HUKUM JAMINAN

oleh: Guswan Hakim

APA HUKUM JAMINAN ?
PITLO: HAK YG MEMBERIKAN KPD KREDITUR
KEDUDUKAN YG LEBIH BAIK DARIPADA
KREDITUR2 LAIN
SATRIO: PERATURAN HUKUM YG MENGATUR
TENTANG JAMINAN2 PIUTANG SEORANG
KREDITUR TERHADAP SEORANG DEBITUR.
HAK-HAK KREDITUR TERHADAP
DEBITUR
PSL 1131:SEGALA KEBENDAAN DEBITUR,BAIK YG
BERGERAK MAUPUN TDK,BAIK YG SDH ADA MAUPUN
YG BARU AKAN ADA DIKEMUDIAN HARI,MENJADI
TANGGUNGAN UT SEGALA PERIKATANNYA.
KESIMPULAN
 SEORANG KREDITUR BOLEH MENGAMBIL PELUNASAN
DARI SETIAP BAGIAN DARI HARTA KEKAYAAN
DEBITUR.
 SETIAP BAGIAN KEKAYAAN DEBITUR DPT DIJUAL
GUNA PELUNASAN TAGIHAN KREDITUR.
 HAK TAGIHAN KREDITUR HANYA DIJAMIN DGN HARTA
BENDA DEBITUR SAJA, TDK DGN PERSON DEBITUR.
PENGECUALIAN PASAL 1131
KREDITUR HARUS MENYITA TERLEBIH
DAHULU PERSIL YG MENJADI JAMINAN
HIPOTIK (PSL 496 RV)
PERLINDUNGAN TERHADAP PIHAK KETIGA
HAK UTAMA UT MENUNTUT PENJUALAN
LEBIH DAHULU BARANG2 DEBITUR (PSL
1831 KUHPER)
TERHADAP BENDA2 KEBUTUHAN HIDUP
ATAU SARANA UT MENCARI PENGHIDUPAN
HAK2 ANTAR KREDITUR
1. PERSAMAAN KEDUDUKAN (PSL 1132)
KEBENDAAN TERSEBUT MENJADI JAMINAN
BERSAMA2 BAGI SEMUA ORANG YG
MENGHUTANGKAN KPDNYA, PENDAPATAN
PENJUALAN BENDA2 ITU DIBAGI MENURUT
KESEIMBANGAN ,YAITU MENURUT BESAR
KECILNYA TAGIHANMASING2,KECUALI
DIANTARA PARA KREDITUR ITU ADA
ALASAN2 YG SAH UT DIDAHULUKAN.
CONTOH
B SEORANG PENGUSAHA JATUH PAILIT,SELURUH
KEKAYAAN DILELANG DAN HASILNYA, SETELAH
DIPOTONG DGN SEMUA ONGKOS DAN PIUTANG YG
FREFEREN ADALAH SISA RP.10.000.000,-
X MEMPUNYAI TAGIHAN KPD B RP. 5000.000,-
Y SEBESAR 15.000.000,-
Z SEBESAR RP. 20.000.000,-
JUMLAH 40.000.000,-
JADI:
X MENDAPAT: 5/40X RP.10.000.000,-=RP.1.250.000,-
Y MENDAPAT 15/40X 10.000.000,- = RP. 3.750.000,-
Z MENDAPAT: 20/40 x RP. 10.000.000,-= RP. 5000.000,-
LEMBAGA HUKUM YANG
MEMPUNYAI SIFAT JAMINAN
1. SEWA BELI
2. KOMPESASI
3. HAK RETENSI
4. KREDITUR PERSEROAN
5. KREDITUR WARISAN YANG MENUNTUT
PEMISAHAN BOEDEL WARISAN
6. SANDERA
PRIVELEGE
(HAK ISTIMEWA)
AD: HAK YANG OLEH UNDANG-UNDANG
DIBERIKAN KEPADA SEORANG
KREDITUR,SEHINGGA TINGKATNYA LEBIH
TINGGI DARI KREDITUR LAIN, YANG
PIUTANGNYA TIDAK DIDAHULUKAN,SEMATA-
MATA BERDASARKAN PIUTANGNYA.
MENGAPA PRIVELEGE DIBERIKAN
KEDUDUKAN YG DIDAHULUKAN
CONTOH:
A DEBITUR B RP. 50.000.000,00
A DEBITUR DARI TUKANG BATU=Rp.90.000,00
A PAILIT. HARTA MILIK SATU-SATUNYA AD RUMAH SESUDAH DISITA
OLEH B LAKU 20.000.000,00
KALAU TDK ADA KETENTUAN TENTANG HAK-HAK TAGIHAN YG
DIISTIMEWAKAN,PEMBAGIAN SESUAI PASAL 1131 KUHPERDATA AD:
B.MEMPEROLEH:
RP 50.000.000,00 X RP 20.000.000,00
RP. 50.090.000,00
=RP 19.964.060,00
TUKANG BATU:
RP.90.000,00X RP.20.000.000,00
RP. 50.090.000,00
RP= 35.930,00
CIRI PRIVELEGE:
1. PRIVELEGE HARUS DITUNTUT KALAU PEMILIK TAGIHAN YG
DIISTIMEWAKAN DIAM SAJA MAKA TAGIHANNYA
DIANGGAP SEBAGAI TAGIHAN BIASA KONKUREN.
2. PRIVELEGE BUKAN HAK KEBENDAAN
A. TDK ADA HAK UT MENJUAL BENDA-BENDA ATAS MANA
IA MEMPUNYAI HAK YG DIDAHULUKAN UT MENGAMBIL
PELUNASAN
B. TDK ADA HAK YG MENGIKUTI BENDANYA(DROIT DE
SUITE) KECUALI ORANG YG MENYEWAKAN PSL 1142
KUHPERDATA.
KELEBIHANNYA: ATAS PENJUALAN BENDA TERTENTU/
SEMUA BENDA MILIK DEBITUR, IA DIDAHULUKAN DALAM
MENGABIL PELUNASAN
3. PRIVELEGE DITENTUKAN OLEH UU
4. PRIVELEGE BERPINDAH KEPADA PARA AHLI WARISNYA
(PRIVELEGE MELEKAT PADA PERIKATANNYA)
 TINGKATAN HAK TAGIH YG
DIDAHULUKAN
1. ANTARA SESAMA KREDITUR PREFEREN. PASAL 1134
KUHPERDATA DIANTARA HAK-HAK YG DIDAHULUKAN ,GADAI
DAN HIPOTIK MEMPUNYAI KEDUDUKAN YG LEBIH TINGGI
TERHADAP HAK ISTIMEWA/PRIVELEGE.
2. ANTARA SESAMA KREDITUR PREFEREN YG SAMA
TINGKATNYA. PSL 1136 KUHP PARA KREDITUR YG
DIDAHULUKAN(K.PREFEREN) YG MEMPUNYAI TINGKATAN YG
SAMA, BERLAKU ANTARA MEREKA KTENTUAN KREDITUR
KONKUREN.
3. TAGIHAN PUBLIK. UU N0.9 TH 1994 (3) HAK MENDAHULU
UT TAGIHAN PAJAK MELEBIHI SEGALA HAK
MENDAHULUNYA, KECUALI TERHDP:
A. BIAYA PERKARA LELANG SUATU BRNG AKIBAT
PENGHUKUMAN DAN WARISAN.
B. BIAYA UT MENYELAMATKAN BRNG
PRIVELEGE KHUSUS DAN PRIVELEGE
UMUM (PSL 1138 KUHPERDATA)
 PRIVELEGE KHUSUS AD: PIUTANG YG
DIISTIMEWAKAN ATAS BARANG-BARANG
TERTENTU.
 PRIVELEGE UMUM AD: PIUTANG YG
DIISTIMEWAKAN ATAS SEMUA BENDA MILIK
DEBITUR.
PRIVELEGE KHUSUS DIATAS
PRIVELEGE UMUM(PSL 1139,1141.
1142,1146 DAN PSL 1148 KUHPERDATA
TERMASUK PRIVELEGE KHUSUS
1. ONGKOS-ONGKOS PENGADILAN
A. ONGKOS PENYITAAN
B. BIAYA PELAKSANAAN KEPUTUSAN PENGADILAN
C. BIAYA PENYUSUNAN TINGKATAN KREDITUR
D. BIAYA PELELANGAN
2. PRIVELEGE ORANG MENYEWAKAN
3. PRIVELEGE PENJUAL
4. BIAYA MENYELAMATKAN BARANG
5. UPAH TUKANG
6. HAK ISTIMEWA PEMILIK RMH PENGINAPAN
7. UPAH ANGKUTAN
8. PENYALAHGUNAAN WEWENANG. (PSL 1139 SUB 9
KUHPERDATA)
TERMASUK PRIVELEGE UMUM
1. BIAYA PERKARA UT PELELANGAN DAN
PENYELESAIAN SUATU WARISAN
2. BIAYA PENGUBURAN
3. BIAYA PENGOBATAN TERAKHIR
4. TAGIHAN BURUH ATAS UPAH
5. PENYERAHAN BAHAN MAKANAN
6. TAGIHAN SEKOLAH ASRAMA
7. PIUTANG ANAK BELUM DEWASA
HAK JAMINAN DAN H. ACARA
PERDATA
 GADAI
ISTILAH:
 PAND (BELANDA)
 PLEDGE ATAU PAWN (INGGRIS)
 PENGERTIAN GADAI
Menurut pasal 1150 KUH Perdata Gadai
adalah suatu hak yang diperoleh seseorang
kreditur atas suatu barang bergerak, yang
diserahkan kepadanya oleh seseorang
debitur atau orang lain atas namanya, dan
yang memberikan kekuasaan kepada
kreditur untuk mengambil pelunasan dari
barang tersebut secara didahulukan
daripada orang berpiutang lainnya, dengan
kekecualian biaya untuk melelang barang
tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan
untuk menyelamatkannya, setelah barang
itu digadaikan, biaya-biaya mana harus
didahulukan.
 UNSUR-UNSUR GADAI
1. SUATU HAK YANG DIPEROLEH KREDITUR ATAS
SUATU BARANG BERGERAK.
2. HAK YANG DISERAHKAN OLEH DEBITUR ATAU
KUASANYA.
3. SEBAGAI JAMINAN HUTANG DEBITUR
4. MEMBERI WEWENANG KEPADA KREDITUR UNTUK
MENGAMBIL PELUNASAN PIUTANGNYA DARI
BARANG ITU DENGAN MENDAHULUI KREDITUR-
KREDITUR LAIN.
5. DGN PENGECUALIAN BIAYA PENJUALAN,BIAYA
PELAKSANAAN PUTUSAN ATAS TUNTUTAN
MENGENAI PEMILIKAN ATAU PENGUASAAN DAN
BIAYA PENYELAMATAN BARANG ITU.
 DASAR HUKUM GADAI
1. PASAL 1150 KUHPERDATA S/D PASAL
1160.
2. PP NO. 7 TAHUN 1969 TENTANG PERJAN
PENGADAIAN.
3. PP. NO. 10 TAHUN 1970 TENTANG
PERUBAHAN PP NO. 7 TAHUN1969
TENTANG PERJAN PENGADAIAN
4. PP.NO 103 TAHUN 2000 TENTANG PERUM
PENGADAIAN.
 PARA PIHAK DALAM GADAI
(SUBYEK GADAI)
1. PIHAK PENERIMA GADAI (PANDGEVER)
2. PIHAK PEMBERI GADAI (PANDNEMER)
3. ATAU PIHAK KETIGA PEMEGANG
GADAI(PASAL 1152 AYAT 1)
4. PIHAK KETIGA PEMBERI GADAI(PASAL
1154 KUHPER)
 PERUSAHAAN PENGADAIAN
TUJUAN PERUM AD:
1. TURUT MENINGKATKAN KESEJATERAAN
MASYARAKAT,TERUTAMA GOLONGAN
EKONOMI LEMAH KE BAWAH MELALUI
PENYEDIAAN DANA ATAS DASAR HUKUM
GADAI DAN JASA DI BIDANG KEUNGAN
LAINNYA BERDASARKAN KETENTUAN
PERATURAN PERUNDANG-UNDAGAN LAINNYA.
2. MENGHINDARKAN MASY DARI GADAI GELAP,
PRAKTIK RIBA DAN PINJAMAN TIDAK WAJAR
LAINNYA (PSL 7 PP. NO. 103 TAHUN2000)
JENIS USAHA PERUM PENGADAIAN
1. MENYALURKAN UANG PINJAMAN
BERDASARKAN JAMINAN FIDUSIA.
2. PELAYANAN JASA TITIPAN.
3. PELAYANAN JASA SERTIFIKASI LOGAM
MULIA.
4. UNIT TOKO EMAS
5. INDISTRI PERHIASAN EMAS
6. USAHA-USAHA LAIN YG MENUNJANG
MAKSUD DAN TUJUAN TSB DIATAS.
 Yang berhak menggadaikan
1. Cakap dan mempunyai kewenangan.psl
1152 (4) KUHPerdata: tidak adanya
kewenangan bertindak sipemberi gadai
tidaklah dapat dipertanggungjawabkan
kepada sipenerima gadai.
 OBYEK GADAI
BENDA BERGERAK
 BENDA BERGERAK BERUJUD
 BENDA BERGERAK TIDAK BEWUJUD
 BENDA GADAI DISERAHKAN
 Benda gadai dibawah kekuasaan kreditur atau
dibawah kekuasaan pihak ketiga (psl 1150 dan
psl 1152 KuhPerdata)
 Penyerahan barang-barang bergerak bertubuh
atau barang-barang bergerak tidak bertubuh
dilakukan dengan cara penyerahan nyata.
 Penyerahan bukan berarti penyerahan secara
yuridis yg mengakibatkan sipenerima menjadi
pemilik.
 Maksud ketentuan tsb adalah bahwa benda
gadai tsb harus dikeluarkan dari kekuasaan
simpemberi gadai
Hak gadai sebagai hak kebendaan
Psl 1152 (3)Kuhperdata: bahwa kalau
barang-barang hilang atau dicuri dari
pemegang gadai, maka ia berhak
menuntutnya kembali dari pihak ketiga.
(droit de suite;hak gadai mengikuti
bendanya di tangan siapapun benda gadai
berada.
 Gadai diperjanjikan
Perjanjian Gadai tidak terikat kepada suatu
bentuk tertentu
Perjanjian Gadai sebagai perjanjian
Accessoir dengan ciri-ciri:
1. Tidak dapat berdiri sendiri
2. Adanya/ timbulnya maupun hapusnya
bergantung pada perikatan pokoknya
3. Apabila perikatan pokoknya
dialihkan,accessoir turut beralih
LARANGAN JANJI UT MEMILIKIBENDA
JAMINAN SECARA OTOMATIS
 PSL 1154 KUHPerdata: dalam hal debitur
tidak memenuhi kewajibannya, maka tdk
diperkenankan kreditur memiliki barang
gadai.
 Putusan M.A tgl 26-11-1976, no.883
K/sip/1974: bahwa asas hukum perjanjian
pinjam-meminjam barang/uang dengan
jaminan barang melarang untuk
menentukan,bahwa dalam hal wanprestasi
dari debitur, barang jaminan otomatis
menjadi milik kreditur,maka klausula dalam
surat perjanjian tsb adalah batal dan tidak
mempunyai kekuatan mengikat.
 HAK-HAK PEMEGANG GADAI
1. PARATE EKSEKUSI:PENERIMA GADAI BERHAK
UNTUK MENJUAL BARANG GADAI DIDEPAN
UMUM MENURUT KEBIASAAN DAN SYARAT—
SYARAT SETEMPAT (PSL 1155 KUHPERDATA)
2. HAK UNTUK MEMPERHITUNGKAN ONGKOS
PERAWATAN ATAU KEMEROSOTAN BENDA GADAI
SEBAGAI TANGGUNGJAWAB PENERIMA GADAI
ATAU PIHAK KETIGA
3. HAK ATAS BUNGA (PSL 1158 KUHPERDATA)
4. HAK RETENSI TERHADAP BENDA JAMINAN BILA
DEBITUR BELUM MEMBAYAR SEPENUHNYA ATAU
SEBAHAGIAN SAJA.
 KEWAJIBAN PEMEGANG GADAI
PASAL 1157 KUHPERDATA: PEMEGANG
GADAI,BAIK KREDITUR MAUPUN PIHAK
KETIGA BERKEWAJIBAN UNTUK MERAWAT
BENDA GADAI YANG ADA DITANGANNYA .
TANGGUNGJAWAB MELIPUTI:
 KEHILANGAN BENDA GADAI
 KEMEROSOTAN BENDA GADAI
 HAK GADAI TIDAK DAPAT DIBAGI-
BAGI
PASAL 1160 KUHPERDATA: HAK GADAI
TIDAK DAPAT DIBAGI-BAGI, ARTINYAA; HAK
GADAI TIDAK MENINDIH BAGIAN-BAGIAN
DARI BENDA GADAI BERDASARKAN
PERIMBANGAN HUTANGNYA,TETAPI
MENINDIH SELURUH HUTANG DAN SETIAP
BAGIAN DARI HUTANG MENINDIH SEMUA
BENDA GADAI SEBAGAI SUATU
KESELURUHAN.
 HAPUSNYA GADAI
1. HAPUSNYA PERIKATAN POKOK
 PELUNASAN
 KOMPESASI
 NOVASI
 PENGHAPUSAN HUTANG
2. TERLEPASNYA BENDA GADAI DARI KEKUASAAN
PEMEGANG GADAI
3. MUSNANYA BENDA JAMINAN
4. DENGAN PERCAMPURAN,MIS: MELAUI
PERKAWINAN
5. KALAU ADA PENYALAHGUNAAN BENDA GADAI
 FIDUSIA
ISTILAH
1. FIDUCIE (BELANDA)
2. FIDUCIARY (INGGRIS)
3. EIGENDOM OVERDRACT (FEO) DALAM
BERBAGAI LITERATUR
 DASAR HUKUM
UU NO 42 TAHUN 1999
PP NO.86 TAHUN 2000 JO PP NO. 21 TAHUN
2015 TENTANG PEDAFTARAN FIDUCIA
KEPRES NO/ 139/2000 PEMBENTUKAN
KANTOR PENDAFTARAN FIDUCIA
 PENGERTIAN FIDUCIA
(PASAL 1 (1) UU NO. 42/1999)
PENGALIHAN HAK KEPEMILIKAN SUATU
BENDA ATAS DASAR KEPERCAYAAN
DENGAN KETENTUAN BAHWA BENDA YANG
HAK KEPEMILIKANNYA YANG DIADAKAN
TERSEBUT TETAP DALAM PENGUASAAN
PEMILIK BENDA ITU
 PENGERTIAN JAMINAN FIDUSIA
(PASAL 1 ANGKA 2 UU 42/1999)
HAK JAMINAN ATAS BENDA BERGERAK BAIK
YANG BERWUJUD MAUPUN YANG TIDAK
BERWUJUD DAN BENDA TIDAKBERGERAK
KHUSUSNYA BANGUNAN YANG TIDAK DAPAT
DIBEBANI HAK TANGGUNGAN YANG TETAP
BERADA DALAM PENGUASAAN PEMBERI
FIDUSIA, SEBAGAI AGUNAN BAGI
PELUNASAN UTANG TERTENTU,YANG
MEMBERIKANKEDUDUKAN YANG
DIUTAMAKAN KEPADA PENERIMA FIDUSIA
TERHADAP KREDITUR LAINNYA.
UNSUR-UNSUR JAMINAN FIDUCIA
ADANYA HAK JAMINAN
ADANYA OBYEK, YAITU BENDA BERGERAK
BAIK YANG BERUJUT MAUPUN YANG TIDAK
BERUJUD DAN BENDA TIDAK BERGERAK
YANG TIDAK DIBEBANI HAK TANGGUNGAN
BENDA MENJADI OBYEK JAMINAN TETAP
BERADA DALAMPENGUASAAN PEMBERI
FIDUCIA
MEMBERIKAN KEDUDUKAN YANG
DIUTAMAKAN KEPADA KREDITUR.
 LATARBELAKANG FIDUCIA
1. GADAI MENGADUNG KEKURANGAN
2. TIDAK MEMENUHI KEBUTUHAN
MASYARAKAT
3. TIDAK DAPAT MENGIKUTI PERKEMBANGAN
MASYARAKAT.
DISEBABKAN OLEH:
4. ASAS INBEZITSSELLING
 CARA PEMBEBANAN JAMINAN
FIDUSIA
1. DIBUAT DENGAN AKTA NOTARIS
2. JENIS UTANG
 PEDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA
1. FIDUSIA WAJIB DIDAFTARKAN (PSL 11 UU
NO.42 TAHUN 1999)
2. KANTOR PEDAFTARAN FIDUSIA BERADA
DALAM LINGKUP TUGAS DEPARTEMEN
KEHAKIMAN DAN HAK ASASI MANUSIA
 TUJUAN PEDAFTARAN
1. UNTUK MEMBERIKAN KEPASTIAN HUKUM
KEPADA PARA PIHAK YANG
BERKEPENTINGAN.
2. MEMBERIKAN HAK YANG DIDAHULUKAN
(FREFERN) KEPADA PENERIMA FIDUSIA
TERHADAP KREDITUR YANG LAIN
HAPUSNYA JAMINAN FIDUSIA
1. HAPUSNYA HUTANG YANG DIJAMIN
DENGAN FIDUSIA
2. PELEPASAN HAK ATAS JAMINAN FIDUSIA
OLEH PENERIMA FIDUSIA
3. MUSNAHNYA BENDA YANG MENJADI
OBYEK FIDUSIA.
 EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA
4 CARA EKSEKUSI BENDA JAMINAN FIDUSIA:
1. PELAKSANAAN TITEL EKSEKUTORIAL( DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG
MAHA ESA)
2. PENJUALAN BENDA JAMINAN FIDUSIA OLEH
PENERIMA FIDUSIA MELALUI PELELANGAN
3. PENJUALAN DIBAWAH TANGAN YANG
DILAKUKAN BERDASARKAN KESEPAKATAN
PEMBERI DAN PENERIMA FIDUSIA JK DGN CARA
DEMIKIAN DAPAT DIPEROLEH HARGA YANG
TINGGI MENGUNTUKNGKAN KEDUA BELAH
PIHAK.
 TINDAK PIDANA DALAM UU NO. 42
TAHUN 1999
PASAL 35 UU NO 42/1999: SETIAP ORANG YANG
DENGAN SENGAJA MEMALSUKAN,
MENGUBAH,MENGHILANGKAN ATAU DENGAN
CARA APAPUN MEMBERIKAN KETERANGAN
SECARA MENYESATKAN, YANG JIKA HAL INI
DIKETAHUI OLEH SALAH SATU PIHAK TIDAK
MELAHIRKAN JAMINAN FIDUSIA, DIPIDANA
DENGAN PENJARA PALING SINGKAT 1 TAHUN DAN
PALING LAMA 5 THN DAN DENDA PALING SEDIKIT
RP. 10.000.0000,- DAN PALING BANYAK
100.000.000,-.
KEDUA HUKUMAN TERSEBUT BERSIFAT KUMULATIF
 PEMBERIAN FIDUSIA TANPA
PERSETUJAUN PENERIMA FIDUSIA
PASAL 36: PEMBERIAN FIDUSIA YANG
MENGALIHKAN,MENGADAIKAN, ATAU
MENYEWAKAN BENDA YANG MENJADI
OBYEK FIDUSIA, YANG DILAKUKAN TANPA
PERSETUJUAN TERTULIS TERLEBIH DAHULU
DARI PENERIMA FIDUSIA, DIPIDANA
DENGAN PIDANA PENJARA PALING LAMA 2
TAHUN DAN DENDA PALING BANYAK
50.000.000,-
HAK TANGGUNGAN
 OBYEK HAK TANGGUNGAN
 Hak Milik (HM)
 Hak Guna Bangunan (HGB)
 Hak Guna Bangunan (HGU)
 Hak Milik (HM)
 adalah
Ciri-ciri hak
hak turun
milik :temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
 dipunyai orang
Sifat haknya atas tanah,
terkuat hanya dapat
dan terpenuh bukandimiliki
berartioleh
hak warga
atas
negara Indonesia
tanah tersebut (WNI) mutlak,
menjadi dan badan
takhukum indonesia
terbatas yang
dan tidak dapat
ditetapkan oleh
digangu gugat. pemerintah.
 Hak turun temurun, terkuat dan terpenuh karena tidak dibatasi
jangka waktunya.
 Hak milik dapat dibebani hak tanggungan, dapat teralih dan
dialihkan kepada pihak lain.
 Hak Guna Bangunan (HGB)
 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendri dengan jangka waktu paling
lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20
tahun dan apabila tanah tersebut
dipergunakan sebagaimana mestinya sesuai
dengan sifat dari haknya dan atas persetujuan
pemegang hak atau yang berwenang, dapat
diberikan lagi hak baru sesuai dengan
ketentuan yang berlaku.
 Hak Guna Bangunan (HGU)
 adalah
 dapat hak untuk mengusahakan
dibebani tanah yang di kuasai
hak tanggungan,
 langsung
dapat oleh negara untuk perusahaan, pertanian,
beralih danpeternakan
dialihkandengan
kepada pihak lain.
perkebunan, ataupun jangka waktu paling
 Hanya
lama 35 dapat dimiliki
tahun dengan luasoleh warga
minimal negara
5 hektar Indonesia
dan apabila tanah
tersebut
(WNI) dipergunakan sebagaimana mestinya sesuai dengan
 sifat
badan dari haknya secara produktif dapat diberikan lagi hak baru
hokum Indonesia
sesuai dengan ketentuan yang(baik swasta maupun
berlaku.
BUMN/BUMD).
 CIRI-CIRI DAN SIFAT HAK
TANGGUNGAN
 Memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada pemegangnya
yaitu krediturnya.
 Selalu mengikuti obyek dalam tangan
siapapun obyek hak tanggungan itu
berada.
 Memenuhi asas spesialitas dan asas
publisitas pemenuhan asas spesialitas
ini tersebut dalam muatan wajib akta
pemberian hak tanggungan (APHT)
 Sifat-sifat hak tanggungan
 tidak dapat dibagi-bagi (pasal 2
UUHT) bahwa hak tanggungan
membebani secara utuh obyek hak
tanggungan dan setiap bagian dari
padanya, dan sifat ini tidak berlaku
mutlak karena ada kemungkinan
untuk mengecualikan atau
menyimpang dari sifat tidak dapat
dibagi-bagi ini didasarkan dengan
roya parsial.
 bersifat accesoir atau perjanjian
buntutan/ikutan, maksudnya
perjanjian jaminan utang atas hak
tanggungan tidak berdiri sendiri
karena ikut pada perjanjian pokok
yaitu perjanjian utang-piutang,
apabila perjanjian pokok hapus atau
batal, maka otomatis perjanjian
accesoir menjadi hapus pula
 TATA CARA PEMBEBANAN HAK
TANGGUNGAN

 Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta

pemberian hak tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT sesuai
dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Formulirnya
disediakan oleh kantor pertanahan kota semarang atau dibeli di
kantor-kantor pos.

Pemberian kuasa pada hakekatnya merupakan

suatu persetujuan dari seorang pemberi kuasa
kepada penerima kuasa guna
 Mekanisme pendaftaran hak
tanggungan di kantor pertanahan

 mendaftarkan pada loket pendaftaran.

 Mengisi blanko permohonan pendaftaran.
 Pemeriksaan keabsahan akta oleh kepala sub seksi
peralihan,pembebanan hak, dan PPAT.
 Membayar biaya pendaftaran sebesar Rp. 25.000,-.
 Proses pengerjaan berupa pengetikan blanko sertipikat hak
tanggungan, mengisi atau membuat buku tanah yang menjadi
obyek hak tanggungan.
 Salinan APHT dijilid bersama sertipikat hak tanggungan.
 Diserahkan pada kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak
dan PPAT.
 Akta asli yang bermaterai menjadi arsip buku tanah hak
tanggungan.
 Kemudian dikoreksi oleh kepala seksi pengukuran dan
pendaftaran tanah dan diajukan kepada kepala kantor
pertanahan untuk ditandatangani.
 Setelah penandatanganan oleh kepala kantor pertanahan
diberikan ke petugas pembukuan.
 Sertipikat hak tanggungan dapat di ambil.
syarat pendaftaran hak tanggungan
untuk hak atas tanah yang sudah
terdaftar
 Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2
(dua) dan memuat daftar jenis-jenis surat yang
disampaikan.
 Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari
penerima hak tanggungan (kreditur).
 Foto copy identitas pemberi dan penerima hak
tanggungan.
 Sertipikat asli hak atas tanah yang menjadi obyek hak
tanggungan.
 Lembar ke-2 (dua) akta pemberian hak tanggungan
(APHT).
 Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang
bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh
kepala kantor pertanahan untuk pembuatan sertipikat
hak tanggungan.
Pedoman Pelaksanaan pendaftaran
hak tanggungan
 Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang
peraturan dasar pokok-pokok agrarian
(UUPA).
 Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang
hak tanggungan atas tanah beserta benda-
benda yang berkaitan dengan tanah.
 Undang-undang nomor 5 tahun 1996 tentang
pendaftaran hak tanggungan.
 Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997
tentang pendaftaran tanah.
SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN

Dalam peraturan menteri negara

agraria/kepala badan pertanahan nasional
nomor 3 tahun 1996 ditetapkan bahwa
sertipikat hak tanggungan terdiri atas salinan
buku tanah hak tanggungan dan salinan akta
pemberian hak tanggungan (APHT) yang
bersangkutan yang dibuat oleh kantor
pertanahan, dijilid menjadi satu dalam sampul
dokumen yang bentuknya ditetapkan dengan
peraturan tersebut. Hal-hal mengenai
penerbitan sertifikat Hak Tanggungan diatur
dalam pasal 14 dan peraturan Menteri serta
surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN .
 HAPUSNYA HAK
TANGGUNGAN
 pasal 18 dinyatakan hapusnya Hak Tanggungan
 Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat
accessoir Hak Tanggungan
 Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang
Hak Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta, yang
diberikan kepada pemberi Hak Tanggungan
 Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan
Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek
hak tanggungan, jika hasil penjualan obyek Haak
Tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang
debitor.jika tidak diadakan pembersihan, Hak Tanggungan
yang bersangkutan akan tetap membebani obyek yang
dibeli. Pembersihan Hak Tanggungan tersebut diatur lebih
lanjut dalam Pasal 19.
 Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan
 Perubahan
diatur dalam Keputusan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997,
Nomor 9 Tahun 1997 jis 15 Tahun 1997 dan
1 Tahun 1998, Nomor 2 Tahun 1998 dan
Nomor 6 Tahun 1998 serta Peraturan
Menteri Nomor 5 Thun 1998,
EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN
@
PENGERTIAN EKSEKUSI
 Apabila debitor cidera janji, obyek Hak
Tanggungan oleh kreditor pemegang hak
tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut cara yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku
dan kreditor pemegang hak tanggungan
berhak mengambil seluruh atau sebagian dari
hasilnya untuk pelunasan piutangnya yang
dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut,
dengan hak mendahulu dari pada kreditor-
kreditor yang lain.

eksekusi Hak Tanggungan,

yang diatur dalam Pasal 20.
 DASAR EKSEKUSI
 Hak pemegang hak tanggungan
pertama untuk menjual obyek hak
tanggungan, sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6
 Titel eksekutorial yang terdapat dalam
Sertifikat Hak Tanggungan,
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
14 ayat (2).

Disebut sebagai dasar

eksekusi dalam Pasal 20
 PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN
 Parate
Eksekusi
Executie
yang mudah dan pasti pelaksanaannya
 Atas
Dengan
dasardisebutkannya
ketentuan Pasal
2 dasar
26, sebelum
eksekusiada
diatas
peraturan
dalam
perundang-undangan
Pasal 20, terpenuhi maksud
yang mengatur
Pembentukan
secaraUndang-
khusus
eksekusi
Undang HT,
akan peraturan
menyediakan
mengenai
bagi kreditor
eksekusipemegangan
hypotheek
yang
hak tanggungan
ada pada waktucaramulai
pelaksanaan
berlakunya
eksekusi
UUHTyang
mudah dan pasti.
 PELAKSANAAN EKSEKUSI HAK
TANGGUNGAN
 Acara “Parate Executie”  Eksekusi Berdasarkan Pasal
 Dengan menunjukan 6
bukti, bahwa debitor  Pelaksanaannya lebih
ingkar janji dalam mudah dari pada “parate
memenuhi kewajibannya, executie”, karena tidak
diajukan permohonan diperlukan perintah Ketua
eksekusi oleh kreditor Pengadilan Negeri untuk
pemegang HT kepada melakukan penjualan obyek
Ketua Pengadilan Negeri, HT yang bersangkutan
dengan menyerahkan melalui pelelangan umum.
sertifikat HT yang Hal ini sudah dikemukakan
bersangkutan sebagai dalam uraian 184/1 (2).
dasarnya. Eksekusi akan Kreditor pemegang HT dapat
akan dilaksanakan atas langsung mengajukan
perintah dan dengan permintaan kepada Kepala
pimpinan Ketua Kantor Lelang Negara untuk
Pengadilan Negeri melakukan penjualan obyek
Tersebut, melalui HT yang bersangkutan.
pelelangan umum yang
dilakukan oleh Kantor
Lelang Negara