PERTANGGUNGJAWABAN ATAS HALANGAN PENGUASAAN HASIL LELANG OLEH

DEBITUR KREDIT MACET

A. PERMASALAHAN HUKUM
Kasus yang akan dibahas kali ini terkait pada pertanggung jawaban bank
terhadap hasil lelang, yang mana dari hasil lelang tersebut sudah keluar risalah lelang
atas nama pemenang lelang, pada kenyataannya saat eksekusi objek lelang debitur
yang kreditnya macet belum mengosongkan objek lelang yang sudah dinyatakan
pemenangnya dalam risalah lelang.
B. ANALISIS KASUS
1. Pengertian Lelang
Pengertian lelang berasal dari bahasa Belanda, yaitu vendu, sedangkan dalam
bahasa Inggris, disebut dengan istilah auction. Istilah lainnya merupakan terjemahan
dari bahasa Belanda openbare verkooping, openbare veiling, atau openbare
verkopingen, yang berati “lelang” atau “penjualan di muka umum”.
Secara yuridis istilah lelang sebagai “penjualan di muka umum” dipergunakan
dalam peraturan lelang sebagaimana termuat dalam Vendu Reglement tanggal 28
Februari 1908 Staatblad 1908 Nomor 198. Ketentuan dalam pasal 1 Vendu
Reglement memberikan batasan pengertian penjualan di muka umum, yaitu sebagai
berikut:
Penjualan umum (openbare Verkopingen) adalah pelelangan atau penjualan
barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan penawaran harga yang
meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul
tertutup, atau kepada orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu
mengenai penjualan atau pelelangan itu, atau diizinkan untuk ikut serta, dan
diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan
atau memasukkan harga dalam sampul tertutup.
Sesuai dengan perkembangan, pengertian lelang juga dapat dijumpai pula
dalam ketentuan pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor
213/PMK.06/2020 sebagai berikut:
Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran
harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun
untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang.
2. Asas-asas Lelang
Asas-asas lelang dimaksud antara lain asas keterbukaan (transparansi), asas
persaingan (competition), asas keadilan, asas kepastian hukum, asas efisiensi, dan
asas akuntabilitas.
Asas keterbukaan menghendaki agar seluruh lapisan masyarakat mengetahui
adanya rencana lelang dan mempunyai kesempatan yang sama untuk mengikuti
lelang sepanjang tidak dilarang oleh undang-undang. Oleh karena itu, setiap
pelaksanaan lelang harus didahului dengan pengumuman lelang. Asas ini juga untuk
mencegah terjadi praktik persaingan usaha tidak sehat, dan tidak memberikan
kesempatan adanya praktik korupsi, kolusi, dan nepotisme (KKN).
Asas persaingan mengandung makna bahwa dalam proses pelaksanaan
lelang harus dapat memenuhi rasa keadilan secara proposional bagi setiap pihak
yang berkepentingan.
Asas keadilan mengandung pengertian bahwa dalam proses pelaksanaan
lelang harus dapat memenuhi rasa keadilan secara proposional bagi setiap pihak
yang berkepentingan.
Asas kepastian hukum menghendaki agar lelang yang telah dilaksanakan
menjamin adanya perlindungan hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam
pelaksanaan lelang. Setiap pelaksanaan lelang dibuat risalah lelang oleh pejabat
lelang yang merupakan akta autentik.
Asas efisiensi akan menjamin pelaksanaan lelang dilakukan dengan cepat dan
biaya yang relatif murah karena lelang dilakukan pada tempat dan waktu yang telah
ditentukan dan pembeli disahkan pada saat itu juga.
Asas akuntabilitas menghendaki agar lelang yang dilaksanakan oleh pejabat
lelang dapat dipertanggungjawabkan kepada semua pihak yang berkepentingan.
Pertanggungjawaban pejabat lelang meliputi administrasi lelang dan pengelolaan
uang lelang.
3. Permasalahan Serta Solusi Penyelesaian
Kurangnya komunikasi dari pihak perbankan dalam hal ini sebagai kreditur
dengan debitur sesuai kesepakatan yang dibuat dalam sebuah perjanjian berupa
perjanjian kredit dimana kreditur yang telah menberikan sejumlah uang sebagai
pinjaman kepada debitur yang wajib dilunasi dalam jangka waktu tertentu oleh
debitur. Dalam perjanjian debitur menjadikan tanah dan/atau bangunan miliknya
menjadi tanggungan utang. Sesuai perjanjian dalan hal debitur cedera janji atau
tidak mampu membayar kewajiban utangnya maka kreditur dapat melakukan
penjualan atas barang jaminan tersebut melalui KPKNL tanpa melalui persetujuan
dari pihak debitur. Hal ini dilakukan oleh bank karena memiliki dasar yang kuat, 1.
pihak debitur sudah sepakat dengan perjanjian yang dibuat dengan kreditur, 2. bank
melaksanakan sesuai dengan pasal 6 UUHT yang berbunyi ”Apabila debitor cidera
janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak
Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

Dalam pelaksanaan lelang terkadang barang yang dijual tidak sepenuhnya

dikuasai oleh pihak penjual, adakalanya tanah dan/atau bangunan masih dikuasai
oleh pihak ketiga. Penguasaan oleh pihak ketiga ini juga bermacam macam
alasannya, ada yang legal seperti sewa menyewa ada juga pendudukan secara illegal.
Untuk melakukan pengosongan objek yang telah dimenangkan, pembeli/pemenang
lelang harus mengajukan permohonan pengosongan melalui pengadilan setempat,
karena Pejabat Lelang/Pelelang tidak memiki kewenangan terkait pengosongan dan
untuk eksekusi pengosongan itu sendiri juga dengan melibatkan aparat keamanan
setempat.

permasalahan dalam pelelangan ini terjadi ketika pemenang lelang tidak bisa
menguasai objek lelang yang dibelinya dikarenakan susahnya pengosongan dan
adanya gugatan dari pihak debitor. Pemenang lelang seharusnya dapat menguasai
obyek lelang tersebut karena terbukti secara sah membeli tanah tersebut melalui
lembaga lelang resmi yaitu Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Apabila debitur menolak atau tidak bersedia melakukan pengosongan objek

jaminan Hak Tanggungan, pembeli objek jaminan dapat melakukan permohonan
kepada Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan pengosongan. Hal ini
dikuatkan oleh SEMA Nomor 06 Tahun 2020 menyebutkan bahwa proses eksekusi
atau lelang eksekusi secara hukum telah selesai jika objek eksekusi atau objek lelang
telah diserahkan kepada pemohon eksekusi atau pemenang lelang.
 Banyak faktor yang dapat menimbulkan gugatan atau bantahan salah satunya
terjadi karena debitur dimungkinkan tidak mau menyerahkan objek yang telah laku
dilelang kepada pemenang lelang secara sukarela. Namun demikian, dalam APHT
pada dasarnya telah diperjanjikan mengenai pengosongan objek hak tanggungan
pada waktu eksekusi hak tanggungan sehingga tidak ada alasan lagi bagi debitur
untuk berkelit dan menolak pengosongan. Atas perbuatan debitur tersebut
pemenang lelang dapat mengajukan permohonan Eksekusi Pengosongan ke
pengadilan.

Sebelum mengajukan permohonan eksekusi pengosongan ke pengadilan,

pemenang lelang dapat mengajukan permohonan Grosse Risalah Lelang yang
merupakan salinan asli Risalah Lelang yang berkepala “Demi Keadilan Berdasarkan
Ketuahan Yang Maha Esa” ke KPKNL. Grosse Risalah Lelang memiliki kekuatan
eksekutorial yang berkekuatan sama dengan putusan yang berkekuatan hukum
tetap. Hal ini sesuai dengan Pasal 25 PMK 06 2020 yang ditentukan bahwa Lelang
yang telah dilaksanakan sesuai ketentuan yang berlaku tidak dapat dibatalkan, maka
secara langsung pihak debitur kehilangan haknya atas objek jaminan tersebut karena
lelang telah dilaksanakan dan telah selesai dimenangkan seseorang.

Koordinasi antara pihak perbankan dengan para debitur tentang barang

jaminan berupa tanah dan/atau bangunan apabila debitur tidak dapat
menyelesaikan kewajiban pada Bank tersebut maka pihak perbankan dapat
bertindak lebih tegas dalam hal pengosongan terhadap tanah dan/atau bangunan
kepada debitur yang tidak bersedia mengosongkan rumah atau tanah yang sudah
berpindah tangan atau beralih kepemilikannya kepada pembeli lelang. Apabila
debitur menolak atau tidak bersedia melakukan pengosongan sukarela atas tanah
dan/atau bangunan maka pembeli objek jaminan dapat dilakukan tindakan
pengosongan melalui Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan eksekusi
pengosongan.

Perlindungan bagi pemenang lelang hak tanggungan sebenarnya telah

dilakukan secara preventif oleh KPKNL karena sebelum dilakukannya pelelangan dari
KPKNL telah memberitahukan dan menyampaikan kepada para peserta lelang terkait
dengan dokumen-dokumen, keadaan dan kondisi objek yang akan dilelang dengan
kondisi apa adanya serta konsekuensi dan resiko yang dapat terjadi dikemudian hari.
Terkait perlindungan secara represif yaitu upaya umtuk mendapatkan perlindungan
hukum melalui badan peradilan mengingat sampai saat ini belum ada peraturan
yang mengatur secara pasti dan jelas terkait perlindungan hukum bagi pemenang
lelang eksekusi hak tanggungan.

Upaya penyelesaian yang dapat dilakukan oleh pembeli melalui lelang yang
tidak dapat menguasai tanahnya dapat melalui dua jalur yang dapat ditempuh yaitu
jalur Litigasi (jalur peradilan) dan jalur Non Litigasi (jalur di luar pengadilan). Jalur
Litigasi dapat ditempuh dengan mangajukan gugatan perdata pada umumnya yaitu
melalui Pengadilan Negeri setempat, sedangkan jalur non Litigasi yaitu melalui
mediasi dan negosiasi menjadi pilihan yang tepat bagi pembeli lelang untuk
mendapatkan hak-haknya kembali.

Untuk lebih menyikapi hal tersebut diatas agar tidak ada permasalahan
dalam proses pelaksanaan lelang diharapkan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
melalui Direktur Lelang, dapat membuat suatu kebijakan terkait perlindungan
hukum bagi para pembeli lelang supaya tidak ada lagi keraguan dan kecemasan
dalam membeli objek lelang berupa tanah dan/atau bangunan melalui proses
pelaksanaan lelang. Kedua, kebijakan terkait pengosongan sukarela sebelum
pelaksanaan lelang agar pembeli lelang dapat mendapatkan hak-haknya segera
dipenuhi untuk dapat memiliki barang berupa tanah dan/atau bangunan tersebut.
LEGAL OPINION PERTANGGUNGJAWABAN ATAS HALANGAN PENGUASAAN HASIL
LELANG OLEH DEBITUR KREDIT MACET

Peraturan Lelang & Pembuatan Lelang

Dosen Pengampu
Dr. Firman Floranta Adonara S.H M.H

Oleh
Bagus Ahmad Hanif Amri
230720201039

KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET, DAN TEKNOLOGI

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS JEMBER
2024