Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan ….

286

HAK GUNA BANGUNAN ATAS HAK PENGELOLAAN

(Suatu Kajian Perolehan Hak dan Perpanjangan Jangka Waktu)

Urip Santoso
Dosen Fakultas Hukum Universitas Airlangga

ABSTRACT

Building rights on land can have effect on state land, right-of-management land, and
property-right land. Building rights on land over right-of-management land can be
attained through land-use agreement, whose issuance should be under approval of district
land office. Its extension period should be under written approval of the owner of
management right. This research applies legal-research method, particularly normative-
law research. This means that it examines an issue based on the existing laws, especially
the ones related to land issues. And this research embraces both statute and conceptual
approaches. The right to build on a pot of right-of-management land is proceeded by
mutual land-use agreement between the owner of management rights and the prospective
owner of building rights. The former has the full authority whether or not to approve the
extension period for the latter. Also, the former has the capacity to decide the
compensation rate, the terms and conditions which the prospective owner of building rights
must abide by. The detailed articles on the above aspects should be put in written on a
notarized deed or on a sub-rosa deed by the two parties.

Keywords : Right to build on land, management right, land-use agreement, approval

PENDAHULUAN orang-orang, baik sendiri maupun

Ketentuan tentang hak atas tanah bersama-sama dengan orang lain serta
diatur dalam Undang-undang No. 5 Tahun badan-badan hukum. Tanah yang
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- dimaksudkan disini adalah tanah dalam
pokok Agraria, atau lebih dikenal dengan pengertian yuridis yaitu hak atas tanah.
sebutan Undang-undang Pokok Agraria Hak atas tanah dapat diberikan kepada dan
(UUPA). UUPA diundangkan dalam dipunyai perseorangan, sekelompok orang
LNRI Tahun 1960 No. 104 – TLNRI No. secara bersama-sama, dan badan-badan
2043, mulai berlaku tanggal 24 September hukum.
1960. Pasal 4 ayat (1) UUPA menyatakan Negara berwenang menetapkan
bahwa atas dasar hak menguasai negara bermacam-macam hak atas tanah yang
ditentukan bermacam-macam hak atas diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-
permukaan bumi yang disebut tanah, yang orang baik sendiri-sendiri maupun
dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh bersama dengan orang yang berasal dari
287 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

warga Negara Indonesia maupun orang e. Hak Sewa Untuk Bangunan;

asing yang berkedudukan di Indonesia, f. Hak Membuka Tanah;
badan hukum public dan badan hokum g. Hak Memungut Hasil Hutan.
privat, badan hukum yang didirikan h. Hak-hak lain yang tidak termasuk
menurut hukum Indonesia dan dalam hak-hak tersebut di atas tanah
berkedudukan di Indonesia dan badan yang akan ditetapkan dengan
hukum masing yang mempunyai Undang-undang, serta hak-hak yang
perwakilan di Indonesia. sifatnya sementara sebagai yang
Hak atas tanah adalah hak yang disebutkan dalam Pasal 53.
memberi wewenang kepada pemegang hak Hak atas tanah yang bersifat
untuk mempergunakan atau mengambil sementara disebutkan dalam Pasal 53
manfaat dari tanah yang dihaki. Yang UUPA, yaitu :
dimaksud empunya hak adalah pemegang a. Hak Gadai;
hak atas tanah, yaitu perseorangan atau b. Hak Usaha Bagi Hasil;
badan hukum. Kata “mempergunakan” c. Hak Menumpang;
mengandung pengertian bahwa hak atas d. Hak Sewa Tanah Pertanian.
tanah dipakai untuk kepentingan non Menurut Sri Hajati, berdasarkan
pertanian (bangunan), sedangkan kata Pasal 16 ayat (1) UUPA dan Pasal 53
“mengambil manfaat” mengandung UUPA, macam-macam hak atas tanah
pengertian bahwa hak atas tanah dipakai dibedakan menjadi 3 kelompok, yaitu :1
untuk untuk kepentingan pertanian, 1. Hak atas tanah yang bersifat tetap
peternakan, perikanan, dan perkebunan. Macam haknya adalah hak milik, hak
Hak atas tanah yang disebutkan dalam guna usaha, hak guna bangunan, hak
Pasal 4 ayat (1) UUPA, macamnya pakai, hak sewa untuk bangunan, hak
dijabarkan dalam Pasal 16 ayat (1) dan membuka tanah, dan hak memungut
Pasal 53 UUPA. Menurut Pasal 16 ayat (1) hasil hutan.
UUPA, macam hak atas tanah, yaitu :
1
a. Hak Milik; Sri Hajati, 2005, “Restrukturisasi Hak Atas Tanah
Dalam Rangka Pembaruan Hukum Agraria”,
b. Hak Guna Usaha; Pidato Pengukuhan Guru Besar, Universitas
Airlangga, Surabaya, h. 9.
c. Hak Guna Bangunan;
d. Hak Pakai;
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 288

2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan a. Hak atas tanah dipergunakan untuk
dengan Undang-undang. kepentingan mendirikan bangunan,
Macam haknya belum ada. misalnya perumahan, perkantoran,
3. Hak atas tanah yang bersifat sementara pertokoan, pabrik, hotel.
Macam haknya adalah hak gadai, hak b. Hak atas tanah dimanfaatkan untuk
usaha bagi hasil, hak menumpang, hak kepentingan pertanian, perikanan,
sewa tanah pertanian. peternakan, atau perkebunan.
Dalam peraturan perundang- Berdasarkan masa penugasan
undangan di bidang pertanahan ditetapkan tanahnya, hak atas tanah dibagi
bahwa yang dapat mempunyai hak atas menjadi
tanah, yaitu : 3(tiga) yaitu :
a. Warga Negara Indonesia; a. Hak atas tanah yang tidak dibatasi oleh
b. Orang asing yang berkedudukan di jangka waktu tertentu.
Indonesia; Hak atas tanah ini adalah Hak Milik.
c. Lembaga Negara, Departemen, b. Hak atas tanah yang dibatasi oleh
Lembaga Pemerintah Non jangka waktu tertentu.
Departemen; Hak atas tanah ini adalah Hak Guna
d. Pemerintah Provinsi, Pemerintah Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak
Kabupaten/Kota; Pakai yang bersifat privat.
e. Badan hukum yang didirikan menurut c. Hak atas tanah yang berlaku selama
hukum Indonesia dan berkedudukan di tanahnya dipergunakan untuk
Indonesia; pelaksanaan tugasnya.
f. Badan hukum asing yang mempunyai Hak atas tanah ini adalah Hak
perwakilan di Indonesia; Pakai yang dipunyai oleh Lembaga
g. Badan keagamaan dan badan sosial; Negara, Departemen, Lembaga
h. Perwakilan Negara Asing dan Pemerintah Non Departemen, Pemerintah
perwakuilan badan internasional Provinsi, Pemerintah Kabupaten/Kota,
Berdasarkan penggunaan atau Perwakilan Negara Asing, Perwakilan
Pemanfaatan nya, Hak atas tanah dibagi Badan Internasional, badan keagamaan,
menjadi 2 (dua), yaitu : dan badan sosial.
289 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011
Salah satu hak atas tanah yang
disebutkan dalam UUPA adalah Hak Guna
Bangunan (HGB). Dalam Pasal 35 ayat (1)
UUPA diberikan pengertian Hak Guna
Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling 30 tahun. Hak Guna
Bangunan berasal dari tanah yang bukan
miliknya sendiri. Tanah yang bukan
miliknya sendiri adalah tanah yang berasal
dari tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan,
dan tanah Hak Milik. Hak Guna Bangunan
berlaku untuk jangka waktu tertentu, dapat
diperpanjang jangka waktunya, dan dapat
diperbaharui haknya.
Dari uraian pendahuluan di atas,
permasalahan yang hendak dikaji dalam
tulisan ini dirumuskan sebagai
berikut:
Apakah dengan dibuatnya
perjanjian penggunaan tanah telah lahir
Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan
dan Apa wewenang pemegang Hak
Pengelolaan dalam perpanjangan jangka
waktu Hak Guna Bangunan atas Hak
Pengelolaan.
METODE PENELITIAN
Metode penelitian dalam tulisan ini
menggunakan metode penelitian hukum,
khususnya penelitian hukum normatif.
Penelitian hukum normative merupakan
penelitian yang mengkaji suatu masalah
berdasarkan peraturan perundang-
undangan yang berlaku, khususnya
peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan. Pendekatan masalah yang
dipergunakan adalah pendekatan peraturan
perundang-undangan(statute approach)
dan pendekatan konseptual (conceptual
approach.2 Pendekatan peraturan
perundang-undangan(statute approach),
yaitu menelaah atau mengkaji bentuk dan
isi peraturan perundang-undangan yang
berkaitan dengan Hak Guna Bangunan dan
Hak Pengelolaan, sednagkan pendekatan
konseptual (conceptual approach), yaitu
menelaah atau mengkaji konsep-konsep
yang berkaitan dengan Hak Guna
Bangunan dan Hak Pengelolaan yang
dinyatakan dalam peraturan perundang-
undangan maupun yang dikemukakan oleh
parapakar di bidang pertanahan. Sumber
bahan hokum dalam penelitian ini adalah
bahan hukum primer berupa peraturan
perundang-undnagan yang berkaitan
dengan Hak Guna Bangunan dan Hak
Pengelolaan, dan bahan hukum sekunder
berupa buku, jurnal, majalah, dan makalah
2
Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian
Hukum, Prenada Media, Jakarta, h. 96.
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 290
yang berkaitan dengan Hak
Bangunan dan Hak Pengelolaan. Analisis
yang digunakan dalam penelitian ini
adalah interpretasi (penafsiran) terhadap
masalah yang diteliti.Analisis dilakukan
melalui kegiatan yang
memaparkan, menelaah, mensistematisasi,
dan menafsirkan terhadap masalah yang
diteliti.
PEMBAHASAN
1. Hak Guna Bangunan Dalam Hukum
Positif.
Boedi Harsono menyatakan bahwa
hak-hak atas tanah dikelompokkan
menjadi 2 kelompok, yaitu :3
1. Hak atas tanah primer
Hak atas tanah primer adalah hak atas
tanah yang diberikan oleh Negara.
2. Hak atas tanah sekunder
Hak atas tanah sekunder adalah hak
atas
tanah yang bersumber pada hak pihak
lain.
Sependapat dengan Boedi Harsono,
Sri Hajati menyatakan bahwa berdasarkan
asal tanahnya, hak atas tanah dibagi
3
Boedi Harsono, 2007, Hukum Agraria Indonesia
Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok
Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan,
Jakarta, h. 291.
Guna menjadi 2 katagori, yaitu : 4
1. Hak atas tanah yang bersifat primer
Hak atas tanah yang bersifat primer
yaitu hak atas tanah yang diperoleh
langsung dari tanah Negara.
sifatnya 2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Hak atas tanah yang bersifat sekunder
yaitu hak atas tanah yang diperoleh dari
pemegang hak atas tanah lain
berdasarkan perjanjian bersama.
Macam-macam hak atas tanah yang
bersifat primer adalah Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atas
tanah Negara, dan Hak Pakai atas tanah
Negara. Macam-macam hak atas tanah
yang bersifat sekunder adalah Hak Guna
Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan,
Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan,
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik,
Hak Pakai atas tanah Hak Milik, Hak
Sewa Untuk Bangunan, Hak Gadai, Hak
Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan
Hak Sewa Tanah Pertanian.
Hak Guna Bangunan disebutkan
dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c UUPA.
Secara khusus, Hak Guna Bangunan
diatur dalam Pasal 35 sampai dengan
Pasal 40 UUPA. Selanjutnya dalam
4
Sri Hajati, Op.cit., h. 9.
291 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

Pasal 50 ayat (2) UUPA dinyatakan Yang dapat mempunyai Hak

bahwa ketentuan lebih lanjut mengenai Guna Bangunan menurut UUPA dan
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun
Hak Pakai, dan Hak Sewa Untuk 1996, adalah :
Bangunan diatur dengan peraturan 1. Warga Negara Indonesia;
perundangan. 2. Badan hukum yang didirikan
Peraturan perundangan yang menurut
dimaksudkan oleh Pasal 50 ayat (2) Hukum Indonesia dan
UUPA adalah Peraturan Pemerintah No. berkedudukan di Indonesia.
40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Terjadinya Hak Guna Bangunan
Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak berdasarkan asal tanahnya dapat
Pakai Atas Tanah. dijelaskan, yaitu :
Secara khusus, Hak Guna 1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara.
Bangunan diatur dalam Pasal 19 sampai Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan
dengan Pasal 38 Peraturan Pemerintah keputusan pemberian hak yang
No. 40 Tahun 1996. diterbitkan oleh Kepala Badan
Pengertian Hak Guna Bangunan Pertanahan Nasional Republik
disebutkan dalam Pasal 35 ayat (1) Indonesia atau pejabat lain yang
UUPA, yaitu hak untuk mendirikan dan ditunjuknya. Pejabat yang berwenang
mempunyai bangunan-bangunan atas menerbitkan keputusan pemberian hak
tanah yang bukan miliknya sendiri, diatur dalam Peraturan Menteri Negara
dengan jangka waktu paling lama 30 Agraria/Kepala Badan Pertanahan
tahun. Asal tanah Hak Guna Bangunan Nasional (Permen Agraria/Kepala
adalah tanah yang bukan miliknya BPN) No. 3 Tahun 1999 tentang
sendiri. Tanah yang bukan miliknya Pelimpahan Kewenangan Pemberian
sendiri menurut UUPA adalah tanah dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Negara dan tanah Hak Milik. Sedangkan Hak Atas Tanah Negara, sedangkan tata
menurut Peraturan Pemerintah No. 40 cara terjadinya diatur dalam Permen
Tahun 1996 adalah tanah Negara, tanah Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999
Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik. tentang Tata Cara Pemberian dan
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 292
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara
dan Hak Pengelolaan.
2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolaan
Hak Guna Bangunan ini terjadi
dengan keputusan pemberian hak atas
usul dari pemegang Hak Pengelolaan,
yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota. Pejabat
yang berwenang menerbitkan
keputusan pemberian hak diatur dalam
Permen Agraria/Kepala BPN No. 3
Tahun 1999, sedangkan tata cara
terjadinya diatur dalam Permen
Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun
1999.
3. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Milik
Hak Guna Bangunan ini terjadi dengan
pemberian hak oleh pemilik tanah
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta
PPAT ini wajib didaftarkan kepada
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/
Kota setempat untuk dicatat dalam
Buku Tanah.
Sebagai tanda bukti Hak Guna
Bangunan atas tanah Negara dan tanah
Hak Pengelolaan diterbitkan Sertipikat
Hak Guna Bangunan oleh Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota. Sertipikat
Hak Guna Bangunan sebagai tanda bukti
hak yang bersifat kuat. Tujuan
diterbitkannya Sertipikat Hak Guna
Bangunan, adalah untuk memberikan
jaminan kepastian hukum dan
perlindungan hukum serta pemegang Hak
Guna Bangunan dengan mudah dapat
membuktikan bahwa Hak Guna Bangunan
tersebut adalah miliknya.
Jangka waktu berlakunya Hak Guna
Bangunan berdasarkan asal tanahnya,
yaitu :
1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara.
Hak Guna Bangunan ini berjangka
waktu untuk pertama kalinya paling
lama 30 tahun, dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20
tahun, dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 30 tahun.
2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolaan
Hak Guna Bangunan ini berjangka
waktu untuk pertama kalinya paling
lama 30 tahun, dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20
tahun, dan dapat diperbaharui untuk
jangka waktu paling lama 30 tahun.
3. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Milik
Hak Guna Bangunan ini berjangka
waktu paling lama 30 tahun, tidak ada
293 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

perpanjangan jangka waktu. Namun atau bidang tanah yang terkurung oleh
atas kesepakatan antara pemilik tanah tanah Hak Guna Bangunan tersebut.
dengan pemegang Hak Guna Hak pemegang Hak Guna Bangunan,
Bangunan, Hak Guna Bangunannya yaitu :
dapat diperbaharui haknya. a. menguasai dan mempergunakan tanah
Kewajiban pemegang Hak Guna selama waktu tertentu;
Bangunan, yaitu : b. mendirikan dan mempunyai bangunan
a. membayar uang pemasukan yang untuk keperluan pribadi atau usahanya;
jumlah dan cara pembayarannya c. mengalihkan hak tersebut kepada
ditetapkan dalam keputusan pemberian pihak lain; dan
haknya; d. membebani dengan Hak Tanggungan.
b. menggunakan tanah sesuai dengan Hak Guna Bangunan dapat
peruntukannya dan persyaratan dijadikan jaminan utang dengan dibebani
sebagaimana ditetapkan dalam Hak Tanggungan. Pembebanan Hak Guna
keputusan dan perjanjian Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan
pemberiannya; dengan Hak Tanggungan harus ada
c. memelihara dengan baik tanah dan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari
bangunan yang ada di atasnya serta pemegang Hak Pengelolaan. Prosedur Hak
menjaga kelestarian lingkungan Tanggungan, yaitu :
hidupnya;
d. menyerahkan kembali tanah yang 1. Adanya perjanjian utang piutang
diberikan dengan Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna
kepada Negara, pemegang Hak Bangunan sebagai debitor dengan
Pengelolaan, atau pemegang Hak Milik kreditor yang dibuat dengan akta
sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus; notariil atau akta di bawah tangan.
e. menyerahkan sertipikat Hak Guna 2. Adanya penyerahan Hak Guna
Bangunan yang telah hapus kepada Bangunan sebagai jaminan utang
Kepala Kantor Pertanahan; yang dibuktikan dengan Akta
f. memberikan jalan keluar atau jalan air Pemberian Hak Tanggungan oleh
atau kemudahan lain bagi pekarangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 294

3. Adanya pendaftaran Akta Pemberian Faktor-faktor penyebab hapusnya Hak

Hak Tanggungan kepada Kepala Guna Bangunan, yaitu :
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota a. berakhirnya jangka waktu yang
setempat untuk dicatat dalam Buku ditetapkan dalam keputusan
Tanah dan diterbitkan Sertipikat Hak pemberian atau perpanjangan atau
Tanggungan. dalam perjanjian pemberiannya;
Hak Guna Bangunan dapat beralih b. dibatalkan oleh pejabat yang
dengan cara pewarisan yang dibuktikan berwenang, pemegang Hak
dengan surat wasiat atau surat Pengelolaan atau pemegang Hak
keterangan sebagai ahli waris, surat Milik sebelum jangka waktunya
keterangan kematian pemegang Hak berakhir, karena :
Guna Bangunan, identitas ahli waris, dan 1. tidak dipenuhinya kewajiban-
sertipikat Hak Guna Bangunan yang kewajiban pemegang hak dan
bersangkutan. Hak Guna Bangunan juga atau dilanggarnya ketentuan-
dapat dialihkan dengan cara jual beli, ketentuan dalam Hak Guna
tukar menukar, hibah, dan penyertaan Bangunan;
dalam modal perusahaan dibuktikan 2. tidak dipenuhinya syarat-syarat
dengan akta PPAT, sedangkan dialihkan atau kewajiban-kewajiban yang
dalam bentuk lelang dibuktikan dengan tertuang dalam perjanjian
Berita Acara Lelang yang dibuat oleh pemberian Hak Guna Bangunan
pejabat dari Kantor Lelang. antara pemegang Hak Guna
Dalam peralihan Hak Guna Bangunan dengan pemilik tanah
Bangunan ada ketentuan khusus, yaitu atau perjanjian penggunaan tanah
peralihan Hak Guna Bangunan atas Hak Hak Pengelolaan;
Pengelolaan harus dengan persetujuan 3. putusan pengadilan yang
tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. mempunyai kekuatan hukum
Peralihan Hak Guna Bangunan atas yang tetap.
tanah Hak Milik harus dengan c. dilepaskan secara sukarela oleh
persetujuan tertulis dari pemilik tanah pemegang haknya sebelum jangka
yang bersangkutan. waktunya berakhir;
d. hak guna bangunannya dicabut;
295 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

e. diterlantarkan; menyatakan bahwa Peraturan Pemerintah

f. tanahnya musnah; No. 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan
g. pemegang Hak Guna Bangunan Tanah-tanah Negara mengatur tentang hak
tidak memenuhi syarat sebagai penguasaan sebagai terjemahan dari
pemegang Hak Guna Bangunan. Beheersrecht atas tanah-tanah Negara.
Hak Penguasaan yang dimaksud adalah
2. Terjadinya Hak Guna Bangunan hak penguasaan atas tanah-tanah Negara.6
Atas Hak Pengelolaan Berdasarkan ketentuan konversi
Hak Guna Bangunan digunakan yang diatur dalam Peraturan Menteri
untuk kepentingan mendirikan Agraria No. 9 Tahun 1965 inilah baru
bangunan, antara lain berupa rumah tercipta istilah atau jenis hak yang
tempat tinggal atau hunian, rumah toko disebut “Hak Pengelolaan” dengan
(ruko), rumah kantor (rukan), pertokoan, pengertian yang jelas. Lebih lanjut diatur
hotel, perkantoran, industri (pabrik). pula dalam Peraturan Menteri Agraria
Hak Guna Bangunan dapat terjadi No. 1 Tahun 1966 bahwa Hak
atas tanah Hak Pengelolaan, di samping Pengelolaan itu harus didaftarkan untuk
terjadi atas tanah Negara, atau tanah mendapatkan Sertipikat Hak
Hak Milik. Dalam UUPA tidak Pengelolaan. 7
disebutkan secara tersurat tentang Hak Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria
Pengelolaan, hanya disebutkan No. 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan
“pengelolaan” dalam Penjelasan Umum Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah
Angka II Nomor 2. A.P. Parlindungan Negara dan Ketentuan-ketentuan
menyatakan bahwa istilah Hak Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya
Pengelolaan diambil dari Bahasa menetapkan konversi hak penguasaan
Belanda, yaitu Beheersrecht, yang
6
diterjemahkan menjadi Hak Maria S.W Sumardjono, 2007, “Hak Pengelolaan :
Perkembangan, Regulasi, dan Implementasinya,
Penguasaan.5 Sependapat dengan A.P. Jurnal MIMBAR HUKUM, Edisi Khusus,
Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada,
Parlindungan, Maria S.W Sumardjono Yogyakarta, September, h. 22.
7
Soemardijono, 2006, Analisis Mengenai Hak
Pengelolaan, Lembaga Pengkajian Pertanahan,
5
A.P. Parlindungan, 1989, Hak Pengelolaan Jakarta, h. 13.
Menurut Sistem Undang-undang Pokok Agraria,
Mandar Maju, Bandung, h. 6.
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 296

atas tanah Negara menjadi Hak Pendaftaran Tanah jo Pasal 1 angka 3

Pengelolaan, yaitu “Jika tanah Negara Permen Agraria/Kepala BPN No. 9
yang diberikan kepada Departemen- Tahun 1999 tentang Tata Cara
departemen, Direktorat-direktorat, dan Pemberian Hak Atas Tanah Negara dan
Daerah Swatantra, selain dipergunakan Hak Pengelolaan, yaitu hak menguasai
untuk kepentingan instansi-instansi itu Negara yang kewenangan
sendiri, dimaksudkan juga untuk dapat pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
diberikan dengan sesuatu hak kepada kepada pemegangnya.
pihak ketiga, maka hak penguasaan atas Pengertian yang lebih lengkap
tanah Negara tersebut dikonversi tentang Hak Pengelolaan dinyatakan
menjadi Hak Pengelolaan”. dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah No.
Untuk pertama kalinya wewenang 112 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea
Hak Pengelolaan dimuat dalam Pasal 6 Perolehan Hak Atas Tanah dan
Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun Bangunan Karena Pemberian Hak
1965, yaitu : Pengelolaan, yaitu hak menguasai dari
a. merencanakan peruntukan dan Negara atas tanah yang kewenangan
penggunaan tanah tersebut; pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
b. mempergunakan tanah tersebut kepada pemegang haknya untuk
untuk keperluan pelaksanaan merencanakan peruntukan dan
tugasnya; penggunaan tanah, menggunakan tanah
c. menyerahkan bagian-bagian dari untuk keperluan pelaksanaan tugasnya,
tanah tersebut kepada pihak ketiga menyerahkan bagian-bagian tanah
dengan Hak Pakai yang berjangka tersebut kepada pihak ketiga dan atau
waktu 6 (enam) tahun); bekerja sama dengan pihak ketiga.
d. menerima uang pemasukan/ganti rugi Yang dapat mempunyai Hak
dan/atau uang wajib tahunan. Pengelolaan disebutkan dalam Pasal 67
Pengertian Hak Pengelolaan Permen Agraria/Kepala BPN No. 9
dinyatakan dalam Pasal 1 angka 2 Tahun 1999, yaitu :
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1. Instansi Pemerintah termasuk
1996 jo Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Daerah;
Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang 2. Badan Usaha Milik Negara;
297 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

3. Badan Usaha Milik Daerah; Tanah (selanjutnya disebut

4. PT Persero; “Perjanjian”).8
5. Badan Otorita; Salah satu hak atas tanah yang
6. Badan-badan hukum Pemerintah lahir dari Hak Pengelolaan adalah Hak
lainnya yang ditunjuk Pemerintah. Guna Bangunan. Lahirnya Hak Guna
Salah satu kewenangan pemegang Bangunan didahului oleh pembuatan
Hak Pengelolaan terhadap tanahnya perjanjian penggunaan tanah antara
adalah menyerahkan bagian-bagian pemegang Hak Pengelolaan dengan
tanah Hak Pengelolaan tersebut kepada calon pemegang Hak Guna Bangunan.
pihak ketiga dan atau bekerja sama Ketentuan ini diatur dalam Pasal 3 ayat
dengan pihak ketiga. Bagian-bagian (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri
tanah Hak Pengelolaan yang diserahkan (Permendagri) No. 1 Tahun 1977 tentang
oleh pemegang Hak Pengelolaan kepada Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian
pihak ketiga berupa Hak Guna Pemberian Hak Atas Bagian-bagian
Bangunan, Hak Pakai, atau Hak Milik. Tanah Hak Pengelolaan Serta
Kewenangan bekerja sama dengan pihak Pendaftarannya. Permendagri No. 1
ketiga dapat berupa pembuatan Tahun 1977 dinyatakan tidak berlaku
perjanjian penggunaan tanah, atau lagi oleh Permen Agraria/Kepala BPN
perjanjian Build, Operate, and Transfer No. 9 Tahun 1999. Ketentuan tentang
(BOT). perjanjian penggunaan tanah diatur
Maria S.W. Sumardjono dalam Pasal 4 ayat (2) Permen
menyatakan bahwa hubungan hukum Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999,
yang menjadi dasar pemberian hak atas yaitu “Dalam hal tanah yang dimohon
tanah oleh pemegang Hak Pengelolaan merupakan tanah Hak Pengelolaan,
kepada pihak ketiga dinyatakan dalam pemohon harus terlebih dahulu
Surat Perjanjian Penggunaan Tanah memperoleh penunjukan berupa
(SPPT). Dalam praktik, SPPT tersebut perjanjian penggunaan tanah dari
dapat disebut dengan nama lain, pemegang Hak Pengelolaan”.
misalnya : Perjanjian Penyerahan,
8
Penggunaan, dan Pengurusan Hak Atas Maria S.W. Sumardjono, 2008, Tanah Dalam
Persepektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya,
Penerbit Buku Kompas, Jakarta, h. 208.
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 298

Perjanjian penggunaan tanah yang diberikan oleh calon pemegang

antara pemegang Hak Pengelolaan Hak Guna Bangunan kepada
dengan calon pemegang Hak Guna pemegang Hak Pengelolaan. Uang
Bangunan dapat dibuat dengan akta kompensasi tersebut merupakan
notariil, atau akta di bawah tangan, yaitu konsekuensi penggunaan tanah Hak
dibuat atas dasar kesepakatan antara Pengelolaan oleh calon pemegang Hak
pemegang Hak Pengelolaan dengan Guna Bangunan dalam jangka waktu
calon pemegang Hak Guna Bangunan. tertentu sesuai jangka waktu Hak Guna
Ketentuan-ketentuan yang dimuat Bangunan.
dalam perjanjian penggunaan tanah, Setelah dibuatkan Perjanjian
yaitu : 9 Penggunaan Tanah antara pemegang
a. Identitas pihak-pihak yang Hak Pengelolaan dengan calon
bersangkutan; pemegang Hak Guna Bangunan, calon
b. Letak, batas dan luas tanah yang pemegang Hak Guna Bangunan atas
bersangkutan; rekomendasi pemegang Hak
c. Jenis penggunaannya; Pengelolaan, atau pemegang Hak
d. Hak atas tanah yang diminta dan Pengelolaan mengajukan permohonan
jangka waktunya; Hak Guna Bangunan secara tertulis
e. Jenis bangunan yang akan didirikan kepada Kepala Kantor Pertanahan
dan ketentuan kepemilikannya Kabupaten/Kota setempat.
setelah jangka waktu haknya Setelah berkas permohonan
berakhir; diterima, Kepala Kantor Pertanahan
f. Jumlah uang pemasukan dan syarat Kabupaten/Kota
pembayarannya; 1. Memeriksa dan meneliti
g. Syarat lain yang dipandang perlu. kelengkapan data yuridis dan data
Dalam perjanjian penggunaan fisik;
tanah dimuat besarnya uang kompensasi 2. Mencatat dalam formulir isian;
3. Memberikan tanda terima berkas
9
Gde Ariyuda, 2004, “Praktek Pemberian Hak
Atas Tanah Yang Berasal Dari Tanah Hak permohonan sesuai formulir isian;
Pengelolaan”, Makalah Seminar Problematika
4. Memberitahukan kepada pemohon
Penggunaan Tanah Hak Pengelolaan dan Upaya
Penyelesaiannya, Fakultas Hukum Universitas (calon pemegang Hak Guna
Airlangga, Surabaya, h. 8.
299 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

Bangunan) untuk membayar biaya Maksud pendaftaran Surat Keputusan

yang diperlukan untuk Pemberian Hak tersebut adalah untuk
menyelesaikan permohonan tersebut dicatat dalam Buku Tanah dan
dengan rinciannya sesuai dengan diterbitkan Sertipikat Hak Guna
ketentuan peraturan perundang- Bangunan dengan jangka waktu untuk
undangan yang berlaku. pertama kalinya paling lama 30
Atas permohonan tersebut, (tigapuluh) tahun.
berdasarkan Pasal 4 huruf b Permen
Perpanjangan Jangka Waktu Hak
Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999
Guna Bangunan Atas Tanah Hak
tentang Pelimpahan Kewenangan
Pengelolaan.
Pemberian dan Pembatalan Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah Negara,
Salah satu hak pemegang Hak
Kepala Kantor Pertanahan
Guna Bangunan adalah menguasai dan
Kabupaten/Kota setempat menerbitkan
mempergunakan tanah selama jangka
Surat Keputusan Pemberian Hak Guna
waktu waktu tertentu. Jangka waktu Hak
Bangunan. Surat Keputusan Pemberian
Guna Bangunan atas tanah Negara dan
Hak Guna Bangunan tersebut
tanah Hak Pengelolaan adalah untuk
disampaikan kepada pemohon Hak Guna
pertama kali berjangka waktu paling
Bangunan.
lama 30 (tigapuluh) tahun, dapat
Pemohon Hak Guna Bangunan
diperpanjang untuk jangka waktu paling
berkewajiban mendaftarkan Surat
lama 20 (duapuluh) tahun, dan dapat
Keputusan Pemberian Hak Guna
diperbaharui haknya untuk jangka waktu
Bangunan tersebut dalam jangka waktu
paling lama 30 (tigapuluh) tahun.
yang telah ditentukan dalam Surat
Syarat-syarat yang harus dipenuhi
Keputusan Pemberian Hak tersebut
oleh pemegang Hak Guna Bangunan
kepada Kepala Kantor Pertanahan
untuk perpanjangan jangka waktu atau
Kabupaten/Kota setempat. Sejak
pembaharuan Hak Guna Bangunan
didaftarkannya Surat Keputusan
ditetapkan dalam Pasal 26 ayat (1)
Pemberian Hak tersebut ke Kantor
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
1996, yaitu :
telah terjadi (lahir) Hak Guna Bangunan.
a. tanahnya masih dipergunakan dengan
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 300

baik sesuai dengan keadaan, sifat, mengajukan permohonan Hak Guna

dan tujuan pemberian hak tersebut; Bangunan. Dalam hal uang pemasukan
b. syarat-syarat pemberian hak tersebut telah dibayar sekaligus untuk
dipenuhi dengan baik oleh pemegang perpanjangan jangka waktu atau
hak; pembaharuan Hak Guna Bangunan hanya
c. pemegang hak masih memenuhi dikenakan biaya administrasi. Persetujuan
syarat sebagai pemegang hak; untuk memberikan perpanjangan jangka
d. tanah tersebut masih sesuai dengan waktu atau pembaharuan Hak Guna
Rencana Tata Ruang Wilayah Bangunan dan perincian uang pemasukan
(RTRW) yang bersangkutan. dicantumkan dalam keputusan pemberian
Permohonan perpanjangan jangka Hak Guna Bangunan. Jaminan
waktu atau pembaharuan Hak Guna perpanjangan jangka waktu dan
Bangunan ini diajukan selambat- pembaharuan Hak Guna Bangunan untuk
lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya kepentingan penanaman modal yang
jangka waktu Hak Guna Bangunan berbentuk Perusahaan yang berpenanaman
tersebut atau perpanjangannya. modal dalam negeri atau penanaman
Perpanjangan jangka waktu atau modal asing. Jaminan perpanjangan jangka
pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat waktu dan pembaharuan Hak Guna
dalam Buku Tanah pada Kantor Bangunan ini hanya untuk Hak Guna
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Bangunan yang terjadi pada tanah Negara,
Kedudukan pemohon dalam perpanjangan tidak untuk Hak Guna Bangunan yang
jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna terjadi pada tanah Hak Pengelolaan
Bangunan adalah masih sebagai pemegang dikarenakan berlakunya Hak Guna
Hak Guna Bangunan karena Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaann
Bangunannya masih berlaku. terikat pada Hak Pengelolaannya.
Untuk kepentingan penanaman Perpanjangan jangka waktu Hak
modal, permintaan perpanjangan jangka Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan ada
waktu atau pembaharuan Hak Guna ketentuan khusus yaitu permohonan
Bangunan dapat dilakukan sekaligus tersebut diajukan oleh pemegang Hak
dengan uang pemasukan yang ditentukan Guna Bangunan selambat-lambatnya dua
untuk itu pada saat pertama kali tahun sebelum berakhirnya Hak Guna
301 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

Bangunan setelah mendapat persetujuan berupa keterangan yang berisi pemberian

dari pemegang Hak Pengelolaan. persetujuan kepada pemegang Hak Guna
Permohonan perpanjangan jangka waktu Bangunan untuk mempergunakan kembali
Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan bagian tanah Hak Pengelolaan. Kalau
diajukan oleh pemegang Hak Guna pemegang Hak Pengelolaan memberikan
Bangunan kepada Kepala Kantor persetujuan untuk perpanjangan jangka
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat waktu Hak Guna Bangunan, maka ini
untuk dicatat dalam Buku Tanah. berarti pemegang Hak Guna Bangunan
Pasal 26 ayat (2) Peraturan berhak mempergunakan kembali bagian
Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tanah Hak Pengelolaan selama paling lama
menetapkan bahwa perpanjangan jangka 20 (duapuluh) tahun. Dalam penggunaan
waktu Hak Guna Bangunan atas tanah Hak bagian tanah Hak Pengeloloaan selama
Pengelolaan dapat diajukan oleh paling lama 20 (duapuluh) tahun,
pemegang Hak Guna Bangunan setelah pemegang Hak Pengelolaan berwenang
mendapat persetujuan dari pemegang Hak menetapkan besarnya kompensasi
Pengelolaan. Berkaitan dengan penggunaan tanah tersebut kepada
perpanjangan jangka waktu Hak Guna pemegang Hak Guna Bangunan. Besarnya
Bangunan ini, pemegang Hak Pengelolaan kompensasi tersebut dapat ditetapkan
mempunyai kewenangan untuk secara sepihak oleh pemegang Hak
memberikan persetujuan atau tidak Pengelolaan atau diperjanjikan dengan
memberikan persetujuan untuk pemegang Hak Guna Bangunan. Kalau
perpanjangan jangka waktu Hak Guna dalam bentuk perjanjian mengenai
Bangunan. Perbuatan hukum berupa besarnya kompensasi antara pemegang
pemberian persetujuan dari pemegang Hak Hak Pengelolaan dengan pemegang Hak
Pengelolaan dalam perpanjangan jangka Guna Bangunan, maka perjanjiannya dapat
waktu Hak Guna Bangunan atas Hak dibuat dengan akta notariil atau akta di
Pengelolaan merupakan perbuatan hukum bawah tangan. Dalam perjanjian ini dapat
sepihak dari pemegang Hak Pengelolaan. dimuat hak, kewajiban, dan larangan bagi
Pemberian persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan dan pemegang
pemegang Hak Pengelolaan kepada Hak Guna Bangunan selama jangka
pemegang Hak Guna Bangunan dapat waktupaling lama 20(dua puluh) tahun
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 302

atau selama berlakunya Hak Guna Hak Guna Bangunan kepada pemegang
Bangunan. Hak Pengelolaan.
Pemegang Hak Pengelolaan juga
berwenang untuk tidak memberikan KESIMPULAN
persetujuan perpanjangan jangka waktu Terjadinya Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan atas Hak Pengelolaan didahului dengan
dengan alasan bahwa pemegang Hak dibuatnya Perjanjian Penggunaan Tanah
Pengelolaan akan mempergunakan sendiri antara pemegang Hak Pengelolaan dengan
tanah Hak Guna Bangunan tersebut. Kalau calon pemegang Hak Guna Bangunan.
pemegang Hak Pengelolaan tidak Calon pemegang Hak Guna Bangunan atas
memberikan persetujuan perpanjangan rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan
jangka waktu Hak Guna Bangunan mengajukan permohonan pemberian Hak
tersebut, maka Hak Guna Bangunan Guna Bangunan kepada Kepala Kantor
tersebut menjadi hapus. Faktor hapusnya Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
Hak Guna Bangunan tersebut adalah dengan melampirkan Perjanjian
jangka waktunya berakhir. Hapusnya Hak Penggunaan Tanah tersebut. Kepala
Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
berakibat tanah Hak Guna Bangunan setempat menerbitkan Surat Keputusan
tersebut kembali ke dalam penguasaan Pemberian Hak Guna Bangunan dan
pemegang Hak Pengelolaan. Hapusnya disampaikan kepada pemohon Hak Guna
Hak Guna Bangunan atas Hak Bangunan.
Pengelolaan karena jangka waktunya Dalam jangka waktu yang
berakhir diterbitkan surat keputusan oleh ditentukan dalam Surat Keputusan
pemegang Hak Pengelolaan yang bersifat Pemberian Hak Guna Bangunan, surat
deklaratoir, yaitu surat keputusan yang keputusan tersebut didaftarkan ke Kantor
berfungsi sebagai pernyataan tentang Pertanahan Kabupaten/Kota setempat
hapusnya hak atas tanah yang untuk dicatat dalam Buku Tanah dan
bersangkutan. Dengan hapusnya Hak diterbitkan Sertipikat Hak Guna Bangunan
Guna Bangunan ini, bekas pemegang Hak atas Hak Pengelolaan. Hak Guna
Guna Bangunan wajib menyerahkan tanah Bangunan atas Hak Pengelolaan terjadi
sejak Surat Keputusan Pemberian Hak
303 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011

Guna Bangunan didaftarkan ke Kantor Pengukuhan Guru Besar, Universitas

Airlangga, Surabaya.
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Pemegang Hak Pengelolaan Harsono, Boedi, 2007, Hukum Agraria
Indonesia Sejarah Pembentukan
berwenang untuk memberikan persetujuan
Undang-undang Pokok Agraria, Isi,
atau tidak memberikan persetujuan dan Pelaksanaannya, Djambatan,
Jakarta.
perpanjangan jangka waktu Hak Guna
Bangunan atas Hak Pengelolaan. Selain Marzuki, Peter Mahmud, 2010, Penelitian
Hukum, Prenada Media, Jakarta.
itu, pemegang Hak Pengelolaan
berwenang menetapkan besarnya Parlindungan, A.P., 1989, Hak Pengelolaan
Menurut Sistem Undang-undang
kompensasi penggunaan bagian tanah Hak
Pokok Agraria, Mandar Maju,
Pengelolaan, hak, kewajiban, dan larangan Bandung.
bagi pemegang Hak Guna Bangunan
Soemardijono, 2006, Analisis Mengenai
dalam perpanjangan jangka waktu Hak Hak Pengelolaan, Lembaga
Pengkajian Pertanahan, Jakarta.
Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan.
Besarnya kompensasi, hak, kewajiban, dan Soeromihardjo, Soedjarwo,2006, Analisis
Mengenai Hak Pengelolaan,
larangan bagi pemegang Hak Guna
Lembaga Pengkajian Pertanahan,
Bangunan dibuat dalam bentuk perjanjian Jakarta.
antara pemegang Hak Pengelolaan dan
Sumardjono, Maria S.W., 2007, “Hak
pemegang Hak Guna Bangunan dengan Pengelolaan : Perkembangan,
Regulasi, dan Implementasinya,
akta notariil atau akta di bawah tangan.
Jurnal MIMBAR HUKUM, Edisi
Khusus, Fakultas Hukum Universitas
Gadjah Mada, Yogyakarta.
DAFTAR PUSTAKA
---------------------------------, 2008, Tanah
Ariyuda, Gde, 2004, “Praktek Pemberian Dalam Persepektif Hak Ekonomi
Hak Atas Tanah Yang Berasal Dari Sosial dan Budaya, Penerbit Buku
Tanah Hak Pengelolaan”, Makalah Kompas, Jakarta.
Seminar Problematika Penggunaan
Tanah Hak Pengelolaan dan Upaya Peraturan Perundang-undangan
Penyelesaiannya, Fakultas Hukum Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang
Universitas Airlangga, Surabaya. Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria.
Hajati, Sri, 2005, “Restrukturisasi Hak Atas
Tanah Dalam Rangka Pembaruan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996
Hukum Agraria”, Pidato tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah.
 Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 304

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah No. 112 Tahun 2000

tentang Pengenaan Bea Perolehan
Hak Atas Tanah dan Bangunan
Karena Pemberian Hak
Pengelolaan.

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1

Tahun 1977 tentang Tata Cara
Permohonan dan Penyelesaian
Pemberian Hak Atas Bagian-bagian
Tanah Hak Pengelolaan Serta
Pendaftarannya.

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional No. 9
Tahun 1999 tentang Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Hak
Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.
305 ADIL : Jurnal Hukum Vol. 2 No. 3 Desember 2011
Urip Santoso, Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan …. 306