DAFTAR PUSTAKA

A. Buku
Abdoel Djamali, Pengantar Hukum Indonesia, Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2008.

Abdulkadir Muhammad, Hukum Dan Penelitian Hukum, Citra Aditya

Bakti, Bandung, 2004.

____________________, Hukum Perdata Indonesia, Citra Aditya Bakti,

Bandung, 2010.

___________________, Hukum Perjanjian, Citra Aditya Abadi,

Bandung, 2014.

Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis Dan

Sosiologis), Gunung Agung, Jakarta, 2002.

____________, Menjelajahi Kajian Empiris Terhadap Hukum, Yasrif

Watampone, Jakarta, 2008.

Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah, Cetakan Kedua, Sinar Grafika,
Jakarta, 2012.

____________, Pengalihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar

Grafika, Jakarta, Cetakan Kesembilan, 2018.

Ahmad Rofiq, Hukum Islam di Indonesia, Raja Grafindo Persada,

Jakarta, 2003.

Al-Ashfahani, Al-Raghib , Al-Mu’jam Al-Mufradat Li Al-Fazh Al-Qur’an,

Dar Al-Kutub Al-Ilmiyyah, Beirut, 2004.

A.P.Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju,

Bandung, 2004.

______________, Pedoman Pelaksanaa Undang-Undang Pokok Agraria

Dan Tata Cara Pejabat Pembuat Akta Tanah, Mandar Maju,
Bandung, 1991.

Bernard Arief Sidharta, Refleksi Tentang Struktur Ilmu Hukum, Mandar

Maju, Bandung, 2010.

192
 193

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan

Undang-Undang Pokok Agraria, Djambatan, Jakarta, 2007.

Djamat Samosir, Hukum Acara Perdata, Nuansa Aulia, Bandung, 2011.

Djoni S. Gazali dan Rachmadi Usman, Hukum Perbankan, Sinar Grafika,

Jakarta, 2010.
Dominikus Rato, Filsafat Hukum Mencari: Memahami Dan Memahami
Hukum, Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2010.

Edy Putra Tje Aman, Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Liberty,
Yogyakarta, 2012.

Eddy Ruchiyat, Sistem Pendaftaran Tanah Sebelum dan Sesudah

Berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria, CV. Armico,
Bandung, 1989.

Efendi Perangin, Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah Dari Sudut

Pandang Praktisi Hukum), PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta,
1994.

Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaja, Jual-Beli, Raja Grafindo Persada,

Jakarta, 2007.

Hakmi Kurniawan, Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan, Remaja

Rosdakarya, Bandung, 2014.

Hans Kelsen (terjemahan Raisul Muttaqien), Teori Umum Tentang

Hukum dan Negara, Nusa Media, Bandung, 2016.

Hasanuddin Rahman, Aspek-aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan

di Indonesia, Edisi Revisi, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005.

Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Cetakan

Kedelapan, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2014.

Iswi Hariyani, dkk., Credit Top Secret: Buku Pintar Perjanjian Kredit
dan Penyelesaian Piutang Macet, Andi, Yogyakarta, 2018.

Jayadi Setiabudi, Panduan Lengkap Mengurus Tanah Rumah Serta

Segala Perizinannya, Buku Pintar, Yogyakarta, 2015.

Johnny Ibrahim, Teori Dan Metodologi Penelitian Hukum, Banyumedia,

Malang, 2009.
 194

J. Satrio, Hukum Perjanjian, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Citra

Aditya Bakti, Bandung, 2005.

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Jual Beli, RajaGrafindo Persada,

Jakarta, 2003.

Lembaga Studi Islam dan Pengembangan Kepribadian Unisba, Tafsir Al-

Qur’an Juz III, LSI Unisba, Bandung, 2013.

___________________, Tafsir Al-Qur’an Juz XIII, LSI Unisba, Bandung,

2013.

___________________,Tafsir Al-Qur’an Juz V, LSI Unisba, Bandung,

2013.

Lexy J. Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif. Remaja Rosdakarya,

Bandung, 2001.

Mahfud M.D., Kepastian Hukum Tabrak Keadilan, Citra Aditya Bakti,

Bandung, 2007.
_____________, Dilema Sifat Melawan Hukum: Kepastian Hukum Atau
Keadilan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2009.

_______________, Membangun Politik Hukum, Menegakkan Konstitusi,

Cetakan Keempat, Rajawali Press, Depok, 2017.

Mariam Darus Badrulzaman, Permasalahan Hukum Hak Jaminan Dalam

Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 2000.

_______________________, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional,

BPHN, Alumni, Bandung, 2003.
_______________________, KUHPerdata Buku III : Tentang Hukum
Perikatan dengan Penjelasan, Alumni, Bandung, 2011.

_______________________, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung,

2014.

Moh. E. Hasim, Ayat Suci Lenyepaneun, Pustaka, Bandung, 1987.

Moh. Taufik Makarao, Pokok-Pokok Hukum Acara Perdata, Rineka

Cipta, Jakarta, 2009.

Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, Citra Aditya

Bakti, Bandung, 2011.
 195

__________________, Hukum Perbankan di Indonesia, Cetakan

Ketujuh, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2018.

Muhamad Erwin, Fitsafat Hukum Refteksi Kritis Terhadap Hukum Dan

Hukum Indonesia, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2011.

Muhammad Firdaus, Peranan Notaris/PPAT dalam Perjanjian Kredit

Pemilikan Rumah (KPR), Andi, Yogyakarta, 2012.

Mukti Fajar ND. Dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum

Normatif & Empiris, Pustaka Pelajar, Cetakan Keempat,
Yogyakarta, 2017.

Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis:Menata Bisnis Modern di Era

Global, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2012.

M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung,

2011.

_________________, Hukum Perseroan Terbatas, Sinar Grafika,

Jakarta, 2013.

Neni Sri Imaniyati dan Panji Adam Agus Putra, Pengantar Hukum
Perbankan Indonesia, Cetakan Kedua, Refika Aditama, Bandung,
2016.

Norma K. Denzin Dan Yvonna S. Lincoln, Handbook Of Qualitative

Research, Sage Publication, London, 1994.

Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Pranada Media

Group, Jakarta, 2008.

____________________, Penelitian Hukum Empiris, Kencana Prenada

Media Group, Jakarta, 2009.

Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum bagi Rakyat Indonesia, Bina

Ilmu, Surabaya, 2011.

Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia Dalam Perspektif

Perbandingan, FH UII Press, Yogyakarta, 2014.

R.Soeroso, Perjanjian Di Bawah Tangan, Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan

Kedua, 2011.

R. Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005.

 196

_________, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 2008.

Satjipto Rahardjo, Sisi lain Dari Hukum di Indonesia, Cetakan Ketiga,

Kompas Gramedia, Jakarta, 2009.

Salim H.S, Hukum Kontrak Teori & Tehnik Penyusunan Kontrak, Sinar
Grafika, Cetakan Kedelapan, Jakarta, 2011.

Slamet Ristanto, Mudah Meraih Dana KPR (Kredit Pemilikan Rumah),

Pustaka Gratama, Yogyakarta, 2008.

Soeparmono, Hukum Acara Perdata dan Yurisprudensi, Mandar Maju,

Bandung, 2015.

Soerjono Soekanto, Penegakan Hukum, Bina Cipta, Bandung, 1983.

_______________, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia

(UI-Press), Jakarta, 2006.

Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), Liberty,

Yogyakarta, 2002.

Sugiyono, Memahami Penelitian Kualitatif Dan Dilengkapi Dengan

Contoh Proposal Dan Laporan Penelitian, Alfabeta, Bandung,
2009.

Theo Huijbers, Filsafat Hukum Dalam Lintas Sejarah, Cetakan

Keempatbelas, Kanisius, Yogyakarta, 2007.

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana

Prenada Media Group, Jakarta, 2010.
Veithzal Rivai dan Andria Permata Veitzal, Credit Management
Handbook: Teori, Konsep, Prosedur, dan Aplikasi Panduan
Praktis Mahasiswa, Bankir, dan Nasabah, Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2014.

Wancik K Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1977.
Winanto, Asas Keadilan Dalam Hukum Perjanjian Berdasarkan
KUHPerdata, Bina Cipta, Jakarta, 2005.

Zaeni Asyhadie dan Arief Rahman, Pengantar Ilmu Hukum, Cetakan

Keenam, Rajawali Pers, Depok, 2019.
 197

B. Jurnal
Curzon, L.B, Land Law, Pearson Education Limited, Great Britain,
Seventh Edition, 1999.

Gustav Radbruch, “Statutory Lawlessness And Supra-Statutory Law”,

Oxford Journal Of Legal Studies, Volume 26, Nomor 1, 2006.

Israbeta Putrisani, “Analisis Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah di

Bawah Tangan”, Jurnal Mimbar Keadilan, Universitas 17 Agustus
1945, Volume 14 Nomor 28, Agustus 2018, Surabaya.

John Braithwaite, “Rules And Principles: A Theory Of Legal Certainty”,

Australian Journal Of Legal Philosophy, No.27, 2002.

C. Kamus

Anton M. Moeliono, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,

Jakarta, 2000.

D. Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman sebagai pengganti Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1992 tentang Perumahan dan Pemukiman.
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 Tentang Pembentukan Peraturan
Perundang-Undangan.
 198

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

E. Internet

Syafran Sofyan, “Notaris Openbare Amtbtenaren”, Jimlyschool.com,

(https://www.jimlyschool.com/baca/9/notaris-openbare-
amtbtenaren-syafran-sofyan), diakses pada Tanggal 25 November
2019 Pukul 08.18 Wib.

Prasko Abdullah, “Definisi Perlindungan Hukum”, Artikel, diakses dari

(http://prasxo.wordpress.com/2011/02/17/definisi-perlindungan-
hukum/), tanggal 14 Maret 2020 pukul 16.50 Wib.
 BIODATA DIRI

Nama : Irna Mulya Sari, S.Sos., S.H., M.Kn.

Tempat,Tanggal Lahir : Bandung, 11 Juni 1979
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Status Pernikahan : Menikah
Alamat : Bukit Sawangan Indah, Jl. Mawar Raya Blok A.11
No.2, Bojongsari, Sawangan Kota Depok
No.HP : 087825643265
Email : Iershary11@gmail.com

Pendidikan
SD : SDN Raya Barat VIII (1985-1991)
SMP : SMPN 21 Bandung (1991-1994)
SMA : SMAN 2 Bandung (1994-1997)
S1 : Fakultas Ilmu Komunikasi, Jurusan Hubungan
Masyarakat Universitas Islam Bandung (1997-
2002)
S1 : Fakultas Hukum Universitas Islam Nusantara
(1999-2004)
S2 : Magister Kenotariatan Pascasarjana
Universitas Islam Bandung (2017-2020)
Pengalaman Organisasi
1. Wakil Sekretaris I DPW Provinsi Jawa Barat Partai Penyelamat Perjuangan
Reformasi (2003-2006).
2. Wakil Bendahara I DPW Provinsi Jawa Barat Partai Kedaulatan (2008-
2012).
3. Bidang Advokasi pada Lembaga Konsultasi dan Bantuan Hukum (LKBH)
PGRI Jawa Barat (2008-2013).
4. Ketua Komite SDN Bojongsari 01 Depok (2020-2023).

Pengalaman Kerja
1. Magang di Divisi Public Relation PT.Dirgantara Indonesia (Indonesian
Aerospace), Bandung, 2001.
2. Staff Legal di Kantor Hukum H.Komarudin,S.H. & Associates.
3. Advokat pada Kantor Hukum Irna Ramdhan & Partners, Depok, Jawa Barat.

199
 Keabsahan Pengalihan Hak Atas Tanah Melalui Take Over
Kepemilikan Rumah Yang Dilakukan Dengan Perjanjian
Dibawah Tangan Berdasarkan Putusan Pengadilan Nomor:
326/Pdt.G/2018/PN.Bdg Dihubungkan dengan Asas
Kepastian Hukum

Irna Mulya Sari1, Yeti Sumiyati2, Alin Ardinal Widjaksana3

1 Alumni Magister Kenotariatan Universitas Islam Bandung, E-mail:
iershary11@gmail.com
2 Dosen Fakultas Hukum dan Magister Kenotariatan Universitas Islam Bandung, E-mail:
yeti_sumiyati74@yahoo.com
3 Dosen Magister Kenotariatan Universitas Islam Bandung dan Notaris di Kota Bandung,
E-mail: notaris.alinardinal@gmail.com

Abstract:
Home Ownership Credit (KPR) often faces obstacles or problems, one of which is the transfer of rights
to the KPR object, namely the house, which is carried out under the hands of the debtor to another party
before the KPR is paid off without the knowledge of the bank or known by the public as take over. The
purpose of this study is to analyze the position and validity of the agreement to transfer land rights
through the take over of homeownership which is carried out underhand based on Court Decision
Number: 326 / Pdt.G / 2018 / PN.Bdg and according to statutory regulations and to analyze the
position of the decision. court number: 326 / Pdt.G / 2018 / PN.Bdg which overrides the provisions of
the laws and regulations regarding land transfer agreements related to the principle of legal certainty.
This research method uses a normative juridical approach by conducting interviews or primary data
and examining literature or secondary data and is a descriptive legal research analysis. The results
showed that the position of the credit transfer agreement (take over) under the hands of the Bandung
District Court Decision No.326 / Pdt / G / PN.Bdg is valid and has permanent legal force, applies to
parties who make it under the provisions of Article 1338 of the Book. The Civil Law Law (Asas Pacta
sunt servanda) and as a legal sale and purchase are binding and have the same legal force as the legal
force of an authentic deed and have met the provisions of Article 1320 of the Civil Code. The position of
the Court Decision that overrides the provisions of the legislation is less in line with the principle of
legal certainty. Because the agreement under the hand does not have a legal causa requirement under
the provisions of Article 1320 of the Civil Code, however, as long as it does not harm one of the parties
to the agreement is valid, because the underhand take-over agreement has become a habit in society, the
judge is obliged to explore the values that are in the community according to the provisions of Law
Number 48 of 2009 calm Judicial Power, so that legal certainty in society can be realized.
Keywords: Transfer of Land Rights, Transfer, Home Ownership Credit, Legal Certainty.
Abstrak:
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sering menghadapi kendala maupun permasalahan, salah
satu diantaranya adalah pengalihan hak atas objek KPR yaitu rumah, yang dilakukan secara
dibawah tangan oleh debitur kepada pihak lain sebelum KPR tersebut lunas tanpa
sepengetahuan pihak bank atau dikenal oleh masyarakat dengan istilah take over. Tujuan dari
penelitian ini untuk menganalisis kedudukan dan keabsahan perjanjian pengalihan hak atas
tanah melalui take over kepemilikan rumah yang dilakukan di bawah tangan berdasarkan
Putusan Pengadilan Nomor:326/Pdt.G/2018/PN.Bdg dan menurut peraturan perundang-
undangan dan menganalisis kedudukan putusan pengadilan nomor:
326/Pdt.G/2018/PN.Bdg yang mengesampingkan ketentuan peraturan perundang-
undangan tentang perjanjian pengalihan hak atas tanah dihubungkan dengan asas kepastian
hukum. Metode penelitian yang digunakan metode pendekatan yuridis normatif dengan
analisis data primer berupa putusan pengadilan dan wawancara serta data sekunder berupa
Perundang-undangan, buku-buku dan literasi Pustaka, sifat penelitian hukum deskriptif
analisis. Hasil penelitian bahwa kedudukan perjanjian pengalihan kredit (take over) dibawah
tangan adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum yang tetap,berlaku bagi para pihak
yang membuatnya sesuai ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata (Asas Pacta sunt servanda) dan
sebagai jual beli yang sah, mengikat dan berkekuatan hukum sama dengan kekuatan hukum
akta otentik dan sudah memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum
Perdata. Kedudukan Putusan Pengadilan yang mengenyampingkan ketentuan Perundang-
undangan kurang selaras dengan asas kepastian hukum. Karena perjanjian dibawah tangan
tersebut tidak memiliki persyaratan causa yang halal sesuai ketentuan Pasal 1320
KUHPerdata, namun demikian, sepanjang tidak merugikan salah satu pihak perjanjian
tersebut sah, karena Perjanjian take over dibawah tangan telah menjadi kebiasaan di dalam
masyarakat, hakim wajib menggali nilai-nilai yang ada di masyarakat sesuai ketentuan
Undang-undang Nomor 48 tahun 2009 tentang Kekuasan Kehakiman, sehingga kepastian
hukum dalam masyarakat dapat terwujud.
Kata Kunci: Pengalihan Hak Atas Tanah, Take Over, Kredit Pemilikan Rumah, Putusan
Hakim, Kepastian Hukum.

1. Pendahuluan lembaga perbankan maupun lembaga

keuangan non-perbankan diatur dalam
Berdasarkan ketentuan pasal 27 Pasal 127 juga dalam Pasal 128 UU
ayat (2) UUD NRI 1945, yang Perumahan dan Kawasan Pemukiman
menyatakan: Oleh karena itu, salah satu
“Tiap-tiap warga negara berhak atas alternatif dalam pendanaan perumahan
pekerjaan dan penghidupan yang layak yang dapat digunakan adalah melalui
bagi kemanusiaan”. bank. Dengan semakin banyaknya
Hal tersebut mengandung permintaan akan kebutuhan
pengertian bahwa masyarakat perumahan, maka semakin banyak
indonesia memiliki hak akan bermunculan bisnis perumahan yang
penghidupan yang layak, baik itu menawarkan berbagai fasilitas
tercukupinya kebutuhan papan, perumahan bagi masyarakat,
sandang dan pangan. Salah satunya salahsatunya adalah fasilitas
kebutuhan papan, yaitu kebutuhan kepemilikan rumah secara Kredit
akan perumahan/ pemukiman yang Pemilikan Rumah (selanjutnya
layak dan terjangkau. disingkat KPR).
Pemerintah menyadari bahwa Undang-Undang Nomor 10
tidak semua masyarakat dapat membeli Tahun 1998 Tentang Perbankan
rumah dengan bentuk pembayaran (selanjutnya disingkat UU Perbankan),
secara tunai. Untuk memenuhi dijelaskan dalam pasal 1 angka 2, bahwa
kebutuhan akan perumahan, bank adalah badan usaha yang
masyarakat memerlukan fasilitas menghimpun dana dari masyarakat
pendanaan berupa kredit. Pengaturan dalam bentuk simpanan dan
pembiayaan perumahan baik melalui menyalurkan kepada masyarakat
 dalam rangka meningkatkan taraf
hidup rakyat banyak.
Hal tersebut dapat dilihat
dalam UU Perbankan dan UU
Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
Terkait dengan KPR, kreditnya diatur
dengan UU Perbankan. Sementara itu
kepemilikan rumahnya diatur melalui
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011
Tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman.
Setiap kredit yang telah
disetujui dan disepakati antara pemberi
kredit dan penerima kredit wajib
dituangkan dalam bentuk perjanjian
kredit atau perjanjian pembiayaan.
Berkaitan dengan perjanjian
tersebut, menurut Pasal 1320 KUHPer,
suatu perjanjian haruslah memenuhi
syarat sahnya perjanjian. Yaitu terdiri
atas:
1. Kesepakatan mereka yang
mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu
perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak dilarang.
Syarat pertama dan kedua
adalah syarat subjektif, karena
mengatur mengenai
subjeksuatuperjanjian. Jika dalam
suatu perjanjian para pihak tidak
memenuhi syarat subjektiftersebut,
makaperjanjian tersebut dapat
dibatalkan. Maka, permohonan
pembatalan kepada hakim dapat
diajukanjikasalah satu pihakadayang
merasa dirugikan. Syarat ketiga dan
keempat adalah syarat objektif, karena
mengenai objek dari perjanjian.
Suatuperjanjian akan dianggap batal
demi hukum jika para pihak tidak
memenuhi syarat objektif. Hal ini
disebabkan karena perjanjian tidak
pernah ada dan tidak mengikat para
pihak.1
1 Gumanti, R. (2012). Syarat Sahnya
Perjanjian (Ditinjau Dari Kuhperdata). Jurnal
Pelangi Ilmu, 5(1),1-13. Diakses dari URL :
Berdasarkan uraian diatas,
dapat dikatakan bahwa KPR
merupakan suatu alternatif bagi
masyarakat untuk dapat memiliki
rumah. Bagi pembeli yang sudah
memenuhi persyaratan dalam
perjanjian pemesanan rumah dapat
menandatangani akad perjanjian kredit
pemilikan rumah dari Bank, setelah
ditandatangani maka pembeli sebagai
pemilik rumah dan tanah sekaligus
sebagai debitur baru dari Bank, dengan
jaminan kredit rumah dan tanah
tersebut. Dari pendapat di atas, dapat
dinyatakan bahwa KPR diberikan oleh
bank sebagai kreditur kepada
masyarakat yang membutuhkan rumah
sebagai debitur.(Edi Putra Tje Aman,
2012: 26)
Terkait dengan perjanjian kredit
perumahan dibuat dengan perjanjian
standar karena demi efisiensi waktu
dan mempermudah debitur yang akan
mengambil kredit tanpa harus
menunggu dalam pembuatan akta oleh
Notaris dan untuk meminimalisasi
biaya dalam pembuatan akta dalam
kredit perumahan. Untuk memperoleh
kepastian tanggal dan kebenaran tanda
tangan para pihak, maka selanjutnya
perjanjian standar yang telah
ditandatangani oleh para pihak tersebut
oleh bank dilegalisasi dan didaftarkan
pada Notaris. Perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) sering
menghadapi kendala/ permasalahan
diantaranya adalah pemindahan hak
atas objek KPR yaitu rumah, yang
dilakukan di bawah tangan oleh debitur
kepada pihak lain sebelum KPR
tersebut lunas tanpa sepengetahuan
pihak bank atau dikenal oleh
masyarakat dengan istilah over kredit.
Proses alih debitur tersebut di atas akan
menimbulkan suatu permasalahan
hukum yang cukup kompleks di
kemudian hari karena hal ini berkaitan
http://ejurnal.ung.ac.id/index.php/JPI/arti
cle/view/900/840.
dengan kepastian hukum atas hak
kepemilikan rumah. Selain itu, masalah
yang sering timbul dalam pelaksanaan
perjanjian kredit adalah keadaan
dimana debitur lalai untuk melakukan
kewajibannya atau yang biasanya
disebut wanprestasi. Fakta yang
dihadapi oleh debitur pengambil kredit
KPR, pada akhir masa kredit, debitur
pengambil alih kredit tidak bisa
mengambil sertifikat karena bank hanya
mengakui debitur pertama. Jadi pihak
bank akan menyerahkan sertifikat
kepada debitur pertama bukan kepada
orang lain yang tidak dikenal/tidak
tercatat pada para pihak bank.
Pengalihan hak atas tanah dan
bangunan melalui alih take over KPR
pada bank BTN terjadi karena jangka
waktu kredit yang belum berakhir atau
belum ada pelunasan dari debitur lama.
Alih debitur/ take over terjadi setelah
ada kesepakatan antara debitur lama
selaku penjual dengan debitur baru
selaku pembeli. Debitur lama yang
bertindak selaku penjual akan
mengalihkan objek yang akan menjadi
haknya kepada pembeli dan pembeli
selaku debitur baru bersedia untuk
membayar sisa angsuran kepada bank
yang terikat perjanjian KPR dengan
penjual yakni debitur lama setelah
adanya persetujuan dari bank pemberi
kredit take over atau alih debitur
sebagaimana dikemukakan di atas
sebenarnya merupakan proses
pengalihan hak atas tanah dari debitur
lama kepada debitur baru. Take over
atau alih debitur KPR, menurut Pasal 37
ayat (1) PP Pendaftaran Tanah tersebut
diatas hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT. Dengan demikian take over
atau alih debitur yang dilakukan
dengan perjanjian di bawah tangan
tidak dapat dijadikan alas hak untuk
pendaftaran hak atas tanah karena
adanya peralihan hak.
Menurut Pasal 37 ayat (1) PP
Pendaftaran Tanah, dapat dinyatakan
bahwa peralihan hak atas tanah bisa
terjadi melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya. Pada pengertian ini terdapat 2
(dua) peralihan hak atas tanah yaitu
beralih dan dialihkan. Menurut Adrian
Sutedi beralih merupakan
berpindahnya hak atas tanah tanpa ada
perbuatan hukum yang dilakukan oleh
pemiliknya, contohnya pewarisan,
sedangkan dialihkan adalah
berpindahnya hak atas tanah melalui
perbuatan hukum yang dilakukan oleh
pemiliknya, contohnya jual beli.
Sementara itu, larangan alih
debitur merujuk pada Undang-Undang
Perumahan dan Kawasan Permukiman,
khususnya Pasal 137 yang mengatur
setiap orang dilarang menjual satuan
lingkungan perumahan yang belum
menyelesaikan status hak atas
tanahnya. Sementara itu, menurut Pasal
114 ayat (2) Undang-Undang
Perumahan dan Kawasan Pemukiman
yang mengatur peralihan hak atas tanah
dibuat di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) setelah ada
kesepakatan bersama. Kedua ketentuan
ini dapat ditafsirkan bahwa setiap
orang dilarang menjual rumah yang
belum menyelesaikan haknya, yang
artinya belum melunasi KPR-nya dan
peralihan hak atas tanah harus dibuat di
depan PPAT setelah para pihak
membuat kesepakatan perjanjian take
over.
Kasus yang akan dibahas dalam
penelitian ini diambil dari Putusan
Pengadilan Negeri (PN) Bandung
Nomor 326/ Pdt.G/ 2018/ PN.Bdg.
(Selanjutnya disebut Putusan
Pengadilan)Kasus ini berawal ketika
Herman Ardisuardi membeli rumah di
Riung Bandung Permai secara over
kredit dari R. Harsono. Proses
pembelian rumah ini dilakukan secara
over kredit/alih debitur dengan
perjanjian di bawah tangan.
Awal mula R. Harsono pada
tanggal 3 April 1985 telah mengambil
kredit kepemilikan rumah dari PT.
Riung Bandung Permai dengan uang
muka sebesar Rp.750.000,- (tujuh ratus
lima puluh ribu rupiah) dan sisanya
dibayar melalui kredit kepada Bank
Tabungan Negara Cabang Bandung
untuk jangka waktu 15 (lima belas)
tahun sebagaimana perjanjian kredit
No.24208/80 tanggal 27 Agril 1985
dengan besar angsuran per bulannya
adalah Rp. 95.630,- (Sembilan puluh
lima ribu enam ratus tiga puluh rupiah)
yang harus dibayar mulai pada bulan
Juni 1985. Sehubungan R. Harsono
adalah seorang ABRI yang bertugas di
SESKO ABRI Bandung yang pada tahun
1987 berpindah tugas ke MABES ABRI
di Jakarta, berdasarkan alasan itulah R.
Harsono menjual rumah tersebut yang
suratnya masih dalam anggunan kredit
di Bank Tabungan Negara cabang
Bandung dengan cara over kredit
kepada Herman Ardisuardi, dengan
harga Rp.8.700.000,- (delapan juta tujuh
ratus ribu rupiah) dengan tiga kali
pembayaran.
Over kredit kepemilikan rumah
atas nama R. Harsono kepada Herman
Ardisuardi, telah dimohon over alih
debitur oleh R. Harsono bersama
Herman Ardisuardi, kepada Bank
Tabungan Negara Cabang Bandung
pada tanggal 20 Juni 1988. Selanjutnya
pada bulan Mei tahun 2000 angsuran
kredit kepemilikan rumah tersebut
telah dibayar lunas oleh Herman
Ardisuardi, kepada Bank Tabungan
Negara Cabang Bandung, sehingga
dengan demikian perjanjian kredit
kepemilikan rumah No.24208/80
tertanggal 27 April 1985 telah berakhir.
Dengan telah berakhirnya
perjanjian kredit kepemilikan rumah
No.24208/80 tersebut, maka kewajiban
Bank Tabungan Negara Cabang
Bandung harus menyerahkan bukti
kepemilikannya yang dijadikan
angunan kepada R. Harsono atau
kepada Herman Ardisuardi, selaku
penerima over kredit. Herman
Ardisuardi telah beberapa kali
memohon kepada Bank Tabungan
Negara Cabang Bandung untuk
menyerahkan Sertifikat Hak Milik No.
534/Desa Cipamokolan atas nama R.
Harsono, akan tetapi Bank Tabungan
Negara Cabang Bandung tetap tidak
memberikannya dengan alasan
pengambilannya harus oleh R. Harsono
yang namanya tercantum dalam
sertifikat.
Berdasarkan kronologi tersebut,
permasalahan hukum dalam kasus ini
muncul ketika Herman Ardisuardi
meninggal dunia dan ahli warisnya
bermaksud mengambil sertifikat yang
dijadikan agunan (karena kredit sudah
lunas) tapi Bank BTN tidak memberikan
dengan alasan yang tercatat sebagai
debitur adalah R. Harsono. Bank BTN
menyatakan bahwa pengambilan
sertifikat harus dilakukan oleh R.
Harsono sendiri atau dengan surat
kuasa dari R. Harsono.
Permasalahannya keberadaan R.
Harsono sudah tidak diketahui lagi.
Dan selanjutnya Pihak ahli waris
Herman Adisuardi menempuh jalur
hukum dengan melayangkan gugatan
kepada R Harsono yang didaftarkan
pada Pengadilan Negeri Bandung
dengan Nomor Registrasi Perkara:326/
Pdt.G/2018/PN.Bdg, yang kemudian
Hakim Pengadilan Negeri Bandung
memutuskan bahwa Perjanjian di
bawah tangan yang dibuat antara
R.Harsono dan Herman Adisuardi
adalah sah dan berkekuatan hukum
tetap (inkracht), menghukum Pihak
Bank BTN untuk menyerahkan
sertifikat hak milik R.Harsono dan
memerintahkan Pihak Badan
Pertanahan Nasional (BPN) untuk
memproses Balik nama sertifikat
tersebut kepada Herman Adisuardi
(almarhum) yang dalam hal ini ahli
warisnya. Hal tersebut bertentangan
dengan ketentuan PP Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal
37 ayat 1.
Terkait dengan ketentuan tersebut,
dapat dinyatakan bahwa banyak
masyarakat yang kurang memahami
 prosedur tetap perolehan hak atas menurut peraturan perundang-
tanah. Masyarakat juga kurang undangan; (2) Untuk menganalisis
memahami bahwa tidak boleh kedudukan putusan pengadilan nomor:
melakukan perlaihan hak atas tanah 326/Pdt.G/2018/PN.Bdg yang
yang dilakukan di bawah tangan, mengesampingkan ketentuan
Maka peneliti tertarik untuk peraturan perundang-undangan
melakukan penelitian dalam bentuk tentang perjanjian pengalihan hak atas
tesis dengan judul: “Keabsahan tanah dihubungkan dengan asas
Pengalihan Hak Atas Tanah Melalui kepastian hukum.
Take Over Kepemilikan Rumah Yang
Dilakukan Dengan Perjanjian 2. Metode Penelitian
Dibawah Tangan Berdasarkan
Putusan Pengadilan Nomor:326/ Penelitian ini menggunakan metode
Pdt.G/ 2018/ PN.Bdg Dihubungkan penelitian yuridis normatif karena
dengan Asas Kepastian Hukum”. dalam tulisan ini terdapat kekaburan
Berdasarkan latar belakang norma.2 Pendekatan (approach) yang
masalah yang telah diuraikan di atas, digunakan dalam suatu penelitian
maka rumusan masalah dalam yuridis normatif akan memungkinkan
penelitian ini dapat dikemukakan seorang peneliti untuk memanfaatkan
dalam research questions adalah (1) hasil-hasil temuan ilmu hukum dan
Bagaimana Kedudukan dan Keabsahan ilmu-ilmu lain untuk kepentingan
Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tanah analisis dan eksplanasi.3 Jenis
Melalui Take Over Kepemilikan Rumah pendekatan yang digunakan dalam
Yang Dilakukan Di Bawah Tangan penelitian ini adalah metode statute
Berdasarkan Putusan Pengadilan approach (pendekatan perundang-
Nomor:326/ Pdt.G/ 2018/ PN.Bdg dan undangan) yaitu Dilakukan dengan
Menurut Peraturan Perundang- menelaah semua peraturan perundang-
Undangan? dan (2) Bagaimana undanganyang berkaitan dengan isu
Kedudukan Putusan Pengadilan hukum yang diteliti dan case approach
Nomor: 326/ Pdt.G/ 2018/ PN.Bdg (pendekatan kasus) yaitu, Bertujuan
Yang Mengesampingkan Ketentuan untuk mempelajari norma-norma atau
Peraturan Perundang-Undangan kaidah hukum yang dilakukan dalam
Tentang Perjanjian Pengalihan Hak praktik hukum.4 Guna memecahkan
Atas Tanah Dihubungkan Dengan Asas suatu permasalahan hukum, maka
Kepastian Hukum? diperlukan sumber penelitian. Sumber
Adapun tujuan dari penelitian ini penelitian yang dipergunakan berasal
adalah (1) Untuk menganalisis dari Data Sekunder seperti, bahan
kedudukan dan keabsahan perjanjian hukum primer yaitu peraturan
pengalihan hak atas tanah melalui take perundang-undangan, sekunder yaitu
over kepemilikan rumah yang buku, doktrin serta jurnal, dan tersier.
dilakukan di bawah tangan Juga berasal dari Data Primer seperti
berdasarkan Putusan Pengadilan wawancara. Bahan-bahan tersebut
Nomor:326/Pdt.G/2018/PN.Bdg dan didapatkan dengan studi dokumentasi,

2 Diantha, I. M. P. (2016).Metodologi 4 Fajar,ND.M., Dan Yulianto

Penelitian Hukum Normatif dalam Achmad,, (2017), Dualisme Penelitian Hukum
Justifikasi Teori Hukum Jakarta:Kencana Normatif & Empiris, Yogyakarta:Pustaka
Prenada Media Group, h.12. Pelajar, Cetakan Keempat, h.185.
3 Ibrahim, Johnny, (2009), Teori Dan

Metodologi Penelitian Hukum,

Malang:Banyumedia, h.301.
 lalu dilakukan analisis secara
deskriptif.5
3. Hasil dan Pembahasan
3.1. Kedudukan dan Keabsahan Perjanjian
Pengalihan Hak Atas Tanah Melalui
Take Over Kepemilikan Rumah Yang
Dilakukan Di Bawah Tangan
Berdasarkan Putusan Pengadilan
Nomor:326/Pdt.G/2018/PN.Bdg dan
Menurut Peraturan Perundang-
Undangan
Kedudukan perjanjian pengalihan
hak atas tanah melalui take over (proses
alih debitur) dibawah tangan,
merupakan salah satu perjanjian tidak
bernama. Menurut KUHPerdata,
“perjanjian tidak bernama adalah
perjanjian yang tidak mempunyai nama
tertentu dan jumlahnya tidak terbatas”.
Hal tersebut mengandung pengertian
bahwa take over dalam Kredit Pemilikan
Rumah yang dilakukan secara dibawah
tangan dapat diartikan bahwa
pengalihan terjadi tanpa sepengetahuan
pihak bank pemberi kredit. Pada
Putusan Pengadilan, terjadi kasus
terhadap take over kredit KPR pada Bank
BTN (Persero) Cabang Bandung yang
dilakukan tidak di hadapan pejabat
yang berwenang. Adapun bentuk take
over tersebut adalah pengalihan
terhadap tanah dan bangunan (rumah)
yang menjadi objek jaminan dalam KPR
BTN tersebut. Perjanjian kredit BTN
merupakan persetujuan pemberian
kredit oleh PT Bank Tabungan Negara
(BTN) kepada debitur guna pembelian
sebuah bangunan (rumah) berikut
tanahnya. Adapun perjanjian kredit
tersebut hanya mengikat pihak bank
BTN selaku pemberi pinjaman dan
debitur selaku peminjam. Terhadap
debitur yang melakukan take over atau
pengalihan, penjualan atau apapun
5 Muhammad,A.K., (2004), Hukum
Dan Penelitian Hukum, Bandung:Citra Aditya
Bakti, h.30.
yang berkaitan dengan perjanjian kredit
tersebut, sama sekali tidak dibenarkan
oleh bank BTN.
Hal ini dikarenakan perjanjian
kredit hanya mengikat pihak bank dan
debitur pertama saja. Dengan demikian,
segala bentuk take over atau pengalihan,
penjualan atau apapun yang dilakukan
oleh debitur pertama terkait dengan
perjanjian kredit tersebut yang mana
dilakukan tanpa adanya izin tertulis
terlebih dahulu dari bank BTN adalah
tindakan wanprestasi dan segala bentuk
tindakan tersebut tidak akan mengikat
pihak ketiga yaitu debitur baru.
Meskipun sebenarnya diantara debitur
pertama dan debitur baru telah
dilakukan suatu tindakan hukum
berupa pengalihan debitur. Oleh karena
itu, terhadap tindakan tersebut di atas
pihak bank hanya akan tetap
menganggap debitur pertama yang
melakukan perjanjian kredit dan
perjanjian kredit tersebut tidak berlaku
bagi pihak ketiga atau debitur baru.
Dasar bahwa perjanjian hanya mengikat
para pihak yang membuat perjanjian
dikuatkan dengan adanya Pasal 1340
KUH Perdata yang menyatakan bahwa
perjanjian hanya berlaku bagi pihak-
pihak yang membuatnya. Jadi dalam
hal ini tidak mengikat pihak ketiga
yaitu pihak yang menerima pengalihan
kredit dari debitur pertama, karena
perjanjian dalam KPR hanya mengikat
pembeli (debitur) pertama dengan bank
dan tidak mengikat pembeli secara di
bawah tangan yang dilakukan tanpa
sepengetahuan pihak bank.
Terkait dengan keabsahan
pengalihan hak atas tanah melalui take
over kepemilikan rumah yang
dilakukan di bawah tangan, secara
umum dilihat terlebih dahulu
persyaratan keabsahan perjanjian pada
 umumnya yang diatur dalam Pasal 1320
KUH Perdata.
Syarat sahnya perjanjian
sebagaimana diatur dalam Pasal 1320
KUHPerdata, adalah:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan
dirinya;
2. Kecakap untuk membuat suatu
perikatan;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.
Keempat syarat di atas dapat
dikelompokkan menjadi dua, yaitu
berdasarkan subyeknya dan
berdasarkan obyeknya. Dua syarat
pertama disebut syarat subyektif,
karena menyangkut subyek yang
menutup perjanjian, sedangkan dua
syarat yang lain disebut syarat obyektif,
karena menyangkut obyek dari
perjanjian.6Pembedaan
menimbulkan konsekuensi hukum,
yaitu apabila suatu perjanjian tidak
memenuhi syarat subyektif maka
perjanjian itu tetap ada walaupun tidak
sah dan menimbulkan kemungkinan
untuk dibatalkan. Sementara itu,
apabila suatu perjanjian tidak
memenuhi syarat obyektif maka
perjanjian tersebut dianggap tidak
pernah ada dan dengan sendirinya batal
demi hukum.
Terkait dengan syarat sepakat
mereka yang mengikatkan dirinya
dipenuhi bahwa para pihak yang
membuat perjanjian take over sepakat
untuk membuat perjanjian take over
tanpa paksaan, tanpa tekanan ataupun
penipuan. Dengan demikian syarat
“sepakat” ini dipenuhi dalam perjanjian
take over. Terkait dengan syarat
kecakupan untuk membuat suatu
perikatan, para pihak yang membuat
perjanjian take over tersebut, kedua
cakap atau memiliki kecakapan untuk
membuat perjanjian. Cakap atau
6 Subekti,R., (2008), Hukum Perjanjian,
Jakarta:Intermasa, h.56.
kecakapan ini dibuktikan keduanya
atau para pihak sudah dewasa dan
tidak di bawah pengampuan. Dengan
demikian syarat cakap atau kecakapan
ini dipenuhi dalam perjanjian take over.
Terkait dengan syarat hal tertentu
juga dipenuhi oleh perjanjian take over.
Perjanjian take over ini mengenai hal
tertentu yaitu take over perjanjian KPR
antara debitur lama kepada debitur
baru. Terkait dengan syarat suatu sebab
yang halal atau causa yang halal disini
yang diperlukan pembahasan yang
mendalam. Jika causa yang halal ini
diartikan tidak melanggar undang-
undang, kebiasaan atau kepatutan
maka syarat causa yang halal ini sekilas
terpenuhi.
Dikaji dari UU Perumahan dan
Kawasan Permukiman, khususnya
Pasal 114 ayat (2) Undang-Undang
ini
Nomor 1 Tahun 2011 yang mengatur
peralihan hak atas tanah dibuat di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) setelah ada kesepakatan
bersama. Sementara itu Pasal 137 UU
Perumahan dan Kawasan Permukiman
mengatur setiap orang dilarang menjual
satuan lingkungan perumahan yang
belum menyelesaikan status hak atas
tanahnya. Kedua ketentuan ini dapat
ditafsirkan bahwa setiap orang dilarang
menjual rumah yang belum
menyelesaikan haknya, yang artinya
belum melunasi KPR-nya dan peralihan
hak atas tanah harus dibuat di depan
PPAT setelah para pihak membuat
kesepakatan perjanjian take over. Maka
dikatakan perjanjian take over yang
dilakukan secara di bawah tangan,
melanggar ketentuan-ketentuan dalam
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011,
yang artinya causa yang halal dalam
perjanjian take over tidak terpenuhi.
Oleh karena itu, adanya perbuatan
hukum ini menimbulkan beberapa
konsekuensi hukum yang berpengaruh
 terhadap keabsahan mengenai objek
dalam perjanjian kredit.
Peraturan lain yang juga
mengatur mengenai bentuk pengalihan
adalah Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
sebagaimana termuat dalam Pasal 37
ayat (1).
Ketentuan tersebut di atas berarti
segala bentuk peralihan hak atas tanah
hanya dapat dilaksanakan apabila
dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Dengan demikian perjanjian
take over yang dibuat di bawah tangan
tidak memenuhi causa yang halal
karena melanggar ketentuan dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah yang
mengharuskan pengalihan hak atas
tanah harus dibuat di depan PPAT.
Selain itu, perjanjian take over juga
melanggar ketentuan dalam perjanjian
KPR itu sendiri. Setiap perjanjian KPR
dapat dipastikan mencantumkan
klausul tanpa adanya persetujuan
tertulis terlebih dahulu dari bank, maka
pihak debitur dilarang untuk:
a. Membebani lagi rumah tersebut
dengan hak tanggungan atau
dengan sesuatu jenis pembebanan
lain apapun juga untuk
keuntungan pihak lain kecuali
bank;
b. Menyewakan, menjual atau
mengijinkan penempatan atau
penggunaan maupun
menguasakan harta tersebut
kepada pihak lain;
c. Menyerahkan rumah tersebut
kepada pihak lain.
Mengingat perjanjian berlaku
sebagai undang-undang bagi para
pihak yang membuatnya, maka
perjanjian take over juga melanggar
7 Mertokusumo, Sudikno, (2002),
Mengenal Hukum (Suatu Pengantar),
Yogyakarta:Liberty, h.125.
ketentuan perjanjian KPR yang
seharusnya berlaku sebagai undang-
undang bagi debitor lama dengan bank.
Dengan demikian perjanjian take over ini
tidak memenuhi causa yang halal dari
persyaratan keabsahan perjanjian.
Perjanjian pengalihan hak atas
tanah tersebut dilakukan dengan cara
perjanjian dengan akta dibawah tangan,
artinya perjanjian itu dibuat
berdasarkan akta di bawah tangan yang
dibuat oleh para pihak tanpa
melibatkan pihak Bank maupun
Notaris. Akta di bawah tangan adalah
akta yang hanya dibuat di antara
mereka para pihak yang membuat akta
atau dengan kata lain tanpa keterlibatan
orang lain.7
Adanya pengalihan kredit
pemilikan rumah supaya masyarakat
dengan mudah memiliki rumah.
Berbagai lembaga keuangan contohnya
bank, memberikan fasilitas kredit
kepada masyarakat yang ingin memiliki
rumah secara kredit. fasilitas ini biasa
dikenal oleh masyarakat luas sebagai
Kredit Pemilikan Rumah atau biasa
disingkat KPR. Bank telah menyalurkan
berbagai kredit perumahan kepada
masyarakat yang realitasnya tentu tidak
akan selalu berjalan sesuai dengan
skema kredit yang telah disepakati.
Pengalihan hak kredit adalah
pengalihan kewajiban yang berupa
pembayaran angsuran kredit
perumahan, tindakan ini adalah
merupakan suatu delegasi yaitu
pengalihan kewajiban/perhentian
debitor, ketika telah adanya piutang
dan merupakan tindakan sepihak yaitu
tindakan debitur.8
Bila pihak penerima pengalihan
hak tersebut masih terus melanjutkan
kredit rumah yaitu dengan tetap
membayar cicilan kredit pemilikan
8 Fuady, Munir (2012), Pengantar
Hukum Bisnis:Menata Bisnis Modern di Era
Global, Bandung:Citra Aditya Bakti, h.151.
 rumah atas nama pihak pertama yang 2. Meskipun setiap bulannya pihak
terikat dengan bank pemberi kredit kedua meneruskan angsuran,
yang jangka waktu kreditnya masih namun bila kredit sudah lunas maka
cukup lama, sehingga timbul sertifikat (agunan) hanya dapat
permasalahan di kemudian hari dengan diserahkan oleh bank kepada pihak
pihak bank pemberi kredit. Apabila pertama, karena agunan masih atas
kredit telah lunas ataupun dilunasi nama pihak pertama.
untuk segala administrasi menyangkut 3. Bisa saja terjadi mendekati
kredit tersebut pihak bank masih tetap pelunasan, pihak pertama (yang
mensyaratkan pihak pemberi sebenarnya sudah menjual kepada
pengalihan hak tersebut harus hadir pihak ketiga) kemudian datang ke
untuk menyelesaikan masalah bank melunasi dan mengambil
administrasi sehingga dengan adanya sertifikatnya yang sebenarnya
syarat-syarat tersebut sering kali merupakan hak pihak ketiga.
menyulitkan pihak penerima 4. Jika pihak pertama meninggal dunia,
pengalihan hak kredit tersebut, maka dimungkinkan ahli warisnya
bilamana pihak pemberi (debitor awal) akan tetap mengakui bahwa tanah
pengalihan kredit tersebut sudah dan rumah tersebut menjadi haknya,
meninggal dunia atau pindah dan tidak meskipun pihak ketiga
diketahui keberadaannya. menunjukkan bukti kwitansi
Terjadinya alih debitur yang pembayaran. Jika terjadi gugatan,
dilakukan di bawah tangan oleh debitur pihak ketiga akan kalah karena pihak
kepada pihak ketiga (melalui take over) ahli waris mempunyai kekuatan
dapat terjadi karena:9(Israbeta hukum yang lebih kuat.
Putrisani, 2018:178) 5. Rumah yang dijual tersebut masih
1. Debitur lama tidak lagi mampu tercatat sebagai agunan kredit di
melanjutkan angsuran Kredit bank, sehingga debitor tidak berhak
Pemilikan Rumah Bank BTN; mengalihkan kepada pihak
2. Debitur lama mengalami kesulitan manapun tanpa sepengetahuan
ekonomi; pihak bank. Bank mempunyai
3. Debitur lama pindah domisili; wewenang untuk melaporkan
4. Debitur tidak beritikad baik untuk debitor kepada pihak berwajib
memenuhi kewajibannya; dengan tuduhan penggelapan
5. Ketidakpahaman para pihak akan sekaligus mengajukan tuntutan
hukum khususnya tentang proses pidana atas debitor yang
alih debitur. mengalihkan Kredit Pemilikan
Jika ditinjau dari kacamata bank, Rumah tersebut.
Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah di Akan tetapi, pihak bank akan
bawah tangan dari segi legalitas hukum memberikan 2 (dua) bentuk
tindakan ini tidak dibenarkan karena penyelesaian bilamana perjanjian take
akan merugikan pihak ketiga karena over dibawah tangan ini telah terjadi,
beberapa hal:10 antara lain, pertama dengan cara
1. Terjadinya peralihan hak atas objek Perjanjian dibuat kembali dari awal;
yang menjadi agunan bank dilarang dengan menghadirkan para pihak yaitu
tanpa sepengetahuan bank. debitur lama, debitur baru, notaris dan
pihak bank itu sendiri, dengan tetap

9Putrisani, Israbeta, (2018), “Analisis Universitas 17 Agustus 1945, Volume 14

Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah di Bawah Nomor 28, Agustus, Surabaya, h.178.
Tangan”, Jurnal Mimbar Keadilan, 10 Ibid., h.180.
 menerapkan prinsip 5C
(character,capacity, capital, collateral dan
condition of economy) lagi. Karena pihak
Bank juga tetap melaksanakan prinsip
kehati-hatian (prudential banking
principle) bilamana pihak debitur yang
baru ini tidak memenuhi unsur 5C.
Namun dalam pelaksanaannya opsi ini
membutuhkan proses yang lama. Opsi
selanjutnya yaitu dengan membuat
Surat Kesepakatan Bersama (personal
guarantee); dimana perjanjian
kesepakatan ini dibuat dengan
menghadirkan debitur baru, debitur
lama, notaris dan pihak bank itu sendiri.
Pihak bank juga melihat dari unsur
adanya itikad baik dari debitur baru.
(Hasil Wawancara dengan Pihak Bank
BTN).
Terkait dengan Putusan
Pengadilan nomor:326/
Pdt.G/2018/PN.Bdg yang menutuskan
bahwa bukti-bukti perjanjian dibawah
tangan dalam take over kepemilikan
rumah adalah sebagai jual beli yang sah
mengikat dan berkekuatan hukum
sama dengan kekuatan hukum sama
dengan Akta Notaril, untuk dapat
melakukan balik nama Sertifikat Hak
Milik. Karena Herman Adisuardi
(orang tua para penggugat) adalah
selaku pembeli yang beritikad baik
yang perlu mendapatkan perlindungan
hukum.
Menurut hasil wawancara dengan
kuasa hukum Para Penggugat, yaitu
H.Komarudin, S.H., mengemukakan
bahwa:“Dengan didaftarkannya
gugatan kepada Pengadilan Negeri,
pihak pembeli sudah benar untuk
memperoleh haknya sebagai pembeli
yang beritikad baik, yang harus
dilindungi keberadaannya oleh
Undang-undang”.(Hasil Wawancara
Dengan Pihak Kuasa Hukum
Penggugat).
11 Harsono, Boedi, (2007), Hukum
Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-
Putusan Pengadilan, yang
memutuskan bahwa: “Pihak penggugat
merupakan pihak yang mempunyai
itikad baik dengan melakukan proses
jual beli, dengan adanya bukti-bukti
kwitansi, surat permohonan alih
debitur dan ketentuan-ketentuan
lainnya, kedudukannya sama dengan
akta notaril, meskipun perjanjiannya
dilakukan dibawah tangan”. (Ibid).
Beliau berpendapat pula bahwa
dihubungkan dengan keabsahan
perolehan hak atas tanah, perjanjian
tersebut sah mengikat para pihak dan
sudah mempunyai kekuatan hukum
yang tetap (inkracht).
Perbedaan jual beli menurut
hukum agraria nasional yang
bersumber pada hukum adat, dimana
apa yang dimaksud dengan jual beli
bukan merupakan perbuatan hukum
yang merupakan perjanjian obligatoir.
Jual beli (tanah) dalam hukum adat
merupakan perbuatan hukum
pemindahan hak yang harus memenuhi
tiga (3) sifat yaitu:11
1. Harus bersifat tunai, artinya harga
yang disetujui bersama dibayar
penuh pada saat dilakukan jual beli
yang bersangkutan.
2. Harus bersifat terang, artinya
pemindahan hak tersebut dilakukan
dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang berwenang atas obyek
perbuatan hukum.
3. Bersifat riil atau nyata, artinya
dengan ditanda tangani akta
pemindahan hak tersebut, maka akta
tersebut menunjukkan secara nyata
dan sebagai bukti dilakukan
perbuatan hukum tersebut.
Majelis hakim pun menyatakan,
dengan diakuinya bukti-bukti kwitansi
(akta/surat dibawah tangan) tersebut
secara sah dan berkekuatan hukum,
pihak Kantor Pertanahan Kota Bandung
Undang Pokok Agraria, Jakarta:Djambatan,
h.157.
untuk dapat memproses balik nama
Sertifikat Hak Milik atas tanah dan
bangunan rumah yang ada diatasnya
dari atas nama R. Harsono menjadi atas
nama Herman Adisuardi atau atas
nama para Penggugat selaku ahli
warisnya.
Hal ini sesuai dengan Peraturan
Menteri Negara Agraria Nomor 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan
Peraturan Pelaksanaan PP Pendaftaran
Tanah Pasal 125 Ayat 1, yaitu
pencatatan data perubahan pendaftaran
tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan
dalam daftar buku tanah yang
bersangkutan setelah diterimanya
Putusan Pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap
(inkracht). Selanjutnya dalam Pasal 125
ayat 2, pencatatan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 125 ayat 1
tersebut dapat pula dilakukan atas
permohonan pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan
salinan resmi Putusan Pengadilan yang
telah mempunyai kekuatan hukum
tetap (inkracht) dan salinan Berita Acara
Eksekusi, sertifikat hak atas tanah yang
bersangkutan dan identitas pemohon.
Lalu, dalam Pasal 125 ayat 3 mengatur
dalam hal pendaftaran pencatatan
hapusnya suatu hak atas tanah
berdasarkan Putusan Pengadilan
dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan setelah diterimanya salinan
keputusan mengenai hapusnya hak
bersangkutan dari Menteri atau Pejabat
yang ditunjuk.
Hal tersebut mengandung
pengertian bahwa perjanjian
pengalihan hak atas tanah yang
dilakukan dibawah tangan merupakan
perjanjian yang sah menurut hukum,
karena sudah sesuai dengan ketentuan
Pasal 1320 KUHPer mengenai syarat
sahnya perjanjian, ketentuan Pasal 1338
ayat 1 s/d 3 yang menyatakan bahwa
perjanjian tersebut hanya berlaku bagi
para pihak yang membuatnya
sebagaimana termaktub dalam
ketentuan Pasal 1340 KUHPer.
Tetapi yang perlu diingat dalam
peralihan hak atas tanah melalui
perjanjian dibawah tangan adalah
dampak setelah perbuatan hukum
tersebut dilakukan tidak dapat memiliki
kekuatan hukum yang kuat, karena
setiap peralihan hak atas tanah wajib
melibatkan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) untuk dibuatkan akta
otentik, sesuai dengan ketentuan Pasal
37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah.
Terkait dengan Proses
pendaftaran peralihan hak atas tanah
pada Kantor Pertanahan diperlukan
suatu alat bukti bahwa telah dilakukan
perbuatan hukum jual beli yang
menurut Pasal 37 ayat 1 bahwa alat
bukti harus berupa akta yang dibuat
oleh dan dihadapan pejabat pembuat
akta tanah. Untuk dapat memenuhi
ketentuan tersebut maka cara yang
dapat dilakukan pemohon (pembeli)
untuk dapat melakukan pendaftaran
peralihan hak atas tanah karena jual beli
adalah dengan terlebih dahulu
melakukan perjanjian dari awal
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
untuk mendapatkan akta jual beli yang
merupakan salah satu persyaratan
pendaftaran peralihan hak atas tanah.
3.2. Kedudukan Putusan Pengadilan
Nomor: 326/Pdt.G/2018/PN.Bdg Yang
Mengesampingkan Ketentuan
Peraturan Perundang-Undangan
Tentang Perjanjian Pengalihan Hak
Atas Tanah Dihubungkan Dengan
Asas Kepastian Hukum
Pada hakikatnya hakim
menjatuhkan putusan dipengaruhi oleh
aliran konservatif dan aliran progresif.
Aliran konservatif merupakan putusan
hakim yang didasarkan semata-mata
pada ketentuan hukum tertulis atau
peraturan perundang-undangan.
Sementara itu, aliran progresif
merupakan putusan hakim yang tidak
 semata-mata mendasarkan ketentuan
pada ketentuan hukum tertulis, tetapi
berdasarkan pengetahuan dan
pengalaman empiris yang dialaminya.
Menurut ketentuan Pasal 5 ayat 1
UU Nomor 48 tentang Kekuasaan
Kehakiman bahwa Hakim wajib
menggali, mengikuti dan memahami
nilai-nilai hukum dan rasa keadilan
yang hidup dalam masyarakat.
Menurut penulis, kata menggali
mengasumsikan bahwa hukumnya itu
ada, tetapi tersembunyi, agar sampai
permukaan masih harus digali. Jadi
hukumnya itu ada, tetapi masih harus
digali, dicari dan diketemukan,
kemudian diciptakan.
Peranan nilai-nilai etis yang
dijunjung oleh masyarakat mempunyai
latar belakang berkaitan dengan
masalah efektivitas berlakunya hukum.
Suatu perbuatan hukum yang
dilakukan tanpa memperhatikan
kepentingan masyarakat mengandung
resiko untuk tidak bias dijalankan
dengan baik. Oleh karena itu, putusan
hakim tidak bias direduksi sebagai
putusan yang berkutat sesuai prosedur
undang-undang. Tetapi hakim harus
mampu menciptakan nilai-nilai
undang-undang yang baru, artinya
hakim dalam memeriksa dan memutus
perkara selain harus mendasarkan
hukum pada satu pihak juga harus
berdasarkan pada nilai-nilai etis yang
dijunjung di masyarakat.
Seorang hakim dituntut untuk
mempunyai bekal pengetahuan yang
tinggi dalam ilmu hukum, teori hukum,
filsafat hukum serta ilmu-ilmu lainnya.
Hakim berkewajiban pula melakukan
penemuan hukum (rechtvinding)
12 Makarao, M.T., (2009), Pokok-Pokok
Hukum Acara Perdata, Jakarta:Penerbit Rineka
Cipta, h.124.
13 Mertokusumo, Sudikno, (2009),
Hukum Acara Perdata Indonesia,
Yogyakarta:Liberty, h.174.
dan/atau menciptakan hukum
(rechtescaphing) untuk melengkapi
hukum yang telah ada.
Menurut Moh. Taufik Makarao,
putusan hakim atau lazim disebut
dengan istilah putusan pengadilan
merupakan sesuatu yang sangat
diinginkan atau dinanti-nantikan oleh
pihak-pihak yang berperkara guna
menyelesaikan sengketa diantara
mereka dengan sebaik-baiknya.12 Selain
itu, menurut Sudikno Mertokusumo,
menyatakan putusan hakim adalah
suatu pernyataan yang oleh hakim,
sebagai pejabat yang diberi wewenang
yang diucapkan dipersidangan dan
bertujuan mengakhiri atau
menyelesaikan suatu perkara atau
sengketa antara para pihak.13
Secara yuridis hakim tidak boleh
untuk menolak suatu kasus atau
perkara dengan alasan tidak ada
hukum, dengan kata lain hakim harus
menerima semua kasus/perkara
meskipun belum ada hukumnya dan
disini hakim harus berperan untuk
mengisi kekososngan hukum, berusaha
untuk menafsirkan suatu ketentuan
hukum atau kaidah perundang-
undangan yang tidak ada atau kurang
jelas. Hakim harus berusaha
menemukan hukumnya.14
Dengan demikian, menurut
penulis yang dimaksudkan dengan
penemuan hukum secara sederhana
adalah, “jika peraturannya sudah ada
dan sudah jelas, hakim tinggal
menerapkannya saja, sebaliknya jika
peraturannya tidak ada hakim harus
menemukan hukumnya”.
Dalam hal ini hakim tetap
dianggap melakukan penemuan, yaitu
14 Asyhadie, Zaeni, dan Rahman,
Arief, (2019), Pengantar Ilmu Hukum, Cetakan
Keenam, Depok:Rajawali Pers, h.167.
menemukan kecocokan antara maksud Para pihak harus menghormati
dan bunyi peraturan perundang- dan melaksanakan jual beli dengan
undangan dengan kasus konkretnya. itikad baik. Hal ini disebabkan karena
Sudikno Mertokusumo mengatakan jual beli pada dasarnya merupakan
bahwapenemuan hukum dalam arti suatu perjanjian dan para pihak harus
sempit adalah, “suatu penemuan dapat melaksanakan asas
hukum terutama dilakukan oleh hakim keseimbangan. Keseimbangan
dalam memeriksa dan memutus suatu kepentingan antara para pihak (debitur
perkara”.15 yang menerima pengalihan dan debitur
yang mengalihkan) dapat tercapai
Untuk penerapan hak dan
bilamana masing-masing pihak tersebut
kewajiban disetiap masing-masing
menyadari hak dan kewajibannya.
putusan terdapat tahapan yang
Satjipto Rahardjo mengemukakan
diberikan oleh hakim untuk para pihak
bahwa pada dasarnya hak merupakan
dalam melaksanakan isi putusan. Hal
suatu kekuasaan yang diberikan oleh
ini disesuaikan dengan apa yang
hukum kepada seseorang, dengan
menjadi petitum gugatan penggugat.
maksud untuk melindungi kepentingan
karena hakim dilarang memutus apa
seseorang. Hak merupakan
yang tidak ada dalam petitum gugatan
pengalokasian kekuasaan tertentu
(ultra petita).
kepada seseorang untuk bertindak
Pengalihan kepemilikan rumah
dalam rangka kepentingan.17
objek KPR secara di bawah tangan
Sebagai suatu bentuk penguasaan
sebagai suatu bentuk perjanjian, juga
atas rumah, hak harus diimbangi
harus memperhatikan asas pacta sunt
dengan kewajiban. Yang dimaksud
servanda sebagaimana diatur dalam
dengan kewajiban adalah segala
ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH
sesuatu yang harus dilakukan oleh
Perdata yang menyatakan bahwa,
seseorang. Hak dan kewajiban memiliki
Semua perjanjian dibuat secara sah
hubungan yang erat di mana hak
berlaku sebagai undang-undang bagi
senantiasa mencerminkan kewajiban
mereka yang membuatnya.
dan demikian pula sebaliknya. Hak
Lebih lanjut, dalam ketentuan
tidak untuk digunakan oleh pemiliknya
Pasal 1338 ayat (2) KUHPer juga
secara mutlak, akan tetapi harus
menyebutkan bahwa, Perjanjian-
digunakan dalam menjalankan peran
perjanjian itu tidak dapat ditarik
sosialnya guna kepentingan masyarakat
kembali selain dengan kesepakatan
pada umumnya.
kedua belah pihak, atau karena alasan-
Mengingat adanya hubungan
alasan yang oleh Undang- undang
yang erat antara hak dan kewajiban
dinyatakan cukup untuk itu. Hal ini
maka para pihak yang memiliki hak
berarti bahwa pengalihan kredit (over
seringkali juga dibebani dengan
kredit) yang telah dilangsungkan dan
kewajiban. Ketentuan ini berlaku pula
mengikat dengan tercapainya kata
terhadap debitur yang penerima
sepakat mengenai kebendaan yang
pengalihan dan debitur yang
akan dijual dan harga beli antara
mengalihkan kepemilikan rumah objek
penjual dan pembeli, tidak dapat
KPR secara di bawah tangan dalam
dibatalkan secara sepihak oleh pembeli
rangka menjalankan perannya masing-
(debitur yang menerima pengalihan)
masing.
dan penjual (debitur yang
Pengertian putusan pengadilan,
mengalihkan).16
menurut Satjipto Rahardjo, secara

15 Ibid., h.168. 17 Rahardjo, Satjipto, (2013), Ilmu

16 Ibid., h.169. Hukum, Bandung:Citra Aditya Bakti, h.53.
 sosiologis sulit diterima adanya
pengadilan yang netral, lebih lagi dalam
negara pancasila. Pengadilan di
Indonesia mempunyai sisi untuk
memperjuangkan dan mewujudkan
Pancasila dalam masyarakat. Dengan
demikian, pengadilan menjadi salah
satu tempat penting dimana keadilan
dan moral pancasila diwujudkan.
Perwujudan masyarakat Pancasila tidak
cukup hanya melalui undang-undang
dan retorika pemerintahan, tetapi
menuntut untuk benar-benar
diwujudkan. Institusi legislatif baru
menjalankan sebagian dari usaha
mewujudkan masyarakat yang
demikian itu dan itu pun lazimnya
menggunakan bahasa yang abstrak dan
sangat umum. Baru melalui putusan
pengadilan segalanya menjadi jelas dan
konkret.18 Lebih lanjut Satjipto
menambahkan, bahwa di dalam
pengadilan terjadi perjuangan untuk
mewujudkan ideologi-ideologi. Itu
berarti, bahwa pengadilan dan hakim
tidak hanya mengkonkretkan isi
undang-undang atau memutus
berdasarkan undang-undang,
melainkan lebih jauh daripada itu.
Hakim itu juga berpolitik dan menjadi
pejuang ideologi, oleh karena melalui
putusannya ia mewujudkan pikiran
ideologis menjadi kenyataan.19
Mengingat begitu pentingnya
putusan pengadilan, maka hendaknya
garis resmi yang harus dijadikan dasar
pertimbangan hukum oleh hakim
dalam menyelesaikan suatu perkara
atau sengketa antara para pihak,
setidak-tidaknya mengacu kepada
empat kaidah penuntun, yaitu:20
1. Hukum harus melindungi segenap
bangsa dan menjamin keutuhan
bangsa dan karenanya tidak boleh
18 Rahardjo, Satjipto (2009), Sisi lain
Dari Hukum di Indonesia, Cetakan Ketiga,
Jakarta:Kompas Gramedia, h.238.
19 Ibid., h.239.
ada hukum yang menanamkan benih
disintegrasi.
2. Hukum harus menjamin keadilan
sosial dengan proteksi khusus bagi
golongan lemah agar tidak
tereksploitasi dalam persaingan
bebas melawan golongan kuat.
3. Hukum harus dibangun secara
demokratis sekaligus membangun
demokrasi sejalan dengan nomokrasi
(negara hukum).
4. Hukum tidak boleh diskriminatif
berdasarkan ikatan primordial
apapun dan harus mendorong
terciptanya toleransi beragama
berdasarkan kemanusiaan dan
keberadaban.
Permasalahan yang timbul pada
Sub-bab kedua pembahasan yang
penulis deskripsikan akan penulis
kaitkan dengan data sekunder berjenis
bahan hukum primer berupa Putusan
Pengadilan. Putusan Nomor
326/Pdt.G/2018/PN.Bdg yang telah
dikemukakan di dalam Bab sebelumnya
merupakan bukti bahwa ada gugatan
tentang proses alih debitur tanpa
persetujuan bank/kreditur. Secara
umum permasalahan yang timbul
adalah karena pihak debitur baru atau
ahli waris merasa dirugikan ketika ia
sudah melunasi sisa angsuran ke
bank/kreditur namun debitur baru atau
ahli waris tidak dapat memiliki objek
perjanjian secara de jure karena sertifikat
masih dalam penguasaan
bank/kreditur.
Majelis Hakim berpendapat dalam
pertimbangan hukumnya bahwa,
walaupun jual beli tersebut tidak
memenuhi persyaratan layaknya dalam
jual beli untuk suatu benda tidak
bergerak, tetapi perjanjian tersebut
dinyatakan sah menurut hukum karena
telah memenuhi ketentuan Pasal 1320
20 M.D., Mahfud, (2017), Membangun
Politik Hukum, Menegakkan Konstitusi, Cetakan
Keempat, Depok:Rajawali Press, h.55.
KUHPer yang mengatur tentang syarat-
syarat sahnya perjanjian.
Majelis Hakim mengabulkan
Gugatan para Penggugat mengenai
bukti-bukti kwitansi pembayaran over
kredit rumah dari orang tua Penggugat
kepada Tergugat I (R. Harsono) dan
bukti-bukti kwitansi pembayaran
pelunasan kepada Tergugat II (Bank
BTN Cabang Bandung) adalah sebagai
jual beli yang sah mengikat dan
berkekuatan hukum sama dengan
kekuatan hukum Akta Jual Beli antara
R.Harsono sebagai penjual dengan
Herman Adisuardi selaku pembeli.
Dalam hal ini, merujuk pada
Putusan Pengadilan dalam
pertimbangannya sudah benar
Walaupun jual beli rumah KPR tersebut
tidak memenuhi persyaratan
sebagaimana layaknya dalam jual beli
untuk suatu benda tidak bergerak, akan
tetapi majelis hakim memandang dalam
pertimbangannya, jual beli tanah
berikut bangunan rumah yang berdiri
diatasnya tersebut tetap dapat
dinyatakan sah menurut hukum karena
telah memenuhi ketetntuan Pasal 1320
KUHPer.
Berkenaan dengan hal tersebut,
Majelis Hakim juga berpendapat
berdasarkan ketentuan Pasal 1338
KUHPer yang menyatakan bahwa
Perjanjian yang dilakukan oleh
Penggugat dan tergugat adalah berlaku
sebagai undang-undang bagi Para
Pihak yang membuatnya.
Terkait dengan Putusan pengadilan
yang mengenyampingkan ketentuan
Pasal 137 UU Perumahan dan Kawasan
Pemukiman, Hal tersebut sah-sah saja,
karena pada prinsipnya menurut
Ketentuan UU Kekuasaan Kehakiman
Pasal 5 Ayat 1 bahwa: Hakim wajib
menggali, mengikuti dan memahami
nilai-nilai hukum dan rasa keadilan
yang hidup dalam masyarakat.
Ketentuan diatas mengandung
pengertian bahwa hakim dalam
menyelenggarakan peradilan
dipengaruhi oleh faktor-faktor diluar
dirinya yang tidak hanya terbatas pada
peraturan perundang-undangan saja,
melainkan juga nilai-nilai hukum dan
rasa keadilan yang hidup dalam
masyarakat. Undang-undang bertujuan
untuk menciptakan kepastian hukum
sedangkan nilai-nilai hukum dan rasa
keadilan yang hidup bertujuan untuk
terwujudnya keadilan berdasarkan
hukum. Menurut penulis, kata
menggali mengasumsikan bahwa
hukumnya itu ada, tetapi tersembunyi,
agar sampai permukaan masih harus
digali. Jadi hukumnya itu ada, tetapi
masih harus digali, dicari dan
diketemukan, kemudian diciptakan.
Dengan demikian, Majelis Hakim
sudah melaksanakan ketentuan Pasal 5
ayat 1 UU Kekuasaan Kehakiman,
dengan menggali nilai-nilai di
masyarakat dimana keberadaan
perjanjian dibawah tangan sekarang ini
sudah menjadi hal yang tidak asing dan
banyak dilakukan di masyarakat,
sehingga menjadikankannya suatu
kebiasaan yang ada dan hidup di
masyarakat. Dengan kata lain Hakim
sudah melakukan rechtvinding atau
Penemuan Hukum.
Keberadaan UU Pemukiman dan
Kawasan Perumahan khususnya Pasal
137 belum mewakili secara spesifik
mengenai hak-hak debitur baru yang
terlanjur melakukan Perjanjian dibawah
tangan dan pembeli/debitur baru
tersebut telah beritikad baik dengan
melaksanakan kewajibannya
membayar sisa angsuran dari debitur
lama. Menurut Penulis harus ada
klausul aturan tambahan, apakah itu
klausul si debitur lama harus melapor
ke Pihak Bank setelah kesepakatan
pejanjian dibuat ataupun ada klausul
lain yang menyatakan bahwa Pihak
debitur lama telah menyerahkan
kewajibannya kepada debitur baru .
Sehingga Pihak debitur baru tidak
merasa dirugikan.
Sementara itu, Pihak Bank juga
harus melakukan pengawasan yang
lebih baik terhadap debitur yang
melakukan over kredit dengan adanya Pengadilan Negeri, pihak pembeli
pengawasan berkala, diharapkan tidak sudah benar untuk memperoleh
akan ada lagi debitur-debitur yang haknya sebagai pembeli yang beritikad
terlilit angsuran ataupun ada kendala baik, yang harus dilindungi
lainnya sehingga tidak bisa melanjutkan keberadaannya oleh Undang-
kewajibannya mengangsur. undang.(Berdasarkan Hasil
Dengan adanya Putusan Wawancara).
Pengadilan yang menyatakan bahwa Beliau berpendapat pula bahwa
Perjanjian dibawah tangan dihubungkan dengan keabsahan
kedudukannya adalah sah berkekuatan perolehan hak atas tanah, perjanjian
hukum yang tetap. Hal tersebut tersebut sah mengikat para pihak dan
mengandung pengertian bahwa suatu sudah mempunyai kekuatan hukum
hukum yang berkembang dimasyarakat yang tetap (inkracht). karena putusan
dan sudah menjadi kebiasaan dapat tersebut telah inkracht (mempunyai
menjadi suatu penemuan hukum, yang kekuatan hukum tetap), pihak Badan
keberadaannya untuk mengisi Pertanahan Nasional dan Bank harus
kekosongan hukum yang ada di tunduk terhadap putusan pengadilan
masyarakat, karena nilai-nilai etis yang tersebut. Menurutnya, putusan tersebut
dijunjung oleh masyarakat mempunyai merupakan terobosan hukum sebagai
latar belakang berkaitan dengan perlindungan hukum bagi pembeli
masalah efektivitas berlakunya hukum. dengan mengesampingkan ketentuan
Suatu perbuatan hukum yang Pasal 37 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah
dilakukan tanpa memperhatikan dan Pasal 137 UU Perumahan dan
kepentingan masyarakat mengandung Kawasan Pemukiman. Hal ini dapat
resiko untuk tidak bisa dijalankan dilihat bahwa untuk memperoleh hak
dengan baik, Keadaan demikian dapat atas tanah tidak selalu harus ada akta
terjadi manakala perbuatan itu notaril tetapi dengan adanya bukti
melibatkan pendapat-pendapat yang kwitansi, suratsehingga kekuatan
bertentangan di masyarakat. Oleh hukum dari putusan pengadilan
karena itu putusan Hakim tidak bisa tersebut nilainya sama dengan akta.
direduksi sebagai putusan yang (Berdasarkan Hasil Wawancara).
berkutat sesuai prosedur undang- Peralihan hak milik atas tanah
undang, tetapi Hakim disini mampu berdasarkan putusan pengadilan
menciptakan nilai-nilai baru. adalah berpindahnya hak milik atas
Terkait dengan Putusan tanah dari satu pihak kepada pihak lain,
Pengadilan, yang memutuskan bahwa karena adanya putusan pengadilan.
Pihak penggugat merupakan pihak Dalam contoh kasus, hak milik atas
yang mempunyai itikad baik dengan tanah yang dahulu atas nama
melakukan proses jual beli, dengan Tn.R.Harsono dialihkan kepada
adanya bukti-bukti kwitansi, surat Tn.Herman Adisuardi berdasarkan
permohonan alih debitur dan putusan pengadilan yang berkekuatan
ketentuan-ketentuan lainnya, hukum tetap. Tn.Herman dalam hal ini
kedudukannya sama dengan akta ahli warisnya dapat langsung
notaril, meskipun perjanjiannya membaliknamakan tanah/ rumah
dilakukan dibawah tersebut atas nama dirinya tanpa harus
tangan.(Berdasarkan Hasil melakukan pembuatan AJB. Hal
Wawancara). Berdasarkan hasil tersebut sejalan dengan Pasal 37 ayat 2
wawancara dengan kuasa hukum Para Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
Penggugat, yaitu H.Komarudin, S.H., 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang
mengemukakan bahwa:Dengan menyatakan bahwa balik nama
didaftarkannya gugatan kepada sertifikat bisa berdasarkan Surat
 Otentik yang dibuat oleh PPAT, dalam
hal ini putusan pengadilan yang
berkekuatan hukum tetap, termasuk
surat atau akta otentik. Balik nama
sertifikat dapat dilakukan setelah
putusan tersebut inkracht.21
Dari uraian tersebut diatas
menurut penulis, telah memenuhi asas
kepastian hukum, yang didasarkan
pada upaya yang dilakukan oleh para
penggugat (dalam hal ini debitur
kedua) salah satunya dengan
mengajukan Gugatan ke Pengadilan
Negeri dan atas Putusan Pengadilan
tersebut, dengan segera pihak debitur
baru dengan segera dapat
melaksanakan hak dan kewajibannya.
Bentuk perlindungan dan
kepastian hukum dalam kasus ini
sudah terwujud dengan dikabulkannya
sebagian gugatan para penggugat dan
menghukum pihak tergugat dan turut
tergugat, diantaranya dengan
menyatakan Bapak Herman Adisuardi
selaku pembeli yang beritikad baik
yang perlu mendapatkan perlindungan
hukum, menyatakan bukti-bukti
kwitansi adalah sebagai jual beli yang
sah mengikat dan berkekuatan hukum
sama dengan kekuatan hukum Akta
Jual Beli, memerintahkan Bank BTN
Cabang Bandung untuk menyerahkan
Sertifikat Hak Milik Nomor 534/Desa
Cipamokolan atas nama pemegang hak
R.Harsono kepada Herman Adisuardi
atau kepada Para Penggugat selaku
ahliwarisnya yang sah menurut
hukum.
4. Kesimpulan
4.1. Kedudukan perjanjian pengalihan hak
atas tanah melalui take over (proses alih
debitur) dibawah tangan, merupakan
salah satu perjanjian tidak bernama. Hal
tersebut mengandung pengertian
bahwa take over dalam Kredit Pemilikan
21Irma Devita.com, diakses dari: URL:
/https://irmadevita.com/2019/perolehan-
hak-atas-tanah-yang-telah-berkekuatan-
Rumah yang dilakukan secara dibawah
tangan merupakan pengalihan terjadi
tanpa sepengetahuan pihak bank
pemberi kredit. Keabsahan perjanjian
pengalihan hak atas tanah menurut
Putusan Pengadilan adalah sah berlaku
bagi mereka yang membuatnya (pacta
sunt servanda) dan menyatakan bahwa
pihak pembeli adalah pihak yang
beritikad baik, Sehingga perjanjian jual
beli yang terjadi antara tuan Herman
Adisuardi dengan tuan R.Harsono
adalah sah mengikat dan berkekuatan
hukum yang tetap (inkracht).
4.2. Kedudukan Putusan Pengadilan yang
mengenyampingkan ketentuan
Perundang-undangan yaitu Pasal 137
dan Pasal 114 Undang-Undang Nomor
1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Pemukiman kurang selaras
dengan asas kepastian hukum, karena
menurut peraturan perundang-
undangan perjanjian dibawah tangan
tersebut tidak memiliki persyaratan
keabsahan perjanjian khususnya
persayaratan causa yang halal. Jika
perjanjian take over ini dianggap sah,
maka hal itu justru akan menimbulkan
ketidakpastian hukum. Namun
demikian, apabila perjanjian itu tidak
merugikan salah satu pihak, yaitu pihak
debitur baru yang memiliki itikad baik
dengan melunasi pembayaran sampai
lunas (Tn.Herman Adisuardi), maka
perjanjian take over itu mengikat bagi
para pihak yang membuatnya. Terkait
Perjanjian dibawah tangan sebagai
suatu kebiasaan yang ada di
masyarakat, putusan hakim telah
merujuk pada ketentuan Perundang-
Undangan Nomor 48 Tahun 2009
tentang Kekuasaan Kehakiman Pasal 5
ayat 1 bahwa hakim wajib menggali,
mengikuti dan memahami nilai-nilai
hukum dan rasa keadilan yang hidup
dalam masyarakat (recht vinding) agar
hukum-tetap, pada tanggal 29 Desember 2020
Pukul 12.17 Wib.
 tercipta kepastian hukum di tangan sudah menjamur menjadi
masyarakat. kebiasaan yg tumbuh dimasyarakat.
5. Saran 5.2. Untuk pihak bank diharapkan
5.1. Untuk pemerintah, khususnya Badan melakukan pengawasan yang berkala
Pertanahan Nasional (BPN) dan kepada pihak debitur lama yang
Pejabat-pejabat Pemerintah lainnya melakukan over kredit agar
yang terkait, perlu memberikan dikemudian hari tidak terjadi
pemahaman/sosialisasi kepada pengalihan hak atas tanah yang
masyarakat mengenai pentingnya dilakukan pihak debitur lama kepada
perjanjian jual beli yang dilakukan debitur baru secara dibawah tangan
secara resmi lebih baik dibanding atau dengan perjanjian tanpa
dengan perjanjian dibawah tangan, sepengetahuan pihak bank. Sehingga
khususnya proses take over, karena pada bank tidak merasa dirugikan dan pihak
dasarnya tetap perjanjian take over debitur merasa memiliki tanggung
secara resmi lebih baik, aman dan jawab terhadap perjanjian kredit yang
terjamin dengan asas terang, tunai dan telah disepakati dalam proses take over.
nyata, meskipun perjanjian dibawah

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku

Asyhadie, Zaeni dan Rahman, Arief, (2019), Pengantar Ilmu Hukum. Cetakan Keenam,
Depok:Rajawali Pers.

Diantha, I. M. P. (2016).Metodologi Penelitian Hukum Normatif dalam Justifikasi Teori

Hukum. Jakarta:Kencana Prenada Media Group.

Fuady, Munir, (2012), Pengantar Hukum Bisnis:Menata Bisnis Modern di Era Global.
Bandung:Citra Aditya Bakti.

Harsono, Boedi, (2007), Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria. Jakarta:Djambatan.

Ibrahim,Johny, (2009), Teori Dan Metodologi Penelitian Hukum. Malang:Banyumedia.

Makarao,M.T. (2009), Pokok-Pokok Hukum Acara Perdata. Jakarta:Penerbit Rineka Cipta.

MD, Mahfud, (2017), Membangun Politik Hukum, Menegakkan Konstitusi. Cetakan

Keempat, Depok:Rajawali Press.

Mertokusumo, Sudikno, (2002), Mengenal Hukum (Suatu Pengantar).

Yogyakarta:Liberty.

____________________, (2009), Hukum Acara Perdata Indonesia. Yogyakarta:Liberty.

Muhammad,A.K, (2004), Hukum Dan Penelitian Hukum. Bandung:Citra Aditya Bakti.

ND.Mukti Fajar Dan Achmad,Yulianto, (2017), Dualisme Penelitian Hukum Normatif &
Empiris. Yogyakarta:Pustaka Pelajar, Cetakan Keempat.
 Rahardjo, Satjipto, (2013), Ilmu Hukum. Bandung:Citra Aditya Bakti.

Subekti, R, (2008), Hukum Perjanjian. Jakarta:Intermasa.

_______________, (2009), Sisi lain Dari Hukum di Indonesia. Cetakan Ketiga,

Jakarta:Kompas Gramedia.

B. Jurnal

Gumanti, R. (2012). Syarat Sahnya Perjanjian (Ditinjau Dari Kuhperdata). Jurnal

Pelangi Ilmu, 5(1),1-13. Diakses dari URL :
http://ejurnal.ung.ac.id/index.php/JPI/article/view/900/840.

Putrisani,Israbeta, (2018), “Analisis Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah di Bawah

Tangan”, Jurnal Mimbar Keadilan, Universitas 17 Agustus 1945, Volume 14
Nomor 28, Agustus, Surabaya.

C. Peraturan Perundang-Undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria.

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang

Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.

Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman

sebagai pengganti Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan
dan Pemukiman.

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 Tentang Pembentukan Peraturan Perundang-

Undangan.

D. Website
Irma Devita.com, diakses dari: URL: /https://irmadevita.com/2019/perolehan-hak-
atas-tanah-yang-telah-berkekuatan-hukum-tetap, pada tanggal 29 Desember 2020
Pukul 12.17 Wib.