5.

Bentuk Fisik dan Segmentasi Pasar

5.1.Bentuk Fisik
1. Jenis dan kegunaan properti, yang menentukan lingkup pasaran bagi properti
yang bersangkutan.
2. Ukuran dan bentuk, yaitu sesuatu tanah yang lebih luas maka lebih mudah
dan ekonomis suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya dan oleh sebab itu
properti tersebut akan menjadi lebih menarik. Tetapi walau bagaimanapun,
jika terlalu luas (misalnya tanah-tamah pertanian), nilai permeter perseginya
akan turun, hal ini disebabkan jika terlalu luas maka semakin banyak masalah
dalam pengurusannya. Bentuk fisik properti juga tidak kurang peranannya
dalam menentukan nilai sebuah properti, teruatama sekali untuk tanah-tanah
kosong dan tanah-tanah yang berpotensi untuk dibangun. Tanah yang
berbentuk segi empat sudah barang tentu lebih mudah dibangun daripada
tanah yang mempunyai bentuk segi lima atau yang berbentuk tidak teratur.
Tanah yang mempunyai luas yang sama mungkin akan mempunyai nilai yang
berbeda jika bentuk tanahnya berlainan.
3. Desain dan konstruksi bangunan merupakan faktor penting dalam
mempengaruhi nilai sebuah bangunan. Desain bangunan lebih ditentukan oleh
jenis kegunaan bangunan dan selera dari masyarakat yang menggunakan.
Ketidaksesuaian dengan kegunaan dan selera ini akan menyebabkan nilai
sebuah bangunan akan menjadi turun, demikian juga sebaliknya apabila
sebuah bangunan mempunyai desain yang baik sesuai dengan kegunaan dan
mengikuti "trend" pada masa itu maka nilainya akan naik.
Atribut fisik merupakan unsur yang dipandang penting oleh konsumen untuk dasar
pengambilan keputusan pembelian, sebagai contoh: bahan bangunan, desain interior, luas
tanah, luas bangunan, kemegahan rumah dan lain sebagainya. Atribut fisik meliputi :
(Tjiptono dan Afandi, 2006)
1. Kualitas Fisik Kualitas rumah tinggal secara umum adalah mutu bahan yang
digunakan saat membangun rumah hunian, misalnya batu bata, lantai keramik,
kusen kayu meranti pada pintu dan jendela. Kualitas fisik khusus
membutuhkan biaya yang relatif mahal karena mutu bahan yang khusus,
seperti kusen kayu jati pada pintu dan jendela.
2. Desain Fisik Pengaruh ekspresi eksterior bangunan adalah bentuk bangunan
yang beraneka ragam di lingkungan sekitarnya. Jadi komposisi dan bentuk
eksterior terhadap lingkungannya akan menimbulkan lingkungan baik atau
buruk bahkan merusak lingkungan sekitarnya ter-gantung pada ukuran-ukuran,
proporsi, keserasian bentuk yang dibuat
Faktor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi memberikan pengaruh yang kuat terhadap
nilai tanah. Faktor situs/fisik adalah faktor endogen karena bersifat melekat pada suatu
bidang tanah. Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu
site dan situasi. Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu
persil atau daerah tertentu, termasuk didalamnya; ukuran, bentuk, topografi dan semua
keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi ialah yang
berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi
tempat tersebut dengan tempat-tempat disekitarnya pada suatu ruang geografi yang sama.
Termasuk dalam pengertian situasi adalah ukuran, topografi, aksesibilitas (jarak ke pusat
pertokoan, jarak ke pusat pendidikan, jarak ke rumah sakit dan lain-lain) tersedianya sarana
dan prasarana atau utilitas kota seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, dan
sebagainya. Site mempengaruhi nilai tanah karena “sumberdaya”-nya, sedangkan situasi
mempengaruhi nilai tanah karena kemudahan atau kedekatannya (aksesibilitas) dengan
“sumberdaya” yang lain di sekitarnya.

5.2.Segmentasi Pasar
Dalam menentukan suatu strategi pemasaran, kita harus mengetahui siapa yang
menjadi target pasar kita sendiri. Untuk itu,kita harus membagi para calon konsumen kita
kedalam beberapa kelas.Menurut Kotler (Kotler, P. 1993) mendefinisikan segmentasi
pemasaran sebagai tindakan untuk membagi sebuah pasar keseluruhan suatu produk atau
jasa yang bersifat heterogen ke dalam beberapa segmen, dimana masing – masing
segmennya cenderung bersifat homogen dalam segala aspek dan dapat dipilih sebagai target
pasar untuk dicapai perusahaan dengan strategi pemasarannya.Setiap segmen – segmen
yang telah terbagi pasti memiliki kebutuhan yang berbeda-beda.
Pada dasarnya segmen pasar yang belum dilayani atau belum terlayani secara
maksimal dan sesuai dengan karakteristik perusahaan merupakan pasar yang potensi untuk
dimasuki. Oleh karena itu perlu diambil tindakan-tindakan sebagai berikut:
a. Menyelidiki luas dan potensi setiap segmen pasar yang hendak dimasuki.
b. Menyelidiki atribut yang diutamakan untuk setiap segmen pasar
c. Menyelidiki potensi setiap produk yang sama dipasar
d. Menyediki segmen pasar mana yang mungkin dilayani perusahaan
e. Menyelidiki karekteristik pasar yang dianggap potensial untuk dilayani berkaitan
aspek demografis, geografis, dan psikografis.
Tiga konsep segmentasi yang dikembangkan oleh para ahli pemasaran (Rheinaldi
Kasali, 2000:25) yaitu:
a. Segmentasi Demografi Demografi bermanfaat karena kebanyakan media iklan
mengukur karakteristikkarakteristik ini dalam pemilihan terhadap produk konsumen
dipengaruhi aspek-aspek kependudukan. Aspek-aspek tersebut antara lain adalah kelas sosial,
kebudayaan, keluarga, usia, jenis kelamin, dan pendidikan.
b. Segmentasi geografi Segmentasi ini membagi-bagi pasar berdasarkan jangkauan
geografi. Segmentsi ini memandang setiap wilayah memiliki katakter yang berbeda – beda
dengan wilayah lainnya. Komponen geografi adalah seperti bangsa, Negara, provinsi dan
kabupaten/kotamadya.
c. Segmentasi Psikografi Psikografi adalah segmentasi yang berdasarkan gaya hidup
dan kepribadian manusia sedangkan gaya hidup mencerminkan bagaimana seseorang
menghabiskan waktu dan uangnya yang ditanyakan dalam aktivitas-aktivitas, minat dan
opini.

Sumber
HARIANI, K., & Drs.Kasmirudin, M. (-). ANALISIS PELAKSANAAN STRATEGI PENJUALAN PRODUK
PERUMAHAN RUMAH (STUDI KASUS PT.BINTANG PROPERTY).

Malahati, C. D. (2018). ANALISIS PENGARUH FAKTOR FISIK DAN REPUTASI PERUMAHAN.

Pittubatu, R., Praptono, B., & Dellarosawati, M. (-). PERUMUSAN STRATEGI PEMASARAN PROPERTI
PADA PT.FORTUNA KARYA PERSADA BERDASARKAN IDENTIFIKASI STP (SEGMENTASI,
TARGETING, DAN POSITIONING).