BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Di era globalisasi seperti saat ini pertumbuhan dalam bidang properti sangat meningkat
dibuktikan dari, peminat masyarakat dalam berinvestasi dalam bidang properti
sangatlah tinggi. Properti merupakan investasi terbaik karena karakteristik properti
berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun bisnis akan semakin meluas dikarenakan
banyaknya calon pengusaha di era sekarang dan pesatnya kemajuan teknologi, ambil
saja contoh bisnis warabala atau biasa dikenal dengan nama franchise. Franchise
merupakan salah satu bisnis yang cukup menguntungkan, baik franchise skala kecil,
franchise skala menengah ataupun franchise skala besar. Bisnis franchise juga
merupakan salah satu bisnis yang mempunyai kontribusi cukup besar dalam
perkembangan perekonomian negara. Saat ini pertumbuhan usaha franchise di
Indonesia diperkirakan semakin pesat di masa mendatang dan sanggup mencapai 10 % -
15% per tahun.

Saat ini bisnis franchise di indonesia semakin banyak dan berkembang, terutama bisnis
franchise kuliner yang saat ini semakin diminati. Berkembangnya usaha franchise di
Indonesia dikarenakan banyaknya calon pengusaha yang ingin membuat usaha sendiri.
Pengusaha-pengusaha saat ini semakin banyak yang ingin membuka bisnis franchise
sendiri untuk memunculkan kreasinya dan tentunya juga menginginkan keuntungan.
Hingga saat ini terdapat setidaknya 1.000 lebih franchise di Indonesia, dengan 40.000
Outlet dan mampu memperkerjakan sekitar 700.000 hingga 1.000.000 orang. Jenis
usaha franchise yang paling diminati adalah makanan dan minuman yang mengambil
porsi 50% dari total franchise.

Menurut survey di atas banyak berbagai kalangan tergiur berbisnis franchise karena
keuntungan yang akan diperoleh. Terutama kalangan muda yang pada saat ini banyak
yang tertarik untuk mencoba menjadi seorang pengusaha. Selain menciptakan franchise
sendiri bagi calon pengusaha yang kreatif, tidak sedikit para calon pengusaha yang
mencoba membeli franchise skala kecil yaitu berupa unit franchise untuk dikelola,
kelebihannya selain praktis juga telah memiliki brand, tentunya dengan harapan besar
usaha franchise yang dikelola mendapat keuntungan, tidak sampai rugi atau modal tidak
sampai hilang/tidak kembali (walaupun hal tersebut merupakan resiko dalam bisnis
usaha). Namun kenyataan yang terjadi adalah tidak sedikit pemilik usaha atau owner
unit franchise yang mengalami kerugian bahkan kebangkrutan (gulung tikar). Banyak
faktor yang yang mempengaruhi hal tersebut, baik faktor eksternal maupun internal.
Faktor eksternal meliputi keadaan, peristiwa atau hal-hal yang tidak diduga seperti
cuaca yang tidak menentu, penempatan lokasi usaha, dan pangsa pasar di wilayah
tertentu. Sedangkan faktor Internal ditentukan oleh manajemen SDM, aspek pemasaran
dan manajemen keuangan. Apabila faktor–faktor diatas sudah dapat dianalisis sejak
awal dan dapat diperhatikan maka bisnis franchise ini akan berjalan dengan lancar dan
akan memenuhi target.
Kegagalan tersebut dapat diukur atau dianalisis dengan perhitungan Break Event Point
(BEP) yang merupakan titik impas, dimana suatu perusahaan tidak mendapat laba dan
tidak pula menderita kerugian dalam aktifitas operasionalnya. Perhitungan Analisa
Kelayakan Investasi (Payback Period, Net Present Value, Avarage Rate of Return, Internal
Rate of Return, Profitability Index) dan perhitungan Return On Investment (ROI) yang
merupakan pengukuran kemampuan perusahaan secara keseluruhan di dalam
menghasilkan keuntungan dengan keseluruhan aktiva yang tersedia dalam perusahaan.
Tentunya tidak semua orang memahami tentang cara menganalisis kelayakan investasi
sebelum membuka usaha, tidak semua orang dapat menganalisis kelayakan investasi
secara manual, dikarenakan setiap orang memiliki latar belakang pendidikan yang
berbeda dan tidak semua orang memiliki ilmu keuangan secara kompleks. Oleh karena
itu dibutuhkan aplikasi yang dapat melakukan perhitungan Break Event Point dan Return
on Investment serta Analisa Kelayakan Investasi sehingga dapat membantu para
pengusaha yang ingin berbisnis franchise, untuk menganalisis kelayakan investasi
dengan praktis dan mudah. Aplikasi yang dibutuhkan berupa aplikasi berbasis web yang
dapat diakses dimanapun dan kapanpun sehingga pengusaha/owner tidak kesulitan
untuk mengakses aplikasi tersebut.

Jenis franchise yang akan diteliti adalah franchise kuliner yang merupakan bisnis
franchise yang saat ini banyak diminati. Salah satunya adalah franchise “Janji Jiwa” yang
berada di wilayah Denpasar. Janji Jiwa adalah franchise minuman kopi yang berpusat di
Jakarta yang bergerak dibidang minuman khususnya kopi, didirikan oleh Billy Kurniawan
pada 15 Mei 2018. Janji Jiwa merupakan gerai minuman kopi jilid satu dari perusahaan
PT Luna Boga yang sebelumnya telah sukses membangun bisnis minuman Think Thai
Tea. Awalnya Janji Jiwa hanya membuka outlet di salah satu mall yang berlokasi di ITC
Kuningan, Jakarta Selatan. Peluang Janji Jiwa dalam skenario penjualan dalam sebulan
dengan penjualan terendah sekitar Rp. 42 Juta, karena cukup menjanjikan dalam kurun
satu tahun Janji Jiwa sudah mampu membuka gerai lebih dari 700 gerai pada akhir
tahun 2019 dan tersebar diseluruh Indonesia. Perusahaan perusahaan tersebut
merubah namanya menjadi Jiwa Group di penghujung 2019 ini dan sudah melakukan
inovasi, salah satunya dengan menghadirkan Jiwa Toast yang memberikan inspirasi gaya
baru dalam menikmati toast bread dengan berbagai varian rasa.

1.2. Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian pada latar belakang masalah, peneliti berkeinginan mengangkat

permasalahan yang dianggap mendasar, yaitu :

1. Apakah promosi, lokasi, fasilitas, harga dan kelompok acuan berpengaruh

terhadap pemilihan tempat kos ?

2. Bagaimana prosedur menentukan layak tidaknya berinvestasi dalam bidang

properti ?

1.3. Tujuan Penelitian

Dari latar belakang dan rumusan masalah yang telah dikemukakan dapat
ditetapkan tujuan penelitian yaitu sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui apakah promosi, lokasi, fasilitas, harga dan kelompok acuan
berpengaruh terhadap pemilihan tempat kos.

2. Untuk mengetahui bagaimana prosedur menentukan layak tidaknya berinvestasi

dalam bidang properti.

1.4. Manfaat Penelitian

Dalam penelitian ini, penulis ingin memberikan gambaran dan dapat memberikan
manfaat bagi penyewa kos, bagi pemilik kos, bagi penulis.

1. Bagi Penyewa Kos.

Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi penyewa kamar kos dalam
pemilihan tempat kos yang ingin dihuni, karena tidak semua tempat kos sesuai
dengan kriteria yang diharapkan penyewa/konsumen.

2. Bagi Pemilik Kos

Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat khususnya untuk pemilik kos,
bahwa terdapat faktor-faktor penting yang mempengaruhi calon penyewa kos sebelum
mereka memutuskan menyewa kamar kos. Faktor-faktor ini telah diteliti oleh penulis
dan dapat dijadikan referensi pemilik kos untuk meningkatkan pelayanan terhadap
pengguna jasa kos.

3. Bagi Penulis

Penelitian ini merupakan kesempatan bagi penulis untuk menerapkan pengetahuan

yang diperoleh di bangku kuliah serta dapat mengembangkan ilmu tersebut di
lapangan. Selain itu dengan penulis mengadakan penelitian ini penulis dapat
memberikan gambaran tentang tempat kos yang baik bagi orang lain.

1.5. Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini memuat garis besar isi penelitian ini. Dalam bab ini diuraikan latar belakang
masalah, rumusan masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan
sistematika penulisan.