Jenis-jenis kontrak proyek konstruksi

1. Kontrak harga satuan (unit price)

Pihak kontraktor akan menentukan harga satuan pekerjaan untuk biaya semua jenis
kegiatan atau pekerjaan yang mungkin dikeluarkan dan sudah termasuk biaya overhead
proyek dan keuntungan. Kontrak ini baisanya digunakan ketika kuantitas actual masing-
masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Pemilik
dan kontraktor akan bersama melakukan pengukuran dan opname untuk mengetahui
jumlah bahan yang terpasang untuk menentukaan kuantitas pekerjaan yang
sesungguhnya. Kelemahan dari jenis kontrak ini adalah pemilik proyek tidak mengetahui
secara pasti biaya proyek actual dari awal proyek sampai berakhirnya proyek.
2. Kontrak Biaya Plus Jasa
Kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya
untuk overhead dan keuntungan. Besar biaya overhead dan keuntungan biasanya dihitung
berdasarkan presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Kelemahan dari kontrak
ini hamper sama dengan kontrak harga satuan dimana pemilik tidak dapat mengetahui
biaya actual proyek yang akan dilaksanakan. Biasanya kontrak ini digunakan jika proyek
tersebut harus diselesaikan dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasinya
belum terselesaikan.
3. Kontrak biaya menyeluruh (Lump Sum Fix Price Contract)
Dalam kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai
dengan rancangan biaya tertentu. Kontrak ini hanya bisa diterapakan apabila perencanaan
telah benar-benar selesai dan kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara
akurat. Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan memilij
jenis kontrak ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti
terhadap biaya yang akan dikeluarkan. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak, perlu
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya
pembayaran (baik tambah maupun kurang)yang akan diberikan kepada kontraktor
terhadap perubahan tersebut.
4. Kontrak Gabungan Lump Sum dan harga satuan
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan harga
satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.
CATATAN PENTING!!!
 PERMEN PUPR No 07 tahun 2019
Pada lampiran E. halaman 128 poin nomer 44
Tentang Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan dan Kontrak Kritis
1. Apabila Penyedia terlambat melaksanakan pekerjaan sesuai jadwal, maka PPK
harus memberikan peringatan secara tertulis atau memberlakukan ketentuan
kontrak kritis.
2. Kontrak dinyatakan kritis apabila:
a. Dalam periode I (rencana fisik pelaksanaan 0% - 70% dari Kontrak),
selisih keterlambatan antara realisasi fisik pelaksanaan dengan rencana
lebih besar 10%.
b. Dalam periode II (rencana fisik pelaksanaan 70% - 100% dari Kontrak),
selisih keterlambatan antara realisasi fisik pelaksanaan dengan rencana
lebih besar 5%.
c. Dalam periode II (rencana fisik pelaksanaan 70% - 100% dari Kontrak),
selisih keterlambatan antara realisasi fisik pelaksanaan dengan rencana
pelaksanaan kurang dari 5% dan akan melampaui tahun anggaran berjalan.
3. Penanganan kontrak kritis dilakukan dengan rapat pembuktian (show cause
meeting/SCM).
a. Pada saat Kontrak dinyatakan kritis, Pengawas Pekerjaan memberikan
peringatan secara tertulis kepada penyedia dan selanjutnya
menyelenggarakan Rapat Pembuktian (SCM) Tahap I.
b. Dalam SCM Tahap I, PPK, Pengawas Pekerjaan dan Penyedia membahas
dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus dicapai oleh Penyedia
dalam periode waktu tertentu (uji coba pertama) yang dituangkan dalam
Berita Acara SCM Tahap I.
c. Apabila Penyedia gagal pada uji coba pertama, maka PPK menerbitkan
Surat Peringatan Kontrak Kritis I dan harus diselenggarakan SCM Tahap
II yang membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus
dicapai oleh Penyedia dalam waktu tertentu (uji coba kedua) yang
dituangkan dalam Berita acara SCM tahap II.
 d. Apabila Penyedia gagal pada uji coba kedua, maka PPK menerbitkan
Surat Peringatan Kontrak Kritis II dan harus diselenggarakan SCM Tahap
III yang membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus
dicapai oleh Penyedia dalam waktu tertentu (uji coba ketiga) yang
dituangkan dalam Berita Acara SCM Tahap III.
e. Apabila Penyedia gagal pada uji coba ketiga, maka PPK menerbitkan
Surat Peringatan Kontrak Kritis III dan PPK dapat melakukan pemutusan
Kontrak secara sepihak dengan mengesampingkan Pasal 1266 dan 1267
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
f. Apabila uji coba berhasil, namun pada pelaksanaan pekerjaan selanjutnya
Kontrak dinyatakan kritis lagi maka berlaku ketentuan SCM dari awal.

Pada lampiran E. halaman 139 poin nomer 67

Tentang Pembayaran Kepada Penyedia
1. PPK membayar kepada Penyedia atas pelaksanaan pekerjaan dalam Kontrak
sebesar Harga Kontrak.
2. Harga Kontrak telah memperhitungkan meliputi :
a. beban pajak;
b. keuntungan dan biaya overhead (biaya umum);
c. biaya pelaksanaan pekerjaan; dan
d. biaya penyelenggaraan keamanan dan kesehatan kerja serta keselamatan
konstruksi.
3. Harga Kontrak bagian pekerjaan harga satuan sesuai dengan rincian yang
tercantum dalam Daftar Kuantitas dan Harga dan Harga Kontrak bagian
pekerjaan lumsum sesuai dengan Daftar Keluaran dan Harga.