HUKUM AGRARIA DAN PROPERTI

Erry S. Dipawinangun,S.H.,M.H.
errydipa @gmail.com
WA : 081320003823
HA5
 Kerangka UUPA
Dasar-Dasar Hukum Agraria Nasional
( Penjelasan Umum butir II)

1. Dasar Kenasionalan (Pasal 1 ayat 1);

2. Asas Domein tidak dikenal dalam UUPA (pasal 2 ayat 1);
3. Pengakuan terhadap Hak Ulayat (Pasal 3);
4. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (Pasal );
5. Hanya WNI saja yg boleh mempunyai Hak Milik atas tanah (Pasal 9
Jo Pasal 21 Ayat 1);
6. WNI Laki-Laki dan Perempuan mempunyai kesempatan yg sama
untuk memperolah sesuatu hak atas tanah ( Pasla 9 Ayat 2);
7. Landreforma atau Agrarian Reform;
8. Perlu adanya rencana umum mengenai peruntukan,penggunaan
dan persedian bumi,air dan ruang angkasa untuk berbagai
kepentingan hidup rakyat dan Negara .( Pasal 14)
 Ruang Lingkup Hak Atas Tanah
1. Sistematika Pengaturan Hak-Hak Atas Tanah:
1). Ketentuan-ketentuan hukum tanah yg mengatur hak-hak penguasaan atas
tanah sebagai lembaga hukum ad sbb :
a. Memberi nama pd hak penguasaan yg bersangkutan;
b. Menetapkan isinya yaitu mengatur apa saja yg boleh ,wajib dan
dilarangan untuk diperbuat oleh pemegang haknya serta jangka waktu
penguasaanya;
c. Mengatur hal-hal mengenai subyeknya;siapa yg boleh menjadi
pemegang haknya dan syarat-syarat bagi penguasaannya.

2). Ketentuan-ketentuan hukum tanah yg mengatur hak-hak penguasaan atas

tanah sbg hubungan hukum konkrit ad sbg :
a. Mengatur hal-hal mengenai penciptaannya menjadi suatu hubungan
hukum yg konkrit,dgn nama atau sebutan hak penguasaan atas tanah
tertentu;
b. Mengatur hal-hal mengenai pemindahannya kepada pihak lain;
c. Mengatur hal-hal mengenai hapusnya;dan
d. Mengatur hal-hal mengenai pembuktian
 Ruang Lingkup Hak Atas Tanah
Lanjutan…
2. Hierarki Hak - Hak Atas Tanah
1). Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1);
2). Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2);
3). Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat (Pasal 23);
4). Hak-hak Individual :
a. Hak –hak atas tanah (Pasal 4):
1). Primer : HM,HGU,HGB yg diberikan Negara,dan Hak Pakai yg diberikan Negara (Pasal
16)
2). Sekunder : HGB dan Hak Pakai,yg diberikan pemilik tanah, Hak Gadai,Hak Usaha Bagi
Hasil,Hak Menumpang, Hak Sewa dll.(Pasal 3,41 dan 53)
b. Wakaf (Pasal 49 );
c. Hak Jaminan Atas Tanah : Hak Tanggungan (Pasal 23,33,39,51 dan UU 4 Thn 1996 TTg Hak
Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang Berkaan dengan Tanah)

3. Macam-Macam Hak atas Tanah (Pasal 4 Ayat 1,Pasal 16 dan Pasal 53 : 3 Kelompok):
1). Hak atas Tanah yg bersifat Tetap : HM,HGU,HGB,Hak Pakai,Hak Membuka Tanah,Hak
Sewa,Hak memungut hasil hutan.
2).Hak atas Tanah yang akan ditetapkan Undang-undang.Sampai saat ini belum ada;
3).Hak atas tanah yg bersifat sementara,artinya dalam waktu singkat akan dihapus karena
mengndung sifat-sifat pemerasan,feodal, dan bertentangan dgn jiwa dan semangat yg
dikandung UUPA : Hak Gadai Tanah,hak usaha bagi hasil,Hak menumpang dan Hak sewa tanah
pertanian.
 Hak Milik
1. Pengertian dan Pengaturan Hak Milik
• Pasal 20 ayat 1 UUPA : hak turun temurun, terkuat dan terpenuh,yang dapat dipunyai orang
atas tanah,dengan mengingat ketentuan Pasal 6.
• Budi Harsono : hak yg turun temurun, terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai orang atas
tanah dan memberikan kewenangan untuk menggunakannya untuk segala macam
keperluan selama waktu yg tidak terbatas,sepanjang tdk ada larangan secara khusus.
• Turun temurun artinya hak milik dapat berlangsung terus menerus sepanjang pemiknya
masih hidup dan bila meninggal dapat diteruskan ke ahli waris sepanjang memenuhi syarat
sbg subyek hak milik.
• Terkuat artinya hak milik lebih kuat dibandingkan dgn hak-hak atas tanah lainnya,tdk
mempunyai batas waktu ttt,mudah dipertahankan dr gangguan pihak lain,dan tdk mudah
hapus.
• Terpenuh artinya hak milik memberi wewenang kepad pemiliknya paling luas dibanding hak-
hak atas tanah lainnya,dpt. menjadi induk bagi hak atas tanah lainya, dan penggunaan
tananhnya lebih luas bila dibandingkan dgn hak atas tanah lainnya.
• Penggunaan hak milik harus memperhatikan fungsi sosial atas tanah,yaitu dlm menggunakan
tanah tdk boleh menimbulkan kerugan bagi orang lain,penggunaan tanah harus disesuaikan
dgn keadaan dan sifat haknya,adanya keseimbangan antara kepentingan pribadi dgn
kepentingan umum,dan tanah harus dipelihara dgn sebaik-baiknya agar bertambah
kesuburan dan mencegah kerusakannya.
 Hak Milik
Lanjutan….

• Ketentuan hak milik di atur dalam Pasal 16 Ayat 1 huruf a,dan secara khusus dalam Pasal 20
sd 27 UUPA.Ketentuan lebih lanjut hak milik di atur dalam undang-undang (Pasal 50 Ayat 1
UUPA),namun sd saat ini uu belum terbentuk.
• Selama UU ttg Hak Milik belum terbentuk, maka yg berlaku adalah ketentuan-ketentuan
Hukum Adat setempat dan peraturan-peraturan lainnya sepanjang tdk bertentangan dgn
UUPA (Pasal 56 UUPA).
• Hak Milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh WNI,tidak dapat dimiliki oleh WNA dan badan
hukum,baik yg didirikan di Indonesia maupun yg didirikan di luar negeri dgn pengecualian
badan-badan hukum tetentu yang ditetapkan pemerintah. (Pasal 21 UUPA).
• PP N0. 38 Tahun 1963 menentukan badan-badan hukum yg dapat memiliki hak milik :
1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara;
2. Perkumpula-perkumpulan Koperasi Pertanian yg didirikan berdasarkan atas Undang-
Undang N0. 79 Tahun 1958 (Lembaran Negara Tahun 1958 N0. 139);
3. Badan-badan Keagamaan,yg ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar
Menteri Agama;
4. Badan-badan sosial yg ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar
Menteri Kesejahteraan Sosial.
• Dengan demikian UUPA memberikan pembatasan peralihan Hak Milik atas tanah.(Lihat juga
Pasal 26 UUPA)
 Hak Milik
Lanjutan….
• Hak Milik atas Tanah terjadi melalui 3 cara (Pasal 22 Ayat 1 dan Ayat 2
huruf a dan b UUPA):
a. Terjadi menurut Hukum Adat,yg akan diatur dgn PP;
b. Terjadi karena penetapan Pemerintah, yg akan ditetapkan dgn PP;
c. Terjadi karena ketentuan undang- undang;
• Pasal 23 Ayat 1 UUPA,Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya,
dan pembebannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan yg dimaksud Pasal 19.
• Pasal 23 Ayat 2 UUPA, pendaftaran termasud ayat 1 merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya
peralihan dan pembebanan hak tersebut.
• Pasal 24 UUPA, penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi
dan diatur dengan peraturan perundangan.
• Pasal 25 UUPA ,Hak Milik dapat dapat dengan dibebani hak tanggungan.
 Hak Milik
Lanjutan….
2. Hapusnya Hak Milik
Sesuai pasal 27 UUPA Hak Milik hapus bila :
a. Tanahnya jatuh kepada negara,
1. karena pencabutan hak berdasar 18;
2. karena penyerahan dgn sukarela oleh pemiliknya;
3. karena ditelantarkan;
4. karena ketentuan sebagaimana diatur Pasal 21 Ayat 3 yaitu
subyek haknya tdk memenuhi syarat sbg subyek hak milik atas
tanah, dan Pasal 26 Ayat 2 yaitu karena peralihan hak yang
mengakibtkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tdk
memenuhi syarat sbg subyek hak milik atas tanah.
b. Tanahnya musnah.
 Hak Guna Usaha
1. Pengertian dan Pengaturannya
• HGU adalah hak untuk mengusahakan adalah hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh
Negara,dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29,guna perusahaan pertanian,perikanan atau
peternakan.(Pasal 28 Ayat 1 UUPA).Kemudian dalam PP N0. 40 Thn 1996 menambahkan guna perusahaan
perkebunan.
• HGU diatur dalam Pasal 16 Ayat 1 UUPA,secara khusus HGU diatur dalam Pasal 28 sd 34 UUPA.
• Ketentuan lebih lanjut HGU diatur dgn Peraturan Perundangan (Pasal 50 Ayat 2 UUPA).Peraturan dimaksud PP N0.
40 Tahun 1996 ttg. Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan,dan Hak Pakai Atas Tanah,Yg secara khusus
pengaturannya dalam Pasal 2 sd 18.
2. Subyek Hukum,Luas,Janga Waktu HGU
• Subyek Hukum HGU :
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan Hukum yg didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukaan di Indonesia (Pasal 30 UUPA jo. Pasal
2 PP N0. 40 Thn 1996.
• Luas Tanah HGU :
a. Perorangan minim 5 hektar dan maksimum 25 hektar
b. Badan Hukum minimal 5 hektar dan maksimum ditetapkan oleh BPN ( Pasal 28 Ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP N0.
40 Thn 1996
• Jangka Waktu HGU diberikan untuk paling lama 25 tahun hingga 35 tahun,dengan ketentuan setelah jangka
waktunya berakhir masih dapat diperpanjang untuk masa 25 tahun berikutnya. (pasal 29 Ayat 1 sd 3 UUPA.
 Hak Guna Usaha

• Setelah perpanjangan jangka waktu berahir kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan hak
paling lama 35 Tahun (Pasal 8 PP No. 40 thn 1996).
• Persyaratan Perpanajangan atau Pembahruan HGU :
1. Tanah masih diusahakan dgn baik sesuai dgn keadaan,sifat,dan tujuan pemberian hak;
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dgn baik oleh pemegang hak;dan
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagia pemegang hak. (Pasal 9 PP No. 40 thn 1996).

3. Kewajiban Pemegang HGU ( Pasal 12 Ayat 1 PP 40 thn 1996):

a. Membayar uang pemasukan kepada negara;
b. Melaksanakan usaha pertanian,perkebunan,perikanan,dan/atau peternakan sesuai peruntukan
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;
c. Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dgn kelayakan usaha berdasarkan kriteria yg
ditetapkan oleh instansi teknis;
d. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yg ada dalam lingkungan
areal HGU;
e. Memelihara kesuburan tanah,mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dgn peraturan-perundang-undangan yg berlaku;
f. Menyaampaiakan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;
g. Menyerahkan kembali tanah yg diberikan dgn HGU kepada Negara sesudah HGU tsb hapus;
h. Menyerahkan sertifikat HGU yg telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
 Hak Guna Usaha

4. Hapusnya HGU (Pasal 34 UUPA)

a. Jangka waktunya berakhir;
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berarakhir;
d. Dicabut untuk kepentingan umum;
e. ditelantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan Pasal 30 Ayat (2) UUPA.

Selanjutnya Pasal 17 Ayat 1 PP No. 40 Thn 1996 memperjelas kembali hapusnya HGU :
a. Berakhirnya jangka waktu sbgmana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangannya;
b. Dibatalkan hak oleh pejabat yg berwenang sebelum jangka waktu berakir karena : 1. Tidak
memenuhi kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,Pasal 13 dan/atau Pasal 14;(ketentuan-ketentuan yg telah
ditetapkan dalam keputusan pemberian hak);2. putusan pengadilan yg telah mempunyai kekuatan
hukum tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegan haknya sebelum jangka waktu berakhir;
d. Dicabut berdasarkan UU No. 20 Thn 1960;
e. Diterlantarkan;
f. Tanahnya musnah;
g. Ketentuan Pasal 3 Ayat (2)
Hapusnya HGU mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara
• Apabila HGU sdh Hapus,maka ada kewajiban bekas
pemegang hak untuk membongkar bangunan dan
benda-benda yg ada di atasnya dgn biaya sendiri;
• Apabila lalai maka pembongkaran akan dilakukan
pemerintah dan biaya ditanggung bekas pemegang
hak;
• Tanah dan tanaman yg ada di atas tanah bekas HGU
harus diserahkan kepada negara sesuai batas waktu yg
telah ditetapkan menteri yg bersangkutan.
• Apabila bangunan,tanaman dan benda-benda di ats
masih diperlukan untuk melangsungkan atau
memulihkan pengusahaan tanah bersangkutan,maka
kepada bekas pemegang HGU diberi ganti rugi.
•
 Hak Guna Bangunan
1. Pengertian dan Pengaturannya
• HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yg bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 Tahun dan dapat diperpanjang untuk paling
lama 20 Tahun.( Pasal 35 Ayat 1 dan 2 UUPA).
• HGB diatur dalam Pasal 16 Ayat 1 huruf c UUPA,secara khusus diatur dalam Pasal35 sd 40 UUPA.
• Ketentuan lebih lanjut diatur dalam PP No. 40 Thn. 1996, secara khusus Pasal 19 sd. Pasal 38.
• HGB bisa berasal dari tanah yg dikuasi langsung oleh Negara atau milik orang lain (Pasal 37 UUPA).
• Pasal 21 PP No. 40 thn. 1996, tanah yg dapat diberikan dgn HGB adalah tanah Negara,tanah hak
pengelolaan, atau tanah hak milik.
2. Subyek Hak Guna Bangunan
Sesuai Pasal 36 (1) UUPA, subyek HGB :
a. WNI;
b. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
3. HGB di tasa Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan
a. Diatur dalam Pasal 22 dan Pasal 23 PP N0. 40 Thn 1996 pada pokoknya menentukan HGB di atas
tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan diberikan berdasarkan keputusan Menteri AgrariaKepala
BPN dengan memperhatikan ketentuan yg di atur dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN
N0. 3 Thn. 1999 ttg. Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah Negara,khususnya pasal 4,Pasal 9 dan Pasal 13.
b. Dari pasal2 tersebut diatur sbb :
1). Sampai dengan 2.000 M2 : Kepala BPN Kabupaten/Kota;
2). Diatas 2.000 M2 sd 150.000 M2: Kepala Kanwil BPN Propinsi;
3). Diatas 150.000 M2: Menteri Agraria/Kepala BPN;
4). Pemberian HGB atas Tanah Hak Pengelolaan : Kepala BPN KabupatenKota
 Hak Guana Bangunan
Lanjutan….
4. HGB yang Berasal dari Hak Milik
a. Diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/ Kepala BPN N0. 16 Thn 1997 Ttg. Perubahan Hak Milik
Menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Pakai
b. Terjadinya HGB dari Hak Milik :
1). Karena sukarela,yg dilakukan dengan cara pelepasan HM Atas Tanah yg disertai dengan
pemberian HGB;
2). Karena lelang,yg diperoleh badan hukum.

5. HGB di Atas Tanah Hak Milik

Pasal 24 PP N0. 40 Tahun 1996 menentukan hal-hal sbb :
a. HGB atas tanah HM terjadi pemberian oleh pemegang HM dengan akta yg dibuat oleh PPAT;
b. Wajib di daftarkan pada Kantor Pertanahan dan mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan;
6. Jangka Waktu Pemberian HGB
Dari Pasal 25 sd Pasl 26 PP N0. 40 Tahun 1996 dapat dibagi 3 kelompok berdasarkan asal-usul
tanahnya :
a. HGB berasal dari Tanah Negara, jangka waktu paling lama 30 tahun dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diprbaharui untuk jangka waktu paling lama 30
tahun.
b. HGB berasal dari tanah pengelolaan, jangka waktu 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diprbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
c. HGB berasal dari HM, jangka waktu paling lama 30,tdk ada perpanjangan,pembaharuan melalui
kesepakatan baru lagi memalui Akta PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
 Hak Guana Bangunan
Lanjutan….
7. Hak dan Kewajiban Pemegang HGB
a. Hak Pemegang HGB diatur dalam Pasal 32 PP N0. 40 Tahun 1996 :
1. menguasai dan menggunakan tanah selama jangka waktu tertentu;
2. Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya;
3. Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain;dan
4. Membebani dgn Hak Tanggungan.
b. Kewajiban Pemagang HGB diatur dalam Pasal 30 dan Pasal 31 PP N0. 40 Tahun 1996:
1. Membayar uang pemasukan yg jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya;
2. menggunakan tanah sesuai dgn peruntukannya dan persyaratannya sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
3. Memelihara dgn baik tanah dan bangunan yg ada di atasnya serta menjaga ke;estarian
lingkungan hidup;
4. Menyerahkan kembali tanah yg diberikan dengan HGB kepada Negara,pemegang Hak
Pengelolaan atau Pemeganh HM sesuda HGB hapus;
5. Menyerahkan sertifikat HGB yg telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan;
6. Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah
yg terkurung oleh tanah HGB tersebut.

8. Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 40 UUPA)

a. Jangka waktunya bera
khir; b. dihentikan jangka waktunya sebelum berakhir karena sesuatu syarat tdk dipenuhi; c. Dilepaskan
oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir ; d. dicabut untuk kepentingan umum; e.
ditelantarkan; f. tanahnya musnah; g. ketentuan dalam Pasal 36 Ayat (2).
 Hak Guana Bangunan
Lanjutan….
9. Hapusnya Hak Guna Banguna
Pasal 35 tahun 1996 hapusnya HGB :
a. Berakhirnya jangka waktu yg ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. Dibatalkan oleh pejabat yg berwenang, pegang hak pengelolaan atau pemegang
hak milik sebelum jangka waktunya berakhir karena :
1). Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 32,31 dan Pasal 32;
atau
2). Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yg tertuang dalam
perjanjian pemberian HGB antara pemegang HM atau perjanjian penggunaan
tanah Hak Pengelolaan; atau
3). Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu
berakhir;
d. Dicabut berdasarkan berdasarkan UU N0. 20 Tahun 1961;
e. ditelantarkan;
f. Tanhanya musnah;
g. Ketentuan Pasal 20 Ayat 2 (tidak memenuhi syarat sebagai pemegang HGB).