1

KATA PENGANTAR

Puji syukur panjatkan kepada Allah SWT, Tuhan yang Maha Pengasih dan Maha
Penyayang, karena berkat rahmat dan hidayah-Nya kami dapat menyelesaikan Modul 2 (Sinopsis
Proyek dan Kerangka Acuan Kerja). Tujuan dari pembuatan Modul 2 ini adalah untuk memenuhi
persyaratan tugas Desain Arsitektur IV Semester Ganjil Tahun Akademik 2018– 2019 di Jurusan
Arsitektur Universitas Brawijaya.

Selain itu, tak lupa saya ucapkan terimakasih kepada semua pihak yang terlibat dalam
penulisan laporan ini. Ungkapan terima kasih kami tunjukan kepada para dosen pembimbing :
1. Bapak Dr. Susilo Kusdiwanggo, ST.,MT. selaku Koordinator Tim Dosen Pengampu Mk.
Desain Arsitektur IV
2. Bapak Jono Wardoyo, ST.,MT. selaku Dosen Penanggung Jawab Kelas E Mk. Desain
Arsitektur IV.

Saya menyadari bahwa dalam penulisan Modul 2 (Sinopsis Proyek dan Kerangka Acuan
Kerja) ini masih terdapat banyak kekurangan dan masih jauh dari kata sempurna, maka dari itu saya
mengharapkan saran dan kritik yang membangun dari pembaca untuk kebaikan laporan kedepan.
Demikian Laporan tugas yang dapat kami sampaikan, semoga dapat bermanfaat bagi semua pihak.

Malang, 24 September 2018

Jessika Putri Aristi

165060501111021
2

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR……………………………………………………………………………..1

DAFTAR ISI……………………………………………………………………………………….2

DAFTAR GAMBAR………………………………………………………………………………3

DAFTAR TABEL………………………………………………………………………………….4

SINOPSIS PROYEK……………………………………………………………………………….5

BAB I PENDAHULUAN………………………………………………………………………….6

1.1. Nama Proyek………………………………………………………………………………6

1.2. Nama Pemilik Proyek……………………………………………………………………..6

1.3. Latar Belakang…………………………………………………………………………….6

1.4. Permasalahan Umum………………………………………………………………….…..7

1.5. Tujuan……………………………………………………………………………………..7

1.6. Batasan dan Ruang Lingkup Proyek…..…………………………………………………..7

BAB II ISI………………………………………………………………………………………….8

2.1. Kajian Penugasan………………………………………………………………………….8

2.2. Kajian Lokasi…………………………………………………………………………….10

2.3. Kajian Calon Pengguna…………………………………………………………………..21

2.4. Kajian Hasil yang Diharapkan…………………………………………………………...26

3

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Surabaya menjadi daya tarik para Investor………………………………………..….6

Gambar 2.1 Peta Lokasi Tapak………………………………………………………………..…..10

Gambar 2.2 Arah Matahari pada tapak…………………………………………………….……..11

Gambar 2.3 Suhu Kota Surabaya…………………………………………………………………12

Gambar 2.4 Arah Angin pada tapak………………………………………………………………12

Gambar 2.5 Arah Sirkulasi di luar tapak………………………………………………………….13

Gambar 2.6 Arah Pintu masuk dan Keluar pada tapak………………………………………...…13

Gambar 2.7 Pedestrian Ways pada luar tapak……………………………………………………14

Gambar 2.8 Peta Lokasi pencapaian tapak……………………………………………….………14

Gambar 2.9 Vegetasi pada tapak…………………………………………………………………15

Gambar 2.10 pada tapak…………………………………………………………………………15

Gambar 2.10 View pada tapak……………………………………………………………………16

Gambar 2.11 Peta RTDR Kota Surabaya…………………………………………………………17

4

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Tabel Ketentuan Umum KDB…………………………………………………………17

Tabel 2.2 Tabel Ketentuan Umum KLB……………………………………………………….…17

Tabel 2.3 Tabel Kebutuhan Ruang Apartemen…………………………………………………...18

Tabel 2.4 Tabel Kebutuhan Ruang Convention Centre……………………………………….….20

Tabel 2.5 Tabel Kebutuhan keseluruhan ruang……………………………………………..…….21

Tabel 2.6 Tabel Kebutuhan calon pengguna Apartemen…………………………………………22

Tabel 2.7 Tabel Kebutuhan calon pengguna Convention Centre…………………………………23

Tabel 2.8 Tabel Regulasi Luasan pada Tapak……………………………………………………24

Tabel 2.9 Tabel Perkiraan Biaya Proyek……………………….…………………………………24

5

SINOPSIS PROYEK

Proyek pembuatan bangunan mixed building dilatar belakangi dengan adanya permasalahan
semakin banyaknya masyarakat yang berkembang di Kota Surabaya, banyaknya masyarakat
pendatang dari luar kota yang berkunjung ke Kota Surabaya dikarenakan Kota Surabaya termasuk
kota yang populer untuk perdagangan maupun untuk pendidikan.
Proyek yang dimiliki oleh PT Total Bangun Persada, Tbk dan PT. Total Bangun Persada,
Tbk. ini berlokasi pada Jalan Babatan Unesa, Kecamatan Wiyung, Kota Surabaya ini memiliki
beberapa potensi yang baik. Dimana lokasi tapak tersebut berdekatan dengan pusat perdagangan
seperti; Pakuwon Mall, Spazio, dan Lenmarc Mall. Selain berdekatan dengan pusat perdagangan,
lokasi tapak pun berdekatan dengan area pendidikan yaitu; Universitas Negeri Surabaya. Letak
tapaknya pun strategis berada pada kawasan Central Business District sangat mudah
aksesibilitasnya dan fasilitas lingkungan seperti rumah sakit, supermarket, restoran dsb. Maka dari
itu akan akan menyuguhkan Apartemen mulai dari yang sederhana yang harganya terjangkau
sampai dengan yang mewah dengan harga yang mahal agar Apartemen ini dapat dinikmati oleh
kalangan menengah ke atas maupun mahasiswa. Apartemen ini pun dilengkapi dengan Convention
Centre dimana masyarakat Surabaya banyak membutuhkan untuk pertemuan umum maupun bisnis
dengan kapasitas yang banyak, untuk mahasiswa mengadakan acara pameran dan lain sebagainya.
Proyek ini memiliki potensi yang baik karena terletak pada Jalan Raya dan memiliki view
pada danau Unesa dan saat proyek ini sudah terbangun pengguna juga dapat menikmati City Point
View pada bangunan gedung yang menjulang 15 lantai ini. Maka dari itu proyek ini diberi PCP
(Pakuwon City Point) Apartemen dan Convention Centre.
Selain fasilitas itu dari segi kelayakan ekonomi dapat dilihat bahwa proyek ini layak untuk
di bangun dengan perhitungan yang sudah ada.
6

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Nama Proyek

PAC (Pakuwon City Point) Apartement and Convention Center

1.2 Nama Pemilik Proyek

PT. Intiland and Development, tbk. Dan PT. Total Bangun Persada, tbk.

1.3 Latar Belakang

Kota Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Ibu Kota Jakarta. Kota Surabaya
merupakan ibukota provinsi Jawa Timur dengan jumlah penduduk terbanyak nomer dua.
Jumlah warga pada tahun 2017 terakhir 3.065.000 jiwa. Kota Surabaya menjadi tujuan kedua
masyarakat lokal maupun daerah untuk penghidupan yang lebih, dengan itu perkembangan
penduduk Kota Surabaya tiap tahun bertambah pesat. Kota Surabaya juga menjadi salah satu
kota tujuan pendidikan di Indonesia bagi masyarakat luar daerah. Ribuan mahasiswa dari luar
daerah pun mempengaruhi peningkatan penduduk. Pada daerah Surabaya Barat tepatnya
dimana terdapat banyak area komersil dan pendidikan. Peningkatan jumlah penduduk dan
penghuni ini memberikan tuntutan kebutuhan hunian di Kota Surabaya Barat. Dengan
minimnya lahan, dibutuhkan kebutuhan akan hunian vertikal berupa apartemen.

Gambar 1.1 Surabaya menjadi daya tari para Investor

Sumber: idntimes.com
7

Surabaya merupakan pusat bisnis, perdagangan, indrustri dan pendidikan di kawasan Jawa
Timur. Dengan keadaan karakteristik Kota Surabaya tersebut dapat menimbulkan daya tarik
tersendiri bagi para pendatang/perantauan dari luar daerah dan maupun investor. Kepala Dinas
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPM-PTSP) Surabaya Nanis Chairani
mengatakan tren investasi di Surabaya terus meningkat. Dalam Rencana Pembangunan Jangka
Menengah Daerah (RPJMD) yang telah ditetapkan pada tahun 2018 sebesar Rp42,77 triliun.
Pada enam bulan pertama ini sudah terlampaui, dengan capaian angka Rp 7,03 triliun. Dari
banyaknya investor yang masuk ke Surabaya maka bangunan Apartemen dan hotel lah yang
cocok untuk di bangun.
Surabaya memiliki penduduk yang banyak dimana sebagian penduduk pasti membutuhkan
fasilitas pendukung untuk sarana pertemuan, dan event-event megah lainnya. Fasilitas yang
dibutuhkan untuk mendukung sarana ini adalah Convention Centre dimana dapat menampung
orang dengan kapasitas yang banyak dan untuk fungsi pelaku berbagam macam dari pekerja,
mahasiswa maupun umum.

1.4 Permasalahan Umum

a) Banyaknya pertumbuhan penduduk
b) Banyaknya pendatang dari luar Kota Surabaya
c) Kurangnya lahan pada Kota Surabaya
d) Kurangnya tempat untuk pertemuan bisnis, berkumpul dengan kapasitas yang banyak

1.5 Tujuan
Tujuan dari proyek ini adalah untuk mengatasi perkembangan penduduk yang banyak dan
membutuhkan hunian dengan lahan yang minim dan untuk memfasilitasi masyarakat luar daerah
yang ingin berkunjung yang sifatnya hunian sementara seperti pekerja, mahasiswa atau lain
sebagainya. Selain itu, memfasilitasi sarana pendukung yang bertaraf nasional maupun
internasional guna untuk pertemuan dan event yang bisa menampung kapasitas dengan banyak
untuk mahasiswa, pekerja dan umum untuk daerah Surabaya Barat.

1.6 Batasan & Ruang Lingkup Proyek

1. Tema rancangan : Jenis bangunan gedung berdasarkan fungsi usaha
(bangunan komersial publik) skala urban.
2. Kasus rancangan : Mixed-Use Building
3. Jumlah Lantai : Minimal 10 Lantai
4. Luas Lantai Bangunan :10.000 - 20.000 m2
5. Topografi Tapak : Bebas
6. Struktur Utama Bangunan : Middle-High-Rise
7. Utilitas tapak dan bangunan : AC, Penangkal petir, Lift, Eskalator &
Penanggulangan pemadam kebakaran
8. Paradigma Metode Perancangan : Pragmaticsm
8

BAB II
ISI

2.1 Kajian Penugasan

1.1.1 Kondisi Penugasan
Merancang bangunan publik fungsi usaha campuran (mixed-use commercial building), pada
skala urban. Kehadiran desain bangunan tinggi ini harus mempertimbangkan beban
lingkungan pada kawasan urban agar kinerja dan layanan kota tetap terjaga. Salah satu
fungsi utama bangunan dipilih dari salah satu alternatif berikut ini, antara lain hotel,
apartement, rental office, atau bangunan lain yang sejenis. Sedangkan, salah satu fungsi
campuran dapat dipilih dari salah satu fungsi berikut ini, yaitu museum, gallery, mall,
convention center, sport center atau bangunan lain yang setara. Luas tapak 1- 2 Ha.
Ketinggian bangunan minimal 10 lantai. Luas lantai bangunan 10.000-20.000 m2.

1.1.2 Persyaratan Lokasi yang telah ditentukan pada TOR

Tapak berada pada setting pusat kota besar (di luar Kota Malang) dan pada area tapak yang
sesuai dengan peruntukannya (land use). Tapak tidak harus berupa lahan kosong (tetapi
bukan tabularasa). Hal ini dimungkinkan untuk alih
fungsi/revitalisasi/redesain/redevelopment bangunan lama yang ditunjukkan dengan
perhitungan tekno-ekonomi yang sesuai. Batasanbatasan tapak, mengikuti peraturan
bangunan setempat merupakan bagian dari kawasan strategis.

1.1.3 Persyaratan Arsitektur

Bangunan memenuhi 5 aspek dan fungsi arsitektur yaitu :
a). Sistem struktur dan bentuk
Kajian dibatasi pada sistem struktur, bukan pada konstruksinya. Bentuk bisa saja
terkait dengan filosofi yang hendak dikejar pada obyek studi. Termasuk diantaranya adalah
bagaimana implikasi konsep filosofis yang dimiliki arsitek di dalam karya rancangannya
b). Sistem keselamatan dan Utilitas pada bangunan
a. Pada gedung; kaji seluruh sistem layanan bangunan studi (bangunan tinggi),
terkait dengan sistem layanan keselamatan sekaligus fasilitas penujang keselamatan
tersebut. Kajian meliputi meliputi sistem akustik, sistem transportasi vertikal, sistem
pemipaan, sistem elektrikal, sistem pencahayaan serta sistem tata udara.
b. Pada tapak, kaji keberadaan dan kehadiran bangunan tersebut pada lingkungan
skala urban. Terkait dengan:
i. citra-visual bangunan terhadap lingkungan sekitar,
ii. keberadaan bangunan sebagai generator tempat berkumpul dan pengumpul
aktivitas baik sosial maupun ekonomi urban, dan
9

iii. keberadaan bangunan dalam konteks environmental load. Apakah keberadaan

bangunan mampu membina lingkungannya atau justru malah membebani lingkungan
sekitar.
c). Bangunan gedung hijau
Kajian bangunan gedung yang memenuhi persyaratan bangunan gedung dan
memiliki kinerja terukur secara signifikan dalam penghematan energi, air, dan sumber daya
lainnya melalui penerapan prinsip bangunan gedung hijau
d). Aksesibilitas
Pengertian aksesibilitas yang dimaksud adalah kemudahan bangunan gedung, yaitu
kemudahan yang disediakan bagi semua orang guna mewujudkan kesamaan kesempatan
dalam segala aspek kehidupan dan penghidupannya. Setiap bangunan gedung harus
memenuhi persyaratan kemudahan bangunan gedung yang meliputi kemudahan hubungan
ke, dari, dan di dalam bangunan gedung yaitu tersedianya Fasilitas dan Aksesibilitas yang
mudah, aman, dan nyaman bagi setiap Pengguna bangunan gedung dan Pengunjung
Bangunan Gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan Bangunan
Gedung.
e). Tekno-ekonomi Bangunan
Berupa kajian terhadap alokasi anggaran dan invsetasi bangunan gedung terhadap
aspek enonomi. Kajian dibatasi pada analisis alokasi atau budgeting dan perkiraan biaya
serta skema investasi. Kajian yang mencari bagaimana hubungan saling mempengaruhi
antara teknologi dan/atau keberadaan bangunan gedung terhadap faktor ekonomi

1.1.4 Penggunaan standart dan rasio yang tepat

a) Menurut RTRW kota Surabaya tahun 2005, Badan Perencanaan Pembangunan Pemkot
Surabaya, lahan tersebut memiliki peraturan, yaitu :
• GSB ( Garis Sempadan Bangunan
- ROW 13-20 meter, ketentuan GSB = 6-8 m
- ROW >20 meter, ketentuan GSB = >8 m
• KDB (Koefisien Dasar Bangunan) : sebesar 50% -75%
• KLB (Koefisien Lantai Bangunan) : maksimum 1.500%
• Ketinggian & peil bangunan : max. 20m – 130m
b) Menurut buku
1. Time Saver Standard For Building Type
2. Hotel, Motel And Condominium
3. Architect Data
1.1.5 SI/SNI yang terkait dengan tugas
1. Dasar Hukum bersifat teknis :
a. Undang-Undang Republik Indonesia No. 18 Tahun 199 tentang Jasa
Kontruksi
10

b. Undang-Undang Republik Indonesia No. 28 Tahun 2002 tentang bangunan

gedung
c. Undang-Undang tentang Tata Ruang
d. Peraturan Pemerintah Republik Indoensia No. 36 Tahun 2005 tentang
Bangunan Gedung
e. Kepmen PU No. 441/KPTS/1998 tentang Persyaratam Teknis Bangunan
Gedung
f. Kepmen PU No. 468/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Aksesibilitas
pada Bangunan dan Lingkungan
g. Kepmen PU No. 10/KPTS/2000 tentang Ketentuan Teknis Pengamanan
terhadap Bahaya Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan
h. Kepmen kimpraswil No. 332/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Gedung Negara
i. Perda Bangunan Hijau DKI
j. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 03/Prt/M/2014/2011 Tentang
Pedoman Perencanaan, Penyediaan, dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana
Jaringan Pejalan Kaki di Kawasan Perkotaan.

1.1.6 Standar Nasional Indonesia (SNI) yang berlaku:

a. Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung, SNI -
31726- 2002
b. Tata Cara Penghitungan Struktur Beton untuk Bangunan Gedung SNI 2002
c. Tata Cara Perencanaan Struktur Baja untuk Bangunan Gedung SNI 03-1729-
2002
d. Tata Cara Perencanaan Konstruksi Kayu Indonesia 2002
e. Peraturan Pembebanan Indonesia untuk Bangunan Gedung 1983

2.2 Kajian Lokasi Tapak & Tapak

2.2.1 Data Kondisi Tapak terbangun

Gambar 2.1 Peta

Lokasi Tapak
Sumber:
google.maps.com
11

Tapak terletak pada jl. Babatan UNESA. Tapak ini memiliki luas total sebesar 20,134.43
m². Tapak memiliki bentuk trapesium yang ujungnya meruncing keluar pada sebelah barat
tapak. Kondisi tapak berada pada 2 akses jalur kendaraan. Letak tapak dekat dengan area
pendidikan dan area komersil. Letak tapak sangat strategis untuk ke kampus UNESA dan ke
Pakuwon Mall, Spazio, Lenmarc Mall. Pada peta landuse Kota Surabaya dapat dilihat tapak
termasuk dalam lahan kosong dengan berwarna orange.
a. Batas Tapak
a). Batas Utara : National Hospital dan Jalan Boulevard Famili
b). Batas Timur : Jalan Babatan UNESA dan danau UNESA
c). Batas Selatan : Lahan Kosong
d) Batas Barat : Perumahan Graha Famili
2.2.2 Data Kondisi Lingkungan Tapak
a. Penyinaran Alamiah Matahari

Gambar 2.2 Arah Matahari pada tapak

Gambar 2.2 Arah Matahari pada tapak

Matahari menyinari dari timur ke barat. Posisi tapak menghadap barat. Pada pagi
hari tapak belakang tersinari oleh sinar matahari, dan pada saat sore hari bagian depan tapak
tersinari oleh sinar matahari.
12

b. Suhu dan Angin

Gambar 2.3 Suhu Kota Surabaya

April adalah bulan terhangat sepanjang tahun. Suhu di April rata-rata 23.7 °C. Di
Januari, suhu rata-rata adalah 22.9 °C. Ini adalah suhu rata-rata terendah sepanjang tahun.
Curah hujan di sini rata-rata 2704 mm. Arah angin tertiup dari timur ke barat tapak.

Gambar 2.4 Arah Angin pada tapak

c. Sirkulasi
13

Sirkulasi Kendaraan

Gambar 2.5 Arah Sirkulasi di luar tapak

Ditinjau dari segi pencapaian dan sirkulasi, lokasi tapak memiliki letak yang sangat strategis
diakrenakan berdekatan dengan jalan-jalan utama dan bahkan berhubungan langsung dengan jenis
jalan arteri yang merupakan jalur penghubung antar kecamatan. Pada keadaan eksisting, tapak studi
dikelilingi oleh jalan-jalan penghubung yang mempermudah pencapaian ke tapak, pada bagian
barat tapak terdapat Jalan Babatan UNESA, bagian utara tapak terdapat Jalan Boulevard Famili,
bagian timur tapak terdapat Jalan komplek dari jalan boulevard. Dikelilingi dengan sirkulasi yang
memadai membuat lokasi tapak sangat mudah diakses baik oleh kendaraan pribadi maupun jalur
angkutan umum. Berdasarkan arus sirkulasi yang berada disekitar tapak maka alternatif yang dapat
digunakan sebagai jalur sirkulasi atau keluar-masuk pada tapak adalah sebagai berikut:

Entrance

Exit

Gambar 2.6 Arah Pintu masuk dan Keluar pada tapak

Jalur masuk dan keluar area ke tapak berada pada sisi Barat tapak yaitu jalan utama Jalan
Babatan Utama, namun peletakkan dari entrance dan exit dibedakan agar tidak terjadi
14

pertumpukan kendaraan. Untuk Jalan Boulevard Famili dapat digunakan untuk entrance
sekunder yait-u untuk keluar masuknya ME yang bersifat privat.
Sirkulasi Pejalan Kaki

Gambar 2.7 Pedestrian Ways pada luar tapak

Sirkulasi pejalan kaki terdapat pada depan tapak yaitu pada sisi Barat tapak, dapat dilihat
dari gambar di atas dengan ukuran sebesar 1,5 meter. Tetapi untuk sirkulasi pejalan kaki pada
Jalan Boulevard tidak terdapat pedestrian ways, pejalan kaki berjalan bebas pada jalan
boulevard.
d. Pencapaian

Gambar 2.8 Peta Lokasi pencapaian tapak

15

Untuk pencapaian ke tapak sangat mudah dijaungkau, bisa melalui wiyung dan bisa
melalu Darmo. Karena lokasi tapak sangat strategis di samping jalan besar.

e. Vegetasi

Gambar 2.9 Vegetasi pada tapak

Terdapat vegetasi pada tapak ini di sekeliling tapak. Vegetasi berupa pohon tanjung.
Pohon ini tinggi sekitar 15 m. pohon ini berfungsi sebagai peneduh pedestrian ways.
f. Kebisingan

Gambar 2.10 pada tapak

Potensi kebisingan paling tinggi berada di sisi barat tapak yaitu depan tapak karna
sisi barat merupakan jalan besar yaitu jalan babatan unesa.

2.2.3 Data peraturan-peratuan setempat

1. Peruntukan Tapak
16

Gambar 2.11 Peta RTDR Kota Surabaya

Tapak yang dipilih berada di jalan babatan unesa, kecamatan wiyung, Kota
Surabaya. Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang Kota Surabaya (RDTR) peruntukan
tapak di kawasan unesa ini adalah untuk lahan kosong.
2. KDB
17

Tabel 2.1 Tabel Ketentuan Umum KDB dan KLB

KDB adalah
angka presentase perbandingan antara luas seluruh luas lantai dasar yang dapat dibangun
dengan luas lahan yang tersedia. Dalam peraturan Walikota Kota Surabaya Nomor 75
TAHUN 2014 dijelaskan bahwa KDB Kota Surabaya 60% dari luas lahan.
3. KLB

Tabel 2.2 Tabel Ketentuan Umum KDB dan KLB

Koefisien Lantai Bangunan merupakan angka presentase perbandingan antara

jumlah seluruh luas lantai bangunan yang dapat dibangun dengan luas lahan yang tersedia.
Dalam peraturan Walikota Kota Surabaya Nomor 75 TAHUN 2014 dijelaskan bahwa KLB
Kota Surabaya adalah 4.2

2.2.4 Kebutuhan dan Besaran Ruang

Apartemen
18

Tabel 2.3 Tabel Kebutuhan Ruang Apartemen

19
20

Convention Centre

Tabel 2.4 Tabel Kebutuhan Ruang Convention Centre

Keterangan :
· TS : Time Saver Standard For Building Type
· HMC : Hotel, Motel And Condominium
· AD : Architect Data
· DM : Dimensi Manusia dan Ruang Interior
· Asm : Asumsi · HPD : Hotel Planning Design
21

Luas keseluruhan perhitungan ruang

Tabel 2.5 Tabel Kebutuhan keseluruhan ruang

2.3 Kajian Calon Pengguna (klien)

2.3.1 Spesifikasi Calon Pengguna ini dapat si klasifikasikan menjadi :
1) Pemilik yaitu dimana yang memiliki proyek ini
2) Pengelola dimana orang yang mengelola apartemen ini convention centre ini
3) Pengunjung dimana orang yang ingin berkunjung ke Apartemen dan Convention ini bisa
berupa penghuni tetap, sementara maupun wisatawan yang ingin menikmati fasilitas
penunjang pada bagunan ini.
Dari spesifikasi di atas dapat diketahui sasaran-saran, sebagai berikut:
a) Sasaran utama : Masyarakat menengah karena Surabaya Barat sudah termasuk
kawasan menengah dan pendatang dari luar kota dimana pendatang membutuhkan tempat
untuk hunian sementara.
b) Sasaran sekunder : Mahasiswa. Karna lokasi tapak dekat dengan kampus unesa dan
universiitas ciputra
c) Sasaran Tersier : Masyarakat sekitar yang ingin menikmati hunian sementara
maupun menikmati Convention Centre dan fasilitas penunjang lainnya.
22

2.3.2 Kebutuhan calon pengguna

Apartemen

Tabel 2.6 Tabel Kebutuhan Calon Pengguna Apartemen

23

Convention Centre

Tabel 2.7 Tabel Kebutuhan Calon Pengguna Convention Centre

2.3.3 Aspirasi/prefensi calon pengguna

a) Prefensi berdasarkan kondisi sosial dan ekonomi
• Penghuni berkeinginan untuk tinggal di dekat pusat pembelanjaan kota
• Etnis dan harga hunian menyesuaikan kemampuan ekonomi masyarakat Surabaya Barat
b) Prefensi berdasarkan lokasi
• Kedekatan dengan pusat kota, maka di sediakannya akomodasi untuk menuju pusat kota
• Kedekatan dengan kampus unesa dan ciputra
• Kedekatan dengan pusat pembelanjaan
• Kedekatan dengan pusat kuliner
c) Prefensi berdasarkan ketercapaian fasilitas
• Aksesibilitas menuju transportasi umum
• Sarana perbankan
• Sarana peribadahan
• Sarana perdagangan
• Sarana pendidikan
24

• Sarana olahraga/rekreasi
d) Prefensi berdasarkan kondisi hunian
• Kondisi hunian nyaman
• Kondisi hunian bersih
• Kondisi hunian fleksibel
• Kondisi hunian jelas akan elemen penanda
• Kondisi hunian fasilitas keamanan bencana

2.3.4 Tuntutan Kelayakan Ekonomi

Adapun beberapa data-data dan perhitungan untuk menunjang studi kelayakan Apartemen
dan Convention Centre :
a) Biaya Investasi Awal

Tabel 2.8 Tabel Data Regulasi Luasan Tapak

Data Regulasi Luasan Pada Tapak

Luas Tapak 20.140 m2
KDB 60%
KLB 4,2
Harga Tanah Rp. 20.000.000/m2
Harga Bangunan Rp. 10.000.000/m2

Tabel 2.9 Tabel Data Perkiraan Proyek

Perkiraan Biaya Proyek

Jenis Biaya Perhitungan Total

Luas tanah x harga 20.140 x 20.000.000 = Rp.

Biaya Tanah
tanah/m2 402.800.000.000,-

Harga standar
Biaya 10.000.000 x 4,2 = Rp.
bangungan/m2 x
Bangunan 42.000.000,-
KLB

Biaya tanah + Biaya 402.800.000.000 + 42.000.000 =

Biaya Total
bangunan Rp. 402.842.000.000,-
25

Biaya Jasa
1.54% x biaya total Rp. 6.203.766.800,-
Notaris

Biaya Pajak
10% x 402.842.000.000 = Rp.
Bangunan 10% x biaya total
40.284.200.000,-
(PBB)
402.842.000.000 + 6.203.766.000 +
Total Biaya Biaya total + biaya
40.284.200.000 = Rp.
Proyek notaris + biaya PBB
449.3299.9666.000,-
b) Perhitungan Inflasi tahun 2018
Pada tahun 2013 terjadi inflasi sebesar 8,39% dan mengalami naik-turun
setiap tahunnya. Sehingga inflasi yang terjadi pada tahun 2018 adalah sebagai
berikut :
Inflasi tertinggi x (Tahun Sekarang – Tahun Inflasi Tertinggi)
8,39% x (2018 -2013)
8,39% x 5
4,2%
Sebuah kelayakan investasi dapat diketahui dari rumus sederhana A=5B
A = harga investasi bangunan
B = harga investasi tanah
Nilai 5 adalah nilai minimal kelayakan, sehingga apabila didapat i nilai
investasi bangunan sama dengan angka dibawah 5x harga tapak, maka nilai investasi
dikatakan tidak layak. Berikut adalah data luasan lantai yang dibutuhkan :
Luas Total Lantai Apartemen : 10300,67 m2
Luas Total Lantai Convention Centre : 10233,3 m2

c) Harga Standart Bangunan

Berikut ini adalah perhitungan harga standar bangunan pada masing masing
fungsi yang akan dibangun :
1. Harga Standart Apartemen :
Harga Standart Bangunan x inflasi = (10.000.000) x (4.2%)
= 4.200.000 / Unit
2. Harga Standart Convention Centre
Harga Standart Bangunan x inflasi = (12.000.000) x (4.2%)
26

= 5.040.000/Unit
d) Harga non-standar bangunan
Berikut ini adalah perhitungan harga non-standar bangunan pada masing masing fungsi
yang akan dibangun :
1. Harga Standar Apartement
Harga standar x Persentase = (4.200.000) x 250% - 100%
= Rp. 4.200.000 x 150%
= Rp. 4.200.000 x 1,5
= Rp. 6.300.000,-
2. Harga Standar Convention Centre
Harga standar x Persentase = (5.040.000) x 250% - 100%
= Rp. 5.040.000 x 150%
= Rp. 5.040.000 x 1,5
= Rp. 7.560.000,-
e) Harga investasi bangunan
Berikut ini adalah perhitungan harga investasi bangunan pada masing masing fungsi
yang akan dibangun :
1. Harga Investasi Apartement
Luas total lantai x Harga tanah + (harga standar + harga non-standar)
10300,67 m2 x Rp.20.000.000 + ( Rp.4.200.000+Rp.6.300.000)
Rp. 206.023.900.000,-
2. Harga Investasi Convention Centre
Luas total lantai x Harga tanah + (harga standar + harga non-standar)
10233,3 m2 x Rp. 20.000.000 + (Rp. 5.040.000+ Rp. 7.560.000)
Rp. 204.678.600.000,-

2.4 Kajian Hasil

“Green Archiecture” Green Architecture dalam bahasa Indonesia memiliki arti arsitektur
hijau. Green Architectur adalah arsitektur yang minim menggunakanenergibaik dari segi
pembangunan maupun dalam pemeliharaannya kedepan.Di Indonesia peraturan mengenai green
building diatur dalam standar IGEM (Indonesia Green Environmental Measurement) dan
Greenship (Standar Bangunan Hijau Indonesia). Menurut Harsono (2009: 109), terdapat tujuh
aspek yang dinilai dalam standar greenship yaitu :
27

a. Ketepatan pengembangan tapak

b. Efisiensi energy dan penghematan energi
c. Penghematan air
d. Sumber material dan darur ulang
e. Kesehatan ruang ganti ,dalam kenyamanan f. Kondisi lingkungan bagunan dan majelis
g. Kondisi lingkungan bangunan dan manajemen
Menurut Brenda dan Robert Vale (dalam Setyowati dan Hendro Trilistyo, 2013:11),
penjabaran prinsi-prinsip green architecture antara lain:
1. Conserving energy (hemat energi) Meminimalisasi penggunaan bahan bakaratau energy
listrik dan optimasi energy dalam bangunan.
2. Working with climate (memanfaatkan kondisi dan sumber energi alami)
Mempertimbangkan iklim dan sumber energy.
3. Respect for site (menanggapi keadaan tapak pada bangunan) Bangunan sebisa mungkin
tidak merusak bagi lingkungan sekitar
4. Respect for user (memperhatikan pengguna bangunan) Memperhatikan semua
pengguna bangunan, memenuhi semua kebutuhannya, dan tidak memberi dampak negatif bagi
penguninya.
5. Limitting new resources (meminimalkan sumber daya baru) Meminimalisasi
penggunaan sumber daya alam dan menyisakan untuk generasi mendatang.
6. Holistic Semua proses diatas harus secara menyeluruh dijadikan sebagai pendekatan
dalam membangun sebuah lingkungan.
Penerapan desain Green Architecture pada bangunan apartemen diterapkan melalui :
a. Penggunaan sunshading pada fasade bangunan yang dapat meminimalisir sinar matahari
untuk memasuk ke dalam bangunan.
b. Penggunaan panel surya, sebagai pemanfaatan sumber energy alami, sehingga mampu
menghemat pemakaian energy listrik.
c. Penggunaan gardenroof untuk meningkatkan persentase daerah hijau sehingga udara
lingkungan akan lebih bersih dan sejuk.
d. Penerapan Water Treatment untuk menjaga kelangsungan siklus air. Air hasil treatmen
dapat digunakan untuk menyiram kloset, tanaman dan mencuci mobil.
e. Penggunaan bahan bangunan yang sifatnya ramah lingkungan, tidak menyerap panas,
dan hemat energi.
f. Pemanfaatan vegatasi dan penataan lansekap pada area outdoor selain untuk view juga
ikut mensuplai oksigen di udara.