Anda di halaman 1dari 41

PSAK 13

PROPERTI INVESTASI

1
Agenda

1 Ruang Lingkup dan Definisi

2 Klasifikasi Properti investasi

3 Pengakuan dan Pengukuran

4 Perolehan dan Pelepasan

5 Pengungkapan

2
2
Perkembangan PSAK Properti Investasi
Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan

PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti Investasi.


Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang investasi dalam saham yang
diatur dalam PSAK 55 Instrumen keuangan.
PSAK 13 (revisi 2011), merevisi pengaturan properti dalam proses
pembangunan yang awalnya diakui sebagai aset tetap baru
kemudian direklasifikasi, dirubah menjadi investasi properti sejak
awal pembangunan.
PSAK 13 (Revisi 2013) dampak perubahan PSAK 68 nilai wajar;
definisi nilai wajar dan ketentuan pengukuran nilai wajar.

3
3
Tujuan

Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti


investasi dan pengungkapan yang terkait.
Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan
pengungkapan properti investasi.

4
4
Lingkup

PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa :
1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi;
2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi;
3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee;
4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan
keuangan lessor;
5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan
6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi.
PSAK ini tidak berlaku untuk:
1. Dikosongkan; dan aset biologi telah dikeluarkan PSAK 69
2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

5
5
Klasifikasi Properti Investasi

Properti Investasi adalah:


properti (tanah atau bangunanatau bagian dari bangunan
atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau
untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

6
6
Klasifikasi Properti Investasi

Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti


sebagai properti investasi, harus memenuhi
kedua kriteria berikut:
1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), Mode of Usage
dan
2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa Mode of
pembiayaan). Ownership

1-2 Juni 2010 7


7
Klasifikasi Properti Investasi

PSAK 13 membedakan antara properti investasi


dengan properti yang digunakan sendiri.
Properti yang digunakan sendiri mengacu pada
PSAK 16 Aset Tetap.
Properti yang digunakan sendiri adalah:
Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam
produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk
Mode of Usage
tujuan administratif.

8
8
Klasifikasi Properti Investasi
Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti
haruslah :
Dikuasai oleh pemilik, atau
Dikuasai oleh entitas dalam sewa
pembiayaan
Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa Mode of
operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti Ownership
investasi.
Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan
properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi
sebagai properti investasi, jika dan hanya jika
memenuhi definisi properti investasi dan lessee
menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua
properti investasinya.

9
9
Ruang Lingkup Properti Investasi ISAK 31

Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi


properti investasi mengacu pada struktur yang
memiliki karakteristik fisik yang umumnya
diasosiasikan dengan suatu bangunan.

Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu


pada adanya dinding, lantai, dan atap yang
melekat pada aset yang dimaksud.

10
10
Klasifikasi Properti Investasi Example

Contoh yang BUKAN properti investasi PSAK mana?


Properti yang digunakan sendiri PSAK 16
Properti (selesai / dalam pembangunan) yang PSAK 14
diniatkan untuk dijual
Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga PSAK 34
Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa PSAK 30
pembiayaan
Properti dalam proses konstruksi / pengembangan PSAK 13
yang akan digunakan sebagai properti investasi

11
11
Klasifikasi Properti Investasi

Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan


sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi.
Jika dua bagian tersebut:

Dapat dijual Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan


terpisah Entitas mencatatnya secara terpisah

Tidak dapat dijual Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang
terpisah bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan

12
12
Klasifikasi Properti Investasi

Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan


oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :

properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan


konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif Consolidated
grup.

Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor Individual


mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan
individualnya.

13
13
Properti Investasi
Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan
untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai
properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam
kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang
dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui
sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih
sewa operasi.
Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada
pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa
depan digunakan sebagai properti investasi.

14
14
Contoh Bukan Properti Investasi
Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari
atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual
Persediaan Properti (lihat PSAK 14)
Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak
ketiga kontrak konstruksi
Properti yang digunakan sendiri , termasuk properti yang dikuasai untuk
digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti
yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan
selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang
digunakan oleh karyawan
Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa
pembiayaan.

15
15
Pengukuran Awal
Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang
terkait dengan property investasi akan mengalir ke
Entitas, dan
Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara
andal
Pengukuran saat pengakuan
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran
awal tersebut.
Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara
sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana
aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
Nilai wajar properti, dan
Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

16
16
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16
Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang
terkait dengan property investasi akan mengalir ke
Entitas, dan
Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara
andal
Pengukuran saat pengakuan
Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya
perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran
awal tersebut.
Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara
sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana
aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara:
Nilai wajar properti, dan
Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

17
17
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai
kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut
pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian).

Properti yang dikuasai dalam sewa operasi Tidak ada pilihan,


yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi hanya fair value
model
Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban
yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung Pilih salah satu
dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset model untuk semua
tertentu termasuk properti investasi properti

Properti investasi yang nilai wajarnya tidak Tidak ada pilihan,


dapat ditentukan secara andal atas dasar hanya cost model
berkelanjutan

18
18
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Properties held to earn rental or
capital appreciation or both?

Any property held under


operating lease?

Use PSAK 13 to account for one


or more such properties?

Properties not Properties under


under PSAK 13 PSAK 13

Not within PSAK 13 Fair value model Cost model under


under PSAK 13 PSAK 13

19
19
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Fair Value Model

Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan


kondisi pasar pada tanggal neraca
Properti investasi tidak disusutkan.
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas
properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada
periode terjadinya.

20
20
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
Example
Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16)

Menggunakan nilai wajar Menggunakan nilai wajar

Perubahan nilai wajar diakui dalam Perubahan nilai wajar diakui dalam
laporan laba rugi pada periode laporan laba rugi (penurunan nilai)
terjadinya. atau ekuitas (surplus)
.
Tidak ada penyusutan. Penyusutan.

Mencerminkan kondisi pasar pada Tidak spesifik, hanya mengharuskan


tanggal neraca. secara reguler.

21
21
Nilai wajar

Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar


Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi
lain dalam menentukan harga property.
Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada nilai wajar.
Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah liabilitas
dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nili kini
pembayaran sewa minimum.
Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai
wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian awal, kecuali nilai
wajar diukur pada waktu yang berbeda.
Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar, probabilitas
berbagai hasil sulit dinilai nilai wajar properti tidak dapat diukur
secara andal
22
22
Nilai wajar

Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban


yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah.
peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang
tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti
investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap);
jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya
memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur
yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas
tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah;
nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan
sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karenaentitas mengakui hal
tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban;
nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus
kas yang diharapkan

23
23
Tidak mampu mengukur nilai wajar

Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai wajar secara


andal atas dasar keberlanjutan.
Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas tidak dapat
mengukur nilai wajar secara berkelanjutan.
Pasar properti sebanding tidak aktif
Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia
Properti investasi dalam tahap pengembangan tidak dapat
diukur dan baru dapat diukur setelah pembangunan selesai.
Jika entitas tidak dapat mengukur property investasi secara
andal atas dasar berkelanjutan maka entitas mengukur properti
investasi dengan menggunakan model biaya sesuai PSAK 16.
Nilai residu ditetapkan nol

24
24
Model Biaya

Setela pengakuan awal entitas memilih


model biaya mengukur seluruh properti
investasinya sesuai dengan PSAK 16.
Jika memenuhi kriteria sebagai dimiliki
untuk dijual sesuai PSAK 58 diukur
sesuai PSAK 58

25
25
Transfer

Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan:

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi


a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang dimiliki
pemilik sendiri
b) Dimulainya pengembangan untuk Properti Investasi
dijual Persediaan

Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi


a) Berakhirnya pemakaian oleh Properti yang dimiliki
pemilik sendiri
b) Dimulainya sewa operasi ke pihak
lain Persediaan Properti Investasi
c) Berakhirnya pembangunan atau
pengembangan Akhir masa konstruksi

Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan


26
26
Transfer

Ketika entitas menggunakan Cost Model

transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang


ditransfer dan
TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan
pengungkapan.

27
27
Transfer

Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan


menggunakan nilai wajar Fair Value Model

Perubahan Penggunaan Transfer dari properti investasi


a) Dimulainya penggunaan oleh Properti yang
pemilik dimiliki sendiri
b) Dimulainya pengembangan Properti Investasi
untuk dijual Persediaan

Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam


PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.

28
28
Transfer

Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai


wajar
Fair Value Model
Properti yang
Properti Investasi
dimiliki sendiri

Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan Revaluation reserve is


Memperlakukan perbedaan antara frozen and accounted for in
Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan accordance with
Nilai wajar IAS 16 subsequently
dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16

Perbedaan antara
Persediaan Nilai wajar properti pada tanggal
Properti Investasi perubahan, dan
Akhir masa Nilai tercatat
konstruksi diakui dalam laporn laba rugi
29
29
Transfer
Example
PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13 untuk
mencatat investasi properti dan menggunakan nilai
wajar.
Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk investasi
memiliki nilai wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus
revaluasi sebesar Rp 300juta.
Properti tersebut mulai 30 Desember disewakan
untuk memperoleh pendapatan sewa.
Nilai property investasi pada tanggal penyewaan
sebesar Rp 1,2miliar.
Bagaimana implikasi Akuntansi dari kebijakan
tersebut?

30
30
Transfer
Example
Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi.
Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan mereklasifikasi asset tetap
menjadi properti investasi. Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan
tanggal reklasifikasi
Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap
Total revaluasi surplus 200juta + 300 juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba
Properti investasi akan diakui

Dr Property, plant and equipment 200


Cr Revaluation reserves 200
Dr Revaluation reserves 500
Retained Earning 500
Dr Investment property 1,200
Cr Property, plant and equipment 1,200
To reclassify the property from PPE to investment property.

31
31
Pelepasan

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya


(dikeluarkan dari neraca) pada saat:
1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat
diharapkan pada saat pelepasan.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan
properti investasi ditentukan dari selisih antara:
1. Hasil neto dari pelepasan dan
2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam
priode terjadinya.

32
32
Penurunan nilai

Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi,


pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat
secara terpisah:
penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai
pelepasan menurut PSAK ini
kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah
diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah
menjadi piutang; dan
biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai
penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal
dalam PSAK ini.

33
33
Pengungkapan

apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak
atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-
dicatat sebagai propertiinvestasi;
apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri
dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari;
metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai
wajar dari properti investasi,
Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas
penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi
profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi
dan kategori properti investasi yang dinilai.

34
34
Pengungkapan

jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:


penghasilan rental dari properti investasi;
beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan
rental
beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental
selama periode tersebut; dan
perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi
atas penjualan properti investasi
eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti
investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan;
kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau
mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan,
pemeliharaan atau peningkatan.

35
35
Pengungkapan
Nilai Wajar
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada
awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan
yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki
untuk dijual dan pelepasan lain;
laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
perubahan lain.

36
36
Pengungkapan
Nilai Wajar
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan
untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan
rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang
dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah
agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan
penyesuaian signijikan lain.
Pengungkapan tambahan :
uraian mengenai properti investasi tersebut;
penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal;
apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan
untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:
fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat
dengan nilai wajar;
jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan
jum/ah .Iaba ataurugi yang dlakui:

37
37
Pengungkapan
Nilai Biaya
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;
Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
periode, yang menunjukkan:
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain
Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

38
38
Ilustrasi - Investasi Properti

Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai


digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan sisanya
disewakan. Aktivitas utama entitas bukan
menyewakan gedung.
Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap,
bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai
properti investasi
Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai

39
Ilustrasi - Investasi Properti

PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta.
Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja 2.000 dan bangunan saja 3.000.
Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti investasi
tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut:
31/12/2012 31/12/2013
Tanah 2.000 2.100
Bangunan 3.000 2.800

Properti Investasi 4.500


Kas 4.500
Properti Investasi 500
Keuntungan peningkatan nilai 500
Kerugian penurunan nilai 100
Properti investasi 100

40
Akuntan

Profesi untuk
Mengabdi pada
TERIMA KASIH Negeri
Dwi Martani
081318227080
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/
41
41