1

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penelitian

Perusahaan Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan adalah

perusahaan yang bergerak dalam bidang pembangunan, apartemen, kondominium,

perumahan, perkantoran, real estate dan sebagainya. Sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan biasanya dipilih sebagai salah satu instrument usaha bagi

investor. Sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan merupakan salah

satu alternatif investasi yang diminati investor dimana investasi di sektor ini

merupakan investasi jangka panjang. Namun, sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan merupakan sektor yang paling rentan dalam industri makro

terhadap fluktuasi suku bunga, inflasi dan nilai tukar yang pada akhirnya akan

mempengaruhi daya beli masyarakat. (Theresia,2010).

Kondisi perekonomian Indonesia akhir-akhir ini mengalami penurunan karena

berbagai dampak terutama faktor eksternal atau luar negeri.Sektor industri

Properti.Real Estate, dan Konstruksi Bangunan merupakan salah satu sektor yang

mengalami perlambatan selama beberapa triwulan.Ditengah perlambatan ekonomi

yang terjadi pada sektor ini, laju inflasi yang semakin meningkat juga menjadi

masalah bagi pelaku bisnis Properti, Real Estate dan Konstruksi Bangunan di

Indonesia. Sektor Properti, Real Estate dan Konstruksi Bangunan merupakan salah
 2

satu sektor yang memiliki daya gerak besar bagi perekonomian suatu Negara begitu

pula di Indonesia. (Ayuk Priyantini,2015).

Perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan merupakan

salah satu yang berkewajiban untuk menyajikan laporan keuangan yang lengkap

untuk mengetahui kondisi perusahaan dalam jangka pendek maupun panjang.Jika

laporan keuangan yang diterbitkan perusahaan tersebut mengalami kesulitan

membayar kewajiaban jangka pendek, maka perusahaan mulai masuk dalam kondisi

financial distress.Berikut ini adalah fenomena yang terjadi pada sektor Property,

Real Estate dan Konstruksi Bangunan :

Tahun Kasus

2017 Kondisi Properti 2017 Masih Stagnan (www.kompas.com)

Kondisi Properti Indonesia 2016 Sama Dengan Tahun Lalu
2016
(www.wartaekonomi.com)
Analisis Pasar Properti Indonesia; Overview & Kepemilikan Asing
2015
(www.indonesia-investments.com)

Sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan di Indoesia pernah

mengalami keadaaan yang sangat uruk akibat terjadinya krisis ekonomi global akibat

terjadinya krisis ekonomi global pada tahun 2008. Penjualan property mengalami

penurunan signiikan dan menyebabkan krisis pada sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan untuk beberapa periode.Keadaan ekonomi pada sektor

 3

Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan untuk beberapa periode.Keadaan

ekonomi pada sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan mulai membaik

pada tahun 2012 dan 2013.

Tahun 2013, Sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan

mengalami pertumbuhan cepat, pertumbuhan laba yang sangat tajam, dipengaruhi

oleh beberapa faktor seperti ekspansi perekonomian Indonesia yang semakin subur,

rendahnya suku bunga bank sentral dan meningkatnya daya beli masyarakat. Namun,

pada pertengahan 2013 sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan

mengalami penurunan pertumbuhan secara drastis karena Bank Indonesia semakin

khawatir mengenai berkembangny gelembung property yang disebabkan

perkenomian umum yang sedang melambat namun pertumbuhan sektor property

cenderung naik sangat tinggi. Walaupun tingkat penurunan sektor Property, Real

Estate dan Konstruksi Bangunan tidak separah seperti yang pernah terjadi pada tahun

2008, namun penurunan pertumbuhan tersebut dapat membuat perusahaan sektor

Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan mengalami beberapa permasalahan

terutama dalam bidang keuangan. Tahun 2014, tahun politik Indonesia menyebabkan

ketidakjelasan politik dan ketidakjelasan perekonomian yang besar.Menjelang

pemilihan para pengembang Indonesia cenderung menunda proyek-proyek

baru.Penundaan proyek-proyek Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan

berdampak pada menurunnya pencairan pinjaman hipotek dan BI rate yang lebih

tinggi. (www.indonesia-investments.com).
 4

Penurunan pertumbuhan Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan

masih terus berlanjut hingga 2015. Tahun 2016, diprediksi menjadi tahun

kebangkitan bagi sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Banguan, namun

hingga pertengahan tahun 2017 pertumbuhan sektor Property, Real Estate dan

Konstuksi Bangunan tak sepenuhnya berjalan seperti harapan. Colliers mencatat,

kenaikan take up rate pada kuartal kedua 2017 hanya 84,86 persen. Artinya, terjadi

penurunan 1,04 persen bila dibandingkan dengan kuarta pertama yaitu 85,91 persen

atau turun 1,05 persen bila dibandingkan kuartal yang sama tahun 2016 yaitu 85,90

persen (http://properti.kompas.com).

Pertumbuhan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan yang

belum stabil hingga pertengahan tahun 2017 membuat investor mulai ragu untuk

berinvestasi. Dorongan dari pemerintah untuk meningkatkan sektor Property, Real

Estate dan Konstruksi Bangunan melalui kebijakan-kebijakan yang dibuat pada tahun

2017 belum terlalu berpengaruh pada pertumbuhan sektor tersebut. Bila hal seperti ini

terus terjadi dan tidak ada perubahan yang signifikan maka perusahaan-perusahaan

yang bergerak dalam sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan dapat

terancam kebangkrutan.Kebangkrutan suatu perusahaan dapat dilihat dan diukur

melalui laporan keuangan.Laporan keuangan yang diterbitkan oleh perusahaan

merupakan salah satu sumber informasi mengenai posisi keuangan perusahaan,

kinerja serta perubahan posisi keuangan perusahaan, yang sangat berguna untuk

mendukung pengambilan keputusan yang tepat, data keuangan harus dikonversi

 5

menjadi informasi yang berguna dalam pengambilan keputusan ekonomis. Hal ini

ditempuh dengan cara melakukan analisis financial distress dalam bentuk rasio-rasio

keuangaan (Wahyu dan Doddy, 2009).

Tahap awal kebangkrutan suatu perusahaan biasanya diawali dengan kesulitan

keuangan (financial distress).Untuk mengatasi dan meminimalisir terjadinya

kebangkrutan, perusahaan dapat mengawasi kondisi keuangan dengan menggunakan

teknik-teknik analisis keuangan.Munculnya berbagai alat prediksi kebangkrutan

meruapakan antisipasi dan sistem peringatan dini terhadap financial distress karena

modeltersebut dapat digunakan sebagai sarana untuk mengidentifikasikan bahkan

memperbaiki kondisi sebelum sampai pada kondisi kritis atau kebangkrutan.

Beberapa alat deteksi kebangkrutan yang dapat digunakan yaitu model Altman Z-

Score, model Springate, model Zmijewski, model Fulmer, model Ohlson, model

Grover. Model analisis tersebut dikenal karena selain caranya mudah, keakuratan

dalam menentukan prediksi financial distress juga sangat akurat (Yoseph, 2011)

Penelitian mengenai financial distress sudah pernah diteliti oleh para peneliti

terdahulu. Oktaviandri, Firli, dan Iradianty (2017) dalam penelitiannya yang berjudul

analisis prediksi kebangkrutan dengan model Altman, Springate, Ohlson dan Grover

pada perusahaan di sektor Pertanian Bursa Efek Indonesia periode 2011-2015.

Berdasarkan perhitungan dari keempat metode tersebut diperoleh metode Altman dan
 6

Ohlson terdapat tiga perusahaan yang berpotensi kebangkrutan, metodeSpringate

terdapat empat perusahaan yang berpotensi kebangkrutan, metode Grover terdapat

dua perusahaan yang berpotensi kebangkrutan. Kemudian penelitian yang dilakukan

oleh Yami (2015) berjudul Prediksi Kebangkrutan Dengan Menggunakan Metode

Altman Z-Score, Springate dan Zmijewski Pada Perusahaan Property dan Real Estate

Yang Terdaftar Di BEI Tahun 2011-2013, hasil yang didapatkan bahwa Metode

Zmijewski memiliki tingkat keakuratannya tinggi dibandingan dengan prediksi

lainnya. Dan penelitian yang dilakukan oleh Rahayu, Suwendra, Yulianthini (2016)

berjudul Analisis Finacial Distress Dengan Menggunakan Metode Altman Z-Score,

Springate,danZmijewski Pada Perusahaan Telekomunikasi, hasil yang didapatkan

metode Altman Z-Score terdapat tiga dari lima perusahaan yang berpotensi financial

distress, metode Springate terdapat empat dari lima perusahaan yang berpotensi

financial distress, metode Zmijewski terdapat dua dari lima perusahaan yang

berpotensi financial distress.

Altman Z-Score, Springate, Grover, Zmijewski, Ohlson dan Fulmer selalu

menjadi metode yang digunakan dalam penelitian financial distress,maka dari itu

penelitian ini menggunakan enam metode sebagai alat pengukuran kesehatan

perusahaan untuk memprediksi kesehatan perusahaan sektor Property, Real Estate

dan Konstruksi Bangunan. Selain itu, perbedaan hasil dari beberapa penelitian

terdahulu menjadikan ketertarikan untuk meneliti kondisi kesehatan perusahaan

menggunakan metode Altman Z-Score, Springate,Ohshon, Grover, Zmijewski, dan

 7

Fulmer guna memprediksi kondisi financial distress dan mencegah terjadinya

kebangkrutan serta menguji keakuratan keenam metode tersebut dengan melihat

tingkat keakuratan bila digunakan pada tahun 2013 hingga 2017, oleh karena itu

penulis mengambil judul “Analisis Prediksi Kebangkrutan Dengan Model Altman Z-

Score, Springate, Ohlson, Grover, Zmijewski, dan Fulmer pada Perusahaan Sektor

Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan Yang Terdaftar Di Burs Efek

Indonesia Periode 2013-2017

 8

B. Ruang Lingkup

Ruang lingkup dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Obyek penelitian adalah Sektor Perusahaan Property, Real Eestate dan Konstruksi

Bangunan

2. Variabel

a. Variabel dependen : Altman, Springate, Ohlson, Grover, Zmijewski, dan

Fulmer

b. Variabel independen : prediksi kebangkrutan

C. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang, identifikasi dan pembatasan masalah yang telah

dipaparkan di atas, rumusan masalah dalam penelitian ini yaitu:

1. Bagaiman analisis financial distress dengan menggunakan metode Altman

Modifikasi Z-Score pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi

Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

2. Bagaimana analisis financial distress dengan menggunakan metode Springate

pada perusahaan sektor Property, Rea Estate dan Konstruksi Bangunan yang

terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

3. Bagaimana analisis financial distress dengan menggunakan metode Grover pada

perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan yang terdaftar

di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

 9

4. Bagaimana analisis financial distress dengan menggunakan metode Ohlson pada

perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan yang terdaftar

di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

5. Bagaimana analisis financial distress dengan menggunakan metode Zmijewski

pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi yang terdaftar di

Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

6. Bagaimana analisis financial distress dengan menggunakan metode Fulmer pada

perusahaan sektor Property, Real Estate dan Konstruksi Bangunan yang terdaftar

di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017?

D. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah di atas maka tujuan penelitian ini, yaitu:

1. Mengetahui financial distress pada perusahan sektor Property , Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

menggunakan metode Altman Modifikasi Z-Score.

2. Mengetahui financial distress pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

menggunakan metode Springate .

3. Mengetahui financial distress pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

menggunakan metode Grover.

 10

4. Mengetahui financial distress pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

menggunakan metode Ohlson.

5. Mengetahui financial distress pada perusahaan sektor Property,Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

menggunakan metode Zmijewski.

6. Mengetahui financial distress pada perusahaan sektor Property, Real Estate dan

Konstruksi Bangunan yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia periode 2013-2017

mengguanakn metode Fulmer.

E. Kegunanaan Penelitian

Manfaat yang diharapkan dapat diambil dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Manfaat Teoritis

a. Bagi Akademis

Penelitian ini dapat dijadikan sebagai referensi terhadao penelitian selanjutnya

di bidang yang sama.

b. Bagi Penulis

Penelitian ini bermanfaat dalam mengimplementasikan ilmu yang didapat

selama kuliah dan menambah wawasan mengenai financial distress.

2. Manfaat Praktis

a. Bagi Perusahaan

Penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan untuk

memprediksi tingkat kebangkruan bagi perusahaan sehingga perusahaan dapat

 11

melakukan evaluasi terhadap kinerja perusahaan agar dapat mencegah

kebangkrutan yang mungkin terjadi.

b. Bagi investor

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi kepada investor untuk

dijadikan bahan pertimbangan sebagai dasar pengambilan keputusan para

investasi dan pembiayaan di masa yang akan datang.