Simulasi:

1. Tapak terletak di Jakarta

2. Bukan Tanah Sengketa
3.

Langkah-langkah
I. Mendapat kontrak kerja SPK/TOR /KAK
A. Kontrak Kerja
Kontrak Kerja/Perjanjian Kerja adalah suatu perjanjian antara pekerja dan
pengusaha secara lisan dan/atau tulisan, baik untuk waktu tertentu maupun
untuk waktu tidak tertentu yang memuat syarat-syarat kerja, hak dan
kewajiban pekerja dan perusahaan. Dengan ini kedua belah pihak mengatakan
untuk saling mengikat diri mengadakan perjanjian kerja untuk pembangunan
perumahan untuk selanjutnya diatur dengan syarat dan ketentuan sebagai
berikut:

1. Macam dan tempat pekerjaan

2. Waktu pelaksanaan pekerjaan
3. Pelaksanaan pekerjaan
4. Biaya pelaksanaan
5. Prodesur penagiahan dan pembayaran
6. Masa pemeliharaan
7. Pekerjaan tambah kurang
8. Pengawas Lapangan
9. Sub kontraktor
10. Force mejeur( kecelakaan)
11. Sanksi
12. Kewajiban antar pihak

B. SPK (Surat Perintah Kerja)

SPK adalah surat perintah kerja yang digunakan oleh perusahaan manufaktur
dalam mengerjakan pesanan pelanggan, sehingga akan terlihat laba rugi per
SPK.

Didapatkan: Dari pemberi pekerjaan ke konsultan

Berfungsi :
● Sebagai surat resmi perintah pengerjaan suatu proyek
● sebagai dokumentasi proyek yang sudah pernah dikerjakan
 ● alat estimasi biaya dan laba proyek tertentu secara historical

C. Memohon mendapatkan TOR/KAK (Term of Refrence / kerangka acuan kerja)

KAK/TOR menjelaskan secara lengkap untuk setiap suatu keluaran (ouput) dalam
suatukegiatan, yang akan dilaksanakan dari mulai awal sampai akhir pelaksanaan
kegiatan,yang memuat di dalamnya jenis pekerjaan, penanggung jawab kegiatan,
alasanmengapa diperlukan kegiatan tersebut, strategi pencapaiannya, sampai
dengan besaranbiaya yang diperlukan dalam melaksanakan kegiatan tersebut.

CONTOH DAFTAR ISI TOR

1. PENDAHULUAN
a. Maksud dan tujuan proyek
b. ruang lingkup
c. lahan yang tersedia
d. studi lapangan

2. KRITERIA
a. kriteria khusus
b. kriteria umum

3. AZAS-AZAS

4. SYARAT SYARAT
a. dokumen administrasi
b. dokumen usulan teknis
c. dokumen usulan biaya

5. HASIL YANG DIHARAPKAN

6. PENUTUP

II. Menelti TOR/KRK/SPK/Kontrak Kerja

Meneliti dan mempelajari TOR/KRK/SPK/Kontrak Kerja untuk mengetahui
persyaratan dan perjanjian yang sudah di sepakati untuk mempermudah penjabaran
 akan maksud dan tujuan dari proyek serta peraturan perkotaan yang terkait dan lain-
lain mulai dari di mulainnya proyek hingga selesannya proyek.

.
III. Memohon KRK dan Stuasi Ukur
KRK atau Surat Keterangan Rencana Kota berisi rekomendasi atau arahan rancang
kota yang mengatur batasan intensitas bangunan pada area perencanaan.

A. Batasan intensitas bangunan yang diatur pada surat ini adalah:

1. Garis Sempadan Bangunan

2. KDB (Koefisien Dasar Bangunan)

3. KLB (Koefisien Lantai Bangunan)

4. KDH (Koefisien Dasar Hijau)

5. KTB Koefisien Tapak Basement

6. Ketinggian Bangunan dan Jumlah Lapis Maximum

permohonan ke pemda (PTSP, pelayanan terpadu satu pintu) dengan

melampirkan:
1. Surat Permohonan
2. serifikat atas lahan yang sudah dilegalisir oleh notaris
3. akta pendirian perusahaan/pengesahan dari imentri hukum dan HAM
4. NPWP dari perusahaan pemohon
5. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan

Untuk bangunan yang akan berdiri di atas lahan 500 m2-1.000 m2, jangka
waktunya 10 hari dan untuk bangunan yang akan berdiri di atas lahan 1.000
m2, diatas 10 hari.

IV. Mempersiapkan proposal untuk kantor BPN DKI/garap(diskusikan) perancangan

arsitektur
setelah KRK dan gambar situasi ukur didapat, siapkan proposal pembangunan proyek
tersebut untuk permohonan rekomendasi dari kantor BPN DKI mengenai
pertimbangan teknis pertanahan yang berisikan antara lain:
a. maksud dan tujuan pembangunan perumahan
b. KRK dan gambar situasi ukur
c. kajian-kajian mengenai aspek-aspek tata ruang (pembagian kapling dan
presentase sell-able nya)
d. perancangan arsitektur (per tipe rumah & perumahan secara keseluruhan)
secara skematis

Penggarapan perancangan arsitektur bangunan secara pasti dapat mulai dilakukan

dengan menggunakan acuan dari TOR/KAK/KRK dan gambar situasi ukur yang telah
didapat. berikut beberapa hal yang diperhatikan dalam merancang perumahan RTLB:
a. Grading Cut & Fill
Metode ini sangat dianjurkan jika endapan dengan high grade terdapat
pada dip yang curam dalam batuan induk yang lemah. Bijih ditambang
secara horizontal dan diisi dengan waste rock, pasir atau tailing.
Material pengisi (back fill) disini berfungsi sebagai berikut :
1. tempat berpijak untuk pemboran dan penggalian berikutnya.
2. sebagai penyanggah batuan sekelilingnya.
3. Untuk mencegah terjadinya penurunaan permukaan.

b. Pembentukan badan jalan

Penyiapan badan jalan pada pekerjaan pelebaran jalan meliputi
pekerjaan pembersihan, pembentukan tanah dasar agar elevasinya
sesuai degan yang ditunjukkan gambar rencana atau sesuai dengan
petunjuk direksi pekerjaan, dan termasuk pekerjaan pemadatan tanah
dasar.
c. Pembentukan kapling
Pengukuran lahan untuk Perumahan dilakukan dengan
beberapa tahapan tahapan awal yaitu pengukuran luas lahan secara
keseluruhan termasuk Kontur tanah dan Elevasi

Untuk pengukuran tahap awal ini biasanya di butuhkan oleh

tenaga teknis Arsitektur dan Konstruksi sebagai dasar untuk membuat
perencanaan kerja.

Dalam kondisi ini kita belum bisa menentukan betuk kavling jadi
dan batas batas kavling yang akan digunalkan untuk bangunan rumah
dan jalan karena kondisi lahan belum memungkinkan untuk dilakukan
pengukuran kavling secara detail.
 Begitu proses Land Clearing dan Cut and Fill selesai dilakukan
barulah dapat dilakukan pengukuran dan patok jadi Kavling Bangunan.
Untuk melakukan pegukuran awal kita membutuhkan beberapa titik
koordinat sebagai dasar acuan pengukuran awal, pegukuran dapat
dilakukan dengan mengunakan Thedolit atau waterpass.

d. pembuatan saluran: Drainase, Perencanaan, Sistem Jaringan

e. perkerasan jalan:
Pada umumnya, perkerasan jalan terdiri dari beberapa jenis lapisan
perkerasan yang tersusun dari bawah ke atas, sebagai berikut :
● Lapisan tanah dasar (sub grade)
● Lapisan pondasi bawah (subbase course)
● Lapisan pondasi atas (base course)
● Lapisan permukaan / penutup (surface course)

f. Fasum & Fasos

Permukiman yang nyaman dan menarik untuk ditinggali dapat
diciptakan melalui penyediaan fasilitas sosial (fasos) dan fasilitas umum
(fasum) yang lengkap dan memadai. Fasos dan fasum merupakan
fasilitas yang sangat dibutuhkan oleh masyarakat di suatu area
permukiman.

Diskusikan/konsultasikan pra perancangan tersebut dengan disiplin ilmu yang terkait

didalam intern konsultan/pemilik/pengguna bangunan dan juga dengan tim ahli
perancang kawasan perumahan

V. Memohon SIPPT (Surat Ijin Penunjukan Peruntukan Tanah)

setelah rekomendasi dari kantor BPN DKI didapat, buat permohonan SIPPT ke
gubernur (PTSP) karena mempunyai luas tanah perumahan melebihi 5000m2.
persyaratan untuk mengajukan SIPPT adalah sebagai berikut:
SIPPT yang berlokasi di DKI Jakarta sebagaimana diatur dalam Kegub DKI Jakarta No.
41 Tahun 2001 dilakukan oleh Walikota Madya dan dilengkapi dokumen teknis yang
diperlukan Berita Acara Penelitian Fisik (BPAF). Adapun dokumen teknis yang
diperlukan dalam BAPF antara lain:

1. Gambar Keterangan Rencana Kota (KRK)

2. Gambar Rencana Tata Letak Bangunan (RTLB)
3. Bukti kepemilikan tanah yang diserahkan (sertifikat, gambar situasi, bukti
pembebasan tanah dari masyarakat dan/atau lembaga lainnya)
4. Gambar-gambar bangunan
5. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
6. Izin Penggunaan Bangunan (IPB)
Izin Mendirikan Prasarana (IMP) untuk sarana jalan dan saluran
Selain dokumen-dokumen teknis tersebut, Anda juga harus melampirkan proposal
permohonan SIPPT. Proposal SIPPT tersebut berisi penjelasan mengenai lokasi, kondisi
eksisting, perencanaan bangunan (perspektif bangunan) dan intensitasnya (batasan
dan rencana).

Proposal ini sangat penting karena menjadi pertimbangan gubernur dalam

memproyeksikan kondisi lahan yang dikelola di masa depan. Proposal tersebut juga
berfungsi untuk memberi gambaran bentuk perumahan, hotel, apartemen, dan lain
sebagainya saat dibangun di atas lahan tersebut nantinya.

1 Jika yang mengajukan izin adalah Badan

Hukum
1. Akta pendirian (Kantor Pusat dan Kantor
Cabang, jika ada) dan SK Pengesahan
yang dikeluarkan oleh:
○ Kemenkunham, jika PT dan Yayasan
○ Kementrian Koperasi, jika Koperasi
○ Pengadilan Negeri, jika CV
2 Surat permohonan yang di dalamnya terdapat
pernyataan kebenaran dan keabsahan
dokumen & data di atas kertas bermaterai Rp
6.000

3 Identitas Pemohon WNI : Kartu Tanda

Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Nomor
Pokok Wajib Pajak (NPWP), atau WNA : KITAS
/ Visa, Paspor

4 2. Akta Perubahan SK dan SK Perubahan yang

dikeluarkan oleh Kemenkumham, jika Akta
Pendirian mengalami perubahan
3. NPWP Badan Hukum

5 Jika dikuasakan
● Surat kuasa di atas kertas bermaterai RP 6.000
● KTP orang yang diberi kuasa

6 Surat Pernyataan Tidak Sengketa (bermaterai)

7 Surat pernyataan dari instansi pemerintah

(untuk lahan milik pemerintah)

8 Ketetapan Rencana Kota (KRK) terbaru

9 PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan

10 Fotokopi tanda bukti lunas PBB lahan yang
dimohon tahun berjalan atau 1 (satu) tahun
sebelumnya

11 Bukti kepemilikan tanah (Surat Tanah)

12 Pertimbangan teknis pertanahan dari Kantor

Badan Pertanahan Nasional (asli) yang masih
berlaku

13 Surat Pernyataan Direktur yang menjelaskan

bahwa tanah telah dikuasai / tanah tidak pernah
beralih, tanah tidak sengketa dan tanah tidak
sedang diagunkan

14 Ikhtisar tanah, jika jumlah surat tanah lebih dari

3 (tiga)

15 Akta pernyataan kesanggupan memenuhi

ketentuan-kententuan dalam butir-butir Surat
Izin Penujukan Penggunaan Tanah (SIPPT)
yang dibuat secara Notarial Akta (asli)

16 Akta pernyataan kesanggupan melaksanakan

Perjanjian Pemenuhan Kewajiban (PPK) dalam
SIPPT yang dibuat secara Notarial Akta (asli)

17 Proposal Rancang Bangun (Site Plan beserta

intensitas, foto lokasi kawasan tampak atas
yang diambil dari Google Maps, foto lokasi (arah
pandang manusia), Gambar Design (denah,
tampak, potongan dan perspektif)
 18 Fotokopi dokumen perizinan yang pernah
diterbitkan (apabila diperlukan)

19 Izin Prinsip Pembebasan Lokasi / Lahan (IPPL /

SP3L)

20 Surat pernyataan kesanggupan menyerahkan

kewajiban fasos - fasum (diserahkan setelah
mendapatkan persetujuan dari Gubernur dalam
Rapim Gubernur dan akan diberikan draf surat
pernyataan melalui e-mail untuk ditandatangani
diatas materai dan diserahkan ke Sekretariatan
BKPRD)

21 Softcopy semua berkas dalam CD

22 Checklist Persyaratan (silahkan diunduh)

23 Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (IPPT)

lama

VI. Pelaksanaan kewajiban-kewajiban yang telah didapat dari SIPPT

sesudah SIPPT diterbitkan oleh pemda dan diterima oleh pemohon, perlu disampaikan
ke konsultan perancang arsitektur untuk melaksanakan kewajiban-kewajiban tertera
dalam SIPPT
1. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
2. KKOP (Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan) Apabila berdekatan
dengan lapangan terbang
3. AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan)
4. Kajian Lalulintas

VII. Proses IMB

A. Pengertian IMB:
 IMB atau Izin Mendirikan Bangunan adalah perizinan yang diberikan oleh
Kepala Daerah kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai dengan
persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.
B. Cara Mengurus IMB:
1. Mengambil formulir di Dinas Perkerjaan Umum setempat
2. Formulir diisi dan ditandatangani di atas materai Rp. 6000 oleh
pemohon
3. Formulir dilegalisir kelurahan dan kecamatan dimana bangunan akan
didirikan
4. Permohonan IMB ke Pemda (PTSP) dengan melampirkan antara lain:
● Surat permohonan,
● Gambar - gambar perancangan arsitektur yang pasti dan telah
dikonsulkan dengan T.ABG.AP (Tim Ahli Bangunan Gedung bidang
Arsitektur dan Perkotaan), dan sudah di tanda tangani oleh pemegang
IPTB yang sesuai dengan bidang pekerjaannya,
● KRK (Keterangan Rancangan Kota) dan Gambar Situasi Ukur,
● Sertifikat yang sudah dilegalisir oleh notaris,
● SIPPT (Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah),
● Akta pendirian perusahaan pemohon,
● NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) perusahaan,
● PBB (Pajak Bumi Bangunan).
● Ada izin prinsip dari pejabat Kepala Daerah bila lokasi bangunan
menyimpang dari Tata Ruang Kota.
5. Formulir yang telah diisi beserta lampiran-lampirannya diserahkan ke
DPU. Pemohon (yang mengurusi IMB) akan diberitahu apakah
permohonan izin bangunan disetujui atau tidak

8. Proses Pelaksanaan Fisik Bangunan

A. Setelah IMB diterbitkan dan persyaratan lain sudah terpenuhi, proses
pelaksanaan fisik bangunan dapat dilakukan sampai setelah selesai oleh
kontraktor dan diawasi pelaksanaannya oleh konsultan pengawas yang telah
ditunjuk pemilik,
Langkah-langkah metode pelaksanaan konstruksi bangunan:
● Pekerjaan Pendahuluan
Pekerjaan pendahuluan merupakan persiapan awal yang wajib
dilakukan dalam melaksanakan suatu proyek. Penyusunan jadwal
terinci, mobilisasi peralatan dan tenaga kerja, hingga kelengkapan
administrasi lapangan harus sudah disiapkan.
● Pekerjaan Tanah dan Pasir
 Tahap ini meliputi penggalian fondasi, hingga penimbunan galian serta
pemadatan setiap lapisan mencapai titik peil yang telah direncanakan.
● Pekerjaan Pemasangan
Tahap ini meliputi pemasangan beton mulai dari beton yang bertulang
hingga beton yang tidak bertulang. Kualitas beton sangat tergantung
pada bahan-bahan yang digunakan.
● Pekerjaan Lantai
Pemasangan lantai ditujukan berdasarkan petunjuk dari manajemen
konstruksi serta rancangan proyek.
● Pekerjaan Instalasi Listrik
Pemasangan instalasi listrik harus sesuai dengan peraturan listrik yang
berlaku di Indonesia. Pada tahap ini, pekerjaan meliputi pengadaan dan
pemasangan seluruh komponen-komponen kelistrikan hingga listrik
dapat menyala dengan baik.
● Pekerjaan Penutup
Pekerjaan penutup ini meliputi pekerjaan pembersihan dan
pemeliharaan.

B. Peninjauan ke lapangan secara berkala oleh konsultan perancang arsitektur.

9. Mohon SLF (Sertifikat Laik Fungsi)

Setelah pembangunan fisik selesai, diperlukan Sertifikat Laik Fungsi yang dimohon ke
Pemda PTSP (Pelayanan Terpadu Satu Pintu) agar dapat diizinkan untuk digunakan/
dimanfaatkan oleh pemohon.
A. Pengertian Sertifikat Laik Fungsi:
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) merupakan sertifikat terhadap bangunan yang telah
selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan teknis sesuai
fungsi bangunan. Tanpa SLF, gedung tidak bisa digunakan secara legal.
B. Syarat-syarat yang dibutuhkan :
● Surat Permohonan
● Fotokopi identitas pemohon atau penanggung jawab atau badan
penanggung jawab
● Fotokopi bukti kepimilkan tanah
● Fotokopi IMB
● Laporan Direksi Pengawas
● Hardcopy atau softcopy gambar as build drawing
● Foto bangunan
● Foto Sumur Resapan Air
Aspek berhasilnya proyek perumahan
I. Faktor internal :
A. Kredibilitas perusahaan
Faktor ini adalah hasil evaluasi kinerja developer di masa lalu terhadap proyek
yang telah di bangun. Catatan kegagalan adalah pengukuran yang umum
dilakukan untuk menunjukan frekuensi dan tingkat kegagalan developer
tersebut dan memenuhi tanggung jawabnya terhadap konsumen. faktor ini
melihat keahlian perusahaan dari surat dan sertifikat legal perusahaan.
B. Tenaga kerja/sumber daya
Tenaga kerja pengembang dibagi menjadi tenaga kerja terampil(tukang dan
mandor), tenaga kerja administrasi (akuntansi dan keuangan). Perlu
diperhatikan kualitas SDM dalam merancang sebuah perumahan dari aspek:
1. tingkat pendidikan, pengalaman, kecakapan,
2. sistem perekrutan karyawan baru di dalam perusahaan
3. jumlah staf
4. keterlibatan tenaga ahli
C. Pengalaman dan reputasi perusahaan
Pada faktor ini dilihat pengalaman perusahaan dalam mengurus sebuah
proyek perumahan semakin banyak keberhasilannya semakin tinggi tingkat
keberhasilan pembangunan perumahannya.
D. Metode kerja
untuk mendapatkan hasil akhir dari suatu kegiatan pengembangan berupa
bangunan perumahan, maka diperlukan suatu metode yang mampu mengatur
agar rangkaian kegiatan dapat mencapai hasil akhir. Metode kerja dapat
diketahui dari aspek analisis masalah dan pengambilan keputusan.
E. Proses desain.
Memperhatikan proses desain yang dilakukan berdasarkan pada peraturan-
peraturan yang sudah didapatkan dari SIPPT dan peraturaan tambahan
lainnya.

II. Faktor eksternal :

A. Kepercayaan klien,
Menurut shaw di dalam penelitian yang dilakukan oleh lendra (2004) saling
percaya antar partisipan dalam suatu proyek merupakan syarat mutlak
susesnya kemitraan. Diharapkan hubungan timbal balik yang aktif dan saling
menguntungkan kedua belah pihak yang terlibat kerja sama.
B. Dukungan pemerintah
Dukungan pemerintah dapat membantu untuk meningkatkan kualitas usaha
jasa konstruksi dalam negeri. Oleh karena itu, agar pelaku jasa konstruksi di
Indonesia lebih siap dalam menghadapi era pasar bebas, maka diperlukan
dukungan pemerintah baik secara politis atau pendanaan.
Anacaman Kegagalan Proyek perumahan
I. Faktor internal :
A. Wawasan perusahaan tentang pasar bebas
Kondisi lingkungan persaingan industri jasa konstruksi yang semakin ketat di
era pasar bebas ini, mengakibatkan persaingan tidak hanya akan terjadi antara
sesama developer perumahan dalam negeri tetapi juga developer perumahan
asing. Tanpa adanya wawasan tentang pasar bebas proyek perusahaan yang
dilakukan bisa tersaingi dengan proyek perusahaan dari usaha asing.
B. Peralatan
Ketersediaan dan kondisi fasilitas penunjang (peralatan dan perlengkapan)
akan mempengaruhi tingkat produktivitas kerja suatu perusahaan developer
perumahan. Perusahaan yang tidak dapat mengikuti perkembangan peralatan
dan penyediaan alat yang memadai dalam pembangunan perumahan akan
mengalami keterlambatan kerja proyek perumahan
C. Keselamatan kerja
Kecelakaan kerja dapat mempengaruhi waktu biaya dan kualitas proyek. oleh
karena itu diperlukan program keselamatan kerja dalam mencegahnya, maka
developer perlu memperhatikan hal-hal:
1. perlindungan pribadi dengan peralatan keselamatan
2. melaksanakan program keselamatan kerja tertentu
D. Material dan modal
Adanya persyaratan kualitas yang sesuai dengan spesifikasi salah satu syarat
penting dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunan. apabila developer
perumahan tidak mampu mempertahankan kualitas maka eksistensi
developer tidak dapat dipertahankan di pasar lokal maupun internasional.

II. Faktor eksternal:

A. Investasi asing
Masuknya investasi di indonesia sangat berpengaruh terhadap perkembangan
perusahaan developer perumahan. investasi ini dapat menjadi ancaman
berupa persaingan mencari lahan untuk berinvestasi.
B. Nilai tukar rupiah
Terjadinya krisis global berpengaruh terhadap lemahnya nilai tukar rupiah.
sementara itu pelasanan pembangunan perumahan membutuhkan waktu
yang relatif lama, sehingga terkadang developer mengalami kendala dalam
pendanaan.
C. Situasi politik
Perubahan situasi politik dapat mempengaruhi seluruh industri, misalnya
kententuan privatisasi dan regulasi iyang ada pada pembangunan sebuah
proyek.
revisi untuk selanjutnya ikutin website ini:
https://asriman.com/ini-perijinan-yang-wajib-anda-urus-untuk-memulai-proyek-properti/