A.Pendahuluan
A.1 Latar Belakang
Pemekaran wilayah Kabupaten Tangerang menjadi Kabupaten Tangerang dan Kota
Tangerang Selatan mengakibatkan berubahnya struktur ruang maupun pola ruang
Kabupten Tangerang. Antara lain berubahnya Pusat Pertumbuhan Utama, yang
tadinya ditetapkan tiga kecamatan, yaitu Kecamatan Balaraja, Kecamatan
Teluknaga dan Kecamatan Serpong. Sekarang tinggal dua kecamatan dikarenakan
salah satunya berada di Wilayah Kota Tangerang Selatan, yaitu Kecamatan
Serpong. Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Banten 2009-2029,
Balaraja diusulkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah Promosi (PKWp) yang kelak
merupakan kawasan perkotaan yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala
provinsi atau beberapa kabupaten/kota.

Saat ini Kecamatan Balaraja sedang mengalami perkembangan menjadi Kawasan

Perkotaan, yang ditandai dengan semakin meningkatnya intensitas alih fungsi
lahan menjadi permukiman industri. Permukiman di Kecamatan Balaraja
berkembang ke arah permukiman kepadatan tinggi dan sedang.

Peningkatan pertumbuhan di Kecamatan Balaraja tidak terlepas dari banyaknya

pembangunan di bidang industri. Posisinya yang cukup strategis, dilintasi jalan Tol
Jakarta-Merak. Selain itu, ada rencana pembangunan jalan bebas hambatan
Balaraja – Serpong yang akan melewati Kecamatan Balaraja, Kecamatan Cikupa,
Kecamatan Panongan, Kecamatan Legok dan Kecamatan Pagedangan.
Keberadaan terminal tipe B yang melayani angkutan antar kota dalam Provinsi,
angkutan perkotaan, dan angkutan perdesaan di Kecamatan Balaraja juga
merupakan faktor yang dapat mendorong perkembangan di wilayah ini.

Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 1
Dalam struktur tata ruang Kabupaten Tanggerang sebagaimana yang tercantum di
dalam RTRW 2008, Kecamatan Balaraja termasuk Pusat Pelayanan Primer, yaitu
kota-kota yang berfungsi sebagai pusat pelayanan skala regional yang melayani
seluruh wilayah Kabupaten Tangerang dan wilayah yang lebih luas. Pada RTRW
Kabupaten Tanggerang tahun 2008. Kecamatan Balaraja termasuk juga dalam
Kawasan Budi Daya Non Pertanian pada kawasan perkotaan, dengan dominasi
peruntukan lahan sebagai kawasan industri, kegiatan industri non kawasan, dan
permukiman perkotaan.

A.2 Tujuan, Fungsi dan Manfaat

A.2.1 Tujuan
Tujuan yang hendak dicapai dengan terselenggaranya Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) Kecamatan Balaraja antara lain :

1. Menciptakan keseimbangan dan keserasian yang pada prinsipnya

merupakan upaya dalam menciptakan keserasian dan keseimbangan fungsi
dan intensitas penggunaan ruang bagian-bagian wilayah kota pada
khususnya.

2. Menciptakan kelestarian lingkungan pemukiman dan kegiatan kota yang

merupakan usaha menciptakan hubungan yang serasi antar manusia dan
lingkungannya, yang tercermin dari pola intensitas penggunaan ruang
kecamatan pada umumnya dan bagian wilayah kota pada khususnya.

3. Meningkatkan daya guna dan hasil pelayanan yang merupakan upaya

pemanfaatan secara optimal yang tercermin dalam penetapan sistem kota
dengan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-masing
bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas maupun kuantitas.

4. Mengarahkan pembangunan kota yang lebih tegas dalam rangka upaya

pengendalian pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik untuk masing-
masing bagian wilayah kota secara terukur baik kualitas maupun kuantitas.

Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 2
 5. Membantu penetapan prioritas pengembangan kota dan memudahkan
penyusunan Zoning Regulation untuk dijadikan pedoman bagi tertib
bangunan dan tertib pengaturan ruang secara rinci.

A.2.2 Fungsi
Sedangkan fungsi RDTR Kecamatan Balaraja adalah :
 Menyiapkan perwujudan ruang, dalam rangka melaksanakan program-
program pembangunan.
 Menjaga konsistensi pembangunan dan keserasian perkembangan
berwawasan perkotaan dengan RTRW Kabupaten Tangerang.
 Menjaga konsistensi perwujudan ruang kawasan perkotaan melalui
pengendalian program-program pembangunan perkotaan.

A.2.3 Manfaat
Manfaat dan Rencana Detail Tata Ruang kawasan perkotaan ini, bagi pemerintah
adalah:
 Sebagai pedoman untuk memberikan Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR);
 Sebagai pedoman untuk mengesahkan site plan (Rencana Tapak);
 Sebagai pedoman bagi pengaturan bangunan setempat;
 Sebagai pedoman bagi penyusunan Zoning Regulation;
 Sebagai pedoman bagi pelaksanaan program pembangunan.

A.3 Ruang Lingkup

A.3.1 Lingkup Wilayah
Ruang lingkup perencanaan meliputi seluruh wilayah Kecamatan Balaraja seluas
3.356 Ha. Terdiri dari Kelurahan Balaraja, Desa Cangkudu, Kelurahan Talagasari,
Desa Tobat, Kelurahan Sentul, Desa Gembong, Desa Sukamurni, Kelurahan Saga
dan Kelurahan Sentul Jaya.

A.3.2 Lingkup Kegiatan

Secara garis besar lingkup kegiatan dalam pekerjaan ini terdiri atas :

Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 3
 1. Tahap pengumpulan data dan informasi, berupa :
a. pengumpulan hasil studi terkait, literatur, peraturan perundang-undangan.
b. pengumpulan data sekunder (tabular maupun spasial/peta) dari berbagai
instansi pemerintah terkait .
c. pengumpulan data primer (wawancara maupun kuesioner) dari berbagai
instansi pemerintah terkait maupun non instansi serta masyarakat.
d. observasi lapangan.
Peta dasar yang digunakan adalah berasal dari Dinas Tata Ruang
Kabupaten Tangerang, Bakosurtanal atau dinas/instansi terkait.

2. Tahap Identifikasi potensi dan permasalahan pembangunan dan

perwujudan ruang kawasan;
a. Tinjauan terhadap kebijaksanaan yang telah ditetapkan, diantaranya
RTRW Kabupaten Tangerang.
b. Tinjauan terhadap kemampuan fisik wilayah perencanaan.
c. Tinjauan terhadap isu-isu strategis di dalam wilayah perencanaan.

3. Tahap Analisis yang meliputi:

a. Analisis Fisik Dasar (kemiringan tanah, morfologi, topografi, hidrologi,
geologi dll)
b. Analisis Kependudukan (jumlah, distribusi, struktur)
c. Analisis Struktur Pelayanan Kegiatan
d. Analisis Jaringan prasarana dalam perkotaan
e. Analisis Pengembangan Sektor-Sektor Potensial
f. Analisis Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan;
Perkiraan kebutuhan pelaksanaan pembangunan kawasan didasarkan atas
hasil analisis kependudukan, sektor/kegiatan potensial, daya dukung
lingkungan, kebutuhan prasarana dan sarana lingkungan, sasaran
pembangunan kawasan yang hendak dicapai, dan pertimbangan efisiensi
pelayanan
Perkiraan kebutuhan tersebut mencakup:
 Perkiraan kebutuhan pengembangan kependudukan;

Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 4
  Perkiraan kebutuhan pengembangan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan fasilitas sosial dan ekonomi perkotaan;
 Perkiraan kebutuhan pengembangan lahan perkotaan
(kebutuhan ekstensifikasi;kebutuhan intensifikasi)
 Perkiraan ketersediaan lahan bagi pengembangan.
 Perkiraan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan.
g. Analisis pemanfaatan lahan perumahan yang sudah berijin namun belum
dibangun (lahan tidur), yang mencakup:
 Identifikasi kebijakan perijinan yang sudah diterbitkan .
 Plotting area sesuai perijinan yang sudah diterbitkan.
 Kondisi eksisting dan rencana penggunaan sesuai ijin yang
diterbitkan.
 Sinkronisasi perencanaan antar kawasan permukiman, baik
pemanfaatan lahan maupun jaringan sarana dan prasarana.
 Optimalisasi pemanfaatan lahan.
 Interkoneksitas dengan jaringan sarana dan prasarana yang telah
ada (termasuk dengan permukiman tidak tertata).
h. Analisis penanganan banjir
i. Analisis penanganan kawasan pemukiman
j. Analisis penanganan masalah sosial (pengangguran, keamanan,
masyarakat miskin, dan penyakit masyarakat lainnya).
4. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang
Perumusan ini berdasarkan pada perkiraan kebutuhan pelaksanaan
pembangunan dan pemanfaatan ruang.
5. Melakukan diskusi pembahasan dalam tahapan kegiatan penyusunan
Laporan Pendahuluan, Laporan Antara dan Laporan Akhir dengan melibatkan
instansi terkait dan nara sumber lainnya demi mendapatkan rancangan yang
komprehensif dan operasional untuk diterapkan.
6. Menyusun draft Peraturan Daerah tentang RDTR Kecamatan
Balaraja.

Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 5
Ustek Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Balaraja, Kabupaten Tangerang | A - 6