KELAYAKAN

INVESTASI
SUATU BISNIS

Dr. Sufyati HS, SE., MM.

 ANGGARAN MODAL

– Anggaran modal berhubungan dengan keseluruhan proses

perencanaan dan pengambilan keputusan mengenai
pengeluaran dana yang jangka waktu pengembalian
dananya lebih dari satu tahun.
– Anggaran modal menekankan arus kas masuk dan arus kas
keluar untuk memperoleh aktiva tetap.
– Anggaran modal meliputi keseluruhan proses perencanaan
pengeluaran uang yang hasil pengembaliannya diharapkan
lebih dari satu tahun.
 MENGAPA PERLU
ANGGARAN MODAL
– Dana yang dikeluarkan akan terikat untuk jangka waktu
yang panjang.
– Investasi dalam aktiva tetap menyangkut harapan
terhadap hasil penjualan dimasa datang.
– pengeluaran dana untuk keperluan tersebut, biasanya
dalam jumlah yang besar dan sulit untuk menjual kembali
aktiva tetap yang telah dipakai.
– Kesalahan dalam pengambilan keputusan mengenai
pengeluaran modal tersebut akan mengakibatkan
kerugian yang besar.
TUJUAN ANGGARAN MODAL

❑ Tujuan perencanaan; menyediakan perencanaan yang

efektif dari pengeluaran modal/dana (capital expenditure)
❑ Tujuan koordinasi; menyediakan alat koordinasi antara
capital expenditure yang dihubungkan dengan :
• Kebutuhan pembelanjaan kas
• Investasi dari berbagai macam operasional
• Penjualan potensial
• Keuntungan potensial
• Return on invesment (ROI)
❑ Sebagai alat pengawasan; menyediakan alat pengawasan
baik untuk minor atau mayor addition.
 PENGERTIAN INVESTASI

▪ Investasi merupakan penanaman dana yang dilakukan oleh

suatu perusahaan kedalam suatu aset (aktiva) dengan harapan
memperoleh pendapatan dimasa yang akan datang.
▪ Investasi dapat bersifat jangka pendek, menengah, dan panjang.
▪ Investasi dapat ditanamkan dalam sektor Riil (tanah, gedung,
mesin, peralatan dll) dan sektor Non-riil (aktiva financial).
 PENGGOLONGAN USUL
INVESTASI
1. Penggantian (Replacement) : pemeliharaan bisnis,
kategori ini terdiri dari pengeluaran untuk mengganti
pengeluaran yang usang atau rusak.
2. Ekspansi produk atau pasar yang ada, dalam kategori
ini perusahaan akan meningkatkan jumlah output
produk yang sudah ada.
3. Ekspansi ke dalam produk atau pasar baru , ini adalah
investasi untuk menghasilkan produk baru atau untuk
memperluas ke daerah geografi yang saat ini tidak
terlayani.
PENGGOLONGAN USUL
INVESTASI

4. Proyek pengaman dan/atau lingkungan, kategori ini

meliputi pengeluaran yang diperlukan untuk memenuhi
permintaan pemerintah, perjanjian tenaga kerja atau
polis asuransi. Pengeluaran ini disebut investasi wajib
dan biasanya menyangkut proyek tanpa pendapatan.
5. Lainnya, kategori ini termasuk gedung perkantoran,
tempat parkir, pesawat terbang eksekutif dsbnya.
MEMILIH BEBERAPA
USULAN ALTERNATIF
INVESTASI
Di hampir semua perusahaan , usulan proyek biasanya lebiH
banyak dari pada kemauan dan kemampuan perusahaan untuk
membiayainya. Ada dua usulan alternatif sifat proyek yaitu :

A. Mutually Exclusive, adalah : alternatif investasi yang

fungsinya sama, misalnya: jika satu mesin dipilih maka
mesin yang lain tidak diperlukan, atau saling
meniadakan.
MEMILIH BEBERAPA
USULAN ALTERNATIF
INVESTASI
B. proyek-proyek yang independen, adalah proyek-proyek
yang mempunyai fungsi yang berbeda , misalnya :
pembelian mesin untuk pengepakan dan pembelian
mesin untuk penanganan bahan baku.
C. proyek mungkin mempunyai sifat bersyarat atau
kesatuan (contingent) Contoh : dalam membangun
stadion olah raga mungkin ada satu cara , akan tetapi
ada dua cara
 ALIRAN KAS DALAM
INVESTASI
❑Pengambilan keputusan investasi oleh perusahaan
harus mempertimbangkan aliran kas keluar (cash
outflow) dan aliran kas masuk (cash inflow).
❑ Ada 3 macam aliran kas dalam investasi :
▪ Initial Cashflow (capital outlays)
▪ Operasional Cashflow
▪ Terminal Cashflow
 INITIAL CASHFLOW
OUTLAYS
– Adalah aliran kas yang behubungan dengan pengeluaran
kas pertama kali untuk keperluan suatu investasi .
– Contoh investasi pembelian mesin pabrik; akan muncul
biaya pasang, biaya percobaan, biaya balik nama dll
sampai mesin dapat dapat dioperasikan.
 OPERASIONAL CASHFLOW

▪ Adalah aliran kas yang terjadi selama umur investasi, yang

berasal dari pendapatan yang diperoleh dikurangi dengan
biaya yang dikeluarkan perusahaan.
▪ Aliran kas operasi disebut juga cash inflow, yang akan
dibandingkan dengan cash outflow untuk menutup
investasi.
▪ Aliran kas operasi (cash inflow) biasanya diterima setiap
tahun selama umur ekonomis investasi yang berupa aliran
kas masuk bersih (Proceeds)
MENGHITUNG
BESARNYA PROCEEDS

▪ Perhitungan besarnya proceeds bila investasi menggunakan

modal sendiri :
PROCEEDS = LABA BERSIH SETELAH PAJAK + DEPRESIASI
▪ Perhitungan Proceeds bila investasi menggunakan modal
sendiri dan hutang.
PROCEEDS = LABA BERSIH SETELAH PAJAK + DEPRESIASI +
BUNGA (1-PAJAK)
MENGHITUNG BESARNYA
PROCEEDS
▪ Pendekatan bottom up
Proceed = EAT + Depreciation + Interest (1-tax)
Proceed = 400 + 100 + 100 (1-50%) = 550
▪ Pendekatan Top Down
Proceed = EBIT (1-tax) + Depreciation
Proceed = 900 (1-50%) + 100 = 550
Atau :
Proceed = EBDIT (1-Tax) + (Tax X Depreciation)
Proceed = 1000 (1-50%) + (50% X 100) = 550
CONTOH MENGHITUNG
PROCEED
SALE 2500
OPERATING
1500-EBIT 1000
DEPRECIATION
100-EBIT
900 INTEREST
100-EBT
800 TAX (50%)
400-EAT
400
 TERMINAL CASHFLOW

– Adalah aliran kas masuk yang diterima oleh perusahaan

sebagai akibat habisnya umur ekonomis suatu proyek
investasi.
– Terminal cashflow akan diperoleh pada akhir umur
ekonomis suatu investasi, yaitu dari nilai sisa (residu) dari
aktiva dan modal kerja yang digunakan untuk investasi.
CONTOH KASUS

Dari hasil penelitian penggilingan padi. Dibutuhkan investsi

sebesar $ 25 juta untuk pembelian aktiva tetap dan $ 5 juta
untuk modal kerja. Dana tersebut rencananya dapat didanai
dari bank BRI sebesar $ 10 juta. Untuk dana pinjaman bank
menetapkan rate 20% dan pajak pendapatan 25%.
Biaya operasi per tahun diperkirakan $ 15 juta (belum
termasuk biaya depresiasi). Penggilingan padi tersebut
diperkirakan mampu memberikan penghasilan sebesar $ 30
juta per tahun.
 CONTOH KASUS

Selama usia ekonomis mesin 5 tahun dengan metode

depresiasi garis lurus dan usia hutang selama 3 tahun yang
harus dibayar setiap tahun berupa cicilan hutang dan
bunganya.
Saudara diminta membuat laporan laba/rugi atau CasHflow
?
 JAWABAN KASUS
▪ Mencari depresiasi :
Depresiasi = 25 juta : 5 tahun = 5 juta
▪ Mencari angsuran + bunga angsuran
 t
R = An  
  1 − (1 + i )
−n 

 R = 10 
R = 10 juta
juta
  2 0 % 
  1 − ( 1 + 2 0 % ) −3 ( 0 , 4 7 4 7 2 5 )
R = 4.747.250
LANJUTAN JAWABAN
KASUS
Jumlah Pengembalian Pokok Pinjaman dan Bunga Pinjaman
 LANJUTAN JAWABAN KASUS Mencari
Aliran Kas (operasional cash flow)
METODE PENILAIAN
INVESTASI

1. Metode Accounting Rate of Return (ARR)

2. Metode Payback Period (PBP)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Profitability Index (PI)
5. Metode Internal Rate of Return (IRR)
 ACCOUNTING RATE OF
RETURN (ARR)
▪ Adalah mengukur besarnya tingkat keuntungan dari
investasi yang digunakan untuk memperoleh keuntungan
tersebut.
▪ Keuntungan yang diperhitungkan adalah keuntungan bersih
setelah pajak (EAT). Rumus umum :

Rata − rata laba setelah r

ARR a
pajak
=
t vestasi
a x 100%

−
r
a
t
a

i
n
 CONTOH KASUS ARR
– Proyek A membutuhkan dana Rp. 280.000.000,-
umur ekonomis 3 thun dengan nilai sisa Rp.
40.000.000,- laba setelah pajak (EAT) selama 3
tahun berturut-turut adalah : tahun 1= Rp.
40.000.000,- tahun kedua Rp. 50.000.000,- dan
tahun 3 = Rp. 30.000.000,- dari informasi
tersebut hitunglah besarnya ARR ?
– JAWAB :
(40.000.000 + 50.000.000 + 30.000.000) : 3
ARR =x100%
(280.000.000 + 40.000.000) : 2
40.000.000
ARR = = 0,25 = 25%
160.000.000
KELEMAHAN METODE ARR
Apabila nilai ARR lebih besar daripada biaya investasi (biaya
modal) maka investasi proyek tersebut layak.
KELEMAHAN ARR:
✓ Mengabaikan nilai waktu dari uang
✓ Hanya menitik beratkan masalah akuntansi, sehingga
kurang memperhatikan data aliran kas dari investasi.
✓ Menggunakan pendekatan jangka pendek, sehingga
kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi.
METODE PAYBACK PERIOD / PBP

– Adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali

pengeluaran suatu investasi dengan menggunakan aliran kas
masuk neto (proceeds) yang diperoleh. Rumus umum :

Ca p i t a l O u t l a y s
PB P = x 1 tahun
Pr oceeds
 CONTOH KASUS 1 PBP
– Proyek B membutuhkan investasi sebesar Rp. 120.000.000,-
aliran kas masuk atau proceeds (laba neto+depresiasi)
diperkirakan Rp. 40.000.000 per tahun selama 6 tahun.
Hitunglah Payback Period-nya ?
– Jawab :

120.000.000
PBP = x 1 tahun = 3
40.000.000 tahun

– Apabila proceeds setiap tahun tidak sama; tahun 1=Rp. 50 juta,

tahun 2= Rp. 50 juta, tahun 3=40 juta, tahun 4=Rp 30 juta, tahun
5= Rp.20 juta, tahun 6=Rp 20 juta. Hitunglah PBP-nya ?
 JAWABAN KASUS PBP

Outlays Rp. 120.000.000,-

(investasi) Rp. 50.000.000,- -
Proceeds tahun 1
Rp. 70.000.000,-
Proceeds tahun 2 Rp. 50.000.000,-
-
Rp. 20.000.000,-
20.000.000
PBP = 2tahun + x 1tahun = 2 tahun
40.000.00
6 bulan
0
Apabila nilai PBP lebih pendek dibanding waktu kredit
(pinjaman) yang disyaratkan investor, maka investasi
proyek B layak.
 KELEMAHAN PBP

▪ Mengabaikan nilai waktu dari uang

▪ Mengabaikan proceeds setelah PBP dicapai
▪ Mengabaikan nilai sisa
Karena kelemahan tersebut perusahaan biasanya
memodifikasi dengan Discounted Payback Period
(PBP)
 CONTOH KASUS 2 PBP
Ada 2 usulan proyek investasi A dan B initial Cashflow
kedua proyek tersebut sama besar yaitu masing-masing
Rp10.000.000 usia ekonomis proyek A selama 5 tahun,
dan proyek B hanya 2 tahun, keuntungan yang
disyaratkan kedua proyek tersebut 16%.
Aliran Kas Proyek A Proyek A
Cash Outlays Rp.10.000.000,- Rp.10.000.000
Aliran Kas masuk
Tahun 1 Rp. 5.000.000,-Rp. Rp. 6.000.00
Tahun 2 4.000.000,-Rp. 5.000.
Tahun 3 3.000.000,-Rp.
Tahun 4 2.000.000,-Rp.
Tahun 5 1.000.000,-
 JAWABAN KASUS 2 PBP
Perhitungan Dicounted Payback Period proyek
A
 JAWABAN KASUS 2 PBP
Perhitungan Dicounted Payback Period proyek B

Discount Payback Period Proyek A :

3 tahun + (785.000 / 1.104.000)x 12 bulan = 3 tahun + 8,6
bulan
METODE NET PRESENT VALUE / NPV

Ialah suatu metode yang memperhitungkan nilai waktu

uang dalam suatu investasi, yaitu mencari selisih antara
nilai sekarang dari aliran kas neto (proceeds) dengan nilai
sekarang dari suatu investasi (outlays). Rumus umum :

N P V = − Io +
n
At
t =0 t
(1 + r )
Io = nilai investasi atau outlays
At = aliran kas neto pada periode t
r = Discount Rate
t = jangka waktu proyek investasi (umur proyek)
CONTOH KASUS 1 NPV
– Dari proyek B, diatas bila diketahui discount rate-
nya 10% (soal lengkap seperti contoh diatas).
Hitunglah besarnya NPV ?
– JAWAB : 40.000.000 40.000.000
NPV = −120.000.000 + +
+ 12
(1+0,10)(1+0,10)
40.000.000 40.000.000 40.000.000 40.000.000
+ 3 ++ 4 5
(1+ 0,10) (1+ 0,10) (1+ 0,10)
6
(1+ 0,10)
NPV = -120.000.000 + 40.000.000 (4,3553)*
NPV = -120.000.000 + 174.212.000 = Rp.54.212.000
* gunakan tabel nilai sekarang dari suatu Annuity.
LANJUTAN CONTOH
KASUS 1 NPV
Apabila aliran kas masuk bersih (proceeds) tiap tahun besarnya
tidak sama :

50.000.000 50.000.000
NPV = −120.000.000 + 12 +
(1+0,10)(1+0,1 0)
+

40.000.000 30.000.000 20.000.000

+++
20.000.000 (1+ 0,10) 3 (1+ 0,10) 4 (1+ 0,10) 5
(1+ 0,10) 6
NPV = -120.000.000 + 160.980.000 = Rp. 40.980.000
LANJUTAN CONTOH
KASUS 1 NPV
NPV yang dihitung dengan tabel

Investasi proyek diterima bila nilai NPV > 0 atau

positif
METODE PROFITABILITY
INDEX (PI)
– Ialah metode penilaian dengan menggunakan angka
index yaitu bila PI > I , investasi layak diterima dan bila
PI < I , Investasi ditolak.
– Rumus umum.

P To t a l P V d a r i P r o c e e d s
I =
I nv e stasi

To t a l P V of P r o c e e d s
PI =
Ini tial O u t l a y s
 CONTOH KASUS PI
Dengan menggunakan soal contoh 2, hitunglah nilai
PI.
JAWAB :
Untuk aliran kas masuk bersih (proceeds) tiap-tiap
tahun besarnya sama, yaitu Rp. 40.000.000,-
174.212.000
PI = = 1, 4 5  1 i n v e s t a s i l a y a k
120.000.000

Untuk aliran kas masuk bersih (proceeds) tiap-tiap

tahun besarnya tidak sama

160 . 980 . 000

PI = = 1,3 5  1 i nv e stasi
120 . 000 . 000
La y a k
 METODE IRR /
INTERNAL RATE OF
RETURN
Ialah metode penilaian investasi untuk mencari tingkat bunga
(discount Rate) yang menyamakan nilai sekarang dari
aliran kas neto (present value of proceeds) dan investasi
(Initial Outlays) :
Rumus umum :

N PVr K − TPVrb
IRR = rK
+ TPVr K
x ( rb − rK )
KETERANGAN RUMUS

– IRR = Internal rate of Return

– rK = tingkat bunga yang rendah
– Rb = tingkat bunga yang besar /tinggi
– NPV rK = NPV pada tingkat bunga kecil
– PV rK = PV pada tingkat bunga kecil
– PV rb = PV pada tingkat bunga besar
CONTOH KASUS IRR

– Dengan menggunakan contoh 2, tingkat bunga yang

dikenakan 20% dan 30%. Hitung IRR – nya ?
JAWAB :
– Perhitungan NPV dengan tingkat bunga 20% dan 30% .
 LANJUTAN CONTOH
KASUS IRR
Tahun Proceeds DR (20%) PV DR (30%) PV
1
– TABEL IRR0,833
50.000.000 41.650.000 0,770 38.500.000
2 50.000.000 0,694 34.000.000 0,542 24.600.000
3 40.000.000 0,579 23.160.000 0,455 18.200.000
4 30.000.000 0,482 14.460.000 0,350 10.500.000
5 20.000.000 0,402 8.040.000 0,269 5.380.000
6 20.000.000 0,335 6.700.000 0,207 4.140.000

PV dari Proceeds 128.710.000 106.320.000

Investasi 120.000.000 120.000.000
(outlays) NPV -8.710.000 --13.680.000
 LANJUTAN CONTOH
KASUS IRR

8.710.00
IRR = 20% + 0 (30%
128.710.000 −106.320.000
− 20%)

– Investasi diterima (layak) bila nilai IRR > dari tingkat bunga
yang disyaratkan.
 LATIHAN KASUS
– PT.SANUR merencanakan untuk membeli mesin baru untuk melengkapi
pabriknya. Ada dua macam penawaran atas mesin yang diinginkan
tersebut dari dua suplier yang berbeda. Data kedua mesin adalah sbb:

KETERANGAN T MESIN A
Harga perolehan a Rp. 63.000.000,-0
Nilai sisa h 4 tahun Straight
Umur mesin u line 40%
Metode penyusustan n 15%
Tax 4
Discount rate Rp. 7.200.000,-Rp.
Pendapatan Bruto 7.800.000,-Rp.
(EBT) Tahun 1 8.400.000,-Rp.
Tahun 9.000.000,-
2
Tahun
3
 MESIN B
Rp. 60.000.000,-Rp.
1.500.000,-4 tahun
Sume of year digit
method
40% 15%

Rp. 6.600.000,-Rp.
7.500.000,-Rp.
8.100.000,-Rp.
8.700.000,-
 KASUS

Dari data diatas saudara diminta :

1. Menghitung net cash in flow per tahun dari masing-
masingmesin tersebut ?
2. Menghitung nilai ekonomis dari setiap mesin
berdasarkan pada :
– Metode NPV
– Payback Period
– IRR
LATIHAN KASUS 1

– Dari hasil penelitian tentang penggilingan padi dibutuhkan

investasi sebesar Rp. 25.000.000,- untuk pembelian aktiva
tetap dan Rp. 5.000.000,- untuk modal kerja. Dana
tersebut rencananya dapat didanai dari
bank sebesar Rp. 10.000.000,- sisanya
merupakan modal sendiri opportunity costnya 15%. Untuk
dana pinjaman bank menetapkan rate 20% dan pajak
pendapatan 25%. Biaya operasi per tahun diperkirakan
Rp.15.000.000,-(belum termasuk biaya depresiasi).
LANJUTAN LATIHAN
KASUS 1
– Penggilingan padi tersebut diperkirakan mampu
memberikan penghasilan sebesar Rp. 30.000.000,- per tahun
selama usia ekonomis mesin 5 tahun dengan metode
depresiasi garis lurus dan usia hutang selama 3 tahun yang
harus dibayar setiap tahun berupa cicilan hutang dan
bunganya.
– Pertanyaan :
1. Tentukan apakah bisnis tersebut layak atau tidak
jika digunakan kreteria, PBP, NPV, IRR, PI ?
2. Catatan : buatlah terlebih dahulu cashflow dari investasi
tersebut ?
 LATIHAN KASUS 2

– PT. TORNADO merencanakan sebuah proyek investasi

yang membutuhkan dana investasi sebesar Rp.
500.000.000,-dari dana tersebut Rp. 50.000.000,-
sebagai modal kerja dan sisanya sebagai modal tetap.
Investasi diperkirakan mempunyai umur ekonomis 5 tahun
dengan nilai residu Rp. 100.000.000,- metode penyusutan
menggunakan metode garis lurus.
LANJUTAN LATIHAN KASUS 2
– Proyeksi penjualan selama umur ekonomis
adalah sebagai berikut:
Tahun Penjualan (Rupiah)

1234 350.000.000 360.000.000

5 370.000.000 410.000.000
430.000.000

– Struktur biaya yang dikeluarkan terdiri dari biaya

variabel 40% dari penjualan dan biaya tetap selain
penyusutan Rp. 15.000.000 pajak 30% dan tingkat
keuntungan yang diharapkan 20%.
– Anda diminta menganalisis dengan berbagai metode
apakah rencana investasi tersebut layak dilaksanakan ?