Pentingnya Lembaga Jaminan

Keberadaan suatu ketentuan hukum yang mengatur mengenai Lembaga jaminan sangat diperlukan.
Tanpa adanya jaminan dari debritur, maka pihak kreditur tidak akan memberikan fasilitas kredit. Dalam
kegiatan bisnis berarti bahwa jaminan memiliki peranan yang sangat penting.

Hak Tanggungan

Pada prinsipnya hak tanggungan adalah hak yang dibebankan pada ha katas tanah beserta benda-benda
lain yang merupakan kesatuan dengan tanah. Benda-benda lain tersebut berupa banguanan, tanaman,
dan hasil karya (seperti lukisan) yang melekat secara tetap pada bangunan.

Pengaturan Hak Tanggungan

 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria mulai berlaku,
telah ditentukan bahwa akan diatur mengenai hak tanggungan sebagai hak yang memberikan
jaminan atas tanah dan benda-benda yang berada diatasnya
 Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah serta Benda-benda yang
berkaitan dengan tanah (selanjutnya dalam tulisan ini disebut Undang-Undang Hak Tanggungan)
sejak tanggal 9 April 1996

Keberadaan Undang-Undang Hak Tanggungan memiliki konsekuensi yuridis terhadap sistem hukum
perdata yang berkaitan dengan pemberi kredit. Dalam ketentuan Pasal 29 Undang-Undang Hak
Tanggungan dinyatakan bawa dengan berlakunya undang-undang ini, ketentuan mengenai
Creditverband sebagaimana tersebut dalam Staats-blad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan
Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 dan
ketentuan mengenai hipotek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Indonesia sepanjang mengenai pembeban hak tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Ciri-ciri Hak Tanggungan

1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada

pemegangnya (doit de preference). Ciri ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1 angka 1 dan Pasal
20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan.
2. Hak tanggungan selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun objek itu
berada (droit de suite), sebagaimana ditentukan dalam Pasal 7 Undang-Undang Hak
Tanggungan.
3. Haktanggungan memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga
dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
4. Hak tanggungan mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.

Asas-asas Hak Tanggungan

1. Asas Publisitas
Mengenai asas publisitas ini dapat diketahui dari ketentuan Pasal 13 ayat (1) Undang-Undang
Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa "Pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada
Kantor Pertanahan." Dan dalam bagian penjelasan pasal ini dikatakan bahwa salah satu asas hak
tanggungan adalah asas publisitas.
2. Asas Spesialitas
Bahwa dianutnya asas spesialitas ini dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dapat diketahui
dari bagian penjelasan Pasal 11 ayat (1) yang menyatakan bahwa "Ketentuan ini menetapkan isi
yang sifatnya wajib untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan.
3. Asas Tak Dapat Dibagi-bagi
Selain asas publisitas dan asas spesialitas sebagaimana telah di-kemukakan di atas, hak
tanggungan juga menganut asas tak dapat dibagi-bagi. Hal ini ditentukan secara tegas dalam
Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa "Hak Tanggungan
mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
Objek Hak Tanggungan

Menurut Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani hak
tanggungan adalah:

1. Hak guna usaha (Pasal 4 ayat (1)).

2. Hak guna bangunan (Pasal 4 ayat (1).
3. Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut
sifatnya dapat dipindahtangankan (Pasal 4 Ayat (2).
4. Hak pakai atas tanah hak milik (Pasal 4 ayat (3)).
5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau yang akan ada
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4).
6. Rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun (Pasal 27).

Proses Pembebanan Hak Tanggungan

Proses pembebanan hak tanggungan dilakukan melalui 2 kegiatan, yaitu:

1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan

Dalam tahap ini menurut ketentuan Pasal 10 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan
bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan
sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian
yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan.
Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
2. Tahap Pendaftaran
Menurut ketentuan Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, bahwa pemberian Hak
Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja
setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib
mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkat lain yang
diperlukan kepada kantor pertanahan.
Menurut Pasal 14 Undang-Undang Hak Tanggungan, bahwa sebagai tanda bukti adanya hak
tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan. Sertifikat tersebut
memuat irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA." Dengan demikian, dalam sertifikat hak tanggungan tersebut memiliki kekuatan
eksekutorial dan sebagai pengganti grosse acte hyphotheek sepanjang mengenai hak atas tanah.

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Janji-janji yang Terkandung di Dalamnya

Menurut Pasal 1l avat (1) Akta Pemberian Hak Tanggungan ini wajib memuat hal-hal berikut:

1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.

2. Domisili pihak-pihak sebagaímana dimaksud pada hurufa, dan apabila diantara mereka ada yang
berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dícantumkan suatu domisili pilihan di
Indonesia, dan dalam domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih.
3. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1).
4. Nilai tanggungan
5. Uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan.

Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan. Adapun janji-janji dimaksud adalah sebagai berikut:

1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan objek hak
tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima
uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak
tanggungan.
2. Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata
susunan objek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang
hak tanggungan.
3. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola objek
hak tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya
meliputi letak objekhak tanggungan apabila debitur sungguh-sungguh cedera janji.
 4. Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan
objek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah
menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak
dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
5. Janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama memiliki hak untuk menjual atas kekuasaan
sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cedera janji.

Hapusnya Hak Tanggungan

Hak-hak Tanggungan bisa hapus dengan alasan-alasan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 18 ayat (1)
Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu:

1. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.

2. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri.
4. Hapusnva bak atas tanah vang dibebani hak tanggungan.

Eksekusi Hak Tanggungan

Eksekusi hak tanggungan adalah apabila debritur cedera janji maka objek hak tanggungan dijual melalui
pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku dan pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk
pelunasan utangnya dengan hak mendahulu (hak preferen) dari kreditur0kreditur lainnya.

Ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan adalah sebagai berikut:

Pasal 20 ayat (1)

1. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6, atau
2. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 14 ayat (2)

Pasal 20 ayat (2)

"Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan objek Hak Tanggungan dapat
dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tinggi yang
menguntungkan semua pihak."

Pasal 20 ayat (3)

"Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat
waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak
Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikitnya dalam 2 (dua) surat
kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak
yang menyatakan keberatan."

Pasal 20 ayat (4)

"Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan
ketentuan pada ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) batal demi hukum".

Pasal 20 ayat (5)

"Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-
biaya eksekusi yang telah dikeluarkan."

Sumber:

Abdul Rasyid Saliman, 2020. Hukum Bisnis Untuk Perusahaan: Teori Dan Contoh Kasus, Jakarta:
Kencana.