ZONING REGULATION

LATAR
BELAKANG
PERLUNYA
ZONING RTRW Kota dengan skala 1:10.000 dan RTRW
Kabupaten
p dengan
g skala 1: 100.000 belum
REGULATION
operasional sehingga sulit dijadikan rujukan
untuk pengendalian
RDTRK pada d skala
k l 1
1:5000
5000 sudah
d h llebih
bih rinci
i i
(mengatur guna lahan, intensitas bangunan,
tata masa,, prasaran
p lingkungan),
g g ), tetapi
p jjuga
g
kurang operasional sebagai rujukan
pengendalian pembangunan karena tidak
disertai dengan aturan yang lengkap
Zoning regulation yang merupakan perangkat
aturan ppada skala blok yyang
g umum digunakan
g
di negara maju potensial untuk melengkapi
RDTRK agar lebih operasional

2
PERLUNYA
ZONING Untuk meningkatkan efektifitas pelaksanaan
REGULATION rencana tata
t t ruang k
kawasan perkotaan
k t
dibutuhkan aturan dalam pemanfaatan ruang
kawasan.
Tingkat perkembangan kota yang pesat dan
berpotensi menimbulkan dampak yang
merugikan harus disertai oleh aturan dalam
pemanfaatan ruang kawasan.
Perlunya
y rujukan
j teknis dalam mengelola
g
kawasan perkotaan.
Untuk melaksanakan pembangunan kota yang
l bih harmonis
lebih h i dan
d mampu mengantisipasi
ti i i
berbagai dampak yang timbul
timbul..
Meminimalkan dampak yang merugikan akibat
ancaman bencana alam ( gempa, longsor dsb)
Perlnya mekanisme insentif dan disinsentif
dalam pemanfaatan ruang kota

2
 KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI
DALAM SISTEM PENATAAN RUANG
(Sesuai dengan UU No. 26/2007)

RENCANA UMUM RENCANA RINCI

RTRW NASIONAL
RENCANA TATA RUANG
KAWASAN STRATEGIS NASIONAL

RENCANA TATA RUANG

PULAU /KEPULAUAN
RTRW PROPINSI

RENCANA TATA RUANG

KAWASAN STRATEGIS PROVINSI

RTRW KAB /KOTA

RENCANA TATA RUANG
KAWASAN STRATEGIS KAB / KOTA

RENCANA DETAIL TATA RUANG PERIJINAN PEMBANGUNAN

KABUPATEN / KOTA
PERATURAN ZONASI
PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN
8
 Z
Zonning
i regulation
l ti P t
Peraturan penataan
t ruang

RTRW Propinsi
P i i
Pedoman
penjabaran
RTRW kodia Diatur dalam
Pedoman hal hal yang
adopsi penjabaran bersifat
RTRW kecamatan umum
Pedoman
penjabaran
RTRK
Diatur dalam
Ruang khusus hal hal yang
bersifat
khusus

Masing
g masing g
Varian
V i zona di diatur dalam
kawasan percn regulasi zona

• Varian terlalu banyak sehingga memerlukan waktu • V

Varian
i yang adad di
diatur
t secara kh
khusus sedangkan
d k yang tid
tidak
k dit
ditetapkan
t k secara kh
khusus
dan biaya yang besar diatur dalam tata cara penataan ruang yang umum
• Pola ini membuat sistem penataan ruang yang • Pola ini menegaskan terhadap sistem penataan ruang yang sudah berkembang
baru sama sekali terhadap pola penaan ruang yang • Pengaturan ruang dapat flesibel
sudah berlaku saat ini
• Pengaturan ruang sangat rigit sehingga kurang pas
pada
d k kota yang di
dinamisi d
dan sedang
d b k b
berkembang
KEDUDUKAN
PERATURAN
ZONASI DALAM RTRW KOTA/
PENATAAN KABUPATEN
RUANG KOTA

• ISSUE STRATEGIS
KAWASAN
• KECENDERUNGAN
PENGEMBANGAN
• ARAHAN RTRW
• TATA GUNA LAHAN DAN PERATURAN
RDTRK KEGIATAN SAAT INI
ZONASI
• PERIJINAN
• ASPIRASI MASYARAKAT KOTA / KAB
• KELEMBAGAAN
• INVESTASI DLM KAWASAN
• STANDAR PERENC
PERENC., DSB
OUTPUT
PERATURAN ZONASI
(ZONING REG)
KAWASAN PERENC.
BLOK PLAN ZONING TEXT
ZONING MAP
ZR. KAWASAN

VILLAGE
PLANNING

10
 KETERKAITAN PERATURAN ZONASI
DENGAN PROSES PEMBANGUNAN FISIK

PENDATAAN /
PENDAFTARAN
RTRW
KAB/KOTA,

IMB SLF1 SLFn KT RTB

RDTRK

AMDAL PERENCANAAN PELAKSANAAN PEMANFAATAN PEMBONGKARAN

PEMBANGUNAN
KI

PERSETJ/
REKOM.
INSTANSI PELESTARIAN
LAIN

KETENTUAN KETENTUAN TEKNIS ZONA KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG PERATURAN

ZONASI

KETERANGAN : M - Masyarakat
KT - Kajian Teknis
KI - Kajian Identifikasi
RTB - Rencana Teknis Pembongkaran
TA - Tim Ahli Bangunan
SLF1 - Sertifikat Laik Fungsi Pertama
SLFn - Sertifikat Laik Fungsi Berkala Selanjutnya

9
Zoning Text
Berisi tentang :
Ketentuan Teknis Zona
Peraturan Pemanfaatan Ruang
Peraturan Pemanfaatan Ruang
g Khusus
Mekanisme / Prosedur Pembangunan (perijinan)
Kelembagaan
Insentif dan disinsentif
Dampak pembangunan

12
 PENGEMBANGAN ZONA
DI DALAM KAWASAN PERENCANAAN
Z
Zona Dasar
D adalah
d l h : zona / peruntukkan
t kk ttanah
h
dasar yang masih memiliki sifatnya yang asli;
Zona Spesifik adalah zona dasar yang telah
diberikan karakter-
karakter-karakter tertentu sehingga
memiliki sifat-
sifat-sifat pembatasan ataupun
keleluasaan tertentu;
Zona Teknis adalah : penjabaran dari zona
spesifik yang memberikan keterangan jenis
penggunaan untuk mengidentifikasi pengaruhnya
pada penggunaan sehingga dapat disusun
ketentuan--ketentuan teknis ruang yang dapat
ketentuan
mendukung pemanfaatan ruang yang diizinkan

13
 NOMENKLATUR ZONA

R 2-1

Zona Dasar (perumahan)

Zona
o a Teknis
e s ((rumah
u a de
deret
e kecil)
ec )

Zona Spesifik (rumah deret)

14
Zona Perumahan
Tujuan Zona Dasar Perumahan :
Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi;
Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian
bagi semua lapisan masyarakat;
Merefleksikan p
pola-p
pola- pola pengembangan
p g g yang
y g diinginkan
g masyarakat
y pada
p
lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang.

Rumah Renggang : Zona spesifik rumah renggang ditujukan untuk pemanfaatan ruang unitunit--unit perumahan
tunggal dengan mengakomodasi berbagai ukuran perpetakan serta mengupayakan
peningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dan suasana kehidupannya. Hanya
boleh ditempati oleh unit
unit--unit hunian untuk keluarga tunggal dengan peletakan
bangunan renggang, dan juga tidak ditata secara rapat dengan jumlah lantai maks. 2
lantai.
lantai
Rumah Deret : Zona spesifik rumah deret bertujuan menyediakan pembangunan perumahan unit deret
dalam perpetakan sedang dan kecil dengan akses jalan lingkungan. Hanya boleh
ditempati oleh unit-unit hunian untuk keluarga tunggal dengan peletakan bangunan
rapat/deret dengan jumlah lantai maksimum 2 (dua) lapis.
Rumah Susun : Peruntukan tanah Rumah susun bertujuan menyediakan pembangunan unit multi-
hunian dengan kepadatan yang bervariasi. Dalam pembangunan perumahan susun
berlaku kepemilikan berdasarkan strata title
title, dimana setiap pemilik unit hunian memiliki
hak menggunakan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dan kewajiban
yang sama dalam menyediakan fasilitas lingkungan di dalam satuan perpetakannya.
Zona Perdagangan & Jasa
Tujuan Zona Dasar Perdagangan & Jasa :
Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, dalam wadah berupa perkantoran,
pertokoan, jasa, rekreasi dan pelayanan masyarakat;
Menyediakan peraturan
peraturan--peraturan yang jelas ( dimensi, intensitas, dan desain) dalam
merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat

Zona Perdagangan & Jasa menyediakan ruang untuk kegiatan perkantoran, jasa
jasa--jasa, tempat hiburan /
entertain maupun perdagangan, baik tunggal , deret maupun komplek perkantoran (pusat bisnis) atau
komplek perdagangan (pusat belanja), dan juga dapat berisi pembangunan hunian yang berorientasi
pada kegiatan perdagangan (rumah toko / rumah kantor) dan kedekatannya ke tempat
tempat--tempat kerja

Zona Sarana Umum

Tujuan Zona Dasar Sarana Umum :
Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa
sarana--sarana p
sarana j g yang
penunjang y g berfungsi
g untuk penyelenggaraan
p y gg p g
dan pengembangang
kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya;
Menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-
sarana-sarana transportasi dan sarana umum,
terutama untuk melayani kegiatan-
kegiatan-kegiatan produksi dan distribusi, yang diharapkan
d
dapat meningkatkan
i k k pertumbuhan
b h ekonomi
k i kota
k .
Zona Industri
Tujuan Zona Dasar Industri :
Menyediakan ruang bagi kegiatan-
kegiatan-kegiatan produksi suatu barang yang mempunyai nilai lebih
untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasaan yang berkaitan
dengan lapangan kerja perekonomian lainnya;
Memberikan kemudahan pertumbuhan industri baru dengan mengendalikan pemanfaatan ruang
lainnya, untuk menjaga keserasian lingkungan sehingga mobilitas antar ruang tetap terjamin serta
terkendalinya
y kualitas lingkungan.
g g

Zona Ruang Terbuka

Tujuan Zona Dasar Ruang Terbuka :
Melestarikan/melindungi lahan-
lahan-lahan sarana kota/ lingkungan yang digunakan rekreasi di luar
bangunan, sebagai sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai
nilai--nilai keindahan visualnya;
Preservasi dan perlindungan lahan-
lahan-lahan yang rawan lingkungan hidup;
Pengamanan
g jaringan
j g prasarana
p dan penyekatan
p y (buffer)) antara fungsi-
(buffer fungsi
g -fungsi
g pemanfaatan
p lahan
yang saling mengganggu;
Pemanfaatan nilai ekonomi budidaya pertanian.

Zona Khusus
Tujuan Zona Peruntukan Khusus :
Menyediakan ruang bagi kegiatan-
kegiatan-kegiatan tertentu yang karena sifatnya mempunyai kekhususan
di luar ketentuan-
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan pada zona dasar lainnya misalnya menyangkut
keamanan negara, tingkat resiko atau dampak yang berat terhadap lingkungan hidup sehingga
memerlukan penanganan operasional, desain dan spesfikasi yang khusus
 KLB, KTB, KDH
LEBAR MINIMUM
JALAN AKSES

LUAS MINIMUM
PERPETAKAN

GARIS SEMPADAN
BANGUNAN
KDB

ASPEK ASPEK YANG DIATUR DIDALAM KETENTUAN

TEKNIS PADA SETIAP ZONA
 Zona
Ketentuan Teknis Zona Dasar Perumahan (R)
Ketentuan Teknis
Rumah Renggang Perpetakan Zona Spesifik Rumah Renggang (R1)
Zona Teknis R1--3
R1 R1
R1--2 R1
R1--1

Dimensi Perpetakam Minimum

Luas Perpetakan (m2
(m2) 1.000 500 300*)
Lebar Perpetakan (m) 20 15 10
Lebar Jalan (ROW) min.
min. (m) 8 6 3
Berisi hal hal khusus
Persyaratan
y Jarak Bebas
yang perlul
disampaikan sebagai Garis Sempadan Bangunan (m) 10 8 4
keterangan yang Samping Min (m) Y**) Y**) Y**)
akan dijabarkan lebih
l j td
lanjut dalam
l aturan
t Belakang Min (m) Y**)) Y**)) Y**))
khusus atau aturan besmen depan min (m) - - -
tambahan
besmen samping dan belakang min (m) - - -
K fi i Dasar
Koefisien D B
Bangunan (KDB) Maks
M k . (%):
Maks. 40 40 40
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maks.
Maks. 0.8 0.8 0.8
Koefisien Dasar Hijau Min.
Min. (%): 15 15 15
Koefisien Tapak Besmen Maks (%) 40 40 40
Keterangan
16
PERATURAN PEMANFAATAN RUANG
Kategori dan Sub-Kategori Pemanfaatan Ruang :
KATEGORI PENGGUNAAN HUNIAN
KATEGORI PENGGUNAAN PERDAGANGAN RETAIL
KATEGORI PENGGUNAAN JASA KOMERSIAL
KATEGORI PENGGUNAAN PERKANTORAN
KATEGORI PENGGUNAAN INSTITUSIONAL
KATEGORI PENGGUNAAN INDUSTRI
KATEGORI PENGGUNAAN GROSIR , DISTRIBUSI DA PERGUDANGAN
KATEGORI PENGGUNAAN PERDAGANGAN / JASA KENDARAAN BERMOTOR DAN
PERALATAN KEND BERMOTOR
KATEGORI PENGGUNAAN RUANG TERBUKA
KATEGORI PENGGUNAAN PERTANIAN
KATEGORI PENGGUNAAN TATA INFORMASI

Diskripsi Kategori dan Sub-Kategori Pemanfaatan Ruang

e atu a Pemanfaatan
Peraturan e a aata Ruang
ua g
DIIZINKAN (I)
DIIZINJKAN TERBATAS (T)
DIIZINKAN BERSYARAT (B)
( )
TIDAK DIIZINKAN (-)

18
 Zona
PERATURAN Zona Dasar Perumahan ((R))
PEMANFAATAN Pemanfataan ruang Zona Spesifik Rumah renggang (R1)

RUANG Zona Teknis R1--1

R1 R1
R1--2 R1
R1--3

KATEGORI HUNIAN
rumah dinas I I I
rumah
h kost
k t - - I
Asrama - I I
Akomodasi hunian bersama - - I
Unit hunian multiple - - -
Unit Hunian Tunggal I I I
Wisma Tamu I I I
Panti Asuhan, Tempat penitipan anak - I I
Panti Jompo - I I
Rumah Produksi / rumah usaha - - B
KATEGORI RITEL
Pasokan bahan bangunan - - -
Alat Rumah Tangga - - -
Pakaian - - T
DST…
Makanan dan minuman - T T 19
 PERATURAN • RUANG SEKTOR INFORMAL
PEMANFAATAN • MEDIA LUAR RUANG (REKLAME)
RUANG KHUSUS • PARKIR
• MENARA TELEKOMUNIKASI
• RUANG DI BAWAH SUTT DAN SUTET
• RUANG DI ATAS DAN DIBAWAH PRASARANA KOTA
• KAWASAN BANDARA
• KAWASAN CAGAR BUDAYA
• KAWASAN RAWAN BENCANA
• KAWASAN REKLAMASI
• DSB …

20
 PENDEKATAN PENENTUAN
LOKASI KEGIATAN

TIPOLOGI
PERKEMB. KAWASAN KAWASAN KAWASAN
POLA KWS
KWS.
PENGEMB. DINAMIS STABIL PERALIHAN
KWS.
PENGEMBANGAN DIDORONG
DIKENDALIKAN DIKENDALIKAN
BARU DIKENDALIKAN

PEREMAJAAN DIDORONG - -
PERBAIKAN DIKENDALIKAN
DIKENDALIKAN DIKENDALIKAN
LINGKUNGAN DIBATASI DNG KETAT

PRESERVASI DAN DIKENDALIKAN

DIBATASI DNG KETAT DIBATASI DNG KETAT
KONSERVASI DIBATASI DNG KETAT

DITETAPKAN DALAM RTRW KOTA PERANGKAT PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN DIATUR DALAM ZR

29
 R 1 -1 R 1 -2 R 1 -3
Ketentuan R 1 -1
R 1 -2
R U M A H R E N G G A N G K E C IL
RUMAH RENGGANG SEDANG

Perubahan R 1 -3
R 2 -1
RUMAH RENGGANG BESAR
R U M A H D E R E T K E C IL
R 2 -2 RUMAH DERET SEDANG
Zona R 2 -3
R 3 -1
RUMAH DERET BESAR
RUMAH SUSUN SEDANG
R 3 -2 RUMAH SUSUN BESAR
R 4 -1 R U M A H P A N G G U N G K E C IL
Tidak diperkenankan R 4 -2 RUMAH PANGGUNG SEDANG
R 4 -3 RUMAH PANGGUNG BESAR
K 1 -1 K A N T O R P E M E R IN T A H
Diperkenankan berubah K 1 -2 P E R W A K IL A N P E M . A S IN G
K 2 -1 P E R D J A S A T U N G G A L K E C IL
dengan persyaratan khusus K 2 -2 P E R D JA S A TU N G G A L S E D A N G
K 2 -3 P E R D JA S A TU N G G A L B E S A R
Diperkenankan berubah K 3 -1 P E R D J A S A D E R E T K E C IL
sementara K 3 -2 P E R D JA S A D E R E T S E D A N G
K 3 -3 P E R D JA S A D E R E T B E S A R
S U 1 -1 P E N D ID IK A N D A S A R
Perubahan yang S U 1 -2 P E N D ID IK A N M E N E N G A H
Diperkenankan
p S U 1 -3 P E N D ID ID IK A N T IN G G I
S U 2 -1 SEKALA PELAYAN AN LO KAL
S U 2 -2 SEKALA PELAYAN AN KEC
S U 2 -3 SEKALA PELAYAN AN KO TA+R EG

PRINSIP PERUBAHAN ZONA S U 3 -1

S U 3 -2
SEKALA PELAYAN AN LO KAL
SEKALA PELAYAN AN KEC
• Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota.kota S U 3 -3 SEKALA PELAYAN AN KO TA+R EG
S U 4 -1 T E R M IN A L L O K A L
• Merupakan antisipasi pertumbuhan kegiatan ekonomi S U 4 -2 T E R M IN A L R E G IO N A L
perkotaan yang cepat. S U 4 -3 S T A S IU N K A
• Tidak boleh mengurangi kualitas lingkungan. S U 4 -4 BANDAR UDARA
S U 4 -5 DERMAGA
• Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan. S U 4 -6 PELA BU H AN
• Tidak
Tid k menimbulkan
i b lk d dampakk yang
g mempengaruhi
g hi d derajat
j t I1 -1 IN D U S T R I K E C IL
kesehatan; dan I1 -2 IN D U S T R I S E D A N G
• Tetap sesuai dengan azas perubahannya yaitu: keterbukaan, I1 -3 IN D U S T R I B E S A R
PERGUDANGAN
persamaan, keadilan, perlindungan hukum, mengutamakan R T 1 -1 RG TERBUKA REKREASI / OR
kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah. R T 1 -2 RG TERBUKA PEMAKAMAN
• Hanya perubahan-perubahan yang dapat ditoleransi saja yang R T 1 -3 R G T E R B U K A T A M A N (F A S IL IT A S )
R T 2 -1 R G T E R B U K A P E R T A N IA N
diinginkan, karena ijin perubahan tersebut akan dilegalkan di R T 2 -2 RG TERBUKA SEMPADAN
rencana berikutnya. R T 2 -3 RG TERBUKA KONSERVASI
• Usul perubahan cukup beralasan sebagaimana tersebut di atas. K H U S U S M IL IT E R
K H U S U S IN S T A L A S I V IT A L 17