|_PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN | PROPERTI INVESTASI TKATAN AKUNTAN INDONESIATKATAN AKUNTAN INDONESIA | PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN PROPERTI INVESTASI Hak cipta © 2011, Ikatan Akuntan Indonesia Hak cipta dilindungi Undang-undang, Dilarang menerjemahkan, mencetak ulang, memperbanyak, atau menggunakan sebagian atau seluruh isi buku ini dalam bentuk apapun, baik secara elektronik, mekanik atau cara Iainnya, yang saat ini diketahui atau nanti ditemukan, termasuk menggandakan dan mencatat, atau menyimpan dalam sistem penyimpanan dan penyediaan informasi, tanpa izin tertulis dari Ikatan Akuntan Indonesia. Tkatan Akuntan Indonesia tidak bertanggungjawab atas kerugian yang dialami oleh pihak yang melakukan atau menghentikan suatu tindakan dengan mendasarkan pada materi dalam buku ini, baik kerugian yang disebabkan oleh Kelalaian atau hal lainnya, Sanksi Pelanggaran Pasal 44: ‘Undang-undang Nomor 7 tahun 1987 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor: 6 tahun 1982 tentang Hak Cipta 1. Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak mengumumkan atau memperbanyak suatu ciptaan atau member! izin untuk itu, dipidana dengan pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda paling banyak Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah). 2. Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual kepada umum suatu ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak Cipta sebagai imana dimaksud dalam ayat (1), dipidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp50,000,000,00 Gima puluh juta rupiah). Dikeluarken oleh Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia Grha Akuntan, Jalan Sindanglaya No, 1 Menteng, Jakarta 10310 ‘Telp: (021) 3190-4232 Fax : (021) 3900016 Email: iai-info@iaiglobal.orid, dsak@iaiglobaborid November 2011a PSA 1S PENGANTAR PSAK 13 tentang Properti Investasi telah disahkan oleh Dewan Standar Akuntansi Keuangan pada tanggal 29 November 2011. PSAK 13 ini merevisi PSAK 13 tentang Properti Investasi yang telah dikeluarkan pada tanggal 29 Mei 2007. Pernyataan ini tidak wajib diterapkan untuk unsur yang tidak material. Jakarta, 29 November 2011 Dewan Standar Akuntansi Keuangan Rosita Uli Sinaga Ketua Roy Iman Wirahardja Wakil Ketua Etty Retno Wulandari Anggota Merliyana Syamsul Anggota Setiyono Miharjo Anggota Saptoto Agustomo Anggota Jumadi Anggota Ferdinand D. Purba Anggota Irsan Gunawan Anggota Budi Susanto Anggota Ludovicus Sensi Wondabio Anggota Eddy R. Rasyid Anggota Liauw She Jin Anggota Sylvia Veronica Siregar Anggota Fadilah Kartikasasi Anggota G.A. Indira Anggota Teguh Supangkat Anggota Yunirwansyah Anggota Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memfoto-kopi atau momperbany_PSAK 13 PERBEDAAN DENGAN IERSs PSAK 13: Properti Investasi mengadopsi seluruh pengaturan dalam IAS 40 Invesment Property per 1 Januari 2009, kecuali terkait dengan ketentuan transisi dan tanggal efektif. (UNTAN INDONESIA — Dilarang momfoto-kopi atau memporbanyakPROPERTI INVESTAS! DAFTAR ISI Paragraf PENDAHULUAN 01-15 Tujuan ol Ruang lingkup .. 02-04, Defini 05-15 PENGAKUAN 16-19 PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN. 20-28 PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN ... 29-60 Kebijakan akuntansi 29-34 Model nilai wajar. 35-59 Ketidakmampuan menetapkan nilai wajar secara andal 55-59 Model biaya... 60 TRANSFER... sesssseneneene 61-69 PELEPASAN .......00 70-77 PENGUNGKAPAN ... 78-83 Model nilai wajar dan model biaya. 78-83 Model nilai wajar.. 80-82 Model biaya. 83 KETENTUAN TRANSISI sssssssssssstessen 84 TANGGAL EFEKTIE. 85 PENARIKAN 86 Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ DilarangPROPERTI INVESTASL PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN 13 PROPERYI INVESTASI Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 13 terdiri dari paragraf 01-86. Seluruh paragraf dalam PSAK ini memiliki kekuatan mengatur yang sama. Paragraf yang dicetak dengan huruf tebal dan miring mengatur prinsip-prinsip utama. PSAK 13 harus dibaca dalam konteks tujuan pengaturan dan Kerangka Dasar Penyusunan dan Penyajian Laporan Keuangan. PSAK 25: Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan memberikan dasar untuk memilih dan menerapkan kebijakan akuntansi ketika tidak ada panduan yang eksplisit. Pernyataan ini tidak wajib diterapkan untuk unsur-unsur yang tidak material. PENDAHULUAN ‘Tujuan C1. Pernyataan ini bertujuan untuk mengatur perlakuan akuntans investasi dan pengungkapan yang terkait. untuk. properti Ruang Lingkup 02. Pernyataan ini diterapkan dalam pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti investasi. 03. Pernyataan ini juga diterapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan untuk pengukuran properti investasi yang disediakan untuk Jessce yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor. Pernyataan ini tidak mencakup hal yang diatur dalam PSAK 30: Sewa, antara lain: (a) pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi; (b) pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi (lihat juga PSAK 23: Pendapatan); (©) pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessees (4) pengukuran investasi neto lessor yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan Keuangan lessor; ()akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik; dan (£) pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi. 04. Pernyataan ini tidak berlaku untuk: (a) _aset biolojik yang terkait dengan aktivitas agrikultur; dan (b) hak penambangan dan cadangan mineral seperti minyak, gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui. Definisi 05. Berikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam Pernyataan ini: Biaya perolehan adalah jumlah kas atau setara kas yang dikeluarkan atau nilai wajar dari imbalan lain yang diberikan untuk memperoleh suatu aset pada saat perolehan atau pembangunan atau nilai yang diatribusikan pada aset ketika pengakuan awal sesuai dengan ketentuan spesifik dalam PSAK lain, misalnya PSAK 53: Pembayaran Berbasis Saham. Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memfoto-kopi atau memporbanyak Mesf@__PROPERTI INVESTASI Jumlah_tercatat adalah jumlah suatu aset diakui dalam laporan posisi keuangan. Nilai wajar adalah jumlah suatu aset dipertukarkan antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai dalam suatu transaksi yang wajar. Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk: (a) digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratifi atau (b) dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. 06. Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti tersebut akan memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar sebagaimana diatur di paragraf 35-59 untuk aset tersebut. Alternatif pengklasifikasian ini dimungkinkan untuk dilakukan bagi setiap properti secara individual. Namun demikian, sekali alternatif klasifikasi ini dipilih untuk satu hak atas properti tertentu yang dikuasai dengan cara sewa operasi tersebut, maka semua properti yang diklasifikasikan sebagai properti investasi dicatat dengan menggunakan model nilai wajar. Jika alternatif klasifikasi ini dipilih, maka setiap hak kepemilikan diungkapkan sebagaimana disyaratkan oleh paragraf 78-82, 07. Properti investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan, kenaikan nilai atau keduanya. Dengan demikian, properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. Hal ini membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri. Proses produksi atew pengadaan barang atau jasa (atau periggunaan properti untuk tujuan administratif) dapat menghasilkan arus kas yang dapat diatribusikan tidak hanya pada properti, tetapi juga ke aset Jain yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan, PSAK 16: Aset Tetap berlaku untuk properti yang digunakan senditi. 08, Berikut adalah contoh properti investasiz (a) tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendck dalam kegiatan usaha sebari-haris (b) tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai); (c)_ bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasis (d) bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi: (e) _properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. 09. Berikut adalah contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan dengan demikian tidak termasuk dalam ruang lingkup Pernyataan i (a) properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sebari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual (lihat PSAK 14: " 53 Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memfoto-kopi atau: memperbanyakAK 1S Persediaan), misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untule pengembangan dan dijual kembali ()properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga (lihat PSAK 34: Kontrak Konstruksi). (c)_ properti yang digunakan sendiri (lihat PSAK 16: Asef Tetap), termasuk (di antaranya) properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual, (d) properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayean. 10. Beberapa properti terdiri dari bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaiken nilai dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untulc menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif, Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan), maka entitas mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif jamlahnya tidak signifikan 11, Dalam beberapa kasus, entitas menyediakan tambahan jasa kepada penghuni properti yang dimilikinya. Entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi jika jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluruban perjanjian. Misalnya adalah ketika pemilik bangunan kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada lessee yang menghuni bangunan, 12. Dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan bernilai cukup signifikan, Misalnya, jika entitas memiliki dan mengelola hotel, maka jasa yang diberikan kepada tamu adalah signifikan terhadap Keseluruhan perjanjian. Oleh karena itu, hotel yang dikelola pemilik termasuk sebagai properti yang digunakan sendiri dan bukan sebagai properti investasi. 13. Hal yang sulit mungkin untuk menentukan apakah tambahan jasa yang diberikan adalah sangat ‘signifikan sehingga properti tidak memenuhi sebagai properti investasi. Misalnya, pemilik hotel terkadang memindahkan beberapa tanggung jawab kepada pihale ketiga berdasarkan suatu perjanjian pengelolaan, Persyaratan dalam perjanjian tersebut sangat beragam. Pada satu sisi, secara substansi, posisi pemilik hotel adalah sebagai investor pasif. Pada sisi yang lain, pemilik hotel telah mengalih-dayakan kepada pihak lain untuk mengelola operasi hotel sehari-hari dengan tetap terkena dampak secara langsung dari variasi arus kas yang dihasilkan dari operasi hotel tersebut. 14. Pertimbangan diperlukan untuk menentukan apakah suatu properti memenuhi kiteria sebagai properti investasi. Entitas mengembangkan kriteria schingga dapat digunakan sebagai kebijakan yang konsisten sesuai dengan definisi properti investasi dan panduan terkait di paragraf 07-13. Paragraf 79(c) mensyaratkan entitas untuk mengungkapkan kriteria tersebut ketika pengklasifikasian sulit dilakukan, 15. Dalam beberapa kasus, entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan yang digunakan oleh, entitas induknya atau entitas anak lain, Properti tersebut tidak diklasilifikasikan sebagai properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasian, karena properti tersebut ini termasuk properti yang digunakan sendiri jika dilihat dari sudut pandang kelompok usaha, ‘Namun, jika dilihat dari sudut pandang entitas yang memiliki properti, properti tersebut termasuk Kategori properti investasi sepanjang memenuhi definisi di paragraf 05. Dengan demikian, lessor memperlakukan kepemilikan properti tersebut sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya. : ia Hak Cipte © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA — Dilerang momfoto-kop! atau memperbenyak 13.3%PROPERTI INVESTASI. PENGAKUAN 16. Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika: (a) besar kemungkinan manfaat ekonomi masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas; dan (6) biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal. 17, Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehen properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk menambah, mengganti bagian properti, atau memperbaiki properti 18, Berdasarkan prinsip pengakuan di paragraf 16, entitas tidak mengakui biaya harian penggunaan properti dalam jumlah tercatat properti investasi. Biaya tersebut diakui dalam laba rugi pada saat terjadinya. Biaya harian penggunaan properti yang utama adalah Diaya tenaga kerja dan bahan habis pakai serta termasuk biaya suke cadang keeil. Tujuan pengeluaran ini sering digambarkan sebagai "perbaikan dan pemeliharaan" dari properti 19. Bagian dari properti investasi dapat diperoleh melalui penggantian. Contob, interior dinding bangunan mungkin merupakan penggantian dinding aslinya, Berdasarkan prinsip pengakuan, entitas mengakui biaya penggantian properti investasi yang ada pada saat terjadinya dalam jumleh tercatat properti investasi jika memenuhi kriteria pengakuan. Jumlah tercatat bagian yang diganti dihentikan pengakuannya sesuai dengan ketentuan penghentian pengakuan dalam Pernyataan i PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN 20. Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan, Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. 21, Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, misalnya, biaya jasa hukum, pajak penjualen, dan biaya transaksi lain. 22. Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk: (a) biaya perintisan (Kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan schingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen); (>) kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan; atau (©) pemborosan bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti. 23, Jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan, maka biaya perolehan adalah setara harga tunai. Perbedaan antara jumlah tersebut dan total pembayaran diakui sebagai beban bunga selama periode kredit. 24. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan sebagaimana diatur dalam PSAK 30: Sewa paragraf 19, dalam hal ini aset diakui pada jumlah yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum. Jumlah yang setara diakui sebagai liabilitas sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama. 13.4 Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA — Dilarang memfoto-kopi atau memperbanyak PSAK 13PROPERTI INVESTAS! 25. Setiap premium yang dibayarkan untuk sewa diperlalukan sebagai bagian dari pembayaran sewa minimum untuk tujuan ini, dan oleh karena itu dimasukkan dalam biaya perolehan aset, tetapi dikeluarkan dari liabilitas, Jika hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa diklasifikasikan sebagai properti investasi, maka hak atas properti tersebut dicatat pada nilai wajar dari hak tersebut dan bukan dari properti yang mendasari, Panduan atas penentuan nilai wajar dari hak atas properti untuk model nilai wajar diatur di paragraf 35-54. Panduan tersebut juga relevan dalam penentuan nilai wajar ketika nilai tersebut digunakan sebagai biaya perolehan untuk tujuan pengakuan awal. 26, Satu atau lebih properti investasi mungkin diperoleh dalam pertukaran dengan aset moneter atau aset nonmoneter atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Pembahasan berikut mengacu pada pertukaran satu aset nonmoneter dengan aset nonmoneter lain, tetapi hal ini juga berlaku untuk semua pertukaran yang diuraikan dalam kalimat sebelumnya. Biaya perolehan properti investasi tersebut diukur pada nilai wajar kecuali: (a) transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial; atau (b) nilai wajar aset yang diterima dan aset yang diserabkan tidak dapat diukur secara andal, Aset yang diperoleh diukur dengan cara tersebut bahkan jika entitas tidak dapat segera menghentikan pengakuan aset yang diserahkan, Jika aset yang diperoleh tidak dapat diukur pada nilai wajar, maka biaya perolehannya diukur pada jumlah tercatat aset yang diserahkan. 27. Entitas menentukan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi komersial dengan mempertimbangkan sejauh mana ekspektasi arus kas masa depan dapat berubah sebagai akibat dari transaksi tersebut. Suatu transaksi pertukaran memilild substansi komersial jika: (@) _Konfigurasi (risiko, waktu, dan jummlah) arus kas dari aset yang diterima berbeda dengen konfigurasi arus kas dari aset yang diserahkan; atau (b) _nilai spesifik entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi berubah sebagai akibat dari pertukarans dan (©) selisih di (a) atau (b) adalah relatif signifikan terhadap nilai wajar dari aset_ yang dipertukarkan. Untuk tujuan penentuan apakah transaksi pertukaran memiliki substansi_ komersial, nilai spesifike entitas dari bagian operasi entitas yang terpengaruh oleh transaksi tersebut menggambarkan arus Kas sesudah pajak. Hasil analisis ini dapat menjadi jelas tanpa entitas smenyajikan perhitungan yang rinci, 28. Nilai wajar suatu aset, ketika transaksi pasar yang serupa tidak tersedia, dapat diukur secara andal jika: (@) _variabilitas dalam rentang estimasi nilai wajar yang rasional untuk aset tersebut adalah tidak signifikan; atau (b) probabilitas dari beragam estimasi dalam rentang tersebut dapat dinilai secara rasional Gan digunakan dalam mengestimasi nilai wajar, Jika entitas dapat menentukan nilai wajar secara andal, baik dari aset yang diterima atau diserahkan, maka nilai wajar dari aset yang diserahkan digunakan untuk mengukur biaya perolehan dari aset yang diterima, kecuali jika nilai wajar aset yang diterima lebih jelas. PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN Kebijakan Akuntansi 29. Dengan pengecualian sebagaimana dimaksud di paragraf 32 dan 36, entitas memilih model nilai wajar di paragraf 36-59 atau model biaya di paragraf 60 sebagai kebijakan akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya. 13.5 Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memfoto-kopi atau memperbanyakf@__PROPERT! INVesTAS! 30. PSAK 25: Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan menetapkan bahwa perubahan kebijakan akuntansi secara sukarela dilakukan hanya jike perubahan tersebut akan menghasilkan laporan keuangan memberikan informasi yang andal dan lebih relevan mengenai dampak transaksi, peristiwa, atau kondisi lain terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, atau arus kas entitas. Hal yang sulit untuk dipahami bahwa perubahan dari model nilai wajar ke model biaya dapat menghasilkan penyajian yang lebih relevan. 31, Pernyataan ini mensyaratkan seluruh entitas untuk menentukan nilai wajar . properti investasi, baik untuk tujuan pengukuran (jika menggunakan model nilai wajar) | maupun pengungkapan (jika menggunakan model biaya). Entitas dianjurkan, tetapi tidak . diharuskan, untuk menentukan nilai wajar properti investasi berdasarkan penilaian oleh | penilai independen yang memiliki kualifikasi profesional yang telah diakwui dan relevan serta | memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai, 32, Entitas dapat: (a) memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi yang menjadi agunan liabilitas yang membayar imbal hasil dikaitkan secara langsung dengan nilai wajar dari, atau imbal hasil dari, aset tertentu yang mencakup properti investasi tersebut; dan (6) memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi lain, tanpa memperhatikan pilihan sebagaimana dimaksud di huruf (a). 33. Beberapa penjamin dan entitas lain. mengoperasikan dana properti internal yang menerbitkan unit nosional, dengan beberapa unit dimiliki oleh investor dalam kontrak terkait dan unit lain dimiliki oleh entitas. Paragraf 32 tidak mengizinkan entitas untuk mengukur properti yang dimiliki oleh dana properti internal, sebagian dengan biaya perolehan dan sebagian dengan nilai wajar. 34. _Jika entitas memilih model yang berbeda untuk dua kategori yang diuraikan di paragraf 32, maka penjualan properti investasi antar kelompok aset yang diukur dengan menggunakan model berbeda diakui pada nilai wajar dan perubaban kumulatif dalam nilai wajar diakui dalam laba rugi. Selaras dengan itu, jika suatu properti investasi ditransfer dari kelompok aset yang menggunakan model nilai wajar ke kelompok aset yang menggunakan model biaya, maka nilai wajar properti pada saat penjualan dianggap menjadi biaya perolehannya, Model Nilai Wajar 35. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar, kecuali dalam kasus sebagaimana diuraikan di paragraf 55. 36. Jika hak atas properti yang dimiliki oleh lessee dalam sewa operasi diklasifikasi sebagai properti investasi berdasarkan paragraf 06, maka paragraf 29 tidak bebas pilih, sehingga diterapkan model nilai wajar. 37. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar properti investasi diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya. 38. Nilai wajar properti investasi merupakan harga pertukaran properti antar pihak- pihak yang memiliki pengetahuan memadai dan berkeinginan dalam suatu transaksi yang wajar (lihat paragraf 05). Nilai wajar tidak mencakup estimasi kenaikan atau penurunan harga karena kondisi atau keadaan khusus seperti perjanjian pembiayaan, jual dan me 13.6 Hak Cipta @ 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA — Dilarang memfoto-kopi atau memperbanyakPROPERTI INVESTASI. PSAK 13 sewa-balik tidak umum, imbalan atau konsesi khusus yang diberikan oleh pihak yang terkait dengan penjualan. 39. Entitas menentukan nilai wajar tanpa dikurangi dengan biaya transaksi yang timbul dari penjualan atau pelepasan lain. 40. Nilai wajar properti investasi mencerminkan kondisi pasar pada akhir periode pelaporan. 41. Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Disebabkan kondisi pasar dapat berubah, jumlah yeng dilaporken berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga yang dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antar pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetabuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak. 42. Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi layak dan rasional yang mencerminkan asumsi pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai penghasilan rental dari sewa masa depan dengan mempertimbangkan kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkan perkiraan arus keluar kas (termasuk pembayaran rental dan arus keluar lain) schubungan dengan properti tersebut. Sebagian arus keluar kas tersebut dicerminkan dalam liabilitas, sementara arus keluar kas lain tidak diakui dalam laporan keuangan sampai dengan tanggal tertentu (misalnya pembayaran periodik seperti rental kontinjen), 43. Paragraf 24 menjelaskan dasar pengakuan awal biaya perolehan dari hak atas properti sewaan. Paragraf 35 mensyaratkan hak atas properti sewaan diukur kembali, jika perlu, pada nilai wajar. Dalam sewa yang dinegosiasikan pada tarif pasar, nilai wajar dari hak atas properti sewaan pada saat perolehan, dikurangi dengan seluruh perkiraan pembayaran sewa (termasuk pembayaran terkait dengan liabilitas yang diakui), sama dengan nol. Nilai Wajar ini tidak berubah tanpa memperhatikan apakah (untuk tujuan akuntansi) liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nilai kini pembayaran sewa minimum sesuai dengan PSAK 30: Sewa paragraf 16, Dengan demikian, pengukuran kembali aset sewaan dati biaya perolehan (sesuai dengan paragraf 24) menjadi nilai wajar (sesuai dengan paragraf 35) tidak menimbulkan keuntungan atau kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda. Hal ini dapat terjadi ketika entitas memilih untuk menerapkan model nilai wajar setelah pengakuan awal, 44. Definisi nilai wajar mengacu pada "pihak-pthak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai.” Pada konteks ini, "memiliki pengetahuan memadai® berarti bahwa baik pembeli maupun penjual yang saling berkeinginan, memiliki informasi yang memadai tentang sifat dan karakteristik dari properti investasi, kegunaan aktual dan potensiainya, dan kondisi pasar pada akhir periode pelaporan. Pembeli yang berkeinginan termotivasi, tetapi tidak terpaksa, untuk membeli. Pembeli tersebut tidak terlampau ingin dan tidak ditetapkan untuk membeli pada harga tertentu. Pembeli diasumsikan tidak membayar pada harga yang lebih tinggi daripada harga di pasar yang terdiri dari penjual dan pembeli yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai 45. Penjual yang berkeinginan adalah penjual yang tidak terlampau berkeinginan, dan tidak terpaksa, untuk menjual pada harga tertentu, atau pada suatu harga yang tidak ‘mengacu pada kondisi harga pasar yang wajar, Penjual yang berkeinginan termotivasi untuk menjual properti investasi pada harga pasar terbaik yang dapat diperoleh, Keadaan faktual dari pemilik properti aktual tidak dipertimbangkan karena penjual yang berkeinginan dalam Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memioto-hop/ atau memporbanyek 13.7PROPERT! INVESTASI konteks ini bukan penjual aktual melainkan pemilike properti hipotetik (misalnya, penjual yang berkeinginan bertransaksi tidak memperhitungkan dampak pajak tertentu dari pemilik properti investasi aktual). 46. Definisi nilai wajar mengacu pada transaksi wajar. Transaksi wajar adalah transaksi antar pihak-pihak yang tidak mempunyai hubungan tertentu atau khusus yang membuat harga transaksi tidak mencerminkan karateristik dari kondisi pasar, Transaksi_tersebut dianggap terjadi di antara pihak-pihak yang tidak berelasi yang masing-masing bertindal secara independen, 47. Bulkti nilai wajar terbaile mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi, atau kondisi properti, atau persyaratan Kontraktual dalam sewa dan kontrak lain yang terkait dengan properti. 48. Dalam hel tidak tersedia harga kini dalam pasar aktif yang diuraikan di paragraf 47, entitas mempertimbangken informasi dari berbagai sumber, termasuk: (a) harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa atau kontrak Jain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerminkan perbedaan tersebut; (b) harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejak tanggal transaksi terjadi pada harga tersebut, dan (c)proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas masa depan yang andal, didukung dengan persyaratan dalam kontrak sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti eksternal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam Jokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerminkan penilaian pasar kini atas ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas. 49. Dalam beberapa kasus, berbagai sumber yang diuraikan di paragraf sebelumnya menghasilkan kesimpulan berbeda tentang nilai wajar properti investasi. Entitas mempertimbangkan alasan atas setiap perbedaan tersebut supaya diperoleh estimasi nilai ‘wajar yang paling andal dalam rentang estimasi nilai wajar yang layak. 50. Dalam kasus tertentu yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti yang ada menjadi properti investasi setelah perubahan penggunaan) bahwa perubahan rentang.estimasi nilai wajar yang layak tersebut menjadi sangat besar, dan probabilitas berbagai hasil menjadi sulit untuk dinilai, sehingga meniadakan manfaat dari estimasi nilai wajar tunggal. Hal ini dapat mengindikasikan bahwa nilai wajar properti tersebut tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar yang berkelanjutan (lihat paragraf 55). 51. Nilai wajar berbeda dengan nilai pakai sebagaimana didefinisikan dalam -PSAK 48: Penurunan Nilai Aset. Nilai wajar mencerminkan pengetahuan dan estimasi_ pembeli dan penjual yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai. Sedangkan nilai pakai mencerminkan estimasi entitas, termasuk dampak dari faktor spesifik pada entitas tersebut yang secara umum tidak dapat diterapkan pada entitas lain. Misalnya, nilai wajar tidal mencerminkan faktor berilcut dalam pengertian bahwa faktor tersebut tidak secara umum, tersedia bagi pembeli dan penjual yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai: (2) nilai tambah dari pembentukan portofolio properti pada lokasi yang berbeda; (b) sinergi antara properti investasi dan aset Jain; (©) hak hukum dan pembatasan hukum yang secara spesifile hanya untuk pemilik kinis dan (a) manfaat pajak atau beban pajak yang secara spesifile untuk pemilik kini 138 Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA — Dilarang memfoto-kopi atau memperbanyak_PSAK 13. 52. Dalam menentukan jumlah tercatat properti investasi dalam model nilai wajar, entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau liabilitas yang diakui sebagai aset atau liabilitas terpisah. Misalnya: (a) peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, bukan diakui secara terpisah sebagai aset tetap; () jika kantor disewakan termasuk dengan furnitus, nilai wajar kantor secara umum memasukkan nilai wajar furnitur karena penghasilan rental juga terkait dengan furnitur Kantor. Jika furnitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, maka entitas tidak mengakui farnitur tersebut sebagai aset terpisahy (6) nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akruan Karena entitas mengekuinya secara terpisah sebagai aset atau liabilitas; (4) _nilai wajar properti investasi yang dimiliki dalam suatu sewa mencerminkan ekspektasi arus kas (termasuk rental kontinjen yang diperkirakan menjadi terutang). Selaras dengan itu, jike penilaian yang diperoleh atas properti merupakan nilai neto dari keseluruhan pembayaran yang diperkirakan akan dilakukan, maka perlu untuk menambahkan Kembali liabilitas sewa yang diakui, dalam rangka menentukan jumlah tercatat properti investasi yang menggunakan model nilai wajar. 53. Nilai wajar properti investasi tidak mencerminkan pengeluaran modal masa depan untuk meningkatkan kapasitas atau memperbaiki properti dan tidak mencerminkan manfaat masa depan dari pengeluaran masa depan tersebut. 54, Dalam beberapa kasus, entitas memperkirakan bahwa nilai kini pembayaran terkait dengan properti investasi (selain pembayaran terkait dengan liabilitas yang diakui) akan melebihi nilai kini penerimaan kas. Entitas menerapkan PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi untuk menentukan pengakuan liabilitas dan, jika demikian, cara untuk mengukur liabilitas tersebut. Ketidakmampuan Menetapkan Nilai Wajar secara Andal 55. Terdapat anggapan yang sulit dibantah bahwa entitas dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Namun demikian, dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, terdapat bukti yang jelas ketika entitas pertama kali memperoleh properti investasi (atau ketika properti yang ada pertama kali menjadi properti investasi setelah perubahan penggunaan) bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan. Hal ini timbul jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan alternatif estimasi andal nilai wajar (misalnya, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan) tidak tersedia. Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan tidak dapat ditentukan secara andal tetapi memperkirakan nilai wajar properti tersebut dapat ditentukan secara andal saat pembangunan selesai, maka properti investasi dalam proses pembangunan tersebut diukur berdasarkan biaya perolehan sampai nilai wajarnya dapat ditentukan-secara andal atau sampai pembangunannya selesai (mana yang lebih dahulu). Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar dari properti investasi (selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan, maka entitas mengukur properti investasi tersebut menggunakan model biaya sesuai PSAK 16: Aset Tetap. Nilai residu dari properti investasi diasumsikan nol, Entitas menerapkan PSAK 16 hingga pelepasan properti investasi tersebut. 56. Sekali entitas mampu mengukur nilai wajar_properti investasi dalam proses pembangunan secara andal yang sebelumnya telah diukur pada biaya perolehan, maka properti investasi tersebut diukur pada nilai wajarnya. Sekali pembangunan dari properti Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Difarang memfoto-kopi atau memporbanyak 13.9"PROPERTI INVESTAS! tersebut telah selesai, dapat diasumsikan bahwa nilai wajarnya dapat diukur secara andal. Jika kasusnya tidak demikian, sesuai paragraf 55, maka properti dicatat menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16: Ase! ‘Tetap. 57. Anggapan bahwa nilai wajar properti investasi dalam proses pembangunan dapat diukur secara andal dapat ditolak hanya pada pengakuan awal. Entitas yang telah mengukur properti investasi dalam proses pembangunan pada nilai wajar tidak dapat menyimpulkan bahwa nilai wajar properti investasi tidal dapat ditentukan secara andal. 58. Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi jika entitas terpaksa (berdasarkan alasan yang diberikan di paragraf 56) untuk mengukur properti investasi menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap, maka entitas mengukur semua properti investasi lain pada nilai wajar, termasuk properti investasi dalam proses pembangunan. Dalam hal ini, walaupun entitas dapat menggunakan model biaya untuk satu properti investasi, entitas terus menggunakan nilai wajar untuk properti investasi lain, 59. Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi pada nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut pada nilai wajar hingga pelepasan (atau hingga properti tersebut menjadi properti yang digunakan sendiri atau entitas mulai mengembangkan properti tersebut dan kemudian menjualnya dalam kegiatan usaha sehari- hari) bahkan jika transaksi pasar yang dapat dibandingkan menjadi jarang terjadi atau harga pasar menjadi tidak banyak tersedia, Model Biaya 60. Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh Properti investasinya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16: Aset Tetap, kecuali jika Properti investasi tersebut memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan PSAK 58: Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan. Properti investasi yang memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) diukur sesuai dengan PSAK 58. TRANSFER 61. Transfer ke, atau dari, properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan: (a) dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri; (6) dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi persediaan; (¢)berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi; (a) dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi: 62. Paragraf 61(b) mensyaratkan entitas untuk mentransfer properti dati properti investasi menjadi persediaan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya pengembangan dengan tujuan untuk dijual. Jika entitas memutuskan untuk melepas properti investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap memperlakukan properti sebagai properti investasi_ hingga dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan) dan tidak memperlakukannya sebagai persediaan. Demikian pula jika entitas mulai mengembangkan kembali properti investasi yang ada dan wis Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA ~ Dilarang memfoto-kopl atau memperbanyakPROPERTI INVESTAS! akan tetap menggunakannya di masa depan sebagai properti investasi, maka properti tersebut tetap properti investasi dan tidak direklasifikasi sebagai properti yang digunakan sendiri selama masa pengembangan kembali, 63. Paragraf 64-69 diterapkan untuk pengakuan dan pengukuran ketika entitas menggunakan model nilai wajar atas properti investasi. Jika entitas menggunakan model biaya, transfer antara properti investasi, properti yang digunakan sendiri dan persediaan tidak mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer serta tidak mengubah biaya perolehan properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. 64. Untuk properti investasi yang dicatat pada nilai wajar dan kemudian ditransfer menjadi properti yang digunakan sendiri atau persediaan, akuntansi selanjutnya mengacu pada PSAK 16: Aset Tetap atau PSAK 14: Persediaan yang mana biaya perolehan bawaan (deemed cost) sebagai nilai wajar pada tanggal perubahaan penggunaan. 65. Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi properti investasi dan akan dicatat dengan menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16: Aset Tetap sampai dengan saat tanggal terakhir perubahaan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16. 66. Sampai dengan tanggal properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajat, entitas menyusutkan properti dan mengakui rugi penurunan nilai yang terjadi, Entitas memperlakukan setiap perbedaan antara jumlah tercatat properti investasi berdasarkan PSAK 16: Aset Tetap dan nilai wajarnya pada tanggal tersebut dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16. Dengan kata Jain: (a) setiap penurunan dalam jumiah tercatat properti diakui dalam laba rugi, Namun, jika terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, maka penurunan tersebut diakui dalam pendapatan komprehensif lain dan mengurangt surplus revaluasi dalam ekuitas, (b) _setiap kenaikan dalam jumlah tercatat diperlakukan sebagai berikut: () _jilea kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas properti tersebut, maka kenaikan tersebut diakui dalam laba rogi. Jumleh yang diakui dalam laba rugi tidak melebihi jumlah yang diperlukan untuk mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) seandainya tidak ada pengakuan rugi penurunan nilais (ii) setiap sisa bagian Kenaikan diakui dalam pendapatan komprehensif lain dan meningkatkan surplus revaluasi dalam ckuitas. Selanjutnya, pada saat properti investasi dilepas, surplus revaluasi dalam ekuitas ditransfer ke saldo laba. ‘Transfer dari surplus revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi. 67. Untuk transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar, perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatnya diakui dalam laba rugi. 68. Perlakuan atas transfer dari persediaan ke properti investasi yang akan dicatat pada nilai wajar adalah konsisten dengan perlakuan penjualan persediaan. 69. Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan properti investasi yang dibangun sendiri dan yang akan dicatat pada nilai wajar, setiap perbedaan antara nilai wajar properti pada tanggal tersebut dan jumlah tercatatuya diakui dalam laba rugi. Ha Hak Cipta © 2012 IKATAN AKUNTAN INDONESIA — Dilarang momfoto-kopi atau memperbanyak 13.