Vol. 4, No.

1, April (2023) 043-057

p-ISSN 2656-7288
e-ISSN 2656-7334
Tersedia online di http://journal.itsb.ac.id/index.php/JAPPS

Kajian Peningkatan Fungsi Kawasan Perdagangan

dan Jasa Regional Didukung Kawasan Permukiman
Berkarakter Lokal di Kawasan Konservasi
Pasar Besar Kota Malang
Syahyudes Rina, ST., MT
Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik dan Desain, Institut Teknologi Sains Bandung, Kabupaten Bekasi,
Indonesia
E-mail: syahyu.30@gmail.com

Abstract
Informasi naskah: Pasar Besar district, Klojen sub district, Malang City, East Java is located
Diterima in the center of Malang City. According on RTRW of Malang City in 2020-
31 Maret 2023
Direvisi
2030, Pasar Besar district in the center of Malang City. Klojen is the
10 April 2023 central Malang City area, where around alun-alun area is city service
Disetujui terbit center located. The activities and functions of the Pasar Besar district are
18 April 2023 comercial, open space (Tugu Square), housing, forest and sports facilities.
Diterbitkan
21 April 2023
The dynamics of existing conditions at Pasar Besar district causes
conflicts related to the policy direction of the city system, the basis of city
services and the function of strategic economic areas. In one condition it is expected that there will
be the development of the Pasar Besar district, but in the other condition concerns about the declining
condition of buildings and the growing environment are related to the increase in various activities
investment at the Pasar Besar district which comulatively increases the problem of changing the
function of the district. The purpose of this study is to examine the improvement of the function of
comercial areas supported by residential areas with local characteristics in the conservation area of
Pasar Besar Malang City. The data collection method is a mixture of qualitative and quantitative
methods using primary and secondary survey techniques. The analysis method uses the analysis
method of designing functional areas with an approach to designing the physical elements of urban
areas and a sustainable city development approach. Revers to the direction of spatial policy, policy
directions related to strategic economic zones, development of the social population, economic
growth prospects, physical and environmental analysis related to the function of service centers and
the function of regional activities can be known the dynamic model of Pasar Bear district: 1)
increasing trade and service investment which will comulatively increase the need for houses and
business space and increase the conversion of residential land to comercial, and increase the
maximum intensity of comercial land; 2) a decrease in the intensity of maximum residential land, a
decrease in the level of quality of the housing environment and comercial. Thus, it is necessary to
increase the role of trade and services supported by settlements with local characteristics in the Pasar
Besar district through building and environmental planning programs and land conservation efforts.
Keywords: Conservation Area, Comercial Area, Local Character Settlements

43
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

1. PENDAHULUAN
Kawasan Pasar Besar Kota Malang adalah kawasan perdagangan dan jasa yang ditetapkan
sebagai kawasan strategis pertumbuhan ekonomi di Kota Malang berdasarkan RTRW Kota
Malang Tahun 2010-2030(1). Kawasan Pasar besar secara administratif terletak di
Kecamatan Klojen, dimana arahan kebijakan RDTR Kota Malang Tahun 2010-2030(2)
adalah Pusat Pelayanan Kota untuk mendukung arahan kebijakan pengembangan
perekonomian modern berbasis agrobisnis (RPJMD Tahun 2018-2023)(3), melalui: (a)
Optimalisasi Perdagangan, Peran Lembaga Keuangan dan Perbankan, (b) Percepatan
Investasi, (c) Pengembangan Pariwisata dan (d) Pelestarian bangunan dan lingkungan kuno-
bersejarah. Kondisi Eksisting Kawasan Pasar Besar Kota Malang sebagai Pusat Pelayanan
Kota dan melayani segala kegiatan serta fungsi kawasan, meliputi kegiatan dan fungsi
Perdagangan, RTH (Alun-Alun Tugu), Perumahan, Hutan Kota dan Sarana Olahraga.
Dinamika implementasi fungsi pelayanan Kawasan Pasar Besar(4) berpotensi menyebabkan
terciptanya konflik terkait arahan kebijakan ruang sistem perkotaan, pusat pelayanan kota
dan fungsi kawasan perekonomian. Berikut adalah kondisi eksisting terkait dinamika
Kawasan Pasar Besar(4).
a. Blok Pasar Besar
Merupakan aset pemerintah, sehingga pengendalian arahan kebijakan terkait sistem
perkotaan dan fungsi kawasan lebih mudah (Gambar 1).

Gambar 1. Kondisi Eksisting Blok Pasar Besar

b. Blok Perdagangan dan Jasa Deret
Fasad bangunan adalah elemen fisik perancangan kota yang belum mempunyai arahan atau
aturan yang detail, sehingga jati diri kawasan konservasi sesuai arahan pengembangan
perekonomian kawasan terutama arahan pengembangan parwisata, pelestarian bangunan
dan lingkungan serta percepatan investasi belum tercapai (Gambar 2).
c. Blok Permukiman
Kondisi sarana pergerakan dan sirkulasi (berbentuk gang) di blok permukiman yang belum
memenuhi standar nasional (SNI)(5) dari variabel intensitas, meliputi lebar jalan, perkerasan,

44
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

dan sebagainya adalah salah satu indikator ketercapaian arahan kebijakan terkait fungsi dan
peran Kawasan Pasar Besar (Gambar 3).

Gambar 2. Kondisi Eksisting Blok Perdagangan dan Jasa Deret

Gambar 3. Kondisi Eksisting Blok Permukiman

d. Blok Perkantoran
Fasad bangunan di blok perkantoran belum memenuhi aturan atau kaidah elemen fisik
perancangan kota sehingga jati diri kawasan konvensional sesuai arahan pengembangan
perekonomian kawasan terutama arahan pengembangan optimalisasi perdagangan, peran
lembaga keuangan dan perbankan belum tercapai (Gambar 4).
e. Blok Khusus/Tematik
Pada blok khusus/tematik ini terdapat 3 (tiga) area layanan kawasan dengan kekhasan
arsitektural bangunan dan rancang kota tematik, meliputi: (1) Area Kauman, (2) Area
Pecinan, dan (3) Area Kolonial. Ketiga area ini dalam kurun waktu tertentu dikhawatirkan
akan mengalami degradasi atau perubahan bentuk atau tatanan kawasannya, sehingga
diperlukan penerapan satu arahan dan aturan yang dapat melestarikan kekhasan dari area
tersebut (Gambar 5).

45
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

Gambar 4. Kondisi Eksisting Blok Perkantoran

Gambar 5. Kondisi Eksisting Blok Khusus/Tematik

2. METODE
2.1 Metode Pengumpulan Data
1. Studi Literatur (Desk Study), meliputi: arahan dan kebijakan tata ruang, arahan dan
kebijakan kawasan strategis ekonomi, arahan dan kebijakan fungsi Pusat Pelayanan Kota
dan fungsi Kawasan Pasar Besar.
2. Survey Instansional(6), meliputi: dokumen perencanaan terkait, studi terdahulu, arahan
dan kebijakan, data kependudukan dan pertumbuhan ekonomi kawasan Pasar Besar
(BPS).
3. Observasi(7), pengamatan karakteristik fisik dan lingkungan (jumlah bangunan, kondisi
bangunan, dan infrastruktur) dan pengamatan sosial ekonomi (kondisi penduduk, pelaku,
dan aktivitas), serta dinamika Kawasan Pasar Besar.

2.2 Metode Analisis Data

1. Analisis Kualitatif Deskriptif dalam penelitian ini adalah analisis dengan
mengembangkan, menemukan atau menurunkan konsep dengan dukungan teori
tertentu(8). Metode ini menganalisis data karakteristik Kawasan Pasar Besar meliputi fisik
dan lingkungan, sosial ekonomi dan menginterpretasikannya.
2. Analisis Perancangan Fungsional Kawasan, adalah kegiatan penentuan ruang yang
mempertimbangkan fungsi dan tuntutan aktifitas yang diwadahi oleh ruang (9), dilakukan
46
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

untuk menentukan pengaturan tata letak/layout tapak, bangunan dan ruangan,

berdasarkan elemen fisik perkotaan.
3. Analisis Perancangan Fungsional Kawasan, menganalisa dinamika ekonomi (berbagai
aktivitas ekonomi), dinamika sosial (lapangan kerja yang lebih besar) dan dinamika
budaya (adanya potensi bangunan bersejarah) di Kawasan Pasar Besar.

3. KAJIAN PUSTAKA
Shirvani (1985)(10), mengklasifikasikan 8 (delapan) elemen perancangan kota sebagai
berikut:
3.1 Elemen Perancangan Kota
a. Tata Guna Lahan (Land Use)
Land use bermanfaat untuk pengembangan sekaligus pengendalian investasi pembangunan.
Pada skala makro, land use lebih bersifat multifungsi/mixed use.
b. Bentuk dan Massa Bangunan (Building Form and Massing)
Ditentukan oleh ketinggian atau besarnya bangunan, penampilan bentuk maupun
konfigurasi dari massa bangunannya. Bentuk dan massa bangunan ditentukan juga oleh
besaran selubung bangunan (building envelope), BCR (Buillding Covered Rasio ) “KDB”
dan FAR (Floor Area Ratio) “KLB”, ketinggian bangunan, sempadan bangunan, ragam
arsitektur, skala, material, warna dan sebagainya.
c. Sirkulasi dan Parkir (Circulation and Parking)
Masalah sirkulasi kota diperlukan pemikiran yang mendasar antara prasarana jalan yang
tersedia, bentuk struktur kota, fasilitas pelayanan umum dan jumlah kendaraan bermotor
yang semakin meningkat. Selain kebutuhan ruang untuk bergerak, moda transportasi juga
membutuhkan tempat untuk berhenti (parkir).
d. Ruang Terbuka (Open Space)
Ruang terbuka selalu menyangkut lansekap yang terdiri dari elemen keras (hardscap) seperti
jalan, trotoar, patung, bebatuan dan sebagainya), serta elemen lunak (softscape) berupa
tanaman dan air. Dalam perencanan ruang terbuka akan senantiasa terkait dengan perabot
taman/jalan (street furniture) bisa berupa lampu, tempat sampah, papan nama, bangku taman
dan sebagainya.
e. Area Pedestrian (Pedestrian Area)
Area yang ditujukan untuk pejalan kaki yang bebas hambatan. Sistem pedestrian yang baik
akan mengurangi keterikatan terhadap kendaraan, mempertinggi kualitas lingkungan
melalui sistem perancangan yang manusiawi, menciptakan kegiatan pedagang kaki lima
yang lebih banyak dan akhirnya akan membantu kualitas udara di kawasan tersebut.

47
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

f. Pendukung Kegiatan (Activity Support)

Semua fungsi bangunan dan kegiatan-kegiatan yang mendukung ruang publik suatu kawasan
kota. Penciptaan kegiatan pendukung aktifitas dipengaruhi oleh bentuk, lokasi dan karakter
suatu kawasan yang memiliki ciri khusus.
g. Penandaan (Signage)
Petunjuk arah jalan, rambu lalu lintas, media iklan, dan berbagai bentuk penanda lainnya.
Keberadaan penanda ini akan sangat mempengaruhi visualisasi kota, baik secara makro
maupun mikro.
h. Konservasi (Conservation)
Konservasi suatu individual bangunan harus selalu dikaitkan dengan keseluruhan kota.
Konsep tentang konservasi kota memperhatikan beberapa aspek, antara lain bangunan-
bangunan tunggal, struktur dan gaya arsitektur, hal yang berkaitan dengan kegunaan, dan
umur bangunan atau kelayakan bangunan. Beberapa kategori konservasi antara lain
preservasi (preservation), konservasi (conservation), rehabilitasi (rehabilitation),
revitalisasi (revitalitation) dan peningkatan (improvement).

3.2 Pendekatan Pembangunan Berkelanjutan

Prinsip dasar pembangunan kota berkelanjutan(11):
1. Prinsip inter-generation equity, setiap aktivitas manusia akan berdampak pada
kemampuan generasi yang akan datang untuk memenuhi kebutuhan dan aspirasi mereka
(princilple of futurity)
2. Prinsip keadilan sosial, melihat kondisi kemiskinan saat ini sebagai penyebab utama
penurunan kualitas lingkungan. Keberlanjutan, kontrol atas distribusi sumber daya pada
kebutuhan dasar dan aspirasi masyarakat umum (intra-generational equity)
3. Prinsip transfrontier responsibility, lingkungan global sebagai pertimbangan, perlunya
kontrol atas polusi antar batas negara karena dampak kegiatan manusia antar negara yang
menggunakan sumber daya negara lain.
Konsep dasar pembangunan berkelanjutan(12):
1. Meningkatkan kualitas kehidupan di sebuah kota, tanpa meninggalkan beban kepada
generasi yang akan datang
2. Menjaga keseimbangan pembangunan sosial, ekonomi dan lingkungan

4. PEMBAHASAN DAN DISKUSI

4.1 Perkembangan Sosial Kependudukan Kawasan Pasar Besar
Berdasarkan hasil survey dan data Statistik dalam angka 2022(13), Jumlah penduduk eksisting
yang berada di Kawasan Pasar Besar Kota Malang sampai dengan saat ini adalah 13.195
jiwa dengan jumlah KK sebanyak 2.639 KK. Penduduk yang tinggal di Kawasan Pasar Besar
48
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

sebagian besar adalah suku jawa, serta terdapat juga suku-suku minoritas seperti Madura,
Arab, dan Tionghoa. Sebagian besar penduduk yang tinggal di kawasan ini didominisasi
oleh perempuan dan sisanya adalah laki-laki.
Jumlah penduduk di selama 5 tahun terakhir mengalami peningkatan disetiap tahunnya.
Penduduk paling banyak terdapat di
Blok 10 yaitu sebesar 3.745 jiwa dan
penduduk terendah berada di Blok 1
yaitu sebesar 45 Jiwa.
Penduduk yang tinggal di Kawasan
Pasar Besar memiliki beragam jenis
mata pencaharian, seperti Pegawai
Negeri Sipil, Swasta,
Wiraswasta/Pedagang, Pengusaha
kecil dan menengah, Jasa, dan lainnya.
Karena sebagian besar penduduknya
merupakan penduduk asli, banyak dari
mereka bekerja sebagai pedagang.
Penduduk yang tinggal memiliki mata
pencaharian tertinggi sebagai
pedagang yaitu sebanyak 4089 jiwa,
Gambar 6. Blok Pemanfaatan Lahan di
diikuti swasta sebanyak 2.916 jiwa, jasa
Kawasan Pasar Besar
sebanyak 571 jiwa, lainnya sebanyak
311 jiwa, PNS sebanyak 285 jiwa, dan
ABRI/TNI sebanyak 44 jiwa.
Potensi
• Pertumbuhan penduduk di Kota Malang setiap tahunnya mengalami peningkatan, dimana
tingkat pertumbuhan perempuan lebih banyak dibandingkan laki-laki.
• Mata pencaharian penduduk didominasi oleh perdagangan dan jasa, Swasta, PNS, dan
lainnya.
Masalah
• Penduduk terkonsentrasi di kawasan permukiman dan perdagangan jasa, yang termasuk
Pusat Kota Malang.
Tanggapan
• Merupakan kawasan padat penduduk yang mengalami tingkat pertumbuhan penduduk
disetiap tahunnya. Pertambahan penduduk tidak hanya memberikan dampak positif bagi
perkembangan kawasan Pasar Besar tetapi juga memberikan dampak negatif bagi
kualitas lingkungan dan juga mimimnya ketersediaan sarana dan prasaran kawasan bagi
penduduk dimasa yang akan datang.

49
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

4.2 Analisis Fisik dan Lingkungan

a. Peruntukan Lahan (14)
Potensi
• Hampir sebagian besar bangunan disepanjang jalur jalan utama adalah bangunan
komersial dengan lantai dasarnya
berupa toko.
• Permukiman dan bangunan
peribadatan berada di tengah-
tengah blok-blok kawasan
menjadi penunjang bangunan
komersial yang menjadi fungsi
utama.
• Begitu pula pada sebagian besar
bangunan yang dipinggir jalan,
lantai dasarnya menjadi toko
(komersial) dan lantai dua
menjadi permukiman.
• Selain pertokoan, beberapa kantor
dan hotel (penginapan) juga
mengisi lahan-lahan yang
menyatu dengan bangunan
komersial lainnya. Hal ini
memperkaya kearagaman fungsi
bangunan di dalam kawasan.
• Dari sisi informal, terdapat
fenomena ruang ketiga di
beberapa titik yang cukup ramai
untuk menghidupkan suasana
ruang yang telah ada. Jenis ruang Gambar 7. Peruntukan Lahan
ketiga ini lebih berupa Kawasan Pasar Besar
perekonomian informal.
Masalah
• Adanya beberapa ruang ketiga mengganggu sirkulasi pedestrian dan kendaraan bermotor.
b. Tata Bangunan
Potensi
• Adanya karakter kawasan dari keragaman fungsi, aktivitas, dan budaya (perdagangan dan
jasa, pecinan, kauman).
• Masih ada potensi bangunan sudut untuk menambah lantai bangunannya.

50
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

Masalah
• Beberapa orientasi dan kontinuitas di
koridor jalan terhalang oleh papan
reklame.
• Keragaman bentuk dan fasad
bangunan membuat estetika kawasan
terkesan tidak rapih dan kumuh.
• Transisi dari beragam elevasi
bangunan (skyline) tidak tersusun
dengan baik.
• Di beberapa koridor yang bukan jalan
besar, ada beberapa bangunan yang
tinggi lebih dari 3 (tiga) lantai
sehingga kualitas orientasi dan skala
ruang pejalan kaki dibawahnya
Gambar 8. Tata Bangunan Kawasan
kurang baik.
Pasar Besar
c. Sistem Sirkulasi dan Jalur
Penghubung

Gambar 9. Sistem Sirkulasi Kawasan Pasar Besar

Potensi
• Sudah ada jalur pedestrian di area komersial. Sudah ada desain trotoar yang menarik.
Lebar trotoar cukup untuk kegiatan di kawasan.
Masalah
• Penggunaan belum terkendali di beberapa titik. Kualitas fisik belum seragam. Tidak bisa
digunakan untuk sepeda. Belum aman untuk pengguna difable.

51
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

d. Sistem RTH
Potensi
• Area sirkulasi
permukiman (gang)
telah mengalami penghijauan. Masih ada
potensi ruang tersedia untuk jalur hijau.
Masalah
• Pola titik pohon belum jelas. Jalur hijau belum
berhasil sebagai peneduh jalur pejalan kaki.
Kondisi vegetasi (beberapa) tidak terawat.

e. Identitas Lingkungan, Orientasi Lingkungan dan Wajah jalan

Potensi
Gambar 10. Sistem RTH
• Zonasi blok kawasan mempermudah orientasi Kawasan Pasar Besar
pengguna jalan. Wajah jalan sangat kuat untuk
menjadi identitas. Keragaman kegiatan dan
budaya dapat menjadi daya tarik kawasan.
Masalah
• Wajah jalan belum memiliki pola yang konsisten.
Komponen street furniture belum optimal. Tidak
ada ‘ikatan’ dari keragaman kegiatan dan budaya
di kawasan ini.

Gambar 11. Identitas Lingkungan,

Orientasi Lingkungan dan Wajah
Jalan Kawasan Pasar Besar

4.3 Prospek Pertumbuhan Ekonomi

Kawasan utama pusat perbelanjaan saat ini masih bertumpu pada kawasan Pasar Besar
sebagai Central Business District (CBD). Kawasan perdagangan dan jasa skala pusat kota
(regional) berkembang di sekitar Pasar Besar berupa pasar tradisional, pusat perbelanjaan
dan toko modern. Karena itu aktivitas di Kawasan Pasar Besar sebagian besar berupa
aktivitas perdagangan dan jasa yang memberikan pengaruh besar terhadap perekonomian
kawasan. Pesatnya pertumbuhan sektor perdagangan dan jasa mempengaruhi perekonomian
kawasan. Selain pertokoan modern, pada wilayah perencanaan juga masih terdapat pasar
tradisional, yaitu Pasar Besar yang tetap dipertahankan hingga saat ini.

52
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

Kawasan Pasar Besar merupakan salah satu kawasan perdagangan di Kota Malang yang
termasuk dalam kategori kegiatan sentra primer sebagai pusat kegiatan perdagangan dan jasa
dengan skala pelayanan regional. Berdasarkan fungsinya sebagai kegiatan perdagangan
skala regional maka kawasan ini menjadi salah satu sektor yang menyumbang pertumbuhan
PDRB Kota Malang secara keseluruhan. Kawasan Pasar Besar merupakan kawasan yang
didominasi oleh sektor perdagangan dan jasa, yang terdiri dari beberapa jenis kegiatan usaha,
seperti pasar, ruko, toko/swalayan, rumah makan, bengkel, dan bank. Kawasan
perekonomian ini sebagian besar terdiri dari pusat perbelanjaan yang berada di sekitar
kawasan Pasar Besar, dan ruko/pertokoan. Persebaran pertokoan di sekitar kawasan Pasar
Besar terdapat di sepanjang kawasan Kayutangan, Jalan Sultan Syahrir, Jalan Pasar Besar,
Jalan Kyai Tamin, Jalan Syarif Al-Qodri dan lain sebagainya. Sampai dengan saat ini,
kegiatan perdagangan di sekitar kawasan Pasar Besar semakin meningkat karena sebagian
daerahnya sudah terbangun serta semakin bertumbuhnya kegiatan-kegiatan perdagangan dan

Gambar 12. Prospek Pertumbuhan

Ekonomi Kawasan Pasar Besar
53
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

jasa di sepanjang jalan-jalan utama, dan akan mengalami peningkatan dengan adanya
rencana pengembangan kawasan. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 12.

4.4 Analisis Peningkatan Peran Perdagangan dan Jasa Kawasan Pasar Besar untuk
Kota Malang
Meningkatnya daya tarik pusat perdagangan dan jasa, banyaknya investasi awal dan adanya
tuntutan pemenuhan kebutuhan barang dan jasa kota dan regional menyebabkan
bertambahnya instasi perdagangan dan jasa di Kawasan Pasar Besar Kota Malang. Hal ini
akan menambah hasil investasi perdagangan dan jasa (keuntungan), dimana investasi
perdagangan dan jasa (keuntungan) dalam siklus tertentu akan kembali diinvestasikan pada
perdagangan dan jasa di Kawasan Pasar Besar. Secara kumulatif hal ini akan meambah
kebutuhan ruang usaha dan kebutuhan tenaga kerja.

Gambar 13. Dinamika Kawasan Pasar Besar Kota Malang dalam Meningkatkan Peran dan
Fungsi Perdagangan dan Jasa dan Fungsi Permukiman Berkarakter Lokal
Dinamika yang terjadi di Kawasan Pasar Besar karena peningkatan investasi perdagangan
dan jasa seperti terlihat pada gambar 13, meliputi:
1. Peningkatan investasi perdagangan dan jasa serta populasi penduduk atau angkatan kerja
karena adanya imigrasi ke kawasan. Hal ini menyebabkan bertambahnya kebutuhan
rumah, kebutuhan lahan perumahan, luas lahan perumahan dan intensitas lahan
perumahan maksimum. Di sisi lain terjadi penurunan tingkat karakter dan kualitas
lingkungan perumahan karena adanya imigrasi ke kawasan yang menyebabkan
bertambahnya kebutuhan perumahan tenaga kerja sekitar kawasan.

54
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

2. Peningkatan kebutuhan ruang usaha, lahan perdagangan dan jasa, alih fungsi lahan
perumahan ke perdagangan dan jasa, serta bertambahnya luas lahan perdagangan dan
jasa. Di sisi lain terjadi pengurangan tingkat karakter dan kualitas lingkungan komersial
dan intensitas lahan perdagangan dan jasa maksimum.
Maka, agar peran perdagangan dan jasa Kawasan Pasar Besar meningkat sehingga fungsi
pelayanan dan kegiatan kawasan tercapai dengan baik diperlukan upaya berikut.
1. Diperlukan upaya penataan bangunan dan lingkungan untuk meningkatkan tingkat
karakter dan kualitas lingkungan perumahan dan komersial.
2. Diperlukan upaya penataan bangunan dan lingkungan untuk meningkatkan intensitas
lahan perumahan dan komersial maksimal.
3. Diperlukan upaya pengendalian konversi lahan untuk mengurangi alih fungsi lahan
perumahan serta perdagangan dan jasa.

5. KESIMPULAN
Berdasarkan pembahasan dan diskusi, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai
berikut:
1. Kekuatan Kawasan Pasar Besar
• Peningkatan investasi dan pertumbuhan kawasan perdagangan dan jasa
• Kawasan perumahan untuk memenuhi kebutuhan rumah di dalam kawasan dan
sekitarnya
• Adanya karakter lokal
2. Kelemahan Kawasan Pasar Besar
• Pertumbuhan kawasan sehingga membutuhkan lahan
• Meningkatnya investasi berakibat pada penurunan fumgsi rumah atau alih fungsi
rumah
• Peningkatan investasi dan kebutuhan rumah dapat membunuh karakter lokal
3. Peluang Kawasan Pasar Besar
• Meningkatkan ketersediaan lahan, sarana dan prasarana pada kegiatan
perdagangan & jasa dan permukiman
• Karakter kawasan yang kuat dan berpotensi dijadikan sebagai sub karakter
kawasan
4. Ancaman Kawasan Pasar Besar
• Adanya alih fungsi guna lahan di kawasan seperti terdesaknya ruang permukiman
menjadi ruang usaha, hilangnya ruang terbuka, tidak ada parkir dll

55
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

• Hilangnya karakter yang selama ini menjadi ciri khas kawasan,

• Penurunan kualitas visual dan lingkungan akibat ketiadaan aturan Tata Bangunan
dan Lingkungan
5. Prinsip Perancangan Kawasan
• Meningkatkan ketersediaan lahan baik untuk kegiatan perdagangan dan jasa
maupun untuk permukiman
• Memasyarakatkan aktivitas perdagangan dan jasa yang mendukung karakter lokal
• Konsep Perancangan Kawasan
• Memaksimalkan Intensitas bangunan perdagangan dan jasa serta permukiman
6. Konsep Perancangan Kawasan
• Mengendalikan aktivitas perdagangan dan jasa
• Mempertahankan kawasan permukiman
• Menggunakan karakter lokal kawasan untuk perkembangan kawasan
• Mencegah terjadinya alih guna lahan dalam kegiatan perdagangan dan jasa serta
permukiman
7. Program penataan bangunan dan lingkungan serta upaya pengendalian konservasi lahan
untuk meningkatkan peran perdagangan dan jasa Kawasan Pasar Besar agar tercapai
arahan kebijakan tata ruang kawasan terkait pelayanan dan fungsi kawasan perkotaan.

6. UCAPAN TERIMA KASIH

Terima kasih pada pihak-pihak yang mendukung berjalannya penelitian dan orang-orang
yang terlibat dalam penelitian, yaitu PT. Studio Cilaki Empat Lima, Pemerintah Daerah Kota
Malang dan Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Timur.

7. DAFTAR PUSTAKA
1) Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Malang Tahun 2010-2030.
2) Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Malang 2010-2030.
3) Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) Kota Malang, 2010-2030.
4) Laporan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Pasar Besar,
Kecamatan Klojen, Kota Malang, Jawa Timur, 2014.
5) Standar Nasional Indonesia SNI 03-1733-2004. Tata cara perencanaan lingkungan
perumahan di perkotaan. Badan Standarisasi Nasional (BSN).
6) Jonathan Sarwono, Metode Penelitian Kualitatif & Kuantitatif (Yogyakarta: Graha
Ilmu, 2006), 124.
7) Gulo. (2002) Metodologi Penelitian. Jakarta: Grasindo,cet.1, hlm.116.
56
 Syahyudes Rina / Journal of Applied Science, Vol. 4, No. 2, April (2023)
p-ISSN 2656-7288, e-ISSN 2656-7334

8) H.B., Sutopo. (2006). Metodologi Penelitian Kualitatif: Dasar Teori dan Terapannya
Dalama Penelitian. Surakarta: Penerbit Universitas Sebelas Maret.
9) Creswell, John. (2010). Research Design Pendekatan Kualitatif, Kuantitatif, dan Mixed.
Yogyakarta: Penerbit Pustaka Belajar.
10) Shirvani, Hamid. (1985). The Urban Design Process. New York : Van Nostrand
Reinhold Company.
11) Newman, Peter dan Isabella Jennings. (2008). Cities as Sustainable Ecosystems:
Principles and Practices. Washington: Island Press.
12) URBAN21 Conference (Berlin, July),
http://archieve.rec.org/REC/Programs/Sustainable Cities/what.html, diakses tanggal
10 Februari 2012.
13) Kota Malang dalam Angka, https://malangkota.bps.go.id/, diakses tanggal 15 April
2023.
14) Riztyawan, Iwan Indra dkk. (2015) Pelestarian Koridor Jalan Pasar Besar Kota Malang.
Planning for Urban Region and Environment, Volume 4 Nomor 3, Hal 597-604.

57