BAB II

TINJAUAN MIXED BUILDING ( APARTEMEN, SHOPPING CENTER, DAN

PERKANTORAN)

2.1 APARTEMEN
2.1.1 Pengertian Apartemen
Apartemen adalah unit perumahan mandiri (sejenis perumahan real estate) yang
hanya menempati sebagian bangunan, umumnya di satu lantai saja. Ada banyak nama
untuk keseluruhan bangunan ini tergantung pada setiap bahasa. 
Masa/lama waktu tinggal apartemen juga sangat bervariasi, dari perumahan umum
berskala besar, atau hunian pemilik yang secara resmi merupakan kondominium (strata
title atau commonhold), atau penyewa yang menyewa dari pemilik tanah pribadi.
Berbagai pendapat dari sumber lain yaitu :
a. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia

Apartemen adalah sebuah tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang lengkap
dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang
terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat
tinggal.
b. Menurut Buku Site Planing ( 1984 : 252 )

Apartemen didefinisikan sebagai “several dwelling units a common ( usually an

indoor ) acces and area enclosed by a common strucutural envelope “ yang berarti unit
hunian yang saling berbagi akses yang sama dan dilingkupi ileh struktur kulit bangunan
yang sama.
c. Menurut buku Apartments : Their Design and Development ( 1967 : 6 )

Apartemen didefinisikan sebagai “… the apartment is a background for the series of

emotional experience. It should be a relaxing haven from the tensions of earning a living,
from noise and worry, and strain. It should provide beauty, convenience, security, and
privacy for the family living in it…” yang berarti apartemen merupakan dasar
dari kumpulan emosi.
d. Menurut Ernst Neufert

Bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan vertikal agar tersedia
hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat rendah atau bangunan
tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standar yang ditentukan.
e. Menurut Joseph De Chiara & John Hancock

Sebuah unit tempat tinggal yang terdiri dari Kamar Tidur, Kamar Mandi, Ruang
Tamu, Dapur, Ruang Santai yang berada pada satu lantai bangunan vertikal yang
terbagi dalam beberapa unit tempat tinggal.
 Jadi secara umum, apartemen dapat diartikan sebagai suatu bangunan yang
bertingkat lebih dari satu lantai yang di dalamnya merupakan kumpulan dari beberapa
unit hunian, dengan setip unit kamar memiliki ruang untuk hidup yang lengkap, dimana
para penghuninya saling berbagi fasilitas yang sama.

2.2.2 Karakteristik Apartemen

Hunian ini memang memiliki karakteristik yang berbeda dengan tempat tinggal lain
seperti rumah. Berikut ini adalah karakteristik dari tempat tinggal tersebut:

a. Memiliki lebih dari dua lantai dan biasanya bangunan berbentuk vertikal.
b. Dalam satu lantai terdiri dari unit-unit hunian.
c. Fleksibel dalam mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal.
d. Efisien, efektif, dan ekonomis.
e. Memiliki fasilitas bersama yang belum tentu dimiliki perumahan.
f. Pada umumnya terdapat area komersil pada bangunan atau lingkungan apartemen.
g. Sirkulasi vertikal berupa tangga atau lift dan sirkulasi horisontal berupa koridor.
h. Keamanan, ketenangan dan privasi lebih terjamin.
i. Akses yang mudah dan cepat untuk menjangkau fasilitas-fasilitas yang ada.
j. Struktur dan bahan bangunan dapat bertahan dalam jangka waktu yang lama.

2.2.3 Fungsi Apartemen

Meskipun memiliki karakteristik yang berbeda dengan rumah, namun bangunan ini
memiliki fungsi yang hampir sama dengan rumah atau tempat tinggal yang lain. Berikut
ini adalah fungsi dari apartemen.

a. Fungsi utama, yaitu fungsi dominan dalam sebuah apartemen adalah pemukiman.
Apartemen mempunyai ruang-ruang yang mewadahi aktifitas-aktifitas penghuni yang
berlangsung secara rutin. Jenis aktifitas tersebut antara lain: tidur, makan, menerima
tamu,berinteraksi sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain.
b. Fungsi pendukung, merupakan fungsi-fungsi skunder yang ditambahkan pada
sebuah apartemen untuk mendukung dan menambah kenyamanan berlangsungnya
fungsi utama.
c. Fungsi pelengkap, merupakan fungsi-fungsi yang diadakan untuk melengkapi
berlangsungnya fungsi utama dan fungsi pendukung. Ruangruang tersebut misalnya
ruang administrasi, ruang cleaning service dan ruang satpam.

2.3 SHOPPING CENTER

2.3.1 Pengertian Shopping Center

Shopping Center dapat diartikan sebagai suatu kelompok fasilitas komersial

(pertookoan, perda gangan dan jasa) yang diwadahi dan digabungkan dalam suatu
tatanan arsitektural, didirikan pada suatu tapak dalam suatu bangunan yang
direncana kan, dikembangkan dan dimiliki serta diatur seba gai satu unit.

1. Menurut Drs. Abdul rahman dalam ensiklopedia ekonomi keuangan perdagangan

Shopping Center adalah suatu kumpulan toko-toko eceran dalam suatu kelompok
yang sedikit banyak ada hubungannya satu sama lain disuatu tempat biasanya
diciptakan oleh seorang pembangun, yang kemudian menyewakan toko-toko itu
kepada orang lain, seringkali persetujuan sewa menyewa itu menetapkan bahwa
hanya terdapat satu toko dari jenis dalam pusat perbelanjaan tersebut, bahwa
masing masing toko itu akan penjualannya, dan lain-lain.
2. Menurut Urban Institute Shopping Center adalah sebagai suatu kesatuan
bangunan komersil yang dibangun dan didirikan pada suatu lokasi yang
direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah kesatuan
operasi yang berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko dan area
perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan temat parkir yang
dibuat menurut tipe dan ukuran total dari toko-toko.

Dalam suatu pusat perbelanjaan terdapat unit-unit fasilitas kegiatan

komersial yang dibedakan dalam 3 kategori (Lion, Edgar ; 1976):

A. Fasilitas Komersial untuk Jual Beli barang

Fasilitas ini dapat terdiri dari shop unit (toko), fasilitas perdagangan retail, yang
dapat berdiri sendiri atau kelompok dengan sifat pelayanan langsung antara
penjual dan pembeli.

Store, yaitu suatu bentuk fasilitas perdagangan yang menyediakan barang

kebutuhan sehari-hari dengan sistem pelayanan self service.

Store dapat berupa :

- Departemen store, dengan luas area jual 10.000- 20.000 meter persegi

- Variety store, dengan luas area jual 1.000-8000 meter persegi.

- Specialist store, dengan luas area 500-5.000 meter persegi.

 - Super market, dengan luas area jual 400-2.000 meter persegi atau lebih kurang
3000 meter persegi.

B. Fasilitas Komersial untuk Pelayanan jasa

- Restoran, dapat berupa fast food restauran atau bourmet food marts

- Fasilitas pelayanan jasa khusus, seperti beauty shop, barber shop, watch
repair, music studius & dance, travel agent dan sebagainya.

- Fasilitas hiburan, seperti gedung bioskop, area bowling, area perraainan anak

C. Fasilitas Komersial Untuk Perkantoran Komersial

Fasilitas ini disewa oleh pemakai (badan usaha/perusahaan) untuk

digunakan sebagai ruang kegiatan pusat informasi dan promosi dari jenis
kegiatan komersial yang dibidanginya, misalnya : kantor konsultan, kantor jasa
konstruksi, kantcr agen penjualan suatu jenis produksi

2.3.2 Jenis Shoping Center

Jenis atau tipe pusat perbelanjaan berdasarkan lingkup atau jangkauan

pelayanan dapat dibedakan atas :

a. Neighborhood Center

Yaitu suatu pusat perbelanjaan yang biasanya menekankan pelayanan barang

kebutuhan sehari-hari seperti makanan, obat-obatan, peralatan/keperluan rumah
tangga.

Jenis fasilitas yang termasuk disini adalah : supermarket, toko-toko tunggal (shop
units)

Total area (luas lantai) yang digunakan untuk ruang penjualan = Gross Leaseble
Area (GLA) sekitar 5.000 m^ atau berada pada range 3.000-10.000 m2.

Tingkat layanan (serve trade area population) = 2500-40.000 orang. Jenis ini
sering dikatakan convenience center, dan merupakan bentuk terkecil dari pusat
perbelanjaan.

b . Community Center
 Yaitu pusat perbelanjaan yang memperdagangkan jenis barang yang lebih luas
dari neighborhood center.

Jenis fasilitas yang termasuk disini adalah : department store, Variety store,
junior departemen store, supermarket dan toko-toko tunggal.

Total GLA sekitar 15.000 m2 atau pada rage 10.000-30.000 m2. Tingkat layanan
40.000-150.000 Orang penduduk.

c. Regional Center

Yaitu pusat perbelanjaan yang memperdagangkan jenis barang pada tingkatan

yang lebih beragam dari tingkatan sebelumnya. Fasilitas ini terdiri dari kelompok
departemet store dan toko-toko tunggal. Total GLA sekitar 40.000 m2, atau pada
range 30.000-100.000 m2 Tingkat layanan diatas 150.000 orang.

2.3.3 Shopping Center Yang Direncanakan

Mengingat cakupan area layanan yang tidak begitu luas, pusat perbelanjaan
yang dikembangkan adalah dalam klasifikasi Neighborhood Center Yaitu suatu
pusat perbelanjaan yang biasanya menekankan pelayanan barang kebutuhan
sehari-hari seperti makanan, obat-obatan, peralatan/keperluan rumah tangga.

Jenis fasilitas yang termasuk disini adalah : supermarket, toko-toko tunggal

(shop units). Total area (luas lantai) yang digunakan untuk ruang penjualan =
Gross Leaseble Area (GLA) sekitar 5.000 m^ atau berada pada range 3.000-
10.000 m2. Tingkat layanan (serve trade area population) = 2500-40.000 orang.

2.4 KANTOR

2.4.1 Pengertian Kantor

Menurut Kamus Besar Indonesia (KBBI), Kantor merupakan sebuah balai

(Ruang, gedung dan rumah) tempat yang digunakan untuk mengurus suatu
pekerjaan (suatu instansi atau perusahaan); tempat bekerja

Kantor secara dinamis yaitu merupakan proses-proses dalam

penyelenggaraan kegiatan seperti pengumpulan, pencatatan, pengolahan,
penyimpanan maupun pendistribusian data. Jadi jika dalam arti sempit
merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan-kegiatan administrasi atau
tata usaha.
 Sedangkan arti kantor secara statis yakni merupakan tempat kerja, kamar
kerja, ruang kerja, biro, markas, instansi, badan, perushaan maupun tempat
untuk menyelenggarakan kegiatan pengumpulan, pencatatan, pengolahan,
penyimpanan serta pendistribusian data.

Dari penjelasan-penjelasan diatas tersebut, jadi kantor dapat diartikan

sebagai bagian organisasi yang menjadi pusat bagi kegiatan administrasi dan
pengendalian kegiatan pengolahan data atau informasi.

2.4.2 Tujuan Kantor

Tujuan kantor ialah untuk memberikan sistem pelayanan yang berupa

komunikasi dan penyimpanan data serta berkumpulnya orang-orang mengerjakan
sesuatu untuk mencapai target atau tujuan yang telah ditentukan sebelumnya.

2.4.3 Fungsi Kantor

1. Menerima informasi. Informasi yang dimaksud dapat berupa surat, panggilan

telepon, pesanan, faktur, dan laporan mengenai berbagai kegiatan bisnis.

2. Merekam dan menyimpan data-data serta informasi. Tujuannya pembuatan

rekaman adalah menyiapkan informasi sesegera mungkin apabila manajemen
meminta informasi tersebut.

3. Mengatur informasi. Informasi yang diakumulasi oleh kantor biasanya tidak

berbentuk seperti pada saat baru diberikan, kantor mengumpulkan informasi dari
berbagai sumber untuk kemudian dibuat perhitungan atau pembukuannya, karena
kantor bertanggung jawab memberikan informasi dalam bentuk terbaik dalam
melayani manajemen.

4. Memberi informasi. Bila manajemen meminta informasi, kantor memberikan

informasi dari rekaman yang ada.

5. Melindungi aset. Selain keempat fungsi yang telah disebutkan, kantor juga
berfungsi untuk mengamati secara cermat berbagai bentuk kegiatan dalam
perusahaan seperti diperlihatkan dalam rekaman dan mengantisipasi segala hal yang
tidak menguntungkan yang mungkin terjadi.

2.5 KEGIATAN PELAKU

2.5.1 Tipe Pengguna

 Tipe Lajang Tipe keluarga
a. Terdiri satu orang a. Keluarga kecil, terdiri dari 2-3 orang penghuni
penghuni. b. Target penguna adalah pasangan muda,
b. Target pengguna maupun keluarga kecil yang terdiri dari :
adalah eksekutif muda 1) Ayah,seorang pekerja kantoran atau
yang belum pebisnis,
berkeluarga dengan 2) Ibu, seorang ibu rumah tangga, dan
usia 20-35 tahun 3) Anak, seorang balita.
c. Keluarga besar, terdiri dari 3-5 orang penghuni
d. Target pengguna adalah sekelompok orang
yang masih memiliki hubungan keluarga, yang
terdiri dari :
1) Ayah, seorang kepala rumah tangga
dengan pekerjaan pebisnis atau
eksekutif,
2) ibu, seorang ibu rumah tangga atau
wanita karir,
3) anak, berjumlah 1-2 orang dengar
umur antara 1-17 tahun,
4) Pembantu atau seorang yang memiliki
hubungan dekat dengan (keluarga)
dengan penghuni.
Karakter tipe Lajang Karakter tipe keluarga
a. Aktivitas penghuni di a. Aktifitas penghuni di luar apartemen padat.
luar apartemen padat b. Unit hunian hanya di gunakan sebagai tempat
dan serba cepat. istirahat dan berkumpul keluarga.
b. Unit hunian hanya di c. Perlunya komunikasi dengan keluarga.
gunakan sebagai d. Keutuhan akan efisiensi dan efektifitas yang
tempat istrahat setelah tinggi.
seharian bekerja. e. Cenderung membawa tamu ke dalam unit
c. Tidak memiliki waktu hunian
luang yang banyak
untuk mengurus unit
harian.
d. Kebutuhan akan
efisiensi dan efektifitas
yang tinggi.

2.5.2 Kegiatan Pelaku

No PELAKU AKTIVITAS
1. Pemimpin dan pengurus a. Datang
administrasi b. Memarkirkan kendaraan
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Melakukan administrasi
g. Istirahat
h. Pulang

2. Reseptionis a. Datang
b. Memarkirkan kendaraan
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Melayani tamu apartemen
g. Istirahat
h. Pulang

3. Tenaga penunjang a. Datang

kegiatan b. Memarkirkan kendaraan
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Memberi pelayanan kesehatan
g. Istirahat
h. Pulang
4. Mekanikal dan elektrikal a. Datang
b. Memarkirkan kendaraan
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Bertanggung jawab atas MK apartemen
g. Istirahat
h. Pulang

a. Datang
b. Memarkirkan kendaraan
5. House keeping
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Melakukan pelayanan pribadi
g. Istirahat
 h. Pulang

6. Security a. Datang
b. Memarkirkan kendaraan
c. Mengganti baju/menaruh barang pribadi
d. Absen
e. Briefing
f. Melakukan pengamanan apartemen
g. Istirahat
h. Pulang.