SKENARIO PEMBUATAN KOSTAN

Jln. Rela medan

 Latar belakang:
1.      Lokasi yang dipilih sangat dekat dengan kampus negeri maupun swasta seperti universitas negeri
medan, universitas medan area, poltekkes medan, akademi pariwisata, Dll.
2.      Jumlah perkiraan konsumen yang sangat di dominan kepada mahasiswa yang berasal dari luar
medan maupun sumatera dan juga ditargetkan kepada masyarakat umum.
3.      Harga tanah, harga rumah, harga kos-kosan, harga membangun per m2 di sekitar lokasi dan
perkembangan harganya.
4.      Mencari lokasi yang sesuai modal yang dimiliki namun tetap strategis
5.      Tingkat keamanan sekitar lokasi yang sangat diperhatikan kepada masyarakat sekitar.
6.      Kondisi tempat yang jarang terkena banjir, ketersediaan air bersih
8.      Harga rata-rata/standar biaya kos.
9.      Mayoritas konsumen mahasiswa atau mahasiswi
10.  Akses transportasi yang sangat mudah dijangkau seperti angkot (angkutan kota), becak, dan ojek
online seperti grab, gojek, dll.
11.  Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumen
N m

 Tinjauan lokasi

1.      Lokasi yang dipilih (Lokasi industri/Pabrik/Sekolah/Kampus/Rumah Sakit dll) serta

perkembanganya kedepan.
Di kawasan jl rela kota medan dan memiliki beberapa tempat umum yang mendukung seperti :
  Lintasan beberapa jalan raya
  Di lingkungan Kampus negeri maupun swasta
  Di Lingkungan Dinas Kesehatan
  Di Lingkungan Sekolah SD , SMP, SMA
  Di Lingkungan Puskesmas
  Di Lingkungan beberapa tempat ibadah
 (Dari berapa tempat umum yang ada di lokasi tersebut maka di harapkan/diprediksi jumlah
penduduk seperti mahasiswa/i akan meningkat dan bertambahnya permintaan pasar seputar
tempat tinggal)

2.      Jumlah perkiraan konsumen.

Jumlah perkiraan Konsumen dari beberapa tempat umum tersebut mendukung untuk
perkembangan penduduk karena dapat memenuhi sosial.
1.      Mahasiswa : Dalam satu tahun penerimaan mahasiwa 3000 orang, diperkirakan jumlah
anak kos baru sekitar 60% = 1800 orang
2.      Pekerja : Dalam satu tahun diperkirakankan 1000 orang pekerja baru dikota medan ,
diperkirakan jumlah yang membutuhkan tempat tinggal kos-kosan sekitar 50% =500 orang
(Sehingga dari survey persentase tertinggi , dipilihlah perencanaan penmbangunan Rumah
Kossan untuk Mahasiswa).

3.      Perbandingan jumlah Kost-kost yang ada dengan konsumen setiap tahunya.
Dikarenakan banyaknya konsumen tiap tahun ( mahasiswa/I atau pekerja) maka perbandingan
Jumlah kos-kosan dan konsumen kami perkirakan adalah 1: 2.

4.      Harga tanah, harga rumah, harga kos-kosan, harga membangun per m2 di sekitar lokasi
dan perkembangan harganya.
1.      Harga Tanah di perkirakan untuk 1 m2 yaitu Rp. 1.000.000. sementara Tanah yang
dibutuhkan sekitar 300-400 m2. Jadi total harga keseluruhan yaitu Rp. 300.000.000 -
400.000.000
2.      Harga Pembangunan per m2 di sekitar lokasi Rp.700.000/m2
Dan perkembangan harga Dari semuahal akan meningkat setiap tahunnya akibat kebutuhan
dan pengeluaran yang meningkat.

5.      Mencari lokasi sesuai dengan modal namun tetap strategis.

Lokasi berdekatann dengan kampus negeri dan juga kampus swasta.
6.      Tingkat keamanan sekitar lokasi.
Tingkat keamanan cukup baik , di sekelilingi oleh beberapa rumah warga dan di selah kampus
yang mana terdapat tenaga keamanan .

7.      Kondisi banjir, ketersediaan air bersih.

Bebas dari banjir , saluran perairan lancar dan air cukup bersih, jalan Lumayan besar.

8.      Harga rata-rata/standar biaya kos.

Harga rata-rata/standar biaya kos yakni Rp.500.000/bulan.

9.      Mayoritas konsumen wanita atau pria.

Mayoritas Konsumen lebih dominan adalah wanita, namun tidak menutup kemungkinan
terdapat peningkatan konsumen pria, hal ini dikarenakan jumlah pekerja dan mahasiswa serta
penduduk yang terus berubah tiap tahunnya seringga dari survey tersebut dapat diputuskan akan
membangun kossan mahasiswa putra maupun putri.

10.  Akses transportasi.

Akses Transportasi mudah didapati karena merupakan tempat lintasan beberapa jalan raya di
medan

11.  Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumen.
Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumen adalah minimalis , hal ini
dikarenakan bentuknya simple dan modern serta fasilitas yang sangat di harapkan adalah barang
yang lumayan memiliki masa yang berat seperti : Tempat tidur, Lemari. Bisanya para konsumen
sangat memiliki toilet tersendiri di dalam kamarnya, agar mudah dalam MCK maupun
BAK/BAB. Air serta listrik yang mudah di akses.
12.  Kebutuhan primer sampai sekunder para konsumen.
a)      Primer : Ruang yang cukup luas hingga memudahkan konsumen berespirasi, warung serta
pertokoan yang dekat ,sehingga memudahkan klien untuk mendapatakan sumber Sandang ,
pangan maupun papan.
b)      Sekunder : kebutuhan setelah kebutuhan primer juga banyak di llingkungan yang akan di
bangun kos kosan ini.

 Permodalan

a)      Modal Pinjaman Bank

1. Kita dapat membeli rumah/rumah kos yang dijadikan target dengan berkomunikasi
kepada pihak penjual dan bank, jika penjual dan bank setuju maka bank akan membayar
rumah kos tersebut dengan beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dan kita
menyediakan DP s/d 30% saja. Sisanya menjadi kredit yang harus dicicil
2. Pinjam dana segar dari keluarga untuk membeli rumah kos. Kemudian setelah sertifikat
sudah balik nama maka gadaikan ke bank untuk mengembalikan pinjaman keluarga tadi.
Namun perhatikan pula syarat-syarat bank menerima penggadaian. (Biasanya ada
sertifikat,IMB,dan akses masuk mobil).
3. Jika anda Pegawai Negeri Sipil, maka SK anda bisa anda jaminkan ke bank untuk
meminjam uang untuk pembelian lokasi.

(Dari dua survey cara mendapatkan modal tadi maka setelah mempertimbangkannya pilihan
yang tepat adalah modal pinjaman Bank)

 Waktu pembukaan

Kami akan membuat strategi waktu pembukaan rumah kos-kosan untuk menjamin kamar
kos bisa langsung penuh. Untuk area kampus maka akan dibuka menjelang tahun ajaran baru
dimana banyak mahasiswa baru yang mencari rumah kos. Di sinilah penentuan waktu
perkiraan proses pembelian, renovasi, agar pas dengan waktu penerimaan.
 Fasilitas Dan Kelebihan

a)      Fasilitas dan harga

Jenis kamar dan fasilitas yang paling banyak diinginkan konsumn adalah minimalis , hal
ini dikarenakan bentuknya simple dan modren serta fasilitas yang sangant di harapkan
adalah barang yang lumayan memiliki masa yang berat seperti : Tempat tidur, Lemari.
Bisanya para konsumen sangat memiliki toilet tersendiri di dalam kamarnya, agar mudah
dalam MCK maupun BAK/BAB. Air serta listrik yang mudah di akses.

1.      Harga yang biasa digunakan untuk standar Rumah kost adalah Rp.500.000/bulan , Dengan
fasilitas : Tempat tidur, Lemari, toilet umum, listrik bayar sendiri , pembersihan kost sendiri

2.      Namun pada rumah kost yang akan dibagun dengan harga perbulannya sama yakni
Rp.500.000/bulan namun dengan fasilitas : meja belajar dan kursi (sangat berguna bagi
mahasiswa saat nugas) , toilet sendiri, ada petugas pembersih kos, ada cctv dan parkir. Alasan
kami tidak membuat fasilitas tempat tidur yaitu jika konsumen yang pertama pergi maka
konsumen kedua mungkin enggan memakainya. Dan alasan kami tidak menyediakan lemari
kebanyakan terbuat dari kayu yang mudah dimakan hewan kecil seperti rayap.

(maka akan dipilih pilihan yang kedua, karena konsumen ingin mendapatkan yang terbaik
namun dengan harga yang tidak terlampu melonjak)

b)     Jarak

Jarak antara kost dan kampus sangatlah dekat hanya beberapa ratusan meter, dapat
dijangkau dengan jalan kaki sekitar 20 menit. angkutan kota selama 3-6 menit dan ojek
online hanya sekitar 3 menit tergantung kemacetan. Sehingga dapat menghemat biaya
transport serta memiliki harga yang sama dengan kost lain yang jauh dari kampus.
 c)      Keamanan dan Kenyamanan
Kenyamanan yang kami tawarkan yakni, pencahayaan yang baik, tidak lembab, sirkulasi
udara yang baik, memiliki jendela, peraturan yang tidak terlalu membebani , di lingkungan
masyarakat dan kampus yang memiliki tenaga keamanan.

 Teknik pengelolaan

1. Cara pembayaran (bulanan,awal bulan setiap tanggal 05, besaran discount untuk
pembayaran satu tahun).
2. Pembayaran listrik dan air serta peralatan disamakan dengan pembayaran kost per
bulannya.
3. Tanggung jawab kebersihan di tangani oleh petugas
4. Jam malam tidak lewat dari jam 23:00 WIB ataupun apabila ada berkepentingan dapat
menghubungi pemilik kos dan dapat dispensasi dengan alasan yang benar.
5. Bebas membawa teman wanita/laki-laki namun terlebih dahulu ijin dan bila sejenis dapat
memasuki kamar. Jika ingin membawa teman untuk menginap, terlebih dahulu memberi
tahu kepada pemilik kos.

(beberapa peraturan yang baik dan melindungi membuat penghuni nyaman)

 Kalkulasi Biaya
                    I.            Biaya pembangunan Rumah Kost

1.      Tanah : 300 m2 x Rp.1.000.000/m2 = Rp.300.000.000

2.      Bangunan : 260 m2 x Rp.900.000/m2 = Rp.234.000.000
3. Tukang dan peralatan = Rp. 100.000.0
Jumlah = Rp. 534.000.000

                II.            Pemasukan pertahun

Sewa kost (bulan) : @Rp.500.000/bln x 20 Unit = Rp.10.000.000
Jumlah :Rp.10.000.000 x12bln = Rp.120.000.000
            III.            Biaya oprasional per tahun
1.      Listrik :Rp.250.000 x 12 = Rp.3.000.000
2.      Air : Rp.100.000 x 12 = Rp.1.200.000
3.      Perbaikan :- =Rp. 5.000.000
Jumlah = Rp.9.200.000

              IV.         Estimasi Keuntungan Bersih/Tahun

Pemasukan/Tahun - Biaya Operasional = Estimasi keuntungan
Rp.120.000.000 – Rp.9.200.000 = Rp.110.800.000

                 V.            Back priode

Estimasi keuntungan x n tahun = balik modal
Rp.110.800.000 x 5hn = Rp.554.000.000