NAMA : RAFI FAJAR ANUGERAH

NIM : 041911333101

THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH

Anticipation and change

• Tingkat pendapatan dan harga selalu mengalami perubahan dan karena pembeli aset selalu
memikirkan keuntungan di masa depan (yg tergantung pada tingkat pendapatan harga),
Income Capitalization Approach dapat digunakan
• Estimasi pendapatan harus diambil dari angka di masa depan dan bukan angka historis
• Contoh : harga pajak pada subject property adalah $25,000 pada lima tahun terakhir.
Biasanya diestimasikan pajak untuk tahun depan juga $25,000. Tapi angka ini belum tentu
terjadi jika aset dinilai kembali dan biaya pajak meningkat menjadi $30,000. Logikanya,
pembeli akan menggunakan $30,000 dibandingkan $25,000 untuk mengkalkulasikan
keuntungan di masa depan (future benefits)
Supply and demand
• Penawaran dan pembelian terefleksi pada tingkat pendapatan, yaitu bisa tingkat kapitalisasi
atau yield.
• Ketika persediaan yang disewa oversupplied, tingkat pendapatan akan menurun
• Ketika pasar income-producing properties for sale mengalami oversupplied, harga properti
akan turun, dan berdampak pada tingkat kapitalisasi
Applicability and limitation
- Pada income capitalization approach, penilai mengubah penilai mengonversi pendaptan yang
diharapkan secara periodic

Operating Expenses
• Hanya pengeluaran yang diperlukan untuk mempertahankan properti dianggap tepat untuk
dikurangkan dari estimasi pendapatan kotor.
• Dalam penerapan pendekatan kapitalisasi pendapatan, penilai biasanya menanyakan
riwayat pendapatan dan pengeluaran properti selama tiga sampai lima tahun untuk
mendukung proyeksi pengeluaran di masa depan.
• Debt service tidak termasuk operating expense
• Layanan hutang sulit untuk dipertimbangkan dalam analisis ini karena beberapa investor
membayar suku bunga yang lebih tinggi atau lebih rendah, beberapa membayar lebih uang
lebih rendah daripada yang lain, dan beberapa bahkan membayar uang tunai.
1. Fixed expenses : yang paling umum adalah pajak real estate dan asuransi properti
2. Variable Expenses : berfluktuasi dengan tingkat hunian dengan faktor lain. Contohnya termasuk
utilities, perbaikan dan pemeliharaan, dan manajemen properti. Biaya-biaya ini dapat memiliki
perbedaan yang besar pada nilai income-producing property
 3. Replacement Allowance : Jika hanya pendapatan dan pengeluaran satu tahun yang dianalisis,
tunjangan penggantian mengkompensasi untuk pengeluaran besar di masa depan. Replacement
allowance biasanya dikalkulasikan pertahun untuk mengganti item yang telah habis masa pakainya

INCOME AND EXPENSE ANALYSIS

Estimating and Adjusting Market Rent

Sewa pasar adalah jumlah uang yang diharapkan akan diterima oleh pemilik jika properti tersebut
disewakan dengan orang yang berpengetahuan luas. pemilik atau agen dan penyewa yang
diinformasikan tanpa paksaan untuk menyewa oleh salah satu pihak

Income and expense data

Dalam memperkirakan pendapatan dan pengeluaran, penilai harus memiliki beberapa dukungan
untuk pendapat mereka.
Lease Data
• Rent : jumlah uang penyewa membayar pemilik hak untuk menggunakan properti
tertentu untuk jangka waktu tertentu
• Rent Concessions : faktor penyeimbang yang digunakan untuk menarik penyewa untuk
menyewa properti ketika persyaratan sewa lainnya tidak memadai
• Division of Expenses between the Lessor and Lessee : Penilai tidak dapat memproses
dengan biaya analisis tanpa mengetahui persis siapa yang membayar pajak dan
pemeliharaan
• Renewal Options : Opsi penyewa untuk memperbarui sewa dengan harga sewa tertentu
dapat merusak nilai properti.
• Expense stop and Expense Cap Clauses : Klausul penghentian pengeluaran melindungi
tuan tanah sementara klausa batas biaya digunakan untuk melindungi penyewa
• Escalation Clauses and Expense Recovery Clauses :
• Purchase Options : Sebuah pilihan untuk membeli pada harga tertentu adalah signifikan
dalam penilaian karena tidak logis untuk menilai properti lebih tinggi dari harga opsi
tanpa memberikan mempertimbangkan pilihan orang lain untuk membeli properti dengan
jumlah kontraktual
• Escape, Kick-Out, Cotenancy, and Buyout Clauses : Mengizinkan penyewa untuk
pergi sebelum akhir masa sewa.
• Continued Occupancy Clauses : penyewa yang lebih kecil menetapkan bahwa mereka
akan tinggal di pusat perbelanjaan selama toko jangkar tetap ada
• Tenant Improvements : Ruang yang disewa umumnya membutuhkan beberapa
pembangunan untuk memenuhi persyaratan penyewa baru,
 • Noncompete, Dark Store, and Exclusive Use Clauses : secara signifikan membatasi,
karena tuan tanah tidak ingin menyebabkan salah satu penyewa untuk kehilangan bisnis

Developing Reconstructed opearing statements

Untuk mengembangkan pernyataan operasi yang direkonstruksi, penilai biasanya mulai dari
bagian atas daftar pemasukan dan pengeluaran dan bergerak ke bawah sampai estimasi
pendapatan operasional bersih dihitung.

Potential Gross Income

• Estimating potential Gross Income from the comparable Leases Properti sebanding
dengan sewa 10 tahun ditandatangani pada 1 Januari 2008, adalah perbandingan yang
baik untuk penilaian dengan tanggal efektif pada tahun 2008 dan mungkin di tahun 2009,
tapi itu bukan perbandingan yang bagus untuk penilaian tertanggal 2014 meskipun sewa
masih berjalan
Potential Gross Income
• Estimating Potential Gross Income from the Current Subject Property Leases

Menganalisa bunga biaya sewa dari lease baru-baru ini untuk subjek properti
• Estimating Potential Gross Income from the Subject Property History
Tinjauan lease historis dapat mendukung estimasi PGI
Vacancy and Collection Loss
• Penilai perlu mengestimasi kerugian akibat kekosongan dan sewa yang gagal tagih

• Estimating Vacancy and Collection Loss from Comparable Properties :

Menggunakan properti comparable dengan tingkat occupancy yang sama, faktor supply
demand, dan kondisi lease yang sama
• Estimating Vacancy and Collection Loss from History : Meninjau kerugian historis
dalam tiga tahun terakhir dan membandingkannya dengan estimasi PGI di periode yang
sama
Effective Gross Income
• Dihitung dengan PGI dikurangi dengan cadangan untuk kekosongan dan gagal tagih

Operating Expenses
• Pembayaran yang dibutuhkan untuk menjaga properti subjek tetap menghasilkan

• Estimating Operating Expenses Using Comparable Properties Bisa diestimasi dengan

menggunakan rasio beban operasi sebagai benchmark analitis
• Estimating Operating Expenses Using the Subject Property History : Estimasi
dengan meninjau beban yang dikeluarkan selama tiga tahun terakhir
• Estimating Reserves for Replacement Using Contractors’ Estimates : Estimasi
dengan mendapatkan estimasi kontraktor untuk pekerjaan yang dibutuhkan
 • Estimating Tenant Improvement Expenses: Estimasi dengan menggunakan estimasi
kontraktor
Net Operating Income
• Selisih pendapatan kotor efektif dengan total beban operasi

Additional Calculations
• Perhitungan below the line termasuk beban modal

• Mortgage Debt Service: Net income setelah mengurangkan hutang disebut sebagai arus
kas untuk hipotek
Additional Calculations
• Equity Income: Perbedaan antara NOI dan hutang & pembayaran hipotek

• Expense and Income Ratios: NIR adalah rasio NOI / EGI, sedangkan OER = 1-NIR