Tahapan Pekerjaan

Persiapan
Pengumpulan Data Harga Jual
Kompilasi Data Harga Jual
Rekapitulasi Data (Penyesuaian Jenis Data dan Waktu)
dan Ploting Data Harga Jual
Nilai Pasar Tanah per m2
Analisis
NIR
Peta ZNT/NIR
Akhir
Hasil
Akhir/Laporan

Peta Taburan Data Harga

Jual/Data Pembanding
Pembuatan Batas Imajiner
ZNT
Objek Acuan

Orientasi
Lapangan

Pengumpulan Data Harga Jual

1.

Data harga jual

2.

Jumlah dan sebaran data harga jual

3.

harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)

harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)
harga sewa, dengan cara membagi harga sewa dengan
tingkat kapitalisasi tertentu.

diupayakan tersebar merata,

merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.

Lokasi data Harga jual

diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan

dianalisis,
dapat menggunakan data harga jual dari wilayah
desa/kelurahan lain yang berbatasan

yang

SUMBER INFORMASI HARGA PROPERTI

SEBAGAI BAHAN ANALISIS NILAI
Sumber Data Sekunder

Sumber Data Primer

Developer

Notaris/PPAT

Broker/
Estate Agent

BPN

Media cetak/
Elektronik
Penjual/
Pembeli
Masyarakat

BASISDATA
INFORMASI
PASAR
PROPERTI

Dinas Tata
Kota
KP2LN
Lurah/
Camat

Penentuan Nilai Tanah

Visualisasi Data Transaksi Dalam Peta

Digital
Setiap data dimunculkan dalam peta digital.

Data transaksi

Penentuan Nilai Tanah

Isi Informasi Rinci

Informasi Objek Pajak
Foto Bangunan

Peta Lokasi dan ASR Objek Pajak

Data Pasar

Analisa Harga Pasar Bangunan

Analisa Harga Pasar Bumi

Assessment Sales Ratio

Penyesuaian Data
Penyesuaian terhadap faktor jenis data

dan waktu dilakukan secara terpisah,

Penyesuaian terhadap jenis data

dilakukan lebih dulu kemudian

penyesuaian waktu,

Hindari adanya perbedaan prosentase

penyesuaian yang terlalu mencolok

Membuat Batas Imajiner ZNT

1.

2.

Mempertimbangkan sebaran data harga

jual yang telah dianalisis dan diplot pada
peta kerja ZNT,
Pengelompokan (clustering) bidang tanah
dalam satu ZNT dengan
mempertimbangkan hal-hal sebagai
berikut :
Mempunyai potensi nilai yang mirip
Memperoleh akses fasilitas sosial dan

fasilitas umum yang sama;

Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

Membuat Batas Imajiner ZNT

3.

Mengacu pada peta ZNT lama bagi

wilayah yang telah ada peta ZNT-nya,
dengan
tetap
memperhatikan
kemungkinan perubahan batas imajiner
berdasarkan dinamika nilai pasar tanah
yang ada;

OBJEK ACUAN

Suatu objek yang mewakili sejumlah

objek yang sejenis,
Lokasinya telah diketahui,
Berfungsi sebagai acuan dalam
melakukan penilaian.

PENENTUAN OBJEK ACUAN

Diperlukan Dalam Hal Satu ZNT Data

Harga Jualnya Kurang Dari Tiga;

Untuk Memenuhi Satu ZNT Terdapat

Minimal Tiga Data Pembanding;

KRITERIA PEMILIHAN OBJEK

ACUAN

Mengambarkan Jenis Penggunaan

Yang Dominan Pada Zona Nya,

Sebarannya Cukup Merata Pada Zona

Yang Dinilai.

Analisis Data Penentuan NIR

1.

Untuk ZNT yang memiliki data harga jual

3(tiga) atau lebih

2.

penentuan NIR dilakukan dengan

merata-rata data harga jual tersebut.

cara

Untuk ZNT yang hanya memiliki data

harga jual kurang dari tiga

penentuan NIR dilakukan dengan cara

menentukan objek acuan lebih dulu untuk
memenuhi minimal tiga data pembanding,
merata-rata data harga jual tersebut.

Analisis Data Penentuan NIR

3.

Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga

jual, penentuan NIR dilakukan dengan cara:
Menentukan nilai obyek acuan dengan data harga
jual ZNT lain yang terdekat, sehingga terpenuhi tiga
data pembanding kemudian merata-ratakan nilai
obyek acuan/data pembanding tersebut atau;
b. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat
dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, fisik,
jenis penggunanan.
a.

Penentuan Nilai
Tanah

Penentuan NJOP Bumi

SEBARAN DATA PEMBANDING

BANK DATA &

INFORMASI
PASAR PROPERTI
HASIL
PENYESUAIAN

PEMBANDING 1

Harga Tanah/m2 :
Rp.1.200.000
Harga Tanah :
DATA PEMBANDING
Rp1.200.000/m2
TERPILIH
Nilai Tanah/m2 :
Rp. 1.259.000

PEMBANDING 2
PEMBANDING 3
Harga Tanah/m2 :
Rp.1. 375.000
Harga Tanah/m2 :
Rp1.350.000
Harga Tanah :
Rp.1.350.000
Harga Tanah
Rp.1.375.000

HASIL AKHIR KEGIATAN

Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per

kelurahan/desa,
Sistematika laporan :
i.
ii.
iii.
iv.
v.

Halaman judul
Transmital
Sertifikasi Nilai
Lembar pengesahan
Lampiran
- Formulir yang digunakan
- Peta ZNT

CONTOH

Alternatif 1
Adalah suatu kawasan ZNT yang memiliki tiga (3) data harga
jual
Data harga jual yang ada dikumpulkan menggunakan
Formulir 1 Pengumpulan Data Pasar Properti
Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai

pasar tanah kosong dengan menggunakan Formulir 2.

Analisis Penentuan Nilai Pasar Tanah /m2.

Contoh Kode ZNT AA (Alternatif I), analisis NIR mengacu

pada rata-rata data harga jual yang telah dianalisis,

yaitu nomor data 1, 2 dan 3; berdasarkan indikasi nilai
pasar tanah kosong dari hasil analisis maka dilakukan
analisis
penentuan
NIR
dengan
menggunakan
Formulir 3. Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)

Alternatif I:
Kawasan dengan
3 data harga jual

AA
NIR: Rp.
1.105.200

Perhitungan:

Alternatif 2
Adalah kawasan ZNT yang hanya memiliki kurang
dari 3 (tiga) data harga jual
Data harga jual dianalisis untuk memperoleh
indikasi nilai pasar tanah kosong dengan
menggunakan Formulir 2. Analisis Penentuan Nilai
Pasar Tanah /m2.
Untuk Kode ZNT AB (Alternatif 2), analisis
mengacu pada rata-rata data harga jual nomor
data 4, dan data hasil analisis yaitu nomor data 5
dan 6. Data hasil analisis nomor data 5 dan 6
merupakan data objek acuan yang diciptakan dan
dinilai dari data pasar nomor data 1 dan 2,
seperti berikut:

Formulir 2a

Formulir 2c

Formulir 3

Alternatif 2:
Kawasan dengan
hanya 1 data
pasar properti

AA
Analisis data yang ada (dari zona AA) sebagai pembanding

Perhitungan:

AB
NIR: Rp.
1.004.100

Alternatif 3a
Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data
harga jual
Contoh Kode ZNT AC (Alternatif 3a), analisis
dilakukan dengan mengacu pada rata-rata
data hasil analisis nomor 7, 8 dan 9. Data 7,
8 dan 9 merupakan data objek acuan yang
diciptakan dan dinilai dari data harga jual
nomor data 1, 2 dan 4, seperti berikut:

Tipe III.A:
Tidak ada data
pasar properti,
NIR diperoleh
dari data pasar
di zona lain

AA
Analisis data yang ada (dari zona AA dan AB) sebagai
pembanding

AC

NIR: Rp. 807.100

AB

Perhitungan:

Alternatif 3b
Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar
Contoh Kode ZNT AD (Alternatif 3a), analisis mengacu
dari rata-rata hasil analisis NIR dari ZNT lain yaitu
ZNT AA, ZNT AB dan ZNT AC, seperti berikut:

Alternatif 3b:
Tidak ada data pasar
properti, NIR diperoleh
dari ZNT lain

NIR diperoleh hasil analisis ZNT lain

yang dirata-rata
AA

NIR: Rp.
1.251.100

AB
NIR: Rp.
1.004.146

AD

NIR: Rp. 757.300

AC
NIR: Rp. 806.633

Perhitungan:

Penentuan Nilai
Tanah

Produksi NJOP Bumi

NIR

Klasifikasi

NJOP Bumi

OUTPUT
PENILAIAN MASSAL TANAH

Penentuan Nilai
Tanah

Penentuan Nilai Tanah

Zona Nilai Tanah (ZNT)

NJOP bumi dituangkan dalam peta ZNT

Daerah yang
mempunyai
nilai tanah
sama diberi
warna yang
sama

Contoh : Peta Propinsi

Contoh: Peta Citra

Contoh : Peta Desa

Contoh : Peta Blok

Contoh : Detail Peta Blok

EXAMPLE:
DATA BASE SISMIOP

EXAMPLE:
LAND VALUE ZONE

EXAMPLE:
LAND VALUE ZONE

Contoh : Informasi Rinci

Contoh : Peta Bidang (Digital)

Contoh : Peta ZNT

Contoh : Peta ZNT 3 Dimensi