan dijual dan disebut dengan tanah efektif yang siap untuk dijual setelah melalui

proses pembangunan sarana dan prasarana. Sarana dan prasarana yang dibangun

oleh perusahaan yaitu :

(i) Pintu Gerbang Masuk Kawasan Perumahan.

(ii) Papan Nama/Tugu Perusahaan.

(iii) Poliklinik 24 Jam.

(iv) Tempat Ibadah/Mesjid sebanyak 2 unit.

 47

(v) Jalan.

(vi) Sarana Olahraga : Lapangan Bola, Lapangan Tenis, Lapangan Basket,

Lapangan Golf, Kolam Renang, dan lain-lain.

(vii) Taman.

(viii) Pusat Jajanan Serba Ada.

(ix) Parit.

(x) Trotoar.

b. Pengakuan Pendapatan

Konsep penghimpunan dan realisasi pendapatan sangat penting dalam

hubungannya dengan pengakuan pendapatan. Saat pengakuan pendapatan

merupakan saat yang sangat kritis, mengingat kesalahan dalam penentuan ini akan

berakibat pada kelayakan laba periodik. Ketika suatu transaksi atau kejadian

dinyatakan atau diakui, maka transaksi tersebut dicatat ke dalam sistem pencatatan

sehingga akan mempengaruhi laporan keuangan. Jadi, pengakuan pendapatan

berhubungan dengan masalah apakah suatu transaksi dicatat atau tidak. Prinsip

akuntansi mengatur tentang pengakuan pendapatan ini dengan memberikan

beberapa kriteria atau ketentuan yang harus dipenuhi agar suatu transaksi dapat

diakui.

Pengakuan pendapatan dari penjualan real estat oleh perusahaan diakui

pada saat dilakukannya penyerahan barang dan jasa setelah memenuhi ketentuan

yang telah ditetapkan oleh perusahaan. Metode pengakuan pendapatan yang

diterapkan oleh perusahaan adalah metode akrual penuh (full accrual method).
 48

(i) Penjualan Tanah dan Bangunan Rumah

Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah

memenuhi persyaratan sebagai berikut :

1. Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan

penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

3. Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat

memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama

dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan

aktiva real estatnya tersebut.

4. Bangunan telah siap ditempati/digunakan.

Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu :

1. Pada saat penyerahan uang muka/memorial jurnal :

Uang Muka Rp. xxx

KPR Rp. xxx

Penjualan Rp. xxx

Kas Rp. xxx

Uang Muka Rp. xxx

 49

2. Pada saat realisasi/penyerahan rumah :

Piutang KPR Rp. xxx

KPR Rp. xxx

Penjualan Realisasi Rp. xxx

Penjualan Rp. xxx

(ii) Penjualan Tanah Matang

Pendapatan dari penjualan tanah matang diakui, apabila telah memenuhi

persyaratan sebagai berikut :

1. Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan

penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

3. Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat

memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama

dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan

aktiva real estatnya tersebut.

4. Lingkungan dimana tanah tersebut berada, secara signifikan telah selesai

dikembangkan (pembangunan fasilitas-fasilitas pokok seperti jalan

penghubung, saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun oleh

perusahaan.
 50

Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu :

1. Pada saat penempatan/memorial jurnal :

Uang Muka Penempatan Kavling Rp. xxx

Penjualan Kavling Rp. xxx

Kas Rp. xxx

Uang Muka Penempatan Kavling Rp. xxx

2. Pada saat realisasi/penyerahan kavling :

Penjualan Penempatan Kavling Rp. xxx

Penjualan Kavling Rp. xxx

(iii) Penjualan Unit Strata Bangunan Perkantoran

Pendapatan dari penjualan unit strata bangunan perkantoran diakui dengan

menggunakan metode persentase penyelesaian (percentage of completion

method) terhadap unit yang terjual apabila telah memenuhi persyaratan

sebagai berikut :

1. Proses pembangunan telah melampaui tahap awal, setidaknya pondasi

gedung telah selesai dan persyaratan untuk memulai pembangunan telah

dipenuhi.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

 51

3. Dalam menentukan harga jual, perusahaan telah memperhitungkan

dengan seksama faktor volume unit yang telah terjual, kecendrungan

harga jual tiap unit, lokasi geografis, dan kondisi lingkungan.

Jurnal pada transaksi ini ada 2 (dua), yaitu :

1. Pada saat penyerahan uang muka/memorial jurnal :

Uang Muka Penempatan Rp. xxx

KPR Penempatan Rp. xxx

Penjualan Penempatan Rp. xxx

Kas Rp. xxx

Uang Muka Penempatan Rp. xxx

2. Pada saat realisasi/penyerahan rumah toko :

Piutang KPR Rp. xxx

KPR Penempatan Rp. xxx

Penjualan Penempatan Rp. xxx

Penjualan Rp. xxx

c. Pengakuan Biaya dan Beban

Dalam memberikan perlakuan terhadap komponen biaya dan beban,

perusahaan mengklasifikasikannya sebagai berikut :

 52

(i) Biaya Pokok Penjualan.

(ii) Biaya Operasional dan Administrasi.

(iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan

administrasi).

Dengan rumusan seperti di atas, berarti perusahaan mengklasifikasikan

biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan

perusahaan menggunakan perkiraan biaya bukan beban dalam struktur

pengeluarannya. Seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung dengan

aktivitas utama perusahaan dimasukkan dalam suatu perkiraan yang disebut

dengan biaya pokok penjualan.

Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya, perusahaan tidak

mengelompokkan menurut pola beban pokok penjualan dan beban administrasi

dan umum sebagaimana yang lazim. Biaya administrasi dan umum merupakan

bagian dari total beban usaha. Sedangkan komponen biaya yang dikeluarkan

perusahaan sehubungan dengan proses pengadaan tanah sampai menjadi tanah

yang siap untuk dijual, atau sampai menjadi sebuah rumah atau rumah toko,

merupakan bagian dari beban pokok penjualan.

Berikut ini adalah komponen-komponen biaya yang terdapat pada PT. Ira

Widya Utama Medan, yaitu :

(i) Harga tanah saat dibeli, terdiri dari :

1. Harga beli atas tanah.

 53

2. Biaya-biaya yang terdiri dari :

a. Akte Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah.

b. Sertifikat Hak Pengelolaan Lahan dari BPN.

c. Pembebasan areal yang telah dibeli.

(ii) Biaya pembangunan sarana dan prasarana, terdiri dari :

1. Jalan.

2. Parit.

3. Trotoar.

4. Lampu penerangan jalan.

5. Taman.

6. Gerbang pintu utama.

7. Pos satuan pengamanan.

8. Jaringan listrik.

9. Jaringan air bersih.

10. Jaringan telepon.

(iii) Biaya bagian pengelola, terdiri dari :

1. Gaji, honorarium, dan upah.

2. Konsumsi.

3. Fasilitas kesehatan/perobatan karyawan.

4. Perjalanan dinas karyawan.

5. Alat tulis kantor.

 54

6. Bahan bakar minyak.

7. Listrik, air, dan gas.

8. Perawatan lampu.

9. Kebersihan.

10. Pemeliharaan aktiva.

11. Surat-surat kendaraan.

12. Pengurusan Izin Mendirikan Bangunan.

13. Asuransi Tenaga Kerja/Jaminan Sosial Tenaga Kerja.

14. Asuransi Manulife.

15. Sewa Kontainer.

16. Pemeliharaan jalur hijau.

17. Perlengkapan personil satuan pengamanan.

18. Biaya lain-lain.

(iv) Biaya bagian umum, terdiri dari :

1. Gaji, honorarium, dan upah.

2. Konsumsi.

3. Fasilitas kesehatan/perobatan karyawan.

4. Perjalanan dinas karyawan.

5. Alat tulis kantor.

6. Bahan bakar minyak dan parkir.

7. Listrik, air, dan gas.

8. Telekomunikasi (telepon, hp, faksimili).

 55

9. Pemeliharaan gedung.

10. Pemeliharaan aktiva tetap.

11. Penyusutan aktiva tetap.

12. Gambar proyek real estat.

13. Surat-surat kendaraan.

14. Penghapusan piutang.

15. Asuransi Tenaga Kerja/Jaminan Sosial Tenaga Kerja.

16. Asuransi Takaful.

17. Pendidikan karyawan.

18. Perlengkapan personil satuan pengamanan.

19. Biaya overhead SPI.

20. Biaya pra operasi.

21. Biaya lain-lain.

d. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan

Untuk melihat hasil kinerja yang telah dilakukan oleh perusahaan selama

periode tertentu, maka PT. Ira Widya Utama Medan setiap akhir periode akuntansi

menyusun laporan keuangan perusahaan. Adapun tujuan dari pelaporan keuangan

setiap akhir periode adalah :

(i) Memberikan informasi keuangan yang dapat dipercaya serta bermanfaat bagi

investor dan kreditur sebagai dasar untuk pengambilan keputusan investasi

dan pemberian pinjaman.

 56

(ii) Memberikan informasi tentang posisi keuangan perusahaan dengan

menunjukkan sumber-sumber kekayaan perusahaan serta asal kekayaan

tersebut (pihak yang mempunyai hak atas kekayaan tersebut).

(iii) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan prestasi

perusahaan dalam menghasilkan laba.

(iv) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan kemampuan

perusahaan dalam melunasi hutang-hutangnya.

(v) Memberikan informasi keuangan yang dapat menunjukkan sumber-sumber

pembiayaan perusahaan.

(vi) Memberikan informasi yang dapat membantu pemakai laporan keuangan

dalam meramalkan aliran kas masuk ke perusahaan.

Pola penyajian dan pengungkapan transaksi usaha pada PT. Ira Widya

Utama Medan dirumuskan dalam kebijakan akuntansinya yang terdapat pada buku

pedoman perusahaan. Bentuk dan isi laporan keuangan digambarkan dalam

lampiran kode “ T “ pada buku pedoman tersebut. Laporan keuangan secara

lengkap dipersiapkan setiap akhir bulan oleh bagian akuntansi dan diperiksa

kembali oleh Direktur Keuangan dan Umum sebelum ditandatangani oleh

Direktur Utama. Khusus untuk Laporan Kas dan Bank, dibuat secara harian

dengan tujuan dapat diawasi oleh pimpinan perusahaan.

Setiap bagian dari laporan keuangan ini harus diisi secara lengkap dan

akurat agar dapat digunakan secara sempurna sebagai dasar bagi pengambilan

keputusan oleh pimpinan perusahaan. Laporan keuangan harus disampaikan

 57

secara tepat waktu dan teratur, untuk menghindari terlambatnya pengambilan

keputusan oleh pimpinan perusahaan, selanjutnya bentuk dan isi laporan keuangan

tersebut harus ditelaah secara berkala untuk menilai kelengkapan dalam proses

perencanaan, pengawasan, dan pengendalian kegiatan perusahaan.

Pada laporan keuangan perusahaan, khususnya Laporan Laba/Rugi, dapat

dilihat bahwa pendapatan perusahaan merupakan pendapatan yang aktivitas

utamanya berasal dari penjualan real estat. Adapun dalam penyajian Neraca yang

dilakukan oleh PT. Ira Widya Utama Medan dengan aktivitas utamanya adalah

aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban/hutang dikelompokkan

ke dalam klasifikasi lancar dan tidak lancar.

B. Analisis Hasil Penelitian

1. Pengakuan Pendapatan

Sebagaimana telah dijelaskan pada uraian sebelumnya, PT. Ira Widya

Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat yang

mempunyai kegiatan utamanya yaitu perolehan tanah yang kemudian

ditindaklanjuti dengan pembangunan perumahan untuk kemudian dijual kepada

masyarakat. Perjalanan serta pengembangan suatu perusahaan sangat dipengaruhi

oleh pendapatan yang diperoleh dalam operasi normal usaha serta daya dan upaya

oleh perusahaan untuk menekan biaya sekecil mungkin tanpa mengganggu

kegiatan usaha perusahaan. Oleh karena itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai

alat ukur prestasi manajemen atas keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan.

PT. Ira Widya Utama Medan sebagai salah satu perusahaan yang bergerak dalam
 58

bidang real estat harus benar-benar memahami pentingnya arti pendapatan dalam

pelaksanaan kegiatan usahanya.

PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full

accrual method) sebagai metode pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan

ketentuan yang harus dipenuhi sebagai berikut :

(i) Penjualan Tanah dan Bangunan Rumah

Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah

memenuhi persyaratan sebagai berikut :

1. Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan

penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

3. Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat

memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama

dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan

aktiva real estatnya tersebut.

4. Bangunan telah siap ditempati/digunakan.

Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai

pengakuan pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan

sejenis lainnya beserta kapling tanahnya seperti yang terdapat pada

 59

Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 06 sampai dengan

11 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).

(ii) Penjualan Tanah Matang

Pendapatan dari penjualan tanah matang diakui, apabila telah memenuhi

persyaratan sebagai berikut :

1. Pengikatan/perjanjian jual beli telah dilakukan, ditandai dengan

penandatanganan akte jual beli oleh ke 2 (dua) belah pihak.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

3. Pembeli yang berkeinginan untuk melunasi sisa hutangnya dapat

memperoleh pinjaman dari bank/kreditur yang telah menjalin kerja sama

dengan perusahaan dan tidak diperkenankan lagi untuk mengagunkan

aktiva real estatnya tersebut.

4. Lingkungan dimana tanah tersebut berada, secara signifikan telah selesai

dikembangkan (pembangunan fasilitas-fasilitas pokok seperti jalan

penghubung, saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun oleh

perusahaan.

Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai

pengakuan pendapatan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan seperti

yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf

33 sampai dengan 36 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).

 60

(iii) Penjualan Unit Strata Bangunan Perkantoran

Pendapatan dari penjualan unit strata bangunan perkantoran diakui dengan

menggunakan metode persentase penyelesaian (percentage of completion

method) terhadap unit yang terjual apabila telah memenuhi persyaratan

sebagai berikut :

1. Proses pembangunan telah melampaui tahap awal, setidaknya pondasi

gedung telah selesai dan persyaratan untuk memulai pembangunan telah

dipenuhi.

2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga

jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat

diminta kembali oleh pembeli.

3. Dalam menentukan harga jual, perusahaan telah memperhitungkan

dengan seksama faktor volume unit yang telah terjual, kecendrungan

harga jual tiap unit, lokasi geografis, dan kondisi lingkungan.

Ketentuan-ketentuan tersebut di atas telah memenuhi ketentuan mengenai

pengakuan pendapatan untuk penjualan unit bangunan kondominium,

apartemen, perkantoran, pusat belanja, dan bangunan sejenis lainnya seperti

yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf

26, 28 dan 29 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).

2. Pengakuan Biaya dan Beban

PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya yang harus

dikeluarkan oleh perusahaan adalah sebagai berikut :

 61

(i) Biaya Pokok Penjualan.

(ii) Biaya Operasional dan Administrasi.

(iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan

administrasi).

Ini berarti perusahaan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok

penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan perusahaan menggunakan

perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak

sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan proyek real

estat seperti yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44

paragraf 37 dan 38 yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI)

mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang berhubungan langsung

dengan aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi dan dikapitalisasi ke

proyek pengembangan real estat tersebut. Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang

ada hubungannya dengan suatu proyek real estat harus diakui sebagai beban pada

saat terjadinya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh

perusahaan tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

3. Penyajian dan Pengungkapan pada Laporan Keuangan

Pendapatan merupakan unsur yang sangat penting diperhatikan, karena

berpengaruh sangat besar dan fungsi yang dimilikinya terhadap kemajuan serta

kelangsungan hidup kegiatan operasional perusahaan. Setiap periode usaha

normal, perusahaan pasti mengalami suatu kemajuan ataupun kemunduran dalam

 62

kaitannya dengan perubahan pendapatan, bahkan pendapatan itu dapat dicermati

dari Laporan Laba/Rugi perusahaan baik secara bulanan maupun tahunan.

Pada laporan keuangan khususnya Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya

Utama Medan dapat dilihat bahwa pendapatan perusahaan diperoleh dari

penjualan real estat. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam

menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi,

Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan adalah sebagai berikut :

(i) Neraca

Neraca merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi keuangan pada

suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang

sama pada akhir periode sebelumnya. Komponen perkiraan neraca pada

PT. Ira Widya Utama Medan adalah sebagai berikut :

1. Aktiva Lancar

a. Kas dan Bank.

b. Piutang Usaha.

c. Piutang Lain-lain.

d. Surat-surat Berharga.

e. Persediaan.

f. Piutang Direksi.

g. Biaya Dibayar Dimuka.

 63

2. Investasi

a. Penanaman Pada Perusahaan.

b. Setoran Saham.

3. Aktiva Tetap

a. Tanah.

b. Bangunan.

c. Gedung Sarana Utama Setiabudi Country Club.

d. Kendaraan Bermotor.

e. Inventaris Kantor.

f. Peralatan Proyek.

g. Mesin/Perlengkapan.

h. Akumulasi Penyusutan.

4. Aktiva Lain-lain

a. Piutang Afiliasi.

b. Aktiva Tetap Tak Berwujud.

c. Akumulasi Amortisasi.

5. Hutang Lancar

a. Hutang Usaha.

b. Hutang Lain-lain.

c. Hutang Pada Perusahaan Lain.

 64

d. Beban Yang Masih Harus Dibayar.

e. Hutang Pajak.

f. Uang Muka Penjualan.

6. Modal

a. Modal Disetor.

b. Laba sampai dengan tahun sebelumnya.

c. Laba sampai dengan tahun berjalan.

Pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 56 yang

dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) terdapat ketentuan yang

mengharuskan Neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas

pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut

lancar dan tidak lancar (unclassified). Hal ini dipertegas lagi pada Pernyataan

Standar Akuntansi Keuangan No. 44 paragraf 60 yang dikeluarkan oleh

Ikatan Akuntan Indonesia (IAI) dengan menyatakan bahwa siklus operasi

normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan

dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Penentuan siklus

operasi normal perusahaan pengembang sering kali merupakan proses yang

sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian Neraca dengan metode

classified bagi perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas

pengembangan real estat menjadi tidak layak.

 65

Sedangkan Neraca pada PT. Ira Widya Utama Medan menggambarkan

pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada

PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.

(ii) Laporan Laba/Rugi

Komponen pendapatan usaha kawasan perumahan pada PT. Ira Widya Utama

Medan adalah pendapatan dari usaha penjualan kavling tanah tanpa

bangunan, rumah, ruko, dan lain-lain. Pola pengakuan pendapatannya adalah

dengan metode akrual penuh (full accrual method), yang mana unsur-unsur

prinsip dalam kriteria pengakuan metode ini telah terpenuhi, dimana

pendapatan diakui pada saat penyerahan barang dan jasa yang bersangkutan.

Komponen perkiraan Laporan Laba/Rugi pada PT. Ira Widya Utama Medan

adalah sebagai berikut :

1. Pendapatan Usaha

a. Penjualan Real Estat.

b. Harga Pokok Penjualan Real Estat.

c. Biaya Operasional dan Administrasi.

2. Pendapatan dan Biaya Lain-lain

a. Pendapatan Lain-lain.

b. Biaya Lain-lain.

3. Pajak
 66

(iii) Laporan Arus Kas

Laporan Arus Kas merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi

arus kas dari aktivitas operasi, kenaikan maupun penurunan dari aktivitas

operasi, arus kas dari aktivitas investasi, arus kas dari aktivitas pendanaan,

dan kenaikan bersih kas selama periode berjalan.

(iv) Laporan Laba Ditahan

Laporan Laba Ditahan merupakan suatu laporan yang menggambarkan posisi

koreksi laba yang ditahan periode tahun sebelumnya dan laba bersih yang

ditahan periode tahun berjalan.

 BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

1. PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam

bidang real estat yang mempunyai kegiatan utamanya yaitu perolehan tanah

yang kemudian ditindaklanjuti dengan pembangunan perumahan untuk

kemudian dijual kepada masyarakat. Perjalanan serta pengembangan suatu

perusahaan sangat dipengaruhi oleh pendapatan yang diperoleh dalam operasi

normal usaha serta daya dan upaya oleh perusahaan untuk menekan biaya

sekecil mungkin tanpa mengganggu kegiatan usaha perusahaan. Oleh karena

itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai alat ukur prestasi manajemen atas

keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan. PT. Ira Widya Utama Medan

menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) sebagai metode

pengakuan pendapatan pada perusahaan dengan ketentuan yang harus dipenuhi

sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI.

2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok

penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan menggunakan

perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak

sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan proyek

real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38 yang

dikeluarkan oleh IAI mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang

berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat harus

67
 68

dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat tersebut.

Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang ada hubungannya dengan suatu

proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Jadi, dalam

mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh perusahaan tidak sesuai

dengan ketentuan yang berlaku.

3. PT. Ira Widya Utama Medan pada laporan keuangannya khususnya Laporan

Laba/Rugi, pendapatan diperoleh dari penjualan real estat. Kebijakan akuntansi

perusahaan dalam menyajikan laporan keuangan yang mencakup Neraca,

Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada

Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang menggambarkan posisi keuangan

pada suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang

sama pada akhir periode sebelumnya terdapat komponen perkiraan yang

menggambarkan pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar.

Sedangkan ketentuan yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 56 yang

dikeluarkan oleh IAI mengharuskan Neraca perusahaan yang aktivitas

utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak

dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified). Jadi, Neraca

pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.

B. Saran

1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual

method) sebagai metode pengakuan pendapatan untuk penjualan tanah dan

bangunan rumah serta penjualan tanah matang. Sedangkan, pada penjualan unit
 69

strata bangunan perkantoran perusahaan menggunakan metode persentase

penyelesaian (percentage of completion method). Namun dalam menentukan

harga jual, perusahaan harus memperhitungkan ulang dengan seksama faktor

lokasi geografis dan kondisi lingkungan karena saat ini Kawasan Perumahan

Taman Setia Budi Indah Medan telah dipisahkan/dibelah oleh jalur jalan

lingkar luar (outer ring road) kota Medan. Sehingga harga jual unit strata

bangunan perkantoran pada sisi jalur jalan lingkar luar (outer ring road)

tersebut dipastikan akan meningkat pula.

2. PT. Ira Widya Utama Medan harus merestrukturisasi mekanisme

pengalokasian biaya dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut dilakukan

agar sesuai dengan ketentuan mengenai unsur-unsur biaya pengembangan

proyek real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38

yang dikeluarkan oleh IAI mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang

berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat harus

dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat tersebut.

Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang ada hubungannya dengan suatu

proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

3. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam menyajikan laporan

keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan

Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang

menggambarkan posisi keuangan pada suatu tanggal tertentu dan dapat

diperbandingkan dengan perkiraan yang sama pada akhir periode sebelumnya

terdapat komponen perkiraan yang menggambarkan pengelompokkan pada

 70

perkiraan lancar dan tidak lancar. Sebaiknya PT. Ira Widya Utama Medan

menyesuaikan Neraca perusahaan dengan tidak mengelompokkan komponen

perkiraan pada perkiraan lancar dan tidak lancar karena siklus operasi normal

perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi

oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Ketentuan tersebut seperti yang

terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 60 yang dikeluarkan oleh IAI.

 DAFTAR PUSTAKA

Ashworth, Allan, 1994. Perencanaan Biaya Bangunan, Terjemahan Ir. Laurentius

Wahyudi, Penerbit PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

Belkaoui, Ahmed, 1997. Teori Akuntansi Jilid Satu, Terjemahan Herman Wibowo
dan Marianus Sinaga, Jakarta.

Dyckman, Thomas R., Roland E. Dukes, Charles J. Davis, 1996. Akuntansi

Intermediate Jilid Satu, Edisi Ketiga, Penerbit Erlangga, Jakarta.

Financial Accounting Standards Board, 1982. Statement of Financial Accounting

Standard No. 67 : Accounting for Cost and Initial Rental Operations of
Real Estate Projects, Stamford.

Hadibroto, S., 1987. Masalah Akuntansi Buku I, Lembaga Penerbit FE UI,

Jakarta.

Hansen, Don R., Maryanne M. Mowen, 2000. Manajemen Biaya Akuntansi dan
Pengendalian Buku Satu, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.

Hendrikson, Eldon S., 1995. Teori Akuntansi, Edisi Keempat, Editor Marianus
Sinaga, Penerbit Erlangga, Jakarta.

Ikatan Akuntan Indonesia, 2002. Standar Akuntansi Keuangan, Penerbit Salemba

Empat, Jakarta.

Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Satu,
Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara,
Jakarta.

Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Dua,
Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara,
Jakarta.

71
Klink, J.J., 1985. Real Estate Accounting and Reporting, 2nd Edition, Jhon Wiley
and Sons, New York.

Lumbantoruan, Sophar, 1996. Akuntansi Pajak, Edisi Revisi, Penerbit

PT. Gramedia Widia Sarana Indonesia, Jakarta.

Prabowo, Yusdianto, 2002. Akuntansi Perpajakan Terapan, Penerbit Grasindo,

Jakarta.

Suandy, Erly, 2001. Perencanaan Pajak, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat,
Jakarta.

Thomas, Arthur L., 1969. The Allocation Problem in Financial Accounting

Theory, Studies in Accounting Research No. 3, AAA.

72