Nama : Mulyani

NIM : B1031191021
BAB 21
ACCOUNTING FOR LEASES
A. Definisi Sewa
Sewa (lease) adalah suatu perjanjian di mana lessor (yang menyewakan)
memberikan kepada lessee (penyewa) hak untuk menggunakan suatu aset selama
periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran
atau serangkaian pembayaran kepada lessor. Lessor adalah pemilik sah dari aset (legal
owner) yang disewakan, lessee adalah pihak yang akan menggunakan aset yang
disewa.

B. Karakteristik Jenis Sewa

Aturan yang mengatur kebijakan akuntansi serta pengungkapan yang sesuai
mengenai akuntansi sewa baik lessee maupun lessor dalam hubungannya dengan sewa
pada awalnya diatur dalam PSAK No.30. Dalam PSAK No.30 diatur mengenai
klasifikasi yang dibagi menjadi dua yaitu :
1. Sewa Operasi (Operating Lease)
Perlakuan akuntansi atas sewa operasi adalah relatif sederhana, beban rental
(rental expense) akan dibebankan ke laba rugi saat pembayaran atau pada saat
terutang. Atau pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan
dasar garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang
dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi (operating lease) jika sewa tidak
mengalihkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan aset. Sewa
operasi dicatat sebagai perjanjian sewa, tanpa pengalihan kepemilikan efektif yang
berkaitan dengan sewa tersebut
Sewa operasi (operating lease) Transaksi sewa dikelompokkan ke dalam sewa
operasi jika dalam perjanjian transaksi tidak ada pengalihan manfaat dan risiko
kepemilikan secara signifikan dari pihak lessor kepada pihak lessee. Misal
transaksi sewa dimana pihak lessor menyewakan bangunan kantor kepada lessee
selama 2 tahun. Umur ekonomis bangunan ditaksir selama 10 tahun. Dalam
transaksi sewa ini, manfaat dan risiko kepemilikan aset berpindah kepada pihak
lessee dalam periode yang tidak signifikan.
 Akuntansi Sewa Operasi Transaksi sewa operasi, lessor tidak mengalihkan
secara signifikan manfaat dan risiko kepemilikan aset kepada pihak lessee. Dalam
hal ini lessor tetap menahan manfaat dan risiko kepemilikan aset tersebut.
Sehingga lessor akan tetap mengakui kepemilikan aset dan mencatat aset yang
disewakan tersebut di neraca lessor sebagai Properti Investasi. Penggunaan aset
tersebut, Pihak lessee akan mengakui pembayaransewa sebagai “beban sewa” atau
“sewa dibayar dimuka”.
2. Sewa pembiayaan (finance lease)
Sewa pembiayaan (finance lease) atau Capital lease Transaksi sewa
dikelompokkan dalam sewa pembiayaan jika transaksi sewa tersebut mengalihkan
manfaat dan risiko kepemilikan secara signifikan dari pihak lessor kepada pihak
lessee. Misalnya jika transaksi sewa pada (contoh sewa operasi) di atas, pihak
lessee menyewa selama 10 tahun, maka selama umur ekonomis bangunan kantor
tersebut dimanfaatkan oleh pihak lessee. Maka lessee yang mendapatkan seluruh
manfaat dan risiko kepemilikan atas bangunan kantor tersebut. Transaksi sewa ini
mengalihkan manfaat dan risiko kepemilikan kepada pihak lessee.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa modal
(finance lease atau capital lease) jika sewa mengalihkan secara substansial seluruh
manfaat (benefit) dan risiko (risk) kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya
dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan. Sewa pembiayaan dicatat seolah-olah
perjanjian sewa mengalihkan kepemilikan aset dari lessor kepada lessee.
Sewa pembiayaan dianggap lebih mirip dengan pembelian dari pada
penyewaan aset. Konsekuensinya, akuntansi untuk sewa pembiayaan oleh lessee
memerlukan pencatatan yang serupa dengan pembelian sebuah aset dengan kredit
jangka panjang. Dengan demikian, pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa
pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar
“nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum,
jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar”. Tingkat diskonto yang digunakan
dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku
bunga implisit (implicit interest rate) dalam sewa, jika dapat ditentukan secara
praktis; jika tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental
(incremental borrowing rate) lessee.
 Kriteria Sewa Pembiayaan
Suatu transaksi yang secara substansi mengalih resiko dan manfaat yang
terkait dengan kepemilikan suatu aset, biasanya memenuhi salah satu atau
beberapa situasi berikut ini :
a. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset kepada
lessee pada akhir masa sewa. Pengalihan kepemilikan menyebabkan
seluruh resiko dan manfaat terkait kepemilikan aset juga beralih kepada
lessee.
b. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan.
Jika harga opsi yang ditawarkan lebih tinggi dari estimasi nilai wajar aset
pada akhir masa sewa, maka kecil kemungkinan akan dilaksanakan oleh
lessee atau kecil kemungkinan terjadi pengalihan kepemilikan atas aset di
akhir masa sewa.
c. Masa sewa mencakup sebagian besar unsur ekonomis aset meskipun hak
milik tidak dialihkan. Masa sewa adalah periode yang tidak dapat
dibatalkan yang telah disepakati oleh lessee untuk menyewa suatu aset.
Sedangkan umur ekonomis adalah periode suatu aset secara ekonomis
dapat digunakan oleh satu atau lebih pengguna. Jika masa sewa mencakup
sebagian besar umur ekonomis, maka dapat diperkirakan seluruh resiko
dan manfaat terkait kepemilikan aset juga beralih kepada lessee. PSAK 30
(Revisi 2011) tidak mengatur batasan pasti atas “sebagian besar”, namun
pada prinsipnya dengan periode sewa yang ada, kecil kemungkinan aset
tersebut secara ekonomis dapat disewakan lagi oleh lessor kepada pihak
lain.
d. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan. Pembayaran sewa
minimum adalah pembayaran selasa masa sewa yang harus dibayar oleh
lessee yang tidak meliputi rental kontinjen, biaya jasa dan pajak yang
dipungut oleh lessor. Jika nilai kini dari jumlah pembayaran sewa
minimum mendekati nilai wajar aset sewaan, maka lessee dianggap telah
membeli manfaat sekaligus risiko atas aset dalam jumlah yang hampir
sama dengan nilai aset, sehingga diperkirakan seluruh resiko dan manfaat
terkait kepemilikan aset akan beralih kepada lessee. Selain itu,jika nilai
 kini dari jumlah pembayaran sewa minimum mendekati nilai wajar aset
sewaan, biasanya masa sewa juga relatif lebih panjang mendekati umur
ekonomis asetnya.
e. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat
mengunakannya tanpa perlu modifikasi secara material. Jika hanya lessee
yang dapat menggunakan aset tersebut tanpa modifikasi secara material,
maka lessee memiliki posisi tawar yang lebih tinggi dan lessor tidak
memiliki pilihan lain dalam menyewakan asetnya, sehingga diperkirakan
seluruh resiko dan manfaat terkait kepemilikan aset akan beralih kepada
lessee.

C. Akuntansi Sewa Untuk Lessee

Kriteria Kapitalisasi (Penyewa)
 Sewa mengalihkan kepemilikan properti kepada penyewa.
 Sewa mengandung opsi pembelian-murah.
 Jangka waktu sewa sama dengan 75 persen atau lebih dari perkiraan umur
ekonomis dari property sewaan.
 Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya eksekusi)
sama dengan atau melebihi 90 persen dari nilai wajar properti sewaan.

1. Kriteria Kapitalisasi
a. Tes Transfer Kepemilikan
Jika sewa mentransfer kepemilikan aset kepada penyewa, itu adalah
sewa modal. Kriteria ini tidak kontroversial dan mudah diimplementasikan
dalam praktik
b. Tes Opsi Tawar-Menawar
Opsi pembelian-tawar memungkinkan penyewa untuk membeli
properti sewaan dengan harga yang jauh lebih rendah dari nilai wajar yang
diharapkan properti pada tanggal opsi menjadi dilaksanakan. Pada awal sewa,
perbedaan antara harga opsi dan nilai wajar yang diharapkan harus cukup
besar untuk membuat pelaksanaan opsi dijamin secara wajar.
c. Uji Umur Ekonomik
 Jika periode sewa sama atau melebihi 75 persen dari kehidupan
ekonomi aset, lessor mentransfer sebagian besar risiko dan manfaat
kepemilikan kepada lessee. Kapitalisasi karena itu sesuai. Namun,
menentukan jangka waktu sewa dan umur ekonomis aset dapat menyulitkan.
Masa sewa umumnya dianggap sebagai masa sewa yang tidak dapat
dibatalkan. Namun, opsi pembaruan-tawar-menawar, jika disediakan dalam
perjanjian sewa, dapat memperpanjang periode ini.
d. Uji Pemulihan Investasi
Jika nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum sama dengan atau
melebihi 90 persen dari nilai wajar aset, maka penyewa seperti Delta harus
mengkapitalisasi aset sewaan.

2. Metode Sewa Pembiayaan

Syarat dan ketentuan dari perjanjian sewa, dan data terkait lainnya, adalah sebagai
berikut.
 Jangka waktu sewa adalah lima tahun. Perjanjian sewa tidak dapat
dibatalkan, membutuhkan pembayaran sewa yang sama sebesar $ 25.981,62
pada awal setiap tahun (berdasarkan anuitas).
 Mesin pemuat memiliki nilai wajar pada saat dimulainya sewa sebesar $
100.000, perkiraan umur ekonomi lima tahun, dan tidak ada nilai sisa.
 Sterling membayar semua biaya eksekusi langsung ke pihak ketiga kecuali
untuk pajak property sebesar $ 2.000 per tahun, yang termasuk sebagai
bagian dari pembayaran tahunannya ke Caterpillar.
 Sewa tidak mengandung opsi perpanjangan. Loader kembali ke Caterpillar
pada saat berakhirnya kontrak.
 Tingkat pinjaman tambahan Sterling adalah 11 persen per tahun.
 Sterling mendepresiasi, berdasarkan garis lurus, peralatan serupa yang
dimilikinya.
 Caterpillar menetapkan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat
pengembalian investasi sebesar 10 persen per tahun; Sterling tahu fakta ini.
Sewa memenuhi kriteria untuk klasifikasi sebagai sewa modal karena alasan
berikut.
 1) Jangka waktu sewa lima tahun, sama dengan perkiraan umur ekonomis
peralatan lima tahun, memuaskan tes 75 persen.
2) Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum ($ 100.0)

3. Metode Operasi
Menurut metode operasi, biaya sewa (dan kewajiban terkait) bertambah dari
hari ke hari kepada penyewa karena menggunakan properti. Penyewa menugaskan
sewa ke periode manfaat dari penggunaan aset dan mengabaikan, dalam
akuntansi, komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan. Penyewa
membuat akrual atau penangguhan yang tepat jika periode akuntansi berakhir
antara tanggal pembayaran tunai.

D. Akuntansi Sewa Bagi Lessor

1. Tiga manfaat penting tersedia bagi lessor:
 Pendapatan bunga. Leasing adalah bentuk pembiayaan. Bank, tawanan, dan
perusahaan leasing independen dan leasing menarik karena memberikan
margin bunga yang kompetitif.
 Insentif pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang menyewakan tidak dapat
menggunakan manfaat pajak dari aset, tetapi leasing memungkinkan mereka
untuk mentransfer manfaat pajak tersebut kepada pihak lain (lessor) dengan
imbalan tarif sewa yang lebih rendah pada aset yang disewa
 Nilai residu tinggi. Keuntungan lain bagi lessor adalah pengembalian properti
pada akhir masa sewa. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

2. Metode Pembiayaan Langsung

Sewa pembiayaan langsung pada dasarnya adalah pembiayaan pembelian aset
oleh penyewa. Dalam jenis sewa ini, lessor mencatat piutang sewa bukan aset
sewaan. Piutang sewa adalah nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum. Ingat
bahwa "pembayaran sewa minimum" meliputi:
 Pembayaran sewa (tidak termasuk biaya eksekusi).
 Opsi pembelian murah (jika ada).
 Nilai residu dijamin (jika ada).
 Hukuman karena gagal memperbarui (jika ada).
 Namun, lessor mencatat nilai residu, apakah dijamin atau tidak. Juga, ingat
bahwa jika lessor membayar biaya eksekusi, maka itu harus mengurangi
pembayaran sewa dengan jumlah itu dalam menghitungpembayaran sewa
minimum

3. Metode Operasi
Metode operasi, lessor mencatat setiap tanda terima sewa sebagai pendapatan
sewa. Ini mendepresiasi aset sewaan mirip dengan aset tidak disewakan, dengan
biaya penyusutan periode cocok dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang
diakui dalam setiap periode akuntansi adalah jumlah tingkat (dasar garis lurus)
terlepas dari ketentuan sewa, kecuali dasar sistematis dan rasional lainnya lebih
baik menggambarkan pola waktu di mana lessor memperoleh manfaat dari aset
sewaan. Selain biaya penyusutan, biaya pemeliharaan lessor dan biaya layanan
lainnya dilakukan berdasarkan ketentuan sewa yang berkaitan dengan periode
akuntansi saat ini. Lessor diamortisasi selama masa sewa setiap biaya yang
dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, seperti biaya penilaian, biaya
pencari, dan biaya pemeriksaan kredit, biasanya berdasarkan garis lurus

E. Transaksi Jual dan Sewa Balik

Sewa ini meliputi penjualan suatu asset dan penyewaan kembali asset yang
sama, tujuannya (lessee) yaitu sebagai pendanaan tanpa harus kehilangan manfaat dari
asset operasionalnya. Dalam transaksi ini pihak yang awalnya menjual asset akan
menjadi lessee dan yang membeli asset akan menjadi lessor. Untuk perlakuan
akuntansinya didasarkan pada transaksi jual dan sewa balik tergantung pada jenis
sewanya (Pembiayaan/Operasi).
Istilah jual dan sewa balik menjelaskan transaksi dimana pemilik property menjual
property kepada pihak lain dan sekaligus menyewanya Kembali dari pemilik baru.
Penggunaan properti pada umumnya berlanjut tanpa gangguan. Transaksi jual dan
sewa balik adalah hal yang biasa dilakukan. Keuntungan transaksi jual dan sewa balik
dari sudut pandang penjual biasanya mencakup dua pertimbangan utama yaitu:
1. Pembiayaan
Jika pembelian pembiayaan terlah dibiayai, transaksi jual dan sewa balik dapat
memungkinkan penjual untuk membiayai Kembali pada suku bunga yang lebih
rendah, dengan asumsi harga telah turun. Selain itu, transaksi jual dan sewa balik
 dapat memberikan sumber modal kerja lain, terutama pada saat likuiditas sedang
ketat.
2. Pajak
Pada saat perusahaan membeli peralatan, mungkin tidak mengetahui bahwa hal itu
akan dikenakan pajak tertentu pada kepemilikan tersebut mungkin dapat
meningkatkan lianilitas pajak minimumnya.

Daftar Pustaka
Kieso, D,E., Weygant, J.J dan Warfield, 2018, Akuntansi Keuangan Menengah
Buku 2. Jakarta: Selemba Empat
http://rezwan-rizki.blogspot.com/2013/05/akuntansi-sewa.html
https://stie-igi.ac.id/wp-content/uploads/2020/06/MODUL-9.-AKM-2-
AKUNTASI-SEWA-BAB-21.pdf
file:///C:/Users/user/Downloads/toaz.info-ria-risfi-fauziyah-g72216051-uas-akm2
https://www.e-akuntansi.com/sewa/