Nama : Abdus Salam Fathoni

NIM : 196010200111019
Hukum Ke-PPAT-an Kelas A
UJIAN AKHIR SEMESTER
1. Persiapan Pembuatan Akta berdarkan Pasal 97 Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997:
 PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan
mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Dengan ketentuan bahwa untuk
pembuatan akta pemindahan atau pembebanan hak atas bagian-bagian tanah hak
induk dalam rangka pemasaran hasil pengembangan oleh perusahaan real estat,
kawasan industri dan pengembangan sejenis cukup dilakukan pemeriksaan
sertipikat tanah induk satu kali, kecuali apabila PPAT yang bersangkutan
menganggap perlu pemeriksaan sertipikat ulang.
 Apabila sertipikat sudah sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan,
maka Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau
tulisan dengan kalimat: “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor
Pertanahan” pada halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf dan diberi
tanggal pengecekan.
 Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan cap atau
tulisan dengan kalimat: PUSAT HUKUM DAN HUMAS BPN RI SJDI HUKUM “PPAT …
(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan sertipikat” kemudian diparaf dan diberi
tanggal pengecekan.
 Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut:
a. apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertipikat tersebut
dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : "Sertipikat ini tidak diterbitkan
oleh Kantor Pertanahan …………...........". kemudian diparaf.
b. apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan akan tetapi data fisik dan atau data yuridis yang termuat di
dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam buku tanah dan
atau surat ukur yang bersangkutan, kepada PPAT yang bersangkutan
diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang tercatat di
Kantor Pertanahan dan pada sertipikat yang bersangkutan tidak dicantum-kan
sesuatu tanda.
 Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan dafar-daftar di Kantor
Pertanahan tersebut dikembalikan kepada PPAT yang bersangkutan.
 Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud dilakukan pada hari yang sama
dengan hari pengecekan.
 Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud pada dilakukan selambat lambatnya dalam
7 (tujuh) hari kerja terhitung dari hari pengecekan.
2. Proses yang harus dilakukan terlebih dahulu sebelum Akta Jual Beli
ditandatangani oleh para pihak:
 langkah pertama yang dilakukan PPAT sebelum transaksi dilakukan adalah
melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB). Untuk pemeriksaan tersebut PPAT akan meminta asli sertifikat hak atas
tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual. Pemeriksaan
sertifikat hak atas tanah diperlukan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan
yuridis antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan.
 Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan
bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang
dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang.
Pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut
tidak menunggak pembayaran PBB.
 Selanjutnya apabila penjual sudah beristri/bersuami adanya persetujuan dari suami
atau istri penjual dalam hal penjual telah menikah. Dalam suatu pernikahan, akan
terjadi percampuran harta bersama kekayaan masing-masing suami dan istri. Begitu
pula dengan hak atas tanah. Oleh karena hak atas tanah merupakan harta bersama
dalam pernikahan, penjualannya memerlukan persetujuan dari suami atau istri.
Persetujuan tersebut dapat diberikan dengan cara penandatanganan surat
persetujuan khusus. Dalam hal ini, suami atau istri dari pihak penjual turut
menandatangani AJB.
 Kecuali apabila terdapat perjanjian pisah harta atau pre-nuptial/post-neptial
agreement antara suami dan istri, maka persetujuan tersebut tidak diperlukan. Dan
dalam pernyataan di soal, bahwa perkawinan tersebut tanpa perjanjian kawin.
 Berdasrkan pemaparan soal diatas, bahwa Objek Jual beli adalah tanah warisan dari
orang tua Suami, sehingga tidak termasuk dalam harta bersama dan dinyatakan
sebagai harta bawaan sekalipun perolehannya pada tahun 2001 saat perwakinan
telah berlangsung berdasarkan ketentuan Pasal 35 yang, dipertegas pada pasal 36
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, bahwa Mengenai harta
bawaan masing-masing, suami dan isteri mempunyai hak sepenuhnya untuk
melakukan perbuatan hukum mengenai harta bendanya.
 Surat kematian yang ditindaklanjuti dengan akta kematian; dan
 Surat keterangan waris atau penetapan pengadilan agama tentang siapa saja ahli
warisnya.
 Untuk pembeli menunjukan minuta akta pendirian Perseroan Terbatas yang memuat
Anggaran Dasar lengkap dengan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia.
 Selanjutnya memperhatikan komponen biaya, Selain harga jual beli tanah,
komponen biaya lainnya yang perlu dikeluarkan baik oleh penjual maupun pembeli
adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB). Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh Penjual sebesar 2,5% dari harga
objek, sedangkan Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% setelah dikurangi
Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Selain pajak, biaya lainnya
yang perlu dikeluarkan adalah jasa PPAT yang umumnya ditanggung bersama oleh
Penjual dan Pembeli.
 Setelah semua proses dan persyaratan terpenuhi (penjual dan pembeli
menyerahkan sertifikat tanah, bukti setor pajak dan dokumen identitas para pihak
 serta membayar komponen biaya transaksi) penjual dan pembeli menghadap ke
PPAT untuk menandatangani AJB. Penandatanganan tersebut wajib dilakukan di
hadapan PPAT dan biasanya disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut
menandatangani AJB. Umumnya kedua orang saksi tersebut berasal dari kantor
PPAT yang bersangkutan.

3. AKTA JUAL BELI:

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
ABDUS SALAM FATHONI.,SH.,M.Kn
DAERAH KERJA : Kota Malang
SK. Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor : 8-VIII-2007
Tanggal 22 Agustus 2007
Jalan Babakan Dinoyo No. 212 Malang
Telepon. (022) 6015-723. Email : kec.bacip@malang.go.id

AKTA JUAL BELI

Nomor : 35/2007

Lembar Pertama

Pada hari ini, senin tanggal 15 (lima belas) bulan Desember, tahun
2007 (Dua Ribu Tujuh), -----------------------------------------------------------
Hadir dihadapan saya ABDUS SALAM FATHONI, Sarjana Hukum,
Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Kepala
Badan Pertanahan Nasional tanggal 22 (dua puluh dua) Agustus
2007 (dua ribu rujuh), nomor 8/VIII/2007, dan disumpah sebagai
Pejabat Pembuat Akta Tanah tanggal 2 (dua) Oktober 2007(dua ribu
tujuh), yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, dengan daerah kerja Kota Malang, dan berkantor di Jalan
Babakan Dinoyo Nomor 212 Malang, Jawa Timur, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini:
---
I. Tuan ALI MUSTOFA, lahir di Malang, pada tanggal 01-01-1975
 (satu januari seribu sembilan ratus tujuh puluh lima), Warga
Negara Indonesia, wiraswasta, bertempat tinggal di jalan Melati
nomor 20, Kelurahan Sumbersari, Kecamatan Dinoyo, Kota Malang,
Provinsi Jawa Timur, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan
Nomor Induk Kependudukan : 351811401010075 ;------------------
--Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai satu-
satunya ahli waris dari Almarhum ABDULLAH yang meninggal
dunia pada tanggal 05-02-2001 (lima februari dua ribu satu)
sebagaimana ternyata pada kutipan akta kematian tanggal 06-02-
2001 (enam februari dua ribu satu) Nomor: 694/2001 yang
diterbitkan oleh Kantor Catatan Sipil Kota Malang, Berdasarkan
Surat Penetapan Ahli Waris tertanggal 12-02-2001 (dua belas
februari dua ribu satu), 0105/Pdt.P/2001/PA.Mlg. yang
dikeluarkan oleh Pengadilan Agama Malang, dan diperlihatkan
kepada saya, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang
fotocopynya dilekatkan pada minuta akta ini.-----------------------
--Selaku Penjual Untuk selanjutnya disebut sebagai :------------------
-------------------------PIHAK PERTAMA ----------------------------------
II. Tuan WAHYONO, Lahir di Cirebon, pada tanggal 01-01-1973 (satu
januari seribu sembilan ratus tujuh puluh tiga), Warga Negara
Indonesia, Wiraswasta, bertempat tinggal di Kota Administrasi Jakarta
Selatan, Jalan Cempaka Putih Nomor 22, Rukun Tetangga 006,
Rukun Warga 008, Kelurahan Gandaria Utara, Kecamatan Kebayoran
Baru, Pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 3615100201011973 ;-----------------------------------
 Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak dalam jabatannya
selaku Direktur dari dan oleh karena itu untuk dan atas nama
serta sah mewakili Direksi Perseroan terbatas PT Cahaya ABADI
berkedudukan di Jakarta, yang anggaran dasarnya dimuat
dalam akta pendirian tanggal 12-02-2002 (dua belas februari dua
ribu dua) Nomor 18, yang dibuat di hadapan SRI LESTARI,
Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, Notaris di Jakarta, akta
tersebut telah mendapat pengesahan dari Menteri Hukum dan
 Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tanggal 27-02-2002 (dua
puluh tujuh februari dua ribu dua) Nomor AHU-18294-081 dan
Ddiumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia, tanggal
02-03-2002 (dua maret dua ribu dua) Nomor 809/2002,
sedangkan untuk melakukan perbuatan hukum ini telah
mendapatkan persetujuan dari Tuan NURYADI, Lahir di
Jakarta, 07-05-1970 (Tujuh Mei Seribu Ssembilan ratus Tujuh
Puluh), Warga Negara Indonesia, Wiraswasta, bertempat tinggal
di Kota Administasi Jakarta Selatan, Jalan Kalpataru nomor 50,
Rukut tetangga 005, Rukun Warga 008, Kelurahan Grogol
Sealatan, kecamatan Kebayoran Lama, Pemegang Kartu Tanda
Penduduk dengan nomor induk kependudukan
36100199809890001, yang bertindak dalam jabatannya selaku
Komisaris, berdasarkan surat dibawah tangan nomor
182/pt/XI/2007 Tertanggal 5 November 2007, yang salinan
Rresminya bermaterai cukup diperlihatkan kepada saya,
PPAT.----------------------------------
--Selaku Pembeli, untuk selanjutnya disebut sebagai ;---------------
-----------------------------PIHAK KEDUA--------------------------------
Para Penghadap dikenal oleh saya Pejabat Pembuat Akta Tanah.------
Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua
dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak
Pertama:------------------------------------------------------------------------
- Hak Milik:------------------------------------------------------------------
Nomor : 205/Samaan, atas sebidang tanah sebagaimana
diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 15-06-1998 (lima belas juni
seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan), Nomor : 20/1998,
seluas 500 M2 (lima ratus sembilan puluh meter persegi) dengan
Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB): 09.02.04.03.07270
dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan
Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP):
31.71.030.005.014-4281.0., dan sertifikat telah diterbitkan Kantor
Pertanahan Kota Malang pada tanggal 15-07-1998 (lima belas juli
 seribu sembilan ratus sembilan puluh delapan) yang tertulis atas
nama ABDULLAH.------------------------------------------------------
-Terletak di :------------------------------------------------------------------
-Provinsi : Jawa Timur-----------------------------------------------
-Kota : Malang----------------------------------------------------
-Kecamatan : Lowokwaru----------------------------------------------
-Kelurahan : Samaan---------------------------------------------------
-Jalan : Jalan Mawar Nomor 25-------------------------------
Jual beli ini meliputi pula: --------------------------------------------------
- Segala sesuatu yang ada/tertanam di atas bidang tanah tersebut.---
Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut
“Obyek Jual Beli”.-----------------------------------------------------------
Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa:-------------------
a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.1.750.000.000,00 (Satu
Miliyar Tujuh Ratus Lima Puluh Juta Rupiah)------------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang
tersebut di atas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang
tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah
(kwitansi).--------------------------------------------------------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai
berikut:------------------------------------------------------------------
---------------------------------- Pasal 1 -------------------------------------
Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah
menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan
yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas objek jual beli
tersebut di atas menjadi hak/beban Pihak Kedua. --------------------
----------------------------------- Pasal 2 ---------------------------------
Pihak Pertama menjamin, bahwa objek jual beli tersebut di atas
tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak
terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak tercatat
dalam sertipikat, dan bebas dari beban-beban lainnya yang
berupa apapun. --------------------------------------------------------------
------------------------------------ Pasal 3 ---------------------------------
Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini
kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum
penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang
berlaku sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal.--
--------------------------------- ---Pasal 4------------------------------------
Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi objek jual
beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan
Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil
pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan
tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan
saling mengadakan gugatan.----------------------------------------------
-------------------------------------Pasal 5 ---------------------------------
1. Masing-masing pihak menjamin mengenai kebenaran
identitas masing-masing pihak yang diberikan dalam akta ini
sesuai tanda pengenal yang disampaikan pada saya, Pejabat dan
masing-masing pihak bertanggung jawab sepenuhnya atas hal
tersebut.---------------------------------------------------------------------
2. Para pihak telah mengetahui letak dan kondisi Objek Jual
Beli.---------------------------------------------------------------------------
3. Pihak Pertama juga menjamin bahwa surat tanda bukti
hak/sertipikat adalah satu-satunya yang sah/tidak pernah
dipalsukan dan tidak pernah dibuat duplikatnya atau salinannya
oleh instansi yang berwenang atas permintaannya.--------------------
-------------------------------------Pasal 6 --------------------------------
Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih
tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada
Kantor Panitera Pengadilan Negeri Malang di Malang.------------
------------------------------------- Pasal 7 ---------------------------------
Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan
hak ini dibayar oleh Pihak Kedua. ----------------------------------------
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: ------------
1. DWIKI JULIO, Sarjana Hukum, lahir di Madiun, tanggal 30-
08-1995 (tiga puluh agustus seribu sembilan ratus sembilan
 puluh lima), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta,
bertempat tinggal di jalan sumbersari gang IV, Nomor 280 A,
kelurahan sumbersari, Kecamatan lowokwaru, Kota Malang,
Provinsi Jawa Timur, pemegang kartu tanda penduduk
dengan Nomor Induk Kependudukan:
3518143008950003.----
2. Sany Basri, Sarjana Hukum, lahir di Nganjuk, tanggal 01-05-
1990 (satu mei seribu sembilan ratus sembilan puluh), Warga
Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di
jalan sumbersari gang III, Nomor 290 B, kelurahan
sumbersari, Kecamatan lowokwaru, Kota Malang, Provinsi
Jawa Timur, pemegang kartu tanda penduduk dengan Nomor
Induk Kependudukan: 3518140105900005. kedua-duanya
pegawai Pejabat Pembuat Akta Tanah. -----------------------------
-- sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan,
maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan
oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini
ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua,
para saksi dan Saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1
satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor Saya, dan 1
(satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor
Pertanahan Jakarta Selatan untuk keperluan pendaftaran-
peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.--------------------------

Pihak Pertama Pihak Kedua

ALI MUSTOFA WAHYONO

Saksi Saksi

DWIKI JULIO,S.H. SANY BASRI,S.H.

Pejabat Pembuat Akta Tanah
 ABDUS SALAM FATHONI,S.H.M.Kn.

4. pajak-pajak atau Bea yang harus dibayar oleh para pihak:

1) Pajak Penghasilan yang dikenakan kepada penjual (Tuan Ali Mustofa) Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan berdasarkan pasal 2 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016, bahwa untuk PPH
dikenakan 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau
bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan berupa Rumah
Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang
usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan;:
Perhitungan:
Harga tanah : 2.000.000 x 500m2 = Rp. 1.000.000.000
Harga Bangunan : Rp. 750.000.000 +
Jumlah Harga Bruto : Rp. 1.750.000.000
PPH Terutang (2,5% x Nilai Bruto) : 2,5% X 1.750.000.000 = Rp. 43.750.000
2) Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan yang dikenakan kepada Pembeli di
Kota Malang berdasarkan pasal 9 Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 15 Tahun
2010 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan adalah 5%:
Rumus: Tarif BPTHB x (Nilai Perolehan Objek Pajak – Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak).
NPOP Kena Pajak: (1.750.000.000(NPOP) – 60.000.000(NPOPTKP) =1.690.000.000
Perhitungan BPHTB Terutang: 5% x 1.690.000.000 = 84.500.000