Nilai investasi Rp. 1.000, umur proyek 5 tahun. Proyek ini dibiayai oleh modal sendiri Rp.

200 dan
sisanya dibiayai oleh hutang, dengan pembiyaan Kembali cicilan dan bunga secara anuitas. Biaya
modal sendiri 24% dan biaya hutang 20%, pajak perseroan 40%. Investasi tersebut dialokasikan
kemodal kerja Rp. 300 dan sisanya dialokasikan ke harta tetap dengan penyusutan angka tahun
yang makin menurun (sum of the year method), nilai sisa Rp. 150. Estimasi pendapatan dan biaya
tunai per kas (estimate cash flow) sebagai berikut:

Data Proyek Investasi

Tahun Pendapatan Biaya Operasi
1 Rp1,200 Rp800
2 Rp1,400 Rp950
3 Rp1,250 Rp1,100
4 Rp1,400 Rp1,100
5 Rp1,200 Rp900

Langkah 1 :
Menghitung beban penyusutan harta tetap, nilai Rp. 700, sisa 150 yang disusut Rp. 550, selama lima tahun dengan model sum
jumlah angka tahun = 1+2+3+4+5 = 15

Tahun Teknik perhitungan Beban Penyusutan

1 5/15*550 183
2 4/15*550 147
3 3/15*550 110
4 2/15*550 73
5 1/15*550 37

Langkah 2 :
Schedule pembayaran bunga dan angsuran, besarnya anuitas, bunga 20% pertahun, pinjaman Rp. 800 = (Rp.800/PVIFA, 20%, 5
20%
Tahun Pinjaman Anuitas Bunga 20% Angsuran Langkah kedua
1 800 268 160 108 Butuh Dana
2 692 268 138 130 Modal Send
3 562 268 112 156 Modal Pin
4 407 268 81 187
5 220 268 44 224 Tahun
Jumlah 1,340 536 804 1
2
Langkah 3 : 3
Proyeksi arus kas bersih (Net Cash Flow, NCF) 4
5
Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Pendapatan Rp1,200 Rp1,400 Rp1,250 Rp1,400 Rp1,200
Biaya operasi per kas Rp800 Rp950 Rp1,100 Rp1,100 Rp900
EBDIT Rp400 Rp450 Rp150 Rp300 Rp300
Depresiasi (D) 183 147 110 73 37
EBIT Rp217 Rp303 Rp40 Rp227 Rp263
Bunga (Interest = I) 160 138 112 81 49
EBT Rp57 Rp165 Rp72 Rp146 Rp214
Tax 40% Rp23 Rp66 Rp29 Rp58 86
Earning After Tax (EAT) Rp34 Rp99 Rp101 Rp87 Rp128
Net Cash Flow 313 329 134 209 195 NCF = EBIT (1-T)+DEP
Nilai Sisa Harta Tetap 150
Modal Kerja Akhir Proyek 300
Total Net Cash Inflow ( 313 329 134 209 645

Langkah 4 :
Biaya : k = [ kb (1-T).(B/V) ] + ks (S/V)
k = [ 0.2 (1-0.4).(0.8) ] + 0.24 (0.2) = 0.1440 0.144 14.40%
k = 14.40% sebagai discount rate (DR) untuk menilai hasil investasi (arus kas masuk bersih)
 diket :
Nilai investasi 1000 V
Umur proyek 5 th
modal sendiri 200 S S/V 0.2
hutang 800 B B/V 0.8
biaya modal sendiri 24%
Biaya Hutang 20%
Pajak 40%
Modal kerja 300
harta tetap 700
Nilai sisa 150

ahun dengan model sum of year digud methode.

0 = (Rp.800/PVIFA, 20%, 5 tahun) = (Rp.800/2.990) = Rp. 267,56 atau Rp. 268

Langkah kedua
1000
200
800 (Ini Yang akan kita hitung)

Pinjaman Anuitas Bunga 20% Angsuran

800 268 160 108
692 268 138 129
563 268 113 155
409 268 82 186
223 268 45 223
1338 538 800
NCF = EBIT (1-T)+DEP
1200

Biaya modal sendiri (ks) 24% B = Pinjaman modal Rp. 800/V = Nilai investasi R
Biaya Hutang (kb) 20% S/V = sisa / investasi = 200/1000 = 0.2
Pajak perseroan (tax) 40%
Nilai investasi 1000 V
modal sendiri 200 S S/V 0.2
hutang 800 B B/V 0.8

Langkah 5 :
Net Cash Flow 313 329 134 209 645
Tahun Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai
Masuk Bersih Biaya Modal 14,4%
1 313 0.874 274
2 329 0.764 251
3 134 0.668 90
4 209 0.584 122
5 645 0.510 329
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 1,066
Total investasi Awal Periode 1000 soal
Nilai Tunai Bersih (NPV) 66

Kesimpulan : Proyek LAYAK (Feasible) berdasarkan Nilai NPV, Hasilnya Positif yakni Rp. 66

Net Cash Flow 313 329 134 209 645

Tahun Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai

Masuk Bersih Biaya Modal 20%
1 313 0.833 261
2 329 0.694 228
3 134 0.579 78
 4 209 0.482 101
5 645 0.402 259
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 927
Total investasi Awal Periode 1000
Nilai Tunai Bersih (NPV) 73

k = 14.40% sebagai discount rate (DR) untuk menilai hasil investasi (arus kas masuk bersih)
Total nilai tunai arus kas 1,066 Total nilai tunai arus kas masuk bersih 923
Total investasi Awal Peri 1,000 Total investasi Awal Periode 1000
Discount Rate (DR) NPV DR Rendah Selisih PV
14.40% 1,066 1066
20% 1,000 923
-5.60% 66 143

Kesimpulan IRR :
14,40% + (66/143)(5,60%) = 14,40% + 2,5844% = 16,9844% 0.16984615

Net Cash Flow 313 329 134 209 645

Tahun Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai

Masuk Bersih Biaya Modal 16,98%
1 313 0.855 268
2 329 0.731 240
3 134 0.625 84
4 209 0.534 112
5 645 0.457 294
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 998
Total investasi Awal Periode 1000
Nilai Tunai Bersih (NPV) 2
Earning After Tax (EAT) Rp34 Rp99 Rp101 Rp87 Rp128
247.800
0.496 49.560
49.560 0.0496
0.0496 4.9560%

Net Cash Flow 313 329 134 209 645

i 20%
Bahas Anuitas
Tahun DF
1 0.833 0.833
2 0.694 0.694
3 0.579 0.579
4 0.482 0.482
5 0.402 0.402
2.991 2.991
Anuitas 268 268
p. 800/V = Nilai investasi Rp. 1000, jadi B/V = 800/1000 = 0.8
200/1000 = 0.2
Diket:
Io 1500
Umur proyek 5 th
Modal sendiri 500
Pinjaman 1000
Biaya modal sendiri 24%
Biaya Hutang 20%
Pajak 40%
Modal kerja 700
harta tetap 800
Nilai sisa 550
Nilai susut 250

Langkah 1 :
Menghitung beban penyusutan harta tetap, nilai Rp. 800, sisa 550 yang disusut Rp. 250, selama lima tahun dengan model sum
jumlah angka tahun = 1+2+3+4+5 = 15 15

Tahun Teknik perhitungan Beban Penyusutan Nilai 800

1 5/15*250 83 Sisa 550
2 4/15*250 67 Yang disus 250
3 3/15*250 50 Beban Penyusutan
4 2/15*250 33 1 83.333
5 1/15*250 17 2 66.667
3 50.000
4 33.333
5 16.667
15
Langkah 2 :
Schedule pembayaran bunga dan angsuran, besarnya anuitas, bunga 20% pertahun, pinjaman Rp.1000 = (Rp.1000/PVIFA, 20%
20%
Tahun Pinjaman Anuitas Bunga 20% Angsuran
1 1000 334 200 134
2 866 334 173 161
3 705 334 141 193
4 512 334 102 232
5 281 334 56 278
Jumlah 1670 673 997

Langkah 3 :
Proyeksi arus kas bersih (Net Cash Flow, NCF)

Keterangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

Pendapatan 1700 1400 1450 1700 1800
Biaya operasi per kas 1300 1450 1600 1500 1400
EBDIT 400 50 150 200 400
Depresiasi (D) 83 67 50 33 17
EBIT 317 117 200 167 383
Bunga (Interest = I) 200 173 141 102 56
EBT 117 290 341 65 327
Tax 40% 47 116 136 26 131
Earning After Tax (EAT) 70 406 477 39 196
Net Cash Flow 273 3 70 133 247
Nilai Sisa Harta Tetap 550
Modal Kerja Akhir Proyek 700
Total Net Cash Inflow (N 273 3 70 133 1497

Langkah 4 :
Biaya : k = [ kb (1-T).(B/V) ] + ks (S/V)
k = [ 0.2 (1-0.4).(0.7) ] + 0.24 (0.3) = 0.160 0.160 16.00%
k = 16.00% sebagai discount rate (DR) untuk menilai hasil investasi (arus kas masuk bersih)

Langkah 5 :
Net Cash Flow 273 -3 -70 133 247
Tahun Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai
Masuk Bersih Biaya Modal 16%
1 273 0.862 236
2 -3 0.743 -2
3 -70 0.641 -45
4 133 0.552 74
 5 247 0.476 118
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 379
Total investasi Awal Periode 1500 soal
Nilai Tunai Bersih (NPV) -1121

Kesimpulan : Proyek TIDAK LAYAK (unFeasible) berdasarkan Nilai NPV, Hasilnya negatif yakni Rp.1.121

Net Cash Flow 273 3 70 133 247

Langkah 6 :
Tahun Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai Tahun
Masuk Bersih Biaya Modal 20%
1 273 1.200 328 1
2 3 1.440 5 2
3 70 1.728 121 3
4 133 2.074 276 4
5 247 2.488 614 5
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 1,093
Total investasi Awal Periode 1500
Nilai Tunai Bersih (NPV) 407

k = 16% sebagai discount rate (DR) untuk menilai hasil investasi (arus kas masuk bersih)
Total nilai tunai arus ka 1065.75115156483 Total nilai 923
Total investasi Awal Per 1000 Total inves 1000
Discount Rate (DR) NPV DR Rendah Selisih PV
0.16 379 379
0.35 1500 1740
0 1121 1361

Kesimpulan IRR :
14,40% + (66/143)(5,60%) = 14,40% + 2,5844% = 16,9844% 0.16984615
ma lima tahun dengan model sum of year digud methode.

83
67
50
33
17
an Rp.1000 = (Rp.1000/PVIFA, 20%, 5 tahun) = (Rp.1000/2.991) = Rp. 334,380 atau Rp. 334

Langkah kedua
Butuh Dana (Io) 1500
Modal Sendiri 500
Modal Pinjaman 1000 (Ini Yang akan kita hitung)

NCF = EBIT (1-T)+DEP

-3.2 -3.2

Biaya modal sendiri (ks) 0.24

Biaya Hutang (kb) 0.2
Pajak perseroan (tax) 0.4
arus kas masuk bersih)
 Arus Kas Diskon Faktor Nilai Tunai
Masuk Bersih Biaya Modal 35%
273 1.350 369
3 1.823 6
70 2.460 172
133 3.322 442
247 4.484 1,107
Total nilai tunai arus kas masuk bersih 1,740
Total investasi Awal Periode 1500
Nilai Tunai Bersih (NPV) 240
1700 1300
1400 1450
1450 1600
1700 1500
1800 1400
 i 20%
Bahas Anuitas
Tahun DF
1 0.833
2 0.694
3 0.579
4 0.482
5 0.402
6 misal 5th
2.991
Anuitas 334.380

PendapataBiaya operBeban PenBunga 20%

1700 1300 83 200
1400 1450 67 173
1450 1600 50 141
1700 1500 33 102
1800 1400 17 56

Nilai invest V 1500

modal send S 500 B/V 0.7
hutang B 1000 S/V 0.3