Life Cycle Cost Gedung Graha Hotel Sragen Yogyakarta, 16 Juni 2019

Life Cycle Cost Gedung Graha Hotel Sragen

Delvanya Maristella Bernar

Progam Studi Teknik Sipil, Universitas Atma Jaya, Yogyakarta, INDONESIA
devidelvanya@gmail.com

INTISARI

Life Cycle Cost merupakan biaya yang dibutuhkan oleh suatu bangunan selama umur rencananya. Yang termasuk biaya
ini adalah biaya pembangunan, biaya operasional yang meliputi biaya cleaning, utilitities dan biaya admin, serta biaya perawatan
dan penggantian yang meliputi architectural, plumbing, electrical, electronic, dan fire fighting.
Tujuan penelitian ini adalah menghitung Life Cycle Cost aktual untuk bangunan dengan service life 25 tahun yang
berdasar pada bahan bangunan yang digunakan pada saat pembangunan proyek Gedung Graha Hotel Sragen tersebut. Melalui
proses perhitungan pekerjaan, maka dihasilkan rincian yaitu biaya pembangunan sebesar Rp 16.400.000.000,00, biaya
operasional sebesar Rp. 84.000.000,00, dan biaya perawatan dan penggantian Rp. 2.267.341.000,00, dengan luas bangunan
sebesar 2560 m².

Kata kunci: Life Cycle Cost, biaya, proyek, service life

1. PENDAHULUAN yang digunakan pada proyek tersebut. Service life

1.1 Latar Belakang
Keberadaan suatu bangunan gedung memiliki
peranan penting dalam kehidupan manusia, sesuai
dengan tujuan dibangunnya bangunan tersebut. Setelah
selesai dibangun suatu bangunan diharapkan mampu
menjalankan fungsinya sesuai umur rencananya.
Tetapi dengan bertambahnya umur suatu bangunan,
maka akan terjadi penurunan kinerja bangunan yang
dapat disebabkan oleh berbagai factor, misalnya faktor
lingkungan sekitar bangunan dan juga penggunaan
bahan material yang tidak tepat.Salah satu metode yang
dapat digunakan untuk menganalisa nilai ekonomis
sebuah bangunan dengan mempertimbangkan biaya
pengoperasian sepanjang umur hidup bangunan adalah
metode Life Cycle Cost (LCC).
Life Cycle Cost merupakan sebuah metode
untuk mengambil keputusan berdasarkan nilai
ekonomis dengen mempertimbangkan lokasi,
perencanaan teknik dan arsitektur, pembangunan,
pengoperasian, sampai dengan pembuangan yang
diikuti dengan penggantian komponen atau sistem
selama jangka waktu umur hidup bangunan (Kamagi,
2013). Metode Life Cycle Cost yang telah dikenal sejak
pertengahan tahun 1970 sekarang telah diterapkan oleh
berbagai negara, perusahaan-perusahaan besar dan
proyek-proyek pemerintahan.
Untuk merencanakan Life Cycle Cost Gedung
Graha Hotel Sragen diperlukan identifikasi service life
dari komponen-komponen bahan bangunan bangunan
merupakan umur layan dari suatu komponen bahan
bangunan. Dengan mengidentifikasi service life
komponen bahan-bahan bangunan akan memudahkan
perhitungan pada fase perawatan dan penggantian
komponen bahan bangunan. Service life yang dipakai
pada penelitian ini adalah 25 tahun. Semua perhitungan
harga untuk 25 tahun kedepan menggunakan present
value.
1.2 Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah mengidentifikasi
faktor, dan variabel Life Cycle Cost dalam perencanaan
Pengembangan Pembangunan Gedung Graha Hotel
Sragen dan menentukan besaran biaya Life Cycle Cost
untuk Gedung Graha Hotel Sragen 25 tahun kedepan.
1.3 Metodologi Penelitian
Metode yang dipakai untuk mengumpulkan data
adalah studi literatur dan wawancara dengan pihak
terkait.
2. HASIL
Bangunan yang disurvei pada penelitian ini adalah
Gedung Garha Hotel Sragen yang terletak di Jalan WR.
Supratman No.145, Sragen City Center, Sragen, Jawa
Tengah. Gedung Graha Hotel Dragen ini memiliki luas
lahan 3000 m2 dengan luas bangunan sebesar 2560 m2.
2.1 Biaya Pembangunan

1
Life Cycle Cost Gedung Graha Hotel Sragen
Biaya pembangunan merupakan biaya yang harus
dikeluarkan untuk pembangunan sebuah bangunan
mulai dari pembersihan lahan sampai dengan bangunan
sudah berdiri. Biasanya biaya pembangunan sebuah
bangunan dihitung oleh kontraktor terlebih dahulu.
Biaya pembangunan Gedung Graha Hotel Sragen
ini berdasarkan data rancangan anggaran biaya (RAB)
adalah sebesar Rp 16.400.000.000,00.
2.2 Biaya Operasional
Biaya Operasional merupakan sejumlah biaya
yang harus dikeluarkan oleh suatu perusahaan untuk
mendukung operasi atau kegiatan yang dilakukan oleh
perusahaan tersebut. Pada penelitian kali ini, biaya
operasi itu mencakup biaya cleaning, biaya utility, dan
biaya admin. Dengan pembagian sebagai berikut.
a. Cleaning
Biaya cleaning sendiri itu dibagi-bagi lagi untuk
biaya pembayaran pekerja kebersihan yang
berjumlah 10 orang sebesar
16.735.000,00/bulan, pembelian 1 paket alat
kebersihan perbulan sebesar Rp. 2.000.000,00 dan
pembelian 1 paket bahan kebersihan perbulan
sebesar Rp.1.500.000,00.
b. Utilities
Biaya Utility terdiri dari bagian biaya tv kabel,
listrik, internet, telepon, dan PAM. Biaya
utility didapat dari hasil survey lapangan.
Dengan rincian biaya sebagai berikut:
 Biaya tv kabel sebesar Rp. 8.000.000,00
perbulan
 Biaya listrik sebesar Rp. 13.000.000,00
perbulan
 Biaya internet sebesar Rp. 6.000.000,00
perbulan
 Biaya PAM sebesar Rp. 2.500.000,00
perbulan
 Biaya telepon sebesar Rp.2.500.000,00
perbulan
c. Admin
Biaya pada bagian admin terdiri dari gaji GM
serta teknisi. Untuk rincian perhitungan biaya
dilihat dibawah ini:
 Untuk perhitungan gaji GM sebesar Rp
9.000.000,00/ bulan sebanyak 1 orang.
2
Yogyakarta, 16 Juni 2019
 Untuk perhitngan gaji Assistant GM sebesar
Rp. 4.000.000,00./bulan sebanuyak 1 orang.
 Untuk perhitngan gaji Plant Engineer sebesar
Rp. 2.500.000,00./bulan sebanyak 1 orang.
 Untuk perhitngan gaji Crew PE sebesar Rp.
13.388.000,00./bulan sebanuyak 8 orang.
 Untuk perhitungan gaji Security sebanyak 2
orang sebesar Rp 3.347.000,00/ bulan.
Sehingga total biaya operasional Gedung Graha
Hotel Sragen selama 25 tahun didapatkan sebesar
Rp. 84.470.000,00. Dengan presentase cleaning
sebesar 24%, utility 38% dan admin 38%.
Diagram pie untuk biaya operasional dapat dilihat
Rp.
pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram Pie Biaya Operasional
2.3 Biaya Perawatan dan Penggantian
Biaya perawatan dan penggantian adalah biaya
yang harus dikeluarkan untuk perawatan atau
penggantian terhadap komponen Gedung Graha Hotel
Sragen yang sudah mencapai service life-nya. Karena
setiap komponen dalam bangunan memiliki masa
service life yang berbeda-beda. Biaya perawatan dan
penggantian itu meliputi biaya architectural, plumbing,
electrical, electronic, dan fire fighting. Dengan
pembagiannya sebagai berikut.
a. Architectural
Biaya architectural untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 723.021.000,00 dengan present value
6%
b. Plumbing
Biaya plumbing untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 325.020.000,00 dengan present value
6%.
c. Electrical
Life Cycle Cost Gedung Graha Hotel Sragen Yogyakarta, 16 Juni 2019

Biaya electrical untuk service life 25 tahun cycle cost Bangunan Gedung Camat Denpasar dapat
sebesar Rp. 108.000.000,00 dengan present value dilihat pada Gambar 3.
6%.

d. Electronic
Biaya struktur seperti elevator untuk service
life 25 tahun sebesar Rp. 678.700.000,00 dengan
present value 6%

e. Fire fighting
Biaya fire fighting untuk service life 25 tahun
sebesar Rp. 48.000.000,00 dengan present value
6%.

Sehingga total biaya perawatan dan penggantian

gedung Graha Hotel Sragen selama 25 tahun dengan
present value didapatkan sebesar Rp. 2.267.341.000,00
Dengan presentase architectural sebesar 32%,
plumbing 10%, electrical 5%, struktur 30%, dan
Gambar 3. Diagram Pie Life Cycle Cost Gedung Graha
fire fighting 6%. Diagram pie untuk biaya perawatan Hotel Sragen
dan penggantian dapat dilihat pada Gambar 2.

3. KESIMPULAN
Berdasarkan analisis biaya berdasarkan
perhitungan life cycle cost Gedung Graha Hotel Sragen,
dapat diambil kesimpulan sebagai berikut.

1. Kategori biaya yang terdapat pada Gedung Graha

Hotel Sragen yaitu biaya pembangunan, biaya
operasional, dan biaya perawatan dan penggantian.

2. Periode service dan service life komponen bahan

bangunan Gedung Graha Hotel Sragen didapatkan
dari perhitungan rata-rata umur layan komponen
bahan bangunan yang ada di Jawa Tengah.

3. Pembangunan Gedung Graha Hotel Sragen pada

awal tahun 2016 menghabiskan biaya Rp.
16.400.000.000,00. Bila dihitung present value
selama 25 tahun dengan suku bunga 6% tanpa
inflasi maka biaya pembangunan sebesar Rp.
16.400.000.000,00 (88%), biaya operasional
Gambar 2. Diagram Pie Biaya Perawatan dan Penggantian membutuhkan biaya sebesar Rp. 84.470.000,00
(1%), dan biaya perawatan serta penggantian
2.4 Analisa Life Cycle Cost membutuhkan biaya sebesar Rp. 2.267.341.000,00
(11%).
Analisa life cycle cost untuk Bangunan Gedung Graha
Hotel Sragen dengan service life 25 tahun dengan
4. Persentase terbesar pada analisa life cycle cost
menggunakan metode pendekatan ekivalen present
pembangunan Gedung Graha Hotel Sragen adalah
value sebesar 6%. Maka didapatkan persentase biaya
biaya pembangunan yaitu sebesar 88%.
dari biaya pembangunan sebesar 88%, biaya
operasional sebesar 1% dan biaya perawatan dan
penggantian sebesar 11%. Diagram pie untuk life

3
Life Cycle Cost Gedung Graha Hotel Sragen Yogyakarta, 16 Juni 2019

REFERENSI

Kamagi, GP., Tjakra, J., Langi, JEC., Malingkas, GY.,

2013, Analisis Life Cycle Cost pada Pembangunan
Gedung (Studi Kasus: Proyek Bangunan Rukan Bahu
Mall Manado), Jurnal Sipil Statik.

Firsani, T., dan Utomo, C. (2012). Analisa Life Cycle

Cost pada Green Building Diamond Building
Malaysia. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh
November.

Tri Prianto, T., Aditama, S., dan Happy, V. (2018).

Analisis Life Cycle Cost Pada Bagian Konstruksi Jalan
(Studi Kasus Pada Proyek Peningkatan Jalan Rajawali
Kota Palangka Raya). Palangka Raya: Universitas
Palangka Raya.

Dipohusodo, I., 1996. Manajemen Proyek dan

Konstruksi., Kanisius., Yogjakarta.