Kegiatan konstruksi adalah suatu kegiatan membangun sarana dan prasarana yang meliputi

pembangunan gedung (Building Construction), pembangunan prasarana sipil (Sipil Engineer), dan
instalasi mekanikal serta elektrikal. Walaupun kegiatan konstruksi dikenal sebagai suatu pekerjaan,
namun kenyataannya konstruksi merupakan suatu kegiatan yang terdiri dari beberapa kegiatan
pekerjaan lainnya dengan tujuan akhir satu unit bangunan.

Jasa konstruksi adalah layanan jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, jasa
pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan
konstruksi. Pekerjaan konstruksi adalah seluruh pekerjaan yang mencakup semua
pelaksanaan konstruksi bangunan, seperti arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal dan tata
lingkungan untuk mewujudkan suatu bangunan.

Usaha jasa konstruksi adalah usaha tentang jasa di bidang perencanaan, pelaksana dan
pengawas konstruksi yang semuanya disebut penyedia jasa. Jadi pengertian utuh dari usaha
jasa konstruksi adalah usaha yang berhubungan dengan perencanaan atau pelaksanaan dan
pengawasan suatu kegiatan konstruksi untuk membentuk suatu bangunan atau fisik lain yang
dalam penggunaan atau pemanfaatan menyangkut kepentingan dan keselamatan masyarakat
pemakai serta lingkungan hidup.

Ada 3 (tiga) kategori kegiatan yang tercakup dalam jenis usaha jasa konstruksi menurut UU
No. 18 Tahun 1999, yaitu :

1. Perencana konstruksi yaitu yang memberikan layanan jasa perencanaaan dalam

konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari kegiatan mulai
dari studi pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen kontrak kerja
konstruksi, ini umumnya disebut Konsultan Perencana.
2. Pelaksana konstruksi yaitu yang memberikan layanan jasa pelaksanaan dalam
pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian dari
kegiatan mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan penyerahan akhir hasil
pekerjaan konstruksi, yang umumnya disebut Kontraktor Konstruksi.
3. Pengawasan konstruksi yaitu kegiatan yang memberikan layanan jasa pengawasan
baik sebagian atau keseluruhan pekerjaan pelaksanaan konstruksi mulai dari
penyiapan lapangan sampai dengan penyerahan akhir konstruksi, ini biasa disebut
Konsultan Pengawas

PENGERTIAN KONTRAK KERJA KONTRUKSI

Adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum yang memuat persetujuan bersama
secara sukarela antara pihak kesatu dan pihak kedua. Pihak kesatu berjanji untuk memberikan
jasa dan menyediakan material untuk membangun proyek bagi pihak kedua; Pihak kedua
berjanji untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah
digunakan.

Menurut PP no.29 tahun 2000 pasal 20 ayat 1, “Kontrak kerja konstruksi pada dasarnya
dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan konstuksi yang terdiri dari kontrak
kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan
pelaksanaan, dan kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan pengawasan”. Pada ayat 2, PP
no.29 tahun 2000 pasal 20 dijelaskan bahwa, “Dalam hal pekerjaan terintegrasi, kontrak
kerja konstruksi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat dituangkan dalam 1 (satu)
kontrak kerja konstruksi”. Sedangakan pada ayat selanjutnya yaitu PP no.29 tahun 2000 pasal
20 ayat 1, yang berbunyi, “Kontrak kerja konstruksi sebagaimana dimaksud dalam ayat 1
dibedakan berdasarkan“ :

a. Bentuk imbalan yang terdiri dari :

1) Lump Sum;
2) harga satuan;
3) biaya tambah imbalan jasa;
4) gabungan Lump Sum dan harga satuan; atau
5) Aliansi.

b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang terdiri dari :

1) tahun tunggal; atau
2) tahun jamak.

c. Cara pembayaran hasil pekerjaan : 1) sesuai kemajuan pekerjaan; atau 2) secara berkala.

Salah satu bentuk kantor perwakilan asing yang terdapat di Indonesia adalah Badan
Usaha Jasa Kontruksi Asing (BUJKA). Dalam menyelenggarakan kegiatannya di
Indonesia, BUJKA wajib membentuk ikatan kerjasama operasi dengan Badan Usaha Jasa
Kontruksi di Indonesia dan wajib memiliki Izin Perwakilan BUJKA.

Kantor Perwakilan Badan Usaha Jasa Kontruksi Asing (BUJKA) adalah kantor perwakilan di
Indonesia dari badan usaha yang didirikan menurut hukum dan berdomisili di negara asing,
yang dipersamakan dengan badan hukum Perseroan Terbatas yang bergerak di bidang usaha
jasa kontruksi. Dalam penyelenggaraan kegiatannya di Indonesia, BUJKA wajib membentuk
ikatan kerjasama operasi dengan Badan Usaha Jasa Kontruksi di Indonesia didasari dengan
prinsip-prinsip kesamaan layanan jasa kontruksi dan kesetaraan kualifikasi jasa kontruksi.

Selain itu, kantor perwakilan ini juga harus memiliki Izin Perwakilan dari Pelayanan Terpadu
Satu Pintu (PTSP) Pusat di Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) jika ingin
menyelenggarakan kegiatannya di Indonesia. Izin perwakilan diberikan hanya untuk BUJKA
yang termasuk ke dalam kualifikasi besar. Izin Perwakilan BUJKA terdiri dari:

1. Izin Baru BUJKA;

2. Perpanjangan izin BUJKA;
3. Pergantian data izin BUJKA; dan
4. Penutupan izin BUJKA.

Ketentuan biaya administrasi untuk permohonan Izin baru, perpanjangan izin atau pergantian
data izin BUJKA, adalah sebagai berikut:

1. Bidang jasa konsultasi perencana/pengawasan kontruksi senilai USD5.000

2. Bidang jasa pelaksana konstruksi senilai USD10.000
3. Biaya administrasi yang dimaksud di atas langsung disetorkan oleh BUJKA kepada
kas negara
Permohonan Izin Perwakilan yang dilakukan oleh kantor perwakilan BUJKA tidak dilakukan
secara online, melainkan diajukan secara manual ke PTSP Pusat di BKPM, dilengkapi
dengan persyaratan sebagai berikut:

1. Permohonan untuk Izin Kantor Perwakilan BUJKA baru terdiri atas:

o Surat permohonan;
o Rekaman akta pendirian BUJKA induk di negara asal yang telah dilegalisir
oleh notaris publik atau lembaga yang berwenang di negara asal;
o Data umum BUJKA;
o Surat rekomendasi dari kedutaan besar negara asal di Indonesia yang
menyatakan bahwa BUJKA yang bersangkutan merupakan badan usaha yang
teregistrasi dengan sah dan memiliki reputasi yang baik;
o Rekaman izin usaha jasa konstruksi BUJKA induk yang masih berlaku yang
telah dilegalisir oleh instansi penerbit;
o Rekaman sertifikat penyetaraan yang telah dilegalisir oleh Lembaga Tingkat
Nasional;
o Surat penunjukan (Letter of Appointment) kepala perwakilan BUJKA oleh
BUJKA induk;
o Rekaman laporan keuangan BUJKA induk yang terbaru dan telah diaudit oleh
akuntan publik;
o Rekaman paspor atau KTP calon kepala perwakilan;
o Daftar riwayat hidup calon kepala perwakilan BUJKA;
o Rekaman surat keterangan domisili kantor perwakilan BUJKA di Indonesia
yang diterbitkan oleh kelurahan setempat;
o Surat pernyataan kebenaran dan keaslian dokumen;
o Surat pernyataan bahwa direksi atau komisaris BUJKA induk tidak sedang
menjabat sebagai direksi atau komisaris pada Badan Usaha Jasa Kontruksi
lain.
2. Permohonan untuk Izin Kantor Perwakilan BUJKA perpanjangan terdiri atas:
o Surat pemohonan;
o Data umum BUJKA;
o Izin perwakilan asli yang akan/sudah habis masa berlakunya;
o Sertifikat penyetaraan yang telah dilegalisir Lembaga Tingkat Nasional;
o Surat rekomendasi yang telah diperbarui dari kedutaan besar negara asal di
Indonesia yang menyatakan bahwa BUJKA yang bersangkutan merupakan
badan usaha yang teregistrasi dengan sah dan memiliki reputasi yang baik;
o Rekaman izin usaha jasa konstruksi BUJKA induka yang masih berlaku;
o Tanda terima penyerahan laporan kegiatan tahunan;
o Rekaman NPWP perwakilan BUJKA yang bersangkutan;
o Rekaman paspor atau KTP kepala perwakilan.
o Permohonan untuk pergantian data badan usaha terdiri atas:
o Surat permohonan;
o Izin perwakilan asli yang masih berlaku;
o Rekaman akta penggantian nama perusahaan yang telah dilegalisir oleh notaris
publik di negara asal;
o Surat rekomendasi dari kedutaan besar negara asal di Indonesia yang
menyatakan bahwa BUJKA yang bersangkutan telah berganti namanya;
o Rekaman surat keterangan domisili kantor perwakilan BUJKA di Indonesia
yang diterbitkan oleh kelurahan setempat; dan
o Surat pernyataan kebenaran dan keaslian dokumen.
 3. Permohonan untuk pergantian data alamat terdiri atas:
o Surat permohonan;
o Izin perwakilan asli yang masih berlaku;
o Rekaman akta penggantian alamat perusahaan yang telah dilegalisir;
o Surat rekomendasi dari keduataan besar negara asal di Indonesia yang
menyatakan bahwa BUJKA yang bersangkutan telah berganti alamatnya;
o Rekaman surat keterangan domisili kantor perwakilan BUJKA di Indonesia
yang diterbitkan oleh kelurahan setempat; dan
o Surat pernyataan kebenaran dan keaslian dokumen.
4. Permohonan untuk perubahan jenis usaha terdiri atas:
o Surat permohonan;
o Izin perwakilan asli yang masih berlaku;
o Rekaman sertifikat penyetaraan yang telah dilegalisir Lembaga Tingkat
Nasional; dan
o Surat pernyataan kebenaran dan keaslian dokumen.
5. Permohonan untuk pergantian data kepala perwakilan BUJKA terdiri atas:
o Surat permohonan;
o Izin Perwakilan asli yang masih berlaku;
o Surat penunjukan Kepala Perwakilan BUJKA baru oleh BUJKA induk (Letter
of Appointment);
o Daftar riwayat hidup Kepala Perwakilan BUJKA baru;
o Exit Permit Only (EPO) Kepala Perwakilan BUJKA lama;
o Rekaman paspor atau kartu tanda penduduk Kepala Perwakilan yang baru;
o Surat pernyataan kebenaran dan keaslian dokumen; dan
o Surat pernyataan bahwa direksi atau komisaris BUJKA induk tidak sedang
menjabat sebagai direksi atau komisaris pada Badan Usaha Jasa Kontruksi
lain.

Permohonan di atas diterbitkan paling lama 10 hari sejak diterimanya permohonan yang
lengkap dan benar. Setelah mendapatkan Izin perwakilan BUJKA, kantor perwakilan yang
bersangkutan dapat menggunakan izin tersebut untuk melakukan kegiatan usaha jasa
kontruksi di seluruh wilayah Indonesia. Masa berlaku izin perwakilan ini maksimal 3 tahun
dan dapat diperpanjang 2 tahun.

HUKUM DAN KONTRAK KONSTRUKSI

Definisi kontrak menurut Keputusan Presiden No. 80 Tahun 2003, Kontrak adalah perikatan
antara pengguna barang/jasa dengan penyedia barang/jasa dalam pelaksanaan pengadaan
barang/jasa. Kontrak kerja konstruksi menurut UU Jasa Kontruksi No 18 Tahun 1999 adalah
keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hokum antara pengguna jasa dan penyedia
jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Berdasarkan definisi-definisi tersebut,
maka dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi mengatur kedudukan para pihak yang
mengikatkan diri dalam perjanjian kontrak tersebut. Kedudukan, hak dan kewajiban dari
pihak-pihak tersebut baik itu pengguna jasa dan penyedia jasa adalah sama secara hukum.

Kontrak konstruksi merupakan suatu produk hukum. Elemen (bagian-bagian kontrak

merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan satu dari lainnya, dan merupakan suatu kesatuan
yang mengikat karena seluruh elemen kontrak mempunyai kedudukan dan konsekuensi
hukum yang sama terhadap masing-masing pihak yang mengikat diri dalam kontrak.
Kontrak konstruksi diatur dalam Undang-undang No 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
dan dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah No 28 Tahun 2000, Peraturan Pemerintah No 29
Tahun 2000 dan Peraturan No 30 Tahun 2000. Kontrak konstruksi juga diatur dalam
Keputusan Presiden No 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah dan perubahannya.
Kontrak konstruksi terdiri dari kontrak konstruksi yang berlaku di Indonesia dan Kontrak
Internasional. Kontrak yang digunakan pada pelaksanaan proyek konstruksi yang
pembiayaannya menggunakan sumber dana APBN/APBD diatur dalam Keputusan Presiden
No. 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
sedangkan untuk proyek-proyek konstruksi yang menggunakan sumber dana dari Bank Dunia
(World Bank), Asian Development Bank (ADB) harus menggunakan kontrak yang berlaku
secara internasional (kontrak internasional).

ISI KONTRAK
Isi kontrak menurut Keppres No. 80 Tahun 2003 dan Peraturan Presiden (Pepres) No 32
Tahun 2005, antara lain:

 Lingkup pekerjaan
 Persyaratan dan Spesifikasi Teknis
 Masa Penyelesaian/Penyerahan
 Hak dan Kewajiban Para Pihak yang terlibat
 Ketentuan Cidera Janji
 Pemutusan Kontrak secara Sepihak
 Keadaan Memaksa (Force Majeur)
 Kewajiban Para Pihak apabila terjadi Kegagalan dalam Pelaksanaan Pekerjaan
 Penyelesaian Perselisihan
 Nilai atau Harga Kontrak Pekerjaan serta Syarat-syarat Pembayaran
 Jaminan Teknis/Hasil Pekerjaan
 Perlindungan Tenaga Kerja
 Bentuk dan Tanggung Jawab Gangguan Lingkungan
 Keabsahan para pihak yang terlibat
 UNDANG-UNDANG JASA KONSTRUKSI
Undang-Undang Jasa Konstruksi (UUJK) memungkinkan adanya kontrak jasa konstruksi
secara turnkey, dan dalam implementasinya jenis kontrak tersebut cenderung pada pekerjaan
besar dan kompleks seperti pekerjaan yang terintegrasi (Engineering,
Procurement. Construction/EPC). Sekalipun penyedia jasa dalam kontrak tersebut sudah
memiliki bargaining power yang kuat, namun aspek kesetaraan belumlah ideal, terutama jika
dilihat dari sisi penyedia jasa.
Hal ini haruslah menjadi perhatian para profesional yang bergerak dalam bidang konstruksi.
Hubungan kedua belah pihak yang melakukan perjanjian belum adil, belum seimbang dan
belum setara kedudukannya, dimana lebih memberatkan pihak penyedia jasa. Apalagi
penerapan UUJK dan standar kontrak FIDIC belum begitu memasyarakat di Indonesia.

1.1.1. Pembentukan Kontrak (Contract Formation)

Kontrak hanya dapat terbentuk jika ada dua pihak atau lebih telah sepakat untuk mengadakan
suatu transaksi. Transaksi tersebut umumnya berupa kesanggupan oleh satu pihak untuk
melakukan sesuatu bagi pihak lainnya dengan sejumlah imbalan yang telah disepakati. Tidak
semua kesepakatan dan transaksi akan dijabarkan dalam bentuk kontrak. Kesepakatan hanya
dapat dilanjutkan dalam bentuk perjanjian/kontrak bila memenuhi dua aspek utama, yaitu
saling menyetujui (mutual contract) dan ada penawaran dan peneriman (offer and
acceptance)
 Saling menyetujui (mutual consent)
Suatu transaksi harus disetujui oleh kedua pihak, dan persetujuan brsama ini harus mengikat
dan berlaku terhadap semua aspek prinsipil yang menyangkut persetujuan tersebut. Aspek-
aspek prinsipil yang harus dipenuhi dalam suatu persetujuan menyangkut kelengkapan aspek-
aspek subjektif dan objektif dari persetujuan.
Secara umum, suatu perjanjian yang disepakati bersama harus bebas dari suatu terminologi
yang dapat mempunyai arti sama atau ganda. Terminologi atau kata-kata yang bermakna
sama/ganda dapat menimbulkan keragu-raguan dalam mengartikan dan menafsirkannya.
Akibatnya masing-masing pihak akan berusaha untuk memberikan penafsiran tersendiri yang
tentunya dengan maksud untuk tidak merugikan diri sendiri, sehingga kerap menjadi bibit
timbulnya suatu perselesihan (dispute). Oleh karena itu sangat penting bagi semua pihak yang
 terlibat dalam kontrak untuk mengerti dan memahami apa yang diharapkan dan apa yang
akan diberikan oleh masing-masing pihak.
Prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam upaya untuk memahami dan
menginterpertasikan suatu terminology yang meragukan adalah bahwa kesempatan
penafsiran lebih diutamakan bagi pihak yang tidak atau bukan menulis rancangan kontrak.
 Offer and Acceptance
Suatu kesepakatan harus dilandasi pada asas keadilan. Suatu transaksi terbentuk secara adil,
maka kedua pihak yang akan mengadakan transaksi harus bebas dan diberikan kesempatan
yang sama untuk melakukan penawaran dan penerimaan. Transaksi terjadi bila satu pihak
melakukan penawaran kepada pihak lain untuk mengadakan sesuatu hal dan pihak lain akan
memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. Jawaban atas penawaran tersebut dapat
berupa penerimaan, penolakan atau penerimaann bersyarat melalui suatu proses negosiasi.

1.1.2. Pemutusan Kontrak (Contract Termination)

Suatu upaya untuk menegakkan isi dan tujuan dari suatu persetujuan, maka pada kontrak-
kontrak sering dilengkapi dengan klausula-klausula mengenai pemutusan kontrak (contract
termination). Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya (by default) atau karena
pertimbangan lain. Selesainya suatu pekerjaan dengan semua pemenuhan persyaratannya
secara otomatis mengakibatkan kontrak selesai (terminated). Demikian pula, jika terjadi
kegagalan yang bersifat material yang dilakukan oleh kontraktor, yang oleh pemilik dapat
dinilai membahayakan kelangsungan dan penyelesaian pekerjaan, maka kontrak tersebut
dapat diputuskan melalui pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada pemberitahuan
terlebih dahulu kepada kontraktor. Untuk pelanggaran-pelanggaran yang bersifat immaterial,
dengan berbagai pertimbangan pemilik dapat memilih untuk menghentikan/memutuskan
kontrak. Hal tersebut tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang memadai bagi pihak
kontraktor.
Terhadap suatu pelanggaran kontrak, secara umum pihak yang tidak melanggar kontrak yang
mempunyai tiga pilihan, yaitu:

 Membebaskan atau mengabaikan pelanggaran yang terjadi dan tidak menuntut ganti
rugi kepada pihak yang melanggar.
 Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya.
 Mengajukan tuntutan gantu rugi.
 1.1.3. Kerugian akibat Pelanggaran Kontrak

Kerugain yang ditimbulkan oleh karena pelanggaran kontrak, maka pihak-pihak yang
dirugikan berhak memperoleh penggantian kerugian (compensation). Kerugian yang dialami
akibat satu pihak yang melakukan pelanggaran kontrak, maka pihak lainnya berhak
mengajukan penggantian kerugian, yang perhitungannya dapat dilakukan dengan berbagai
metode perhitungan penggantian dasar, yaitu:

 Biaya Penyelesaian
 Selisih Nilai
 Liquidated Damages

 Biaya Penyelesaian; Jika kontraktor diberhentikan karena gagal menyelesaikan pekerjaan

sesuai dengan syarat-syarat yang telah ditetapkan, maka pemilik terpaksa menunjuk
kontraktor lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut dan semua biaya yang dikeluarkan
untuk penyelesaian tersebut diambil dari sisa pembayaran terhadap kontraktor pertama. Jika
biaya yang dikeluarkan lebih besar, maka kontraktor yang melanggar kotrak berkewajiban
membayar perbedaannya
 Selisih Nilai; Untuk beberapa keadaan yang lebih kompleks, perhitungan dengan metode
biaya penggantian di atas kadang kala tidak dapat dilakukan. Keadaan tersebut, misalnya
pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan yang salah atau gagal (defective work)
dan bukan karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Untuk kondisi tersebut, biaya penggantian
penyelesaian saja tidak cukup tepat karena akan menimbulkan biaya-biaya pembongkaran
dan penggantian, selain biaya pemasangan kembali. Contoh, upaya untuk memperbaiki
pekerjaan pembetonan struktur lantai yang tidak mencapai kekuatan tertentu, maka biaya
penggantiannya dihitung dengan cara mengurang nilai pekerjaan cor pengganti dngan nilai
pekerjaan beton yang diganti, ditambah biaya pembongkaran beton lama,
penyetelan/penggantian tulangan. Biaya penggantian sama dengan biaya penggantian
dikurangi biaya pekerjaan awal ditambah biaya pembongkaran.

 Liquidated Damages/LD; salah satu bentuk penggantian kerugian yang banyak

digunakan dalam kontrak konstruksi adalah liquidated damages (kerugian terhapus). Berbeda
bentuk penggantian yang dasar penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung dalam
kontrak (pekerja, material, alat, metode dan hasil kerja), maka perhitungannya didasarkan
pada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena kegagalan penyelesaian
persetujuan. Liquidated Damages tidak hanya suatu denda keterlambatan yang besarnya
dapat ditentukan secara arbitrasi, konsep LD lebih didasarkan pada kompensasi terhadap
 hilangnya kesempatan untuk beroleh keuntungan akibat tidak dapat digunakannya fasilitas
pada waktunya. Sebaliknya jika proyek akan mengenakan mekanisme denda untuk setiap
keterlambatan maka untuk adilnya harus pula diberlakukan sistem bonus bagi penyelesaian
yang lebih awal.

DOKUMEN KONTRAK
Dokumen kontrak memegang peran yang sangat penting bagi pengembangan proyek konstruksi.
Dokumen ini merupakan jembatan penghubung antara citra konsepsual pemberi
tugas (owner) dengan kegiatan konstruksi fisik dari satu fasilitas/bangunan seperti yang
diharapkan oleh pemberi tugas. Pada setiap proyek (konstruksi) jembatan penghubung yang
vital ini diselenggarakan oleh pihak-pihak pemberi tugas perancang/perencana, kontraktor, dan
berbagai pihak lainnya yang hampir dapat dipastikan belum pernah bekerja sama
sebelumnya. Satu-satunya media yang memungkinkan mengakomodasi semua kepentingan
mereka adalah dokumen kontrak. Dokumen kontrak pada dasarnya terdiri dari:

 Lembar Perjanjian

 Gambar-gambar rencana
 Syarat-syarat umum
 Syarat-syarat khusus
 Spesifikasi teknis dan
 Adendum

Dokumen ini disiapkan oleh konsultan perancang sebagai media komunikasi antara pemberi
tugas dan kontraktor.

3.2.1. Dokumen Persetujuan

Dokumen persetujuan (the agreement) merupakan dokumen paling pendek dari

seluruh dokumen kontrak, yang isinya merupakan hal-hal yang menentukan harga, pembayaran,
dan waktu pelaksanaan pekerjaan.
a) Harga/Nilai Kontrak
Tergantung pada jenis perjanjian yang disepakati, harga suatu kontrak akan dinyatakan dalam
dokumen persetujuan sebagai suatu jumlah yang tetap dengan menyebutkan nama dan lingkup
singkat pekerjaannya, atau dapat pula sebagai suatu harga yang dikaitan dengan satuan jumlah
pekerjaan tertentu (unit price). Cara lain adalah yang menyebutkan bahwa semua
biaya (langsung atau tidak langsung) yang dikeluarkan oleh kontraktor akan
memperoleh penggantian dan ditambah sejumlah harga yang telah disepakati (cost plus
fee). Terhadap cara yang disebut terakhir ini, umumnya disebutkan pula nilai maksimum yang
dapat dibayarkan.
b) Cara Pembayaran
Metoda atau cara pembayaran dinyatakan dalam dokumen perjanjian/persetujuan yang
menunjukan tata cara pembayaran yang dikaitkan dengan prestasi kemajuan pekerjaan.
Berkaitan dengan hal tersebut, kadang kala disertakan pula jadwal nilai
(schedule of value) dimana berbagai fase kegiatan atau bagian kegiatan diberi nilai untuk
menilai kemajuan.
c) Jadwal Pelaksanaan Kegiatan
Hal penting ketiga yang harus ada dalam setiap kontrak adalah yang mengatur waktu
pelaksanaan pekerjaan. Perjanjian menyatakan perioda waktu tertentu dimana kontraktor harus
menyelesaikan pekerjaan. Perioda waktu ini harus dinyatakan dengan jelas, yang dapat
dinyatakan dengan suatu jumlah hari kalender, atau hari kerja,.atau dapat pula berupa
pernyataan suatu tanggal mulai dan tanggal selesainya pekerjaan.
d) Dokumen Lain Yang Terkait
Kontrak merupakan suatu dokumen yang tak lepas dari dokumen-dokumen lain yang terpisah
dari dokumen kontrak. Dokumen lain yang dimaksud dapat berupa peraturan-peraturan pada
aturan teknis pelaksanaan yang berlaku, seperti ACI, ASTM, SNI, dan lain sebagainya,
yang mengikat untuk dikenakan pada proyek tersebut. Dokumen lain yang juga menjadi
bagian dari kontrak adalah dokumen pelelangan yang berisikan Instruksi untuk penawar,
Persyaratan umum, Persyaratan khusus, Formulir penawaran, Formulir jaminan
penawaran, Formulir jaminan kontrak, Daftar pembayaran gaji pekerja dan Spesifikasi teknis.
e) Penandatanganan Kontrak
Elemen terakhir dan terpenting dari suatu kontrak adalah bagian tanda tangan, dimana dua
pihak yang bersepakat membubuhi tanda tangan mereka di bawah kesepakatan yang tertulis
pada dokumen persetujuan. Dengan ditandatanganinya dokumen ini, maka dokumen tersebut
seraca sah mengikat kedua belah pihak untuk saling melaksanakan kewajiban dan menerima
haknya masing-masing. Pada kontrak-kontrak di Indonesia, perjanjian ini ditandatangani di atas
materai.

3.2.2. Gambar Rencana

Gambar rencana (plans, blueprint) merupakan komponen yang penting dari suatu dokumen
kontrak konstruksi. Dokumen ini merupakan sumber informasi utama untuk mengetahui bentuk
fisik, kuantitas dan gambaran visual dari suatu proyek. Melalui dokumen ini penaksiran
kuantitas terhadap rencana suatu fasilitas (bangunan) dapat dilakukan, sehingga dapat
direncanakan jumlah sumber daya dan metoda konstruksi yang akan dilaksanakan di
lapangan.
 Dalam suatu dokumen kontrak, gambar-gambar rencana disusun dalam suatu
organisasi penyajian sehingga dapat dengan mudah diikuti, dipelajari dan sesuai
dengan uruturutan pelaksanaan fisik di lapangan. Kelompok umum gambar-gambar
rencana dari suatu proyek pembangunan gedung terdiri dari:
 Informasi umum, pekerjaan persiapan dan pekerjaan tanah
 Pekerjaan Struktural
 Pekerjaan Arsitektural
 Pekerjaan Mekanikal (plumbing, HVAC)
 Pekerjaan Elektrikal

Masing-masing kelompok gambar disajikan dengan kode gambar tersendiri dan diurutkan
sesuai dengan rencana penggunaannya kemudian. Selain itu masing-masing
kelompok gambar tersebut juga harus disajikan dalam berbagai bentuk
penyajian yang berbeda, seperti gambar tampak, potongan dan detil dan dengan
skala yang berbeda-beda pula, sehingga informasi mengenai gambar-gambar tersebut
benar-benar dapat disampaikan dengan baik dan lengkap. Melalui bentuk penyajian
tersebut maka identifikasi dan penentuan kebutuhan untuk berbagai kegiatan proyek
dapat dengan mudah dan cepat diketahui. Untuk beberapa hal khusus perlu diperhatikan
cara penggambaran dan penulisan notasi gambar. Hal ini dimaksudkan agar terhindar
kesalahan identifikasi terhadap suatu gambar yang disajikan.
Gambar-gambar rencana umumnya disajikan dalam bentuk
proyeksi orthografi yang dengan mudah dapat diskalakan untuk memperoleh informasi
tambahan secara langsung. Skala juga banyak membantu pembaca gambar,
khususnya estimator dan quantity surveyor, untuk menentukan besaran kuantitatif dari
suatu elemen bangunan. Namun demikian perlu diperhatikan pengaruh penggunaan
skala, terutama untuk gambar-gambar yang mengalami perbesaran atau perkecilan.
Untuk gambar-gambar yang akan mengalami perubahan tersebut sebaiknya jangan
menggunakan besaran skala numeris untuk menghitung atau menentukan kuantitas suatu
elemen bangunan, kecuali bila menggunakan skala grafis.
Setiap halaman umumnya dilengkapi dengan informasi skala dan tanggal
penggambaran dan tanda bahwa gambar disetujui. Bagian arsitektural terdiri dari
gambar-gambar yang memperlihatkan komponen proyek pada tahap finishing. Notasi
standar umummya digunakan untuk memperlihatkan detil-detil, bagian dinding dan
rencana lantai. Gambar struktural memperlihatkan detil struktural. Semua kompunen struktur
utama diperlihatkan berikut sambungan-sambungan utama. Gambar-gambar mekanikal
memperlihatkan berbagai lokasi instalasi pipa, sedang gambar-gambar pada bagian elektrikal
menyajikan informasi mengenai instalasi komponen elektrikal.
 3.2.3. Persyaratan Umum

Di dalam persyaratan umum dinyatakan hak, wewenang dan tanggung jawab dari pihak--
pihak yang terlibat dalam kontrak pelaksanaan proyek, yaitu pemilik proyek, wakil pemilik dan
kontraktor. Berbagai standar persyaratan umum yang telah dibuat antara lain:
 Standar AIA (American Institute ofArchitects) - Amerika Serikat
 Standar yang dibuat oleh AGC (American General Contractor) dan ASCE
(American Society of Civil Engineers) - Amerika Serikat
 Standar EJCDC (Engineers Joint Contract Document Committee) – Amerika Serikat
 FIDIC (Federation International Des Ingenieurs-Conceils) - Perancis
 ICE (Institution for Civil Engineers) - Inggrs
 AV-41 (Algemene Voorwaarden voor de uitvoering bij aanneming
van openbare werken) atau SU-41 (Syarat-syarat Umum untuk Pelaksanaan Bangunan
Umum yang Dilelangkan)

Persyaratan umum terdiri dari bagian mengenai

 kondisi umum yang berisi definisi kontrak, lingkup pekerjaan, kepemilikan dokumen dan hal-
hal umum lainnya
 Pemilik yang menjelaskan definisi pemilik; informasi dan pelayanan yang diminta; hak pemilik
untuk memberhentikan atau melanjutkan pekerjaan
 Kontraktor yang menjelaskan hak, tanggung dan wewenangnya
 Administrasi kontrak yang berisi tanggung jawab arsitek pada fase konstruksi, hal-hal
berkaitan dengan klaim dan perselisihan
 Hal-hal berkaitan dengan arbitrase
 Subkontraktor, definisi dan hubungannya dengan pemilik proyek
 Pelaksanaan pekerjaan oleh kontraktor atau beberapa kontraktor
 Perubahan dalam pekerjaan, terutama dalam pekerjaan tambah kurang
 Waktu; berkaitan dengan kemajuan dan penyelesaian pekerjaan serta keterlambatan yang mun
gkin terjadi
 Sistem pembayaran dan hal-hal yang berkaitan dengan penyelesaian pekerjaan, misalnya
pengeluaran sertifikat progres fisik pekerjaan
 Perlindungan terhadap pekerja dan barang
 Asuransi dan jaminan
 Pekerjaan yang tidak termasuk dalam kontrak serta perbaikan pekerjaan
 Hal-hal berkaitan dengan tes dan inspeksi pekerjaan
 Hal-hal berkaitan dengan penundaan kontrak

3.2.4. Persyaratan Khusus

Bagian ini berisikan hal-hal khusus yang ada pada proyek yang akan dibangun, yang
menunjukan kekhususan banguan tersebut dibandingkan bangunan lain yang sejenis. Bagian
ini berfungsi memperkuat dan menambah persyaratan umum yang telah ada. Dalam bagian
ini termasuk juga jumlah salinan dokumen kontrak yang hares diterima kontraktor, tipe informasi
survei yang harus dilakukan pemilik proyek, material yang akan disediakan pemilik
proyek, informasi spesifik mengenai penggantian materiali, perubahan dalam persyaratan
asuransi, persyaratan mengenai fase-fase konstruksi, pengujian lokasi proyek, tanggal memulai
pekerjaan, persyaratan-persyaratan mengenai keamanan proyek, persyaratan mengenai fasilitas-
fasilitas sementara, prosedur khusus dalam penyerahan gambar hasil pelaksanaan, persyaratan
mengenai pelaporan biaya, persyaratan mengenai jadwal pekerjaan, persyaratan khusus
mengenai pekerjaan pembersihan, persyaratan pengaturan lalu lintas, penemuan barang-barang
bersejarah.

3.2.5. Spesifikasi

Spesifikasi merupakan petunjuk dan peraturan yang berkaitan dengan tata cara penanganan
pelaksanaan pekerjaan. Hal-hal yang termasuk dalam spesifikasi adalah undangan lelang,
instruksi untuk penawaran, persyaratan umum, persyaratan khusus, formulir penawaran, formulir
jaminan penawaran, formulir jaminan kontrak, daftar pembayaran gaji pekerja, spesifikasi
teknis. Spesifikasi teknis adalah deskripsi tertulis mengenai aspek kualitas berbagai item
dari proyek konstruksi, sedang aspek kuantitatif tercermin dari gambar-
gambar rencana yang melengkapi spesifikasi teknis. Informasi yang perlu
diketengahkan dalam spesifikasi teknis antara lain kualitas beton, kualitas agregat, kualitas
cara kerja (pengadukan, penempatan, perawatan), kualitas material yang digunakan untuk
test kelembaban, deskripsi material untuk pipa pembuangan, persiapan fondasi tanah, tipe
alat berat dan persyaratan pemaatan
Spesifikasi digunakan untuk memodifikasi atau menjelaskan hal-
hal yang diperlihatkan dalam gambar rencana. Dalam kontrak perlu dijelaskan
personil yang akan bertanggung jawab jika terjadi perbedaan antara gambar rencana dan
spesifikasi.
 3.2.6. Organisasi Spesifikasi Teknis

Struktur spesifikasi teknis umumnya mcn ikuti tahap-tahap dalam prose's

konstruksi. Dalam konstruksi gedung, spesifikasi teknis umumnya dibagi atas divisi-
divisi. Divisidivisi ini memisahkan spesifikasi teknis berdasarkan yurisdiksi keahlian,
dan dalam paket-paket sesuai pekerjaan yang disubkontrakkan. Satu model penyusunan
spesifikasi yang umum dikenal di Amerika Serikat adalah model Master Format yang
disusun oleh CSI (Construction Industri Institute), yang membagi pekerjaan menjadi
16 divisi. Agar spesifikasi sesuai dengan tujuannya, kriteria-kriteria dasar yang diperlukan
 Secara teknis, akurat dan memenuhi kualitas yang diinginkan
 Pemakaian kata-kata yang jelas dan dapat dimengerti
 Syarat-syarat yang dikemukak an sesua dan adil
 Dibuat dalam format yang mudah dipakai selama penawaran dan konstruksi
 Mempunyai kekuatan hukum

3.2.7. Permasalahan Berkaitan Dengan Spesifikasi dan Kontrak

Beberapa hal dalam spesifikasi yang kerap membingungkan dan menimbulkan

persoalan terhadap kontraktor adalah
 Spesifikasi mungkin mensyaratkan model yang sudah tidak diproduksi lagi.
 Kata-kata atau terminologi yang sulit untuk diinterpretasikan ataupun yang mempunyai makna
ganda.
 Persyaratan kualitas yang tidak jelas dan bahkan dapat saling bertentangan antara satu klausa
dengan klausa lainnya.
 Adanya pertentangan antara spesifikasi dengan gambar rencana.

Dilihat dari jenis perjanjian yang disepakati, kontrak jenis unit price mempunyai
potensi untuk disalahgunakan, kecuali jenis pekerjaan telah ditetapkan dengan lengkap
dan perkiraan jumlah volume pekerjaan dapat diketahui dengan cukup akurat.

1.1.3. Kerugian akibat Pelanggaran Kontrak

Kerugain yang ditimbulkan oleh karena pelanggaran kontrak, maka pihak-pihak yang
dirugikan berhak memperoleh penggantian kerugian (compensation). Kerugian yang dialami
akibat satu pihak yang melakukan pelanggaran kontrak, maka pihak lainnya berhak
mengajukan penggantian kerugian, yang perhitungannya dapat dilakukan dengan berbagai
metode perhitungan penggantian dasar, yaitu:
  Biaya Penyelesaian
 Selisih Nilai
 Liquidated Damages

 Biaya Penyelesaian; Jika kontraktor diberhentikan karena gagal menyelesaikan pekerjaan

sesuai dengan syarat-syarat yang telah ditetapkan, maka pemilik terpaksa menunjuk
kontraktor lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut dan semua biaya yang dikeluarkan
untuk penyelesaian tersebut diambil dari sisa pembayaran terhadap kontraktor pertama. Jika
biaya yang dikeluarkan lebih besar, maka kontraktor yang melanggar kotrak berkewajiban
membayar perbedaannya
 Selisih Nilai; Untuk beberapa keadaan yang lebih kompleks, perhitungan dengan metode
biaya penggantian di atas kadang kala tidak dapat dilakukan. Keadaan tersebut, misalnya
pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh pekerjaan yang salah atau gagal (defective work)
dan bukan karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Untuk kondisi tersebut, biaya penggantian
penyelesaian saja tidak cukup tepat karena akan menimbulkan biaya-biaya pembongkaran
dan penggantian, selain biaya pemasangan kembali. Contoh, upaya untuk memperbaiki
pekerjaan pembetonan struktur lantai yang tidak mencapai kekuatan tertentu, maka biaya
penggantiannya dihitung dengan cara mengurang nilai pekerjaan cor pengganti dngan nilai
pekerjaan beton yang diganti, ditambah biaya pembongkaran beton lama,
penyetelan/penggantian tulangan. Biaya penggantian sama dengan biaya penggantian
dikurangi biaya pekerjaan awal ditambah biaya pembongkaran.
 Liquidated Damages/LD; salah satu bentuk penggantian kerugian yang banyak digunakan
dalam kontrak konstruksi adalah liquidated damages (kerugian terhapus). Berbeda bentuk
penggantian yang dasar penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung dalam kontrak
(pekerja, material, alat, metode dan hasil kerja), maka perhitungannya didasarkan pada
kerugian yang diperkirakan akan dialami karena kegagalan penyelesaian
persetujuan. Liquidated Damages tidak hanya suatu denda keterlambatan yang besarnya
dapat ditentukan secara arbitrasi, konsep LD lebih didasarkan pada kompensasi terhadap
hilangnya kesempatan untuk beroleh keuntungan akibat tidak dapat digunakannya fasilitas
pada waktunya. Sebaliknya jika proyek akan mengenakan mekanisme denda untuk setiap
keterlambatan maka untuk adilnya harus pula diberlakukan sistem bonus bagi penyelesaian
yang lebih awal.