bagian dari pembeli.

Pandangannya adalah bahwa setiap ekuitas jagung — dapat dianalisis secara

terpisah dalam konteks properti yang diberikan.

 Ellwood mempromosikan pemahaman sederhana bahwa memilih metode alternatif —

kapitalisasi langsung atau kapitalisasi hasil — tidak menghasilkan hasil yang berbeda.
Selama harga pasar yang sesuai dengan metode tersebut diterapkan, hasil yang sama akan
dihasilkan.
 Ellwood menekankan bahwa konsep nilai sekarang dari manfaat yang diantisipasi di masa
depan menyatakan bahwa jika memungkinkan untuk membuat laporan arus kas untuk
setiap horizon waktu tertentu, dimungkinkan untuk menggunakan beberapa bentuk
diskonto dalam proses kapitalisasi. 'Realisasi ini memungkinkan penilai dan investor untuk
mempertimbangkan manfaat yang diantisipasi dari properti yang diberikan secara lebih
tepat dan untuk menghindari penggunaan kapitalisasi langsung untuk menganalisis
pendapatan satu tahun, yang mungkin kurang tepat Ellwood menyatakan bahwa "dua tahun
lebih baik daripada hanya satu" dan bahkan analisis lima tahun layak untuk sebagian besar
properti yang menghasilkan pendapatan.
 Sampai The Ellwood Tables, sebagian besar penilai berfokus pada komponen tanah dan
bangunan. Ellwood menambahkan pertimbangan komponen hipotek dan ekuitas untuk
memberikan dimensi lain pada analisis, bukan sebagai pengganti.
 Ellwood tidak membatasi pemikirannya hanya pada nilai pasar. Sebaliknya ia memberikan
kerangka kerja analitis di mana antisipasi khusus atau harapan pasar dapat diuji dan
hasilnya diterapkan pada opini nilai pasar atau aspek lain dari analisis keuangan properti.
 Meskipun Ellwood paling sering dikreditkan dengan menambahkan pertimbangan baru ke
dalam analisis penilaian properti riil, ia juga mengklarifikasi, memfokuskan kembali, dan
membawa pemahaman baru pada metode penilaian fundamental dan teknik yang telah
diterapkan selama bertahun-tahun. Dengan cara ini, ia membantu mengatasi kesalahan dan
penyalahgunaan dalam praktik penilaian tradisional dan membuat analisis lebih tepat
sambil menambahkan teknik baru.
 Pengembangan analisis arus diskonto tunai terkomputerisasi dalam praktik penilaian
profesional sebagian besar telah menggantikan penggunaan teknik residu, kecuali ketika
data yang dibutuhkan untuk menerapkan lebih banyak sehingga teknik canggih tidak
tersedia. teknik residu saat ini digunakan terutama dalam situasi khusus-mis., dalam
analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai uji kelayakan finansial. namun demikian,
teknik analisis residual tetap merupakan komponen mendasar dari teori penilaian, dan
penilai yang berpengetahuan luas harus akrab dengan mereka

Residual Techniques
Penilai yang menerapkan teknik residu bangunan harus memperkirakan nilai tanah secara mandiri.
Teknik ini terutama kabel ketika data tentang nilai tanah dan sewa tanah tersedia untuk menetapkan
tingkat kapitalisasi tanah. Penilai menerapkan tingkat kapitalisasi tanah ke nilai lahan yang
diketahui untuk mendapatkan jumlah bersih tahunan di Indonesia yang dibutuhkan untuk
mendukung nilai tanah. Kemudian jumlah ini dikurangkan dari pendapatan operasional bersih
untuk memperoleh sisa pendapatan untuk mendukung investasi dalam bangunan (atau bangunan).
Penilai mengkapitalisasi pendapatan residual ini pada tingkat kapitalisasi gedung untuk
memperoleh indikasi nilai sekarang atau bangunan (Atau bangunan). Akhirnya, nilai tanah dan
nilai bangunan ditambahkan untuk memperoleh indikasi total nilai properti.

Teknik ini sederhana, tetapi penerapan dan kegunaannya sangat terbatas. Tergantung pada pasar
tertentu, teknik residu bangunan mungkin atau mungkin tidak mencerminkan cara pembeli-
investor menganggap investasi real estat. Namun, jika data yang diperlukan tersedia. teknik residu
bangunan dapat digunakan untuk menilai properti dengan perbaikan yang telah mengalami
penyusutan substansial. Faktanya, biaya reproduksi atau penggantian saat ini dikurangi nilai
sekarang dari perbaikan memberikan perkiraan total penyusutan. Selain itu, membangun teknik
residu secara langsung mengukur kontribusi perbaikan terhadap nilai total properti, sehingga hal
itu dapat membantu penilai deptermine ketika pembongkaran atau renovasi besar perbaikan
properti layak secara ekonomi atau, jika sesuai, membantu menetapkan pajak untuk depresiasi
perbaikan.

The Land Residual Techniques

Teknik residu tanah membutuhkan estimasi nilai terpisah dari bangunan (atau bangunan). Tingkat
kapitalisasi bangunan diterapkan pada nilai bangunan untuk mendapatkan jumlah bersih tahunan
ke dalam tanah yang diperlukan untuk mendukung nilai bangunan. Jumlah ini kemudian
dikurangkan dari pendapatan operasional bersih untuk menunjukkan sisa pendapatan yang tersedia
untuk mendukung investasi dalam tanah. sisa pendapatan dikapitalisasi pada tingkat kapitalisasi
tanah untuk memperoleh indikasi nilai tanah. Akhirnya, nilai bangunan ditambahkan ke nilai tanah
untuk memperoleh indikasi nilai properti total.

Teknik residu tanah memungkinkan penilai untuk memperkirakan nilai tanah ketika data terbaru
tentang penjualan tanah tidak tersedia. Dalam praktiknya, teknik ini sering digunakan untuk
menguji penggunaan tanah atau lokasi tertinggi dan terbaik untuk konstruksi yang diusulkan.
Dapat juga digunakan untuk memberikan nilai Indikasi untuk struktur baru yang tidak mengalami
depresiasi. Teknik residu tanah kurang berlaku ketika biaya untuk menghasilkan bangunan baru
tidak konsisten dengan jumlah nilai bangunan seperti itu akan berkontribusi pada nilai properti.

Teknik residu tanah dan bangunan harus digunakan dengan sangat hati-hati karena perubahan kecil
dalam asumsi yang dibuat seringkali dapat memiliki pengaruh yang signifikan terhadap indikasi
nilai.
Equity Residual Technique
Untuk menerapkan teknik residu ekuitas, seorang penilai memotong layanan utang tahunan dari
pendapatan operasional bersih untuk mendapatkan sisa pendapatan dengan bunga ekuitas. layanan
utang tahunan dihitung berdasarkan persyaratan pinjaman hipotek yang biasanya tersedia di pasar.

Untuk properti serupa dengan karakteristik yang sebanding. tingkat kapitalisasi 13,3% dapat dibagi
menjadi pendapatan ekuitas untuk mengembangkan indikasi nilai ekuitas. Ketika nilai ekuitas
ditambahkan ke jumlah hipotek, indikasi nilai properti diproduksi. Hasil yang diperoleh dalam
menerapkan teknik residual ekuitas juga dapat digunakan dalam metode investasi.

Mortgage Residual Technique

Ketika teknik residu hipotek diterapkan, jumlah berhasil. ekuitas mampu adalah komponen yang
diketahui dan jumlah atau nilai hipotek tidak diketahui. Penghasilan yang diperlukan untuk
memenuhi komponen ekuitas pada tingkat kapitalisasi ekuitas dikurangkan dari pendapatan
operasional bersih untuk memperoleh sisa pendapatan ke komponen hipotek. Pendapatan hipotek
residual kemudian dikapitalisasi ke nilai pada tingkat kapitalisasi hipotek. Teknik residu hipotek
berfungsi sebagai proses matematika, tetapi tidak mengikuti logika kebiasaan para pelaku pasar.
Penggunaannya yang paling umum adalah dalam menentukan jumlah hipotek yang tersedia dan
persyaratan nilai yang terkait.

Leased Fee and Leasehold Residuals

Secara teoritis, biaya sewa dan komponen nilai sewa dapat diperoleh dengan menggunakan teknik
residual, meskipun asumsi bahwa jumlah nilai sewa dan biaya sewa sama dengan nilai atau biaya
real estate belum secara historis didukung oleh data pasar. Akibatnya, biaya sewaan dan residu
prasarana merupakan manfaat yang meragukan. Sisa jangka waktu sewa, kelayakan kredit
penyewa, pengaruh klausa dan ketentuan sewa atipikal, dan faktor-faktor lain dapat mempengaruhi
nilai jumlah bagian, menyebabkan jumlah menjadi kurang dari atau lebih besar dari nilai kontrak.
biaya real sederhana.
Nilai real fee sewaan mewakili bunga pemilik di properti. Manfaat yang diperoleh pemilik atau
biaya sewaan umumnya terdiri dari pendapatan selama masa sewa dan pengembalian pada akhir
masa sewa.

Nilai pasar dari bunga tahan sewa tergantung pada bagaimana sewa kontrak dibandingkan dengan
sewa pasar. Bunga prasarana dapat memperoleh nilai jika sewa memungkinkan untuk disewakan
dan jangka waktunya cukup lama sehingga pelaku pasar akan membayar sesuatu untuk sewa yang
menguntungkan.
Saat menganalisis bunga prasarana, penilai harus menganalisis semua manfaat atau kerugian
ekonomi yang ditimbulkan oleh sewa. Penilai harus mengajukan pertanyaan berikut:

 Berapa jangka waktu sewa?

 Bagaimana kemungkinan penyewa dapat memenuhi semua pembayaran sewa tepat waktu?
 Apakah berbagai klausul dan ketentuan dalam sewa adalah khas dari atau apakah mereka
menciptakan keuntungan atau kerugian khusus bagi salah satu pihak?
 Apakah bunga biaya sewa atau bunga prasarana dapat dipindahtangankan, atau apakah
sewa melarang transfer?
 Apakah sewa ditulis dengan cara yang akan mengakomodasi perubahan yang wajar dari
waktu ke waktu, atau pada akhirnya akan menjadi rumit bagi para pihak?

Penghitungan sisa nilai sewa atau nilai sewa biasanya paling tepat untuk kasus sewa di bawah
pasar. Dalam situasi itu, indikasi nilai yang diperoleh dalam pendekatan biaya berfungsi sebagai
indikasi nilai real estate biaya, dan mengurangi kerugian sewa yang dikapitalisasi memungkinkan
indikasi nilai dialokasikan antara biaya sewa dan komponen prasarana. Atau, pendekatan
perbandingan penjualan dapat digunakan untuk memperkirakan nilai estate biaya sewa jika
penjualan yang sebanding memiliki harga di bawah pasar yang sama dan karena itu sudah indikasi
nilai untuk perkebunan biaya sewa. Demikian pula, tingkat kapitalisasi biaya sewa dapat
diekstraksi dari penjualan yang sebanding dengan harga sewa di bawah pasar yang serupa.

Dengan menggunakan teknik kapitalisasi langsung, sewa kontrak di bawah pasar dapat
dikapitalisasi pada tingkat kapitalisasi biaya sewa yang diperoleh dari penjualan yang sebanding
dengan karakteristik sewa di bawah pasar yang serupa. Kemudian sewa pasar dapat dikapitalisasi
menggunakan kurs yang diperoleh dari penjualan yang sebanding dengan sewa kurs pasar (atau
dekat pasar), dan indikasi nilai dapat disesuaikan untuk sewa pasar di bawah ini.

Tingkat kapitalisasi sewa sewa sulit diperoleh dan bisa peka terhadap karakteristik sewa.
Akibatnya, perkebunan prasarana biasanya dinilai menggunakan analisis arus kas yang
didiskontokan alih-alih kapitalisasi langsung

Gross Income Multipliers and Gross Rent Multipliers

Pengganda Pendapatan Kotor dan Pengganda Sewa Kotor (GIM) digunakan untuk
membandingkan karakteristik properti penghasil pendapatan, paling sering properti pendapatan
residensial kecil. pendapatan kotor potensial atau efektif dapat dikonversi menjadi opini nilai
dengan menerapkan metode bruto pendapatan bruto yang relevan secara matematis terkait dengan
kapitalisasi langsung karena tingkat merupakan kebalikan dari pengganda atau faktor.

Penilai yang berusaha memperoleh dan menerapkan pengganda pendapatan kotor untuk tujuan
penilaian harus hati-hati karena beberapa alasan. Pertama, properti yang dianalisis harus sebanding
dengan properti subjek dan satu sama lain dalam hal karakteristik fisik, lokasi, dan investasi.
Properti dengan pengganda yang serupa atau bahkan identik dapat memiliki rasio biaya operasi
yang sangat berbeda dan, oleh karena itu, mungkin tidak dapat dibandingkan untuk keperluan
penilaian.

Kedua, istilah pengganda pendapatan kotor digunakan karena sebagian dari pendapatan kotor dari
suatu properti atau jenis properti mungkin berasal dari sumber selain sewa. Pengganda sewa kotor
berlaku hanya untuk pendapatan sewa dan dapat dihitung secara bulanan atau tahunan, konsisten
dengan praktik pasar.

Ketiga, penilai harus menggunakan data pendapatan yang serupa untuk mendapatkan pengganda
untuk setiap transaksi. Misalnya, pengganda pendapatan kotor yang diekstraksi dari persewaan
layanan penuh tidak akan diterapkan pada properti yang disewakan secara bersih. Harga jual dapat
dibagi dengan pendapatan kotor potensial atau efektif, tetapi data dan ukuran harus digunakan
secara konsisten di seluruh analisis untuk menghasilkan hasil yang dapat diandalkan. Namun,
ukuran pendapatan yang berbeda dapat digunakan dalam berbagai studi penilaian dan penilaian.
Ukuran pendapatan yang dipilih ditentukan oleh ketersediaan data pasar dan tujuan analisis.