Vitamin o Asupan Uas Uyee

ASUPAN UAS
DIII PENILAI AP 2019
SEMESTER III
TIM AKADEMIK ANARGYA

TIM AKADEMIK ANARGYA 2019 | ASUPAN UAS 2019 a.k.a VITAMIN O
DAFTAR ISI
EKONOMI WILAYAH PERKOTAAN ................................................................................................. 2
MANAJEMEN ................................................................................................................................. 23
HUKUM AGRARIA DAN PROPERTI ................................................................................................. 49
HUKUM PERDATA ......................................................................................................................... 127
KOMUNIKASI BISNIS ..................................................................................................................... 154
STATISTIKA .................................................................................................................................... 173
MIKROEKONOMI ........................................................................................................................... 184
PENGANTAR INVESTASI REAL ESTATE ................................................................................. ......... 230
MAKROEKONOMI .......................................................................................................................... 252
1
EKONOMI WILAYAH PERKOTAAN

RPS 8. TEORI, KONSEP, DAN LAHAN PERKOTAAN
Luas lahan tetap tetapi Kebutuhan akan lahan meningkat karena Pertumbuhan penduduk,
Meningkatnya kemakmuran, Perubahan sistem Informasi dan Transportasi. Untuk itu perlu
Pengelolaan berupa kepemilikan, pemanfaatan, pajak dan biaya lahan. Dimana peranpemerintah di
dalamnya adalah sebagai fasilitator pembangunan, konservasi lahan (alih fungsi) terencana.
Manajemen lahan adalah upaya yang dilakukan pada lahan sehingga memberikan manfaat maksimal
bagi yang berkepentingan dengan lahan terkait pengadaan, pemanfaatan, dan pengendalian.
Manajemen lahan terkait:
• Pengembangan lahan
• Pelaksanaan penggunaan lahan
• Pemeliharaan lahan: kelangsungan pemanfaatan
• Menemukan sumber daya: pengembangan, penggunaan dan pemeliharaan lahan
Tujuan dari Manajemen lahan adalah:
• Efisiensi dan optimalisasi pemanfaatan lahan

• Distribusi sumberdaya yang adil
• Penyediaan lahan tepat waktu
• Penyediaan lahan untuk kepentingan umum
• Mencegah spekulan tanah dengan keuntungan tidak wajar
• Penyedian sistem informasi manajemen
Teori Lahan dan Pertumbuhan Kota (Lean, 1983):
2
a) Concentric Zone
b) Sector Teory
c) Multiple Nuclei Theory
d) Axial Development Theory
Ekonomi Lahan adalah Sistem ekonomi mempengaruhi penggunaan/manajemen lahan

Menetukan besar kecilnya hak dan kewajiban pengelolaan lahan. Pendekatan pola pembangunan
ekonomi kota:
3
1. Neoklasikal
2. Marxist
3. Institutional
Beberapa Kebijakan Umum yang Mempengaruhi Lahan adalah :
1. Mempengaruhi kepemilikan
2. Harga lahan
3. Meningkatkan supply
4. Penggunaan Lahan
RPS 9. KEKUATAN PASAR DALAM PEMANFAATAN LAHAN PERKOTAAN : KOTA

PERDAGANGAN DAN KOTA INDUSTRI
Kota ada karena adanya manfaat pertukaran terpusat (kota perdagangan) dan pemusatan
produksi (kota pabrik dan kota manufaktur). Tumbuhnya kota sangat terpengaruh dari kekuatan pasar
yang membentuknya. Beberapa poin utama dari bab ini:
1. Kota perdagangan berkembang ketika keunggulan komparatif perusahaan bertemu dengan
skala ekonomi dalam perdagangan dan pertukaran
2. Kota pabrik berkembang ketika ada skala ekonomi dalam proses produksi
3. Revolusi Industri menyebabkan urbanisasi besar-besaran karena inovasinya di bidang
pertanian, transportasi, dan proses produksi.
4. Perubahan teknologi energi mengubah keputusan penentuan lokasi perusahaan, dengan
adanya pembangkit listrik tenaga air, pabrik akan berdiri di sepanjang aliran sungai, dsb.
5. Persaingan spasial antar perusahaan menghasilkan area pasar untuk setiap perusahaan dan
terbentuk sistem kota.
6. Kota adalah pusat inovasi karena memfasilitasi tumbuhnya pengetahuan, pertukaran
pengetahuan dan ide di antara para inovator.
7. Kota inovasi tumbuh karena difasilitai oleh kolaborasi inovasi. Semakin banyak jumlah orang
yang berbagi pengetahuan dan memiliki ide, maka semakin tinggi hasil inovasi
4
RPS 10. KEKUATAN PASAR DALAM PEMANFAATAN LAHAN PERKOTAAN : KLUSTER

PERUSAHAAN DAN UKURAN KOTA
Perusahaan membentuk cluster untuk mengeksploitasi ekonomi aglomerasi. Aglomerasi adalah

kondiri ketika kekuatan ekonomi menyebabkan perusahaan berdekatan dalam kelompok. Aglomerasi
meliputi ekonomi lokalisasi di tingkat industri dan ekonomi urbanisasi di tingkat multi industri.
kehadiran perusahaan dalam satu industri akan menarik perusahaan di industri lain, sehingga
perusahaan dari berbagai industri berkumpul di kota. Perusahaan membentuk cluster karena :
1. berbagi supplier barang setengah jadi sebagai input. Ini dilakukan Jika input tersebut tidak
dapat dibuat sendiri oleh perusahaan yang membutuhkan dengan biaya yang rendah.
2. Apabila hanya ada satu supplier, supllier tersebut cenderung didekati beberapa perusahaan
karena lokasi yang dekat memungkinkan mudahnya komunikasi (face time) antara
perusahaan dengan supplier agar barang setengah jadi yang diminta oleh perusahaan dapat
disesuaikan (modification) dengan kebutuhan.
3. Perusahaan dapat membentuk cluster untuk berbagi tenaga kerja yang terpusat jika variasi
dalam permintaan produk adalah lebih besar di tingkat perusahaan daripada di tingkat
industri.
4. Kota yang lebih besar biasanya diikuti keterampilan pekerja yang lebih baik, yang mengarah
pada produktivitas yang lebih tinggi dan upah tinggi
5. Orang-orang dan perusahaan tertarik ke kota karena kota memfasilitasi penyebaran
pengetahuan, kesempatan belajar, dan peluang sosial.
6. Ekonomi aglomerasi menyebabkan perubahan pada suatu lokasi (kota), perpindahan satu
perusahaan ke kota meningkatkan insentif bagi perusahaan lain untuk pindah ke Kota yang
sama.
Kota-kota terbentuk dalam ukuran yang berbeda, beberapa poin penting yang menyebabkan kota
memiliki ukuran yang berbeda adalah sebagai berikut:
1. Kurva utilitas menunjukkan trade off dari adanya peningkatan populasi: Aglomerasi ekonomi
meningkatkan produktivitas dan upah, tetapi skala diseconomies dari meningkatnya biaya
transportasi mengurangi utilitas.
5
2. Kota tidak mungkin terlalu kecil karena kondisi itu bukanlah keseimbangan yang stabil: Migrasi
merupakan faktor pendorong dari dalam karena kota yang tumbuh menjadi lebih produktif
sedangkan kota menyusut menjadi kurang produktif.
3. Kota-kota mungkin menjadi terlalu besar karena terjadi keseimbangan yang stabil: Migrasi
akan memberi efek mengoreksi diri karena kota yang menyusut akan menjadi lebih produktif
sementara kota yang tumbuh menjadi kurang produktif.
4. Tenaga Kerja yang menghasilkan barang untuk konsumsi lokal akan mempertinggi perbedaan
dalam angkatan kerja dan populasi di seluruh kota. Hal ini terjadi karena kota yang besar akan
memiliki basis konsumen yang yang besar serta varietas produk yang beragam.
6
5. Kota dengan keanekaragaman yang tinggi mendorong dilakukannya eksperimen pasar dan
mengarah pada inovasi dalam desain produk dan proses produksinya.
6. Aturan peringkat-ukuran memberikan perkiraan kasar untuk distribusi ukuran kota. Ahli
geografi dan ekonomi telah memperkirakan hubungan antara peringkat kota dan ukurannya.
Kemungkinan hubungan tersebut adalah:
Peringkat dikali populasi akan konstan di semua kota
7
URBAN ECONOMY (RPS 11)
8
• Manufacturing
• Offices
• Households
Land Rent
Pembayaran periodik oleh penyewa lahan pada pemilik lahan
Market Value of Land

Harga untuk membeli suatu lahan
KURVA SEWA LAHAN UNTUK SEKTOR MANUFAKTUR
THE NEGATIVELY SLOPE RENT CURVE
Biaya Transportasi =$4

Produksi/hari = 5 unit
Besarnya kemiringan kurva adalah sebesar

perubahan penawaran harga sewa tanah untuk
setiap tambahan jarak dengan akses
transportasi.
Tambahan jarak 1 mil dengan akses transport menambah biaya transport sebesar $10 dan mengurangi
penawaran sewa sebesar $10 juga.
9
Kesimpulan:
Harga lahan menyesuaikan pada titik keseimbangan:
1. Tiap perusahaan mendapatkan zero economic profit setelah membeli lahan

2. Variasi pada biaya pengangkutan menyebabkan variasi pada penyewaan lahan
KURVA PENAWARAN SEWA PADA SEKTOR INFORMASI

Penawaran sewa untuk lahan perkantoran tergantung pada aksesibilitas:
■ Perlunya face time (tatap muka) dalam pertukaran informasi.

■ Adanya high opportunity cost bagi pekerja kantor
■ Perlunya perjalanan guna pertukaran informasi
BIAYA SEWA UNTUK KANTOR TERGANTUNG PADA AKSESIBILITASNYA
Perusahaan mengumpulkan, memproses, dan mendistribusikan informasi yang tidak selalu

dapat dikodifikasikan dalam manual operasi perusahaan. Pendistribusian informasi tersebut
memerlukan tatap muka antara pihak-pihak yang bertukar informasi. Perusahaan memiliki insentif
untuk melakukan
pengelompokan di area yang menyediakan akses yang siap untuk informasi yang diberikan oleh
perusahaan kantor lain.
Kurva dan tabel di atas menunjukkan bahwa Perusahaan D (lokasi 0) yang terletak di pusat antara
Perusahaan A sampai Perusahaan G dapat meminimalkan jarak total untuk seluruh perusahaan
apabila Perusahaan D dijadikan sebagai lokasi di mana seluruh perusahaan bertemu untuk saling
bertukar informasi. Salah satu konsep dasar dalam teori lokasi ini adalah Prinsip Median Location.
Prinsip Median Location adalah jarak perjalanan diminimalkan di lokasi yang berada di titik tengah.
10
Semakin jauh letak sebuah perusahaan dari pusat, total jarak perjalanan yang ditempuh juga semakin
meningkat, begitu juga sebaliknya.
BIAYA SEWA PERUSAHAAN
Menghitung biaya sewa perusahaan dapat menggunakan Prinsip Leftover. Misalkan setiap kantor
perusahaan memiliki gedung berlantai empat di atas lahan seluas 1/4 hektar. Setiap perusahaan
menghasilkan output senilai $ 510 per hari dan memiliki dua jenis biaya produksi: biaya modal
bangunan ($ 100) dan biaya lainnya (untuk tenaga kerja, bahan, dan input lainnya) sebesar $ 150.
Untuk mendapatkan keuntungan ekonomi nol (zero economic profit), sewa tanah dihitung sebagai
berikut:
Kurva penawaran sewa perusahaan yang ditunjukkan pada Figure 6-3 membentuk kemiringan yang
negatif (negatively sloped) dan cekung. Kemiringan negatif menunjukkan biaya perjalanan meningkat
seiring dengan menjauhnya lokasi perusahaan dari pusat dan kurva cekung karena biaya perjalanan
meningkat pada tingkat yang meningkat.
Ketika lokasi perusahaan menjauh dari pusat, biaya perjalanan meningkat pada tingkat yang
meningkat, sehingga sewa berkurang pada tingkat yang meningkat. Misalnya, perpindahan dari pusat
11
ke satu blok jauhnya meningkatkan biaya perjalanan sebesar $36 dan mengurangi sewa tawaran per
hektar sebesar $144 (poin a). Perpindahan dari satu blok ke lima blok meningkatkan biaya perjalanan
sebesar $50 dan mengurangi sewa tawaran per hektar sebesar $200 (titik d ke titik e). Semakin jauh
dari pusat, semakin besar kenaikan biaya perjalanan dan semakin besar pengurangan tawaran sewa
untuk tanah.
OFFICE BID-RENT WITH FACTOR SUBSTITUTION
Karena harga tanah meningkat di dekat pusat, orang akan berhemat dalam penggunaan lahan.
Mereka menggunakan lebih sedikit ruang tanah dan membangun gedung-gedung tinggi. Bangunan
tinggi membutuhkan modal untuk membangun unit tumbuh ke atas. Dengan demikian orang dapat
melakukan substitusi (penggantian) antara tanah dan modal.
BUILDING OPTIONS: THE OFFICE ISOQUANT
Jika setiap gedung perkantoran memiliki satu hektar lahan, apakah mereka memiliki modal
yang sama? Gedung yang lebih tinggi membutuhkan lebih banyak modal karena membutuhkan
penguat ekstra untuk menopang bobot yang lebih terkonsentrasi, Bersama dengan tambahan
peralatan untuk transportasi vertical (Lift). Untuk melihat mengapa gedung yang lebih tinggi
merupakan yang lebih mahal, bayangkan jika kamu meminjam kran dan membangun 25 lantai gedung
perkantoran dengan menumpuk 25 rumah diatas satu sama lain. Selain itu masalah akordeon (lantai
atas menghancurkan lantai yang lebih rendah, kurangnya system transportasi vertical akan
mengharuskan pekerja untuk turun dari satu lanti ke lantai yang lain. Kita dapat menghindari masalah
tersebut dengan memasukan modal yang lebih pada gedung yang lebih tinggi, dimana 25 kali lebih
tinggi dari pada gedung yang lebih rendah, membutuhkan lima kali lebih banyak modal (USD 250
versus USD 50).
12
Gambar di samping menunjukan Produksi Isoquant untuk gedung perkantoran dengan satu
hektar lahan. Isoquant menunjukan perbedaan kombinasi dari input ( tanah – contohnya) yang
memproduksi fix output
Kurva Isoquant merupakan kurva yang menggambarkan kombinasi penggunaan 2 factor

input yang menghasilkan jumlah atau kuantitas output yang sama.
13
KURVA ISOQUANT UNTUK GEDUNG PERKANTORAN
Kurva isoquant adalah kurva yang merupakan tempat kedudukan titik-titik yang menunjukan
kombinasi dua factor produksi guna menghasilkan tingkat produksi yang sama.
Kurva Isoquant ini menunjukkan perbedaan kombinasi antara tanah (land) dan modal (capital) yang
menyediakan lahan gedung kantor (1 hektar=10.000 meter persegi). Bangunan yang lebih tinggi
membutuhkan lebih banyak modal untuk penguatan kontruksi dan mobilitas vertikal, sehingga kurva
isoquant slope negatif.
Pilihan untuk Tinggi Gedung :
a. Low Rent: Short building is least costly

b. Medium Rent: Medium building is least costly
c. High Rent: Tall building is least costly
14
Convex Bid-Rent
Moving Closer to the Center
- Jika x = 5 blok , maka bangunan medium merupakan yang optimal

- jika x = 1 blok , sewa tanah paling tinggi maka gedung tinggi merupakan yang paling efisien dan
lebih murah
- Capital cost naik menjadi $250, tapi hanya membutuhkan luas 0.04 ha
- Penghematan biaya dapat meningkatkan laba.
Kesimpulan
Office Bid-Rent with Factor Substitution
- Substitusi tanah dan modal menghemat biaya pembangunan.
- Berdampak terhadap laba perusahaan yang positif.
- Namun, persaingan dan kebebasan masuk (free entry) menyiratkan bahwa keuntungan akan
didorong kembali ke nol, seiring meningkatnya sewa tawaran
15
HOUSING PRICE
Tujuan dari bagian ini adalah menunjukan kurva yang menjelaskan harga sewa rumah yang ditawarkan
oleh produsen untuk tanah-tanah yang berbeda lokasi dalam satu kota yang sama. Harga tersebut
dipengaruhi oleh kemauan membayar konsumen.
Biaya commuting (biaya yang digunakan oleh seseorang untuk berpergian ke tempat
bekerjanya dan kembali ke tempat tinggalnya setiap hari atau biasa disebut penglaju) sebagai faktor
utama.
1. Biaya commuting berdasarkan pada nominalnya dan mengesampingkan faktor waktu untuk
commuting;
2. Satu orang di rumah tangga melakukan perjalanan pulang pergi ke satu area kerja (CBD atau
area industry);
3. Perjalanan selain untuk laju (non-commuting) tidak signifikan;
4. Layanan public, pajak dan fasilitas (kualitas, pemandangan, suhu, dan lain-lain) sama untuk
setiap daerah (Cateris paribus);
Asumsi di atas dengan membuat area kerja (employment area) adalah titik focus bagi penduduk kota.
HOUSING PRICE CURVE (TANPA SUBTITUSI KONSUMEN)
Setiap rumah tangga memiliki sejumlah uang yang dapat dihabiskan untuk sewa rumah dan
commuting:
16
• Setiap rumah standar memiliki luas 1000 kaki persegi;

• Biaya perjalanan $ 50 / mil per bulan
• Harga rumah dalam kurva didefinisikan sebagai harga per kaki persegi.
Price of housing adalah definisi dari harga per square foot dari sebuah tempat tinggal per bulannya.
Sebagai contoh, sebuah rumah tangga menyewa sebuah rumah standar (1000 square foot) dengan
baya $600, price of housing dalam contoh ini adalah $0,60 per square-foot ($600/1000).
Prices adjust to generate locational equilibrium
Keterangan yang wajib diketahui dalam perhitungan Price of Housing :
• Setiap perubahan jarak dilambangkan sebagai ∆x

• Biaya transportasi PP per mil dilambangkan sebagai t
• Perubahan biaya perumahan karena perubahan harga rumah dilambangkan sebagai ∆P
• Luas rumah dilambangkan sebagai h
Apabila lokasi kota dari rumah tersebut diabaikan maka digunakan rumus :
∆P • h + ∆x • t = 0
Kita dapat menulis ulang rumus diatas agar terlihat bahwa perubahan pada biaya perumahan
berhubungan negative dengan perubahan biaya transportasi
∆P / ∆x = - t / h
Kemiringan dari kurva dapat ditentukan dengan perhitungan
∆P / ∆x = - t / h .
HOUSING PRICE WITH SUBSTITUTION
17
Dengan adanya factor substitusi kurva penawaran perumahan akan melengkung. Karena harga tanah
akan lebih mahal ketika lebih dekat dengan pusat kota, rumah tangga akan mengkonsumsi lebih
sedikit rumah disana.
Aturan dalam subsitusi konsumen
• Ketika harga rumah naik, maka penggunaan lahan untuk rumah akan berkurang.
• Dengan harga yang lebih tinggi maka Opportunity costnya lebih besar setiap pertambahan luas
rumah
• Konsumen mensubsitusikan barang/keperluan lain terhadap rumah, yaitu dengan mengurangi
luas rumah yang akan ditempati
Konsumen substitusi dan kemiringan dari kurva Housing-Price
• Slope: ∆P / ∆x = - t / h(x); x = jarak ke area kerja

• Penurunan pada x => Kenaikan pada P penurunan pada h, kenaikan slope (absolute value)
• Kenaikan pada x => penurunan pada P kenaikan h, penurunan slope (absolute value)
RESIDENTIAL BID CURVE

FIXED FACTOR PROPORTIONS:
FACTOR SUBSTITUTION
• Karena di pusat kota harga tanahnya tinggi, maka di kota banyak membangun bangunan yang
lebih bertingkat di luas bidang tanah yang lebih kecil.
• Berkebalikan dengan di desa à pembangunan rumah membutuhkan lahan yang lebih luas
18
RESIDENTIAL DENSITY
Alasan kepadatan penduduk bertambah (Employment areas approach):
• Consumer Substitution: Ketika harga perumahan meningkat (khususnya di kota), respon

masyarakat adalah dengan membeli rumah dengan luas tanah yang lebih sedikit
• Factor Substitution: Pengembang perumahan merespon harga tanah yang semakin tinggi,
adalah dengan membangun rumah per unitnya dengan luas tanah yang lebih sedikit pula
POLA PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN (RPS 12-14)
1. Suburbanisasi
Suburbanisasi diartikan sebagai proses terbentuknya permukiman-permukiman baru dan juga

kawasan-kawasan industri di pinggiran wilayah perkotaan terutama sebagai akibat perpindahan
penduduk kota yang membutuhkan tempat bermukim dan untuk kegiatan industri.
a) Suburbanisasi Manufaktur
• Penurunan manufaktur di pusat kota.
• Mengapa ?
- Angkutan yang mudah
- Mahalnya harga lahan di pusat kota
- Masalah-masalah di pusat kota
- Kebijakan pemerintah.
b) Suburbanisasi Penduduk
• Penurunan penduduk di pusat kota.
• Mengapa?
- Peningkatan pendapatan;
- Penurunan ongkos transport;
- Masalah-masalah di pusat kota;
- Mengikuti pergerakan perusahaan;
- Kebijakan pemerintah.
c) Suburbanisasi Perusahaan Retail

• Penurunan Perusahaan Retail di pusat kota.
• Mengapa?
- Mengikuti konsumen (retail skala kecil).
- Mudahnya akses kendaraan
- Pertumbuhan penduduk di pinggiran kota.
19
d) Suburbanisasi Perkantoran
• Penurunan Perkantoran di pusat kota.
• Mengapa?
- Perkembangan teknologi informasi & komunikasi
- CBD hanya untuk aktivitas yg perlu kontak face to face
- Pertumbuhan pekerja suburban
2. Perencanaan Tata Guna Lahan
Perencanaan perkotaan bersifat menyeluruh dan integral, maka suatu rencana tata guna lahan
biasanya merupakan unsur fungsional dari suatu proses menyeluruh.
A. Proses Perencanaan Tata Guna Lahan

B. Informasi Untuk Rencana Tata Guna Lahan
a. Kondisi Eksisting
▪ Peta dasar & Survei tata guna lahan sekarang
▪ Pola pemilikan lahan
▪ Jaringan jalan & sarana transportasi, Saluran air bersih/ kotor/ limbah
▪ Fasilitas umum dan Layanan masyarakat (pemadam kebakaran, polisi, sekolah, rumah sakit,
balai pertemuan, perpustakaan, dan lain-lain).
▪ Kondisi serta kendala lingkungan
20
b. Studi Perkotaan
▪ Studi Perkembangan Kependudukan

▪ Studi Perkembangan Ekonomi
c. Rencana Perkotaan
▪ Rencana tata guna lahan yang sudah ada

▪ Rencana pembuatan utilitas umum
▪ Rencana pembuatan fasilitas dan pelayanan
▪ Rencana lain yang sudah direncanakan
D. Pelaksanaan Rencana Tata Guna Lahan
a. Penyediaan saran dan fasilitas umum
b. Peraturan pembangunan
c. Himbauan, kepemimpinan, dan koordinasi
d. Rencana tata guna lahan
5. Pengendalian Penggunaan Lahan

a. Kaitan dengan penataan ruang
Guna mewujudkan penataan ruang perkotaan sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-
Undang Nomor 24 Tahun 1992, maka perencanaan tata ruang perkotaan harus memperhatikan
struktur penggunaan tanah serta aspek penguasaan/pemilikan tanah yang ada. Struktur
penggunaan tanah perkotaan didominasi oleh penggunaan tanah non-pertanian seperti
perumahan, perkantoran dan jasa lainnya.
f. Pembatasan Luas Pemilikan Tanah
❑ Penguasaan/pemilikan tanah secara berlebihan oleh golongan.
❑ Pembatasan penguasaan dan pemilikan tanah (SK Mendagri Nomor 59/DDA/1970)
❑ Ijin lokasi (Peraturan Kepala BPN Nomor 20 Tahun 1994)
▪ Ijin untuk menggunakan tanah sesuai dengan tata ruang,
▪ Ijin memperoleh tanah dan
▪ Ijin mengalihkan hak atas tanah.
g. Spekulasi Tanah dan Harga Tanah

Untuk mengendalikan ulah spekulan dan harga tanah ini dapat melalui perangkat perundang-
undangan. Pada saat ini, Badan Pertanahan Nasional sedang menyiapkan Rancangan Peraturan
Pemerintah tentang Tanah Terlantar. Pengendalian juga memerlukan pembakuan harga dasar
tanah yang berlaku bagi semua pihak, pembentukan bank tanah, pemasyarakatan rencana tata
ruang dan penyempurnaan instrumen perpajakan
21
h. Konsolidasi Tanah
Konsolidasi Tanah, yaitu penataan kembali penguasaan dan penggunaan tanah yang melibatkan
partisipasi aktif para pemilik tanah. Konsep Konsolidasi Tanah (Perka BPN No. 4 Tahun 1991)
sasaran pengaturannya adalah pada bidang-bidang tanah yang ditata kembali mengenai
bentuk, luas dan letaknya sehingga nilai tanah meningkat. Azas yang dipakai dalam pelaksanaan
konsolidasi tanah ini adalah musyawarah
9. Konsolidasi Tanah
Konsolidasi tanah adalah penataan kembali penguasaan dan pemilikan tanah, dari yang semula
bentuknya tidak teratur menjadi bentuk yang teratur, rapi, efisien, dan optimal. Tahap kegiatan
Konsolidasi Tanah:
b. Persiapan
Persiapan berkait erat dengan lokasi calon tempat dilaksanakannya konsolidasi tanah :
▪ Perencanaan dan usulan lokasi,
▪ Telaah dan penjajagan (pemilihan) lokasi
▪ Penyuluhan rencana kegiatan
▪ Penjajagan kesepakatan peserta
▪ Penetapan lokasi konsolidasi tanah (oleh lembaga terkait yang berwenang untuk
memperoleh dukungan implementasinya)
j. Pendataan
Pendataan mencakup aspek fisik dan yuridis yang berhubungan dengan rincian lokasi dalam
kaitan aspek pertanahan :
▪ pengukuran dan pemetaan keliling /rincikan
▪ beserta topografi dan penggunaan lahan,
▪ identifikasi objek dan subjek tanah,
▪ pengumpulan kesepakatan dan pernyataan pelepasan hak atas tanah atau kuasa untuk
mengatur dan pengumpulan dokumen pendukungproses pertanahan (SKPT atau keterangan
riwayat tanah)
k. Penataan
Penataan mencakup :
▪ penyusunan rencana blok,
▪ penyuluhan dan musyawarah rencana blok,
▪ penegasan lokasi konsolidasi tanah,
▪ penyusunan desain konsolidasi tanah,
▪ penyuluhan dan musyawarah rencana realokasi
22
▪ stake-out/realokasi/rekonstruksi batas tanah
▪ proses penerbitan hak atas tanah/ sertifikasi tanah
23
MANAJEMEN
PERTEMUAN KE 8 : DESAIN ORGANISASI
Struktur organisasi ialah Pengaturan formal pekerjaan dalam sebuah organisasi
Tujuan pengorganisasian ialah
• Membagi pekerjaan kedalam unit dan departemen tertentu

• Menerapkan tugas & tanggung jawab individu tertentu
• Mengorganisasikan beragam tugas organisasi
• Menetapkan hubungan antara individu, kelompok, ataupun departemen
• Menetapkan jalur kewenangan formal dan mengalokasikan serta menyebarkan SDM
Desain organisasi terdiri dari :
1. Spesialisasi pekerjaan
Ialah Tingkat di mana tugas-tugas dalam organisasi dibagi ke dalam pekerjaan dengan setiap
langkah yang diselesaikan oleh orang yg berbeda.
2. Departemen
Membagi bagian (departemen) sesuai jenis:
• Functional Departmentalization
Keuntungan:
Efisiensi dari mengumpulkan spesialisasi serupa dan orang-orang dengan keterampilan umum,
pengetahuan, dan orientasi
Koordinasi di dalam area fungsional
spesialisasi mendalam
Kerugian:
Komunikasi yang buruk melintasi area fungsional
Pandangan terbatas tentang tujuan organisasi
• Geographical Departmentalization
24
Keuntungan:
Penanganan isu spesifik daerah yang lebih efektif dan efisien
Melayani kebutuhan pasar geografis yang unik dengan lebih baik
Kerugian:
Duplikan fungsi
Bisa terisolasi dari area organisasi lainnya
• Process Departmentalization
• Product Departmentalization
Keuntungan:
Memungkinkan spesialisasi pada produk dan layanan tertentu
Manajer bisa menjadi ahli dalam industri mereka
Dekat dengan pelanggan
Kerugian:
Duplikasi fungsi
Pandangan terbatas tentang tujuan organisasi
25
• Customer Departmentalization
3. Rantai Komando
Yaitu Garis otoritas terus menerus yang membentang dari tingkat atas organisasi ke tingkat
terendah organisasi dan menjelaskan siapa yang melapor kepada siapa.
4. Rentang Kendali
Ialah Jumlah karyawan yang bisa diawasi secara efektif dan efisien oleh seorang manajer.
Lebar rentang dipengaruhi oleh: Keterampilan dan kemampuan manajer, Karakteristik
karyawan,Karakteristik pekerjaan sedang dilakukan,Kesamaan tugas,Kompleksitas
tugas,Kedekatan fisik bawahan,Standarisasi tugas
5. Sentralisasi dan Desentralisasi

Sentralisasi : Tingkat pengambilan keputusan terkonsentrasi pada satu titik dalam organisasi.
Organisasi di mana manajer puncak membuat semua keputusan dan karyawan tingkat rendah
hanya melaksanakan perintah tersebut.
Desentralisasi : Organisasi di mana pengambilan keputusan didorong ke manajer yang paling
dekat dengan tindakan tersebut.
6. Formalisasi
Ialah Tingkat di mana pekerjaan dalam organisasi distandarisasi dan sejauh mana perilaku
karyawan dipandu oleh peraturan dan prosedur.
Dua Model Desain Organisasi
Organisasi Mekanistik merupakan struktur yang kaku dan terkontrol ketat yang dicirikan dengan
spesialisasi yang tinggi, departementalisasi yang kaku, rentang pengendalian yang sempit, formalisasi
yang tinggi, jaringan informasi yang terbatas, dan sedikitnya partisipasi dalam pengambilan keputusan
oleh para pekerja level bawah.
Struktur kerja mekanistik menuntut efisiensi dan sangat bertumpu pada aturan, regulasi, tugas-tugas
terstandarisasi, dan pengendalian yang seragam. Desain ini berusaha meminimalkan dampak dari
kepribadian, penilaian, dan ambiguitas karena sifat-sifat dasar manusia.
Organisasi Organik merupakan suatu struktur yang amat adaptif dan fleksibel. Organisasi tipe ini bisa
bisa jadi memiliki pekerjaan terspesialisasi, namun tidak terstandarisasi dan bisa berubah sesuai
kebutuhan.
Berikut ini faktor kontijensi yang menentukan desain organisasi mekanistik maupun organisasi organik:
26
Faktor Penentu Struktur Organisasi :
1. Strategi
2. Ukuran Organisasi
3. Teknologi
4. Lingkungan
COLLABORATIVE WORK
Keuntungannya :
• Meningkatkan komunikasi dan koordinasi

• Output inovatif yang lebih besar
• Peningkatan kemampuan untuk mengatasi masalah yang kompleks
• Berbagi informasi dan praktik terbaik
Kekurangannya :
• Potensi konflik interpersonal
• Pandangan berbeda dan tujuan bersaing
• Logistik koordinasi
ORGANIZING AROUND TEAMS

Group ialah dua atau lebih indvidu yang berinteraksi dan mandiri yang berkumpul untuk mencapai
tujuan
Tahapan dalam group :
Stage 1 : Forming Stage : di mana orang bergabung dengan kelompok dan kemudian
menentukan tujuan, struktur, dan kepemimpinan kelompok
Stage 2 : Storming Stage : ditandai dengan konflik antar kelompok
Stage 3 : Norming stage : ditandai oleh adanya hubungan dekat dan kekompakan
Stage 4 : Performing stage: ketika grup berfungsi penuh dan bekerja pada tugas grup
Final Stage : Adjourning: tahap akhir pengembangan kelompok untuk kelompok sementara
dimana anggota kelompok lebih mementingkan kegiatan daripada kinerja tugas
27
Perbedaan Work Teams dan Work Groups
Types of Work Teams
Tim Kerja Penyelesai Masalah
Merupakan kelompok–kelompok yang terdiri dari 5 sampai 12 karyawan dari departemen yang sama
yang bertemu selama beberapa jam setiap minggu untuk mendiskusikan berbagai cara peningkatan
kualitas, efesiensi, dan lingkungan kerja
Tim Kerja Yang Mengelola Diri Sendiri
Merupakan sebuah tim yang benar benar otonom yang tidak hanya bisa menyelesaikan berbagai
masalah, tetapi juga mengimplementasikan berbagai solusi–solusi dan bertanggung jawab penuh atas
hasil–hasilnya.
Tim Kerja Lintas Fungsional
Merupakan karyawan yang berasal dari tingkat hirarki yang kurang lebih sama, tetapi dari berbabagi
bidang pekerjaan yang berbeda, yang berkumpul untuk menyelesaikan sebuah tugas.
Tim Kerja Virtual
Merupakan yang menggunakan teknologi komputer untuk menyattukan anggota-anggota yang

terpisah secara fisk guna mencapai tujuan bersama
PERTEMUAN KE 9 : MANAJEMEN SDM

Pentingnya Manajemen sumberdaya
• Sebagai bagian dari fungsi organisasi manajemen.
Seleksi, pelatihan, dan evaluasi angkatan kerja.
• Sebagai alat strategis yang penting.
MSDM membantu membangun kelestarian daya saing organisasi.
28
• Menambah nilai pada perusahaan
Praktek Kinerja tinggi mengarah ke kinerja individual dan kinerja organisasi tinggi.
Proses MSDM
Fungsi proses MSDM
1. Memastikan bahwa tenaga kerja yang kompeten dipilih dan pilih.

2. Menyediakan karyawan dengan pengetahuan dan keahlian mutakhir untuk melakukan
pekerjaan.
3. Memastikan bahwa organisasi dapat mempertahankan karyawan dengan kinerja dan tinggi
yang mampu mengerjakan kinerja tinggi.
Faktor Lingkungan yang Mempegaruhi MSDM
• Serikat Pekerja/buruh.
Organisasi yang mewakili pekerja dan mencari keamanan keperntingan mereka

melalui penawaran kolektif.
Kesepakatan peranawaran kolektif Kesepakatan kontraktual antara suatu

perusahaaan dan sautu serikat yang terpilih untuk mewakili sautu unit
penawaran karyawan perusahaan untuk gaji, jam dan kondisi kerja..
• Hukum dan Regulasi Pemerintah.
Membatasi kebijakan manajerial dalam mengankat, memprosmosikan, dan

mengeluarkan karyawan.
Contoh : Tindakan Affirmatif permintaan atas organisasi mengambil langkah

proaktif untuk memastikan partisipasi penuh untuk melindungi angkatan kerja.
Perencanaan sumberdaya Manusia
Ialah proses dimana manajer memastikan bahwa karyawan memiliki jumah dan jenis orangnya tepat
pada waktu dan tempat yang tepat, yang mampu secara efektif dan efisien melaksanakan tugas
mereka.
Perencanaan MSDM membantu menghidari kekurangan dan kelebihan tenaga ahli.
Langkah-Langkah dalam Perencanaan MSDM:
• Memperkirakan sumberdaya manusia terkini.

• Memperkirakan kebutuhan untuk sumberdaya manusia.
• Membangun program untuk memenuhi kebutuhan masa depan.
29
Persediaan Sumberdaya Manusia
Penelaahan status sumberdaya manusia organisasi terkini.
Persediaan MSDM dilakukan dengan cara:
1. Job Analysis
yaitu penilaian yang mendefinisikan pekerjaan dan perilaku yang dibutuhkan untuk
melaksanakan pekerjaan, contoh Pengetahuan, keahlian, dan kemampuan (KSAs)
Job analysis membutuhkan pelaksanaan interview, melaksanakan observasi langsung, dan

mengkoleksi laporan mandiri karyawan dan manajernya.
2. Job Description
Adalah suatu pernyataan tertulis atas apa yang harus dilakukan pemegang pekrejaan,
bagaimana pekerjaan itu dilakuan, dan mengapa pekerjaan itu harus dilakukan.
3. Job Specification
Adalah pernyataan tertulis kualifikasi minimum yang harus dimiliki untuk melakukan
pekerjaan yang dilakukan dengan sukses.
Perbedaan Recruitment, Decruitment dan E-recruiting
• Recruitment
Ialah proses mencari, mengidektifikasi, dan menarik pelamar pada perusahaan.
• Decruitment
Ialah proses mengurangi surplus karyawan dalam angkatan kerja organisasi.
• E-recruiting
Ialah recruitment karyawan melalui internet
misalnya : Organizational web sites, Online recruiters
Seleksi
Adalah suatu aktivitas dalam memprediksi pelamar mana, jika di terima, akan (atau tidak akan) sukse
dalam melaksanakan pekerjaan pada kriteria yang digunakan untuk mengevaluasi kinerja.
Proses Seleksi
adalah proses memilah pelamar pekerjaan untuk memastikan di angkatnya kandidat yang tepat.
30
Contoh alat seleksi:
1. Formulir aplikasi
2. Tes tertulis
3. Tes simulasi kinerja
4. Wawancara
5. Investigasi latar belakang
6. Pemeriksaan fisik
Orientasi
Adalah transisi karyawan Baru kedalam suatu organisasi.
Orientasi terdiri dari
1. Orientasi unit-kerja
Mengenalkan karyawan baru dengan tujuan unit kerja.
Memperjelas bagaimana pekerjaannya memberi kontribusi kepada

pekerjaan.
Mengenalkan nya keteman kerjanya.
2. Orientasi Orgnisasi.
Memberitahukan karyawan baru tentang tujuan, sejarah, pilsofi, prosedur,

dan peraturan.
Termasuk tur keseluruh facilitas.
Pelatihan
Tipe pelatihan meliputi:
General Keahlian komunikasi, computer systems application and programming, customer service,
executive development, management skills and development, personal growth, sales,
supervisory skills, and technological skills and knowledge
31
Specific Basic life/work skills, creativity, customer education, diversity/cultural awareness, remedial
writing, managing change, leadership, product knowledge, public speaking/presentation
skills, safety, ethics, sexual harassment, team building, wellness, and others
Pengembangan Karir
Karir adalah urutan posisi yang dipegang oleh sesorang selama hidupnya.
• Dulu
Pengembangan karir hanya membantu menarik dan mempertahankan orang-orang berbakat.
• Sekarang
Pengembangan karir dilakukan oleh individual bukan organisasi, bertanggung jawab untuk
mendesain, mengarahkan, dan mengembangkan karir mereka
Beberapa saran untuk manajemen karir yang sukses
32
Permasalahan yang ada di MSDM
• Mengelola Perampingan
Penghapusan pekerjaan yang direncanakan dalam suatu organisasi
Berikan komunikasi yang terbuka dan jujur.
Berikan bantuan kepada karyawan yang dirampingkan.
Yakinkan dan konseling kepada karyawan.
• Mengelola Keragaman Tenaga Kerja
Memperluas jaring rekrutmen untuk keberagaman
Pastikan pemilihan tanpa diskriminasi
Berikan orientasi dan pelatihan yang efektif
• Pelecehan Seksual
Aktivitas seksual yang tidak diinginkan yang memengaruhi pekerjaan seseorang.
Kemajuan seksual yang tidak diinginkan, permintaan kenikmatan seksual, dan

perilaku verbal atau fisik lainnya yang bersifat seksual ketika penyerahan atau
penolakan terhadap perilaku ini secara eksplisit atau implisit memengaruhi
pekerjaan individu.
Lingkungan yang ofensif atau bertentangan
Lingkungan di mana seseorang dipengaruhi oleh unsur-unsur yang bersifat

seksual.
• Percintaan di Tempat Kerja
Potensi tanggung jawab atas pelecehan
• Keseimbangan Kehidupan Pribadi - Pekerjaan
Karyawan memiliki kehidupan pribadi yang tidak mereka tinggalkan ketika mereka
mulai bekerja.
Organisasi menjadi lebih terbiasa dengan karyawan mereka dengan menawarkan

manfaat ramah keluarga :
Penitipan anak
Kamp hari musim panas
Waktu fleksibel
Berbagi pekerjaan
Tinggalkan urusan pribadi
Jam kerja fleksibel
33
• Mengontrol Biaya SDM
Perawatan kesehatan karyawan
Mendorong gaya hidup sehat
• Insentif keuangan
• Program kesehatan
• Menjalani pemeriksaan medis atau menghilangkan asuransi

kesehatan
Program pensiun karyawan
Mengurangi manfaat pensiun
Tidak lagi menyediakan program pensiun
PERTEMUAN KE 10 : PERILAKU ORGANISASI

Perilaku Organisasi dikenal sebagai studi tentang organisasi yaitu ilmu yang mempelajari
tentang perilaku tingkat individu dan tingkat kelompok dalam suatu organisasi serta dampaknya
terhadap kinerja. Tujuan Organizational Behaviour adalah untuk menjelaskan, memprediksi, dan
memengaruhi perilaku sehingga mampu meningkatkan efektivitas organisasi.
Apa saja perilaku karyawan yang perlu diperhatikan demi tercapainya tujuan Organizational
Behavior?
• Employee Productivity
Produktivitas karyawan adalah ukuran efisiensi dan efektivitas kinerja karyawan.
• Absenteeism
Penelitian menunjukkan bahwa ketidakhadiran yang tidak dijadwalkan memakan biaya
perusahaan karena sulit bagi pekerjaan untuk diselesaikan jika jumlah absensi naik.
• Turnover
Karyawan yang meninggalkan perusahaan. Pergantian karyawan bisa menjadi masalah karena
peningkatan biaya rekrutmen, seleksi, dan pelatihan serta gangguan kerja.
• Organizational Citizenship Behavior (OCB)
OCB merupakan perilaku bebas yang bukan bagian dari persyaratan pekerjaan formal tetapi
menunjukkan berfungsinya organisasi secara efektif. Organisasi membutuhkan individu yang
melakukan lebih dari pekerjaannya, dan organisasi yang memiliki karyawan seperti itu lebih
unggul. Namun, kelemahan OCB yaitu karyawan kelebihan beban kerja.
• Job Satisfaction
Kepuasan Kerja adalah tingkat kesenangan yang dirasakan seseorang atas peranan atau
pekerjaannya dalam organisasi. Karyawan yang puas cenderung show up dalam bekerja,
memiliki tingkat kinerja yang lebih tinggi, dan tetap bersama organisasi.
• Counterproductive Workplace Behavior
Perilaku kerja kontraproduktif adalah perilaku yang mengganggu kinerja organisasi dan
menurunkan produktifitas kerja. Muncul di organisasi dalam empat cara: penyimpangan,
agresi, perilaku antisosial, dan kekerasan contoh: Mendengarkan musik bervolume keras yang
mengganggu rekan kerja
34
Attitudes
Sikap adalah pernyataan evaluatif tentang benda, orang, atau peristiwa. Sikap mencerminkan
bagaimana perasaan seorang individu tentang sesuatu. Suatu sikap terdiri dari tiga komponen.
• cognitive component
mengacu pada kepercayaan, pendapat, pengetahuan, atau informasi yang dipegang oleh
seseorang contoh: keyakinan bahwa "diskriminasi salah"
• affective component
bagian emosional atau perasaan dari suatu sikap contoh: komponen ini direfleksikan oleh
pernyataan, “Saya tidak seperti Pat karena dia mendiskriminasi minoritas.”
• behavioral component
sikap mengacu pada niat untuk berperilaku dengan cara tertentu terhadap seseorang atau
sesuatu contoh: aku mungkin memilih untuk menghindari Pat
Teori Disonansi Kognitif
Disonansi adalah perasaan tidak suka yang mendorong orang untuk melakukan suatu tindakan dengan
dampak-dampak yang tidak dapat diukur
Intensitas keinginan untuk mengurangi disonansi dipengaruhi oleh:
• Pentingnya faktor menciptakan disonansi.

• Sejauh mana seorang individu percaya bahwa faktor-faktor yang menyebabkan disonansi
dapat dikendalikan.
• Hadiah tersedia untuk mengkompensasi disonansi
Personality
ialah kombinasi unik dari pola emosi, pemikiran, dan perilaku yang mempengaruhi bagaimana
seseorang bereaksi terhadap situasi dan berinteraksi dengan orang lain.
Klasifikasi Karakteristik Kepribadian
1. Myers Briggs Type Indicator (MBTI)

Indikator ini mengukur kepribadian seseorang menggunakan empat kategori:
Interaksi social : Ekstrovert atau Introvert (E atau I)
Preferensi untuk mengumpulkan data : Sensitive atau Intuitif (S atau N)
Preferensi untuk pengambilan keputusan : Feeling or Thinking (F atau T)
Gaya pengambilan keputusan : Perseptif atau Judgmental (P atau J)
2. The Big Five Model

Lima ciri kepribadian dalam Model Lima Besar adalah:
• Extraversion
Mudah bergaul, banyak bicara, tegas, dan nyaman dalam hubungan dengan orang lain.
• Agreeableness
Memiliki sifat yang baik, kooperatif, dan percaya.
• Conscientiousness
35
Dapat diandalkan, bertanggung jawab, dapat diandalkan, gigih, dan berorientasi pada
pencapaian.
• Stabilitas emosional
Tenang, antusias, dan aman (positif) atau tegang, gelisah, tertekan, dan tidak aman (negatif).
• Keterbukaan terhadap pengalaman
Memiliki minat yang luas dan imajinatif, terpesona dengan hal-hal baru, sensitif secara
artistik, dan intelektual
3. Other Personality Insights

• Lokus Kontrol
Secara internal: orang-orang ini percaya bahwa mereka mengendalikan nasib mereka sendiri
Secara eksternal: orang-orang ini percaya bahwa hidup mereka dikendalikan oleh kekuatan
luar
• Machiavellianism
Seorang individu yang dalam Machiavellianism bersifat pragmatis, menjaga jarak emosional,
dan percaya bahwa tujuan dapat membenarkan cara.
• Harga Diri
harga diri berhubungan langsung dengan harapan untuk sukses. Seseorang yang memiliki
harga diri tinggi akan mengambil lebih banyak risiko dalam pemilihan pekerjaan sementara
seseorang yang memiliki harga diri rendah akan bergantung pada pendapat orang lain.
• Pemantauan Diri
Orang yang memiliki pemantauan diri yang tinggi ialah orang yang peka terhadap isyarat
eksternal dan berperilaku berbeda dalam situasi yang berbeda. Sementara orang yang
memiliki pemantauan diri yang rendah ialah orang yang berperilaku konsisten di depan umum
dan pribadi.
• Pengambilan Risiko
Pengambil risiko yang tinggi membutuhkan waktu lebih sedikit dan membutuhkan lebih
sedikit informasi daripada pengambil risiko rendah saat mengambil keputusan.
4. Sifat-sifat Kepribadian Lainnya (Other Personality Traits)

• Kepribadian Proaktif
Ciri-cirinya adalah Mengenali peluang, menunjukkan inisiatif, mengambil tindakan dan gigih
hingga perubahan ang signifikan terjadi.
• Kepribadian Tipe A
Ciri-cirinya adalah Bekerja keras secara kontinu dan agresif, meraih banyak hal dalam tenggat
waktu lebih sedikit, terpapar oleh tekanan dan tenggat waktu, tingkat stress menengah dan
menekankan kuantitas daripada kualitas.
• Kepribadian Tipe B
Ciri-cirinya adalah Tidak terburu-buru untuk meraih banyak hal, tidak mengalami ketergesaan
waktu dan bisa bersantai tanpa rasa bersalah.
• Kepribadian Tangguh
Ciri-cirinya adalah Mengatasi tantangan, mengubah tantangan menjadi peluang, mudah
beradaptasi, fleksibel dan berfokus-tujuan, efektivitas diri, harapan dan optimism dan tingkat
stres rendah.
36
Emosi
Emosi merupakan perasaan intens yang ditujukan bagi seseorang atau sesuatu. Emosi itu spesifik
terhadap objek, atau dengan kata lain, emosi adalah reaksi atas suatu objek.
6 emosi secara universal, yaitu kemarahan, ketakutan, kesedihan, kebahagiaan, rasa jijik dan rasa
kaget.
Kecerdasan emosi adalah kemampuan untuk mengenali dan mengelola isyarat & informasi emosi.
1) Self-awarness (kesadaran diri) ialah kemampuan untuk menyadari apa yang anda rasakan.
2) Self-management (pengelolaan diri) ialah kemampuan untuk mengelola emosi dan impuls
anda sendiri.
3) Self-motivation (motivasi diri) ialah kemampuan untuk tetap tegar dalam menghadapi
kemunduran dan kegagalan.
4) Empathy (empati) ialah kemampuan untuk merasakan apa yang dirasakan oleh orang lain.
5) Social skills (kemampuan sosial) ialah kemampuan untuk menangani emosi orang lain.
Persepsi
ialah sebuah proses dari setiap individu untuk memberikan arti / realitas untuk lingkungan sekitar
dengan mengatur dan menafsirkan kesan sensorik mereka.
Faktor yang mempengaruhi persepsi:
• Karakter pribadi dari orang yang melakukan persepsi (ketertarikan, prasangka, dan
ekspektasi)
• Karakter target persepsi (keunikan, kesamaan, dan perbedaan)
• Faktor situasi (tempat dan waktu) yang menarik perhatian atau mengalihkan perhatian dari
target.
Pembelajaran
Setiap perubahan perilaku yang relative permanen yang merupakan hasil dari pengalaman.
• Hampir semua perilaku yang kompleks, didapatkan dari proses pembelajaran ini.
• Belajar adalah proses seumur hidup yang berkelanjutan.
• Prinsip-prinsip pembelajaran dapat digunakan untuk membentuk perilaku.
Teori Pembelajaran
Operant Conditioning (B.F. Skinner) ialah teori dimana pembentukan perilaku merupakan dampak dari
efek yang ditimbulkannya.
Operant behavior: perilaku sukarela atau dipelalajari
• Perilaku dipelajari dengan memberi imbalan/hukuman tergantung pada perilaku.

• Perilaku yang diberikan imbalan/dihargai secara positif, cenderung untuk diulangi lagi.
• Perilaku yang dihukum atau diabaikan cenderung untuk tidak dilakukan lagi.
Social Learning
Teori dimana seorang individu belajar melalui pengamatan mereka terhadap orang lain dan terhadap
pengalaman langsung mereka.
37
Unsur utama yang mempengaruhi Social Learning :
• Attentional (Perhatian): ketertarikan atau kesamaan dari model

• Retention (Mengingat): bagaimana model dapat dengan mudah diingat kembali
• Motor reproduction : melakukan kembali apa yang dilakukan model
• Reinforcement: terdapat imbalan/kepuasan pribadi setelah meniru model
Pembentukan Perilaku
Mencoba untuk “membentuk” individu dengan memandu pembelajaran mereka dalam langkah-
langkah yang telah mereka lalui sehingga mereka belajar berperilaku yang paling menguntungkan
untuk organisasi.
Metode Pembentukan Perilaku:
• Positive reinforcement: menghargai perilaku yang diinginkan oleh organisasi.

• Negative reinforcement: menghilangkan konsekuensi yang tidak diinginkan setelah perilaku
yang diinginkan tersebut dilakukan.
• Punishment: menghukum perilaku yang tidak diinginkan.
• Extinction: menghilangkan penguatan untuk perilaku yang tidak diinginkan.
PERTEMUAN KE 11 : KOMUNIKASI DAN TIM

Menurut Robbins dan Coulter di bukunya, komunikasi adalah perpindahan dan pemahaman makna.
Komunikasi organisasi adalah pengiriman dan penerimaan berbagai pesan organisasi di dalam
kelompok formal maupun informal dari suatu organisasi.
Fungsi Komunikasi:
Sebagai informatif, pengendali, motivasi, ungkapan Emosi dan pemersatu
Metode komunikasi:
Tatap muka, komunikasi telepon, rapat kelompok, presentasi formal, memo, surat pos, faksimili,
publikasi karyawan, papan reklame, videoconforence, email, dll.
Hambatan Komunikasi
Manajer sudah sepatutnya mengerti bagaimana memaksimalkan potensi manfaat dari komunikasi
dan meminimalisasikan potensi masalah. Hambatan komunikasi terdiri dari:
1. Hambatan komunikasi dari individual skills

• Intruksi yang bertentangan atau tidak konsisten
• Kredibilitas pengirim pesan yang rendah
• Keengganan untuk berkomunikasi
• Kemampuan mendengar yang buruk
• Kecenderungan pandangan terhadap pemberi pesan
2. Hambatan komunikasi dari organization skills
• Semantik
• Noise
• Perbedaan status dan wewenang
38
• Terlalu banyak informasi

• Beda persepsi
• Beda Bahasa
Solusi Hambatan Komunikasi
1. Solusi atas hambatan komunikasi dari individual skills

• Mengembangkan kemampuan mendengar yang baik
• Mendorong komunikasi dua-arah
• Peduli terhadap bahasa dan makna
• Menjaga kredibilitas
• Peka terhadap perspektif penerima pesan
• Peka terhadap perspektif pemberi pesan
2. Solusi atas hambatan komunikasi dari individual skills
• Tindak lanjut memastikan bahwa pesan telah diterima dan dipahami
• Mengatur arus informasi memastikan bahwa pesan tidak overload
• Memahami kekayaan media berkaitan dengan pemilihan media yang tepat
Bentuk Komunikasi
1. Komunikasi Formal
Komunikasi yang berlangsung dalam aturan-aturan kerja organisasi yang ditetapkan. Pesan
mengalir secara resmi.
Contoh : Komunikasi dari atasan ke bawahan yang berkaitan dengan pekerjaan
2. Komunikasi Informal
Komunikasi yang tidak didefinisikan dalam hirarki struktur organisasi tapi timbul dari interaksi
social antar anggota organisasi
Contoh : berita dari mulut ke mulut, isu, gossip, rumor dan selentingan
Jenis Komunikasi dalam Organisasi
1. Komunikasi Internal
• Antar individu (tatap muka atau bermedia)
• Antar individu dengan kelompok/antar kelompok
2. Komunikasi Eksternal
• Organisasi dengan khalayak begitu pun sebaliknya
Pengertian Group
Suatu group didefinikasikan sebagai dua atau lebih individu yang saling berinteraksi dan saling
bergantung, hadir bersama untuk mencapai tujuan tertentu.
Tahapan dalam group :
Stage 1 : Forming Stage : di mana orang bergabung dengan kelompok dan kemudian
menentukan tujuan, struktur, dan kepemimpinan kelompok
Stage 2 : Storming Stage : ditandai dengan konflik antar kelompok
Stage 3 : Norming stage : ditandai oleh adanya hubungan dekat dan kekompakan
Stage 4 : Performing stage: ketika grup berfungsi penuh dan bekerja pada tugas grup
39
Final Stage : Adjourning: tahap akhir pengembangan kelompok untuk kelompok sementara di
mana
anggota kelompok lebih mementingkan kegiatan daripada kinerja tugas
Perbedaan Work Teams dan Work Groups
Types of Work Teams (Membentuk Tim yang Efektif)
1. Tim Kerja Penyelesai Masalah

Merupakan kelompok–kelompok yang terdiri dari 5 sampai 12 karyawan dari departemen
yang sama yang bertemu selama beberapa jam setiap minggu untuk mendiskusikan berbagai
cara peningkatan kualitas, efesiensi, dan lingkungan kerja
2. Tim Kerja Yang Mengelola Diri Sendiri
Merupakan sebuah tim yang benar benar otonom yang tidak hanya bisa menyelesaikan
berbagai masalah, tetapi juga mengimplementasikan berbagai solusi–solusi dan bertanggung
jawab penuh atas hasil–hasilnya.
3. Tim Kerja Lintas Fungsional
Merupakan karyawan yang berasal dari tingkat hirarki yang kurang lebih sama, tetapi dari
berbabagi bidang pekerjaan yang berbeda, yang berkumpul untuk menyelesaikan sebuah
tugas.
4. Tim Kerja Virtual
Merupakan yang menggunakan teknologi komputer untuk menyattukan anggota-anggota
yang terpisah secara fisk guna mencapai tujuan bersama
Konflik
konflik organisasi menurut Robbins (1996) adalah suatu proses interaksi yang terjadi akibat adanya
ketidaksesuaian antara dua pendapat (sudut pandang) yang berpengaruh terhadap pihak-pihak yang
terlibat baik pengaruh positif maupun pengaruh negatif.
Pandangan ini dibagi menjadi 3 bagian menurut Robbin yaitu :
1. Pandangan tradisional
Pandangan ini menyatakan bahwa konflik itu hal yang buruk, sesuatu yang negatif, merugikan,
dan harus dihindari. Konflik ini suatu hasil disfungsional akibat komunikasi yang buruk, kurang
kepercayaan, keterbukaan diantara orang-orang dan kegagalan manajer untuk tanggap
terhadap kebutuhan dan aspirasi para karyawan tersebut.
40
2. Pandangan kepada hubungan manusia
Pandangan ini menyatakan bahwa konflik dianggap sebagai sesuatu peristiwa yang wajar
terjadi didalam suatu kelompok atau organisasi. Konflik dianggap sebagai sesuatu yang tidak
dapat dihindari karena didalam kelompok atau organisasi pasti terjadi perbedaan pandangan
atau pendapat. Oleh karena itu, konflik harus dijadikan sebagai suatu hal yang bermanfaat
guna mendorong peningkatan kinerja organisasi tersebut.
3. Pandangan interaksionis
Pandangan ini menyatakan bahwa mendorong suatu kelompok atau organisasi terjadinya
suatu konflik. Hal ini disebabkan suatu organisasi yang kooperatif, tenang, damai dan serasi
cenderung menjadi statis, apatis, tidak aspiratif dan tidak inovatif. Oleh karena itu, konflik
perlu dipertahankan pada tingkat minimum secara berkelanjutan sehingga tiap anggota di
dalam kelompok tersebut tetap semangat dan kreatif.
Jenis – Jenis Konflik :

Ada lima jenis konflik dalam kehidupan organisasi :
1. Konflik dalam diri individu, yang terjadi bila seorang individu menghadapi ketidakpastian
tentang pekerjaan yang dia harapkan untuk melaksanakannya. Bila berbagai permintaan
pekerjaan salingbertentangan, atau bila individu diharapkan untuk melakukan lebih dari
kemampuannya.
2. Konflik antar individu dalam organisasi yang sama. Hal ini sering disebabkan oleh perbedaan-
perbedaan kepribadian. Konflik ini juga berasal dari adanya konflik antar peranan seperti
antara manajer dan bawahan
3. Konflik antar individu dan kelompok, yang berhubungan dengan cara individu menanggapi
tekanan untuk keseragaman yang dipaksakan oleh kelompok kerja mereka, seperti seorang
individu dihukum atau diasingkan oleh kelompok kerjanya karena melanggar norma- norma
kelompok.
4. Konflik antar kelompok dalam organisasi yang sama. Karena terjadi pertentangan
kepentingan antar kelompok.
5. Konflik antar organisasi, yang timbul sebagai akibat bentuk persaingan ekonomi dalam
sistem perekonomian suatu negara. Konflik ini telah mengarahkan timbulnya
pengembangan produk baru, teknologi, harga- harga lebih rendah, dan penggunaan sumber
daya yang lebih efisien.
Teknik Manajemen Konflik
1. Pengakomodasian
Menangani konflik dengan menempatkan kebutuhan dan urusan orang lain di atas kebutuhan
sendiri
2. Penghindaran
Menangani konflik dengan menarik diri atau menekan konflik
3. Pemaksaan
Menangani konflik dengan memenuhi kebutuhan individu dengan mengorbankan
kepentingan orang lain
4. Kolaborasi
Menangani konflik dengan mencari solusi yang bermanfaat bagi semua pihak
5. Kompromi
Menangani konflik dimana setiap pihak mengorbankan sesuatu yang bernilai
41
RANGKUMAN MANAGEMENT BAB 11 & 12
A. Pertemuan Ke-12 Kepemimpinan Dan Motivasi

1. Pemimpin dan Kepemimpinan
Leader : seseorang yang dapat memperngaruhi orang lain dan orang yang
memiliki kewenangan manjerial.
Leadership : apa yang dilakukan oleh leader, proses memimpin sebuah

kelompok dan mempengaruhi kelompok tersebut untuk mencapai tujuannya.
2. Pendekatan-pendekatan studi dan sifat kepemimpinan

Pendekatan Sifat (trait approach) memandang kepemimpinan sebagai suatu
kombinasi sifat-sifat (traits) yang tampak pada seseorang. Contoh (1) tidak
kenal tidak lelah atau penuh energi; (2) intuisi yang tajam; (3) tinjauan ke masa
depan yang tidak sempit; dan (4) kecakapan meyakinkan yang sangat menarik.
Pendekatan Kekuasaan (power aprroach) pemimpin dipandang dari segi

sumber dan terjadinya kewibawaan (power) yang ada pada pemimpin, dan
dengan cara yang bagaimana para pemimpin menggunakan kewibawaan
tersebut.
Menurut French dan Reven terdapat pengelompokan sumber darimana

kewibawaan tersebut berasal, yaitu :
1. Reward power: bawahan mengerjakan suatu agar memperoleh
penghargaan yang dimiliki oleh pimpinan.
2. Coersive Power: bawahan mengerjakan sesuatu agar dapat terhindar dari
hukuman yang dimiliki oleh pimpinan.
3. Legitimate Power: bawahan melakukan sesuatu karena pimpinan memiliki
kekuasaan untuk memerintah bawahan dan bawahan mempunyai kewajiban
untuk menurut atau mematuhi.
4. Expert Power: bawahan mengerjakan sesuatu karena bawahan percaya
bahwa pimpinan memiliki pengetahuan khusus dan keahlian serta
mengetahui apa yang diperlukan.
5. Referent Power: bawahan melakukan sesuatu karena bawahan merasa
kagum terhadap pimpinan atau membutuhkan untuk menerima restu
pimpinan dan mau berperilaku pula seperti pimpinan.
Pendekatan Perilaku (behaviour approach) pendekatan yang berdasarkan

pemikiran bahwa keberhasilan atau kegagalan pemimpin ditentukan oleh
sikap dan gaya kepemimpinan yang dilakukan oleh pemimpin.
42
Pendekatan Situasi (situational approach) disebut dengan pendekatan

kontingensi. Pendekatan ini didasarkan atas asumsi bahwa keberhasilan
kepemimpinan suatu organisasi atau lembaga tidak hanya bergantung atau
dipengaruhi oleh perilaku dan sifat-sifat pemimpin saja. Banyak factor yang
mempengaruhi seperti : sifat pribadi pemimpin, sifat pribadi bawahan, tujuan
organisasi, motivasi kerja, dll.
3. Perilaku Kepeminpinan
Mengambil Alih (Drive). Menunjukkan tingkat upaya yang tinggi, keinginan
yang relatif tinggi, prestasi, ambisius, gigih serta berinisiatif.
Keinginan untuk memimpin. Memiliki keinginan kuat untuk memengaruhi dan
memimpin orang lain dan bertanggung jawab
Keyakinan diri. Pemimpin menunjukkan kepercayaan diri untuk meyakinkan
pengikut kebenaran tujuan dan keputusan mereka.
Kecerdasan. Haruslah pintar menginterpretasikan sejumlah besar informasi,
membuat visi, memecahkan masalah, dan membuat keputusan yang benar.
Pengetahuan yang relevan dengan pekerjaan. Pemimpin yang efektif
memiliki tingkat pengetahuan yang tinggi tentang perusahaan, industri, dan
masalah teknis.
Extraversion. Pemimpin adalah orang-orang yang energik, bersemangat,
mudah bergaul, dan tegas.
Cenderung merasa bersalah. Kecenderungan rasa bersalah berhubungan
positif dengan kepemimpinan karena menghasilkan rasa tanggung jawab yang
kuat untuk orang lain.
4. Motivasi
Motivasi adalah proses di mana seseorang mendapatkan energi untuk

berupaya, mengarahkan, dan bertahan menuju pencapaian tujuan. Motivasi
dan Kepemimpinan yang baik akan mempermudah suatu organisasi dalam
mencapai tujuan organisasi karena merupakan kunci utama dalam fungsi
pengarahan
Pendekatan Tradisional Pekerja hanya akan menunjukkan kinerja yang baik

bila diimingi-imingi dengan uang.
Pendekatan Relasi Manusia relasi antar-manusia akan membantu dan
memelihara motivasi karyawan
Pendekatan Sumber Daya Manusia Manusia dapat dikategorikan pada dua
kategori yaitu tipe-x dan tipe-y.
43
Teori Motivasi
1. Teori Moslow
Aktualisasi diri
Penghargaan
Sosial
Keamanan
Fisik
1. Kebutuhan fisik: Kebutuhan seseorang akan makanan, minuman, tempat tinggal, seks,
dan lainnya persyaratan fisik.
2. Kebutuhan keamanan: Kebutuhan seseorang akan keamanan dan perlindungan dari fisik
dan kerugian emosional serta kepastian bahwa kebutuhan fisik akan terus terpenuhi.
3. Kebutuhan sosial: Kebutuhan seseorang akan kasih sayang, rasa memiliki, penerimaan,
dan persahabatan.
4. Kebutuhan penghargaan: kebutuhan seseorang akan faktor harga diri seperti rasa
hormat, otonomi, dan faktor prestasi dan penghargaan eksternal seperti status, pengakuan,
dan perhatian.
5. Kebutuhan aktualisasi diri: Kebutuhan seseorang untuk tumbuh, mencapai potensi, dan
pemenuhan diri; dorongan untuk menjadi apa yang mampu dilakukan seseorang.
2. Teori X dan Y Mc Gregor
Teori-teori X: Kebanyakan pekerja itu malas, tidak senang bekerja. Karena pada dasarnya
memang tidak senang bekerja, maka harus dilakukan pemaksaan dan pengendalian agar
mencapai tujuan. Rata rata pekerja memang lebih ingin dibimbing, memiliki ambisi kecil,
kemauan diri sendiri atas segalanya, dan terkadang berusaha untuk menghindari tanggung
jawab.
Teoru-teori Y : Usaha fisik dan mental yang telah dilakukan manusia sama dengan kegiatan
bermain dan istirahat. Rata Rata seseorang akan mau belajar jika dalam kondisi yang layak.
Ada kemampuan besar dalam kecerdikan, daya imajinasi, serta kualitas yang digunakan untuk
memecahkan masalah dalam organisasi yang tersebar luas di seluruh pegawai. Pengendalian
yang dilakukan dengan hukuman bukanlah cara yang tepat.
44
3. Teori Motivasi MC Clelland

Terdapat 3 kebutuhan yang dijelaskan di dalam teori ini.
Kebutuhan prestasi yang tercermin dari keinginanya untuk mengambil tugas yang bisa
dipertanggung jawabkan secara individu.
Kebutuhan Afiliasi.
Kebutuhan Kekuasaan, kebutuhan ini dapat terlihat pada diri seseorang yang ingin memiliki
pengaruh atas diri orang lain.
3. Teori Motivasi Herzberg
4. Teori ERG Clyton Alderfer

Teori yang dikemukakan oleh Aldefer ini dikenal dengan teori ERG yang memiliki kepanjangan
dari E=Existence yang mana kebutuhan akan eksistensi, R=Relatedness yang mana kebtuuhan
yang dikaitkan dengan pihak lainnya, serta G=Growth menyatakan sebagai kebutuhan untuk
tumbuh.
B. Pertemuan Ke-13 Pengawasan
1. Pengertian Proses Pengawasan

Henry Fayol: Pengawasan adalah proses menverifikasi apakah semua yang terjadi
sudah sesuai dengan rencana yang diadopsi, instruksi yang diberikan, serta prinsip-
prinsip yang benar
45
Pengawasan adalah aktivitas membandingkan, memonitor, dan mengkoreksi

performa kinerja apakah sudah sesuai dengan standard atau belum.
2. Tipe proses pengawasan
• Berdasarkan Kontrol Area
• Berdasarkan Level Control

Strategic Control : Berfokus pada seberapa efektif
strategi perusahaan, bisnis, dan fungsional
organisasi dalam membantu organisasi mencapai
tujuannya
Structural Control : Berfokus pada bagaimana

elemen-elemen struktur organisasi mencapai
tujuan yang dimaksudkan
Operations Control : Berfokus pada proses yang

digunakan untuk mengubah sumber daya
menjadi produk atau layanan
Financial Control : Berfokus pada sumber daya keuangan organisasi

3. Tahapan Proses Pengawasan
46
4. Pentingnya Proses Pengawasan
Beradaptasi Dengan Perubahan Lingkungan Organisasi, inovasi produk, pesaing

baru, PP baru, maka pengawasan dpt mendeteksi perubahan
Menghadapi Peningkatan kompleksitas organisasi, semakin besar organisasi
semakin perlu diadakan pengawasan, misal : pasar, produk, fasilitas utk menjamin
kualitas dan profitabilitas
Menghindari Kesalahan-kesalahan, memesan dan mengirim brg yg salah,
penentuan harga salah dll
Meminimalisir Biaya : Dikarenakan pengawasan dapat membuat perusahaan
menggunakan sumberdaya yang dimiliki secara efektif.
5. Perancangan Proses Pengawasan
A. Merumuskan Hasil Yang Diinginkan. Tujuan yang dinyatakan secara umum atau
kuranfg jelas seperti “pengurangan biaya overhead”. Disamping itu, hasil yang
47
diinginkan harus dihubungkan dengan individu yang bertanggungjawab atas

pencapaiannya.
B. Menetapkan Penunjuk Hasil. Beberapa “early warning predictors” yang dapat
membantu manajer memperkirakan apakah hasil yang diinginkan tercapai atau tidak,
yaitu :
a. pengukuran masukan
b. hasil-hasil pada tahap permulaan
c. gejala-gejala (symptoms)
d. perubahan dalam kondisi yang diasumsikan
C. Menetapkan Standar Penunjuk Dan Hasil. Penetapan standar untuk penunjuk dan
hasil akhir adalah bagian penting perancangan proses pengawasan. Tanpa penetapan
standar, manajer mungkin memberikan perhatian yang lebih terhadap penyimpangan
kecil atau tidak bereaksi terhadap penyimpangan besar.
D. Penetapan Jaringan Informasi Dan Umpan Balik. Jaringan kerja komunikasi
dianggap baik bila aliran tidak hanya ke atas tetapi juga kebawah kepada siapa yang
harus mengambil tindakan koreksi. Disamping itu, jaringan ini harus cukup efisien
untuk meneydiakan informasi balik yang relevan kepada personalia kunci yang
memerlukannya.
E. Menilai Informasi Dan Mengambil Tindakan Koreksi. Langkah terakhir adalah
pembandingan penunjuk dengan standar, penentuan apakah tindakan koreksi perlu
diambil, dan kemudian pengambilan tindakan.
6. Alat Bantu Proses Pengawasan
Management By Exception (manaj.dgn pengecualian), memungkinkan manajer utk
mengarahkan perhatiannya pada bidang pengawasan yg paling kritis (manajer
penjualan, produksi, keuangan, personalia)
Management-Information System, suatu metoda formal dan penyediaan bagi
manajemen, informasi yg diperlukan dgn akurat dan tepat waktu utk membantu
proses pembuatan keputusan dan memungkinkan fungsi perencanaan, pengawasan
dan opearsional organisasi dilaksanakan secara efektif.
48
7. Karakteristik Pengawasan Efektif

A. Timeliness (Ketepatan waktu) Tidak harus berarti cepat selesai. Semakin tidak pasti
& tidak stabil keadaannya, semakin sering pengukuran dibutuhkan.
B. Objektivitas Memberikan informasi seobjektif mungkin, lebih baik menggunakan
angka ketika menilai kinerja
C. Integrasi dengan Perencanaan Semakin eksplisit & akurat hubungan tersebut,
semakin efektif sistem kontrolnya
D. Accuracy (Ketepatan) Hindari estimasi kurang / lebih. Hasil dari informasi yang
tidak akurat adalah tindakan manajerial yang tidak tepat
E. Fleksibilitas Fleksibel untuk mengakomodasi perubahan karena permintaan
pelanggan
49
HUKUM AGRARIA DAN PROPERTI

Pertemuan VIII
Pokok Bahasan : Land Reform
Sub pokok bahasan :
a. Pengertian Land Reform
b. Ruang Lingkup
c. Dasar Hukum
d. Instansi Penyelenggara Land Reform
A. Pengertian Landreform
1. Landreform : Land =Tanah,Reform = perubahan dasar atau perombakan atau penataan

kembali struktur tanah pertanian.
2. Budi Harsono
a. Landreform dalam arti sempit = serangkian tindakan dalam rangka agraria reform
Indonesia, meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta
hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah.
b. Landreform dalam arti luas disebut Agrarian Reform Indonesia yang meliputi 5 Program
(Panca-Program) :
1) Pembahuran Hukum Agraria,melalui unifikasi hukum yang berkonsepsi nasioanl dan
pemberian jaminan kepastian hukum;
2) Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi atas tanah;
3) Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur;
4) Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan – hubungan hukum
yang bersangkutan dengan penguasaan tanah dalam mewujudkan pemerataan
kemakmuran dan keadilan;
5) Perencanaan persedian dan peruntukan bumi,air dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya serta penggunaannya secara terencana,sesuai dengan daya
dukung dan kemampuannya.
*Program yang ke empat lazim disebut program Landreform.
3. R. Suprapto : Perombakan system penguasaan dan pemilikan tanah pertanian disesuaikan

dengan batas kemampuan manusia untuk mengerjakan sendiri tanahnya,dengan
memperhatikan keseimbangan antara tanah yang ada dan manusia yang membutuhkan.
50
4. Urip Santoso : Perubahan secara mendasar mengenai penguasaan dan pemilikan tanah dari
system yang lama sebelum berlakunya UUPA ke system yang abru menurut
UUPA.Landeform adalah suatu perombakan yang dilakukan secara mendasar mengenai
system penguasaan dan pemilikan yang berlaku (lama) denagn menggantikannya dengan
system yang baru.
5. Bahsan Mustofa : Landreform di dalam UUPA telah memberikan pengertian yang luas dan
atau disebut dengan agrarian reform yang mencakup 3 (tiga) masalah pokok :
a. Melakukan perombakan dan pembangunan kembali system pemilikan dan penguasaan

atas tanah.Tujuannya adalah adanya pelarangan pemilikan tanah yang melampaui
batas ( groot ground bezit) , sebab hal yang demikian akan merugikan kepentingan
umu. Asas ini dapat ditemukan dalam pasal 7 UUPA;
b. Melakukan perombakan dan penetapan kembali system penggunaan atas tanah atau
disebut landuse planning. Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 14 dan 15 UUUPA;
c. Melakukan penghapusan terhadap Hukum Agraria Kolonial dan melakukan
pembangunan Hukum Agraria Nasional.
B. Tujuan Landreform
1. Prof. Budi Harsono
a. Untuk mengadakan pembagian yang adail atas sumber penghidupan rakyat tani yang
berupa tanah,dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adail pula,dengan
merombak struktur pertanahan sama sekali secara revolusioner, guna merealisir
keadilan social.
b. Untuk melaksanakan prisip tanah untuk bertani agar tidak terjdi lagi tanah sebagai
obyek spekulasi dan obyek pemerasan.
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap Warga Negara
Indonesia, baik laki-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial.Suatu pengakuan dan
perlindungan terhadap privat-bezit yaitu hak milik sebagai hak yang terkuat, bersifat
perorangan dan turun-temurun, tetapi yang berfungsi social.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan penghapusan pemilikan dan penguasaan tanah
secara besar-besaran dengan tak terbatas,dengan menyelenggarakan batas maksimum
dan batas minimun untuk tiap keluarga.
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian

yang intensif secara gotong royong dalam bentuk koperasi dan gotong royong
lainnya,untuk mencapai kesejahteraan yang merata dan adil,dibarengi dengan suatu
sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani.
51
2. H.M. Arba, mengklasifiaksi tujuan Landreform menjadi dua bagian :
a. Secara Umum bertujuan untuk mempertinggi taraf hidup dan penghasilan petani
penggarap, sebagai landasan pembangunan ekonomi menuju masyarakat adil dan
Makmur bedasarkan Pancasila
b. Secara khusus bertujuan untuk dapat mencapai 3 aspek sekaligus :
1) Tujuan secara sosial ekonomi :

a) Untuk dapat mempertinggi keadaan sosial ekonomi rakyat dengan memperkuat
hak milik serta memberi isi dan fungsi sosial pada hak atas tanah;
b) Untuk mempertinggi produksi nasional khususnya di sektor pertanian guna
mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat.
2) Tujuan Secara Sosial Politik
a) Untuk mengakhiri system tuan tanah dan manghapuskan pemilikan tanah yang
luas;
b) Untuk mengadakan pembagian secara adil atas sumber-sumber daya
penghidupan rakyat tani berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil
yang adil pula.
3) Tujuan Secara Mental Psikologis
a) Untuk meningkatkan gairah kerja bagi para petani penggarap dengan cara
memberikan kepastian hak mengenai pemilik tanah.
b) Untuk memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dengan penggarapnya.
3. R. Soeprapto
a. Pemerataan penguasaan/ pemilikan tanah pertanian untuk meratakan hasil

produksinya;
b. mengakhiri sistem kapitalisme dan feodalisme dalam penguasaan,pemilikan,dan
penguasaan di bidang keagrarian.
c. meningkatkan produksi pertanian;
d. meningkatkan taraf hidup petani dan rakyat pada umumnya;
e. meningkatkan harga diri para penggarap dan meningkatkan gairah kerja;
f. menghilangkan jurang pemisah antara golongan (petani) kaya dan miskin.
Kesimpulan :
Tujuan Landreform adalah untuk meningkatkan penghasilan dan taraf hidup para petani terutama
petani kecil dan petani penggarap tanah,sebagai landasan atau prasyarat untuk menyelenggarakan
pembangunan ekonomi menuju masyarakat yang adil dan Makmur berdasarkan Pancasila.
52
C. Ruang Lingkup Landreform
1. Larangan Memiliki dan Menguasai Tanah Pertanian yang Melampaui Batas
a. Pasal 7 UUPA , Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan
penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
b. Maksud larangan,agar tidak merugikan kepentingan orang banyak atau umum,karena

ketersedian tanah pertanian yang kian terbatas,khususnya di wilayah-wilayah perkotaan
atau daerah-daerah yang padat penduduk. Pemilikan dan penguasaan tanah yang
melampaui batas akan menyebabkan kesempatan bagi pihak yang lainnya tidak dapat
memiliki tanah sendiri dan ini bias berimlipasi pada kecemburuan social.
c. Ketentuun larangan pemilikan dan penguasaan tanah yang melampuai batas dijabarkan
lebih lanjut dalam Pasal 17 UUPA :
1) Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang
dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang
boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau
badan hukum.
2) Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini dilakukan dengan
peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat.
3) Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat
(2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya
dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam
Peraturan Pemerintah.
4) Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini, yang akan ditetapkan
dengan peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.
d. Pelaksanaan lebih lanjut Pasal 17 UUPA, UU N0. 56 Prp. Tahun 1960 Tentang Penetapan
Luas Tanah pertanian. UU ini merupakan UU Landreform Indonesia mengatur tiga hal :
1) Penetapan luas maksimum pemilikan dan penguasaan tanah pertanian;

2) Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian dan larangan melakukan
perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah menjadi bagian-bagian
yang terlampau kecil;
3) Penganturan tentang pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang
digadaikan.
53
e. Luas Batas Maksimum Pemilikan dan Penguasaan tanah Pertanian :
Di daerah-daerah yg Klasifikasi Kepadatan Tanah Sawa ( Sawah

kepadatan Penduduk hektar) Kering
penduduknya/ Km (hektar)
0 sd 50 1. Tidak Padat 15 20
2. Padat
51 sd 250 a. Kurang Padat 10 12
251 sd 400 b. Cukup Padat 7,5 9
401 ke atas c. Sangat Padat 5 6
2. Larangan Pemilikan Tanah absentee atau guntai
a. Pemilikan Tanah absentee artinya pemilikan tanah pertanian di luar kecamatan tempat
tinggal pemiliknya.Pemilikan tanah secara absentee tdk sesuai dgn asas yg terkandung
dalam Pasal 10 UUPA yang menetapkan bahwa tanah pertanian harus dikerjakan secara
aktif oleh pemiliknya.
b. Menurut Urip Santoso penyebab terjadinya pemilikan tanah pertanian secara absentee
adalah :
1) Pemilik tanah pertanian meninggalkan kecamatan tempat letak tanahnya;

2) Seseorang yang menerima warisan tanah pertanian yang letaknya di kecamatan lain;
3) Seseorang yang membeli tanah pertanian yang tempat tinggalnya terletak di luar
kecamatan yang berbatasan lokasi tanah pertanian tersebut berada.
c. Larangan pemilikan tanah diatur lebih lanjut dalam PP N0. 224 tahun 1961 , PP N0. 41
tahun 1964,PP N0. 4 Tahun 1977,Peraturan Mendagri N0. 15 tahun 1974.
d. Pasal 3a PP No. 1964 mengatur sbb :
1) Pemilik tanah pertanian yang berpindah tempat atau meninggalkan tempat

kediamannya keluar Kecamatan tempat letak tanah itu selama 2 (dua) tahun berturut-
turut, sedang ia melaporkan kepada pejabat setempat yang berwenang, maka dalam
waktu 1 (satu) tahun terhitung sejak berakhirnya jangka waktu 2 (dua) tahun tersebut
di atas ia diwajibkan untuk memindahkan hak milik atas tanahnya kepada orang lain
yang bertempat tinggal di Kecamatan letak tanah itu.
2) Jika pemilik tanah yang dimaksudkan pada ayat (1) pasal ini berpindah tempat atau
meninggalkan tempat kediamannya keluar Kecamatan tempat letak tanah itu, sedang
ia tidak melaporkan kepada pejabat setempat yang berwenang, maka dalam waktu 2
54
(dua) tahun terhitung sejak ia meninggalkan tempat kediamannya itu diwajibkan

untuk memindahkan hak milik atas tanahnya kepada orang lain yang bertempat
tinggal di Kecamatan letak tanah itu.
e. Pasal 3c PP N0. 41 Tahun 1964 menentukan sbb:
1) Jika seseorang memiliki hak atas tanah pertanian di luar Kecamatan di mana ia
bertempat tinggal, yang diperolehnya dari warisan, maka dalam waktu 1 (satu) tahun
terhitung sejak si pewaris meninggal diwajibkan untuk memindahkannya kepada
orang lain yang bertempat tinggal di Kecamatan di mana tanah itu terletak atau
pindah ke Kecamatan letak tanah itu.
2) Dalam hal-hal tertentu yang dapat dianggap mempunyai alasan yang wajar jangka
waktu tersebut dalam ayat (1) di atas dapat diperpanjang oleh Menteri Agraria.
f. Pengecualian larangan pemilikan tanah secara absentee :
1) Pemilik tanah yang bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan

kecamatan tempat lelak tanah yang bersangkutan yang menurut pertimbangan Panitia
Pertimbangan Landreform Kabupaten/Kota masih memungkinkan adanya
penggarapan tanah secara efisien dan tanah itu dimiliki sejak saat sebelum PP 224
Tahun 1961 (19 September 1961);
2) Pegawai Negeri Sipil dan anggota TNI serta orang lain yang dipersamakan mereka;
3) Mereka yang sedang menjalanakan tugas negara atau menunaikan kewajiban agama;
4) Mereka yang mempunyai alasan khusus lainnya yang diterima oleh BPN.
3. Redistribusi Tanah Pertanian yang Selebihnya dari Batas Maksimum serta

Tanah-tanah yang Terkena Larangan Absentee, Tanah Bekas Swaparaja, dan
Tanah Negara lainnya
a. Pasal 17 Ayat (3) UUPA J0. PP N0. 224 Thn 1961 J0. PP N0. 41 Thn 1964 mengatur
redistribusi tanah pertanian.
b. Pasal 1 PP N0. 224 Thn 1961 Tanah-tanah yang dalam rangka pelaksanaan Landreform
akan dibagikan:
1) tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum sebagai dimaksudkan dalam Undang-

undang Nomor 56 Prp tahun 1960 dan tanah-tanah yang jatuh pada Negara, karena
pemiliknya melanggar ketentuan-ketentuan Undang-undang tersebut;
2) tanah-tanah yang diambil oleh Pemerintah, karena pemiliknya bertempat tinggal
diluar daerah, sebagai yang dimaksudkan dalam pasal 3 ayat (5);
3) tanah-tanah Swapraja dan bekas Swapraja yang telah beralih kepada Negara,
sebagai yang dimaksudkan dalam Diktum Keempat huruf A Undang-undang Pokok
Agraria;
4) tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh Negara, yang akan ditegaskan lebih
lanjut oleh Menteri Agraria.
55
c. Pasal 8 & 9 PP N0. 224 Thn 1961 Petani yg berhak menerima Resdistribusi:
1)Penggarap yg mengerjakan tanah yg bersangkutan;

2)Buruh tani tetap pada bekas pemilik, yg mengerjakan tanah yg bersangkutan;
3)Pekerja tetap pada bekas pemilik tanah yang bersangkutan;
4)Penggarap yang belum sampai tiga tahun mengerjakan tanah yang besangkutan;
5)Penggarap yg mengerjakan tanah hak pemilik;
6)Penggarap tanah yg oleh pemerintah diberi peruntukan lain berdasarkan pasal 4
ayat (2) dan (3);
7) Penggarap yg tanah garapannya kurang dari 0,5 ha;
8) Pemilik yg luasntanahnya kurang dari 0,5 ha;
9) Petani atau buruh tani lainya
d. Apabila terdapat petani yg berada dalam prioritas sama,maka mereka mereka mendapat
pengutamaan dr petani laiinya,yaitu :
1) Petani yg mempunyai ikatan keluarga sejauh tdk lebih dari dua derajat dengan
mantan pemilik,dgn ketentuan sebanyak-banyak lima orang;
2) Petani yg terdaftar sbg veteran;
3) Petani janda pejuang kemerdekaan yg gugur;
4) Petani yg menjadi korban kekacauan.
e. Selain harus memenuhi daftar prioritas, harus memenuhi syarat :
1) Syarat Umum : WNI dan bertempat tinggal di Kec. Tanah itu terletak dan kuat
bekerja di bidang pertanian;
2) Syarat khusus : 1). Petani dalam urutan prioritas a sd g telah mengerjakan sekurang-
kurangnya 3 tahun; 2). Petani yg tergolong prioritas b telah mengerjakan tanahnya
dua musim berurut-turut; 3). Pekerja pada priorits butir c telah bekerja pd pemilik
selama tiga tahun berturut-turut.
f. Kewajiban petani penerima redistribusi tanah:
1) Wajib membayar uang pemasukan sebesar yg ditetapkan dalam surat keputusan pemberian
hak milik;
2) Tanah harus diberi tanda batas;
3) Haknya harus di daftarkan kepada BPN;
4) Wajib mengerjakan tanah/mengusahan tanah secara aktif;
5) setelah 2 tahun sejak tanah tersebut diberikan dengan hak milik, setiap tahunnya harus
dicapai kenaikan hasil tanaman sebanyak yang ditetapkan oleh Dinas Pertanian Daerah;
6) Wajib menjadi anggota koperasi pertanian;
7) Selama harga tanah yang dimaksud dalam huruf a diatas belum dibayar lunas, maka hak
milik tersebut dilarang untuk dipindahkan kepada orang lain, kecuali dengan izin Menteri
Agraria atau pejabat yang ditunjuk olehnya.
8) Kelalaian dalam memenuhi kewajiban atau pelanggaran terhadap larangan dapat dijadikan
alas an untuk membatalkan pemberian hak milik atas tanh pertanian tanpa ganti kerugian
dalam bentuk apapun.
56
4. Pengaturan Kembali Tentang Gadai Tanah Pertanian
Dalam rangka penertiban dan melindungi ekonomi lemah dalam Pasal 7 UU N0. 56 Prp
Tahun 1960 telah mengatur sbb
(1).Barangsiapa menguasai tanah pertanian dengan hak gadai yang pada waktu mulai
berlakunya Peraturan ini sudah berlangsung 7 tahun atau lebih wajib mengembalikan
tanah itu kepada pemiliknya dalam waktu sebulan setelah tanaman yang ada selesai
dipanen , dengan tidak ada hak untuk menuntut pembayaran uang tebusan
(2).Mengenai hak gadai yang pada mulai berlakunya Peraturan ini belum berlangsung 7
tahun, maka pemilik tanahnya berhak untuk memintanya kembali setiap waktu setelah
tanaman yang ada selesai dipanen, dengan membayar uang tebusan yang besarnya
dihitung menurut rumus:
(7 + ½) - waktu berlangsung hak gadai X uang gadai
Dengan ketentuan bahwa sewaktu-waktu hak gadai itu telah berlangsung 7 tahun maka
pemegang gadai wajib mengembalikan tanah tersebut tanpa pembayaran uang tebusan,
dalam waktu sebulan setelah tanaman yang ada selesai dipanen.
(3).Ketentuan dalam ayat 2 pasal ini berlaku juga terhadap hak gadai yang diadakan sesudah
mulai berlakunya Peraturan ini.
5. Pengaturan Kembali TTg. Perjanjian Bagi Hasil Tanah Pertanian
a. Perjanjian bagi hasil adalah suatu bentuk perjanjian antara sesseorang yg berhak atas
suatu bidang tanah pertanian dan orang lain yang disebut penggarap,berdasrkan
perjanjian mana penggarap diperkenankan mengusahakan tanah yang besangkutan
dengan pembagian hasilnya anatara penggarap dan yg berhak atas tanah menurut
imbangan yang telah disetujui Bersama (Boedi Harsono).
b. Pasal 53 UUPA mementukan perjanjian bagi hasil merupakan salah satu hak yg bersifat
sementara, yang dalam waktu singkat akan dihapus karena mengandung sifat
pemerasan,feudal,dan bertentangan dgn jiwa dan semangat ada dalam UUPA.
c. Untuk mengatasi permasalahan yg muncul dikeluarkan UU N0. 2 Tahun 1960 ttg.

Perjanjian Bagi Hasil Tanah Pertanian,yg pada pokoknya bertujuan :
1) Agar pembagian hasil antara pemilik tanah dan penggarap dilakukan atas dasar yang
adil;
2) Agar terjamin kedudukan hokum yang layak bagi penggarap dengan menegaskan
hak dan kewajiban pemilik dan penggarap.
57
6. Batas minimum Pemilikan Tanah Pertanian, dan larangan untuk melakukan

perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-
tanah pertanian menjadi bagian yang terlampau kecil.
a. Batas minimum tanah pemilikan tanah (pertanian) diatur dalam Pasal 17 UUPA dan diatur
lebih lanjut dalam UU 56 /Prp Tahun 1960 ttg. Penetapan Luas Tanah Pertanian.
b. Pasal 8 UU 56/Prp Tahun 1960 menentukan, Pemerintah mengadakan usaha-usaha agar

supaya setiap petani sekeluarga memiliki tanah pertanian minimum 2 hektar.
c. Tujuan pembatasan luas minimum tanah pertanian dimaksudkan agar petani yang
bersangkutan mendapat penghasilan yg cukup atau layak untuk menghidupi diri sendiri
dan keluarganya.
d. Pasal 9 UU 56/Prp tahun 1960 mengatur sbb :
(1) Pemindahan hak atas tanah pertanian, kecuali pembagian warisan, dilarang apabila
pemindahan hak itu mengakibatkan timbulnya atau berlangsungnya pemilikan tanah
yang luasnya kurang dari dua hektar. Larangan termaksud tidak berlaku kalau si
penjual hanya memiliki bidang tanah yang luasnya kurang dari dua hektar dan tanah
itu dijual sekaligus.
(2) Jika dua orang atau lebih pada waktu mulai berlakunya Peraturan memiliki tanah
pertanian yang luasnya kurang dari dua hektar, di dalam waktu 1 tahun mereka itu
wajib menunjuk salah seorang dari antaranya yang selanjutnya akan memiliki tanah
itu, atau memindahkannya kepada fihak lain, dengan mengingat ketentuan ayat (1).
(3) Jika mereka yang dimaksud dalam ayat 2 pasal ini tidak melaksanakan kewajiban
tersebut di atas, maka dengan memperhatikan keinginan mereka Menteri Agraria
atau pejabat yang ditunjuknya, menunjuk salah seorang dari antara mereka itu, yang
selanjutnya akan memiliki tanah yang bersangkutan, ataupun menjualnya kepada
fihak lain.
D. Dasar Hukum Landereform
1. Undang-undang N0. 5 Tahun 1960 Ttg. Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agrari :

a. Pasal 7 : Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah
yang melampaui batas tidak diperkenankan.
b. Pasal 10 :
(1) Setiap orang dan badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada
azasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan
mencegah cara-cara pemerasan.
(2) Pelaksanaan dari pada ketentuan dalam ayat (1) ini akan diatur lebih lanjut dengan
peraturan perundangan.
58
(3) Pengecualian terhadap azas tersebut pada ayat (1) pasal ini diatur dalam peraturan
perundangan.
c. Pasal 17 :
(1) Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang
dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang
boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau
badan hukum.
(2) Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini dilakukan dengan
peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat.
(3) Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2)
pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan
kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
Pemerintah.
(4) Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini, yang akan ditetapkan
dengan peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.
2. UU N0. 2 Tahun 1960 Ttg. Perjanjian Bagi Hasil Tanah Pertanian. Diatur perjanjian
pengusahaan tanah pertanian dgn cara bagi hasil anatara pemilik tanah dengan penggarap
yg dilakukan atas dasar yg adil,terjamin kedudukan hukumnya yg layak bagi penggarap,dan
menegaskan hak dan kewajiban pemilik dan penggarap.
3. UU N0. 56/Prp. Thn 1960 Ttg. Penetapan Luas Tanah Pertanian, ebagai pelaksanaan dari
Pasal 17 UUPA yg mengatur luas maksimum dan minimum tanah pertanian.
4. PP N0. 224 Thn. 1961 Ttg. Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Rugi ,
mengatur mengenai asal tanah yg dapat dibagi dalam rangka pelaksanaan landreform dan
pemberian ganti rugi kepada bekas pemilik tanah yg terkena landreform.
5. PP N0. 41 Thn. 1964 Ttg. Perubahan dan Tambahan PP N0. 224 Thn 1961 Ttg. Pelaksanaan
Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian.Ketentuan ini telah merubah beberapa
pasal atau ketentuan dalam PP 224 Tahun 1961.
6. Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional N0. 4 Tahun 1992 Ttg. Penyesuaian Harga
Ganti Rugi Tanah Kelebihan maksimum dan Absente/Guntai.
E. Instansi Penyenggara Landeform
1. Panitia Landreform
a. Dengan Keppres N0. 131 Tahun 1961 dibentuk Panitia Landreform Pusat, Darah Tk.
I,Daerah Tk. II,Kecamatan dan Desa. Susunan, tugas dan cara kerja Panitia kemudian
disempurnakan dengan Keppres N0. 263 Tahun 1964;
b. Dengan Keppres N0. 55 Tahun 1980 Panitia Landreform dibubarkan. Tugas dan
wewenang beralih keapada Mendagri,Gubernur,Bupati/Walikota,Camat dan Kepala
59
Desa,selaku wakil Pemerintah Pusat di Daerah. Pada tingkat pusat,Propensi dan

Kabupaten/Kota dibentuk Panitia Pertimbangan Landreform, yg bertugas memberikan
saran dan pertimbangan keapada Mendagri,Gubernur dan Bupati/Walikota.
c. Dengan telah dibentuknya BPN dgn Keppres N0. 26 Thn 1988 penanganan program
Landreform pd tingkat pusat termasuk bidang tugas Deputi BPN bidang Pengaturan
Penguasaan dan Penatagunaan Tanah,Direktorat Pengaturaan Penguasaan Tanah. Di
tingkat Daerah ditugaskan pada Kepala BPN Wilayah Propensi,Bidang Pengaturaan
Penguasaan Tanah dan Kantor BPN Kabupaten/Kota.
2. Yayasan Dana Landreform
a. Pasal 16 PP N0. 224 Thn 1961 mewajibkan dibentuk suatu Yayasan sebagai badan hokum
yg otonom untuk memperlancar pembiayaan landreform dan mempermudah pemberian
fasilitas kredit kepada para petani.
b. Pada tgl. 25 Agustus 1961 Menteri Agraria membentuk Yayasan Dana Landreform (YDL)
dgn Akta Notaris R.Kadiman,Jakarta,N0. 110. Kegiatan YDL dibekukan, dan untuk
selanjutnya pelaksanaan landreform dibiayai APBN. Dengan Peraturan Kepala BPN N0.
1/1992 pembiayaan uang pemasukan untuk tanah yang diredistribusikan yg semula
merupakan uang YDL dilakukan kepada Bank BRI.
3. Pengadilan Landreform
a. Pengadilan Landreform dibentuk berdasarkan UU N0. 21 Tahun 1964 tgl. 31 Oktober
1964 Ttg. Pengadilan Landreform.Pengadilan Landreform berwenang mengadili perkara-
perkara Landreform yaitu perkara-perkara perdata, pidana maupun administratip yang
timbul dalam melaksanakan peraturan-peraturan landreform (Pasal 2 Ayat 1);
b. Pasal 2 Ayat (2) secara rinci menyebut peraturan-peraturan mana yg dimaksud dengan
peraturan landreform;
c. Untuk menegaskan wewenang Pengadilan Landreform dalam hubungannya dengan
wewenang Panitia Landreform dan Pengadilan Negeri telah dikeluarkan Keputusan
Bersama Presidium Kabinet,Menko Hukum Dan Dalam Negeri/Ketua Mahkamah
Agung,Menteri Agraria dan Menteri Pertanian tgl. 23 Agustus 1965 No. Aa/E/106/1965
serta Ketetapan Mahkamah Agung tgl. 12 Juni 1967 No. 6/KM/845/MA.III/67.
d. Pengadilan Landreform terdiri dari Pengadilan Landreform Pusat dan Pengadilan-
pengadilan Landreform daerah yg tempat kedudukannya ditetapkan Menteri Kehakiman
atas usul Menteri Agraria. Dengan Keputusan Menteri Kehakiman tgl. 16 Nopember 1964
No.YB1/2/9 telah dibentuk 18 Pengadilan Landreform Daerah yg daerah hukumnya
meliputi seluruh wilayah Indonesia.Pengadilan Landreform Daerah merupakan
pengadilan tingkat pertama,Pengadilan Landreform Pusat merupakan pengadilan
banding.
e. Terhadap putusan banding tidak dapat dimintakan kasasi kepada MA,kecuali kasasi untuk
kepentingan hokum yang diajukan oleh Jaksa Agung.
f. Dengan UU No. 6 Tahun 1969, UU no. 21 Tahun 1964 dinyatakan tidak berlaku lagi atas
dasar pertimbangan bahwa materi yg diaturnya betentangan dgn UUD 1945.
60
g. Dengan dikelurkannya UU 7 Tahun 1970 Ttg. Penghapusan Pengadilan Landreform,

mencabut UU N0. 21 Tahun 1964 dan menghapus Pengadilan-Pengadilan Landreform
mulai 31 Juli 1970.
F. Landreform Masih diperlukan
1. Setelah terjadinya G30S PKI,sering dikemukan anggapan bahwa landreform adalah gagasan
PKI,suatu konsep komunis;
2. Landreform masih diperlukan ketentuan-ketentuannya yang perlu disesuaikan dgn

perkembangan keadaan.
61
Pertemuan IX
Pokok bahasan : Pendaftaran Tanah
Sub pokok bahasan :
a. Pengertian Pendaftaran Tanah
b. Dasar Hukum
c. Instansi Penyelenggara Pendaftaran Tanah
d. Tata Cara Pendaftaran Tanah
A. Pengertian Pendaftaran Tanah
1. Pasal 1 Angka 1 PP 24 Thn 1997, Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan
data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang
tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.
2. Pasal 1 Angka 6 PP 24 Thn 1997, Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
3. Pasal 1 Angka 7 PP 24 Thn 1997, Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain
serta beban-beban lain yang membebaninya.
4. Pasal 1 Angka 2 PP 24 Thn 1997 , Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang
merupakan satuan bidang yang berbatas.
5. Pasal 1 Angka 8, Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses
pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran
data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk
keperluan pendaftarannya.
6. Pasal 1 Angka 9, Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah atau Peraturan
Pemerintah ini.
62
7. Pasal 1 Angka 10, Pendaftaran tanah secara sistematis adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
8. Pasal 1 Angka 11, Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah
atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
9. Pasal 1 Angka 20, Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak
milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan
dalam buku tanah yang bersangkutan.
B. Asas dan Tujuan Pendaftaran Tanah

1. Pasal 2, Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana , aman, terjangkau,
mutakhir dan terbuka.
a. Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan

pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
b. Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai tujuannya pendaftaran tanah itu sendiri.
c. Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi
lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah
harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
d. Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan
kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan
perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari.
e. Azas Terbuka dimaksudkan supaya masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat.
2. Azas Pendaftaran Tanah menurut Sudikno Mertokusumo :
a. Azas Specialiteit, pelaksanaan pendaftaran tanah didasarkan peraturan perundang-

undangan tertentu,yg secara teknis menyangkut masalah : pengukuran, pemetaan, dan
pendaftaran peralihannya. Sehingga pelaksaan pendafataran tanah dapat memberikan
kepastian hukum hak atas tanah,yaitu memberikan data-data fisik tentang hak atas
tanah seperti : luas,letak tanah dan batas tanah yang ditunjuk secara tegas.
b. Azas Openbaarheid (publisitas,keterbukaan), memberikan data-data yuridis tentang
hak atas tanah seperti,siapa yg menjadi subyek haknya,apa nama dari hak atas tanah yg
diberikan, serta apa yg terjadi setelah dilakukan peralihan dan pembebannya.
63
3. Tujuan Pendaftaran Tanah, Pasal 3 :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak
atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk itu kepada pemegang hak diberikan sertifikat hak atas tanah sebagai surat tanda
buktinya.(Pasal 4 Ayat 1).
c. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar; Untuk itu data fisik dan data yuridis dari bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum. (Pasal 4
Ayat 2)
d. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Untuk itu setiap bidang tanah
dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas
bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.(Pasal 4 Ayat 3)
C. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah

1. Pasal 19 UUPA
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan - ketentuan yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi : a. pengukuran perpetaan dan
pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c.
pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat,
keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut
pertimbangan Menteri Agraria.
(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran
termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu
dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
2. Pendafataran Tanah Secara Sporadik
a. Pasal 1 angka 11 PP 24 Thn. 1997 ttg. Pendaftaran Tanah

b. Pasal 13 sd 32 PP 24 Th. 1997 ttg Pendaftaran tanah
c. Pasal 73 sd 93 Permen Agraria/Kepala BPN N0. 3 Thn. 1997
3. Pendaftaran Tanah Secara Sistematik
a. Pasal 1 Angka 10 PP N0. 24 Thn 1997 Ttg. Pendafataran Tanah

b. Pasal 8, Pasal 13 sd Pasal 31 PP N0. 24 Thn 1997 Ttg. Pendafataran Tanah
c. Pasal 46 sd Pasal 72 Permen Agraria/Kepala BPN N0. 3 Thn. 1997
64
D. Obyek dan Manfaat Pendaftaran Tanah

1. Pasal 9 PP N0. 24 Thn 1997
(1) Obyek pendaftaran tanah meliputi :
a. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
b. tanah hak pengelolaan;
c. tanah wakaf;
b. hak milik atas satuan rumah susun;
c. hak tanggungan;
d. tanah Negara.
(2) Dalam hal tanah Negara sebagai obyek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang
merupakan tanah Negara dalam daftar tanah.
2. Urip Santoso, Manfaat Pendafataran tanah:
(1). Bagi Pemegang Hak
a. Dapat memberi rasa aman;
b. Dapat mengetahui dengan jelas mengenai data fisik dan data yiridisnya;
c. Dapat memberikan kemudahan dalam pelaksanaan peralihan hak,harga tanah lebih tinggi;
d. Dapat dijadikan jaminan utang;
(2). Bagi Pemerintah
a. Dapat terwujudnya tertib adminsterasi pertanahan ( Program Catur Tertib Pertanahan)
b. Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dalam

pembangunan;
c. Dapat mengurang konflik/sengketa pertanahan;
(3). Bagi Calon Pembeli atau Kreditur
Dapat dengan mudah untuk memperoleh keterangan yang akurat mengenai data fisik dan
data yuridis tanah.
65
3. RM. Sudikno Mertokusumo,manfaat Pendaftaran Tanah:
(1). Bagi Pegang Hak Atas Tanah
a. Dapat memberikan rasa aman
b. Peralihan hak atas tanah dapat dengan mudah dilaksanakan;
c. Harga lebih tinggi;
d. Dapat dijadikan jaminan hutang;
e. Penetapan Ipeda (PBB) tdk akan keliru.
(2). Bagi Pemerintah
a. Akan tersedia tertib administrasi pertanahan dan dapat memperlacar setiap kegiatan
pembangunan yang menyangkut tanah;
b. Dapat mengurangi adanya keresahan/konplik pertanahan
E. Instansi Terkait Penyelenggara Pendaftaran Tanah

1. Pasal 5 PP No. 24 Thn 1997, Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional.
2. Pasal 6 Ayat (1) PP No 24 Thn. 1997, tugas pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten.
3. Dalam Pelaksanaan pendaftaran tanah Kepala Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten di bantu :
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPAT sebagai pejabat umum diberi kewenanagan untuk membuat akta-akta tanah
sebagaimana diatur dalam perundang-undangan yg berlaku.Pejabat Umum adalah orang
yg diangkat oleh isntansi yg berwenanang,dengan tugas melayani masyrakat umum
dibidang kegiatan atau kegiatan tertentu. Tugas PPAT dalam pendaftaran tanah adalah
membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam pembuatan akta pemindahan
hak,pembebanan hak dan akta tanggungan atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun.
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)

Tugas PPAIW dalam pendaftaran tanah adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan
untuk melaksanakan kegiatan-kegitan tertentu menurut PP No. 24 Thn 1997 khususnya
pembuatan akta ikrar wakaf tanah hak milik.
c. Pejabat dari Kantor Lelang

Membantu Kepala Kantor Pertanahan untuk pembuatan Berita Acara Lelang hak atas
tanah atau hak milik satuan rumah susun
66
d. Panitia Ajudikasi
Dalam pendafataran tanah secara sistematik,Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi yg dibentuk oleh Menteri/Kepala BPN.Tugas Panitia Ajudikasi adalah
meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis tanah.
F. Tata Cara Pendafataran Tanah

1. Kegiatan Pendafataran Tanah Meliputi (Pasal 19 Ayat (2) UUPA):
a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
2. Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali:
a. Dilakukan melalui pendaftaran secara sistematis dan pendaftaran secara sporadik.
b. Kegitan Pendaftaran untuk pertama kali meliputi :
(1). Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik
a) Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran

b) Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah
c) Pengukuran dan Pemetaan Bidang-bidang Tanah dan Pembuatan Peta
Pendaftaran.
(2). Pembuatan Daftar Tanah
(3). Pembuatan Surat Ukur
(4). Pembuktian Hak dan Pembukuannya:
a). Pembuktian Hak Baru
b). Pembuktian Hak Lama
c). Pembukuan Hak
d). Penerbitan Sertifikat
e). Penyajian data fisik dan data yuridis
f). Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
67
3. Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
a. Dilakukan apabila terjadi perubahan data fisik atau data yuridis obyek pendafataran
tanah yg telah terdaftar;
b. Pemegang hak wajib mendaftarkan perubahan data fisik atau data yuridis untuk dicatat
dalam buku tanah (pasal 36 PP No. 24 Thn 1997);
c. Buku Tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yg memuat data yuridis dan data fisik
suatu obyek pendafataran tanah yg sudah ada haknya (Pasal 1 Angka 19 PP No. 24 Thn
1997);
4. Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftran Tanah terdiri Dari :
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah;
c. Perubahan data yuridis;
d. Perubahan data fisik :
1) Pemecahan bidang tanah;

2) Pemisahan sebagian atau beberapa bagian - bidang tanah;
3) Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
G. Pembuktian Hak Dalam Pendaftaran tanah
Pasal 23 PP 24 Thn 1997 menentukan pembuktian hak baru Untuk keperluan pendaftaran hak :
1. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan :

a. Penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan
menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara
atau tanah hak pengelolaan;
b. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada
penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas
tanah hak milik;
2. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang
berwenang; Diatur lebih lanjut Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Thn. 1999
3. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
4. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;
5. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Pasal 24 PP 24 Thn 1997 menentukan bagi hak lama untuk keperluan pendaftaran di buktikan
melalui dua cara :
1. hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti
mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau
pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran
68
tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak
lain yang membebaninya.
2. Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan
fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-
turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat :
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang
bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang
dapat dipercaya;
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan ataupun pihak lainnya;
H. Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum,kepada pemegang hak atas
tanah diberikan sertifikat sebagai bukti hak atas tanah yang didaftar.
2. Pasal 1 Angka 20 PP 24 Thn. 1997, Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan,
tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing
sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
3. Sertifikat diterbitkan oleh kepala kantor pertanahan kabupaten/kota,pejabat yang

menandatangani :
a. Pendafataran secara sistematik,di tandatangani Ketua Ajudikasi atas nama kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota;
b. b.Pendafataran secara sporadik yang bersifat individu,di tandatangani kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota;
c. c.Pendaftaran secara sporadik yang bersifat masal, ditantanda-tangani kepala seksi
pengukuran pendafatran tanah atas nama kepala kantor pertanahan kabupaten/kota.
4. Pasal 32 Ayat (1) PP 24 Thn 1997 Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
5. Pasal 32 Ayat (2) PP 24 Thn 1997 Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan
sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut
dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa
mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila
dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
69
bersang-kutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan

tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
I. Sistem Publikasi Pendaftaran tanah
1. Sistem publikasi positif
a. Menurut Effendi Perangin, system publikasi positif mengandung pengertian apa yang
terkandung dalam buku tanah dan surat-surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan
alat pembuktian yang mutlak, sehingga pihak ketiga yang berindak atas bukti-bukti
tersebut mendapatkan perlindungan yang mutlakm meskipun dikemudian hari terbukti
bahwa keterangan yang terdapat didalamnya tidak benar.
b. orang yang mendaftar sebagai pemegang hak atas tanah tidak dapat diganggu gugat lagi
haknya dan Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa pendaftaran yang dilakukan adalah
benar.
c. Sistem publikasi positif digunakan untuk melindungi orang yang memperoleh suatu hak
dengan itikad baik
d. Ciri-ciri pendaftaran tanah yang menggunakan system publikasi positif adalah:
1) Sistem pendaftaran tanah menggunakan system pendaftaran hak (registration of titles).
2) Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat mutlak, yaitu data fisik dan
data yuridis yang tercantum dalam sertifikat tidak dapat diganggu gugat dan memberikan
kepercayaan yang mutlak pad buku tanah.
3) Negara sebagai pendaftar menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran
tanah adalah benar.
4) dPihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan perlindungan
hukum yang mutlak.
5) Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat tanah mendapatkan kompensasi
dalam bentuk lain
2. Sistem Publikasi Negatif
a. Sistem publikasi negatef digunakan untuk melindungi pemegang hak sebenarnya,

sehingga pemegang hak yang sebenarnya akan selalu dapat menuntut kembali haknya
yang terdaftar atas nama siapapun.
b. Pada system publikasi negative sertifikat yang dikeluarkan merupakan tanda bukti ha
katas tanah yang kuat. Hal ini menerangkan bahwa didalamnya mempunyai kekuatan
hokum.
c. Ciri-ciri system publikasi negatif:
1) Sistem pendaftaran tanah menggunakan system pendaftaram akta (registration of

deed).
2) Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak yang bersifat kuat, yaitu data fisik
dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak
dibuktikan sebaliknya oleh alat bukti lain, sertifikat bukan satu-satunya tanda bukti
kuat.
70
3) Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam
pendaftaran tanha adalah benar.
4) Dalam system publikasi ini menggunakan lembaga kedaluwarsa (aqquisitive verjaring
atau adverse possessive).
5) Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan keberatan
kepada penyelenggara pendaftaran tanh untuk membatalkan sertifikat ataupun
gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertifikat dinyatakan tidak sah.
6) Petugas pendaftaran tanah bersifat pasif, yaitu hanya menerima apa yang dinyatakan
oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.
3. Sistem Publikasi yang digunakan di Indonesia
a. Mengacu kepada penjelasan Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran
tanah, system publikasi yang digunakan di Indonesia adalah system publikasi negative yang
mengandung unsur positif.
b. Hal ini dibuktikan :
1) Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, bukan sebagai alat pembuktian yang mutlak ( sistem publikasi
negatif).
2) Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam
sertifikat (sistem publikasi negatif).
3) Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan yuridis (sistem
publikasi positif).
4) Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum (sistem
publikasi positif).
5) Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertifikat dapat mengajukan keberatan
kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertifikat atau mengajukan
gugatan ke pengadilan agar sertifikat dinyakatan tidak sah (sistem publikasi negatif)
6) Sistem pendafataran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of titles),
bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed) (sistem publikasi positif).
71
Pertemuan X
Pokok bahasan : Tata Cara Perolehan Hak atas Tanah
Sub pokok bahasan :
a. Dasar Hukum
b Instansi Penyelenggara
c. Tata Cara Perolehan Hak
d. Pencabutan Hak
e Pembebasan Hak atas Tanah
f. Pengadaan Tanah untuk Pembangunan
A. Dasar Hukum Tata Cara Perolehan Hak atas Tanah

• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 TAHUN 1996 Tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah Tgl. 17 Juni 1996;
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 Tentang tata
Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan tgl. 24
Oktober 1999;
• Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasioanl Nomor 3
Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Aatas Tanah Negara Tanggal 19 Pebruari 1999
B. Tata Cara Perolehan Hak atas Tanah
1. Mengenai tata cara memperoleh hak atas tanah, Hukum Tanah Nasional (HTN)
menyediakan berbagai cara untuk memperoleh tanah yang diperlukan, baik untuk
keperluan pribadi maupun untuk keperluan kegiatan usaha (bisnis) dan pembangunan.
2. Hal-hal yang harus diperhatikan untuk menentukan cara memperoleh hak atas
tanah, yaitu:
a. Status tanah yang tersedia
b. Status subyek atau pihak yang membutuhkan tanah
c. Proyeknya
d. Rencana Tata Guna Tanahnya (Lokasi)
72
3. Status tanah yang tersedia:
a. Tanah Negara, yaitu tanah yang langsung dikuasai oleh Negara
b. Tanah Hak Pengelolaan, yaitu menyediakan tanah (bagian-bagiannya)

bagi keperluan pihak lain
c. Tanah Hak Milik, yaitu tanah yang dapat digunakan sendiri oleh
pemiliknya atau digunakan oleh pihak lain atau dipindahkan haknya
kepada pihak lain
d. Tanah hak lainnya, yaitu tanah yang dikuasai perorangan atau badan
hukum:
o HGU
o HGB
o Hak Pakai
Status Tanah Yang Tersedia (Objek)
a. Jika tanah yang tersedia Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan dapat diperoleh
dengan cara Permohonan Hak dan apabila memenuhi persyaratan dapat ditindak lanjuti
dengan Pemberian Hak.
b. Jika tanah yang tersedia Tanah Hak (dimiliki Perorangan atau Badan Hukum), dapat
digunakan lebih dari satu cara:
o Jika yang tersedia Tanah Hak Milik, Pemilik tanah dapat memberikan hak
baru kepada pihak lain sebagai pemegang hak baru:
o HGB,
o Hak Pakai;
o Hak Sewa Bangunan
o Jika yang tersedia Tanah Hak Lainnya (yang berstatus Hak Milik , HGU, HGB
dan Hak Pakai) dapat diperoleh melalui Pemindahan Hak antara lain:
o Jual Beli,
o Tukar-Menukar;
o Hibah;
o Pemasukkan dalam Perusahaan
73
Status Subjek Yang Membutuhkan Tanah
Pemindahan Hak :
a.Jika pihak yang memerlukan tanah memenuhi persyaratan subyek hak atas
tanah, dapat dilakukan jual-beli, tukar-menukar, hibah, inbreng, lelang.
b. Jika pihak yang memerlukan tanah tidak memenuhi persyaratan subyek hak atas
tanah, didahului dengan perubahan hak yang dapat dimiliki oleh pihak yang
memerlukan tanah.
Misal, dalam hal PT. PMA memerlukan tanah, sedang tanah yang tesedia berstatus Hak
Milik. Sebelum dilakukan jual-beli, dapat dilakukan perubahan hak, dari Hak Milik menjadi Hak
Guna Bangunan / Hak Pakai atau dari Hak Guna Usaha menjadi Hak Guna Bangunan atau dari Hak
Pakai menjadi Hak Guna Bangunan. (PMNA/KBPN No.21/1994 jo PMNA/KBPN No.21/1999 jo PP
No.40/1996 jo PMNA/KBPN No.9/1999, PKBPN No.1/2011, PKBPN No.2/2011, PP No.13/2010)
Pelepasan Hak diikuti dengan Permohonan Hak dan Pemberian Hak. Diatur dalam
Perpres No.36/2005 tentang Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum.
Proyeknya
Perlu dibedakan proyek untuk kepentingan:
1. Pribadi calon pemegang hak
2. Kegiatan Usaha (bisnis)
3. Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang tidak mencari untung

(sebagaimana ditetapkan dalam SK Presiden No.35 tahun 1993)
Rencana Tata Guna Tanahnya (Lokasi)
1. Lokasi Proyek ditentukan berdasarkan RTRW yang ditetapkan oleh Pemerintah

Daerah yang merupakan pedoman untuk memakai tanah.
2. RTRT menetapkan peruntukkan tanahnya untuk :
a. Tanah Pertanian
b. Tanah Non-Pertanian
74
Cara Pemberian Hak atas Tanah
Pemberian hak dapat dilakukan secara:
Secara Individual
Pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau suatu badan hukum tertentu atau
kepada beberapa orang atau badan hukum secara bersama-sama sebagai penerima hak
bersama yang dilakukan dengan satu penetapan pemberian hak
Secara Kolektif
pemberian hak atas tanah beberapa bidang tanah, masing-masing kepada seorang atau suatu
badan atau kepada beberapa orang atau badan hukum seagai penerima hak, yang dilakukan
dengan satu penetapan pemberian hak.
Secara Umum
Pemberian hak atas tanah yang memenuhi kriteria tertentu yang dilaksanakan melelui suatu
penetapan pemberian hak sebagaimana diatur dalam Pasal 76 s/d 102 PMNA/KABPN/No.9
tahun 1999. misalnya:
a. Perubahan HGB/Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal menjadi Hak Milik
b. Perubahan Hak Milik menjadi HGB/Hak Pakai
c. Perubahan HGB menjadi Hak Pakai
Cara Memperoleh Hak atas Tanah Negara
1. Secara umum UUPA membagi 2 Jenis Tanah :

a. Tanah Hak (Merupakan tanah yang sudah memiliki hak, misalnya hak milik, hak
pakai, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai)
b. Tanah Negara (Merupakan tanah yang belum dilekati dengan suatu hak
apapun).
2. Tanah Negara
1). Pemberian hak atas tanah Negara adalah pemberian hak atas tanah yang dikuasai
langsung oleh negara kepada seseorang ataupun beberapa orang bersama-sama atau suatu
badan hukum.
75
2). Dasar Hukum
a.Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 3 Tahun 1999

Ttg.Pelimpahan Kewenangan Pemberian Dan Pembatalan Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah Negara;
b. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 Ttg
Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan.
3). Pasal 1 angka 5 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional No. 3 Tahun 1999, Pemberian hak atas tanah adalah penetapan Pemerintah
yang memberikan suatu hak atas tanah negara, termasuk perpanjangan jangka waktu
hak dan pembaharuan hak.
4). Tata Cara/Prosedur Permohonan Hak Atas Tanah Negara
a. Pemohon hak atas tanah mengajukan permohonan hak atas tanah negara secara tertulis,
yang diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya
melikputi letak tanah yang bersangkutan.
b. Dalam permohonan tersebut memuat keterangan mengenai pemohon, keterangan

mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik serta keterangan lainnya berupa
keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon
termasuk bidang tanah yang dimohon serta keterangan lain yang dianggap perlu.
c. Permohonan diproses lebih lanjut berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah. Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan melaksana-kan tahap
pendaftaran:
1).Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data Fisik.
2).Mencatat dalam formulir isian.
3).Memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai formulir isian
4).Memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya yang

diperlukan untuk menyelesaikan permohonan tersebut dengan
rinciannya sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997.
d. Syarat dan berkas permohonan hak atas tanah yang telah lengkap dan telah diproses sesuai dengan
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah maka diterbitkanlah Surat Keputusan Pemberian
Hak(SKPH) Atas Tanah yang dimohon kemudian dilakukan pendaftaran haknya ke Kantor Pertanahan
yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, untuk diterbitkan sertifikat hak atas
tanah sebagai tanda lahirnya hak atas tanah tersebut.
76
C. Pembebasan dan Pencabutan Hak

1. Pembebasan Hak
a. Khusus bagi Badan Hukum yang tidak boleh membeli tanah Hak Milik, dapat memperoleh
tanah hak tersebut melalui Pembebasan Hak, yaitu: Perbuatan melepaskan hubungan hukum
antara pemilik dan tanahnya berdasarkan musyawarah dengan disertai pembayaran ganti rugi
yang layak (yang besarnya sama dengan harga tanah tersebut jika dijual) kepada bekas
pemiliknya.
b. Dengan demikian, tersedianya Tanah Negara adalah melalui Pembebasasn Hak atau
Pelepasan Hak dan kemudian ditindak lanjuti dengan Permohonan Hak Baru yang sesuai
dengan keperluannya.
2. Pencabutan Hak
a. Pengambilan tanah secara paksa sebagai upaya terakhir untuk memperoleh tanah yang
diperlukan apabila melalui musyawarah tidak berhasil mencapai kata sepakat atas besarnya
ganti kerugian dan kesediaan pemegang hak untuk melepaskan haknya.
b. Terhadap Tanah-tanah Negara tersebut setelah diperoleh Wajib ditindak lanjuti dengan
Permohonan Hak Baru yang sesuai dengan keperluannya supaya dapat dikuasai secara legal.
c. Jadi, apabila secara musyawarah tidak berhasil memperoleh tanah yang diperlukan, padahal
tanah tersebut diperlukan untuk proyek yang menyangkut kepentingan umum dan
kepentingan bersama dari rakyat, maka hak atas tanah dapat dicabut melalui Pencabutan
Hak dengan memberikan ganti kerugian yang layak dan menurut tata cara yang diatur UU
(Pasal 18 UUPA)
3. Atas dasar pertimbangan bahwa Pembebasan Hak dan Pencabutan Hak hanya berakibat
pada tersedianya Tanah Negara yang perlu ditindak lanjuti dengan permohonan hak baru agar
tanah tsb dapat dikuasai secara legal dan digunakan sesuai dengan keperluannya, maka:
Pembebasan Hak dan Pencabutan Hak bukanlah jenis tata cara memperoleh tanah.
D. Pengadaan Tanah untuk Pembangunan

1. Undang Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum dan Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
2. Pasal 1 butir 2 UU No. 2 Tahun 2012, “Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan
tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak”.
3. Pasal 1 butir 2 Perpres No.71 Tahun 2012, “Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan
tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak”.
4. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pengadaan tanah adalah kegiatan pelepasan
hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi yang pemanfaatannya harus untuk
kepentingan umum.
5. Boedi Harsono pengadaan tanah merupakan perbuatan hukum yang berupa melepaskan
hubungan hukum yang semula ada antara pemegang hak dan tanahnya yang diperlukan,
77
dengan pemberian imbalan dalam bentuk uang, fasilitas atau lainnya, melalui musyawarah
untuk mencapai kata sepakat antara empunya tanah dan pihak yang memerlukannya.
6. Pengadaan tanah terdiri dari unsur - unsur sebagai berikut :
a. Perbuatan hukum berupa pelepasan hak atas tanah menjadi tanah Negara;
b. Pelepasan hak atas tanah untuk kepentingan umum;
c. Perbuatan hukum didasarkan pada musyawarah dan kesukarelaan;
d. Disertai ganti rugi yang adil dan layak.
Pengertian Kepentingan Umum
1.Pasal 1 butir 6 UU No. 2 Tahun 2012, Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,
Negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya
untuk kemakmuran rakyat.
2. Pasal 1 butir 6 PP No. 71 Tahun 2012, Kepentingan Umum adalah kepentingan

bangsa, Negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
3. Pengertian kepentingan umum dibatasi untuk kepentingan pembangunan yang

tidak bertujuan komersial. Sehingga dapat disimpulkan bahwa yang dimaksud dengan
kepentingan umum adalah kepentingan yang harus memiliki manfaat yang dirasakan oleh
masyarakat secara keseluruhan.
Jenis-jenis Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
a. Pertahanan dan keamanan nasional;

b. Jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas
operasi kereta api;
c. Waduk, bendungan, bending, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan
sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. Pelabuhan, Bandar udara, dan terminal;
e. Infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. Jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. Tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. Rumah sakit Pemerintah/ Pemerintah Daerah;
j. Fasilitas keselamatan umum;
k. Tempat pemakaman umum Pemerintah/ Pemerintah Daerah;
l. Fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. Cagar alam dan cagar budaya;
n. Kantor;
o. Kantor Pemerintah/ Pemerintah Daerah/ desa;
p. Penataan permukiman kumuh perkotaan dan/ atau konsolidasi tanah, serta perumahan
untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;
q. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
r. Prasarana olahraga Pemerintah/ Pemerintah Daerah; dan
s. Pasar umum dan lapangan parkir umum. (Pasal 10 UU N0. 2 Thn 2012)
78
Asas-asas Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
a. Asas Kesepakatan
Seluruh kegiatan pengadaan tanah terutama dalam bentuk pelepasan hak atas tanah
serta segala aspek hukumnya, seperti persoalan harga ganti rugi, bentuk ganti rugi,
permukiman kembali,kondisi sosial ekonomi dan lain-lain harus didasarkan pada asas kesepakatan
antar pihak yang memerlukan tanah dengan pemegang hak atas tanah. Kesepakatan didasarkan
pada kesesuaian kehendak kedua belah pihak tanpa ada unsur paksaan, penipuan serta
dilakukan atas dasar itikad baik.
b. Asas Keadilan
Dalam rangka pengadaan tanah, asas keadilan diletakkan sebagai dasar penentuan bentuk
dan besar ganti rugi yang harus diberikan kepada pemilik tanah dan orang-orang yang terkait
dengan tanah yang dicabut atau dibebaskan haknya untuk kepentingan umum.
c. Asas Kemanfaatan
Pelaksanaan pengadaan tanah harus memenuhi asas kepastian hukum, yaitu dilakukan
dengan cara yang telah diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, dimana
semua pihak mengetahui dengan pasti hak dan kewajibannya masing-masing.Kepastian hukum juga
harus tertuju terhadap pemberian ganti rugi
kepada pihak pemilik tanah.
d. Asas Musyawarah
Musyawarah dilakukan untuk mencapai kesepakatan di antara kedua belah pihak

dalam pelaksanaan pengadaan tanah bagi kepentingan umum. Unsur yang esensial
dalam musyawarah adalah kesatuan pendapat di antara kedua belah pihak mengenai satu
persoalan. Kehendak setiap warga merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kesatuan
pendapat tersebut.
e. Asas Keterbukaan
Peraturan pengadaan tanah harus dikomunikasikan kepada masyarakat, sehingga

masyarakat memperoleh pengetahuan mengenai isi peraturan tersebut. Hal ini
dimaksudkan untuk menghindari tidak ada pihak yang merasa dirugikan atau pihak
yang melakukan kebohongan sehingga dapat mencegah kekeliruan yang dapat
menimbulkan konflik.
f. Asas Partisipasi
Peran serta semua pihak yang terkait secara aktif dalam proses pelepasan hak atau
pencabutan hak atas tanah menimbulkan rasa memiliki dan memperkecil kemungkinan
penolakan atas pelepasan atau pencabutan hak atas tanah tersebut.
g. Asas Kesetaraan
Asas ini dimaksudkan untuk memposisikan pihak yang memerlukan tanah dan pihak yang
tanahnya dilepaskan haknya harus diletakkan sejajar dalam seluruh proses pengambilalihan
tanah.
79
h. Asas Minimalisasi Dampak dan Kelangsungan Kesejahteraan Ekonomi
Pengadaan tanah dilakukan dengan upaya untuk meminimalkan dampak negatif

atau dampak penting yang mungkin timbul dari kegiatan pembangunan tersebut, juga
harus diupayakan untuk memperbaiki taraf hidup masyarakat yang terkena proyek
pembangunan atau tanahnya yang dilepaskan haknya.
Tata Cara Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
1. Penetapan Lokasi
1). Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi berdasarkan dokumen
perencanaan Pengadaan Tanah melaksanakan, diatur dalam Pasal 16 UU No. 2 Tahun 2012:
a. Pemberitahuan rencana pembangunan;
b. Pendataan awal lokasi;
c. Konsultasi Publik rencana pembangunan.
2). Panitia pengadaan tanah melaksanakan konsultasi publik untuk mendapatkan kesepakatan
lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak/pemilik tanah, kesepakatan dituangkan
dalam bentuk berita acara kesepakatan.
3). instansi yang memerlukan tanah mengajukan penetapan permohonan penetapan lokasi
kepada Gubernur. Gubernur menetapkan lokasi dalam waktu paling lama 14 (empat belas)
hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan permohonan penetapan oleh instansi yang
memerlukan tanah, sesuai dalam Pasal 19 UU No. 2 Tahun2012.
4). Jika sudah ada penetapan Gubernur bersama instansi yang memerlukan tanah
mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum.
2. Pelaksanaan
1). Pelaksanaan pengadaan tanah dilakukan setelah penetapan lokasi pembangunan untuk
kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan
tanah kepada Lembaga Pertanahan.
2). Sesuai Pasal 27 Ayat (2)Pelaksanaan pengadaan tanah meliputi :
a. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah;
b. Penilaian ganti kerugian;
c. Musyawarah penetapan ganti kerugian;
d. Pemberian ganti kerugian; dan
e. Pelepasan tanah instansi.
80
3).Tugas tersebut dilakukan oleh panitia pengadaan tanah, dalam melaksanakan tugasnya
diberikan sejumlah dana yang disebut dengan biaya operasional yang di atur dalam Peraturan
Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional
dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dan
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 13/PMK.02/2013 Tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.
3. Penilaian Harga
1). Penilaian harga tanah yang terkena proyek pembangunan untuk kepentingan umum
dilakukan oleh Tim Penilai yang diumumkan oleh Lembaga Pertanahan.
2). Pasal 33 UU No. 2 Tahun 2012, penilaian besarnya nilai ganti kerugian oleh penilai
dilakukan bidang perbidang tanah, meliputi:
a. Tanah;
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. Bangunan;
d. Tanaman;
e. Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. Kerugian lain yang dapat dinilai.
4. Musyawarah
1). Musyawarah dilakukan untuk mendiskusikan besarnya ganti kerugian. Apabila berhasil
dalam musyawarah akan berhasil pula proses pembebasan tanah, dan sebaliknya kegagalan
dalam musyawarah mengakibatkan kegagalan dalam pengadaan tanah termasuk
pembebasan tanah.
2). Pasal 1 Aangka 8, Konsultasi Publik adalah proses komunikasi dialogis atau musyawarah
antarpihak yang berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam
perencanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
5. Ganti Rugi
1). Pasal 1 Angka 10 , “Ganti kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak dalam proses pengadaan tanah”.
2). Pasal 36 Ayat (2),pemberian ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk:
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Permukiman kembali;
d. Kepemilikan saham; atau
e. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
81
Tata Cara Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
1. Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai disampaikan kepada disampaikan kepada
Lembaga Pertanahan dengan berita acara.
2. Nilai Ganti menjadi dasar musyawarah penetapan Ganti Kerugian.
3. Lembaga Pertanahan melakukan musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling
lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai disampaikan kepada Lembaga
Pertanahan untuk menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil
penilaian Ganti Kerugian.
4. Hasil kesepakatan dalam musyawarah sebagaimana dimaksud menjadi dasar pemberian
Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak yang dimuat dalam berita acara kesepakatan.
5. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian,
Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada pengadilan negeri setempat dalam
waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah musyawarah penetapan Ganti Kerugian;
6. Pengadilan negeri memutus bentuk danl atau besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling
lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan;
7. Pihak yang keberatan terhadap putusan pengadilan negeri, dalam waktu paling lama 14
(empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung Republik
Indonesia.
8. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak permohonan kasasi diterima
9. Putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap menjadi dasar pembayaran Ganti Kerugian kepada pihak yang
mengajukan keberatan.
10. Dalam hal Pihak yang Berhak menolak bentuk danl atau besarnya Ganti· Kerugian,
tetapi tidak mengajukan keberatan dalam waktu yang ditentukan, karena hukum
Pihak yang Berhak dianggap menerima bentuk dan besarnya Ganti Kerugian.
11. Dalam hal Pihak yang Berhak menolak bentuk danl atau besamya Ganti Kerugian
berdasarkan hasil musyawarah, atau putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung,
Ganti Kerugian dititipkan di pengadilan negeri setempat.
12. Penitipan Ganti Kerugian selain sebagaimana 11, juga dilakukan terhadap:
a. Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian tidak diketahui keberadaannya;
b. Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian:
1. sedang menjadi objek perkara di pengadilan;
2. masih dipersengketakan kepemilikannya;
3. diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau
4. menjadijaminan di bank.
13. Pada saat pelaksanaan pemberian Ganti Kerugian dan Pelepasan Hak telah
dilaksanakan atau pemberian Ganti Kerugian sudah dititipkan di pengadilan negeri
kepemilikan atau Hak Atas Tanah dari Pihak yang Berhak menjadi hapus dan alat bukti
haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung
oleh negara
82
Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah
1. Lembaga Pertanahan menyerahkan hasil Pengadaan Tanah kepada Instansi yang

memerlukan tanah setelah:
a. pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak dan Pelepasan telah
dilaksanakan; dan/atau
b. pemberian Ganti Kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri sebagaimana;
2. Instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan kegiatan pembangunan setelah
dilakukan serah terima hasil Pengadaan Tanah;
3. Instansi yang memperoleh tanah wajib rnendaftarkan tanah yang telah diperoleh sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
83
Pertemuan XI
Pokok bahasan : Tanah Sebagai Jaminan Hutang
Sub pokok bahasan :
a. Pengertian
b. Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit
c. Ciri-ciri dan Sifat Perjanjian Kredit
d. Bentuk Jaminan Kredit
A. Perjanjian Pinjam - Meminjam

1. Pasal 1754 KUHPerdata
“Perjanjian Pinjam-meminjam adalah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan
kepada pihak yang lain suatu jumlah terntentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian,
dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari
macam dan keadaan yang sama pula.”
2. Unsur-Unsur
• Adanya para pihak;

• Adanya kesepakatan (hak dan kewajiban);
• Adanya sejumlah barang tertentu;
• Adanya pengembalian pinjaman.
3. Dalam perihal peminjam uang, utang yang terjadi hanyalah terdiri atas jumlah uang yang
disebutkan dalam perjanjian. Sesuai yang tercantum dalam pasal 1756 KUHPER, apabila sebelum
pelunasan, terjadi suatu kenaikan atau kemunduran atau ada perubahan mengenai nilai tukar kurs
mata uang, maka pengembalian jumlah yang dipinjam harus dilakukan dalam mata uang yang
berlaku pada waktu perlunasan, dihitung menurut harganya yang berlaku saat itu.
4. Pasal 1767 KUHPerdata, Pihak pemberi pinjaman pun (kreditur) dapat memberikan syarat
pembayaran bunga kepada pihak peminjam (debitur). Besarnya bunga yang ditetapkan dalam
perjanjian harus dilakukan secara tertulis. Besar dari pemberian pinjaman dengan bunga menurut
legislasi yakni 6% per tahunnya.
B. Perjanjian Kredit Bank

1. UU Nomor 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dgn UU Nomor 10 Tahun 1998 Ttg.
Perbankan ( UU Perbankan )tidak membererikan pengertian perjanjian kredit;
84
2. Pasal 1 Angka 11 UU Perbankan , Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara
bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka
waktu tertentu dengan pemberian bunga.
3. Pasal 1313 KUHPerdata, Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih.
4. Pasal 1338 KUHPerdata ,Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku bagi undang-undang
bagi mereka yang membuatnya.
5. Pasal 1320 KUHPerdata, empat syarat sahnya suatu perjanjian:
a. Sepekat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c. suatu hal tertentu;
d. suatu sebab yang halal.
6.Pasal 8 Undang-Undang Perbankan, Dalam pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan

Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas
itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi utangnya atau
mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.
7. Perjanjian kredit adalah perjanjian antara Bank dengan pihak lain sebagai pinjaman atau
berhutang, dimana pihak peminjam atau berhutang memberikan jaminan atau agunan kepada
pihak bank atau kreditur dan selain itu bank harus memperhatikan terhadap watak, kemampuan,
modal, agunan dan prospek usaha dari nasabah debitur dan nasabah debitur harus
mengembalikan sejumlah uang yang telah diterimanya dari pihak Bank atau berpiutang beserta
bunga yang telah ditetapkan bersama. Perjanjian dimana telah ditetapkan batas waktu
pengembalian pinjaman antara bank dan peminjam.
85
Bentuk Jaminan Kredit
1. Ada dua Bentuk Jaminan :

a.Jaminan materiil (benda), yaitu jaminan kebendaaan ;dan
b.Jaminan imateriil (perorangan), yaitu jaminan perorangan.
2. Jaminan kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak

mendahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan
mengikuti benda yang bersangkutan.
3. Jaminan perorangan tidak memberikan hak men-dahului atas benda-benda
tertentu,tetapi hanya dijamin oleh harta kekayaan seseorang lewat orang yang
menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan
Jaminan Perorangan
1. Jaminan perorangan adalah suatu perjanjian antara seorang berpiutang atau kreditur
dengan seorang ketiga yang menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban si
berhutang atau debitur.
2. Dasar Hukum : Pasal 1820 KUHPerdata “Penanggungan ialah suatu perjanjian di
mana pihak ketiga demi kepentingan kreditur, mengikatkan diri untuk memenuhi
perikatan debitur, bila debitur itu tidak memenuhi perikatannya.”
3. Contoh Jaminan Perorangan: Bank A memberikan kredit sebesar 2 Miliar rupiah
kepada PT B berdasarkan perjanjian kredit dengan jangka waktu 1 (satu) tahun. Untuk
menjamin atau menanggung pelunasan utang PT B kepada Bank A, Bank A meminta
kepada pihak ketiga yaitu Komisaris bernama C dan Direktur bernama D untuk
menjadi penjamin atau penanggung utang PT B. Kemudian Bank A mengadakan
perjanjian penjaminan atau penanggungan utang dengan C dan D untuk menjamin
dan menanggung utang PT B jika PT B lalai membayar utangnya.
Jaminan Kebendaan
1. Gadai
Dalam pasal 1150 KUH perdata disebutkan bahwa gadai adalah hak yang diperoleh kreditur atas suatu
barang bergerak yang diserahkan kepadanya oleh debitur atau orang lain atas namanya untuk
menjamin suatu hutang, dan memberikan kewenangan kepada kreditur untuk mendapatkan
pelunasan dari barang tersebut lebih dahulu dari kreditur-kreditur lainnya terkecuali biaya-biaya
untuk melelang barang dan biaya yang telah di keluarkan untuk memelihara benda itu dan biaya-biaya
itu didahulukan.
86
2. Hipotik
a. Hipotik berdasarkan pasal 1162 KUH perdata adalah suatu hak kebendaan atas benda tidak
bergerak untuk mengambil pengantian dari padanya bagi pelunasan suatu perikatan.
b. Obyek Hipotik :
1). Kapal laut dengan bobot 20 m³ ke atas berdasarkan pasal 509 KUH perdata, pasal 314
ayat 4 KUH dagang dan undang-undang N0.12 tahun 1992 tentang pelayaran .
2). Kapal terbang dan helikopter berdasarkan undang-undang No. 15 tahun 1992
tentang penerbangan
3. Hak Tanggungan
4. Fidusia
Pasal 1 Angka 2 UU No. 42 Thn 199 : Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik
yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang
tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan
bagi pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima
Fidusia terhadap kreditor lainnya.
Jenis Kredit Perbankan
1. Jenis Kredit menurut Kelembagaannya :
a. Kredit Perbankan :
Kredit perbankan kepada masyarakat untuk kegiatan usaha, dan atau konsumsi. Kredit ini diberikan
oleh bank pemerintah atau bank swasta kepada dunia usaha untuk membiayai sebagian kebutuhan
permodalan, dan atau kredit bank kepada individu untuk membiayai pembelian kebutuhan hidup
yang berupa barang maupun jasa;
b. Kredit Likuiditas
Kredit likuiditas yaitu kredit yang diberikan oleh bank sentral kepada bank-bank yang beroperasi di
Indonesia, yang selanjutnya digunakan sebagai dana untuk membiayai kegiatan perkreditannya.
c. Kredit Langsung
Kredit ini diberikan oleh Bank Indoneia kepada lembaga pemerintah atau semi pemerintah.
Misalnya Bank Indonesia memberikan kredit langsung kepada bulog dalam rangka pelaksanaan
program pengadaan pangan atau pemberian kredit langsung kepada Pertamina atau pihak ketiga
lainnya.
87
2. Jenis kredit berdasarkan jaminannya
a. Kredit tanpa jaminan, yaitu pemberian kredit tanpa jaminan materi (agunan fisik),
pemberiannya sangatlah selektif dan ditujukan kepada nasabah besar yang telah terjadi
bonafiditas, kejujuran dan ketaatannya dalam transaksi perbankan maupun kegiatan usaha yang
dijalaninya.
b. Kredit dengan jaminan, yaitu kredit model yang diberikan kepada debitur selain didasarkan
adanya keyakinan kemampuan debitur juga didasarkan kepada adanya agunan atau jaminan yang
berupa fisik sebagai jaminan tambahan.
88
Pertemuan XII
Pokok bahasan : Tanah Sebagai Jaminan Hutang
Sub pokok bahasan :
a. Pengertian Hak Tanggungan
b. Dasar Hukum
c. Sifat Hak Tanggungan
d. Subjek dan Objek Hak Tanggungan
e. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
f. Tingkatan Hak Tanggungan
g. Peralihan Hak Tanggungan
h. Hapusnya Hak Tanggungan
i. Roya Hak Tanggungan
A. Pengertian Hak Tanggungan
1. Pasal 1 Angka 1 UU No. 4 Tahun 1996 (UUHT) :
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang
selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda- benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain;
2. Penjelasan UUHT :
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan diutamakan kepada krediror tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan
berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang bersang-kutan, dengan hak mendahulu daripada
kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak
89
mengurangi preferensi piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan

hukum yang berlaku.
3. Ciri-Ciri Hak Tanggungan
a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya;

b. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun obyek itu berada;
c. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan;
d. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Harta Benda Debitur Menjadi Jaminan Hutang
1. Pasal 1311 KUHPerdata, segala kebendaan debitur baik yang ada maupun yang akan ada
baik bergerak maupun yang tidak bergerak merupakan jaminan terhadap pelunasan hutang
yang dibuatnya.
2. Pasal 1312 KUHPerdata , harta kekayaan debitur menjadi jaminan secara bersama-sama
bagi semua kreditur yang memberikan hutang kepadanya. Pendapatan penjualan benda-
benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan yakni besar kecilnya piutang masing-masing
kecuali diantara para berpiutang itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.
3. Pasal 21 UUKUP :
(1). Negara mempunyai hak mendahulu untuk utang pajak atas barang-barang milik
Penanggung Pajak.
(2). Ketentuan tentang hak mendahulu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi pokok
pajak, sanksi administrasi berupa bunga, denda, kenaikan, dan biaya penagihan pajak.
(3). Hak mendahulu untuk utang pajak melebihi segala hak mendahulu lainnya, kecuali
terhadap:
a. biaya perkara yang hanya disebabkan oleh suatu penghukuman untuk melelang suatu
barang bergerak dan/atau barang tidak bergerak;
b. biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan barang dimaksud; dan/atau
c. biaya perkara, yang hanya disebabkan oleh pelelangan dan penyelesaian suatu warisan
B. Dasar Hukum Hak Tanggungan

1. UUPA
a. Pasal 25 : hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan;
b. Pasal 33 : HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebanki hak tanggungan;
90
c. Pasal 39 : HGB dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan;
d. Pasal 51 : hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak Milik,HGU dan HGB diatur
dengan undang-undang.
2. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta benda-
Benda yang Berkaitan dengan Tanah (LN 1996-42;TLN 3696 );
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (LN 1997-59,TLN
3696);
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendafataran Tanah;
5. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 tahun 1996 tentang Penetapan
Batas Waktu penggunaan Surat Kuasa membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin
Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu;
C. Sifat Hak Tanggungan

1. Droit de preference
Kedudukan kreditur pemegang HT mempunyai hak diutamakan dari pada

kreditur-kreditur lainnya;
2. Droit de suite
HT tetap membebani obyek hak tanggungan di tangan siapapun benda

tersebut berada;
3. Tidak dapat dibagi-bagi (Ondeelbaar)
Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian dari padanya.
Penyimpangan terhadap ini hanya dapat dilakukan apabila hal tersebut diperjanjikan secara
tegas;
4. Hak Tanggungan pada hakekatnya merupakan ikutan (accessoir) pada perjanjian pokok,
perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang – piutang. Keberadaan, berakhir, dan
hapusnya hak tanggungan tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya;
5. Pemegang HT tetap berhak untuk mengambil pelunasan piutangnya atau segala yang
diperolehnya menurut UUHT walaupun debitur pailit;
6. Kemudahan dan kepastian dalam eksekusi,jika debitur cidera janji tanpa melalui gugatan
perdata lewat Pengadilan;
7. Keapastian tanggal kelahiran hak tanggungan.
91
D. Obyek dan Subyek Hak Tanggungan

Obyek Hak Tanggungan
1. Penjelasan Umum Angka 5 dan penjelasan Pasal 4 Ayat (1) , Syarat Obyek HT:
a. Dapat dinilai dengan uang,karena utang yang dijaminkan berupa uang;
b. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum,karena harus dipenuhi syarat publisitas;
c. Mempunyai sifat dapat dipindah-tangankan,karena apabila debitur cidera janji,maka

benda yang dijaminkan akan dijual;
d. Memerlukan penunjukan secara khusus oleh suatu undang-undang.
2. Obyek Hak Tanggungan menurut UUHT :
a. Yang Ditunjuk UUPA (Pasal 4 Ayat (1) UUHT) :
Hak Milik,HGU dan HGB ( Pasal 25,33 dan 39 UUPA)
b. Yang Ditunjuk UUHT ( Pasal 4 Ayat (2) UUHT ) :
1). Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar
dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan ;
2). hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya di atas tanah.
Pasal 4 Ayat 4 UUHT, Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah
berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik
pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam
Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pasal 4 Ayat 5 UUHT, Apabila
bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagai-mana dimaksud pada ayat (4) tidak
dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-
benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa
untuk itu olehnya dengan akta otentik.
c. Yang Ditunjuk oleh UU No. 20 Tahun 2011 (Pasal 27 UUHT) :
Bangunan rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun yang berdiri di atas
tanah hak milik,HGB atau Hak Pakai yang diberikan oleh negara.
92
3. Tanah yang tidak dapat dijadikan obyek HT :
a. Tanah milik yang sudah di wakafkan;
b. Tanah yang dipergunakan untuk kepentingan tempat peribadatan dan tempat suci
lainnya.
c. Hak pakai atas tanah hak milik yang sudah diwakafkan.
Subyek Hak Tanggungan
1. Pemberi Hak Tanggungan
Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap obyek hak tanggungan.
a. Pasal 8 Ayat (1) UUHT : Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan
hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek
Hak Tanggungan yang bersangkutan.
b. Pasal 8 Ayat (2) UUHT :Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek
Hak Tanggungan sebagaimana dimak-sud pada ayat (1) harus ada pada pemberi Hak
Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.
2. Penerima Hak Tanggungan (Pemegang Hak Tanggungan)
Orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
a. Pasal 9 UUHT Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
93
E. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
Tata Cara Pemberian Hak Tanggungan
1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan
a. Pasal 10 Ayat (1) , Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan
Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan
merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau
perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
b. Pasal 10 Ayat (2), Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan
yang berlaku.
c. Pasal 10 Ayat (3), Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal
dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi
pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan
dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
2. Tahap pendaftaran pada kantor pertanahan
a. Pasal 13 Ayat (1) UUHT, Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan.
b. Pasal 13 Ayat (2) UUHT, Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah

penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan
dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.
c. Pasal 13 Ayat (3), Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan
mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta
menyalin catatan tersebud.
d. Pasal 13 Ayat (4) , Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada
ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang
diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah
yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
e. Pasal 13 Ayat (5), Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud pada ayat (4).
Wajib Dicantumkan Syarat Spesialitas Dalam APHT (Pasal 11(1) UUHT)
a. Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;
94
b. Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di

antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula
dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan
itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin.;
d. Nilai tanggungan;
e. Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.
Janji-janji Yang Dapat dicantumkan dalam APHT (Pasal 11(2) UUHT)
a. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk

menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah
jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan
persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah
bentuk atau tata susunan obyek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan
tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan
Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak obyek Hak Tanggungan apabila
debitor sungguh-sungguh cidera janji;
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk
pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau
dibatalkannya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi
atau dilanggarnya ketentuan undangundang;
e. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera
janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek
Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan;
g. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas
obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang
Hak Tanggungan;
h. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak
Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan;
i. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari
ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya
95
apabila obyek Hak Tang-gungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan
atau dicabut haknya untuk kepentingan umum;
j. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari
uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya,
jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan;
k. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan
pada waktu eksekusi Hak Tanggungan;
l. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4). ( Sertifikat Tanah di pegang Pemegang
HT)
Pasal 12 UUHT, Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk
memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.
Penjelasan Pasal 12 UUHT, Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan
melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta
merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian
tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tang-gungan untuk menjadi pembeli obyek Hak
Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.
Sertipikat Hak Tanggungan
Pasal 14 UUHT :
(1) Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan
sertipikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah
dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
(3) Sertipikat Hak Tanggunan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai
hak atas tanah.
(4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi
catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3)
dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
(5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.
96
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(1) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris atau
akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a.tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada

membebankan Hak Tanggungan.
b. tidak memuat kuasa substitusi;
c.mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta
identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi
Hak Tanggungan.
(2) Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak
dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan
atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat
(4).
(3) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Pemberian Hak Tanggungan selam-bat-
lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
(4) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum
terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-
lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
(5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu
yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(6) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan sebagai-mana yang
dimaksud pada ayat (3) atau ayat (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan
sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.
F. Tingkatan Hak Tanggungan (Pasal 5 dan 6 UUHT)

(1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan
guna menjamin pelunasan dari satu utang.
(Penjelasan : Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan
sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, dan
seterusnya.)
(2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan,
peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada
Kantor Pertanahan.
97
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut
tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
(Penjelasan : Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu obyek Hak Tanggungan
dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan oleh nomor
urut akta pemberi-annya. Hal itu dimungkinkan karena pembuatan beberapa akta Pemberian
Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama
Pasal 6 UUHT, Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum
serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
G. Peralihan Hak Tanggungan
(1) Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi,
pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum
kepada kreditor yang baru.
(2) Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan
oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan.
(3) Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah Hak
Tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta
menyalin catatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah
yang bersangkutan.
(4) Tanggal pencatatan pada buku tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah
tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur,
catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
(5) Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal
pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).
Penjelasan Pasal 16 UUHT
Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang Hak
Tanggungan kepada pihak lain.
98
Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor.
Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada ayat ini,
misalnya dalam hal terjadi pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga
menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.
Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal
tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya
Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang
yang dijamin kepada kreditor yang baru.
H. Hapus, Pembersihan, Eksekusi dan Pencoretan Hak Tanggungan

Hapusnya Hak Tanggungan (Pasal 18 UUHT)
(1) Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut :
a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
b.dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua

Pengadilan Negeri;
d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
(2) Hapusnya Hak Tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan
pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh
pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan.
(3) Hapusnya Hak Tanggungan karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan

penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadi karena permohonan pembeli
hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya
itu dibersihkan dari beban Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 19.
(4) Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin.
99
Pembersihan Hak Tanggungan (Pasal 19 UUHT)
(1) Pembeli obyek Hak Tanggungan, baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah
Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada
pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dibersihkan dari segala beban
Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
(2) Pembersihan obyek Hak Tanggungann dari beban Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak
Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
(3) Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak
terdapat kesepakatan di antara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai
pembersihan obyek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi harga pembeliannya
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembeli benda tersebut dapat mengajukan
permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang bersangkutan untuk menetapkan
pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil
penjualan lelang di antara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
(4) Permohonan pembersihan obyek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang
membebaninya sebagai-mana dimaksud pada ayat (3) tidak dapat dilakukan oleh pembeli
benda tersebut, apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual beli sukarela dan
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang ber-sangkutan para pihak telah dengan tegas
memperjanji-kan bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan diber-sihkan dari beban Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (2) huruf f.
Penjelasan Pasal 19 UUHT :
(1).Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan pembeli obyek Hak
Tanggungan, agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak Tanggungan yang semula
membebaninya, jika harga pembelian tidak mencukupi untuk melunasi utang yang dijamin.
(3).Para pemegang Hak Tanggungan yang tidak mencapai kesepakatan perlu berusaha sebaik-
baiknya untuk mencapai kesepakatan mengenai pembersihan obyek Hak Tanggungan
sebelum masalahnya diajukan pembeli kepada Ketua Pengadilan Negeri. Apabila diperlukan,
dapat diminta jasa penengah yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
100
Eksekusi Hak Tanggungan (Pasal 20 UUHT)
(1). Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan :
a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan
umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tang-gungan dengan hak mendahulu dari
pada kreditor-kreditor lainnya.
(2). Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tang-gungan, penjualan obyek Hak
Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat
diperoleh harga tertinggi yang mengun-tungkan semua pihak.
(3). Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan
setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau
pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan
sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan
dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyata-kan keberatan.
(4). Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tang-gungan dengan cara yang
bertentangan dengan keten-tuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum.
(5). Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.
Pasal 21 UUHT :
Apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap
berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang ini.
101
Pencoretan Hak Tanggungan (Pasal 22 UUHT)
(1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18, Kantor
Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah
dan sertipikatnya.
(2) Dengan hapusnya Hak Tanggungan, sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik
dan bersama-sama buku tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor
Pertanahan.
(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) karena sesuatu sebab tidak
dikembalikan kepada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah Hak
Tanggungan.
(4) Permohonan pencoretan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan sertipikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan
oleh kreditor bahwa Hak Tang-gungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasan-nya
dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak
Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak
Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang
bersangkutan.
(5) Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud pada
ayat (4), pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan
tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak
Tanggungan yang bersangkutan didaftar.
(6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa
oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan
Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan.
(7) Permohonan pencoretann catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan

Negeri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) dan ayat (6) diajukan kepada Kepala Kantor
Pertanahann dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang
bersangkutan.
(8) Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan Hak Tanggungan
menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku
dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).
(9) Apabila pelunasan utang dilakukan dengan cara angsuran sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 2 ayat (2), hapusnya Hak Tanggungan pada bagian obyek Hak Tanggungan yang
bersangkutan dicatat pada buku tanah dan sertipikat Hak Tanggungan serta pada buku tanah
dan sertipikat hak atas tanah yang telah bebas dari Hak Tanggungan yang semula
membebaninya.
102
I. Roya Hak Tanggungan

Dalam UUHT :
1. Penjelasan umum Angka 8 UUHT :
Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan mengenai
hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan serupa, yang disebut
pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya", dilakukan juga pada buku tanah dan sertifikat
hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi
catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.
2. Roya adalah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan telah
hapus.
3. Pelaksanaan roya dapat dilakukan untuk sebagian utang yang dijaminkan yang disebut
dengan roya partial mengacu Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1610
Tahun 1995 tentang Pelaksana Roya Partial (Sebagian), tertanggal 16 Juni 1995.
Tiga Golongan Kreditur
1. Kreditor Separatis yaitu kreditor pemegang jaminan kebendaan :
a. Gadai (Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160 KUH Perdata);
b. Fidusia (UU No. 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia)
c. Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah)
d. Hipotik Kapal (Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232 KUH Perdata)
e. Resi Gudang (UU No. 9 Tahun 2006 tentang Sistem Resi Gudang sebagaimana telah
diubah dengan UU No. 9 Tahun 2011)
2. Kreditor Preferen yaitu kreditor yang mempunyai hak mendahului karena sifat piutangnya
oleh undang-undang diberi kedudukan istimewa. Kreditor Preferen terdiri dari Kreditor
preferen khusus, sebagaimana diatur dalam Pasal 1139 KUH Perdata, dan Kreditor Preferen
Umum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1149 KUH Perdata.
3. Kreditor Konkuren yaitu kreditor yang tidak termasuk dalam Kreditor Separatis dan
Kreditor Preferen (Pasal 1131 jo. Pasal 1132 KUH Perdata).
103
Pertemuan XIII
Pokok bahasan : Land Use
Sub pokok bahasan :
a. Pengertian
b. Ruang Lingkup
c. Dasar Hukum
d. Instansi Penyelenggara
A. PENGERTIAN TATA GUNA TANAH

1. Istilah tata guna tanah biasa juga dikenal dengan istilah asingnya sebagai “Land Use
Planning”. Apabila istilah tata guna tanah dikaitkan dengan obyek hukum agraria
nasional (UUPA), maka penggunaan istilah tersebut kurang tepat. Hal ini dikarenakan
obyek hukum agraria meliputi: bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya. Sedangkan tata guna tanah hanya berobyek tanah yang
merupakan salah satu bagian dari obyek hukum agraria.
Maka istilah yang tepat adalah “Tata Guna Agraria” atau “Agrarian Use Planning” yang meliputi:
a.Tata Guna Tanah (land use planning)
b.Tata Guna Air (water use palnning)
c.Tata Guna Ruang Angkasa (air use planning)
2. Ada beberapa pengertian :

a. Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan untuk mengatur peruntukan,
penggunaan dan persediaan tanah secara berencana dan teratur sehingga
diperoleh manfaat yang lestari, optimal, seimbang dan serasi untuk sebesar-
besarnya kemakmuran rakyat dan negara.
b. Tata guna tanah adalah rangkaian kegiatan penataan, penyediaan, peruntukan
dan penggunaan tanah secara berencana dalam rangka melaksanakan
pembangunan nasional.
3. Dari beberapa pengertian tersebut dapat diambil unsur-unsur yang ada, yaitu:
a. Adanya serangkaian kegiatan.
Yang meliputi pengumpulan data lapangan yang menyangkut tentang penggunaan,
penguasaan, dan kemampuan fisik tanah, pembuatan rencana/pola penggunaan tanah
untuk kepentingan pembangunan dan pengawasan serta keterpaduan di dalam
pelaksanaanya.
104
b. Penggunaan tanah harus dilakukan secara berencana.

Ini mengandung konsekuensi bahwa penggunaan tanah harus dilakukan atas dasar prinsip-
prinsip tertentu. Prinsip-prinsip tersebut ialah lestari, optimal, serasi dan seimbang.
c. Adanya tujuan yang hendak dicapai.

Ialah untuk tercapainya sebesar-besar kemakmuran rakyat menuju masyarakat yang adil
dan makmur.
4. Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tata guna tanah yang
meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berujud
konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait
dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan
masyarakat secara adil (Pasal 1 PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan
Tanah).
B. Ruang Lingkup Penatagunaan Tanah

1. Perencanaan Petanagunaan Tanah
Kegiatan yang dilakukan dalam perencanaan penatagunaan tanah meliputi
penyiapan data penatagunaan tanah, penyusunan pedoman penatagunaan tanah dan
penyusunan program penatagunaan tanah.
a. Penyiapan data penatagunaan tanah meliputi penyajian dan pengelolaan yang
dilaksanakan dengan survey dan pemetaan tataguna tanah yang meliputi
penggunaan tanah, kemampuan tanah, penguasaan dan pemilikan tanah serta
persediaan tanah yang disajikan dalam bentuk angka, peta dan atau uraian yang
disesuaikan dengan skala atau kedalaman perencanaan kebijaksanaan tata guna
tanah dan tata ruang wilayah.
b. Pedoman penatagunaan tanah adalah kreteria peruntukan tanah berbagai
kebutuhan untuk pembangunan baik oleh negara maupun masyarakat.
c. Program penatagunaan tanah adalah program kebutuhan dan alokasi tanah untuk
kegiatan pembangunan yang meliputi persediaan, peruntukan dan penggunaan
tanah.
2. Pemanfaatan Tanah
Secara umum pemanfaatan tanah harus sesuai dengan program penatagunaan tanah,
penggunaan tanah yang sudah sesuai program penatagunaan tanah perlu dipertanahan dan
diupayakan peningkatan produksi dan efisiensi penggunaannya. Penyesuaian pemanfaatan
tanah dilakukan melului prosedur yang ada dalam perundang-undangan.
3. Pengendalian pemanfaatan tanah.

Pengendalian pemanfaatan tanah melalui pembinaaan dan pengawasan pemanfaatan melalui
kegiatan pemantauan tata guna tanah, perizinan, pemberian pertimbangan aspek tata guna
tanah dan pertimbangan aspek penguasaan tanah.
105
C. Dasar Hukum
1. Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 :
Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan
untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.
2. Pasal 14 UUPA :
1). Ayat (1) : Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam pasal 2 ayat (2) dan (3), pasal 9 ayat
(2) serta pasal 10 ayat (1) dan (2) Pemerintah dalam rangka sosialisme Indonesia, membuat suatu
rencana umum mengenai persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air dan ruang angkasa
serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya :
a. untuk keperluan Negara;

b. b.untuk keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya, sesuai
dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa;
c. c.untuk keperluan pusat-pusat kehidupann masyarakat, sosial, kebudayaan dan
lain-lain kesejahteraan;
d. untuk keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan dan
perikanan serta sejalan dengan itu;
e. untuk keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan.
2). Ayat (2) : Berdasarkan rencana umum tersebut pada ayat (1) pasal ini dan
mengingat peraturan-peraturan yang bersangkutan, Pemerintah Daerah mengatur
persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air serta ruang angkasa untuk
daerahnya, sesuai dengan keadaan daerah masing-masing
3. Penjelasan Umum Angka II Point 8 UUPA :
Akhirnya untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan Negara tersebut di
atas dalam bidang agraria, perlu adanya suatu rencana (“planning”) mengenai
peruntukan, penggunaan dan persediaan bumi, air dan ruang angkasa untuk pelbagai
kepentingan hidup rakyat dan Negara : Rencana Umum (“National planning”) yang
meliputi seluruh wilayah Indonesia, yang kemudian diperinci menjadi rencana-rencana
khusus (“regional planning”) dari tiap-tiap daerah (pasal 14). Dengan adanya planning
itu maka penggunaan tanah dapat dilakukan secara terpimpin dan teratur hingga dapat
membawa manfaat yang sebesar-besarnya bagi Negara dan rakyat.
4. Penjelasan Pasal 4 UUPA :
Pasal ini mengatur soal perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air
dan ruang angkasa sebagai yang telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum (II angka
8). Mengingat akan corak perekonomian Negara di kemudian hari di mana industri dan
pertambangan akan mempunyai peranan yang penting, maka di samping perencanaan
untuk pertanian perlu diperhatikan, pula keperluan untuk industri dan pertambangan
(ayat 1 huruf d dan e). Perencanaan itu tidak saja bermaksud menyediakan tanah untuk
pertanian, peternakan, perikanan, industri dan pertambangan, tetapi juga ditujukan
untuk memajukannya. Pengesahan peraturan Pemerintah Daerah harus dilakukan
106
dalam rangka rencana umum yang dibuat oleh Pemerintah Pusat dan sesuai dengan
kebijaksanaan Pusat.
5. Pasal 15 UUPA :
Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya
adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai
hubungan hukum dengan tanah itu, dengan memperhatikan pihak yang ekonomis
lemah.
6. UU Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang sebagaimana telah di cabut
dengan UU Nomor 26 tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;
7. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan tanah
D. Asas Dan Tujuan Penatagunaan Tanah

1. Pasal 2 PP 16 Thn. 2004
Penatagunaan tanah berasaskan keterpaduan, berdayaguna dan berhasilguna, serasi,
selaras, seimbang, berkelanjutan , keterbukaan, persamaan, keadilan dan perlindungan
hukum.
2. Penjelasan Pasal 2 :
a. Yang dimaksud dengan keterpaduan adalah bahwa penatagunaan tanah dilakukan
untuk mengharmonisasikan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah.
b. Yang dimaksud dengan berdayaguna dan berhasilguna adalah bahwa penatagunaan
tanah harus dapat mewujudkan peningkatan nilai tanah yang sesuai dengan fungsi
ruang.
c. Yang dimaksud dengan serasi, selaras dan seimbang adalah bahwa penatagunaan
tanah menjamin terwujudnya keserasian, keselarasan dan keseimbangan antara hak
dan kewajiban masing-masing pemegang hak atas tanah atau kuasanya sehingga
meminimalkan benturan kepentingan antar penggunaan atau pemanfaatan tanah.
d. Yang dimaksud dengan berkelanjutan adalah bahwa penatagunaan tanah menjamin
kelestarian fungsi tanah demi memperhatikan kepentingan antar generasi.
e. Yang dimaksud dengan keterbukaan adalah bahwa penatagunaan tanah dapat
diketahui seluruh lapisan masyarakat.
f. Yang dimaksud dengan persamaan, keadilan dan perlindungan hukum adalah
bahwa dalam penyelenggaraan penatagunaan tanah tidak mengakibatkan
diskriminasi antar pemilik tanah sehingga ada perlindungan hukum dalam
menggunakan dan memanfaatkan tanah.
3. Pasal 3, Penatagunaan tanah bertujuan untuk :

a. mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai
kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah;
107
b. b.mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai

dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah;
c. c.mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan
tanah
d. d.menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan dan memanfaatkan
tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan
E. Asas Penatagunaan Tanah Dalam Praktek

1. Penatagunaan Tanah di daerah Pedesaan (LOSS)
a. Lestari, bahwa penggunaan tanah harus ber-kesinambungan antara generasi
kini dan generasi mendatang yang dimanfaatkan dalam jangka waktu yang
lama, dengan tetap menjaga tatanan fisik tanah yang menyangkut
kesuburannya tanpa merusak sumber daya alam berdasarkan kesesuaian
tanah.
b. Optimal, bahwa penggunaaan tanah harus dapat memberi keuntungan paling
maksimal dan produktifitas tinggi, mencegah tanah rusak dan terlantar serta
mencegah penggunaan tanah yang kenaikan hasilnya semakin berkurang.
c. Serasi, bahwa penggunaan tanah berdasarkan peraturan perundang undangan
yang berlaku serta sesuai dengan adat dan budaya setempat.
d. Seimbang, bahwa penggunaan tanah yang memiliki tingkat keaneka-ragaman tinggi
dengan mencegah monokultur untuk menjamin kestabilan sumber daya alam dan
mencegah monopoli baik pada suatu daerah maupun antar daerah.
2. Penataggunaan tanah di daerah Perkotaan (ATLAS)
a. Aman, bahwa dalam pelaksanaan penatagunaan tanah untuk bangunan kota harus
dapat mewujudkan suasana yang aman bagi penduduk yang berada diwilayah
tersebut.
b. Tertib, bahwa kegiatan pembangunan yang dilakukan dapat berjalan secara teratur,
terkedali dan tertib yang meliputi tertib bidang pelayanan, penatagunaan wilayah
perkotaan, penataan wilayah perkotaan, lalu lintas hukum administrasi yang
berkaitan dengan tanah.
c. Lancar, bahwa terciptanya kelancaran dalam pelayanan pertanahan, untuk itu
diperlukan kerjasama antara aparat pertanahan dan masyarakat yang merupakan
mitra sejajar yang saling membutuhkan.
d. Sehat,bahwa dalam menggunakan tanah per-kotaan harus mampu menjamin
masyarakat dari pencemaran sehingga tercipta suasana yang sehat baik jasmani
maupun rohani.
108
3. Berdasarkan asas-asas tersebut maka pemegang hak atas tanah wajib

menggunakan dan dapat memanfaatkan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah serta memelihara tanah dan mencegah kerusakan tanah.
4. Maksusd wajib menggunakan tanah adalah pemegang hak atas tanah wajib
mematuhi syarat-syarat penggunaan dan pemanfaatan tanah yang telah
ditetapkan, sedangkan dapat memanfaatkan tanah maksudnya adalah pemegang
hak atas tanah dapat meningkatkan nilai tambah dengan cara melakukan kegiatan
lain yang tidak mengganggu penggunaan tanahnya.
F. Konsolidasi Tanah
1. Pengertian Konsolidasi Tanah
a. Pasal 1 Peraturan Kepala BPN RI No. 4/1991, yang dimaksud dengan konsolidasi
tanah adalah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan
penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan,
untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam
dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.
b. Bertitik tolak dar pengertian tersebut, H. Idam ada beberapa elemen substansial
yang terkandung dari konsolidasi tanah, yaitu:
1) Konsolidasi tanah merupakan kebijakan pertanahan;
2) Konsolidasi tanah berisikan penataan kembali penguasaan, penggunaan dan
usaha pengadaan tanah;
3) Konsolidasi tanah bertujuan untuk kepentingan pembangunan, meningkatkan
kualitas lingkungan, pemeliharaan sumber daya alam;
4) Konsolidasi tanah harus dilakukan dengan melibatkan partisipasi aktif
masyarakat.
2. Tujuan dan Sasaran Konsolidasi Tanah
a. Tujuan Konsolidasi Tanah:
1) Pasal 2 ayat (1), Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991: untuk mencapai
pemanfaatan tanah secara optimal, melalui peningkatan efisiensi, dan
produktifitas penggunaan tanah.
2) Secara garis besar tujuan Konsolidasi Tanah :
a) Terwujudnya tatanan penguasaan, pemilikan dan penggunaan tanah yang
tertib dan teratur disertai kepastian hukum.
b) Terwujudnya peningkatan daya guna dan hasil guna pe-manfaatan tanah.
c) Terwujudnya peran serta masyarakat dalam pembangunan pertanahan.
d) Terwujudnya lingkungan yang tertata dalam menunjang pem-bangunan
wilayah.
e) Terwujudnya peningkatan kualitas lingkungan hidup.
109
b. Sasaran Konsolidasi Tanah

1) Pasal 2 Ayat (2) Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991, terwujudnya suatu
tatanan penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur.
2) SE Kepala BPN Nomor 410-4245/1991 Ttg. Petunjuk Pelaksanaan Konsolidasi
Tanah : Sasaran Konsolidasi Tanah terutama ditujukan pada wilayah-wilayah
sebagai berikut:
a) Wilayah Perkotaan:
i. Wilayah pemukiman kumuh.
ii. Wilayah pemukiman yang tumbuh pesat secara alami
iii. Wilayah pemukiman yang mulai tumbuh.
iv. Wilayah yang direncanakan menjadi pe-mukiman baru.
v. Wilayah yang relatif kosong di bagian pinggiran kota yang diperkirakan
akan berkembang sebagai daerah pemukiman.
b) Wilayah Pedesaan
i. Wilayah yang potensial dapat memperoleh pengairan tetapi belum
tersedia jaringan irigasi.
ii. Wilayah yang jaringan irigasinya telah tersedia tetapi pemanfaatannya
belum merata.
iii. Wilayah yang berpengairan cukup baik namun masih perlu ditunjang
oleh pengadaan jaringan jalan yang memadai.
3. Syarat-syarat Konsolidasi Tanah

a. Lokasi konsolidasi tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota dengan mengacu kepada
Rencana Tata Ruang dan Rencana Pem-bangunan Daerah
b. Konsolidasi tanah dapat dilaksanakan apabila sekurang-kurangnya 85 persen dari
pemilik tanah yg luas tanahnya meliputi sekurang-kurangnya 85 persen dari luas
seluruh areal tanah yg akan dikonsolidasi, menyatakan persetujuannya.
4. Objek dan Subjek Konsolidasi Tanah
a. Tanah obyek konsolidasi tanah adalah tanah negara non pertanian dan atau tanah
hak di wilayah perkotaan atau pedesaan yang ditegaskan oleh Kepala BPN untuk
dikonsolidasi.
b. Untuk areal lokasi konsolidasi tanah seluas sampai dengan 10 Ha untuk konsolidasi
tanah perkotaan atau luas area sama dengan 200 Ha untuk konsolidasi tanah
pertanian/perdesaan, penegasannya dapat dilakukan oleh Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Provinsi.
c. Subjek konsolidasi tanah ialah peserta konsolidasi tanah, perorangan maupun badan
hukum.
110
G. POKOK-POKOK PENATAGUNAAN TANAH

Pasal 4dan Pasal 5 PP 16 Thn 2004
1. Dalam rangka pemanfaatan ruang dikembangkan penatagunaan tanah yang di sebut juga
pola pengelolaan tata guna tanah.
2. Penatagunaan tanah merupakan kegiatan di bidang pertanahan di Kawasan Lindung dan

Kawasan Budaya.
3. Penatagunaan tanah sebagaimana diselenggarakan berdasarkan Rencana Tata Ruang

wilayah Kabupaten/Kota.
4. Penatagunaan tanah diselenggarakan sesuai dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota.
5. Penatagunaan tanah dilaksanakan melalui kebijakan penatagunaan tanah dan

penyelenggaraan penatagunaan tanah.
H. KEBIJAKAN PENATAGUNAAN TANAH

Pasal 6 sd 20 PP 16 Thn 2004
1. KEBIJAKAN UMUM :
a. Kebijakan penatagunaan tanah diselenggarakan terhadap :
1) bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang sudah atau belum
terdaftar;
2) tanah negara;
3) tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan peraturan
perundangundangan yang berlaku.
111
b. Penggunaan dan pemanfaatan tanahnya harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang ditentukan berdasarkan pedoman, standar dan kriteria teknis yang
ditetapkan oleh Pemerintah.
c. Pedoman, standar dan kriteria teknis dijabarkan lebih lanjut oleh Pemerintah
Kabupaten/Kota sesuai dengan kondisi wilayah masing-masing.
d. Penggunaan tanah yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak
dapat diperluas atau dikembangkan penggunaannya
e. Pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak
dapat ditingkatkan penggunaannya.
f. Pemegang hak atas tanah wajib menggunakan dan dapat memanfaatkan tanah
sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah, serta memelihara tanah dan mencegah
kerusakan tanah.
2. KEBIJAKAN PENGUASAAN TANAH
a. Penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak mempengaruhi status hubungan
hukum atas tanah.
b. Penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah tidak mempengaruhi status hubungan
hukum atas tanah yang diatas atau dibawah tanahnya dilakukan pemanfaatan ruang.
c. Terhadap tanah setelah penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah, penyelesaian
administrasi pertanahan dilaksanakan apabila pemegang hak atas tanah atau
kuasanya memenuhi syarat-syarat menggunakan dan memanfaatkan tanahnya
sesuai dengan Rencana Tata Ruang wilayah.
d. Terhadap tanah dalam Kawasan Lindung yang belum ada hak atas tanahnya dapat
diberikan hak atas tanah, kecuali pada kawasan hutan.
e. Terhadap tanah dalam Kawasan cagar budaya yang belum ada hak atas tanahnya
dapat diberikan hak atas tanah tertentu sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku , kecuali pada lokasi situs.
f. Tanah yang berasal dari tanah timbul atau hasil reklamasi di wilayah per- airan
pantai, pasang surut, rawa, danau, dan bekas sungai dikuasai oleh Negara.
g. Kawasan hutan adalah wilayah tertentu yang ditunjuk dan atau ditetapkan oleh
Pemerintah untuk dipertahankan keberadaannya sebagai hutan tetap. Hak atas
tanah pada kawasan hutan diatur dalam peraturan perundang-undangan.
h. Hak atas tanah tertentu adalah hak atas tanah dengan jangka waktu dan persyaratan
tertentu. Salah satu bentuk persyaratan tertentu adalah ketentuan sebagaimana
diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang benda cagar budaya.
112
3. KEBIJAKAN PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN TANAH

a. Penggunaan dan pemanfaatan tanah di ka-wasan lindung atau kawasan budidaya
harus sesuai dengan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah.
b. Penggunaan dan pemanfaatan tanah di kawasan lindung tidak boleh mengganggu
fungsi alam, tidak mengubah bentang alam dan ekosistem alami.
c. Penggunaan tanah di kawasan budidaya tidak boleh diterlantarkan, harus dipelihara
dan dicegah kerusakannya.
d. Pemanfaatan tanah di kawasan budidaya tidak saling bertentangan, tidak saling
mengganggu, dan memberikan peningkatan nilai tambah terhadap penggunaan
tanahnya.
e. Penggunaan dan pemanfaatan tanah pada pulau-pulau kecil dan bidang-bidang
tanah yang berada di sempadan pantai, sempadan danau, sempadan waduk, dan
atau sempadan sungai, harus memperhatikan: a. kepentingan umum; b.
keterbatasan daya dukung, pembangunan yang berkelanjutan, keterkaitan
ekosistem, keanekaragaman hayati serta kelestarian fungsi lingkungan.
f. Apabila terjadi perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah, maka penggunaan dan
pemanfaatan tanah mengikuti Rencana Tata Ruang Wilayah yang terakhir.
g. Pemanfaatan tanah dapat ditingkatkan apabila tidak mengubah penggunaan
tanahnya dan harus memperhatikan hak atas tanahnya serta kepentingan
masyarakat.
h. 8.Pemanfaatan tanah dalam kawasan lindung dapat ditingkatkan untuk kepentingan
pendidikan, penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, dan
ekowisata apabila tidak mengganggu fungsi lindung.
i. 9. Kegiatan dalam rangka pemanfaatan ruang di atas dan di bawah yang tidak terkait
dengan penguasaan tanah dapat dilaksanakan apabila tidak mengganggu
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang bersangkutan.
j. 10.Kegiatan sebagaimana dimaksud pada butir 9 yang mengganggu pemanfaatan
tanah harus mendapat persetujuan pemegang hak atas tanah.
k. 11.Penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah yang tidak sesuai dengan
Rencana Tata Ruang wilayah disesuaikan melalui penyelenggaraan penatagunaan
tanah.
I. PENYELENGGARAAN PENATAGUNAAN TANAH

Pasal 21 sd pasal 24 PP 16 Thn 2004
1. Penyelenggaraan penatagunaan tanah dilakukan terhadap tanah-tanah :
a. bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya baik yang sudah atau belum terdaftar;
b. tanah negara;
c. tanah ulayat masyarakat hukum adat sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
113
2. Dalam rangka menyelenggarakan penatagunaan tanah dilaksanakan kegiatan yang

meliputi:
a. pelaksanaan inventarisasi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah;
b. penetapan perimbangan antara ketersediaan dan kebutuhan penguasaan,
penggunaan, dan pemanfaatan tanah menurut fungsi kawasan;
c. penetapan pola penyesuaian penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah.
d. Kegiatan penatagunaan tanah disajikan dalam peta dengan skala lebih besar
daripada skala peta Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.
J. PEMBINAAN DAN PENGENDALIAN

Pasal 25 sd Pasal 29 PP 16 Thn 2004
1. Dalam rangka pembinaan dan pengendalian penyelenggaraan penatagunaan tanah,
Pemerintah melaksanakan pemantauan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah melalui pengelolaan sistem informasi geografi penatagunaan tanah.
2. Pembinaan atas penyelenggaraan penatagunaan tanah dilakukan oleh Pemerintah
meliputi pemberian pedoman, bimbingan, pelatihan, dan arahan.
3. Pengendalian penyelenggaraan penatagunaan tanah meliputi pengawasan dan
penertiban.
4. Pengawasan dilaksanakan Pemerintah dengan cara supervisi dan laporan.
5. Penertiban dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku
6. Pembinaan dan pengendalian penatagunaan tanah terhadap pemegang hak atas
tanah diselenggarakan pula dengan pemberian insentif dan pengenaan disinsentif.
7. Insentif diberikan kepada pemegang hak atas tanah yang secara sukarela melakukan
penyesuaian penggunaan tanah.
8. Disinsentif dikenakan kepada pemegang hak atas tanah yang belum melaksanakan
penyesuaian penggunaan tanahnya
9. Bentu-bentuk insentif dan disisentif ditetapkan sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku.
K. PENATAAN RUANG UU NOMOR 26 TAHUN 2007

Pasal 1 :
1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di
dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan
kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
2. Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.
3. Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana
yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis
memiliki hubungan fungsional.
114
4. Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi peruntukan
ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi daya.
5. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
6. Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan,

pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang.
7. Pemerintah Pusat, selanjutnya disebut Pemerintah, adalah Presiden Republik Indonesia yang
memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
8. Pemerintah daerah adalah Gubernur, Bupati, atau Walikota, dan perangkat daerah sebagai unsur
penyelenggara pemerintahan daerah.
1. ASAS DAN TUJUAN Pasal 2 sd Pasal 3

a. Dalam kerangka Negara Kesatuan Republik Indonesia, penataan ruang
diselenggarakan berdasarkan asas :
1) keterpaduan;
2) keserasian, keselarasan, dan keseimbangan;
3) keberlanjutan;
4) keberdayagunaan dan keberhasilgunaan;
5) keterbukaan;
6) kebersamaan dan kemitraan;
7) pelindungan kepentingan umum;
8) kepastian hukum dan keadilan; dan
9) akuntabilitas.
b. Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah
nasional yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan berlandaskan Wawasan
Nusantara dan Ketahanan Nasional dengan:
1) terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan;
2) terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber
daya buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia; dan
3) terwujudnya pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif
terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.
115
2. KLASIFIKASI PENATAAN RUANG Pasal 4 sd Pasal 6

a. Penataan ruang diklasifikasikan berdasarkan sistem, fungsi utama kawasan, wilayah
administratif, kegiatan kawasan, dan nilai strategis kawasan.
b. Penataan ruang berdasarkan sistem terdiri atas sistem wilayah dan sistem internal
perkotaan.
c. Penataan ruang berdasarkan fungsi utama kawasan terdiri atas kawasan lindung
dan kawasan budi daya.
d. Penataan ruang berdasarkan wilayah administratif terdiri atas penataan ruang
wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi, dan penataan ruang wilayah
kabupaten/kota.
e. Penataan ruang berdasarkan kegiatan kawasan terdiri atas penataan ruang
kawasan perkotaan dan penataan ruang kawasan perdesaan.
f. Penataan ruang berdasarkan nilai strategis kawasan terdiri atas penataan ruang
kawasan strategis nasional, penataan ruang kawasan strategis provinsi, dan
penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
g. Penataan ruang diselenggarakan dengan memperhatikan:
1) kondisi fisik wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia yang rentan terhadap
bencana;
2) potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan;
kondisi ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum, pertahanan keamanan,
lingkungan hidup, serta ilmu pengetahuan dan teknologi sebagai satu kesatuan;
dan
3) geostrategi, geopolitik, dan geoekonomi.
116
h. Penataan ruang wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi, dan penataan
ruang wilayah kabupaten/kota dilakukan secara berjenjang dan komplementer.
i. Penataan ruang wilayah nasional meliputi ruang wilayah yurisdiksi dan wilayah
kedaulatan nasional yang mencakup ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan.
j. Penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota meliputi ruang darat, ruang
laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan.
k. Ruang laut dan ruang udara, pengelolaannya diatur dengan undang-undang
tersendiri.
3. TUGAS DAN WEWENANG Pasal 7 sd Pasal 13
a. Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat.
b. Negara memberikan kewenangan penye-lenggaraan penataan ruang kepada
Pemerintah dan pemerintah daerah dengan tetap menghormati hak yang dimiliki
orang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
c. Wewenang Pemerintah dalam penyelenggaraan penataan ruang meliputi :
1) pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan penataan
ruang wilayah nasional, provinsi, dan kabupaten/kota, serta terhadap
pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis nasional, provinsi, dan
kabupaten/kota;
2) pelaksanaan penataan ruang wilayah nasional
3) pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis nasional; dan
4) kerja sama penataan ruang antarnegara dan pemfasilitasan kerja sama
penataan ruang antarprovinsi.
d. Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan penataan ruang nasional meliputi:
1) perencanaan tata ruang wilayah nasional
2) pemanfaatan ruang wilayah nasional; dan
3) pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional.
e. 5. Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan pe-nataan ruang kawasan strategis

nasional me-liputi:
1) penetapan kawasan strategis nasional;
2) perencanaan tata ruang kawasan strategis nasional;
3) pemanfaatan ruang kawasan strategis nasional; dan
4) pengendalian pemanfaatan ruang kawasan strategis nasional.
117
f. Penyelenggaraan penataan ruang dilaksanakan oleh seorang Menteri.

g. Tugas dan tanggung jawab Menteri dalam penye-lenggaraan penataan ruang
mencakup:
1) pengaturan, pembinaan, dan pengawasan penataan ruang;
2) pelaksanaan penataan ruang nasional; dan
3) koordinasi penyelenggaraan penataan ruang lintas sektor, lintas wilayah, dan
lintas pemangku kepentingan.
4. Wewenang Pemerintah Daerah Provinsi
a. Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam penyelenggaraan penataan ruang
meliputi:
ruang wilayah provinsi, dan kabupaten/kota, serta terhadap pelaksanaan
penataan ruang kawasan strategis provinsi dan kabupaten/kota;
2) pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi;
3) pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis provinsi; dan
4) kerja sama penataan ruang antar provinsi dan pemfasilitasan kerja sama
penataan ruang antarkabupaten/kota.
b. Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam pelaksanaan penataan ruang wilayah
provinsi meliputi :
1) perencanaan tata ruang wilayah provinsi;
2) pemanfaatan ruang wilayah provinsi; dan
3) pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi.
c. Dalam penataan ruang kawasan strategis provinsi pemerintah daerah provinsi
melaksanakan:
1) penetapan kawasan strategis provinsi;
2) perencanaan tata ruang kawasan strategis provinsi;
3) pemanfaatan ruang kawasan strategis provinsi; dan
4) pengendalian pemanfaatan ruang kawasan strategis provinsi.
d. Dalam pelaksanaan wewenang pemerintah daerah provinsi:
1) menyebarluaskan informasi yang berkaitan dengan:
i. rencana umum dan rencana rinci tata ruang dalam rangka pelaksanaan
penataan ruang wilayah provinsi;
ii. arahan peraturan zonasi untuk sistem provinsi yang disusun dalam rangka
pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi; dan
iii. petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang;
2) melaksanakan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.
118
e. Dalam hal pemerintah daerah provinsi tidak dapat memenuhi standar pelayanan
minimal bidang penataan ruang, Pemerintah mengambil langkah penyelesaian
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
5. Wewenang Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota

a. Wewenang pemerintah daerah kabupaten kota dalam penyelenggaraan penataan
ruang meliputi:
ruang wilayah kabupaten/kota dan kawasan strategis kabupaten/kota;
2) pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota;
3) pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota; dan
4) Kerja sama penataan ruang antarkabupaten/ kota.
b. Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam pelaksanaan penataan ruang
wilayah meliputi :
1) perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/ kota;
2) pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota; dan
3) pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/ kota.
c. Dalam pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/ kota
melaksanakan :
1) penetapan kawasan strategis kabupaten/kota;
2) perencanaan tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota;
3) pemanfaatan ruang kawasan strategis kabupaten/kota; dan
4) pengendalian pemanfaatan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
d. Dalam pelaksanaan wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota:
1) menyebarluaskan informasi yang berkaitan dengan rencana umum dan rencana
rinci tata ruang dalam rangka pelaksanaan penataan ruang wilayah
kabupaten/kota; dan
2) melaksanakan standar pelayanan minimal bidang penataan ruang.
119
Pertemuan XIV
Pokok bahasan : Rumah Susun di Indonesia
Sub pokok bahasan :
a. Tujuan
b. Pengertian
c. Hak atas Tanah yang dapat dibangun Rumah Susun
d. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
A. Pengertian Rumah Susun

Pasal 1 UU No. 20 Thn 2011
1. Angka 1 : Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam
arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
2. Angka 3 : Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang
tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
3. Angka 4 : Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang
digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun
dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
4. Angka 5 : Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
5. Angka 6 : Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan
bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
6. Angka 7 : Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
7. Angka 8 : Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus.
120
8. Angka 9 : Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai
tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas
pejabat dan/atau pegawai negeri.
9. Angka 10 : Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan.
B. Tujuan Penyelenggaraan Rumah Susun

(Pasal 3 UU No. 20 Thn 2011 TTg Rumah Susun)
1. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan
yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang
terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya;
2. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan
permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip
pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
3. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
4. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan
produktif;
5. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan
masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan
dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
6. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
7. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama
bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam
suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan
8. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
C. Hak Atas Tanah yang Dapat dibangun Rumah Susun

Pasal 17,18,19 UU No. 20 Tahun 2011
1. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
2. Rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan :
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf
121
3. Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pembangunan rumah susun
dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan.
4. Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan cara
sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai dengan ikrar wakaf.
5. Apabila pendayagunaan tanah wakaf tidak sesuai dengan ikrar wakaf, dapat dilakukan
pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan dan/atau izin tertulis Badan
Wakaf Indonesia dan hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun umum
D. Penyediaan Tanah Untuk Rumah Susun

1. Pasal 22 Ayat (1) UU No. 20 Thn 2011 :
a. pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;
b. konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;
c. peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah;
d. pemanfaatan barang milik negara atau barang milik daerah berupa tanah;
e. pendayagunaan tanah wakaf;
f. pendayagunaan sebagian tanah negara bekas tanah terlantar; dan/atau
g. pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum.
2. Pasal 22 Ayat (2) UU No. 20 Thn 2011 :

Penyediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
E. Pemasaran dan Jual Beli Rumah Susun

Pasal 42 sd Pasal 44 UU No.20 Thn. 2011
1. Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun
dilaksanakan,dengan syarat harus memiliki :
a. kepastian peruntukan ruang;

b. kepastian hak atas tanah;
c. kepastian status penguasaan rumah susun;
d. perizinan pembangunan rumah susun; dan
e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
2. Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangun-an rumah susun) , segala sesuatu yang
dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian
pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.
122
3. Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui
PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
4. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;

b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan.
5. Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui
akta jual beli (AJB), dan dinyatakan selesai apabila diterbitkan :
a. Sertifikat Laik Fungsi; dan

b. SHM sarusun atau SKBG sarusun.
6. Pasal 1 UU No. 20 Thn 2011:
a. Angka 11 :Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah
tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan
atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas
tanah hak pengelolaan
b. Angka 12 : Sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun yang selanjutnya
disebut SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang
milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
F. Penguasaan Sarusun Pasal 45

1. Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau
disewa.
2. Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam-
pakai atau sewa.
3. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat dilakukan dengan cara
pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli.
4. Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan
cara dimiliki atau disewa
5. Penguasaan sarusun dengan cara sewa dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat
di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
123
undangan, dan harus didaftarkan pada PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni
Sarusun ).
G. Pemilikan Sarusun Pasal 46 sd 49 UU N0. 20 Thn 2011

1. Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan
yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
2. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung berdasarkan atas NPP (
Nilai Perbandingan Proporsional).
3. NPP adalah angka yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang
bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku
pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan
untuk menentukan harga jualnya.
4. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau
hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
diterbitkan SHM sarusun.
5. SHM sarusun diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas
tanah yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama bagi yang bersangkutan.
6. SHM sarusun oleh kantor pertanahan kabupaten/kota dan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan per-undangan-undangan.
7. Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah
atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG Sarusun yang terdiri atas:
a. salinan buku bangunan gedung;

b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama
yang bersangkutan.
8. SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung
jawab di bidang bangunan gedung.
124
9. SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangundangan dan harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan
urusan pemerintahan di bidang hukum.
H. Pemanfaatan Rumah Susun Pasal 50 sd Pasal 51

1. Pemanfaatan rumah susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi:
a. Hunian; atau
b. Campuran
2. Pemanfaatan rumah susun dapat berubah dari fungsi hunian ke fungsi campuran karena
perubahan rencana tata ruang
3. Perubahan fungsi yang diakibatkan oleh perubahan rencana tata ruang menjadi dasar
mengganti sejumlah rumah susun dan/atau memukimkan kembali pemilik sarusun yang
dialihfungsikan.
4. Pihak yang melakukan perubahan fungsi rumah susun wajib menjamin hak kepemilikan
sarusun.
I. Pemanfatan Sarusun Pasal 52 sd Pasal 55

1. Setiap orang yang menempati, menghuni, atau memiliki sarusun wajib memanfaatkan sarusun
sesuai dengan fungsinya.
2. Setiap orang dapat menyewa sarusun, meliputi hak orang perseorangan atas sarusun dan
pemanfaatan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
3. Sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa
oleh MBR (Masyarakat Perpenghasilan Rendah), dan hanya dapat mengalihkan kepemilikannya
kepada pihak lain dalam hal:
a. pewarisan;
b. perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; atau
c. pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang
berwenang.
4. Pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf b dan huruf c hanya dapat dilakukan kepada
badan pelaksana.
5. Sarusun pada rumah susun negara dapat disewa oleh perseorangan atau kelompok dengan
kemudahan dari pemerintah.
J. Pengelolaan Rumah Susun Pasal 56 sd Pasal 60

1. Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
125
2. Pengelolaan rumah susun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali
rumah susun umum sewa, rumah susun khusus, dan rumah susun negara.
3. Badan hukum harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/ walikota, Khusus
untuk Provinsi DKI Jakarta, harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari Gubernur.
4. Dalam menjalankan pengelolaan , pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan,

yang dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional.
5. Biaya pengelolaan rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah dapat
disubsidi pemerintah.
6. Dalam menjalankan kewajibannya, pengelola dapat bekerja sama dengan orang perseorangan
dan badan hukum.
K. Perhimpunan Penghuni Pasal 74 sd 78 UU No. 20 Thn 2011

1. Pasal 1 Angka 21 : Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun yang selanjutnya disebut
PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
2. Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS dengan beranggotakan pemilik atau
penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.
3. PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini.
4. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum
masa transisi 1 tahun berakhir;
5. Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan
pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS
6. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan
dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan
penghunian.
7. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan
penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.
126
HUKUM PERDATA
RPS 8
"PERJANJIAN PENANGGUNGAN, GARANSI, TANGGUNG- MENANGGUNG"
JAMINAN PERORANGAN (Immateriil)
Jaminan Perorangan atau Borgtocht adalah perjanjian antara kreditor (berpiutang) dengan seorang pihak
ketiga yang menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban debitor (si berutang). Perjanjian antara Kreditor
dengan Pihak Ketiga (penanggung) dapat dilakukan dengan sepengetahuan si Debitor atau bahkan tanpa
sepengetahuannya. Perjanjian jaminan Borgtocht bersifat accessoir artinya keberadaan jaminan ini
tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu perjanjian Kredit. Perjanjian jaminan Borgtocht hapus apabila
perjanjian pokoknya hapus.
Yang termasuk jaminan perorangan adalah:
1. Perjanjian Penanggungan
a. Pengertian
Penanggungan Utang (bortocht) adalah suatu perjanjian dimana seorang pihak ketiga guna kepentingan
si berpiutang, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatannya si berutang, manakala orang ini sendiri
tidak memenuhi (Pasal 1820 KUHPer).
Tidak ada penanggungan jika tidak ada suatu perikatan pokok yang sah (Pasal 1821 KUHPer).
Penanggungan adalah suatu perjanjian accessoir. Berdasarkan Pasal 1831 KUHPer, penanggung tidak
diwajibkan membayar kepada si berpiutang, selain jika si berutang lalai, sedangkan benda-benda
berutang ini harus lebih dahulu disita dan dijual untuk melunasi utangnya. Perjanjian jaminan Borgtocht
hapus apabila perjanjian pokoknya hapus.
Penanggungan bersifat accesoir dan senantiasa dikaitkan dengan perjanjian pokok dengan ketentuan:
1. Tidak ada penanggungan tanpa adanya perutangan

2. Besarnya penanggungan tidak akan melebihi besarnya perutangan pokok
3. Penanggung berhak mengajukan tangkisan-tangkisan yang bersangkutan dengan perutangan
pokok
4. Beban pembuktian yang tertuju pada si berutang dalam batas-batas tertentu mengikat juga si
penanggung
5. Penanggungan pada umumnya akan hapus dengan hapusnya perutangan
6. Diperalihkannya piutang sebagai perjanjian pokok, maka semua perjanjian yang melekat pada
piutang tersebut akan ikut beralih.
127
7. Dari pemenuhannya bersifat subsidair, artinya penanggung hanya terikat untuk pemenuhan
prestasi apabila debitur wanprestasi.
b. Jenis-jenis Penanggungan
1) Jaminan kredit (kredit garansi) adalah bentuk penanggungan dimana seorang penanggung
(perorangan) menanggung untuk memenuhi utang debitur sebesar sebagaimana tercantum dalam
perutangan pokok.
2) Jaminan Bank (BankGaransi), adalah suatu jenis penaggungan dimana yang bertindak sebagai
penanggung adalah bank. Bank garansi terjadi jika bank selaku penanggung diwajibkan untuk
menanggung pelaksanaan pekerjaan tertentu atau menanggung dipenuhinya pembayaran tertentu
kepada kreditur. Dalam bank garansi, bank baru bersedia memberikan garansi jika kepada bank telah
disetorkan sejumlah uang tertentu sebesar ganransi yang akan diberikan oleh bank.
c. Hapusnya Penanggungan Utang
Hapusnya penanggungan hutang diatur dalam pasal 1845-1850 KUHPerdata. Di dalam pasal 1845
KUHPerdata disebutkan bahwa perikatan yang timbul karena penanggungan, hapus karena sebab-sebab
yang sama dengan yang menyebabkan berakhirnya perikatan lainnya, pasal ini menunjuk kepada pasal
1381,1408, 1424, 1420, 1437, 1442, 1574, 1846, 1938, dan 1984 KUHPerdata.
Didalam pasal 1381,ditentukan 10 cara berakhirnya perjanjian penanggungan utang yaitu pembayaran;
penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpangan atau penitipan; pembaruan hutang;
kompensasi hutang; pencampuran hutang; pembebasan utang; musnahnya barang terutang; kebatalan
atau pembatalan; dan berlakunya syarat pembatalan.
2. Perjanjian Garansi (Perjanjian Indemnity)
Yaitu jaminan yang bersifat indemnitas, dimana pemberi jaminan (guarantor) menjamin bahwa seorang
pihak ketiga akan berbuat sesuatu yang biasanya tetapi tidak selalu harus berupa tindakan menutup suatu
perjanjian tertentu. Perjanjian Indemnity juga dapat diartikan bahwa penjaminan diposisikan sama
sebagai principal debitur yang secara tanggung renteng menyelesaikan kewajiban kepada kreditur
(obligee). Perjanjian Indemnity diaplikasikan salah satunya dalam bentuk produk inovatif yang
ditertbitkan oleh perusahaan asuransi yang bernama Surety Bond.
TUJUAN
Sebagai alat untuk menjadikan mudah atau menjadikan lancar suatu perdagangan barang dan
jasa
128
Menghilangkan kekhawatiran karena penerima jaminan bahwa tidak akan mengalami kerugian
apabila pihak yang dijamin tidak dapat memenuhi atau lalai terhadap kewajiban.
3. Perjanjian Tanggung Menanggung (Tanggung Renteng)
Adalah suatu perikatan dimana beberapa orang secara bersama-sama sebagai pihak berutang (debitur)
berhadapan dengan satu orang kreditur, maka pembayaran itu akan membebaskan teman-teman yang
lain dari utang. Tanggung renteng didefinisikan sebagai tanggung jawab bersama diantara anggota dalam
satu kelompok atas segala kewajiban terhadap koperasi dengan dasar keterbukaan dan saling
mempercayai.
129
RPS 9
"HUKUM PERIKATAN, OBYEK PERIKATAN, SUMBER PERIKATAN"
Kontrak merupakan perjanjian antara dua orang atau lebih untuk melaksanakan hal-hal tertentu yang
mana menimbulkan perikatan. Kontrak dapat terjadi secara lisan maupun tertulis.
• Hukum perikatan (verbintenis) adalah aturan yang mengatur hubungan hukum dalam lapangan
hukum harta kekayaan (vermogen recht) antara dua orang atau lebih, yang memberi hak
(recht)pada pihak (kreditur) dan memberi kewajiban (plicht) pada pihak yang lain (debitur) atas
sesuatu prestasi.
• Perikatan adalah suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, yang mana pihak
satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk
memenuhi kebutuhan itu.
Dalam hukum asing dijumpai istilah overeenkomst dan contract/agreement yang dalam hukum kita
dikenal sebagai "kontrak" atau "perjanjian". Pada pasal 1313 KUHPerdata merumuskan pengertian
perjanjian (overeenkomst), adalah suatu perbuatan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap
satu orang atau lebih.
Dapat ditarik kesimpulan bahwa perjanjian atau kontrak adalah suatu peristiwa di mana seorang atau satu
pihak berjanji kepada seorang atau pihak lain atau di mana dua orang atau dua pihak itu saling berjanji
untuk melaksanakan suatu hal sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1313 KUHPerdata.
Perjanjian mengakibatkan timbulnya suatu perikatan antara para pihak yang membuatnya. Dalam
bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau
kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.
Perikatan merupakan suatu pengertian yang abstrak, sedangkan perjanjian adalah suatu hal yang konkret
atau suatu peristiwa.
KONTRAK PERJANJIAN PERIKATAN KETERIKATAN
Keterikatan Menimbulkan Akibat Hukum Dengan Ketentuan Agar Para Pihak Yang Melaksanakan
Perikatan Memiliki Rasa Tanggung Jawab Terhadap Perikatan Tersebut, Karena Terdapat Rambu-
Rambu Hukum Yang Mengandung Sanksi.
Objek perikatan (voorwerp der verbintenissen) adalah hak pada kreditur dan kewajiban pada debitur
yang dinamakan prestasi. Prestasi tersebut dapat berupa:
a. Tindakan memberikan sesuatu, misalnya penyerahan hak milik dalam jual beli, sewa menyewa dan
lain-lain.
b. Berbuat sesuatu, misalnya melaksanakan pekerjaan tertentu.
c. Tidak berbuat sesuatu, misalnya tidak akan membangun suatu bangunan pada suatu bidang tanah
tertentu.
130
HAKIKAT DARI OBYEK PERIKATAN
Dalam suatu perikatan pasti terdapat hak dan kewajiban, namun tidak semua hak dan kewajiban
merupakan perikatan dalam arti hukum. Perikatan adalah suatu hubungan hukum yang diatur dan
diakui hukum (dalam Buku II) yang berkaitan dengan lingkup hukum
kekayaan (vermogenrecht). Hubungan hukum yang bersifat hukum keluarga (familierecht) seperti
kewajiban suami isteri, tidak termasuk dalam perikatan.
Namun ada beberapa hubungan hukum dalam hukum keluarga yang mempunyai sifat hukum
harta kekayaan, misalnya wasiat, sehingga memungkinkan penerapan ketentuan umum hukum
perikatan (verbintenissen recht).
Untuk menentukan apakah hubungan hukum itu masuk dalam hukum perikatan atau tidak, pada
umumnya para sarjana menggunakan ukuran apakah hubungan hukum itu dapat dinilai dengan
sejumlah uang, yakni apakah kerugian yang diakibatkan wanprestasi atau akibat suatu perbuatan
melawan hukum itu dapat diukur dengan sejumlah uang atau tidak, (bernilai ekonomis atau
tidak). Namun demikian dalam perikatan ada hubungan hukum yang tidak dapat dinilai dengan
uang, dan hal ini dianggap sebagai suatu pengecualian
Perikatan adalah suatu hubungan hukum yang diatur dan diakui hukum (dalam Buku II) yang
berkaitan dengan lingkup hukum kekayaan (vermogenrecht). Hubungan hukum yang bersifat
hukum keluarga (familierecht) seperti kewajiban suami isteri, tidak termasuk dalam perikatan. Namun
ada beberapa hubungan hukum keluarga yang mempunyai sifat hukum harta kekayaan, misalnya wasiat,
sehingga memungkinkan penerapan ketentuan umum hukum perikatan (verbintenissen recht).
Syarat-syarat Objek Perikatan:
• Objek harus tertentu

• Objek harus diperbolehkan (harus sesuai dengan UU, kesusilaan, dan ketertiban umum)
• Objek dapat dinilai dengan uang
• Objeknya harus mungkin
SISTEM PENGATURAN HUKUM PERIKATAN
Hukum perikatan menganut sistem terbuka. Artinya setiap orang bebas melakukan perjanjian,
baik yang sudah diatur maupun belum diatur dalam undang-undang.
Pasal 1338 KUHPdt : “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya”
Ketentuan tersebut memberikan kebebasan para pihak untuk :
- Membuat atau tidak membuat perjanjian;
131
- Mengadakan perjanjian dengan siapapun;
- Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya;
- Menentukan bentuk perjanjian, yaitu tertulis atau lisan.
Sumber hukum perikatan:
1. Perikatan yang timbul dari persetujuan (perjanjian).
2. Perikatan yang timbul dari undang-undang. Perikatan yang timbul dari undang-undang dapat dibagi
menjadi dua, yaitu
a. Perikatan terjadi karena undang-undang semata
b. Perikatan terjadi karena undang-undang akibat perbuatan manusia
3. Perikatan terjadi bukan perjanjian, tetapi terjadi karena perbuatan melanggar hukum (onrechtmatige
daad) dan perwakilan sukarela (zaakwarneming) atau terjadi karena Hukum tidak tertulis (Agama, Adat
dan sejenis).
132
RPS 10
"JENIS-JENIS PERIKATAN"
1. Perikatan Murni
Perikatan dimana masing-masing pihak hanya terdiri atas satu orang dan sesuatu yang dapat dituntut
hanya berupa satu buah prestasi. Dapat dilakukan seketika, contoh: jual beli di pasar.
2. Perikatan Bersyarat
Perikatan yang awal dan akhirnya bergantung pada suatu peristiwa yang belum dan tidak tentu akan
terjadi. (dijelaskan pada 1263 KUHPerdata). Perikatan ini dibagi menjadi dua:
• Syarat Tangguh: perikatan akan berlaku jika syarat terpenuhi atau awalnya bergantung pada terjadinya
suatu peristiwa. Contoh: A janji ke B kalau dia lulus akan memberikan mobilnya.
• Syarat Batal: perikatan yang sudah ada, yang akhirnya bergantung pada suatu peristiwa. Apabila syarat
tersebut dipenuhi,maka perikatan menjadi putus atau batal. Contoh: A akan menyewakan rumahnya ke
B asal tidak dipakai untuk gudang. Jika B menggunakan rumah tersebut untuk gudang, perikatan menjadi
batal.
3. Perikatan dengan Ketetapan Waktu
Perikatan yang pelaksanaannya ditangguhkan sampai pada suatu waktu yang ditentukan. Perbedaan jenis
perikatan ini dengan perikatan bersyarat adaklah adanya kepastian waktu. Ketentuan pada Pasal 1270
KUHPerdata.
Contoh: Andri berjanji pada Badru berjanji akan memberikan motornya pada tanggal 1 Juli tahun depan.
4. Perikatan Alternatif/Mana Suka
Merupakan suatu perikatan dimana debitur dibebaskan untuk memenuhi satu dari dua atau lebih prestasi
yang disebutkan dalam perjanjian.
5. Perikatan Tanggung Menanggung (Tanggung Renteng)
Perikatan dimana debitur dan/atau kreditur terdiri atas beberapa orang. Dengan dipenuhinya seluruh
prestasi oleh salah seorang debitur kepada kreditur, maka perikatannya menjadi hapus. Terdapat pada
Pasal 1749, Pasal1836 KUHPerdata dan Pasal 18 KUHDagang. Contoh: Jika A dan B bersama-sama
mempunyai piutang Rp.1000 kepada X. Artinya, A dan B masing-masing dapat menuntut kepada X
Rp.500,00.Sebaliknya, X dan Y hutang kepada A, sehingga A dapat menuntut kepada X dan Y masing-
masing setengah bagian dari hutang itu.
6. Perikatan yang Dapat dan Tidak dapat Dibagi
Perikatan yang Dapat Dibagi: perikatan yang prestasinya dapat dibagi. Pembagian tidak boleh mengurangi
hakikat dari prestasi tersebut. Tiap- tiap kreditur hanyalah berhak menuntut suatu bagian menurut
imbangan dari prestasi tersebut, sedangkan masing-masing debitur juga hanya diwajibkan memenuhi
bagiannya
133
Perikatan yang Tidak Dapat Dibagi: perikatan yang prestasinya tidak dapat dibagi. maka tiap-tiap kreditur
berhak menuntut seluruh prestasinya pada tiap-tiap debitur, sedangkan masing-masing debitur
diwajibkan memenuhi prestasi tersebut seluruhnya.
Dapat atau tidak dapat dibagi ditentukan oleh:
1. Sifat barangnya dapat dibagi atau tidak, misal: yang dapat dibagi adalah beras, dan yang tidak
dapat dibagi adalah kuda untuk kendaraan.
2. Maksudnya perikatan.
7. Perikatan dengan Ancaman Hukuman
Perikatan dimana ditentukan bahwa debitur akan dikenakan suatu hukuman apabila ia tidak
melaksanakan perikatan.
Tujuan adanya sanksi/denda:
1. Menjadi pendorong bagi si berutang supaya memenuhi kewajibannya.
2. Untuk memberikan pembuktian tentang jumlahnya atau besarnya kerugian yang

dideritanya.
8. Perikatan Generik dan Perikatan Spesifik
Perikatan Generik: Perikatan dimana obyeknya hanya ditentukan jenis dan jumlah barang yang harus
diserahkan debitur kepada kreditur. Misalnya: penyerahan beras sebanyak 10 kg
Perikatan Spesifik: Perikatan dimana obyeknya ditentukan secara terinci, sehingga tampak ciri-ciri
khususnya. Misalnya: debitur diwajibkan menyerahkan beras sebanyak 10 kg dari Cianjur dengan kualitas
terbaik.
9. Perikatan Perdata dan Perikatan Alami (Natuurlijke Verbintenis)
Perikatan Perdata: Perikatan dimana pemenuhan hutangnya dapat dituntut pelaksanaannya dimuka
pengadilan.
Perkiraan Alami: Perikatan dimana pemenuhan hutangnya tidak dapat dituntut pelaksanaannya dimuka
pengadilan. Contoh: utang yang timbul dari perjudian atau pembayaran bunga yang tidak diperjanjikan.
10. Perikatan Positif dan Negatif
• Perikatan Positif adalah perikatan yang prestasinya memberi sesuatu dan berbuatsesuatu.
• Perikatan Negatif adalah perikatan yang prestasinya tidak berbuat sesuatu.
134
RPS 11
"SUMBER UTAMA PERIKATAN"
1. Perjanjian Sepihak dan Perjanjian Timbal Balik
Perjanjian sepihak: perjanjian yang membebankan prestasi hanya pada satu pihak. Contoh: perjanjian
hibah, perjanjian penanggungan, perjanjian pemberian kuasa tanpa upah
Perjanjian timbal balik: perjanjian yang membebankan prestasi pada kedua
belah pihak. Contoh: jual beli
2. Perjanjian Bernama,Perjanjian Tidak Bernama, dan Perjanjian Campuran Perjanjian bernama:

perjanjian yang secara khusus diatur di dalam undang- undang.
Perjanjian tak bernama: perjanjian yang tidak diatur secara khusus di dalam undang-undang. Contoh:
perjanjiang leasing, franchising, dan factoring. Perjanjian campuran: perjanjian yang merupakan
kombinasi dari dua atau lebih pernjanjian bernama. Contoh: perjanjian kost yang merupakan campuran
dari perjanjian sewa-menyewa dan perjanjian untuk melakukan suatu pekerjaan (cuci dan seterika baju,
membersihkan kamar).
3. Perjanjian Obligatoir dan Perjanjian Kebendaan
Perjanjian Obligatoir: perjanjian dimana pihak-pihak sepakat mengikatkan diri untuk melakukan
penyerahan suatu benda kepada pihak lain (perjanjian yang menimbulkan perikatan)
Perjanjian Kebendaan: perjanjian dengan mana seseorang menyerahkan haknya atas suatu benda kepada
pihak lain, yang membebankan kewajiban pihak itu untuk menyerahkan benda tersebut ke pihak lain.
4. Perjanjian Konsensuil dan Perjanjian Riil
Perjanjian Konsensual: perjanjian dimana di antara kedua belah pihak tercapai persesuaian kehendak
untuk mengadakan perikatan.
Perjanjian Riil: perjanjian yang hanya berlaku sesudah terjadi penyerahan barang. Contoh: perjanjian
penitipan barang, pinjam-pakai.
5. Perjanjian Cuma-cuma dan Perjanjian atas Beban
Perjanjian Cuma-Cuma: perjanjian dimana pihak yang satu memberikan suatu keuntungan kepada pihak
yang lain tanpa menerima suatu manfaat bagi dirinya. Contoh: hibah, pinjaman tanpa bunga, penitipag n
barang tanpa biaya.
135
Perjanjian atas Beban: perjanjian yang mewajibkan pihak yang satu untuk melakukan prestasi berkaitan
langsung dengan prestasi yang harus dilakukan oleh pihak lain. Contoh: jual-beli, sewa-menyewa, pinjam-
meminjam dengan bunga
6. Perjanjian Formil
Merupakan perjanjian yang selain membutuhkan kata sepakat, juga membutuhkan formalitas tertentu,
sesuai dengan apa yang telah ditentukan oleh undang-undang. Contoh: pembebanan jaminan fidusia.
7. Perjanjian Jual Beli
Perjanjian yang dibentuk karena pihak yang satu telah mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak
kebendaan dan pihak yang lain bersedia untuk membayar harga yang diperjanjikan (pasal 1457 KUH
Perdata)
8. Perjanjian Sewa-menyewa
perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu
barang kepada pihak lain dalam kurun waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi
oleh pihak yang menyewa (pasal 1548 KUH Perdata).
9. Perjanjian Sewa-Beli
Perjanjian jual-beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara
memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas barang yang
telah disepakati bersama dan diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih
dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual
136
RPS 12
"SAHNYA PERJANJIAN"
A. Syarat - syarat Perjanjian
• Pasal 1320 KUH Perdata mentukan 4 syarat sahnya perjanjian, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
Para pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian harus sepakat atau setuju mengenai hal-hal pokok dari
perjanjian tersebut. Kata sepakat tidak sah apabila diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan
paksaan/penipuan.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
Setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, kecuali undang-undang menentukan bahwa ia tidak
cakap.
Orang-orang yang tidak cakap untuk membuat perjanjian menurut Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu
a) Orang-orang yang belum dewasa;
b) Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan
c) Perempuan yang telah menikah. Sejak berlakunya UU No.1
Tahun 1974 tentang perkawinan, ketentuan ini menjadi hapus karena Pasal 31 UU ini menentukan abhwa
hak dan kedudukan suami-istri adalah seimbang dan masing-masing berhak untuk melakukan perbuatan
hukum
Syarat 1 dan 2 disebut sebagai syarat subjektif karena kedua syarat tersebut harus dipenuhi oleh subjek
hukum. Apabila syarat subjektif tidak dipenuhi, maka suatu perjanjian menjadi dapat dibatalkan.
Maksudnya, perjanjian tersebut menjadi batal apabila ada yang memohonkan pembatalannya.
3. Untuk suatu pokok persoalan tertentu;
• Pasal 1332 KUH Perdata menentukan bahwa hanya barang- barang yang dapat diperdagangkan saja
yang dapat menjadi pokok suatu perjanjian.
• Pasal 1333 KUH Perdata menentukan bahwa suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu
barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya. Tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah barang tidak
tentu, asal saja jumlah itu kemudian dapat ditentukan atau dihitung.
137
4. Suatu sebab yang diperkenankan.
Maksudnya, isi perjanjian tidak dilarang oleh undang- undang atau tidak bertentangan dengan kesusilaan
atau ketertiban umum (Pasal 1337 KUH Perdata). Pasal 1335 KUH Perdata juga menentukan suatu
perjanjian yang dibuat tanpa sebab atau dibuat karena suatu sebab yang palsu/terlarang adalah tidak
mempunyai kekuatan hukum.
Syarat 3 dan 4 disebut sebagai syarat objektif karena kedua syarat ini harus dipenuhi oleh objek perjanjian.
Apabila syarat objektif tidak dipenuhi, maka suatu perjanjian menjadi batal demi hukum. Artinya, sejak
semula tidak pernah dilahirkan suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan.
Syarat Sahnya Kontrak Yang Bersifat Umum Dan Khusus:
a. Syarat Sah Yang Bersifat Umum Ketentuannya Diluar Pasal 1320 Kuh Perdata
Harus Dilakukan Dengan Itikad Baik
Tidak Boleh Bertentangan Dengan Kebiasaan Yang Berlaku
Harus Dilakukan Berdasarkan Asas Kepatutan
Tidak Boleh Melanggar Kepentingan Umum
b. Syarat Sah Yang Bersifat Khusus Ketentuannya Diluar Pasal 1320 Kuh Perdata Dan Tidak Dirinci
Secara Khusus:
Tertulis Untuk Kontrak-Kontrak Tertentu
Dengan Menggunakan Akta Notaris Untuk Kontrak-Kontrak Tertentu
Dengan Akta Pejabat Tertentu (Selain Notaris) Untuk Kontrak-

Kontrak Tertentu
Izin Dari Pejabat Yang Berwenang Untuk Kontrak-Kontrak Tertentu
B. TEORI PERJANJIAN
Untuk menentukan saat terjadinya perjanjian dalam arti adanya persesuaian kehendak, ada beberapa
teori:
1. Teori pernyataan (Uithingstheorie)
Menurut teori ini, suatu kesepakatan terjadi apabila pihak yang menerima penawaran menyatakan bahwa
ia menerima tawaran itu.
2. Teori pengiriman (Venzendtheorie)
138
Menurut teori ini, kesepakatan terjadi apabila pihak yang menerima penawaran mengirimkan jawaban
penerimaan atau akseptasi.
3. Teori pengetahuan (Vernemingstheori)
Mmenurut teori ini, kesepakatan terjadi apabil pihak yang menawarkan itu mengetahui adanya akseptasi.
4. Teori penerimaan (Ontvangstheori)
Menurut teori ini, kesepakatan terjadi apabila pihak yang menawarkan itu mengetahui adanya akseptasi,
tetapi penerimaan itu belum diterimanya (tidak diketahui secara langsung).
5. Teori pengetahuan yang objektif
Menurut teori ini, kesepakatan lahir saat yang menawarkan secara objektif mengetahui atau menurut akal
sehat dapat menganggap bahwa penerima telah mengetahui dan membaca surat penawaran.
6. Teori kepercayaan
Menurut teori ini, kesepakatan dianggap telah terjadi pada saat penerima percaya bahwa tawarannya itu
betul apa yang dimaksud.
7. Teori Kehendak (Wilstheorie)

• Faktor utama dalam suatu perjanjian adalah KEHENDAK. Namun demikian terdapat hubungan
yangtidak terpisahkan antara KEHENDAK dan PERNYATAAN.
• Suatu Perjanjian disamping dikehendaki juga harus dinyatakan. Apabila tidak terjadi kesesuaian
antara Kehendak dengan Pernyataan maka tidak akan terbentuk “Suatu Perjanjian”
• Kelemahan pada teori ini adalah jika Kehendak tidak sesuai dengan Pernyataan yang akan
dikemukakan karena pada umumnya sikap dasar manusia terlalu mengedapankan kehendaknya
masing-masing, bagaimana jika berbenturan dengan kehendak orang lain?
C. ASAS HUKUM PERJANJIAN
ASAS atau PRINSIP dalam bahasa Belanda disebut Beginsel, dalam bahasa Inggris: Principle, dalam bahasa
Latin: Principium (dari makna “primus” yang artinya pertama dan “capere” yang artinya mengambil atau
menangkap).
1. Asas Konsensualisme (persesuaian kehendak)
Menurut asas ini, untuk melahirkan perjanjian cukup dengan sepakat saja dan bahwa perjanjian itu (dan
perikatan yang ditimbulkannya) sudah dilahirkan pada saat tercapainya konsensus.
2. Asas Kebebasan Berkontrak (freedom of contract)
Menurut asas ini, orang pada asasnya dapat membuat perjanjian dengan isi bagaimanapun juga, asala
tidak bertentangan dengan UU, kesusilaan, dan ketertiban umum.
139
3. Asas Kekuatan Mengikat Perjanjian
Menurut asas ini, semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai UU bagi mereka yang
membuatnya (Pasal 1338 KUH Perdata). Perjanjian tersebut tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan
sepakat kedua belah pihak atau karena alasan yang oleh UU sudah dinyatakan cukup untuk itu.
4. Asas ltikad Baik (good faith)
Menurut asas ini, persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik (Pasal 1338 KUH
Perdata ayat 3).
5. Asas Kepercayaan
Seseorang yang mengadakan perjanjian dengan pihak lain, menumbuhkan kepercayaan di antara kedua
belah pihak itu bahwa satu sama lain akan memegang janjinya. Dengan kata lain, akan memenuhi
prestasinya di belakang hari.
6. Asas Personalia
Pada dasarnya suatu perjanjian dibuat oleh seseorang dalam kapasitasnya sebagai individu atau pribadi
hanya dapat mengikat dan berlaku untuk dirinya sendiri.
7. Asas Persamaan Hukum
Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat tanpa membedakan warna kulit, bangsa,
kekayaan, jabatan, dll.
8. Asas Keseimbangan
Asas ini menghendaki kedua pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian itu. Kreditur mempunyai
kekuatan untuk menuntut prestasi jika diperlukan dalam menuntut pelunasan prestasi melalui kekayaan
debitur. Namun, kreditur memikul beban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik, sehingga
kedudukan kreditur dan debitur seimbang.
9. Asas Pacta Sunt Servanda
Disebut juga sebagai ASAS KEPASTIAN HUKUM, Perjanjian sebagai suatu figur hukum harus mengandung
kepastian hukum. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikat perjanjian itu, yaitu sebagai undang-
undang bagi para pihak.
10. Asas Moral
Asas ini ada dalam perikatan wajar, dimana suatu perbuatan sukarela seseorang tidak menimbulkan hak
baginya untuk menggugat kontra prestasi dari pihak debitur.
140
11. Asas Kepatutan
Asas ini berkaitan dengan ketentuan mengenai isi perjanjian. Asas ini merupakan ukuran tentang
hubungan yang ditentukan juga oleh rasa keadilan masyarakat.
12. Asas Kebiasaan
Asas ini dipandang sebagai bagian dari perjanjian tidak hanya mengikat untuk apa saja yang secara tegas
diatur, tetapi juga hal-hal yang dalam kebiasaan dan lazim diikuti.
13. Asas Perlindungan
Asas ini mengandung arti bahwa antara kreditur dan debitur harus dilindungi oleh hukum. Namun, yang
perlu mendapat perlindungan adalah pihak debitur karena pihak ini ada pada posisi yang lemah
RPS 12
"WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN"
1. Wanprestasi
Prestasi adalah suatu yang wajib harus dipenuhi oleh debitur dalam setiap perikatan. Apabila debitur tidak
memenuhi prestasi sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian, ia dikatakan wanprestasi (kelalaian).
MODEL-MODEL PRESTASI:
Memberikan Sesuatu
Berbuat Sesatu
Tidak Berbuat Sesuatu
WANPRESTASI Tidak dilaksanakannya suatu prestasi atau kewajiban sesuai dengan perikatan yang
telah disepakati bersama.
Wanprestasi debitur ada 4 macam, yaitu:
a. Sama sekali tidak memenuhi prestasi;
b. Tidak tunai memenuhi prestasi;
c. Terlambat memenuhi prestasi;
d. Keliru memenuhi prestasi.
Beberapa kemungkinan yang dapat dituntut oleh kreditur apabila debitur wanprestasi (Pasal 1267
BW):
a. Pemenuhan perikatan;
b. Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;
141
c. Ganti kerugian;
d. Pembatalan perjanjian timbal balik;
e. Pembatalan dengan ganti kerugian.
2. Overmacht (Keadaan Memaksa)
Overmacht sering juga disebut force majeure yang diterjemahkan dengan keadaan memaksa dan ada juga
yang menyebut dengan sebab kahar.
Menurut Prof. Subekti dan Prof Wirjono Prodjodikoro: overmacht adalah suatu hal yang tidak terduga,
pun tidak dapat dipertanggungjawabkan. Menurut Achmad lchsan: overmacht adalah alasan dari luar
yang tidak dapat dipertanggungjawabkan.
PERSYARATAN TERJADINYA FORCEMAJEUR:
Peristiwa yang menyebabkan terjadinya Force Majeure tersebut haruslah “tidak terduga”oleh
para pihak.
Peristiwa tersebut tidak dapat dipertanggung jawabkan kepada pihak yang harus melaksanakan
prestasi (pihak debitur) tersebut.
Peristiwa yang menyebabkan terjadinya Force Majeure tersebut diluar kesalahan pihak debitur.
Peristiwa yang menyebabkan terjadinya Force Majeure tersebut diluar kesalahan para pihak.
Tidak ada itikad buruk dari pihak debitur
Dalam hubungannya dengan pelaksanaan perjanjian, Overmacht dapat dibedakan menjadi 4 macam,
yaitu:
a. Overmacht yang lengkap;
Adalah overmacht yang menyebabkan suatu perjanjian seluruhnya tidak dapat dilaksanakan sama sekali.
b.Overmacht yang sebagian;
Adalah overmacht yang mengakibatkan sebagian dari perjanjian tidak dapat dilaksanakan.
c. Overmacht yang tetap;
Adalah overmacht yang mengakibatkan suatu perjanjian terus menerus atau selamanya tidak mungkin
dilaksanakan.
d.Overmacht yang sementara.
Adalah overmacht yang mengakibatkan pelaksanaan suatu perjanjian ditunda dari waktu yang ditentukan
semula dalam perjanjian.
142
MACAM-MACAM KEADAAN MEMAKSA (Overmacht)
1. KEADAAN MEMAKSA ABSOLUT:
Keadaan memaksa absolut adalah suatu keaaan dimana debitur sama sekali tidak dapat memenuhi
perutangannya kepada kreditur, oleh karena adanya gempa bumi, banjir bandang, dan adanya lahar.
Contohnya:, si A ingin membayar utangnya pada si B. Namun tiba-tiba pada saat si A ingin melakukan
pembayaran utang, terjadi gempa bumi. Maka si A sama sekali tidak dapat membayar utangnya pada si
B. Kalau keadaan memaksa mengakibatkan, bahwa suatu hak atau kewajiban dalam perhubungan hukum
sama sekali tidak dapat dilaksanakan oleh siapapun juga dan bagaimanapun juga, maka keadaan memaksa
itu dinamakan “absolut”.
Keadaan memaksa yang bersifat mutlak (absolut) yaitu dalam halnya sama sekali tidak mungkin lagi
melaksanakan perjanjiannya (misalnya barangnya sudah hapus karena bencana alam).
2. KEADAAN MEMAKSA RELATIF:
Keadaan memaksa yang relatif adalah suatu keadaan yang menyebabkan debitur mungkin untuk
melaksanakan prestasinya. Tetapi pelaksanaan prestasi itu harus dilakukan dengan memberikan korban
yang besar yang tidak seimbang atau menggunakan kekuatan jiwa yang di luar kemampuan manusia atau
kemungkinan tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar. Contohnya, A telah meminjam, kredit usaha
tani dari KUD, dengan janji akan dibayar pada musim panen. Tetapi sebelum panen, padinya diserang oleh
ulat. Dengan demikian, pada saat itu ia tidak mampu membayar kredit usaha taninya kepada KUD, tetapi
ia akan membayar pada musim panen mendatang.
143
RPS 13
"HAPUSNYA PERIKATAN DAN HAPUSNYA PERJANJIAN"
Perbedaan Hapusnya Perikatan dengan Hapusnya Perjanjian:
Cara hapusnya perjanjian berbeda dengan hapusnya perikatan.
Hapusnya perikatan belum tentu menghapuskan suatu perjanjian, kecuali semua perikatan-perikatan
yang ada pada perjanjian tersebut sudah hapus. Sebaliknya hapusnya suatu perjanjian mengakibatkan
hapusnya perikatan-perikatannya.
Hapusnya Perjanjian & Perikatan
Hapusnya perjanjian harus benar-benar dibedakan dari hapusnya perikatan, karena suatu perikatan dapat
hapus, sedangkan perjanjiannya yang merupakan sumbernya masih tetap ada. Misalnya :
• Pada perjanjian jual beli, dengan dibayarnya harga maka perikatan mengenai pembayaran menjadi
hapus, sedagkan perjanjiannya belum hapus, karena perikatan mengenai penyerahan barang belum
terlaksana. Hanya jika semua perikatan-perikatan dari perjanjian telah hapus seluruhnya, maka
perjanjiannya pun akan berakhir.
Hal tersebut merupakan hapusnya perjanjian sebagai akibat dari hapusnya perikatan-perikatannya.
Sebaliknya hapusnya perjanjian dapat pula mengakibatkan hapusnya perikatan-perikatannya, yaitu
apabila suatu perjanjian hapus dengan berlaku surut. Misalnya :
• Sebagai akibat dari pembatalan berdasarkan wanprestasi (pasal 1266 KUH Perdata), maka semua
perikatan yang telah terjadi menjadi hapus. Perikatan-perikatan tersebut tidak perlu lagi dipenuhi dan
apa yang telah dipenuhi, harus pula ditiadakan.
Selain itu dapat juga terjadi, bahwa perjanjian berakhir atau hapus untuk waktu selanjutanya, jadi
kewajiban-kewajiban yang telah ada tetap ada. Misalnya :
• Dengan pernyataan mengakhiri perjanjian, perjanjian sewa menyewa dapat diakhiri, akan tetapi
perikatan untuk membayar uang sewa, atas sewa yang telah dinikmati tidak menjadi hapus karenanya.
CARA HAPUSNYA PERJANJIAN :
1) Ditentukan dalam perjanjian oleh para pihak. Maksudnya bahwa perjanjian tersebut hapus apabila para
pihak telah menentukan saat berakhirnya penjanjian itu.
2) Undang-undang menentukan batas berlakunya suatu penjanjian.
Misalnya menurut Pasal 1066 ayat (3) KUH Perdata bahwa para ahli waris dapat mengadakan perjanjian
untuk selama waktu tertentu supaya tidak melakukan pemecahan harta warisan Akan tetapi waktu
perjanjian tersebut dibatasi berlakunya hanya untuk lima tahun.
144
3) Para pihak atau undang-undang dapat menentukan bahwa dengan terjadinya peristiwa tertentu maka
perjanjian akan hapus.
4) Pernyataan menghentikan perjanjian (opzegging). Opzegging dapat dilakukan oleh kedua belah pihak
atau salah satu pihak. Opzegging dapat hanya ada pada perjanjian-perjanjian yang bersifat sementara
misalnya dalam perjanjian kerja, perjanjian sewa menyewa.
5) Perjanjian hapus karena putusan hakim. Misalnya dalam perjanjian sewa menyewa rumah, apabila
pemilik rumah pada waktu menyerahkan rumah untuk disewa tidak menentukan jangka waktu
berakhirnya sewa sehingga menimbulkan kesulitan untuk menghentikan sewa menyewa tersebut maka
hal ini dapat dilakukan dengan putusan Pengadilan Negeri.
6) Tujuan perjanjian telah tercapai. Apabila tujuan perjanjian tersebut telah tercapai maka perjanjian
tersebut akan berakhir. Misalnya dalam perjanjian jual bell sepeda, apabila pembeli sudah melunasi harga
sepeda yang dibeli dan penjual telah menyerahkan sepeda tersebut kepada pembeli maka perjanjian
tersebut telah berakhir.
7) Dengan perjanjian para pihak. Perjanjian akan hapus dengan adanya perjanjian antara para pihak yang
membuatnya. Misalnya dalam perjanjian sewa menyewa rumah dibuat perjanjian oleh para pihak yang
menentukan bahwa sewa rumah tersebut berakhir 3 (tiga) tahun yang akan datang.
CARA HAPUSNYA PERIKATAN :
1) Pembayaran
Berakhirnya kontrak karena pembayaran dijabarkan lebih lanjut dalam Pasal 1382 BW sampai dengan
Pasal 1403 BW. Pengertian pembayaran dapat ditinjau secara sempit dan secara yuridis tekhnis.
• Pembayaran dalam arti sempit adalah pelunasan utang oleh debitur kepada kreditur, pembayaran
seperti ini dilakukan dalam bentuk uang atau barang. Sedangkan pengertian pembayaran dalam arti
yuridis tidak hanya dalam bentuk uang, tetapi juga dalam bentuk jasa seperti jasa dokter, tukang bedah,
jasa tukang cukur atau guru privat.
• Suatu masalah yang sering muncul dalam pembayaran adalah masalah subrogasi. Subrogasi adalah
penggantian hak-hak siberpiutang (kreditur) oleh seorang ketiga yang membayar kepada siberpiutang itu.
Setelah utang dibayar, muncul seorang kreditur yang baru menggantikan kreditur yang lama. Jadi utang
tersebut hapus karena pembayaran tadi, tetapi pada detik itu juga hidup lagi dengan orang ketiga tersebut
sebagai pengganti dari kreditur yang lama.
2) Konsignasi
Konsignasi terjadi apabila seorang kreditur menolak pembayaran yang dilakukan oleh debitur, debitur
dapat melakukan penawaran pembayaran tunai atas utangnya, dan jika kreditur masih menolak, debitur
dapat menitipkan uang atau barangnya di pengadilan.
145
3) Novasi
Novasi diatur dalam Pasal 1413 Bw s/d 1424 BW. Novasi adalah sebuah persetujuan, dimana suatu
perikatan telah dibatalkan dan sekaligus suatu perikatan lain harus dihidupkan, yang ditempatkan di
tempat yang asli. Ada tiga macam jalan untuk melaksanakan suatu novasi atau pembaharuan utang yakni:
• Apabila seorang yang berutang membuat suatu perikatan utang baru guna orang yang
mengutangkannya, yang menggantikan utang yang lama yang dihapuskan karenanya. Novasi ini disebut
novasi objektif.
• Apabila seorang berutang baru ditunjuk untuk menggantikan orang berutang lama, yang oleh
siberpiutang dibebaskan dari perikatannya (ini dinamakan novasi subjektif pasif).
• Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang kreditur baru ditunjuk untuk menggantikan
kreditur lama, terhadap siapa si berutang dibebaskan dari perikatannya (novasi subjektif aktif)
4) Kompensasi
Kompensasi atau perjumpaan utang diatur dalam Pasal 1425 BW s/d Pasal 1435 BW. Yang dimaksud
dengan kompensasi adalah penghapusan masing-masing utang dengan jalan saling memperhitungkan
utang yang sudah dapat ditagih antara kreditur dan debitur (vide: Pasal 1425 BW). Contoh: A menyewakan
rumah kepada si B seharga RP 300.000 pertahun. B baru membayar setengah tahun terhadap rumah
tersebut yakni RP 150.000. Akan tetapi pada bulan kedua A meminjam uang kepada si B sebab ia butuh
uang untuk membayar SPP untuk anaknya sebanyak Rp 150.000. maka yang demikianlah antara si A dan
si b terjadi perjumpaan utang.
Syarat terjadinya kompensasi (Pasal 1427 KUHPerdata):
• Kedua-duanya berpokok pada sejumlah uang;
• Berpokok pada jumlah barang yang dapat dihabiskan dari jenis yang sama;
• Kedua-duanya dapat ditetapkan dan ditagih seketika.
5) Konfusio
Konfusio atau percampuran utang diatur dalam Pasal 1436 BW s/d
Pasal 1437 BW. Konfusio adalah percampuran kedudukan sebagai
orang yang berutang dengan kedudukan sebagai kreditur menjadi satu (vide: Pasal 1436). Misalnya si
debitur dalam suatu testamen ditunjuk sebagai waris tunggal oleh krediturnya, atau sidebitur kawin
dengan krediturnya dalam suatu persatuan harta kawin.
6) Pembebasan utang:
146
Diatur dalam Pasal 1438 s.d. 1443 KUHPerdata. Undang-undang tidak memberikan definisi tentang
pembebasan utang. Secara sederhana pembebasan utang Adalah: Suatu pernyataan sepihak dan tegas
dari kreditur kepada debitur, bahwa debitur dibebaskan dari perutangan. Pembebasan utang tidak
mempunyai bentuk tertentu dan dapat saja diadakan secara lisan, tetapi untuk adanya kepastian hukum
dan agar adanya bukti yang kuat, maka pernyataan itu harus merupakan tindakan dari kreditur misalnya
dengan mengembalikan surat piutang kepada debitur. Ada dua cara terjadinya, pembebasan utang, yaitu:
• Cuma-Cuma : Pembebasan utang dengan cuma-cuma harus dipandang sebagai penghadiahan.
• Prestasi dari pihak debitur : Prestasi dari pihak debitur artinya sebuah prestasi lain, selain prestasi yang
terutang dimana pembebasan ini didasarkan pada perjanjian.
7) Musnahnya barang yang terutang:
• Diatur dalam Pasal 1444 dan Pasal 1445 KUHPerdata.
Adalah: Hancurnya, tidak dapat diperdagangkan, atau hilangnya barang terutang, sehingga tidak
diketahui sama sekali apakah barang itu masih ada atau tidak ada.
• Syaratnya: bahwa musnahnya barang itu di luar kesalahan debitur dan sebelum dinyatakan lalai
(wanprestasi) oleh kreditur. Debitur wajib membuktikan bahwa musnahnya barang tersebut adalah diluar
kesalahannya dan barang itu akan musnah atau hilang juga, meskipun di tangan debitur. Jadi dalam hal
ini si debitur telah berusaha dengan segala daya upaya untuk menjaga barang tersebut agar tetap berada
dalam keadaan semula.
8) Kebatalan atau pembatalan perikatan:
Diatur dalam Pasal 1446 s.d. 1456 KUHPerdata. Bidang kebatalan ini dapat dibagi dalam dua hal pokok,
yaitu:
• Dapat dibatalkan : baru mempunyai akibat setelah ada putusan hakim yangmembatalkan perbuatan
tersebut
• Batal demi hukum : karena kebatalannya yang menyangkut perbuatan hukum, ketertiban umum
atau kesusilaan.
Ada tiga penyebab timbulnya pembatalan perjanjian, yaitu:
• Adanya perjanjian yang dibuat oleh orang-orang yang belum dewasa dan di bawahpengampuan
(curatele);
• Tidak mengindahkan bentuk perjanjian yang disyaratkan dalam undang-undang; dan
• Adanya cacat kehendak.
Cacat kehendak dapat dibedakan menjadi tiga macam, yaitu sebagai berikut:
147
1. Kekhilafan (dwaling),adalah suatu penggambaran yang keliru mengenai orangnyaatau objek

perjanjian yang dibuat oleh para pihak. Dwaling dibagi menjadi duamacam, yaitu:
a. dwaling tentang orangnya; dan
b. dwaling di dalam kemandirianbenda.
2. Paksaan (dwang),adalah suatu ancaman yang dilakukan oleh seseorang kepada oranglain atau
pihak ketiga (Pasal 1324 KUHPerdata).
3. Penipuan (bedrog),adalah dengan sengaja mengajukan gambaran atau fakta yangsalah
untuk memasuki suatu perjanjian.
Di samping ketiga cacat kehendak itu, dalam doktrin dikenal dengan penyalahgunaan keadaan (undue
influence).
Pembatalan dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu:
pembatalan mutlak; dan pembatalan relatif.
9) Berlakunya suatu syarat batal:
Adalah suatu syarat yang bila dipenuhi akan menghapuskan perjanjian danmembawa segala sesuatu pada
keadaan semula, seolah-olah tidak ada suatu perjanjian(Pasal 1265 KUHPerdata). Biasanya syarat batal
berlaku pada perjanjian timbal balik. Seperti pada perjanjian jual beli, sewa-menyewa dan lain-lain.
10) Lewatnya waktu:
• Adalah suatu upaya untuk memperoleh sesuatu atau untuk dibebaskan dari suatu perikatan
dengan lewatnya suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh undang- undang (Pasal
1946 KUHPerdata);
• Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak, baik kontrak yang dibuat melalui akta di bawah tangan
maupun yang dibuat oleh atau di muka pejabat yang berwenang telah ditentukan secara tegas jangka
waktu dan tanggal berakhirnya perjanjian;
• Penentuan jangka waktu dan tanggal berakhirnya perjanjian dimaksudkan bahwa salah satu pihak
tidak perlu memberitahukan tentang berakhirnya perjanjian tersebut;
• Penentuan jangka waktu dan tanggal berakhirnya kontrak adalah didasarkan pada kemauan dan
kesepakatan para pihak.
Yang termasuk berakhirnya perikatan karena undang-undang adalah:
1) Konsignasi;
2) Musnahnya barang terutang, dan
148
3) Daluwarsa.
Yang termasuk berakhirnya perikatan karena perjanjian, adalah:
• Pembayaran;
• Novasi (pembaruan utang);
• Kompensasi;
• Konfusio (percampuran utang);
• Pembebasan utang;
• Pembatalan; dan
• Berlaku syarat batal.
RPS 14
"PERBUATAN MELAWAN HUKUM"
A. Pengertian Perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Sebagai landasan hukum menyangkut perbuatan meawan hukum adalah
Pasal 1365 KUH Perdata, yang berbunyi:
"Tiap perbuatan melawan hukum yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang
yang karena salahnya menerbitkan kerugian untuk mengganti kerugian tersebut."
Hakikatnya PERBUATAN MELAWAN HUKUM merupakan suatu perbuatan dan atau tindakan yang
bertentangan dengan hak dan kewajiban hukum menurut ketentuan undang-undang Bisa juga
dikatakan sebagai tindakan melawan undang-undang
PMH tidak hanya bertentangan dengan undang-undang, tetapi juga berbuat atau tidak berbuat yang
melanggar hak orang lain atau bertentangan dengan kewajiban orang yang berbuat atau tidak berbuat
bertentangan dengan kesusilaan maupun sifat berhati-hati, kepantasan dan kepatutan dalam lalu lintas
masyarakat.
BENTUK PERTANGGUNGAN JAWAB SECARA PERDATA:
a. TANGGUNG JAWAB KONTRAKTUAL

- Tanggung jawab ini terjadi karena adanya hubungan kontraktual,
- Hubungan Kontraktual  Hubungan hukum yang dimaksudkan untuk menimbulkan akibat hukum, yaitu
menimbulkan hak dan kewajiban terhadap para pihak dalam suatu perjanjian.
- Apabila salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibannya dan karenanya menimbulkan kerugian pada
pihak yang lain, maka pihak yang dirugikan tersebut dapat menggugatnya dengan dalil wanprestasi
149
b. TANGGUNG JAWAB PERBUATAN MELAWAN HUKUM

- Tanggung jawab perbuatan melawan hukum hadir untuk melindungi hak-hak seseorang
- Hukum dalam perbuatan melawan hukum mengariskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban saat
seseorang melakukan perbuatan baik kesalahan atau kelalaian atau melukai orang lain dan perbuatan
tersebut menimbulkan kerugian bagi orang lain
- Menurut KUHPerdata, tiap perbuatan melawan hukum yang mengakibatkan kerugian pada orang lain,
mewajibkan orang yang melakukan perbuatan tersebut untuk mengganti kerugian.
B. Unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH) Ada 4 unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH):
1. Adanya Perbuatan Melawan Hukum
Dikatakan PMH, tidak hanya hal yang bertentangan dengan UU, tetapi juga jika berbuat atau tidak berbuat
sesuatu yang memenuhi salah satu unsur berikut:
• Berbertentangan dengan hak orang lain;
• Bertentangan dengan kewajiban hukumnya sendiri;
• Bertentangan dengan kesusilaan;
• Bertentangan dengan keharusan (kehati-hatian, kepantasan, kepatutan) yang harus

diindahkan dalam pergaulan masyarakat mengenai orang lain atau benda.
2. Adanya unsur kesalahan
Unsur kesalahan dalam hal ini dimaksudkan sebagai perbuatan dan akibat-akibat yang dapat
dipertanggungjawabkan kepada si pelaku.
3. Adanya kerugian
Yaitu kerugian yang timbul karena PMH. Tiap PMH tidak hanya dapat mengakibatkan kerugian uang saja,
tetapi juga dapat menyebabkan kerugian moril atau idiil, yakni ketakutan, terkejut, sakit dan kehilangan
kesenangan hidup.
4. Adanya hubungan sebab akibat
Unsur sebab-akibat dimaksudkan untuk meneliti adalah hubungan kausal antara perbuatan melawan
hukum dan kerugian yang ditimbulkan sehingga si pelaku dapat dipertanggungjawabkan.
150
C. Ganti Rugi
Ganti rugi akibat dari adanya PMH menurut KUHPerdata dapat kita bedakan menjadi 2 (dua) macam ganti
rugi, yaitu:
a. ganti rugi umum
Ganti rugi yang berlaku dan berkaitan dengan semua perkara, baik untuk perkara wanprestasi maupun
yang berkaitan dengan perikatan- perikatan lainnya termasuk karena PMH. Ketentuan mengenai ganti
rugi umum dalam KUHPerdata diatur mulai dari Pasal 1243 sampai dengan Pasal 1252, dimana dalam
Pasal-Pasal dimaksud secara konsisten KUHPerdata menyebutkan ganti rugi dengan istilah biaya, rugi dan
bunga.
b. ganti rugi khusus.
KUHPerdata juga mengatur ganti rugi khusus terhadap kerugian yang timbul dari perikatan-perikatan
tertentu.
Dalam hubungan dengan kerugian yang timbul akibat dari suatu PMH, selain adanya ganti rugi umum
KUHPerdata juga mengatur adanya pemberian ganti rugi terhadap hal-hal sebagai berikut:
1. ganti rugi terhadap adanya PMH (Pasal 1365);
2. ganti rugi untuk perbuatan yang dilakukan oleh orang lain (Pasal 1366 dan Pasal 1367);
3. ganti rugi untuk pemilik binatang (Pasal 1368);
4. ganti rugi untuk pemilik gedung yang runtuh (Pasal 1369);
5. ganti rugi untuk keluarga yang ditinggalkan oleh orang yang dibunuh (Pasal 1370);
6. ganti rugi bagi korban yang luka atau cacat anggota badan (Pasal 1371), dan
7. ganti rugi karena tindakan penghinaan (Pasal 1372 sampai dengan Pasal 1380). Unsur-Unsur Ganti Rugi.
Dalam pasal 1246 KUHPerdata menyebutkan :
"Biaya, rugi dan bunga yang oleh si berpiutang boleh dituntut akan penggantiannya, terdirilah pada
umumnya atas rugi yang telah dideritanya dan untung yang sedianya harus dapat dinikmatinya, dengan
tak mengurangi pengecualian-pengecualian serta perubahan-perubahan yang akan disebut di bawah ini."
Menurut Abdulkadir Muhammad, dari pasal 1246 KUHPerdata tersebut, dapat ditarik unsur-unsur ganti
rugi adalah sebagai berikut :
• Ongkos-ongkos atau biaya-biaya yang telah dikeluarkan (cost), misalnya ongkos cetak, biaya meterai,
biaya iklan.
• Kerugian karena kerusakan, kehilangan atas barng kepunyaan kreditur akibat kelalaian debitur
(damages). Kerugian di sini adalah yang sungguh-sungguh diderita, misalnya busuknya buah-buahan
151
karena keterlambatan penyerahan, ambruknya sebuah rumah karena salah konstruksi sehingga
merusakkan perabot rumah tangga, lenyapnya barang karena terbakar.
• Bunga atau keuntungan yang diharapkan (interest). Karena debitur lalai, kreditur kehilangan keutungan
yang diharapkannya. Misalnya A akan menerima beras sekian ton dengna harga pembelian Rp. 250,00 per
kg. Sebelum beras diterima, kemudian A menawarkan lagi kepada C dengan harga Rp. 275,00 per kg.
Setelah perjanjian dibuat, ternyata beras yang diharapkan diterima pada waktunya tidak dikirim oleh
penjualnya. Di sini A kehilangan keutungan yang diharapkan Rp. 25,00 per kg.
Purwahid Patrik lebih memperinci lagi unsur-unsur kerugian. Menurut Patrik, kerugian terdiri dari dua
unsur :
• Kerugian yang nyata diderita (damnum emergens) meliputi biaya dan rugi
• Keutungan yang tidak peroleh (lucrum cessans) meliputi bunga.
Sebab-Sebab Kerugian
Kerugian adalah suatu pengertian kausal, yakni berkurangnya harta kekayaan (perubahan keadaan
berkurangnya harta kekayaan), dan diasumsikan adanya suatu peristiwa yang menimbulkan perubahan
tersebut. Syarat untuk menggeserkan kerugian itu kepada pihak lain oleh pihak yang dirugikan adalah
bahwa kerugian tersebut disebabkan oleh pelanggaran suatu norma oleh pihak lain tersebut.
Wujud Ganti Rugi
Pada umumnya ganti rugi diperhitungkan dalam sejumlah uang tertentu. Hoge Raad malahan
berpendapat, bahwa penggantian "ongkos, kerugian, dan bunga" harus dituangkan dalam sejumlah uang
tertentu. Namun jangan menjadi rancu; kreditur bisa saja menerima penggantian in natura dan
membebaskan debitur. Yang tidak dapat adalah bahwa debitur menuntut kreditur agar menerima ganti
rugi dalam wujud lain daripada sejumlah uang.
Pendapat seperti itu dengan tegas dikemukakan, ketika Hoge Raad menghadapi masalah
tuntutan ganti rugi dari seorang yang minta kepada toko perhiasan, agar perhiasan yang ia beli
daripadanya diperbaiki, tetapi perbaikan itu ternyata malah menimbulkan kerusakan dan kerugian lebih
parah lagi.
Pitlo berpendapat bahwa undang-undang kita tidak memberikan dasar yang cukup kuat untuk kita
katakan, bahwa tuntutan ganti rugi hanya dapat dikemukakan dalam sejumlah uang tertentu. Alasan
pokoknya sebenarnya adalah bahwa berpegang pada prinsip seperti itu banyak kesulitan-kesulitan dapat
dihindarkan. Anehnya, kalau ganti rugi itu berkaitan dengan onrechtmatige daad, maka
syarat "dalam wujud sejumlah uang" tidak berlaku, karena Hoge Raad dalam kasus seperti itu
membenarkan tuntutan ganti rugi dalam wujud lain.
Walaupun demikian hal itu tidak berarti, bahwa untuk setiap tuntutan ganti rugi kreditur harus
membuktikan adanya kepentingan yang mempunyai nilai uang. Hal itu akan tampak sekali pada perikatan
152
untuk tidak melakukan sesuatu, dimana pelanggarannya biasanya menimbulkan kerugian yang
sebenarnya tidak dapat dinilai dengan uang.
D. Hubungan Kausal
a. Hubungan Sine Qua Non (Von Buri)
Syarat pertama untuk membebankan kerugian pada orang lain adalah bahwa telah terjadi pelanggaran
norma yang dapat dianggap sebagai condicio sine qua non kerugian tersebut.
Menurut teori ini suatu akibat ditimbulkan oleh berbagai peristiwa yang tidak dapat ditiadakan untuk
adanya akibat tersebut. Berbagai peristiwa tersebut merupakan suatu kesatuan yang disebut "sebab".
b. Hubungan Adequat (Von Kries)
Kerugian adalah akibat adequat pelanggaran norma apabila pelanggaran norma demikian
meningkatkan kemungkinan untuk timbulnya kerugian demikian. lnilah inti ajaran penyebab yang
adequat.
Teori ini berpendapat bahwa suatu syarat merupakan sebab, jika menurut sifatnya pada umumnya
sanggup untuk menimbulkan akibat. Selanjutnya Hoge Raad memberikan perumusan, bahwa suatu
perbuatan merupakan sebab jika menurut pengalaman dapat diharapkan I diduga akan terjadinya akibat
yang bersangkutan. Ajaran ini mencampur adukkan antara causalitet dan
pertanggunganjawaban.
Hoge Raad menganut ajaran adequate. Hal ini ternyata dari arrest-nya tanggal 18 November 1927,
dimana dirumuskan bahwa yang dimaksud dengan akibat yang langsung dan seketika adalah akibat
yang menurut aturan-aturan pengalaman dapat diharapkan terjadi.
153
KOMUNIKASI BISNIS
PERTEMUAN 8
MEDIA ELEKTRONIK
Perbedaan mendasar antara media cetak dan media elektronik yang disebutkan
sebelumnya melahirkan perbedaan perbedaan lain, sebagai berikut:
❖ Media cetak disajikan melalu proses pencetakan sementara media elektronik
disajikan melalu transmisi atau pemancar.
❖ Media cetak: Informasi dalam bentuk tertulis dan
bisa dibaca di mana saja. Media elektronik: informasi berupa audio atau audiovisual,
didengar dan dilihat pada saat ada siaran. Terdapat juga media elektronik yang bisa
dibaca yakni informasi melalui jaringan internet namun tak sepraktis media cetak karena
membutuhkan perangkat elektronik dan juga jaringan
internet.
❖ Media cetak: oleh karena informasi tercetak maka bisa dibaca berulang-ulang. Media
elektronik: medium radio dan tv tak dapat diulang namun informasi yang disajikan lewat
jejaring internet bisa diulang kapan pun selama belum dihapus dari database.
❖ Media cetak: informasi yang ditulis penulis dibatasi oleh halaman dan kolom. Media
elektronik: informasi yang disajikan dibatasi ukuran detik, menit dan jam.
❖ Distribusi media cetak menggunakan transportasi jalur laut, darat dan udara.
Distribusi media elektronik melalui transmisi, pemancar dan internet.
❖ Media cetak menggunakan bahasa yang cenderung formal. Media elektronik
menggunakan bahasa yang formal dan juga Bahasa penuturan
PESAN EMAILYANG EFEKTIF
Penulisan email formal bisa dibilang mirip dengan surat formal atau di adaptasi dari penulisan
surat formal. Penting untuk diketahui, tidak semua komunikasi lewat email harus formal,
hanya saja, jika terkait pekerjaan dan menyangkut hal penting lainnya, aku sarankan untuk
meluangkan waktu dan membuat pesan email yang baik dan jelas. Agar tidak terjadi salah
paham, dan masalah lainnya.
Ketahui Kepada Siapa kamu Akan Mengirim Email.

Tuliskan Salam Pembuka
Menuliskan Tujuan
154
Lampirkan dokumen jika perlu

Bersikap Sopan
Tuliskan Salam Penutup
Periksa Gaya Bicara
Koreksi Tulisan
Berkomunikasi melalui telepon
Ialah suatu proses penyampaian informasi jarak jauh dengan menggunakan media
telepon.Etika atau hal yang perlu diperhatikan dalam berkomunikasi menggunakan
telepon. Suara yang merdu, jelas, terkesan ramah , hangat , dan bersahabat , tidak jarang
orang menjadi lebih betah dan senang berkomunikasi dengan kita . Dengan hanya
mendengar saja orang keluar sering menyimpulkan pribadi penerima telepon.
Penampilan menarik tidak akan tampak dalam hubungan telepon. Akan tetapi ,
kepribadian seseorang jelas tercermin melalui bagaimana mereka menyampaikan
sesuatu yang harus dikatakan. Adapun hal-hal yang penting daa harus kita perhatikan
dan dilaksanakan sehubungan dengan etiket bertelepon adalah sebagai berikut:
Mengucapkan salam dan memperkenalkan diri terlebih dahulu. Mengucapkan salam
wajib dilakukan dan mengenalkan diri agar lawan bicara kita tahu dengan siapa dia
berbicara.
Menggunakan bahasa yang formal, baik,dan sopan. Berguna agar tidakada

kesalahpahaman arti dari lawan bicara sehingga mengetahui maksud dan tujuan dari
tema pembicaraan.
Tidak berbicara dengan orang lain selagi menelepon. Kita harusfokusdalam satu
pembicaraan saja agar tidak ada kesalahan dalam berbicara.
Tidak berbicara sambil makan sesuatu atau mengunyah permen. Jika kita berbicara
sambil makan maka suara kita akan terdengar kurang jelas oleh lawan bicara dan bahkan
dapat membuat kita tersedak, karena makan sambil berbicara.
Berbicara tidak terlalu banyak basa basi. Jika terlalu banya basa basi akan menambah
biaya telepon, menyita waktu dan membuat lawan bicara kita merasa bosan.
Tidak berbicara dengan nada kasar apalagi membentak. Ini akan membuat kesan seperti
marah-marah dan membuat lawan bicara kita akan merasa dimarahi sehingga Ia akan
mengakhiri pembicaraan.
Nada dan intonasi bicara tidak terkesan malas atau tidak ramah. Akan menyebabkan
lawan bicara merasa malas pula untuk berbicara dan malas meladeni atau bahkan tidak
menghiraukan apa yang sedang kita bicarakan.
155
Mencatat pesan atau pembicaraan. Semua pesan wajib dicatat agar kita tidak lupa akan
pesan yang harusdisampaikan.
Sampaikanlah pesan kepada orang yang dituju si penelepon. Jika ada pesan maka pesan
itu wajib disampaikan, karena setiap pesan itu pasti penting bagi si penerima pesan.
Langkah dan teknik menelpon

Perhatikan jam menelepon
Saat anda menelepon seseorang, itu sama halnya dengan anda sedang bertamu ke
rumah orang tersebut. Anda harus mengetahui kapan saat yang tepat untuk menelepon.
Ucapkan salam
Selayaknya orang bertamu, mengucapkan salam terlebih dahulu seperti meminta izin
untuk pada mereka untuk menggunakan waktunya sebentar. Mengucapkan salam pada
orang yang ditelepon juga dapat memberikan kesan bahwa anda adalah orang yang
sopan dan berniat baik
Sebutkan identitas diri
Jika anda pertamakali menelpon nomor yang anda tuju tersebut selayaknya anda
memperkenalkan diri terlebih dahulu , jadi orang yang dituju mengetahui dengan baik dan
tidak kebingungan siapa sih yang menelpon, dan alangkah baiknya kita perkenalkan diri
terlebih dahulu.
Beri tahu maksud dan tujuan menelpon
Penerima telepon pasti ingin tahu ada hal apa sih kita menelponya , nah untuk itu kita
sampaikan kepadanya tujuan dan maksud kita menelpon . agar penerima tidak bosan
dalam menerima telepon dari kita karena kita terlalu basa basi .
menutup telepon
hendaknya menutup dengan salam Jika kita mengawali telepon dengan salam maka
hendaknya menutup teleponpun dengan salam agar terkesan ramah dan sopan.
letakan gagang telepon dengan pelan
Setelah salam penutup , leatakkan gagang telepon dengan pelan jangan teralalu keras
dalam meletakan gagang telepon.
Langkah dan teknik menerima telepon

Segeralah angkat jika telepon berdering.
Ucapkanlah salam ketika mengangkat telepon.
Bila penelepon menanyakan orang lain, tanyakan nama dan identitas orang yang
dicari.
156
Bila orang yang dituju tidak ada ditempat maka beritahukan dengan sopan dan
tawarkan pada penelepon untuk meninggalkan pesan.
Setelah menyelesaikan pembicaraan dengan penelepon sebaiknya mengucapkan
salam, dan jangan meletakkan gagang telepon mendahului penelepon, tunggu
sampai gagang telepon diletakkan atau telepon ditutup selama dua atau tiga detik
olah penelepon.
Pertemuan 9
Media Sosial adalah media online (daring) yang dimanfaatkan sebagai sarana pergaulan sosial
secara online di internet. Di media sosial, para penggunanya dapat saling berkomunikasi,
berinteraksi, berbagi, networking, dan berbagai kegiatan lainnya.
Media sosial mengunakan teknologi berbasis website atau aplikasi yang dapat mengubah suatu
komunikasi ke dalam bentuk dialog interaktif. Beberapa contoh media sosial yang banyak
digunakan adalah YouTube, Facebook, Blog, Twitter, dan lain-lain.
Karakteristik Media Sosial

Kita dapat mengenali sebuah media sosial melalui ciri-ciri yang dimilikinya. Berikut ini adalah
beberapa karakteristik media sosial tersebut:
1. Partisipasi Pengguna
Semua media sosial mendorong penggunanya untuk berpartisipasi dan memberikan umpan balik
terhadap suatu pesan atau konten di media sosial. Pesan yang dikirimkan dapat diterima atau
dibaca oleh banyak orang.
2. Adanya Keterbukaan
157
Sebagian besar media sosial memberikan kesempatan bagi penggunanya untuk memberikan
komentar, melakukan voting, berbagi, dan lain-lain. Pengiriman pesan dapat dilakukan dengan
bebas tanpa harus melalui Gatekeeper.
3. Adanya Perbincangan
Kebanyakan media sosial memungkinkan adanya interaksi terhadap suatu konten, baik itu dalam
bentuk reaksi ataupun perbincangan antar penggunanya. Dan penerima pesan bebas
menentukan kapan melakukan interaksi terhadap pesan tersebut.
4. Keterhubungan
Melalui media sosial, para penggunanya dapat terhubung dengan pengguna lainnya melalui
fasilitas tautan (links) dan sumber informasi lainnya. Proses pengiriman pesan ke media sosial
yang lebih cepat dibandingkan dengan media lainnya membuat banyak informasi terhubung
dalam satu media sosial.
Fungsi Media Sosial

Setelah memahami pengertian media sosial dan karakteristiknya, tentunya kita juga perlu tahu
apa saja fungsinya. Berikut ini adalah beberapa fungsi media sosial secara umum:
1. Memperluas interaksi sosial manusia dengan memanfaatkan teknologi internet dan

website.
2. Menciptakan komunikasi dialogis antara banyak audiens (many to many).
3. Melakukan transformasi manusia yang dulunya pemakai isi pesan berubah menjadi
pesan itu sendiri.
4. Membangun personal branding bagi para pengusaha ataupun tokoh masyarakat.
5. Sebagai media komunikasi antara pengusaha ataupun tokoh masyarakat dengan para
pengguna media sosial lainnya.
6.
158
Tujuan Media Sosial

Seperti yang disebutkan pada definisi media sosial di atas, salah satu tujuannya adalah sebagai
media komunikasi alternatif bagi masyarakat. Berikut ini adalah beberapa tujuan menggunakan
media sosial secara umum:
1. Aktualisasi Diri
Bagi sebagian besar orang, media sosial merupakan tempat untuk aktualisasi diri. Mereka
menjunjukkan bakat dan keunikan di media sosial sehingga dapat dilihat banyak orang. Tidak
heran kenapa saat ini banyak artis berlomba-lomba untuk terkenal di media sosial mereka.
2. Membentuk Komunitas
Komunitas online sangat mudah ditemukan saat ini, baik itu di situs forum maupun di situs social
network lainnya. Media sosial menjadi wadah tempat berkumpulnya masyarakat online yang
memiliki minat yang sama untuk saling berkomunikasi dan bertukar informasi atau pendapat.
3. Menjalin Hubungan Pribadi
Media sosial juga berperan penting dalam aktivitas menjalin hubungan personal dengan orang
lain secara pribadi. Ada banyak sekali pengguna media sosial yang menemukan pasangan hidup,
sahabat, rekan bisnis, di media sosial.
4. Media Pemasaran
Pengguna media sosial yang jumlahnya sangat banyak tentu saja menjadi tempat yang sangat
potensial untuk memasarkan sesuatu. Bisnis online yang banyak berkembang sekarang ini
banyak dipengaruhi oleh media sosial sebagai tempat promosi.
Jenis-Jenis Media Sosial
159
Saat ini ada banyak sekali jenis media sosial yang bisa kita temukan di internet. Selain jenis
platformnya yang berbeda, jenis konten yang ada di dalam media sosial tersebut juga sangat
beragam.
Berikut ini adalah beberapa jenis media sosial tersebut:
1. Social Networks
Social Networks atau jejaring sosial merupakan jenis media sosial yang paling umum dikenal
masyarakat dan paling banyak digunakan. Beberapa social network yang paling banyak
digunakan saat ini; YouTube, Facebook, Twitter, Instagram, WhatsApp, Google Plus, Pinterest
2. Komunitas Online (Forum)
Situs forum dan komunitas online umumnya dibangun oleh perorangan atau kelompok yang
memiliki minat pada bidang tertentu. Para pengguna forum tersebut dapat melakukan diskusi,
chatting, dan memposting tentang topik yang berhubungan dengan minat mereka.Beberapa
contoh komunitas online: Kaskus.co.id, Ads.id, Brainly.co.id
3. Situs Blog
Situs blog juga termasuk dalam kategori media sosial karena memungkinkan pemilik blog dan
pembacanya untuk berinteraksi. Umumnya blog dibuat berdasarkan minat atau keahlian si
pemilik blog dan konten di dalamnya dapat mempengaruhi banyak orang. Beberapa contoh situs
blog: Maxmanroe.com, Sugeng.id, Bloggerborneo.com
4. Social Bookmark
Ide awal dari situs social bookmark ini adalah sebagai wadah bagi para pengguna internet untuk
menyimpan alamat website yang mereka sukai. Namun, belakangan ini pengguna situs social
bookmark mulai berkurang karena situs ini banyak digunakan untuk kegiatan spam. Beberapa
contoh situs social bookmark yang populer: StumbleUpon, Reddit, Slashdot, Diigo.com, Scoop.it
berikut ini, apa saja yang perlu kamu lakukan atau tidak boleh dilakukan saat bersosial melalui
dunia maya:
160
do’s
1. Manfaatkan sebagai narasumber

media sosial sebagai tempat berbagi atau menerima informasi
2. Berpikirlah sebelum memposting sesuatu
dalam menulis pastikan tidak untuk menjelekkan pihak tertentu.
3. Manfaatkan untuk mencari teman baru
Tidak ada salahnya berkenalan melalui media sosial walaupun belum pernah bertatap
muka sekalipun. Namun, hindari terlalu terbuka tentang diri kita dan lakukan percakapan
lewat ‘private message’ untuk mengenal lebih dekat.
4. Beri akreditasi
Jika ingin mengutip atau mengulang status seseorang, ada baiknya memberi akreditasi
dengan menulis sumbernya atau nama akunnya. Bila perlu mintalah izin terlebih dahulu.
5. Pakai nama asli
Mengurangi kemungkinan penipuan yang akan terjadi.
Dont's:
1. Menyebar hoax atau berita yang tidak benar
Kabar yang tidak jelas kebenarannya tidak perlu disebarkan, apalagi hal tersebut
mengandung unsur SARA.
2. Curhat berlebihan
Hindari menulis yang dapat membahayakan diri atau sampai mempermalukan diri
sendiri. Selalu ingatlah bahwa media sosial bersifat publik.
3. Spam
Mengirimkan pesan secara bertubi-tubi dapat membuat pengikut di media sosial menjadi
kesal.
Pertemuan 10
Tim adalah unit yang terdiri dari dua orang atau lebih yang berbagi misi yang sama, dan
bertanggung jawab untuk bekerja mencapai tujuan umum mereka.
Tim dalam Organisasi :

Tim pemecah masalah (problem-solving team) dan gugus tugas (task force)
adalah tim informal yang dibentuk untuk memecahkan isu-isu spesifik, dan kemudian dibubarkan
setelah tujuan mereka tercapai (umumnya bersifat lintas fungsi).
Komite Adalah tim formal yang biasanya mempunyai masa hidup lama dan dapat menjadi bagian
permanen dari struktur organisasi.
Komite biasanya menangani tugas-tugas regular yang berulang-ulang.
161
Anda dan anggota harus dapat berkomunikasi satu sama lain dan berkomunikasi dengan
orang di luar tim anda secara efektif;
berbagi informasi dengan sesama anggota tim;
mendengarkan dengan teliti masukan mereka;
Membuat pesan yang mencerminkan ide dan opini kolektif tim;
Tim yang sukses akan memberikan keunggulan berikut :

Informasi dan pengetahuan meningkat;
Keragaman pandangan meningkat;
Penerimaan atas solusi meningkat;
Tingkat kinerja yang lebih tinggi.
Groupthink Tim dapat mengembangkan groupthink jika para anggota individu menghargai
harmoni tim, lebih tinggi dari pada mereka menghargai pembuatan keputusan yang efektif.
Groupthink menurut Irvings Janis (1972) adalah istilah untuk keadaan ketika sebuah kelompok
membuat keputusan yang tidak masuk akal untuk menolak anggapan/ opini publik yang sudah
nyata buktinya, dan memiliki nilai moral. Keputusan kelompok ini datang dari beberapa individu
berpengaruh dalam kelompok yang irrasional tapi berhasil mempengaruhi kelompok menjadi
keputusan kelompok. Contoh:
Keputusan AS menyerang Irak, banyak ditentang oleh negara lain dan bahkan sebahagian warga
negaranya sendiri, meskipun dengan alasan adanya senjata pemusnah massal dan terorisme.
Buktinya, dalam pemilu sela di AS dalam beberapa hari ini, partai Republik yang merupakan
partainya pemerintahan Bush, kalah dari partai Demokrat. Di antara sebab kekalahan itu adalah
karena masalah kebijakan pemerintah AS (yang dikuasai partai Republik) menyerang Irak
(Reuter, 8/11). Akan tetapi buktinya keputusan itu telah dilaksanakan juga, dan media massa juga
ikut membentuk pandangan masyarakat dengan memberitakan alasan-alasan yang
membolehkan serangan tersebut. Para anggota kelompok yang tergabung dalam groupthink
tersebut tidak pernah dan bahkan pantang menyalahkan pihak pemrakarsa gagasan serangan
tersebut.
8 SIMPTOM GROUPTHINK
Irving Janis (Baron & Byrne, dalam Hanurwan, 2001) mengidentifikasi delapan simptom tentang
berpikir kelompok (group think) pada proses munculnya kekerasan.
162
1. Adanya simptom kekebalan diri (Illusion of invulnerability), dimana pada situasi ini sebuah
kelompok akan memiliki rasa percaya diri yang sangat tinggi dengan keputusan yang diambil dan
kemampuan yang mereka miliki. Mereka memandang kelompok mereka yang sangat unggul dan
tidak pernah kalah dalam segala hal.
2. Adanya simptom stereotip bersama (Stereotyped views of out-groups ) dimana suatu

kelompok memiliki pandangan sempit dan anggapan sepihak bahwa kelompok lain lebih lemah.
3. Adanya simptom moralitas (Belief in inherent morality) dimana pada suatu kelompok muncul
anggapan bahwa kelompoknyalah yang paling benar dan merasa perlu untuk menjadi pahlawan
kebenaran yang bertugas meluruskan kesalahan yang dilakukan kelompok lain.
4. Adanya simptom rasionalisasi (Collective rationalization) yang menjelaskan adanya

argumentasi sendiri bahwa perilaku agresi tersebut merupakan keinginan kelompok
lawan sendiri dan tindakan yang dilakukan adalah untuk membebaskan mereka (seperti kasus
invasi AS ke Irak).
5. Adanya simptom ilusi anonimitas (llusion of unanimity) dimana ketika ada sebagian anggota
yang ragu dengan tindakan kelompoknya namun tidak seorangpun dari mereka memiliki
keberanian untuk mengungkapkan keraguan tersebut. Anonimitas yang menyebabkan individu-
individu yang masuk dalam kelompok menjadi kehilangan identitas individunya (deindividuasi).
Kondisi ini akan mendorong berkurangnya kendali moral individu yang selanjutnya timbul
penularan perilaku yang tidak rasional dan cenderung bersifat destruktif.
6. Adanya simptom tekanan untuk berkompromi terhadap keputusan kelompok (Direct

pressure on dissenters) Individu akan ditekan untuk memiliki pandangan yang sama dengan
sebagian besar individu lain yang ada dalam kelompoknya.
7. Munculnya gejala Swa-Sensor (Self-censorship) dimana dibawah pengaruh kelompok yang

sangat kohesif akan membuat sebagian besar orang mensensor setiap pandangan yang berbeda
yang muncul dari diri mereka sendiri.
8. Simptom terakhir adalah adanya usaha-usaha pengawasan mental (Self-appointed

‘mindguards’’). Dalam kelompok yang kohesif, satu orang atau lebih akan memiliki peran yang
secara psikologis bertugas memelihara suasana dengan cara menekan orang yang berbeda
pendapat dari kelompok umumnya
163
Groupthink mempengaruhi kelompok dengan melakukan aksi-aksi yang tidak masuk akal dan
tidak mempedulikan pendapat-pendapat yang bertentangan diluar kelompok. Kelompok yang
terkena sindrom groupthink biasanya adalah kelompok yang anggota-anggotanya memiliki
background yang sama, terasing (tidak menyatu, terisolir) dari pendapat-pendapat luar, dan tidak
ada aturan yang jelas tentang proses pengambilan keputusan.
Cara mengatasi groupthink menurut Janis:

Pemimpin kelompok menangguhkan penilaian pribadinya;
mendorong munculnya berbagai kritik atas program atau keputusan yang diusulkan;
mengundang ahli-ahli dari kelompok luar;
menugaskan satu atau dua orang anggota untuk menjadi devil’s advocate guna
menentang pendapat mayoritas (sekalipun mereka sebenarnya setuju dengan pendapat
itu);
kelompok harus membuat keputusan-keputusan secara bertahap, tidak sekaligus.
yang perlu diwaspadai dalam groupthink:

Agenda tersembunyi
Free riders
Biaya
Penyebab konflik dalam group:

Bersaing memperoleh sumber daya (uang, informasi, dll.)
Tidak setuju dengan pembagian tugas dan siapa yang bertanggung jawab
Komunikasi yang buruk
Perbedaan nilai dan norma perilaku
Perebutan kekuasaan
Tujuan yang bertentangan/berbeda
164
Pertemuan 11
Tentang Rapat:
Ruang komunikasi utama
Tempat memecahkan masalah, mengembangkan ide, dan mengidentifikasi peluang
Kemampuan anda untuk berkontribusi kepada organisasi dan untuk dapat dikenal bergantung
pada keahlian anda berpartisipasi dalam rapat
Berdasarkan studi, hanya 56% rapat yang diselenggarakan efektif, 25% dapat diganti dengan
telepon atau memo
Tiga problem utama: keluar dari topik, tidak ada agenda, berlangsung teralu lama
Menyiapkan rapat:
Persiapan yang baik akan menghindarkan anda dari dua kesalahan umum:
1. Menyelenggarakan rapat padahal memo atau pesan lain dapat menggantikan rapat.
2. Menyelenggarakan rapat tanpa memikirkan tujuan spesifik. Pastikan rapat memang
benar-benar dibutuhkan.
Empat Tugas persiapan rapat:
1. Identifikasi tujuan anda

Berbagi informasi? Koordinasi? Atau pengambilan keputusan (persuasi, analisis, pemecahan
masalah)? Pastikan partisipan mengetahuinya.
2. Pilih partisipan untuk ikut rapat

Kelompok besar? Atau kecil? Pilih orang-orang kunci terkait topik.
3. Susun agenda dan orang-orang yang bertugas

Distribusikan agenda kepada partisipan beberapa hari sebelum rapat agar mereka dapat
mempersiapkan bahan pendukung dengan baik. Agenda yang produktif dapat menjawab tiga
pertanyaan berikut:
1. Apa yang kita butuhkan untuk dikerjakan dalam rapat ini agar mencapai tujuan kita?
165
2. Isu apa yang akan menjadi hal yang paling penting bagi semua partisipan?
3. Informasi apa yang harus tersedia dalam rangka membahas tersebut?
Atur orang-orang sesuai dengan tugasnya (notulen, asisten sorot, dll)
4. Pilih waktu dan fasilitas

Pagi atau siang? Video conference atau langsung?Layout ruangan, temperatur, pencahayaan,
ventilasi, akustik, laptop untuk bahan tayang, snack, dan lain-lain
Memimpin dan Berpartisipasi dalam Rapat:

Pemimpin rapat yang ditunjuk memiliki tanggung jawab ekstra, pastikan melakukan hal-hal
berikut:
a. Jaga agar rapat tetap berada di jalurnya

Pemimpin rapat yang baik memberi petunjuk, menjadi perantara, memeriksa, menstimuli, dan
merangkum jika situasinya menuntut.
2. Ikuti aturan yang telah disepakati
Pastikan rapat berjalan sesuai aturan yang disepakati, misalnya durasi dan kapan menyampaikan
pendapat, tata cara tanya jawab, dll.
3. Dorong partisipasi
Dorong partisipan yang pendiam untuk menyampaikan pendapatnya terutama dalam
pembahasan yang terkait dengan mereka. Untuk partisipan yang teralu banyak bicara, katakan
bahwa waktu terbatas dan orang lain juga perlu didengar pendapatnya.
4. Berpartisipasilah secara aktif
Bila anda peserta rapat, cobalah berkontribusi ke pokok permasalahan dan haluskan interaksi
dengan partisipan lainnya. Gunakan kemampuan mendengarkan dan kekuatan mengamati untuk
menilai dinamika interpersonal orang lain lalu sesuaikan perilaku anda. Berbicaralah jika anda
mempunyai sesuatu yang bermanfaat, tetapi jangan memonopoli diskusi.
5. Tutuplah dengan efektif
Pastikan tujuan rapat telah tercapai, bila belum, atur untuk menindaklanjutinya bila dibutuhkan.
Rangkum kesimpulan umum dan buat daftar tindakan yang harus diambil. Pastikan semua
partisipan menyetujui hasil rapat dan beri mereka kesempatan untuk menjernihkan setiap
kesalahpahaman.
166
Tentang Notulen Rapat:
Adalah ringkasan informasi penting yang diungkapkan dan keputusan yang dibuat selama
rapat.
Pencatatan yang jelas tentang keputusan yang dibuat dan orang-orang yang bertanggung
jawab untuk melaksanakannya sangatlah penting.
Elemen Kunci Notulen Rapat:
Nama dan tanggal rapat

Daftar peserta yang hadir dan daftar peserta yang diundang namun tidak hadir
Waktu dimulai dan berakhir rapat
Lokasi
Hasil diskusi penting serta nama orang-orang berkontribusi pada poin-poin utama
Keputusan utama yang dicapai di rapat
Semua pemberian tugas kepada partisipan rapat beserta tenggat waktunya
Semua subjek yang ditunda untuk rapat berikutnya
Tandatangan notulis dan pemimpin rapat
Menjadi Pendengar yang Baik dalam Rapat
Proses mendengarkan:
Menerima Menafsirkan Mengingat Mengevaluasi Merespon
167
Mengenali Beberapa Tipe mendengarkan
a. Mendengarkan isi (content listening) Tujuan utama metode ini adalah memahami
dan menguasai pesan pembicara. Penekanannya pada informasi dan pemahaman,
bukan evaluasi setuju atau tidak setuju. Pertanyaan yang diajukan untuk memperoleh
detail. Abaikan gangguan, fokus pada informasinya.
b. Mendengarkan dengan kritis (critical listening) Tujuan utama metode ini adalah
memahami dan mengevaluasi arti pesan pembicara pada beberapa tingkat: logika
argumen, bukti yang kuat, kesimpulan yang valid, implikasi pesan, maksud dan motif
pembicara, dan setiap poin relevan yang dihilangkan. Perhatikan bias yang mungkin
mewarnai cara informasi disampaikan , dan berhati-hatilah untuk lalu memisahkan antara
opini dan fakta.
c. Mendengarkan dengan empati (emphatic listening)Tujuan utama metode ini

adalah memahami perasaan, kebutuhan, dan keinginan pembicara sehingga anda dapat
menghargai sudut pandangnya, terlepas dari apakah anda mempunyai perspektif yang
sama dengannya atau tidak.
Penting: Apapun metode yang digunakan dan kapanpun ada kesempatan, pendengar yang
efektif mencoba untuk ikut serta mendengarkan secara aktif, yang membuat usaha sadar untuk
mematikan filter dan bias. Mereka mengajukan pertanyaan untuk memverifikasi poin-poin kunci
dan mendorong pembicara melalui bahasa tubuh yang efektif.
168
PERTEMUAN 12
PUBLIC SPEAKING
KEMAMPUAN BERBICARA DI DEPAN UMUM
APA ITU PUBLIC SPEAKING? KETRAMPILAN BERBICARA ATAU SENI BERBICARA
PERBEDAAN DAN PERSAMAAN PUBLIC SPEAKING DAN BERBICARA
PUBLIC SPEAKING BERBICARA

PERSAMAAN
Dilakukan setiap hari sampai Menyampaikan ide / gagasan /

Waktunya ditentukan
18.000 kata topik
Perlu belajar
mengendalikan dan Menggunakan kata-kata / kalimat
Spontan
meningkatkan kualitas / Bahasa
kata
Untuk tujuan tertentu Untuk kepentingan sendiri Menggunakan bahasa tubuh
Ada yang mendengarkan /

Audiens
Persiapan secara baik /
Tanpa persiapan
terorganisir
Menggunakan alat bantu
Public speaking atau berbicara di depan publik bagi sebagian orang merupakan hal yang berat
dan sukar, bahkan jika perlu dihindari. Ada juga yang beranggapan bahwa public
169
speaking bukanlah bagian dari jalan hidupnya, biarlah orang lain yang memang berbakat untuk
menjadi pembicara yang melakukannya Apakah public speaking adalah persoalan bakat? Tidak.
Setiap orang punya bakat yang sama untuk berbicara, tinggal bagaimana orang tersebut
mengembangkannya. Dapatkah orang yang pendiam/introvert menjadi pembicara yang ulung?
Tentu saja bisa. Pendiam hanyalah soal pembawaan. Banyak pemimpin yang berpembawaan
diam, namun saat berorasi berapi-api dan mampu mengobarkan semangat.
MEMILIH TOPIK:
Harus sesuai dengan kebutuhan audiens
Sesuatu yang baru dan dibutuhkan
Mengandung kontroversi
Dekat dengan kehidupan audiens
Mengandung sesuatu yang rahasia / surprise
Momentumnya tepat /waktunya sesuai/aktual
CARA MENYAJIKAN TOPIK

Secara ringan
Harus mendalam dan detail
Menggunakan rumus 5 W + 1 H
WHAT,WHERE,WHEN,WHO,WHY + HOW.
METODE PENYAMPAIAN
IMPROMTU : Spontan, mengandalkan

pengetahuan, wawasan,
kemahiran, tanpa persiapan.
NASKAH : Dipersiapkan
MENGHAPAL : Dipersiapkan
EKSTEMPORER : Dengan pointers pokok isi tidak
terlupakan, runtut,kemungkinan
salah kecil dan komunikatif.
Teknik berbicara : Kemampuan berbicara, tidak hanya sekedar merangkai kata-kata, tetapi
harus dapat merangkai kalimat yang mempunyai arti dan dapat dimengerti, diyakini dan diikuti
oleh orang lain (publik).
170
KIAT-KIAT YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM BERBICARA DIDEPAN UMUM:

Kontak mata (TV, dan umum)
Body language (TV, dan umum)
Berbicara tegas, jelas, tidak ngotot
Jangan berbicara terlalu cepat
Ucapkan setiap kata dengan jelas
Hilangkan kebiasaan jelek :
tangan disaku, bertolak pinggang, tangan diremas,dll
PERTEMUAN 13
PRESENTASI BISNIS
Prezi adalah sebuah perangkat lunak untuk presentasi berbasis internet (SaaS). Selain
untuk presentasi, Prezi juga dapat digunakan sebagai alat untuk mengeksplorasi dan
berbagi ide di atas kanvas virtual. Prezi menjadi unggul karena program ini
menggunakan en:Zooming User Interface (ZUI), yang memungkinkan pengguna Prezi
untuk memperbesar dan memperkecil tampilan media presentasi mereka.
Keynote adalah app presentasi terbaik yang pernah dirancang untuk perangkat seluler.
Dibuat dari dasar untuk iPad, iPhone, and iPod touch, untuk membuat presentasi kelas
dunia — lengkap dengan animasi bagan dan transisi sinematik — cukup dengan
menyentuh dan mengetuk.
171
POIN POIN PENTING:
Identifikasi tujuan
Identifikasi audiens, lokasi, dan peralatan yang tersedia
Rencanakan, susun, evaluasi
opening, content, closing
Gunakan custom template
Gunakan gambar atau video yang relevan dan menarik
Batasi jumlah teks dan perhatikan ukuran serta komposisinya
Hindari kesalahan penulisan
“Tell a story”
Gunakan efek transisi dan animasi, namun jangan berlebihan
Perhatikan durasi presentasi
Jika menggunakan alat bantu (remote presenter, laser pointer, dll.) pastikan memang
berfungsi
Pada hari presentasi;
Datang lebih awal agar dapat mencoba file presentasi
Bawa laptop cadangan
Bawa file cadangan
Bersikap ramah saat presentasi
“Show must go on”
PERTEMUAN 14
PRAKTEK PUBLIC SPEAKING
172
STATISTIKA
Minggu 8
Hipotesis dalam statistik merupakan pernyataan keadaan populasi yang sifatnya masih sementara
atau lemah kebenarannya.
Hipotesis adalah pernyataan tentang kelengkapan dari populasi.
Sebuah uji hipotesis (atau uji signifikansi) adalah prosedur standar untuk menguji pernyataan tentang
properti dari populasi, sehingga pengujiaannya harus berbentuk kuantitas untuk dapat diterima
/ditolak
Hipotesis nol/Nihil (dilambangkan dengan H0) adalah pernyataan bahwa nilai parameter populasi
(seperti proporsi, rata-rata, atau deviasi standar) adalah sama dengan pernyataan beberapa nilai yang
dimaksud. Ho merupakan hipotesis yg akan diuji dan hasilnya dapat ditolak atau diterima.
Hipotesis alternatif/tandingan (dilambangkan dengan H1 ) adalah pernyataan bahwa parameter
memiliki nilai yang berbeda dari hipotesis nol. Bentuk simbolis hipotesis alternatif harus menggunakan
salah satu simbol ini: < , > , ǂ
Jika Hi > Ho , maka disebut pengujian satu arah atau arah kanan
Jika Hi < Ho , maka disebut pengujian satu arah atau arah kiri
Jika Hi ≠ Ho, maka disebut pengujian dua sisi
Jika Ho diterima, maka Hi ditolak dan sebaliknya.
Kriteria Pengujian Hipotesis
A. Untuk sampel besar ( n > 30 )
1. Formula hipotesis:
a. Ho : μ = μ₀ b. Ho : μ = μ₀ c. Ho : μ = μ₀
Hi : μ > μ₀ Hi : μ < μ₀ Hi : μ ‡ μ₀
2. Menentukan nilai dari Z α ( tabel )
3. Kriteria Pengujian :
a. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ > μ₀
1. Ho diterima jika Z₀ ≤ Zα
2. Ho ditolak jika Z₀ > Zα
b. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ < μ₀
1. Ho diterima jika Z₀ ≥ - Zα
2. Ho ditolak jika Z ₀ < - Zα
c. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ ‡ μ₀
1. Ho diterima jika - Zα/₂ ≤ Z₀ ≤ Zα/₂
2. Ho ditolak jika Z₀ > Zα/₂ atau Z₀ < - Zα/₂
B. Untuk sampel kecil ( n ≤ 30 )

1. Formula hipotesis:
a. Ho : μ = μ₀ b. Ho : μ = μ₀ c. Ho : μ = μ₀
Hi : μ > μ₀ Hi : μ < μ₀ Hi : μ ‡ μ₀
173
2. Menentukan nilai dari tα/₂ dengan derajat bebas n – 1

3. Kriteria Pengujian :
a. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ > μ₀
1. Ho diterima jika t₀ ≤ tα
2. Ho ditolak jika t₀ > tα
b. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ < μ₀
1. Ho diterima jika t₀ ≥ - tα
2. Ho ditolak jika t ₀ < - tα
c. Untuk Ho : μ = μ₀ dan Hi : μ ‡ μ₀
1. Ho diterima jika - tα/₂ ≤ t₀ ≤ tα/₂
2. Ho ditolak jika t₀ > tα/₂ atau t₀ < - tα/₂
Formula
1. Test Statistic for Proportion
( )
Z= .
-> Z=
2. Test Statistic for Mean

̅ ̅ ∑ ² (∑ )²
−
( )
Z= or Z = -> s=
√ √
3. Test Statistic for Standard Deviation

( )
X2 =
Latihan Soal
1. Sebuah sampel random 150 catatan kematian Negara X, selama tahun lalu menunjukkan umur
rata rata 61,8 tahun, dengan simpangan baku 7,9 tahun. Apakah itu menunjukkan bahwa harapan
umur hidup yang sekarang rata rata adalah 60 tahun ? Gunakan taraf nyata 5 %.
Jawaban :
= 150 ̅ = 60 = 61,8 ! = 7,9 α = 5% = 1,64 (dari tabel t)
"# " ,%
Zo = &,' = -2,79 => Ho diterima jika Z₀ ≥ - Zα
√()*
= -2,79 < -1,64, maka Ho ditolak
Jadi, rata-rata harapan umur hidup yang sekarang adalah benar 60 tahun
174
2. Diduga sekurang kurangnya 60% penduduk di suatu daerah mendukung pembangunan PLTN. Dari
200 orang yang diambil sampel random ternyata hanya 110 orang yang mendukung. Kesimpulan
apakah yang didapat , jika diharapkan kurang dari itu yang mendukung dengan taraf nyata 5 %.
Jawaban:
p = 60% = 0,6 n = 200 x = 110 α = 5% = 1,64 (dari tabel t)
# (+##)(#,")
(+##)(#,")( #,")
Z= = -1,44 => Ho diterima jika Z₀ ≥ - Zα
= -1,44 ≥ -1,64, maka Ho diterima
Jadi, benar bahwa 60% penduduk di daerah tersebut mendukung pembangunan PLTN
3. Direktur sebuah perusahaan accu mobil mengatakan bahwa umur accu yang diproduksinya
memeiliki simpangan baku 0,9 tahun. Jika sebuah sampel random sebanyak 10 accu menghasilkan
simpangan baku 1,2 tahun. Apakah sampel random tersebut memiliki simpangan baku yang lebih
besar ? Gunakan taraf nyata 5 %
Jawaban :
! = 0,9 n = 10 s = 1,2 α = 5% = 16,919 (dari tabel chi-square)
( # ) ( ,+)
(#,,)
X2 = = 16 => Ho diterima jika X₀2 ≤ Xα2
= 16 ≤ 16,919, Maka Ho diterima
Jadi, simpangan baku umur accu yang diproduksi dari sebuah perusahan accu mobil adalah 0,9
tahun
Minggu 9
Test statistics for two proportions
23 = -+ = 24 =
( -( - ) (1
(
2
/0/ .
/0/ (1
z= .
->
1 (
(
/=1-P /
p1 = population proportion x1 = number of successes in the sample
n1 = size of the sample Q
Test statistics for two means : Independent sample

(4444
( 4444) ( ( ):( 1( ):
9+ = ( ( )1(
+ +
)
t= -> -> derajat bebas = -2
8 8
7 1
(
Test statistics for matched pairs
d4 =
/
< ∑< ∑< (∑<)
t = =< −
? > > >(> )
-> Sd = d = selisih data; db = n-1
√>
175
Latihan Soal
1. Sebuah pabrik rokok memproduksi dua merek rokok yang berbeda.Ternyata 56 orang dari 200
perokok suka merek Bentoel , dan 29 orang dari 150 perokok suka merek Djarum. Dapatkah kita
menyimpulkan pada taraf nyata 10 %, bahwa merek B terjual lebih sedikit dari pada merek D ?
Jawaban :
x1 = 56 x2 = 29 α = 10% = 1,282 (dari tabel t)
n1 = 200 n2 = 150
-=
2
A"
-+ =
2
+,
24 =
A"1+,
+## A# +##1 A#
= 0,28 = 0,19 = 0,24
#,+% #, ,
z= = 1,95 => Ho diterima jika Z₀ ≥ - Zα
(*, B)(*,&C) (*, B)(*,&C)
1
** ()*
= 1,95 ≥ -1,282, maka Ho diterima
Jadi, dapat disimpulkan bahwa merek B terjual lebih banyak dari merek D
2. Seorang pemilik perusahaan produksi Bohlam berpendapat bahwa bohlam A dan Bohlam B tidak
memiliki perbedaan rata-rata lamanya menyala dengan alternatif tidak sama. Untuk menguji
pendapatnya, dilakukan percobaan dengan menyalakan 75 bohlam A dan 40 bohlam B sebagai
sampel random. Ternyata diperoleh hasil bahwa rata rata menyala bohlam A adalah 945 jam dan
bohlam B 993 jam, dengan simpangan baku 88 jam dan 97 jam. Ujilah pendapat itu dengan taraf
nyata 5 %.
Jawaban :
n1 = 75 x1 = 945 s1 = 88 D = 5% -> 1,96 (dari tabel T)
n2 = 40 x2 = 993 s2 = 97
(EF)(%%) 1(G,)(,E) ,FA ,,G
EF1G,
Sp2 = = 8.318,65 t= = -2,69
H.I(H,C) H.I(H,C)
1
&) B*
Hipotesis diterima jika -JK? ≤ t ≤ JK?

+ +
= -1,96 ≤ t ≤ 1,96
= -2,69 ≤ -1,96 -> DITOLAK
Jadi, bohlam A dan bohlam B memiliki perbedaan rata-rata lamanya menyala
3. Untuk mengetahui apakah keanggotaan dalam organisasi mahasiswa memiliki akibat baik atau
buruk terhadap prestasi akademik seseorang, diadakan penelitian mutu rata rata prestasi
akademik dala 5 tahun sbb :
176
Ujilah pada taraf nyata 1 % ,apakah keanggotaan dalam organisasi mahasiswa berakibat buruk
pada prestasi akademik?
Jawaban :
D = 1% -> 3,747 (dari tabel T)
d4 =
#,A #, G ( #,A)
−
A A A(A )
= -0,1 Sd = =
0,14
#,
t = #, F
?
= -1,6
√A
Ho diterima jika t₀ ≥ -3,747
= -1,6 ≥ -3,747, maka Ho diterima
Jadi, keanggotaan organisasi kemahasiswaan tidak memberikan pengaruh buruk terhadap
prestasi akademik.
Minggu 10
Koef. Korelasi Pearson
M N M MN
( M (M ) )( MN (MN) )
r=
Nilai r akan terletak antara - 1 sampai dengan 1 ( -1 ≤ r ≤ 1 )
artinya : 0<r<1 , terjadi korelasi X dan Y yang positif

-1 < r < 0 , terjadi korelasi X dan Y yang negative
r=0 , X dan Y tidak berkorelasi
r < 0,5 , hubungan lemah
0,5 ≤ r < 0,75 , hubungan cukup kuat
0,75 ≤ r <0,9 , hubungan kuat
0,9 ≤ r <1 , hubungan sangat kuat
Koef. Determinasi
KP = r ² x 100 %
Artinya : besarnya pengaruh nilai suatu variabel ( Variabel X) terhadap naik/turunnya nilai variabel
lainnya (Variabel Y) .
177
Korelasi Rank (Rumus Spearman)

P(QRS )
r=O−
T(TS O)
Koef. Korelasi Data Berkelompok

UT.QVWX WY Z (QVX WX )UQVY WY Z
r=
(T.QVX (WX )S (QVX WX )S )(T.QVY (WY )S (QVY WY )S )
Latihan Soal
1. Sebuah Universitas telah mengeluarkan biaya promosi selama pendaftaran mahasiswa baru,
dengan jumlah mahasiswa yang mendaftar sebagai berikut:
Hitung nilai koefisien korelasi dan tentukan Koefisien Determinasi!

Jawaban :
X Y X2 Y2 XY
2 10 4 100 20
5 20 25 400 100
6 21 36 441 126
9 24 81 576 216
10 26 100 676 260
8 17 64 289 136
40 118 310 2.482 858
"(%A%) (F#)( %)
("(G #) (F#) )("(+.F%+) ( %) )
r= = 0,85 KP = (0,85)2 x 100% = 72,25%
2. Andi dan Yanto , sama sama penggemar makan buah. Kedua nya diminta memberi nilai terhadap
8 jenis buah.Yang tidak disenangi diberi nilai 1 dan yang paling disenangi 8. Data sbb : (1=tidak
senang; 2=kurang senang; 3=agak senang; 4=senang; 5= senang sekali; 6= sangat senang; 7=
sangat senang sekali )
178
Tentukan Koefisien Korelasi antara Rank dua

variabel tersebut!
Jawaban :
" ("%)
%(% )
r=1- = 0,19
3. Tentukan koef. korelasi dari tabel berikut!
Jawaban :
(G##)(+#%) (" )(EE)
((G##)(G# ) (" ) )((G##)(FA,) (EE) )
r=
= 0,54
179
Minggu 11
Regresi Linear Sederhana
Xi = X - ]4 Yi = Y - ^4
M [\[
M [
y = a + bX b= ->
a = ^4 - b]4
Regresi Linear Berganda
(- )(M -( \_) (M -( -)(M - \_) (-( )(M - \_) (M -( -)(M -( \_)
(-( )(- ) (M -( -) (-( )(- ) (M -( -)
y = a + b1X1 + b2X2 + . . . + bnXn b1 = b2 =
a = ^4 − ` 444
] − `+ 444
]+
Σ^_ + = ΣY2 – n . ^42 Σ]_+ = ΣX22 – n . ]4+2 Σ]_+ ^_= ΣX2Y – n . ]4+ ^4
+
Σ]_ = ΣX12 – n . ]4 Σ]_ ^_= ΣX1Y – n . ]4 ^4 Σ]_ ]_+= ΣX1X2 – n . ]4 ]4+

+ 2
Latihan Soal
1. Jika X adalah persentase kenaikan daya beli masyarakat dan Y adalah persentase kenaikan hasil
penjualan motor, buatlah persamaan regresi Y = a + bX! Dan bila X diketahui sebesar 15%,
berapakah nilai Y?
Jawaban :
]4 = b 5,17 ^4 b
G G%
" "
= 6,33
FA,"%
b 0,97
F",%"
b= a = 6,33 – (0,97)(5,17) = 1,32
Persamaan Regresi => y = 1,32 + 0,97x

Bila X = 15% maka y = 1,32 + 0,97(15) = 15,87%
Jadi, bila daya beli masyarakat naik sebesar 15 %, maka diperkirakan hasil Penjualan motor Honda
akan naik mencapai 15,87%
2. Dalam suatu penelitian terhadap 10 pekerja yg dipilih secara random diperoleh :
180
Keterangan : Y = Nilai keluaran ( Hasil)

X₁ = Nilai tes
X₂ = Pengalaman kerja ( tahun)
Tentukan persamaan regresi dari data tersebut!
Jawaban :
^4 b
+AA -+ = 7.477 – (10)(25,5)2 = 974,5
∑^
#
= 25,5
444 b
]
GAF
∑]-+ = 194.198 – (10)(135,4)2 = 10.866,4
#
= 135,4
444+ b
]
AG -+ = 363 – (10)(5,3)2 = 82,1
∑]
#
= 5,3 +
∑X1Y = 37.175 – (10)(135,4)(25,5) = 2.648

∑X2Y = 1.552 – (10)(5,3)(25,5) = 200,5
∑X1X2 = 7.347,5 – (10)(135,4)(5,3) = 171,3
(%+, )(+."F%) ( E ,G)(+##,A) ( #.%"",F)(+##,A) ( E ,G)(+"F%)

( #.%"",F)(%+, ) ( E ,G) ( #.%"",F)(%+, ) ( E ,G)
b1 = = 0,21 b2 = = 1,99
a = 25,5 – (0,21)(135,4) – (1,99)(5,3)

= - 13,48
Jadi, Persamaan Regresi => Y = -13,48 + 0,21X1 + 1,99X2
Minggu 12
Pengujian Hipotesis Kompatibilitas
Kriteria pengujian Ho diterima , jika X²o ≤ X²α derajat bebas = k – 2 (tabel Chi-Square)
Ho ditolak , jika X²o > X²α
(hi hj )
X2o = Σ
hj
fe = p(x).n
181
Pengujian Hipotesis Independen

( [k l[k)
X2o = Σ
l[k
derajat bebas = (b-1)(k-1)
Latihan Soal
1. Data mengenai sisi angka (A) yang muncul dari pelemparan sebuah mata uang logam sebanyak
240 kali. Dengan taraf nyata 5 % , ujilah apakah bentuk distribusi tersebut mengikuti distribusi
binomial yang berarti bahwa frekwensi pengamatan sesuai dengan frekwensi harapan?
Jawaban :
α = 5 % = 0,05 dengan db = k-2= 6-2= 4 -> X² 0,05(4) = 9,488
Ho diterima , jika X²o ≤ 9,488
351,04 > 9,488 maka ditolak
Jadi, distribusi frekwensi pengamatan tidak

sesuai dengan distribusi frekwensi binomial.
2. Dari sampel random 200 laki laki yang telah berumah tangga, semuannya telah pensiun,
diklasifikasikan menurut pendidikan dan banyaknya anak. Ujilah Hipotesis pada taraf nyata 5 % ,
bahwa banyak nya anak tidak bergantung pada tingkat pendidikan kepala keluarga!
Jawaban :
182
α = 5 % = 0,05 ; db = (3-1)(3-1) = 4 maka X²o = 9,488

Ho diterima , jika X²o ≤ 9,488
7,44 < 9,488 maka diterima
Jadi, banyaknya anak tidak bergantung dari

tingkat pendidikan kepala keluarga
Minggu 13
One-way ANOVA
Kriteria pengujian Ho diterima , jika Fo ≤ F α db -> v1 = k – 1 dan v2 = k(n-1) (tabel F)
Ho ditolak , jika Fo > F α db error = N – k (bila jumlah sampel tidak sama)
(m) m (m)
JKT = ΣX2 - JKK = Σ o p−
.n .n
JKE = JKT – JKK
N = jumlah sampel n = baris k = kolom
Two-way ANOVA (Engga muncul di UAS♥)

Taraf nyata : a. Untuk baris : v₁ = b – 1 dan v₂ =kb( n- 1)
b. Untuk kolom : v₁ = k – 1 dan v₂ = kb (n-1)
c. Untuk Interaksi : v₁ = (k-1)(b – 1) dan v₂ = kb (n – 1)
m Mmr m Mm k m
JKT = ΣXij2 -
q.n. n. q.n. q. q.n.
JKB = - JKK = -
Mm[k Mmr Mm k m
q. n. q. q.n.
JKI = - - - JKE = JKT – JKB – JKK - JKI
b = baris ; k = kolom ; n = ulangan percobaan
183
Latihan Soal
1. Sebanyak 25 orang diberi 5 jenis tablet sakit kepala untuk mengurangi rasa sakit. Ke 25 orang
tersebut dibagi dalam 5 kelompok secara random .Penelitian dilakukan untuk melihat rata rata
lama setiap tablet dalam mengurangi rasa sakit. Ujilah dengan taraf nyata 5 % , bahwa rata rata
lama ( menit) tablet mengurangi rasa sakit adalah sama!
Jawaban :
α= 5 % dengan v1 = 5 – 1= 4 dan v2 = 5(5-1) = 20, sehingga : Fα = 2,87
G+
(A)(A)
JKT = (5² + 4² + ... + 7²) - = 137,04 JKE = 137,04 – 79,44 = 57,6
(+" ² 1 G, ² 1 .....1 GG²) G+

A
JKK = - (A)(A) = 79,44
Ho diterima , jika Fo ≤ 2,87

6,9 > 2,87 maka ditolak
Jadi, rata-rata lamanya obat tersebut
mengurangi rasa sakit tidak sama untuk
kelima jenis tablet sakit kepala tersebut
184
MIKROEKONOMI
RPS 8
PERUSAHAAN DALAM PASAR KOMPETITIF
A. PASAR KOMPETITIF
Pasar Kompetitif
• Pasar dengan banyak pembeli dan penjual
• Barang yang ditawarkan oleh banyak penjual sama besarnya
• Perusahaan bebas masuk keluar pasar
Dalam pasar kompetitif, penjual dan pembeli sama-sama sebagai price taker(penerima harga)
Pendapatan Perusahaan Kompetitif

• Pendapatan Total
Harga dikali Kuantitas st b 2 u
• Pendapatan Rata-rata
mw
vt b b2
x
Pendapatan total dibagi produk terjual
• Pendapatan Marginal
zmw
Perubahan pendapatan total dari penjualan setiap unit tambahan yt b zx
Untuk perusahaan kompetitif, pendapatan marginal sama dengan harga barang
B. MAKSIMALISASI KEUNTUNjGAN DAN KURVA PENAWARAN PERUSAHAAN KOMPETITIF

Tujuan perusahaan kompetitif adalah memaksimalkan keuntungan yang dihitung dari pendapatan
total dikurangi dengan biaya total.
Contoh :
• Setiap kali Q dengan
MR > MC, produksi lebih
untuk meningkatkan
keuntungan
• Setiap kali Q dengan
MR < MC, kurangi produksi
untuk meningkatkan
keuntungan
185
Perusahaan kompetitif
dapat memaksimalkan
keuntungan dengan
memproduksi barang (Q)
dimana Marginal Revenue
(MR) = Marginal Cost (MC)
yaitu dititik perpotongan
kurva MR dengan kurva
MC
Kurva Biaya Marginal dan Keputusan Penawaran Perusahaan

Karena Kurva Biaya
Marginal Perusahaan
menentukan jumlah
barang yang ingin
dihasilkan oleh
perusahaan pada harga
tertentu,maka kurva
disamping merupakan
Kurva Penawaran
Perusahaan Kompetitif
Keputusan Jangka Pendek Perusahaan untuk tutup

Perusahaan melakukan tutup sementara jika pendapatan yang diperoleh (TR) dari produksi lebih
kecil dari daripada biaya variabel produksi (VC)
s{|{} ~•€• |•‚• ƒ„…• st > ‡ˆ
st ‡ˆ
s{|{} ~•€• |•‚• ƒ„…• >
u u
s{|{} ~•€• |•‚• ƒ„…• 2 > v‡ˆ
Perusahaan memutuskan untuk tutup sementara jika harga barang kurang dari biaya variabel rata-
rata produksi
186
Sunk Cost (Biaya Tertanam)

Adalah Biaya yang terlanjur dibayarkan dan tidak dapat dikembalikan
Kebalikan dari opportunity cost
Biaya tetap perusahaan bersifat tertanam dalam jangka pendek
Keputusan Jangka Panjang Perusahaan untuk masuk dan keluar pasar

Perusahaan keluar dari pasar apabila pendapatan yang akan diperoleh (TR) kurang dari total biaya
(TC)
‰•Š{•‚ ƒ„…• st < sˆ
st sˆ
‰•Š{•‚ ƒ„…• <
u u
‰•Š{•‚ ƒ„…• 2 < vsˆ
Perusahaan memilih untuk keluar jika harga barang kurang dari total biaya produksinya
Kurva Penawaran Jangka Panjang Perusahaan Kompetitif
Pada Gambar dibawah ini dapat kita lihat :

a. Perusahaan memperoleh keuntungan
b. Perusahaan mengalami kerugian
187
Mengukur Keuntungan dalam Grafik untuk Perusahaan Kompetitif

Keuntungan adalah Pendapatan Total dikurangi dengan Biaya Total
‰•{ |{ Œ• b st − sˆ
st sˆ
‰•{ |{ Œ• b • − Ž ] u
u u
‰•{ |{ Œ• (2 − vsˆ)] u
C. KURVA PENAWARAN DI PASAR KOMPETITIF

Jangka Pendek : Penawaran Pasar dengan Jumlah Perusahaan tetap
Karena Jangka perusahaan
sama, jumlah penawaran
adalah produksi masing2
perusahaan dikali dengan
jumlah perusahaan
Jangka Panjang : Penawaran Pasar dengan adanya perusahaan yang keluar masuk
• Perusahaan masuk Penawaran meningkat Menurunkan harga dan keuntungan
• Perusahaan keluar Penawaran menurun Meningkatkan harga dan keuntungan
• Perusahaan yang bertahan di pasar tidak mendapatkan keuntungan ekonomis (zero economic
profit)
• Proses keluar dan masuk ini berakhir saat harga dan biaya total rata-rata dituntun pada
kesetaraan
• Ekulibrium jangka panjang pasar kompetitif dengan kebebasan keluar masuk membuat
perusahaan beroperasi dalam skala efisien
188
• Perusahaan kompetitif menerima keuntungan ekonomis senilai 0, tetapi tetap mendapatkan

keuntungan secara akuntansi
Perubahan Permintaan pada Jangka Pendek dan Jangka Panjang

a. Keseimbangan jangka
panjang produk susuberada
pada titik A, jumlah yang
terjual Q1 dengan harga P
b. Para peneliti
menemukan bahwa susu
memiliki banyak manfaat,
sehingga kurva permintaan
bergeser kekanan dari D1 ke
D2 jumlah dan harga
produk naik harga melebihi
biaya total rata-rata,
perusahaan mendapat
untung positif
c. Banyak perusahaan
memproduksi susu, kurva
penawaran bergeser ke kanan
dari S1 ke S2 jumlah
produksi naik harga turun
karena banyak susu yang
diproduksi
189
Kurva penawaran jangka panjang memiliki kemiringan positif

1. Bahan yang digunakan dalam proses produksi jumlah nya terbatas
Contoh :
Semakin banyak orang menjadi petani, harga lahan menjadi naik kenaikan permintaan produk
pertanian tidak menyebabkan kenaikan jumlah penawaran produk
2. Setiap perusahaan memiliki perbedaan biaya
Contoh :
Jasa Pengecatan dituntut untuk mengeluarkan biaya seminim mungkin untuk bisa memasuki
pasar perusahaan baru terpaksa harus memasang harga tinggi karena biayan yang dikeluarkan
tinggi
MONOPOLI
Terjadinya Monopoli
1. Sumberdaya penting dimiliki oleh satu perusahaan
2. Peraturan pemerintah
3. Biaya produksi yang lebih efisien
Monopoli vs Kompetitif
Kemampuan pelaku monopoli untuk mempengaruhi harga produknya
• Perusahaan Monopoli sebagai Price Maker
• Perusahaan Kompetitif sebagai Price Taker
a. Kurva permintaan
perusahaan kompetitif
b. Kurva permintaan
perusahaan monopoli
Pendapatan Pelaku Monopoli

• Pendapatan Marginal pelaku monopoli selalu lebih kecil dari harga barang
• Pendapatan Marginal pelaku monopoli sangat berbeda dengan perusahaan kompetitif, apabila
menambah jumlah produk yang dijual, pelaku monopoli menerima 2 pengaruh terhadap
pendapatan total (P x Q)
Efek output : Semakin banyak output, Q semakin tinggi
Efek Harga : Harga turun maka P menurun
190
Pendapatan marginal selalu

lebih kecil dari harga
Maksimalisasi Keuntungan
• Jumlah produk yang memaksimalkan keuntungan bagi pelaku monopoli ditentukan oleh titik
perpotongan kurva pendadapatan marginal dengan kurva biaya marginal
2•‚{~•ℎ•• …•€}•|„|„‘ ∶ 2 b yt b yˆ
2•‚{~•ℎ•• €• •}•Š„ ∶ 2 > yt b yˆ
• Di perusahaan monopoli, harga lebih besar disbanding biaya marginal beban sosial monopoli
191
Keuntungan Monopoli
Keuntungan adalah Pendapatan Total dikurangi dengan Biaya Total
‰•{ |{ Œ• b st − sˆ
st sˆ
‰•{ |{ Œ• b • − Ž ] u
u u
‰•{ |{ Œ• (2 − vsˆ)] u
Monopoli obat-obatan vs obat generic

• Hak paten memberikan
hak monopoli suatu
perusahaan untuk memasang
harga yang lebih besar dari
biaya marginalnya
• Saat hak paten
kadaluarsa, banyak
perusahaan masuk pasar
harga turun menjadi sama
dengan biaya marginalnya
Kerugian Beban Baku

• Jumlah produksi yang efisien secara sosial diperoleh apabila kurva permintaan dan kurva biaya
marginalnya saling berpotongan
• Pelaku monopoli cenderung memproduksi produk dalam jumlah yang lebih kecil daipada jumlah
efisien secara sosial
• Kerugian beban baku yang ditimbulkan oleh monopoli mirip dengan kerugian beban baku yang
diakibatkan oleh pajak
192
Pelaku monopoli cederung

memproduksi dibawah
jumlah efisien secara sosial
Kerugian beban baku yang

disebabkan jumlah yang
diproduksi dibawah tingkat
efisien sosial, harga yang
dipasang diatas biaya
marginal
KEBIJAKAN PUBLIK TERHADAP MONOPOLI

Menjadikan Industri monopoli lebih bersifat kompetitif
Dengan membuat Undang-Undang Antitrust untuk membatasi kekuatan monopoli, Di Indonesia
dengan diterbitkannya Undang-Undang No.5 Tahun 1999 Tentang Larangan Monopoli dan
Persaingan Usaha Tidak Sehat
Meregulasi Perilaku Perusahaan Monopoli
Pemerintah menetapkan regulasi terhadap pegenaan harga yang akan ditetapkan Perusahaan-
perusahaan monopoli terhadap produk mereka. Contohnya adalah terhadap perusahan
monopoli alamiah (seperti air,listrik). Namun pengenaan ini akan menimbulkan masalah, Karena
sifat dari monopoli alamiah yang memiliki ATC menurun sehingga MC lebih rendah dari ATC,
Jika Pemerintah mengenakan regulasi sesuai dengan Biaya Marginal (MC) nya, maka hal itu
menyebabkan perusahan merugi karena penetapan harga tersebut berada dibawah ATC. Salah
satu cara mengatasi adalah dengan pemerintah memberi subsidi. Alternative lainnya adalah
dengan pemerintah mengizinkan perusahaan memasang harga lebih tinggi dari biaya
marginalnya atau pada ATC nya. Namun Kedua cara tersebut sama-sama tidak sempurna.
Mengubah perusahaan monopoli swasta menjadi perusahan public
Dalam hal ini pemerintah melakukan monopoli itu sendiri, biasanya hal ini dilakukan terhadap
produksi yang menyangkut hajat hidup orang banyak, seperti air, listrik, telepon, minyak
193
Tidak Melakukan apa-apa

Hal ini terjadi apabila menurut pemerintah potensi kegagalan pasar lebih sedikit dibandingkan
kegagalan politik yang muncul akibat dari ketidaksempurnaan kebijakan ekonomi yang terdapat
dalam sistem politik di Indonesia, maka Pemerintah lebih baik tidak melakukan apa-apa
DISKRIMINASI HARGA
• Dalam beberapa kasus, perusahaan-perusahaan berupaya untuk menjual barang yang sama
dengan harga yang berbeda kepada konsumen yang berbeda pula yang disebut dengan
diskriminasi harga yang bertujuan untuk medapatkan keuntungan secara maksimal.
• Contoh kasus adalah Perusahaan penerbit yang membeli hak penerbitan novel secara eksklusif
yang ditulis oleh novelis terkenal
• Diskriminasi harga sempurna
Situasi ketika pelaku monopoli mengetahui dengan tepat kesediaan masing-masing konsumen
Diskriminasi harga membuat
keuntungan yang didapat
perusahaan menjadi lebih
besar
• Beberapa contoh diskriminasi harga

Tiket Bioskop
Tiket Pesawat Terbang
Kupon Diskon
Bantuan Keuangan
Diskon Jumlah
UU Nomor 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktik monopoli dan Persaingan usaha tidak sehat
Tujuan :
1. menjaga kepentingan umum dan meningkatkan efisiensi ekonomi nasional;
2. menjamin adanya kepastian kesempatan berusaha yang sama bagi pelaku usaha besar, pelaku
usaha menengah, dan pelaku usaha kecil;
3. mencegah praktek monopoli; dan
4. terciptanya efektivitas dan efisiensi dalam kegiatan usaha.
Bentuk Larangan :
1. Adapun bentuk perbuatan yang dilarang berupa ‘perjanjian’ dan ‘kegiatan’.
2. Pengertian perjanjian dalam persaingan adalah suatu perbuatan 1(satu) atau lebih pelaku
usaha untuk mengikatkan diri terhadap 1 (satu) atau lebih pelaku usaha lain dengan nama
apapun, baik tertulis maupun tidak tertulis.
194
3. Pengertian ‘kegiatan ‘UU Nomor 5 Tahun tidak memberikan rumusan, namun dapat
disimpulkan, bahwa kegiatan dapat dilakukan oleh satu pelaku usaha.
Kegiatan yang dilarang :
1. Tidak terdapat produk substitusinya;(non substitution)
2. Pelaku usaha lain sulit masuk kedalam pasar persaingan terhadap produk yang sama
dikarenakan hambatan masuk yang tinggi;(barrier to entry)
3. Satu atau satu kelompok palaku usaha telah menguasai lebih dari 50% pangsa pasar suatu jenis
produk (market share)
RPS 9
OLIGOPOLI
A. MONOPOLI DAN KOMPETISI SEMPURNA

Pasar Kompetisi tidak sempurna :
1. Oligopoli
Pasar yang di dalamnya terdapat sedikit penjual, yang masing-masingnya menawarkan produk
yang serupa atau sama (contoh : pasar bola tenis dan minyak mentah dunia)
2. Kompetisi Monopolistik
Pasar dimana ada banyak perusahaan yang menjual produk serupa tetapi tidak sama (contoh :
pasar novel, CD, film dan game computer)
Perilaku strategis dalam Oligopoli

• Keputusan perusahaan tentang P atau Q bisa mempengaruhi perusahaan lain dan menyebabkan
mereka bereaksi
• Perusahaan mempertimbangkan reaksi tersebut ketika membuat keputusan
B. PASAR DENGAN SEDIKIT PENJUAL

Ciri-ciri Pasar Oligopoli
1. Hanya terdiri atas sekelompok kecil pengusaha
2. Barang produksi bersifat Homogen
3. Adanya Hambatan bagi pesaing baru
4. Periklanan sangat penting dan intensif
5. Harga jual tidak mudah berubah
195
Jenis Pasar Oligopoli

1. Pasar Oligopoli murni
2. Pasar Oligopoli dengan Pembeda
Duopoli
Merupakan jeni Oligopoli paling sederhana, dimana suatu pasar memiliki penawaran suatu jenis
barang yang dikuasai oleh 2 perusahaan
Contoh :
P Q Smalltown memiliki 140 warga

$0 140 Barang: servis telpon selular dengan waktu tak terbatas dan bebas
5 130 telepon
10 120 Skedul permintaan Smalltown’s
15 110 Dua perusahaan : AT&T, Verizon (duopoly: oligopoli dengan dua
20 100 perusahaan)
25 90 Biaya masing2 perusahaan : FC = $0, MC = $10
30 80
35 70
40 60
45 50
Hasil pasar kompetitif : P = MC = $10, Q = 120, profit = $0

Hasil pasar monopoli : P = $40, Q = 60, profit $ 1,800
Kompetisi, Monopoli dan Kartel

Satu kemungkinan hasil duopoli : Kolusi
• Kolusi (collusion): Perjanjian antar perusaha-an di suatu pasar tentang kuantitas yang akan
diproduksi atau harga yang akan dibebankan
196
AT&T dan Verizon bersepakat masing2 memproduksi setengah dari output monopoli :
Untuk masing2 perusahaan : Q = 30, P = $40, profits = $900
• Kartel: Suatu kelompok perusahaan yang bertindak serempak
Kedua perusahaan akan menjadi lebih baik (better off) jika keduanya mematuhi perjanjian kartel.
• Tapi masing-masing perusahaan mempunyai insentif untuk mengingkari perjanjian.
• Pelajaran : sulit bagi perusahaan oligopoli untuk membentuk kartel dan menghormati per
janjian mereka.
Keseimbangan Pasar Oligopoli
Keseimbangan Nash
Situasi dimana semua pelaku ekonomi berinteraksi satu sama lain, masing-masing memiliki strategi
terbaik bagi mereka sendiri dengan mempertimbangkan strategi-strategi yang telah dipilih oleh
pihak lain.
Duopoly memiliki Nash equilibrium
• Misal Verizon memproduksi Q = 40, perpindahan terbaik bagi AT&T’s memproduksi Q = 40
• Misal AT&T memproduksi Q = 40, perpindahan terbaik bagi Verizon, produksi Q = 40
Apabila perusahaan dalam suatu Oligopoli secara individual memiliki produksi untuk
memaksimumkan profit :
Produksi Q
• Lebih besar dari Q monopoli
• Q Kurang kompetitif
Harga
• Lebih kecil dari P monopoli
• Lebih besar dari P = MC yang kompetitif
Ukuran Oligopoli memengaruhi Pasar

Peningkatan output memiliki dua efek pada profit perusahaan:
1. Output effect:
Jika P > MC, peningkatan output menambah profit
2. Price effect:
Peningkatan output menambah kuantitas pasar, yang mengurangi harga dan menurunkan profit
pada semua unit yang dijual
Karena jumlah penjual dalam oligopoli meningkat :
a. Efek harga menjadi lebih kecil
b. Oligopoli terlihat seperti pasar yang kompetitif
c. P mendekati MC
d. Kuantitas pasar mendekati kuantitas yang efisien secara sosial
Seiring dengan berkembangnya penjual dala Pasar Oligopoli, semakin cenderung pasar tersebut
menjadi pasar kompetitif (Harga akan mendekati biaya marginal dan kuantitas produk akan
mendekati yang dibutuhkan masyarakat)
C. TEORI PERMAINAN DAN ILMU KERJASAMA

Teori Permainan :
Ilmu yang mempelajari bagaimana orang-orang berperilaku dalam situasi strategis
Dilema Narapidana (prisoners’ dilemma) :
197
• Permainan (game) khusus antar dua tahanan yg ditangkap

• Menggambarkan mengapa kerja sama sulit dipertahankan bahkan ketika kerjasama itu saling
menguntungkan
Strategi dominan:
• Strategi yang terbaik untuk seorang pemain dalam suatu game
• Terlepas dari strategi yg dipilih oleh pemain lain
Contoh Dilema Narapidana :
Polisi menangkap Bonnie & Clyde, dua tersangka perampok bank, namun hanya memiliki cukup
bukti untuk memenjarakan masing-masing 1 tahun.
• Polisi menanyakan masing-masing di kamar terpisah, menawarkan kesepakatan berikut:
1. Jika Anda mengakui dan melibatkan rekan Anda, Anda bebas.
2. Jika Anda tidak mengaku tetapi rekan Anda melibatkan Anda, Anda mendapatkan 20 tahun
penjara.
3. Jika Anda berdua mengaku, masing-masing mendapat 8 tahun penjara.
• Mengaku adalah strategi yang dominan bagi bonnie dan clyde
• Hasil : Bonnie dan Clyde keduanya mengaku, masing-masing dapat 8 tahun penjara.
Keduanya akan menjadi better off jika keduanya tetap diam.
Namun jika Bonnie dan Clyde sepakat sebelum ditangkap untuk tetap diam, logika
kepentingan sendiri (self-interest) mengambil alih dan mengarahkan mereka untuk
mengaku.
Contoh Dilema Narapidana 2 :
• AT & T dan Verizon adalah duopolis di Smalltown
Hasil kartel memaksimalkan laba:
• Setiap perusahaan setuju untuk melayani Q = 30 pelanggan
198

• Perlombaan Senjata antara US dan Uni Soviet
• Strategi dominan : Kedua Negara memelihi untuk mempersenjatai diri mereka

• Sumber daya milik bersama
• Strategi dominan : Kedua perusahaan akan mengebor 2 sumur
Dilema Tahanan dan Kesejahteraan Masyarakat

Ekuilibrium oligopoli yang tidak kooperatif :
• Buruk bagi perusahaan oligopoli : mencegah perusahaan mencapai keuntungan monopoli
• Baik bagi masyarakat : P dan Q mendekati optimum Q lebih dekat ke output yang efisien secara
sosial P lebih dekat ke MC
Dalam dilema narapidana lain, ketidakmampuan untuk bekerja sama dapat mengurangi
kesejahteraan sosial (contoh : perlombaan senjata, penggunaan sumber daya yang berlebihan.
Orang-orang terkadang Bekerjasama

Jika game diulang berkali kali, kerjasama mungkin bisa terjadi
2 strategi yang bisa menyebakan kerjasama :
• Jika saingan Anda mengalah dlm satu putaran, Anda mengundurkan diri di semua putaran beri-
kutnya.
• “gayung bersambut (tit-for-tat)" Apapun yg dilakukan pesaing Anda dlm satu putaran (apakah
mengingkari atau bekerja sama), Anda lakukan di putaran berikutnya.
D. KEBIJAKAN PUBLIK TENTANG OLIGOPOLI

Pemerintah
• Kadangkala bisa memperbaiki hasil pasar (Prinsip Ekonomi no.7)
199
Pengambil kebijakan
• Mencoba mempengaruhi perusahaan dalam oligopoli untuk berkompetisi, bukan bekerja sama
• Memindahkan alokasi sumber daya lebih dekat ke tingkat optimum secara sosial (social
optimum)
Pengendalian Perdagangan dan UU Antitrust

• The Sherman Antitrust Act, 1890
Perjanjian yang ditingkatkan antara oligopoly kontrak yg tidak dapat dilaksanakan
menjadi konspirasi kriminal
• The Clayton Act, 1914
Lebih lanjut memperkuat undang-undang antitrust
• Digunakan untuk mencegah mergers
• Digunakan untuk mencegah oligopolis berkolusi
Kontroversi Kebijakan Antitrust

• Kebanyakan orang setuju bahwa perjanjian pengaturan harga di antara pesaing pasti ilegal.
• Beberapa ekonom khawatir bahwa pembuat kebijakan bertindak terlalu jauh ketika
menggunakan undang-undang antitrust untuk melumpuhkan praktik bisnis yang tidak selalu
berbahaya, dan mungkin memiliki tujuan yg sah.
• Tiga Pertimbangan :
1. Penetapan Harga Jual Eceran (Fair Trade)
Produsen menetapkan batas bawah harga yang dapat dikenakan pengecer
Sering ditentang karena harga itu mengurangi persaingan di tingkat ritel
Namun, kekuatan pasar yg dimiliki produsen berada pada level grosir
Tidak ada keuntungan dari pembatasan persaingan di tingkat ritel
Tujuan yang sah (legal) : mencegah diskon pengecer dari penumpang gelap pada
layanan yang disediakan oleh pengecer layanan penuh
2. Penetapan Harga Telalu Rendah (Predator Pricing)
Sebuah perusahaan memotong harga untuk mencegah masuk atau mendorong pesaing
keluar pasar
Sehingga perusahaan bisa mengenakan harga monopoli nantinya
Ilegal dalam undang-undang antitrust
Sulit ditentukan kapan potongan harga merupakan predator dan kapan menjadi
kompetitif serta menguntungkan konsumen
Banyak ekonom khawatir bahwa harga predator merupakan strategi rasional :
Meliputi penjualan rugi (mahal bagi perusahaan)
Itu bisa menjadi boomerang
3. Penggabungan Produk (Tying)
Sebuah pabrik menyatukan 2 produk bersama dan menjualnya dengan satu harga
Kritik
Pengikatan memberikan lebih banyak kekuatan pasar kepada perusahaan dengan
menghubungkan produk yang lemah dengan yang kuat
Lainnya: pengikatan tidak dapat mengubah kekuatan pasar
Pembeli tidak mau membayar lebih untuk dua barang bersama daripada untuk barang
secara terpisah
200
Perusahaan mungkin menggunakan pengikatan untuk diskriminasi harga

Terkadang meningkatkan efisiensi ekonomi
KOMPETISI MONOPOLISTIK
A. KOMPETISI DENGAN PRODUK TERDIFERENSIASI

Kompetisi Monopolistik :
Struktur pasar dimana terdapat banyak perusahaan yang menjual produk yang serupa, tetapi tidak
sama.
Karakteristik persaingan monopolistik:
• Banyak penjual
• Diferensiasi produk
Bukan price takers; kurva D downward sloping
• Bebas masuk keluar pasar
Dalam jangka panjang zero economic profit
• Penjual memiliki kuasa untuk menentukan harga
• Contoh :Toko buku dan Novel, fast food, apartemen
Perbandingan :
Perusahaan Kompetisi Monopolistik Jangka Pendek

Maksimisasi profit dalam jangka pendek bagi perusahaan persaingan monopolistik :
• Memproduksi kuantitas dimana MR = MC
• Harga : pada kurva permintaan
• Jika P > ATC: profit
• Jika P < ATC: loss
• Sama dengan monopoli
201
1. P > ATC Perusahaan untung

Perusahaan menghadapi kurva D yg downward sloping.
Pada setiap Q, MR < P
Untuk maksimisasi profit, perusahaan memproduksi Q dimana MR = MC.
Perusahaan menggunakan kurva D untuk menentukan P.
2. P < ATC Perusahaan Rugi
Untuk perusahaan ini, P < ATC pada output dimana MR = MC.
Yang terbaik, peru-sahaan bisa melakukan minimisasi kerugiannya
Keseimbangan Jangka Panjang

• Jika perusahaan persaingan monopolistik menghasilkan profit dalam jangka pendek
Perusahaan baru : memiliki insentif masuk pasar
Menambah jumlah produk
Menurunnya permintaan yang dihadapi masing-masing perusahaan
Kurva demand bergeser ke kiri; harga turun
Profit masing2 perusahaan turun ke nol (zero)
• Jika rugi dalam jangka pendek :
Sejumlah perusahaan keluar pasar, perusahaan yang bertahan menikmati permintaan & harga
yg lebih tinggi
Entry & exit terjadihingga P =

ATC dan profit = zero.
Ingat : perusahaan
menetapkan markup harga di
atas marginal cost dan tidak
memproduksi pada ATC
minimum
202
Kompetisi Mnopolistik vs Kompetisi Sempurna

Perbedaan Penting :
1. Kelebihan kapasitas (excess capacity)
Persaingan monopolistik beroperasi pada bagian slope yang menurun dari kurva ATC-
nya, memproduksi kurang dari output yang meminimi-sasi biaya (cost-minimizing
output).
Dalam persaingan sempurna, perusahaan mem-produksi kuantitas yg meminimisasi ATC
2. Markup over marginal cost
Dalam persaingan monopolistik, P > MC.
Dalam persaingan sempurna, P = MC.
Kompetisi Monopolistik dan Kesejahteraan Masyarakat

• Jumlah perusahaan di pasar tidak bisa optimal, karena efek eksternal masuknya perusahaan
baru:
Eksternalitas varitas produk (product-variety externality) : surplus yang diperoleh
konsumen karena pengenalan produk-produk baru
Eksternalitas hilangnya bisnis (business-stealing externality): kerugian yang ditanggung
oleh perusahaan yg ada apabila perusahaan baru masuk pasar
• Inefisiensi persaingan monopolistik terbatas dan sulit diukur. Tidak ada cara mudah bagi
penentu kebijakan untuk memperbaiki hasil pasar.
B. PERIKLANAN
Perdebatan mengenai Iklan

• Dalam industri kompetisi monopolistik
Diferensiasi produk dan penentuan harga markup secara alamiah menyebabkan penggunaan
iklan
• Semakin terdiferensiasi produk-produk
203
Semakin banyak perusahaan membeli iklan

• Para ekonom tidak sepakat tentang nilai sosial periklanan:
Sumber daya yang mubazir?
Tujuan yang bernilai
• Insentif mengiklankan
Apabila perusahaan menjual produk-produk terdiferensiasi dan mengenakan harga di atas
biaya marjinal (marginal cost)
Beriklan untuk menarik lebih banyak pembeli
• Belanja Periklanan
Barang-barang yang sangat differentiated : 10-20% dari penerimaan
Produk-produk industry : sedikit periklanan
Produk-produk homogeny : tanpa iklan
Kritik terhadap Periklanan

• Perusahaan mengiklankan untuk memanipulasi selera masyarakat
Psikologis ketimbang informasi
Menciptakan keinginan yang mungkin tidak ada
• Periklanan menghambat kompetisi
Peningkatan persepsi tentang diferensiasi produk
Menumbuhkan loyalitas merek; markup yang lebih tinggi
Membuat pembeli kurang peduli dengan perbedaan harga di antara barang-barang
sejenis.
Dukungan terhadap Periklanan

Pembelaan tentang iklan
• Menyediakan informasi yang bermanfaat bagi pembeli
• Pembeli yg terinformasi bisa menemukan dgn mudah dan mengeksploitasi perbedaan harga
• Periklanan mempromosikan kompetisi dan mengurangi market power
Hasil studi
Kacamata lebih mahal di negara2 yang melarang iklan oleh pembuat kacamata daripada di negara2
yg tidak membatasi iklan seperti itu.
Keinginan belanja (willingness to spend) sebuah perusahaan dalam jumlah besar pada periklanan
bisa menjadi signal kualitas produknya bagi konsumen, tanpa memperhatikan isi iklan.
• Iklan bisa meyakinkan pembeli untuk mencoba suatu produk sekali, tapi produk itu harus
berkualitas tinggi bagi masyarakat agar mereka menjadi pembeli yang berulang.
• Iklan paling mahal tidak berguna, kecuali menyebabkan pembeli berulang membeli.
• Apabila konsumen mengetahui iklan yang mahal mereka menganggap produk itu pasti bagus.
Nama Merek (Brand names)

• Di banyak pasar, merek produk muncul berdampingan dengan yang generik.
• Nama-nama merek
Belanjakan lebih banyak untuk iklan dan tetapkan harga yang lebih tinggi daripada substitusi
generik
• Seperti iklan, ada ketidaksepakatan tentang ilmu ekonomi nama-nama merek
204
RPS 10
PASAR FAKTOR PRODUKSI
Faktor Produksi
Input-input yang digunakan untuk menghasilkan barang dan jasa
Terdiri dari :
• Tenaga Kerja
• Tanah
• Modal : Alat dan struktur yang digunakan untuk memproduksi barang dan jasa Physic Capital
Pendidikan tenaga kerja Human Capital
Harga dan kuantitas input ditentukan oleh permintaan dan penawaran dalam pasar faktor produksi
Pasar untuk faktor-faktor produksi seperti pasar untuk barang & jasa, kecuali:
Permintaan faktor produksi adalah permintaan yang diturunkan (derived demand) yang berasal dari
keputusan perusahaan untuk memasok barang di pasar lain.
Permintaan akan tenaga kerja berasal dari permintaan untuk barang tertentu.
Misal: permintaan akan guru berasal dari permintaan akan layanan pendidikan.
Asumsi
Semua pasar adalah kompetitif
Perusahaan tertentu adalah price taker
• Di pasar untuk produk yang dihasilkan
• Di pasar tenaga kerja
Perusahaan hanya peduli tentang maximizing profits

Masing-masing penawaran dan permintaan output perusahaan atas input berasal dari tujuan ini
Contoh Petani Jack

• Petani Jack menjual gandum di pasar persa ingan sempurna.
• Dia menyewa pekerja di pasar persaingan sempurna tenaga kerja.
• Ketika memutuskan berapa banyak pekerja yg akan disewa, Jack memaksimisasi profit dgn berfikir
pada margin: Jika manfaat menyewa pekerja lain melebihi biaya, Jack akan menyewa pekerja itu.
• Biaya sewa pekerja lainnya : Upah = harga tenaga kerja
• Manfaat menyewa tenaga kerja lainnya:
Jack bisa memproduksi dan menjual lebih banyak gandum, meningkatkan penerimaannya.
• Ukuran (size) manfaat ini tergantung pada fungsi produksi (production function) : hubungan antara
kuantitas input yang digunakan untuk menghasilkan suatu barang dan kuantitas output barang
itu.
205
Produk Marginal Tenaga Kerja
zx ( l“”q•–• ”— ”—)
adalah Tambahan Jumlah Product (output) dari setiap tambahan unit kerja
z˜ ( l“”q•–• —l •™• nl“k•)

MPLb
Penurunan Produk Marginal
adalah Setiap tambahan unit input (tenaga kerja), marginal product of labor menurun (output bertam-
bah dengan tingkat yang menurun).
Nilai Produk Marginal (VMPL)

Produk Marginal Input dikali harga hasil produksi
VMPL = Nilai marginal product dari tenaga kerja = P x MPL
PERMINTAAN TENAGA KERJA
Misal. Upah
W = $2500/minggu.
Berapa banyak pekerja yang akan disewa Jack?
Jawab : L = 3
• Pada L lebih kecil : menambah profit dengan menyewa
pekerja lain
• Pada L lebih besar : menambah profit dengan menyewa
sedikit pekerja.
206
Tim Akademik Anargya 2019 | ASUPAN UAS 2019 a.k.a VITAMIN O
Bagi perusahaan yg kompetitif, yg memaksimisasi

profit :
untuk memaksimisasi profit, menyewa pekerja hingga
titik dimana VMPL = W.
Kurva VMPL = kurva permintaan tenaga kerja.
Pergeseran Kurva Permintaan Tenaga Kerja
Segala sesuatu yang meningkatkan P atau MPL pada

setiap L akan menambah VMPL dan menggeser kurva
permintaan tenaga kerja naik ke atas atau ke kanan.
Penyebab Kurva Permintaan Tenaga Kerja Bergeser :

1. Perubahan harga output, P
VMPL = P x MPL
Jika P naik, VMPL juga akan naik
2. Perubahan teknologi
Jika teknologi memungkinkan setiap pekerja memproduksi lebih banyak output, MPL akan naik
3. Perubahan penawaran faktor2 produksi lain
jika penawaran sumber daya lainnya bertambah, setiap pekerja bisa memproduksi output lebih
banyak dan MPL akan naik
Contoh : Jika perusahaan memperoleh lebih banyak peralatan (modal), pekerja lebih produktif;
output naik MPL dan VMPL naik, permintaan tenaga kerja bergeser naik ke kanan ata ke atas.
PENAWARAN TENAGA KERJA

207
Trade-off antara bekerja dan liburan :

Semakin banyak waktu yg dihabiskan untuk bekerja semakin sedikit waktu untuk liburan.
Upah
• Adalah opportunity cost dari liburan
• Jika pekerja memperoleh $10 per jam, maka opportunity cost dari satu jam liburan = $10
• Pekerja harus membandingkan utilitas yang diterima dari nilai $10 barang/jasa dengan utilitas
yang diterima dari satu jam liburan. Pilihan dengan utilitas lebih besar yang akan dipilih.
Kenaikan W adalah kenaikan opportunity cost dari

liburan.
Orang2 merespon dengan mengambil sedikit liburan
dan dgn bekerja lebih banyak.
Penyebab Kurva Penawaran Tenaga Kerja Bergeser :

1. Perubahan selera atau sikap berkaitan dgn trade-off tenaga kerja dan liburan
Contoh : peningkatan jumlah wanita dalam angkatan kerja
2. Perubahan peluang alternatif bagi pekerja di pasar tenaga kerja lainnya
3. Perubahan ukuran populasi (termasuk imigrasi)
Perpindahan pekerja dari daerah ke daerah atau negara ke negara
4. Perubahan kekayaan – apabila kekayaan pekerja meningkat, permintaan atas barang2 normal
bertambah, termasuk waktu liburan. Kurva bergeser turun.
KESEIMBANGAN PASAR TENAGA KERJA

• Upah menyesuaikan keseimbangan penawaran dan permintaan untuk tenaga kerja
• Upah setara dengan nilai produk marginal tenaga kerja
• Setiap perubahan penawaran dan permintaan tenaga kerja akan mengubah keseimbangan
upah dan nilai produk marginal dengan jumlah yang sama
Contoh Kasus :
Dalam skenario berikut, gunakan diagram pasar untuk pekerja otomotif domestik untuk
mengetahui efek pada upah dan lapangan kerja.
A.Baby boomers yang bekerja di industri otomotif pensiun.
B.Preferensi pembeli mobil bergeser ke mobil import.
C.Kemajuan teknologi mendorong produktivitas di industri manufaktur otomotif.
208
Pensiunan pekerja otomotif baby boomer

menggeser kurva supply ke kiri luar.
W naik, L turun.
Penurunan permintaan mobil U.S. menurunkan

P.
• Pada setiap L, VMPL turun.
• Kurva permintaan tenaga kerja bergeser
turun.
• W dan L turun.
209
Pada setiap L, MPL naik karena kemajuan

teknologi.
• VMPL naik dan kurva permintaan tenaga
kerja bergeser ke kanan atas.
• W dan L meningkat.
FAKTOR PRODUKSI LAIN (TANAH DAN MODAL)

• Dengan tanah dan modal, mesti membedakan antara :
Harga pembelian (purchase price) – harga yg dibayar seseorang untuk memiliki faktor
produksi itu selamanya
Harga sewa (rental price) – harga eksplisit yang dibayar seseorang untuk menggunakan
faktor produksi itu selama periode waktu terbatas
• Upah adalah rental price tenaga kerja.
Penentuan Harga Sewa Modal

• Perusahaan memutuskan seberapa banyak modal yg akan disewa dengan membandingkan
harga sewa dengan nilai marginal product (VMP) modal.
• Harga sewa modal menyesuaikan dgn menyeimbangkan permintaan dan penawaran modal.
• Kurva = elastic karena supply modal responsif terhadap harga
Penentuan Harga Sewa Tanah

• Perusahaan memutuskan seberapa banyak tanah yang akan disewa dengan membandingkan
harga sewa dengan nilai marginal product (VMP) tanah.
• Harga sewa tanah menyesuaikan dgn menyeimbangkan supply & demand atas tanah
• Kurva = inelastic karena sumber daya tanah baru sulit ditemukan dan mahal
Harga Sewa dan Harga Pembelian

• Pembelian satu unit modal atau tanah menghasilkan aliran pendapatan sewa.
• Pendapatan sewa dalam periode manapun sama dengan nilai produk marjinal (value of the
marginal product, VMP).
• Karena itu, harga pembelian ekuilibrium suatu faktor tergantung pada VMP yang berlaku dan
VMP yang diharapkan di masa mendatang.
210
• Biaya implisit suatu unit modal yg dimiliki = harga sewa.

• Perusahaan terus menggunakan tanah lebih banyak hingga VMP tanah sama dgn harga sewa
(VMP = P)
HUBUNGAN ANTAR FAKTOR PRODUKSI

• Dalam banyak kasus, faktor2 produksi digunakan bersama-sama dalam suatu cara yang
membuat masing2 faktor2 produksi tergantung pada kuantitas faktor2 yang lain
• Misal: tambahan kuantitas modal
marginal product dan harga sewa modal turun.
Memiliki lebih banyak modal membuat pekerja lebih produktf, MPL dan W naik.
RPS 11
PENDAPATAN DAN DISKRIMINASI EKONOMI
FAKTOR YANG MENENTUKAN KESEIMBANGAN UPAH

• Perbedaan yang Menyeimbangkan
Perbedaan yang muncul akibat dari ciri-ciri yang tidak berhubungan dengan uang (non
moneter)
Contoh :
• Penambang batu bara dibayar lebih tinggi disbanding dengan pekerjaan lainnya dengan
tingkat pendidikan yang sama berbahaya
• Pekerja pabrik di malam hari dibayar lebih disbanding pekerja pabrik di siang hari gaya
hidup yang tidak diinginkan
• Profesor dibayar lebih rendah dari pengacara dan dokter dengan tingkat pendidikan setara
Akibatnya , pekerjaan yang “ baik ” akan cenderung memiliki keseimbangan upah yang lebih
rendah dibanding pekerjaan buruk
• Modal Manusia
Akumulasi investasi yang melekat pada diri para pekerja contoh : pendidikan dan ojt
Jenis Modal yang paling penting adalah pendidikan
Pekerja dengan tingkat pendidikan lebih tinggi biasanya dibayar dengan upah lebih tinggi
Kemampuan, upaya dan kesempatan

• Kemampuan, upaya dan kesempatan merupakan hal yang penting bagi para pekerja
sebagai sarana untuk mendapatkan upah yang lebih tinggi yang masih sulit untuk diukur
seberapa besar kontribusinya.
• Seseorang yang berupaya lebih keras dalam bekerja akan lebih produktif dan memperoleh
penghasilan yang lebih besar.
• Kesempatan juga memainkan peranan dalam menentukan upah.
Manfaat kecantikan
• Penampilan menarik adalah kemampuan bawaan yang menentukan upah.
• Penampilan menarik merupakan ukuran tidak langsung dari tipe-tipe kemampuan yang lain.
211
Pandangan alternatif terhadap pendidikan : Pemberian Sinyal

• Teori Alternatif yang menekankan bahwa perusahaan menggunakan perolehan pendidikan
pekerjanya sebagai cara untuk menyeleksi antara jenis pekerjaan yeng berketerampilan tinggi
atau rendah
• Tingkat pendidikan yang tinggi sebagai sinyal dari pekerja kepada pemberi kerja bahwa mereka
memiliki keterampilan tinggi
• Teori Modal Manusia : pendidikan membuat para pekerja lebih produktif
• Teori Pemberi Sinyal : pendidikan dikorelasikan dengan kemampuan alami
• Sehingga dalam teori pemberian sinyal, pendidikan tidak meningkatkan priduktivitas kerja
sehingga kenaikan tingkat pendidikan pekerja tidak memengaruhi upah mereka
Fenomena Bintang
Beberapa orang yang memiliki kemampuan dan usaha yang lebih tinggi akan menghasilkan
pendapatan yang lebih tinggi di banding rata-rata
UPAH DI ATAS KESEIMBANGAN

1. Peraturan Upah Minimum
Kebanyakan pekerja dalam dunia ekonomi tidak terpengaruhi oleh hukum-hukum ini karena
pekerja yang kurang memiliki keterampilan dan pengalaman, hukum upah minimum
menaikkan upah diatas level yang akan mereka peroleh dalam pasar.
2. Serikat Pekerja
Serikat pekerja (union) adalah asosiasi pekerja yang melakukan tawar-menawar dengan
pemberi kerja (perusahaan) mengenai upah dan kondisi kerja. Serikat pekerja sering menaikkan
upah diatas tingkat yang berlaku diatas tingkat yang berlaku tanpa serikat pekerja, karena
mereka dapat mengancam untuk menahan para pegawai perusahaan dengan melakukan
pemogokan (strike).
3. Upah Efisiensi
Upah Efisiensi (Efficiency Wages) merupakan teori yang percaya bahwa perusahaan dapat
menemukan keuntungan untuk membayar tinggi upah pekerja karena dengan begitu berarti
meningkatkan produktivitas para pekerjanya. Upah yang tinggi mungkin akan mengurangi
pergantian pekerja, meningkatkan usaha kerja dan meningkatkan kualitas pekerja.
DISKRIMINASI EKONOMI
Penawarkan kesempatan berbeda pada individu yang sama yang berbeda ras, etnis, jenis kelamin,
usia atau karakteristik pribadi lainnya
Contohnya :
peranan modal manusia (ijazah pendidikan tinggi dengan rendah), pekerjaan antara pria dan
wanita, sekolah negeri yang didominasi oleh berkulit putih, dll.
Diskriminasi oleh Pemberi Kerja

Misal Pasar tenaga kerja hanya ada pekerja kulit putih dan hitam
Karena diskriminasi, perusahaan A hanya mempekerjakan pekerja kulit putih permintaan
pekerja kulit hitam rendah pekerja kulit hitam memperoleh upah lebih rendah dari pekerja kulit
putih
212
Perusahaan B competitor A memilih merekrut pekerja kulit hitam upah lebih rendah, biaya
produksi lebih rendah harga barang yang dihasilkan perusahaan B lebih murah dibanding A
Perusahaan A kalah bersaing Perusahaan A bangkrut Permintaan pekerja kulit putih menurun
perbedaan(diskriminasi) upah hilang.
• Dari contoh diatas dapat kita pahami bahwa pasar ekonomi yang kompetitif memberikan
penetralisir diskriminasi yang disebut dengan motif keuntungan.
Diskriminasi oleh Pemerintah

Kebijakan Pemerintah yang mengatur bahwa “Pekerja berkulit gelap hanya dapat bekerja sebagai
Cleaning Service”. Tentunya hal ini akan menyebabkan terjadinya perbedaan upah antara pekerja
berkulit gelap dengan pekerja berkulit putih dikarenakan perbedaan bidang pekerjaan.
Diskriminasi oleh Pelanggan

Jika preferensi pelanggan ini kuat, maka motif keuntungan tidak akan mampu memperbaiki
perbedaan upah ini. Sehingga pasar akan memiliki 2 jenis perusahaan:
1. Perusahaan dengan pekerja berkulit gelap yang mengeluarkan biaya lebih rendah namun
memiliki pendapatan yang lebih rendah meskipun produk yang ditawarkan lebih murah.
2. Perusahaan dengan pekerja berkulit putih yang mengeluarkan biaya lebih besar dan produk
yang ia tawarkan lebih mahal, tetapi memiliki pendapatan yang lebih besar dikarenakan
preferensi pelanggan.
RPS 12
KESENJANGAN PENDAPATAN DAN KEMISKINAN
A. PENGUKURAN KESENJANGAN
Kesenjangan Pendapatan
adalah Penggambaran ketidakmerataan distribusi pendapatan masyarakat suatu
daerah/wilayah pada kurun /waktu tertentu.
Pembagian pendapatan ditentukan oleh dua unsur: harga yang diperoleh untuk faktor produksi
yang ditawarkan dan jumlah faktor produksi yang dimiliki atau dapat ditawarkan.
Faktor-faktor penyebab :
1. Bakat dan kemampuan orang yang berbeda-beda atau terbagi secara tidak merata
2. Tingkat pendidikan dan kesempatan untuk mendapatkan pendidikan sangat mempengaruhi
3. Struktur ketenagakerjaan juga menunjukan ketimpangan
4. Yang memiliki modal mempunyai kemungkinan memupuk modal hanyalah tertentu yang
kecil saja, selebihnya para tenaga kerja hanya memperoleh sebagian kecil atas jasa yang
mereka kerjakan
Kurva Lorenz
adalah kurva distribusi yang menggambarkan bagian kumulatif pada populasi (diurutkan dari
peraih pendapatan rendah ke pendapatan tinggi) dengan bagian kumulatif pendapatan yang
diperoleh.
Koefisien Gini
adalah rasio dari bidang diantara kurva distribusi seragam (sempurna) dengan bidang dibawah
Rumus Koefisiensi Gini :
213
n
G = 1 - ∑ fi(Yi + Yi+1)
i=1
G = Koefisien Gini
fi = frekuensi relatif rumah tangga/penduduk dalam kelas i
Yi = frekuensi relatif kumulatif pendapatan dalam kelas i
Yi+1 = frekuensi relatif kumulatif pendapatan dalam kelas i+1
• Bila Gini Ratio = 0, ketimpangan pendapatan merata sempurna
• Bila Gini Ratio = 1, artinya ketimpangan pendapatan timpang sempurna
Tingkat Kemiskinan
• Salah satu pengukur distribusi pendapatan
• Tingkat kemiskinan (poverty rate) adalah persentase pada populasi dengan keluarga yang
pendapatannya berada pada tingkat absolut yang dinamakan garis kemiskinan (poverty
line).
• Garis kemiskinan ditentukan oleh pemerintah dan disesuaikan setiap tahun untuk
menjelaskan perubahan-perubahan tingkat harga harga dan tergantung pada ukuran
keluarga.
• Perkembangan ekonomi tidak sepenuhnya membantu mengurangi kemiskinan.
Permasalahan dalam Pengukuran Kesenjangan

a. Transfer Rupa-rupa
Transfer kepada orang-orang miskin yang diberikan dalam bentuk barang dan jasa, serta
bukan uang tunai
Contoh : Program Indonesia Pintar , Progam JKN, Kegiatan Amal,Bansos Rastra/ Bantuan
Pangan Non Tunai
Evaluasi perubahan kemiskinan menjadi lebih sulit
b. Siklus Hidup Ekonomi
Siklus Hidup = Variasi pola pendapatan reguler selama hidup seseorang.
• Seorang pekerja muda memiliki penghasilan rendah di awal karirnya.
• Penghasilan meningkat ketika pekerja semakin dewasa dan berpengalaman.
• Penghasilan memuncak pada sekitar usia 40-50.
• Penghasilan turun tajam saat pensiun, sekitar usia 60-65.
c. Pendapatan Sementara dan Pendapatan Permanan
Penghasilan bervariasi karena kekuatan acak dan sementara.
• Alam
• PHK sementara karena penyakit atau kondisi ekonomi, dll.
• Kemampuan keluarga untuk membeli barang dan jasa sangat tergantung pada
pendapatan permanennya, yang merupakan pendapatan normal atau rata-rata.
• Pendapatan permanen tidak termasuk perubahan sementara dalam pendapatan
Mobilitas Ekonomi
Mobilitas Ekonomi = Pergerakan orang-orang di antara kelas pendapatan.
Gerakan naik dan turun tangga pendapatan bisa disebabkan oleh:
a. Keberuntungan baik atau buruk.
214
b. Kerja keras atau kemalasan.

c. Kegigihan keberhasilan ekonomi dari generasi ke generasi.
B. FILSAFAT POLITIK DALAM REDISTRIBUSI PENDAPATAN

Utilitarianisme
• Utility : Ukuran kebahagiaan atau kepuasan
• Utilitarianisme adalah filosofi politik yang dengannya pemerintah harus memilih kebijakan
untuk memaksimalkan utilitas total setiap orang dalam masyarakat
• Kasus utilitarian untuk mendistribusikan pendapatan didasarkan pada asumsi utilitas
marginal yang semakin berkurang.
• Penghasilan tambahan dolar untuk orang miskin memberi orang itu lebih banyak utilitas,
atau kesejahteraan, daripada dolar tambahan untuk orang kaya.
Liberalisme
• Filsafat politik yang menyatakan bahwa pemerintah harus memilih pertimbangan kebijakan
yang dianggap adil, seperti dievaluasi oleh pengamat yang objektif di balik "layar
ketidaktahuan".
• Kriteria Maksimin : Klaim yang harus dipertimbangkan oleh pemerintah untuk
memaksimalkan kesejahteraan orang-orang yang paling lemah dalam masyarakat.
• Karena Rawls hanya menekankan kepada orang-orang yang tidak beruntung di masyarakat,
maka dalam filsafat ini diperlukan lebih banyak redistribusi dibandingkan dengan
utilitarianisme.
• Redistribusi pendapatan sebagai sebuah bentuk jaminan sosial, sebuah kebijakan
pemerintah yang bertujuan melindungi masyarakat dari resiko kejadian buruk.
Libertarianisme
• Filsafat politik yang menyatakan bahwa pemerintah harus menghukum kejahatan dan
menyelenggarakan kesepakatan sukarela, tetapi tidak melakukan distribusi ulang
(redistribusi) pendapatan.
• Bukannya fokus terhadap hasil, penganut libertarian focus terhadap proses.
• Pemerintah seharusnya menegakkan hak individu, dan mencoba untuk menyamakan
kesempatan setiap orang.
• Jika distribusi pendapatan tercapai secara adil, pemerintah tidak boleh ikut campur,
walaupun itu tidak merata.
• Kaum libertarian menyimpulkan bahwa kesetaraan kesempatan lebih penting daripada
kesetaraan pendapatan.
C. KEBIJAKAN-KEBIJAKAN UNTUK MEGURANGI KEMISKINAN

• Keluarga miskin lebih mungkin untuk mengalami :
a. Tidak punya rumah
b. Ketergantungan obat
c. Masalah kesehatan
d. Kehamilan pada remaja
e. Buta huruf
f. Pengangguran
215
• Kebanyakan orang menganggap pemerintah harus memberikan “jaring pengaman” untuk

mencegah adanya penduduk yang jatuh terlalu jauh.
Hukum Upah Minimum

Argumen pendukung :
• Membantu masyarakat miskin tanpa ada biaya yang dikeluarkan pemerintah.
• Hanya sedikit pengaruh pada penempatan tenaga kerja, jika permintaan tenaga kerja tidak
berpengalaman relatif tidak elastis.
Argumen penentang :
• Dalam jangka panjang, permintaan tenaga kerja tidak berpengalaman lebih elastis, jadi
upah minimum dapat menyebabkan pengangguran di kalangan pekerja tidak
berpengalaman.
• Mereka yang dibantu oleh upah minimum, kebanyakan adalah remaja dari kalangan
menengah, bukan orang dewasa dari kalangan miskin.
Tunjangan Sosial (Welfare)

adalah Berbagai program pemerintah yang bertujuan untuk membantu pendapatan orang-
orang yang membutuhkan.
Contoh:
• Temporary Asistance for Needs Family
Program yang membantu keluarga-keluarga yang memiliki anak-anak tapi tidak memiliki
orang dewasa yang mampu membiayai keluarga
• Supplemental Security Income
Program yang memberikan bantuan kepada orang miskin atau cacat
Namun kritikus berpendapat bahwa program ini mendorong orang menjadi lebih
“membutuhkan”. Contoh: Mendorong adanya kelahiran-kelahiran anak di luar pernikahan.
Pajak Pendapatan Negatif

Merupakan sistem perpajakan yang memungut pajak dari rumah tangga dengan pendapatan
tinggi dan memberikan bantuan kepada rumah tangga dengan pendapatan rendah.
Contoh:
Pemerintah menggunakan rumus berikut untuk menghitung utang pajak sebuah keluarga:
Pajak yang dibayarkan = (1/3 dari pendapatan) - $10.000
Maka:
• Keluarga dengan pendapatan $60.000 akan membayar pajak $10.000
• Keluarga dengan pendapatan $30.000 tidak membayar apa-apa
• Keluarga dengan pendapatan $15.000 akan menerima dana sebesar $5.000
Tetapi, kritikus berpendapat bahwa kebijakan ini akan memberikan subsidi kepada orang-orang
malas dan tidak mendorong masyarakat lebih giat bekerja.
Transfer Rupa-rupa
Merupakan bantuan kepada orang-orang miskin dengan langsung memberikan barang yang
mereka butuhkan guna meningkatkan standar hidup mereka.
Namun, para pendukung bantuan tunai berpendapat bahwa transfer rupa-rupa tidak efisien
dan merendahkan.
216
• Tidak efisien karena pemerintah tidak mengetahui jasa dan barang apa saja yang paling
dibutuhkan masyarakat miskin.
• Disebut seakan-akan merendahkan karena walaupun mereka kurang beruntung, namun
mereka masih dapat memutuskan cara untuk meningkatkan standar hidup mereka
Program Pengentasan Kemiskinan dan Dorongan untuk Bekerja

Banyak kebijakan yang bertujuan untuk membantu masyarakat miskin dapat menimbulkan efek
yang tidak disengaja, yaitu menurunkan dorongan masyarakat miskin untuk melepaskan diri
dari kemiskinan dengan usaha sendiri
Contoh :
Sebuah keluarga memerlukan pendapatan sebesar $15.000 untuk mempertahankan standar
hidup yang cukup. Kemudian pemerintah berjanji untuk menjamin setiap keluarga dapat
memiliki pendapatan dengan jumlah itu. Berapapun yang diperoleh sebuah keluarga,
pemerintah menutupi selisih antara pendapatan itu dan $15.000
Dampak :
• Keluarga dengan pendapatan kurang dari $15.000 tidak memiliki dorongan untuk mencari
dan mempertahankan pekerjaan
• Untuk setiap dolar yang dihasilkan, pemerintah akan mengurangi tambahan pendapatan
sebanyak $1 => Tarif pajak marginal efektif sebesar 100% dari setiap tambahan pendapatan
• Besarnya kerugian beban baku yang timbul
• Kehilangan pelatihan yang diperoleh dari pekerjaan
• Anak-anak kehilangan dorongan untuk belajar
Solusi :
Mengurangi bantuan kepada keluarga miskin secara bertahap ketika pendapatan mereka naik.
Misal, untuk setiap $1 pendapatan tambahan, pemerintah mengurangi bantuan sebanyak 30
sen (Tarif Pajak Marginal Efektif = 30%). Pajak ini tidak sepenuhnya menghilangkan dorongan
untuk bekerja.
Tetapi, para ekonom lain beranggapan bahwa solusi ini meningkatkan biaya-biaya dan dapat
menyebabkan keluarga-keluarga yang berada sedikit di atas garis kemiskinan juga akan masuk
kualifikasi menerima bantuan.
RPS 13
TEORI PILIHAN KONSUMEN
BATASAN AGGARAN (BESAR KEMAMPUAN KONSUMEN)

Budget Constraint
Batasan dari kombinasi konsumsi yang mampu dibeli konsumen.
Kemiringan batasan anggaran mengukur tingkat di mana konsumen dapat mempertukarkan satu
barang dengan barang lain.
217
Asumsi konsumen hanya akan membeli pizza atau pepsi

• Harga sebuah pizza 5 kali
lebih bear dari harga satu
liter pepsi, sehingga
opportunity cost pizza
adalah 5 liter pepsi
• Kemiringan batasan
anggaran bernilai 5
menunjukkan pertukuran
yang ditawarkan oleh pasar
: 1 pizza = 5 liter pepsi
PREFERENSI (APAKAH YANG DIINGINKAN KONSUMEN)

• Kurva Indeferen
Kurva yang menunjukkan/menggambarkan kombinasi yang memberikan konsumen tingkat
kepuasan yang sama
• Kurva Indeferen menunjukan bundle kombinasi pepsi dan pizza yang membuat konsumen sama
puasnya
• Tingkat subtitusi marginal
Tingkat dimana seorang konsumen bersedia untuk menukar satu barang dengan barang lainnya
• Dalam kasus pizza dan pepsi, tingkat subtitusi marginal dipengaruhi apakah konsumen lebih
lapar atau lebih haus
Kemiringan di setiap titik pada kurva

indiferen sama dengan tingkat dimana
konsumen bersedia untuk mengganti
suatu barang dengan barang lainnya
disebut dengan tingkat subtitusi
marginal (marginalrate of subtitution-
MRS)
EMPAT KARASTERISTIK KURVA INDIFEREN

1. Kurva-kurva indeferen yang lebih tinggi lebih dipilih daripada yang lebih rendah (konsumen
cenderung memlilih jumlah barang yang lebih banyak)
2. Kurva-kurva indeferen miring ke bawah (kemiringan kurva indiferen menunjukkan tingkat
dimana konsumen bersedia untuk mengganti suatu barang dengan barang yang lain)
3. Kurva-kurva indeferen tidak saling berpotongan (tidak mungkin)
218
TIdak mungkin terjadi

karena menurut kurva
indeferen ini di titik A,B dan
C memiliki tingkat kepuasan
yang sama
4. Kurva-kurva indeferen melengkung ke dalam
• Di titik A
konsumen memiliki lebih
banyak pepsi dibanding
pizza, sehingga konsumen
rela menukar banyak pepsi
untuk mendapatkan
beberapa pizza
• Di titik B
konsumen memiliki lebih
banyak pizza disbanding
pepsi, sehingga consume
rela menukar lebih banyak
pizza untuk mendapatkan
beberapa pepsi
DUA CONTOH EKSTREM KURVA INDIFEREN

219
1. Subtitusi sempurna (perfect subtitutes), yaitu dua barang dengan kurva indiferen berbentuk
garis lurus ( contoh pada bundle koin sepuluh sen dan dua puluh sen)
Tingkat Marginal subtitusi

sama di sepanjang kurva
2. Komplemen sempurna (perfect complements), yaitu dua barang dengan kurva indiferen
membentuk sudut siku-siku ( contoh pada bundel sepatu kanan dan kiri)
Kurva membentuk sudut siku-

siku
OPTIMALISASI (APA YANG DIPILIH KONSUMEN)
220
Titik dimana kurva indeferen dan batasan anggaran salig menyentuh disebut titik optimum
Konsumen memilih titik pada

batas anggaran yang berada pada
kurva indiferen tertinggi, yang
pada titik ini disebut titik
optimum
Pada titik A tidak mungkin dicapai
karena budget constraint yang
tidak memadai
Pada titik B tingkat kepuasan
konsumen masih dapat
ditingkatkan ke titik op timum
Pengaruh Perubahan Pendapatan terhadap Pilihan Konsumen
Kenaikan pendapatan
menyebabkan bergesernya
batasan anggaran secara paralel
dengan ditunjukkan adanya
kurva budget constraint baru
(dari garis biru ke garis merah)
Jika konsumen menginginkan
lebih banyak barang saat
pendapatannya naik, barang
tersebut barang normal (normal
good)
Jika seorang konsumen membeli
lebih sedikit barang saat
pendapatannya bertambah,
barang tersebut disebut barang
inferior (inferior good)
221
Perubahan Harga mempengaruhi Pilihan Konsumen

Penurunan harga dari barang
manapun akan menggeser
batasan anggaran keluar
membuat garis budget constraint
yang baru yang akan mengubah
jumlah pembelian kedua barang
(pizza dan pepsi)
Efek Pendapatan dan Subtitusi

Efek pendapatan adalah
perubahan konsumsi yang
disebabkan oleh pergerakan ke
kurva indiferen yang lebih tinggi
(titik A ke titik C)
Efek Substitusi adalah perubahan
konsumsi yang terjadi karena
konsumen berada di suatu titik
pada kurva indiferen dengan
tingkat substitusi marginal yang
berbeda (titik A ke titik B)
TIGA APLIKASI
Apakah Semua Kurva Permintaan menurun/miring kebawah?
• Kurva permintaan terkadang dapat miring ke atas , konsumen terkadang melanggar hukum
permintaan dan membeli jumlah barang yang lebih banyak saat harga naik (contoh : kentang )
222
• Barang Giffen
Barang yang apabila harga meningkat, permintaan juga meningkat
Barang inferior yang efek pendapatannya mendominasi/lebih besar dari efek subtitusinya
Contoh adalah kentang di irlandia pada abad 19
Bagaimana upah mempengaruhi penawaran tenaga kerja?
• Kurva di atas menunjukkan barang yang harus dipilih oleh sally yaitu pendapatan yang ia
dapatkan ($50 perjam) apabila bekerja atau waktu luang dengan satuan waktu sebagai budget
constraint (100 jam)
• Pendapatan sally meningkat dari $50 perjam menjadi $60 perjam, terdapat 2 kemungkinan
respon yang adakan sally lakukan :
223
a) Sally merespon kenaikan gaji dengan menambah jam kerja dan mengurangi waktu luang
• Upah lebih tinggi mendorong sally untuk menikmati waktu luang lebih sedikit dan bekerja lebih
banyak kurva penawaran tenaga kerja miring ke atas efek subtitusi lebih tinggi
b) Sally merespon dengan mengurangi jam kerja dan menambah waktu luang
• Upah lebih tinggi mendorong sally menikmati waktu luang lebih banyak dan bekerja lebih
sedikit kurva penawaran tenaga kerja miring terbalik efek pendapatan lebih tinggi
224
Bagaimana Tingkat suku bunga mempengaruhi tabungan rumah tangga
• Sam memiliki 2 pilihan barang yaitu $100.000 untuk dikonsumsi saat muda atau $110.000
dikonsumsi saat tua
a) Efek subtitusi lebih besar lower consume, more saving

b) Efek pendapatan lebih besar more consume, lower saving
225
RPS 14
BATAS-BATAS ILMU EKONOMI MIKRO
A. INFORMASI ASIMETRIS
Adalah Perbedaan akses terhadap pengetahuan yang relevan
Ada 2 kategori :
1. Tindakan tersembunyi
Seseorang lebih mengetahui tentang apa yang dia kerjakan dan berikan daripada orang
yang lainnya (contoh : Pegawai lebih mengetahui apa yang dia kerjakan daripada pemberi
kerja)
2. Ciri Tersembunyi
Seseorang yang tidak mengetahui menginginkan informasi yang relevan, namun yang
mengetahui ingin menutupinya (contoh : Penjual mobil bekas lebih mengetahui kondisi
mobil daripada pembeli
Aksi Tersembunyi : Pelaku utama, Agen, dan Bahaya Moral

Bahaya Moral adalah Masalah muncul apabila agen melakukan tindakan tertentu untuk pelaku
utama. Terjadi apabila pelaku utama tidak dapat sepenuhnya mengawasi perilaku agen.
Akibatnya agen cenderung memberikan hasil yang blebih kecil dibandingkan yang diharapkan
oleh pelaku utama.
Contoh : Saat jam kerja, seorang pegawai menonton film dengan menggunakan fasilitas kantor
yang diberikan pemberi kerja. Seharusnya dia bertanggung jawab menyelesaikan sebuah
laporan pada hari itu namun, tidak dilakukannya.
• Bahaya moral :
kecenderungan seseorang yang tidak terawasi dengan baik untuk terlibat dalam
ketidakjujuran atau perilaku yang tidak baik
• Agen :
Seseorang yang melakukan tindakan atas nama orang lain (pelaku utama)
• Pelaku Utama :
Seseorang yang menggunakan orang lain (agen) untuk melakukan suatu tindakan
Mengatasi Bahaya Moral :

1. Pengawasan yang lebih baik (contoh : Memasang kamera tersembunyi)
2. Upah yang lebih tinggi (contoh : Pegawai menerima upah melebihi upah keseimbangan)
3. Penundaan Kompensasi (contoh : Pemberian bonus akhir tahun kenaikan upah)
Karakteristik Tersembunyi : Pemilihan yang Tidak Menguntungkan

adalah Masalah yang muncul di pasar apabila penjual lebih mengetahui atribut barang yang
mereka jual daripada pembeli.
Contoh :
• Pasar mobil bekas (Penjual lebih mengetahui cacat pada mobil daripada Pembeli)
226
• Pasar tenaga kerja (Perusahaan memotong upah dapat menyebabkan pegawai yang lebih
berbakat berhenti karena dapat mendapatkan pekerjaan di tempat lain dengan gaji yang
layak)
• Pasar asuransi (Pengguna asuransi kesehatan lebih mengetahui masalah kesehatannya
daripada perusahaan asuransi)
Pemberian Sinyal untuk Menyampaikan Informasi Pribadi

adalah Tindakan yang dilakukan oleh pihak yang memiliki informasi untuk menyampaikan
informasi pribadi kepada pihak yang tidak memiliki informasi .
Contoh : Perusahaan mengeluarkan biaya untuk beriklan sebagai syarat (sinyal) bagi konsumen
potensial bahwa perusahaan tersebut memiliki produk yang bermutu tinggi
Pemindaian untuk Mendorong Pengungkapan Informasi

Screening/penyaringan adalah tindakan yang dilakukan oleh pihak yang tidak memiliki
informasi agar pihak yang memiliki informasi mengungkapkan informasi yang dimiliki.
Contoh :
• Perusahan asuransi kesehatan membutuhkan ujian fisik sebelum menjual polis asuransi.
• Pembeli mobil bekas akan meminta mobil diperiksa terlebih dahulu.
• Perusahaan asuransi akan menawarkan polis premi lebih rendah dengan pengurangan
manfaat asuransi dan polis premi tinggi untuk pengemudi beresiko.
Informasi Asimetris dan Kebijakan Publik

Informasi asimetris dapat mencegah pasar dari mengalokasikan sumber daya secara efisien
Kebijakan pemerintah mungkin tidak dapat diterapkan pada situasi ini :
• Pasar swasta terkadang dapat mengatasi informasi asimetris ini dengan gabungan
pemberian sinyal dan penyaringan
• Pemerintah jarang memiliki informasi yang lebih banyak dari pihak swasta
• Pemerintah merupakan lembaga yang tidak sempurna.
B. EKONOMI POLITIK
Ekonomi politik menerapkan metode ekonomi untuk mempelajari jalannya pemerintah.
Paradoks Pemungutan Suara Condercet

adalah Kegagalan mayoritas untuk menghasilkan preferensi transitif bagi masyarakat.
Transitivitas adalah peringkat pilihan:
Jika A lebih dipilih dari B, B lebih dipilih dari C, maka dapat di perkirakan bahwa A lebih dipilih
dari C
Contoh :
A, B dan C adalah kandidat mencalonkan diri yang mencalonkan diri untuk jabatan dewan kota
227
Ada 3 jenis pemilih, masing dengan peringkat masing-masing kandidat
• Pair-wise voting:
Pertama, B vs. C: B menang.
Kemudian A vs. B: A menang.
Pemenang seluruhnya : A
• Alternative order:
Pertama, A vs. C: C menang.
Kemudian C vs. B: B menang.
Pemenang seluruhnya : B
Kesimpulan dari Paradox Condorcet :
• Prefrensi Demokrasi tidak selelu transitivitas
• Urutan pemungutan suara dapat mempengaruhi hasil
• Suara mayoritas tidak selalu memperlihatkan hasil yang sebenarnya diinginkan masyarakat.
Teorema Kemustahilan Arrow

Hasil perhitungan matematis yang memperlihatkan bahwa asumsi kondisi tertentu, tidak ada
satu skema pengumpulan preferensi indvidu yang dapat menjadi preferensi sosial yang sah.
Sistem Pemungutan Suara harus memperhatikan hal sebagai berikut :
• Kesepakatan (unanimity)
Jika semua orang memilih A daripada B maka A mengalahkan B
• Transitivitas
Jika A mengalahkan B, dan B mengalahkan C, maka A mengalahkan C
• Keadaan Alternatif yang tidak relevan
Pengurutan antara dua hasil A dan B tidak boleh bergantung pada hasil lain C
• Keadaan diktator
Tidak ada orang yang selalu memperoleh apayang ia inginkan tanpa memandang preferensi
orang lain
Teorema Pemilih Median :
Hasil matematika menunjukkan bahwa aturan mayoritas akan selalu memilih hasil yang paling
disukai oleh pemilih median.
Implikasi :
• Dua partai politik berupaya untuk memaksimalkan perluang guna memenangkan pemilihan
• Suara minoritas tidak terlalu diperhatikan
228
C. EKONOMI PERILAKU
Orang Tidak Selalu Bertindak Secara Rasional
• Manusia adalah homo economicus(selalu berpikir rasional), tetapi sebenarnya manusia
adalah homo sapiens (Manusia dapat lupa, bingung, emosional dan berpandangan sempit)
• Manusia tidak dipandang sebagai rational maximizer tetapi sebagai rational
satisfier(memiliki rasionalitas terbatas)
Penyebab kekeliruan sistematis yang dibuat oleh Manusia :

1. Manusia bersikap terlalu percaya diri
2. Manusia terlalu mementingkan sejumlah kecil pengamatan nyata
3. Manusia merasa ragu untuk berubah pikiran
Orang Peduli Terhadap Keadilan

Permainan Ultimatum :
Peran A dan Peran B. Mereka diberi hadiah 10 juta rupiah (gabungan)
A berhak mengajukan usulan pembagian hadiah dan B berhak menerima atau menolaknya
Jika B menolak maka keduanya tidak mendapat hadiah
Orang Tidak Senantiasa Konsisten Sepanjang Waktu

Ada dua pertanyaan :
1. Memilih mengerjakan pekerjaan 50 menit (A), tetapi segera. Atau memilih mengerjakan
pekerjaan 60 menit tetapi dikerjakan besok (B)?
2. Memilih mengerjakan pekerjaan 50 menit dan selesai dalam 90 hari (A) atau mengerjakan
pekerjaan 60 menit dan selesai dalam 91 hari (B)?
Banyak yang memilih B untuk pertanyaan 1 dan A untuk pertanyaan 2
Ketika melihat waktu yang dihabiskan untuk mengerjakan tugas-tugas yang membosankan
tersebut. Namun, apabila dihadapkan dengan kemungkinan segera mengerjakan tugas tersebut
(pertanyaan 1), orang cenderung ingin menundanya.
D. KESIMPULAN
1. Studi informasi asimetris membuat anda lebih waspada terhadap pasar
2. Studi tentang ekonomi politik membuat anda lebih waspada terhadap solusi pemerintah
3. Studi tentang ekonomi perilaku membuat anda lebih waspada terhadap institusi
(pemerintah maupun pasar) yang mengandalkan keputusan manusia.
229
PIRE
RPS 8 INVESTASI LAHAN
• Faktor Yang Menentukan Keberhasilan Investasi Lahan

1. Property Location : The value of land is based on what can be built on that
land
2. Property Feature : Topography, soil composition, infrastructure
3. Timing : buy low sell high
4. Farming Losses
5. Opportunity Cost
6. Community Acceptance
• Investasi Satu Kavling
1. Untuk ditempati sebagai hunian
2. Untuk spekulasi bagi investor
3. Disewakan atau di jual kembali
4. Dibangun sesuai fungsinya
• RUMAH
Bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kediaman, tempat hunian, sarana
pembinaan keluarga, sarana perlindungan diri, identitas keluarga, serta lambang
prestise dan prestasi keluarga di mata masyarakat
• Kasus Penilaian
Tanah seluas 6 [enam] ha dengan peruntukan adalah kawasan pemukiman,
terletak di daerah yang berkembang pesat akan digunakan sebagai agunan kredit.
Data pasar penawaran dari tanah di sekitarnya sangat bervariasi dan trasaksi yang
terjadi sulit dipercaya sebagai data pasar.Secara rinci data – data mengenai
pengembangan dan penjualan atas tanah tersebut adalah sebagai berikut :
1. Biaya pematangan tanah dan pengembangan sarana adalah Rp 2,231,000,000.-
2. Perbandingan tanah efektif : sarana & prasarana = 60 : 40 %
230
3. Biaya Operasional adalah Rp 1 milyard. [termasuk biaya pemasaran, biaya

administrasi & umum, biaya overheaed]
4. Terdapat 2 [dua] kategori luas kavling, yaitu 300 m2 dan 200 m2.
5. Jumlah kavling 200 m2 berjumlah 120 buah dan Jumlah kavling 300 m2 adalah 40
[empat puluh] buah.
6. Proyeksi penjualan kavling 200 m2 adalah tahun 1 : 60 kavling, tahun ke-2 : 36
kavling dan tahun ke-3 : 24 kavling. Dan Proyeksi penjualan kavling 300 m2
adalah tahun ke-2 : 24 kavling dan tahun ke-3 : 16 kavling.
7. Harga jual tanah kavling sebanding pada saat penilaian Rp400.000,- per m2
8. Bunga bank pada saat penilaian adalah 20 % per tahun.
9. Kenaikan harga tanah diperkirakan 15 % per tahun.
10. Keuntungan pengembang diharapkan adalah Rp 1 Milyar
11. Penilai diminta untuk menentukan apakah proyek pengembangan tersebut layak
diteruskan. NPV apakah > 0
12. Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman maka diterima.dan Jika IRR lebih kecil
(<) dari bunga pinjaman maka ditolak
Luas Tanah [m2] 60.000
TIPE KAVLING
Luas Kavling A 200 m2
Luas Kavling B 300 m2
PENJUALAN
Kavling A kavling 60 36 24
Kavling B kavling 0 24 16
Harga Jual setelah dikurangi PPh Final Rp/m2 400.000 460.000 529.000
Kenaikan Harga per tahun 15%
PENJUALAN
Proyeksi Pendapatan
Kavling A 4.800.000.000 3.312.000.000 2.539.200.000
Kavling B - 3.312.000.000 2.539.200.000
Total Pendapatan 4.800.000.000 6.624.000.000 5.078.400.000
Discount Rate 20%

Discount Factor 0,8333 0,6944 0,5787
Nilai Sekarang 11.538.888.889 4.000.000.000 4.600.000.000 2.938.888.889
BIAYA PENGEMBANGAN
Biaya Pengadaan Awal (Rp 100.000/m2) 6.000.000.000
Biaya Pematangan Tanah & Sarana 2.231.000.000
Biaya Operasional 1.000.000.000
Keuntungan pengembang 1.000.000.000
Total Biaya Pengembangan 10.231.000.000
NPV 1.307.888.889
231
• Tipe Tanah Kavling

1. Tipe A: Cul de Sac Lot kaveling ini terletak di ujung jalan buntu
2. Tipe B: Interior Lot : Jenis kaveling ini terletak di tengah deretan kaveling dalam satu
blok
3. Tipe C: T-Intersection Lot : kaveling ini lebih dikenal dengan isllah ―tusuk sate
4. Tipe D: Corner Lot kaveling sudut atau hook
5. Tipe E : Key Lot :Kaveling jenis ini terletak di tengah-tengah kaveling lain sehingga
dari atas terlihat seperti mengunci kaveling-kaveling di sekelilingnya
6. Tipe F : Flag Lot : kaveling bendera karena kaveling ini berbentuk ―L‖ seperl
bendera yang sedang berkibar.
• Jenis Rumah
A. Berdasarkan Segmen
a. Rumah segmen atas yang berharga di atas Rp2 miliar per unit.
b. Rumah segmen menengah-atas berharga Rp1,4 miliar hingga Rp2 miliar per unit.
c. Rumah segmen menengah berharga Rp800 juta hingga Rp1,39 miliar per unit.
d. Rumah segmen menengah-bawah berharga Rp400 juta hingga Rp799 juta per
unit.
e. Rumah segmen bawah dengan harga di bawah Rp400 juta per unit.
B. Berdasar Jenis Penghasilan Konsumen
a. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). => RSS
b. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) => RS (RSH & RIT)
c. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA).=> Rumah
Mewah/Townhouse dsb
• Jenis Rumah Tinggal Berbentuk Tapak
A. Rumah Tinggal Tunggal (Detached House) : rumah tinggal berbentuk rumah tapak
yang berdiri sendiri atau terpisah dengan rumah lain
B. Rumah Tinggal Kopel (Semidetached House) adalah jenis rumah tinggal tunggal
yang disekat sama besar antara sisi kiri dan kanan rumah, dan biasanya rumah
tinggal kopel ini untuk disewakan pemiliknya guna menghemat lahan bangunan
C. Rumah Bandar ( Townhouse ) rumah tapak ber bentuk rumah gandeng dengan
penambah tempat parkir di dalam bangunannya
232
D. Rumah Berpekarangan Dalam : (Patio House) adalah rumah tapak yang memiliki
pekarangan di dalam rumah.
E. Rumah Tipe Maisonet : tipe standar dari bangunan berkapasitas tinggi dan
bertingkat rendah yang telah digunakan secara luas di seluruh dunia
F. Rumah Gandeng : (Row House) berasal dari rumah berlantai dua tradisional yang
terletak di atas sebidang petak di mana fungsi tempat tingal terletak di lantai
bawah yang meliputi ruang tamu, ruang makan, dapur, kamar mandi, dan ruang
belajar
G. Selain itu ada Rumah Mediterania , Rumah Minimalis ,Rumah Modern ,Rumah
Klasik ,Rumah Tropis ,Rumah Etnik, Rumah Kebun
• Jenis Perumahan
a. Perumahan Modern: menawarkan rumah-rumah berukuran seilang hingga
dengan desain modern yang pada umumnya bergaya minimalis
b. Perumahan Klaster perumahan modern yang masing-masing rumahnya tidak
memiliki pagar sehingga pekarangan rumah langsung bertemu dengan jalan
c. Perumahan Rakyat : perumahan yang dibangun Pemerintah untuk
menanggulangi kemiskinan dan memenuhi kebutuhan hunian yang layak bagi
rakyat kecil
d. Perumahan Islami : Konsep perumahan ini berlandaskan syariah Islam yang
didesain secara islami, baik arsitekturnya maupun lingkungan sekitarnya.
• Townhouse
Merupakan komplek kecil yang berisi rumah-rumah mewah yang dibangun secara
berderet di dalam komplek perumahan yang tertutup dan eksklusif di mana jumlah
rumahnya sangat terbatas (maksimal 30 unit) atau tidak sebanyak komplek
perumahan biasa.
• Cluster
konsep perumahan tertutup yang hanya menggunakan satu akses pintu gerbang
untuk keluar dan masuk, tipe rumah bagi kalangan masyarakat kelas atas maupun
kelas menengah, Jumlah unit bisa mencapai ratusan
233
RPS 9 INVESTASI KOS DAN HOTEL
• Tips Investasi Rumah Sewa dan Rumah Kos

1. Tentukan lokasi rumah sewa yang ideal dan biaya pembangunan sesuai kemampuan
2. Perhatikan faktor keamanan, kemudahan, dan kenyamanan.
3. Tentukan harga sewa rumah yang kompetitif.
Nilai Sewa = Nilai Pasar Properti x Capitalization Rate
4. Rajin mempromosikan rumah sewa dengan berbagai cara
• Akomodasi
Akomodasi merupakan salah satu komponen industri pariwisata. Komponen industri
pariwisata meliputi 7 komponen utama, yaitu :
1. Tour & Travel Arrangement
2. Transportation
3. Accommodation
4. Restaurant & Catering Service
5. Entertainment
6. Tourist Object & Tourist Attraction
7. Souvenir shop & Handicraft
• Macam-macam / Jenis Industri Akomodasi
A. Akomodasi Komersial ; yaitu akomodasi yang dibangun dan dioperasikan semata-
mata untuk tujuan mencari keuntungan, antara lain Hotel,Motel (Motor Hotel),
Hostel (Youth Hostel), Cottage / Pondok Wisata,Bungalow,I n n,Guest House (untuk
umum),Apartment House / Aportel : Apartemen Hotel , Residential Hotel,Logement
(Losmen) ; Hotel Melati,Floating Hotel (Kapal Pesiar),Pension, Mansion House,
Ryokan,Marina Boatel, Nautel,Holiday Flatlets, Lodging House, Boarding House
B. Akomodasi Semi Komersial ; yaitu akomodasi yang dibangun dan dioperasikan tidak
semata-mata untuk tujuan komersial, tetapi juga untuk tujuan sosial, antara lain :
Graha Wisata Remaja,Asrama Mahasiswa,Pondok Pesantren,Rumah Sakit,Seaman
Club,Rooming House,Home – Stay,Holiday Camp,Camping Ground,Wisma,Mess
234
• Hotel
Hotel adalah suatu bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi
setiap orang untuk memperoleh pelayanan dan penginapan berikut makan dan
minum (SK. Menteri Perhubungan No. PM.10/Pw.301/Phb.77)
a. Hotel adalah suatu usaha akomodasi komersial
b. Hotel harus dibuka untuk umum
c. Hotel harus memiliki suatu sistem pelayanan
d. Hotel harus memiliki minimum 3 (tiga) macam fasilitas/produk, yaitu : Akomodasi
(Kamar), Makanan & Minuman, serta pelayanan yang dibuka selama 24 jam
• Karakteristik Industri Perhotelan
1. Industri hotel tergolong industri padat modal dan padat karya, artinya hotel
memerlukan modal usaha yang besar dengan jumlah tenaga yang banyak
2. Industri hotel sangat dipengaruhi oleh keadaan atau perubahan-perubahan yang
terjadi pada sektor ekonomi, politik, keamanan, sosial, budaya dari negara atau
masyarakat dimana hotel itu berada
3. Industri hotel menghasilkan dan memasarkan produknya bersamaan dengan
tempat dimana produk itu diproduksi/dihasilkan
4. Industri hotel beroperasi selama 24 jam, tanpa mengenal libur dalam melayani
tamu
5. Industri hotel menganggap dan memperlakukan semua tamu adalah raja (guest
is the king), dan sebagai partner dalam usahanya (guest is a business partner),
karena usaha hoel sangat terganung pada banyak sedikitnya tamu yang
menggunakan fasilitas dan pelayanan hotel
6. Dalam industri hotel, pelayanan meruapakn hal yang paling penting yang
senantiasa harus melekat erat dengan para personilnya maupun dengan produk
yang disajikan. Oleh karenanya sangat mempengaruhi kualitas pelayanan hotel
yang bersangkutan.
235
• Fungsi dan Peranan Hotel

a. Fungsi Hotel
1. Sebagai tempat/sarana akomodasi untuk memenuhi kebutuhan tamu
(wisatawan/ pelancong/pelaku bisnis), sebagai tempat beristirahat/tinggal
sementara waktu dalam selama dalam perjalanan yang jauh dari tempat asalnya
2. Sebagai tempat pertemuan (rapat, seminar, konprensi, lokarya dan sebagainya)
3. Sebagai tempat untuk mempromosikan berbagai produk, perusahaan, atau bisnis
apa saja
4. Sebagai tempat untuk bersantai, rekreasi, rileks, atau menikmati kesenangan
lainnya
5. Sebagai tempat bertemu, bergaul dan bersahabat bagi semua bangsa yang dating
6. Sebagai tempat untuk menambah ilmu pengetahuan dan pengalaman (khususnya
bagi para pelajar/mahasiswa dan karyawan)
7. Sebagai tempat untuk mencari nafkah, khususnya bagi karyawan dan
managementnya.
b. Peranan Hotel
1. Meningkatkan pranan industri rakyat
2. Menciptakan lapangan kerja baru
3. Membantu pemerintah dan swasta dalam usaha pendidikan dan pelatihan
4. Meningkatkan pendapatan Pemerintah Daerah/Negara dalam sektor pajak
5. Meningkatkan devisa / pendapatan negara (dari sektor pajak & bea cukai)
6. Meningkatkan hubungan antar bangsa di dunia.
• Pengelompokan Klasifikasi Hotel
1. Pengelompokan menurut standar hotel (hotel type of standard), yaitu :
a. Hotel International Standard,
b. Hotel Semi International Standard,
c. Hotel National Standard,
d. Hotel Non National Standard (Non Classified)
2. Penentuan standard hotel tersebut didasarkan atas beberapa sistem, yaitu :
a. Management System
b. Room capacity system
c. Facilities system
236
d. Employment system
e. Administration system
3. Pengelompokan menurut ukuran besar/kecilnya hotel (hotel type if size), yaitu dapat
dibagi atas 4 golongan:
a. Small Size Hotel (hotel kecil) yang jumlah kamarnya kurang 26 kamar
b. Small Average Size Hotel (rata-rata kecil sedang) yaitu jumlah kamar 26 sampai
99 kamar tamu
c. Medium Average Size Hotel (rata-rata sedang menengah) yaitu jumlah kamar 100
sampai 299 kamar tamu
d. Large Size Hotel (hotel ukuran besar) yaitu jumlah kamar 300 sampai 3000 kamar
tamu
4. Pengelompokan menurut sistem perencanaan/ penentuan tarifnya (hotel type of
plan), yaitu :
a. European Plan (EP), adalah suatu sistem penentuan tarif (room rate) di suatu
hotel yang dicantumkan dalam harganya hanya merupakan sewa kamar saja
(room rent only).
b. American Plan (AP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa kamar ala
Amerika, Package Rate dimana room rate yang ditawarkan sudah termasuk :
sewa kamar + 3 kali makan (room rent + 3 meals)
c. Full American Plan (FAP), adalah berasal dari American Plan yang dikembangkan
harga paketnya lebih lengkap yaitu : room rent + 3 meals + 3 extras. Ketiga extras
tersebut yaitu : morning coffee break, afternoon tea, supper (setelah makan
malam)
d. Modified American Plan (MAP), adalah Room rent + 2 meals (2 meals breakfast +
lunch atau breakfast + dinner)
e. Bermuda Plan or Dual Plan (BP/DP), penentuan tarif/sewa kamar yang juga
berasal dari Amerika, namun harga yang ditawarkan : Room Rent + Full American
Breakfast
f. Continental Plan (CP), adalah suatu sistem penentuan tarif/sewa kamar ala hotel
intercontinental, yaitu Room Rent + Continental Breakfast
5. Pengelompokkan Hotel menurut Lokasi (Hotel Type of Location) yaitu :
a. City Hotel atau Business Hotel
237
b. Highway Hotel atau Motor Hotel

c. Mountain Hotel
d. Resort Hotel atau Beach Hotel
6. Pengelompokkan Hotel menurut ukuran mayoritas tamunya yang menginap (Hotel
Type of Patronage) yaitu :
a. Hotel yang mayoritas tamunya “Businessman” disebut Business Hotel
b. Hotel yang mayoritas tamunya adalah remaja/mahasiswa disebut Youth Hotel
(Hostel), atau Graha Wisata Remaja
c. Hotel yang mayoritas tamunya adalah wanita (women hotel)
d. Hotel yang mayoritas tamunya adalah orang tua yang ingin istirahat (cure hotel)
7. Pengelompokkan Hotel menurut lamanya tamu tinggal / menginap (Hotel Type of
Guest Length Stop Over) yaitu :
a. Transient atau Transit Hotel ; kurang dari 24 jam (not over night)
b. Semi Residential Hotel ; 7 sampai 30 hari
c. Residential Hotel (long stay guest) ; 1 bulan sampai 1 tahun
8. Pengelompokkan Hotel ditinjau dari segi hari-hari operasinya (Hotel Type of
Operating Days) yaitu :
a. Seasonal Hotel; yaitu hotel yang hanya dibuka & beroperasi secara musiman saja
atau periode tertentu : Hotel Winter or Snow Seasonal, Hotel Tourist Seasonal,
Religious Seasonal Hotel
b. Year around operating days hotel, yaitu hotel-hotel yang beroperasi sepanjang
tahun dan tidak pernah libur atau tutup. Hotel semacam ini dapat kita jumpai
hampir disemua tempat/kota.
9. Pengelompokkan Hotel berdasarkan cara kepemilikan yaitu :
a. Independent Hotel, adalah hotel yan tidak memiliki kerjasama kepemilikan atau
pun manajemen dengan hotel lain. Hotel ini tidak memiliki hubungan dengan
hotel lain dalam hak kebijakan, prosedur atau pun obligasi finansial. Akan tetapi,
banyak pemilik hotel menjadikan hotelnya perseroan guna mengurangi resiko
dan tanggung jawab pribadi.
b. Parent Company Hotel, adalah hotel yang dimiliki dan dioperasikan oleh
perusahaan konglomerasi. Hotel yang bersangkutan menggunakan nama yang
sama dengan hotel atau perusahaan induknya. Dan pimpinannya bertanggung
238
jawab kepada pimpinan kantor pusat. Kantor pusat menentukan standar dan
prosedur pengoperasian untuk seluruh jaringan hotel
c. Management Contract, Bentuk lain dari organisasi jaringan hotel adalah
pengoperasian hotel yang dimiliki oleh sekelompok usahawan yang bergerak di
bidang industri perhotelan dan bekerjasama dengan pemilik modal besar, dan
setelah suatu hotel didirikan mereka mengontrak manajemen hotel profesional
dari afiliasi jaringan hotel untuk mengoperasikannya selama waktu yang
disepakati bersama
d. Franchise and Referal Group , Hotel terbaik yang ada sekarang ini adalah hotel
yang termasuk dalam grup referral dan franchise. Hotel ini yang termasuk dalam
grup ini dapat ditemukan di hampir berbagai kota besar dan bahkan daerah
pesisir.
10. hotel di Indonesia diklasifikasikan menjadi 6 kelas, yaitu :
a. Hotel Bintang Klas 1, dengan tanda (*)
b. Hotel Bintang Klas 2, dengan tanda (**)
c. Hotel Bintang Klas 3, dengan tanda (***)
d. Hotel Bintang Klas 4, dengan tanda (****)
e. Hotel Bintang Klas 5, dengan tanda (*****)
f. Hotel Bintang Klas 5 Berlian dengan tanda (*****)Diamond
11. jenis-jenis kamar hotel
a. Single Rooni: kamar yang hanya memiliki satu tempat tidur khusus bagi tamu
perorangan. Kamar jenis ini kebanyakan hanya ada di hotel melati dan hampir
tidak dijumpai di hotel berbintang.
b. Double Room: kamar yang berisi satu tempat tidur ukuran besar atau dua tempat
tidur ukuran kecil yang dirapatkan sehingga bisa dipakai untuk dua orang.
c. Twin Room: kamar yang berisi dua tempat tidur berukuran kecil atau besar yang
diletakkan secara terpisah.
d. Standard Room: kamar yang diperuntukkan bagi dua orang tamu yang dilengkapi
satu tempat tidur besar atau dua tempat tidur kecil untuk dua orang.
e. Superior Room: kamar semimewah yang lebih besar daripada standard room.
f. Deluxe Room: kamar mewah yang lebih besar daripada superior room.
239
g. Suite Room: kamar supermewah yang lebih besar daripada deluxe room yang
dilengkapi ruang keluarga, ruang makan, dapur kecil, dan bar mini.
12. Jenis Operasi Pengelolaan Hotel

a. Sistem Swa Kelola : Dioperasikan secara independen. Biasa digunakan dalam
hotel berskala kecil.Dengan jumlah kamar yang relatif sedikit.Lebih dikenal
dengan sebutan losmen atau villa
b. Joint Venture : Usaha patungan seseorang dengan hotel yang sudah ada dan
telah memiliki nama yang baik serta memiliki pangsa pasar yang luas
c. Technical Assistant : Dioperasikan oleh tenaga ahli dari perusahaan induk atau
oleh perusahaan perhotelan lain. Seperti menyewa spesialis asing dalam bidang
tertentu, atau Bahkan menyewa suatu perusahaan untuk mengelola seluruh
manajemennya
d. Sistem Franchise : Dioperasikan secara franchise sesuai perjanjian kerjasamanya.
Contoh: Accor Group, Hilton, Regent, Intercontinental
Klas Hotel Ketentuan Kamar
Bintang * Tersedia 15 Kamar Standar
KM Di Dalam
Luas minimal Kamar Standar 20 M2
Bintang ** Tersedia 20 Kamar Standar, + 1 kamar suite
KM Di Dalam
Luas minimal kamar standar 22 M2
Luas minimal kamar suite 44 M2
Bintang *** Tersedia 30 Kamar Standar + 2 kamar suite
KM Di Dalam
Bintang **** Tersedia 50 kamar standar + 3 kamar suite
KM Di Dalam
Bintang ***** Tersedia 100 kamar standar + 4 kamar suite
KM Di Dalam
Malati 1 5 kamar standar
Malati 2 10 kamar standar
Melati 3 15 kamar standar
13. Keunikan Properti Hotel

a. Memerlukan tenaga kerja dengan keahlian tertentu;
b. Salah satu faktor keberhasilannya tergantung dari kemampuan manajemen operator
hotel;
240
c. Sewa kamar/ruang berbasis harian (daily);

d. Pendapatan diperoleh dari berbagai sumber selain sewa kamar (seperti F&B, telepon,
gift shop dll);
e. Dalam operasionalnya sangat memerlukan personal property ( FF&E)
14. FAKTOR YANG MEMPENGARUHI INVESTASI
a. ASPEK PASAR
1. Aspek Permintaan (Demand): Perrmintaan dan Kebutuhan Akomodasi,Jumlah
Wisatawan,Jumlah Commuter dsb
2. Aspek Penawaran (Supply) : Jumlah Pesaing, Jumlah Hotel, Jumlah Kamar Hotel,
Fasilitas dsb
b. ASPEK LOKASI DAN LINGKUNGAN
Aspek lokasi seyogyanya sejalan dengan segmentasi Hotel tersebut. Hotel bisnis
tentunya harus didukung dengan lokasi dan lingkungan yang strategis yang
berhubungan dengan fasilitas-fasilitas bisnis lainnya. Hotel Resort tentunya berlokasi
di daerah yang tenang, sejuk dan memiliki fasilitas-fasilitas rekreasi.
c. ASPEK PRODUK FISIK HOTEL
Analisa dari operasi maupun pelayanan hotel itu sendiri. Yang dapat mempengaruhi
tinggi atau rendahnya prospek hotel tersebut.
RPS 10 INVESTASI PUSAT PERBELANJAAN

1. Investasi Pusat Perbelanjaan sangat berhubungan dengan
a. Lokasi
b. Ukuran toko / kios
c. Tipe / jenis toko / kios
d. Fasilitas gedung
e. Tempat parkir
f. Tipe penyewa (termasuk anchor tenant)
g. Tipe konsumen
2. Klasifikasi
a. Regional Center
b. District Center
c. Neighborhood Center
241
d. Local Center
3. Penilaian Pusat Perbelanjaan

a. Demografis : Daerah “Primary” Usaha dan Daerah “Secondary” Usaha
b. Aksesibilitas
c. Usia
d. Klasifikasi
e. Tarif sewa dan jangka waktu sewa
4. Karakteristik Pusat Perbelanjaan
a. Kelas Premium
1. Terletak di pusat kota atau kawasan pusat bisnis (CBD) yang utama, atau di
pinggir jalan utama dengan akses pencapaian yang baik;
2. Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan bangunan terbaik serta lobi lantai dasar
yang mewah dan impresif;
3. Ditunjang dengan utilitas bangunan dan fasilitas yang modern serta memiliki
kapasitas parkir yang memadai; dan
4. Target pasar pengunjung adalah masyarakat kelas atas.
b. Kelas A
1. Terletak di kawasan pusat bisnis (CBD) tapi tidak selalu di pusat kota, atau di
pinggir jalan utama dengan akses pencapaian yang baik;
2. Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan bangunan yang baik serta lobi lantai dasar
yang bagus;
3. Ditunjang dengan utilitas bangunan dan fasilitas yang modern dan baik serta
dilengkapi dengan kapasitas parkir yang memadai; dan
242
4. Target pasar pengunjung adalah masyarakat kelas menengah-atas.

c. Kelas B
1. Terletak di mana saja dengan akses pencapaian yang baik;
2. Memiliki spesifikasi dan kualitas bahan bangunan yang standar;
3. Target pasar pengunjung adalah masyarakat kelas menengah- menengah; dan
4. Ditunjang dengan utilitas bangunan dan fasilitas yang standar serta mimiliki
kapasitas parkir yang memadai.
d. Kelas C
1. Memiliki utilitas bangunan dan fasilitas yang sudah tua dan teknologi tertinggal;
2. Target pasar pengunjung adalah masyarakat kelas menengah-bawah; dan
3. Kurang pemeliharaan dan tidak dikelola secara profesional.
5. MACAM-MACAM PUSAT PERBELANJAAN
a. Mall/Mal : sebuah tempat jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem dengan
belokan-belokan yang dirancang khusus untuk pejalan kaki
b. Plaza/Square : Ruang publik terbuka, biasanya miimal ada satu bangunan yang
menyertainya, kadang dikelilingi bangunan lain
c. Pertokoan : sebuah kompleks bangunan tersendiri yang terdiri atas gabungan
toko-toko.
d. Pusat Perdagangan/Trade Centre : Kawasan pusat jual beli barang sandang,
pangan, dan kebutuhan rumah tangga, alat kesehatan, dan lain-lain secara grosir
dan eceran serta jasa yang didukung oleh saran yang lengkap yang dimiliki
perorangan atau satu badan hukum.
6. Sistem Sirkulasi Di Pusat Perbelanjaan
a. Sistem Banyak Koridor : Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke bentuk
pertokoan tempo dulu yang ukuran ruang kiosnya tergolong kecil, yaitu mulai
dari 4 m2 hingga 6 m2dan lebar jalur sirkulasinya juga lebih kecil
b. Sistem Plaza/Square : menjadi kawasan belanja dalam gedung dengan lahan
tengah (square/plaza) yang cukup luas untuk menampung berbagia kegiatan non
reguler, misal acara lomba, peragaan busana (fashion show), pameran, acara
musik .
243
7. Sistem Sirkulasi Di Pusat Perbelanjaan

a. Sistem Mal memiliki beberapa karakteristik sebagai berikut.:
1.) Koridor utama dipersiapkan menjadi jalur traffic karma menghu-bungkan dua
pusat kegiatan atau magnet yang seeing disebut anchor.
2.) suasana interior dan lanskap yang menarik dan menyegarkan suasana
3.) Aliran pengunjung halls dapat melewati bagian depan dari toko-toko
4.) Pintu masuk dan keluar mal harus terpisah
5.) ruangan yang bervariasi dan menarik
6.) Penempatan dan pengelompokan penyewa utama dan penyewa lainnya
diatur sedemikian rupa
7.) Jarak antara penyewa-penyewa utama rnaksimum 200 m sampai 250 m
8.) Lebar mal utama minimum 15 m, sedangkan pada mal bercabang minimum 6
m sampai 7 m.
9.) Ukuran tiap-tiap unit ritel juga besar, yaitu di atas 24 m2
10.) Setiap unit loos akan menghadap ke jalur sirkulasi
11.) Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M Mall, Atrium Senen, Mal Kelapa Lading
1-2, Mal. Ciputra.
8. Data Legalitas, antara lain:
a. Sertifikat hak atas tanah atau dokumen kepemilikan lainnya;
b. Perjanjian terkait pembangunan atau penggunaan Gedung Pusat Perbelanjaan
yang menjadi obyek studi kelayakan
c. Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
d. Izin Penggunaan Bangunan (IPB) atau Izin Kelayakan Menggunakan Bangunan
(KMB);
e. Izin Usaha Pusat Perbelanjaan; dan
f. Izin lain yang relevan seperti undang-undang gangguan, Rencana Tata Letak
Bangunan (RTLB), penggunaan air tanah.
9. Analisa Pasar
Informasi Tingkat Hunian, Luas Lantai Sewa (Lettable Floor Area atau Rentable Floor
Area) pada tanggal penilaian dan data historis Tingkat Hunian (Occupancy Rate)
untuk periode 3 tahun terakhir, atau sesuai dengan lama beroperasinya bangunan
apabila bangunan beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun; Daftar penyewa (tenancy list)
244
lengkap dengan rincian nama penyewa, nomor unit sewa, lokasi lantai, luas unit
sewa, Periode Sewa (Lease Period atau Lease Term) (termasuk tanggal mulai dan
berakhir sewa), Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental Rate), Biaya Servis (Service
Charge), cara dan termin pembayaran, ketentuan kenaikan Tarif Sewa (Rental Rate
atau Base Rental Rate), Biaya Servis (Service Charge) selama periode sewa (jika ada),
dan ketentuan lain (jika ada);
a. Sampel kontrak perjanjian sewa-menyewa yang berlaku dengan jumlah paling
kurang mewakili 25% Luas Lantai Sewa (Lettable Floor Area atau Rentable Floor
Area);
b. Data historis pendapatan dan biaya operasional aktual yang telah terjadi pada 3
(tiga) tahun terakhir sebelum tanggal penilaian, atau sesuai dengan lama
beroperasinya bangunan apabila bangunan beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun
10. Analisis Data Umum & Data Khusus
a. Memperoleh data jumlah Pusat Perbelanjaan yang ada dan Tingkat Hunian yang
dijadikan sebagai pembanding di daerah sekitar lokasi.
b. Pengamatan pembangunan dan rencana pembangunan Gedung Pusat
Perbelanjaan baru di daerah sekitar lokasi.
c. Penentuan Gedung Pusat Perbelanjaan lain yang menjadi pesaing dari Gedung
Pusat Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian.
d. Memperoleh Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental Rate), Biaya Servis (Service
Charge), dan Tingkat Hunian (Occupancy Rate) yang berlaku pada Gedung Pusat
Perbelanjaan yang menjadi pesaing dari obyek penilaian.
e. Analisis atas keunggulan dan kelemahan Gedung Pusat Perbelanjaan yang
menjadi obyek penilaian dibandingkan dengan Gedung Pusat Perbelanjaan yang
menjadi pesaing.
f. Analisis kewajaran Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental Rate) Pusat
Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian dibandingkan dengan Tarif Sewa
(Rental Rate atau Base Rental Rate) Pusat Perbelanjaan yang menjadi pesaing.
g. Analisis untuk menentukan Tarif Sewa (Rental Rate atau Base Rental Rate)
Gedung Pusat Perbelanjaan dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar
melalui teknik perbandingan dan penyesuaian.
245
h. Menganalisis profil pengunjung atau pangsa pasar dalam catchment area untuk
Pusat Perbelanjaan yang menjadi obyek penilaian.
11. Analisa Pusat Perbelanjaan
a. Jumlah dan Jenis Penyewa
1. Penyewa Utama Resiko rendah
2. Penyewa Nasional Resiko sedang
3. Penyewa Perorangan Resiko tinggi
b. Potensi kekosongan
c. Tingkat Kapitalisasi (TK)
1. Di pusat perdagangan TK rendah
2. Banyak penyewa utama TK rendah
3. Banyak pesaing baru TK tinggi
4. Jangka waktu panjang TK lbh rendah
RPS 12 INVESTASI GEDUNG PERKANTORAN

Pengertian Gedung Perkantoran : Balai (gedung,rumah,ruang) tempat untuk mengurus
suatu mengenai pekerjaan (perusahaan); tempat menjalankan pekerjaan
• Types of office investment
a. Low-rise office building
Neighborhood offices
Medical office buildings
Homogeneous tenants
b. Mixed-use building (campuran. Dalam 1 Gedung ada beberapa fungsi. Ada kantor,
apartemen, dan hotel)
c. Highrise office building (ged berlantai banyak)
d. Office park (Kawasan khusus perkantoran)
e. Office condominiums (hunian)
• Characteristics of Commercial Office Properties
a. Highest volatility in terms of yield
b. Greatest degree of market cyclicality
c. Longest lead time for new supply
d. Highest all-in cost per square meter
e. Most development/construction period risk
f. Highest operating cost
f. Most often find merchant builders
246
g. Dominated by institutional ownership
Property Classes
a. A
i. Investment grade in terms of
1. Location
2. Materials
3. Amenities / kenyamanan
4. Management service
5. Rent levels, tenant credit quality
6. Above rent level
b. B
i. Earlier generation, previously “A” properties in good locations, well maintained
ii. Rent level : average
c. C
i. Older, less desirable locations
ii. Possibly some functional obsolescence
Istilah-Istilah Dalam Sewa Kantor
• Base Rent berarti harga sewa kantor. Biasanya biaya untuk gedung perkantoran akan
dihitung tiap meter persegi dalam semigross.
• Service Charge berarti biaya yang harus dibayarkan untuk operasional gedung. Apa
saja yang masuk dalam “Service charge” ditetapkan oleh pihak yang menyewakan
dan besarnya juga ditetapkan pihak yang menyewakan dengan biaya antar penyewa
biasanya sama. Umumnya, service charge terdiri dari biaya listrik, air, kebersihan,
keamanan, biaya administrasi dan seterusnya.
• Gross rent berarti total biaya yang harus penyewa bayarkan atas gedung yang
disewa. Biaya ini didapat dari perhitungan Base Rent ditambah dengan Service
Charge.
• Booking and Security Deposit berarti Pemesanan dan deposit jaminan. Biasanya
Untuk memesan ruangan yang disewakan, harus membayar deposit 3 (tiga) bulan
sewa. Jika Pihak Penyewa batal menyewa, maka uang deposit akan dihanguskan
oleh Pihak Yang Menyewakan. Deposit pemesanan secara otomatis akan menjadi
Jaminan Deposit 3 (tiga) bulan apabila dilakukan penandatanganan Perjanjian Sewa
oleh Pihak Penyewa.
247
• Overtime charges berarti biaya yang harus pihak pengguna (penyewa) gedung
keluarkan bila menggunakan gedung diluar dari Building Operation Hours. Gedung
yang bebas dari Overtime charges, atau gedung-gedung yang menggunakan sistem
pembayaran listrik meteran terpisah (Separately Metered), biasanya sangat cocok
bagi anda yang ingin sewa kantor untuk bisnis start up.
• Telephone Deposit berarti deposit yang harus dibayar pihak penyewa untuk
mendapatkan jaringan telepon
Cara Menghitung Area Sewa Kantor
Gross area berarti Luas lantai total yang dibatasi oleh dinding bangunan, atau juga
didefinisikan sebagai area yang meliputi lift, tangga darurat, koridor, pantry, toilet, dan
area penyewa.
Secara sederhana, Gross area berarti area penyewa (net area) ditambah area umum
(common area), termasuk vertical penetration seperti lift, ventilasi, dan tangga darurat,
atau bisa juga gross area diartikan sebagai semua area bangunan.
Semi gross area berarti gross area dikurangi vertical penetration seperti lift, ventilasi,
dan tangga darurat.
Sederhananya, semi gross area berarti area penyewa (net area) ditambah area umum
(common area), tidak termasuk vertical penetration.
Net area berarti area yang berada di dalam tempat penyewa.
Sederhananya, Net Area adalah area yang digunakan penyewa, yang tidak termasuk
area umum (common area).
Common area berarti Area umum, yaitu area yang bisa digunakan oleh oleh semua
penyewa dan client penyewa atau tamu yang datang ke kantor penyewa. Misalnya
ruang koridor, toilet dan dry pantry di lantai tipikal.
Jenis tarif Penyewaan
Bare Condition berarti ruang kantor yang akan disewa dalam keadaan kosong tanpa
perabot dan pelapis (finishing)
Fully Furnished (kebalikan dari Bare Condition ) disewa lengkap dengan perabot
kantor (ada semua, ac, plafon, dinding,langkap furniture)
Semi Furnished disewa dalam keadaan kosong tanpa perabot namun dilengkapi
dengan pelapis (finishing) dan atau perabotan standar (tanpa furniture)
248
RPS 13 INVESTASI KAWASAN INDUSTRI
Industrial Property Types
Warehouse/Distribution Buildings
Bangunan-bangunan ini berkisar dari 50.000 hingga ratusan ribu kaki persegi dalam
struktur satu lantai yang digunakan terutama untuk pergudangan dan distribusi
inventaris bisnis. Mereka juga memiliki langit-langit hingga 60 kaki, serta berbagai
dermaga pemuatan, pintu truk, dan tempat parkir besar untuk mengakomodasi semi-
trailer. Mereka mungkin memiliki sedikit ruang kantor dan dapat dilayani oleh gerbong
kereta.
Manufacturing Buildings (aka heavy industrial buildings)
Fasilitas ini dimaksudkan untuk menampung peralatan khusus yang digunakan untuk
memproduksi barang atau bahan. Mereka biasanya memiliki kapasitas tinggi tiga fase,
tenaga listrik, sifat-sifat ini mungkin juga mencakup pekerjaan saluran berat, saluran
udara atau air bertekanan, saluran bus, sistem ventilasi dan pembuangan
berkapasitas tinggi, drainase lantai, tangki penyimpanan dan crane.
Refrigeration/Cold Storage Buildings
Properti industri khusus ini dilengkapi untuk menampung kapasitas besar
penyimpanan dingin dan / atau ruang pembeku, dan biasanya digunakan sebagai
pusat distribusi untuk produk makanan.
Telecom/Data Hosting Centers (aka Switching Centers, Cyber Centers, Web Hosting
Facilities, Telecom Centers)
Bangunan industri yang sangat terspesialisasi ini terletak dekat dengan jalur utama
komunikasi untuk memungkinkan akses ke catu daya yang sangat besar dan
berlebihan yang mampu memberi daya pada server komputer yang luas dan
peralatan switching telekomunikasi. Mereka biasanya memiliki pelat lantai yang
diperkuat untuk menopang bobot peralatan, serta generator cadangan dan HVAC
khusus
Flex Buildings
Tipe bangunan ini mampu menampung berbagai macam kegunaan, biasanya lebih
dari satu dalam satu fasilitas, termasuk ruang kantor, penelitian dan pengembangan,
penjualan ritel showroom, penelitian dan pengembangan manufaktur ringan, dan
bahkan gudang kecil dan penggunaan distribusi. Mereka biasanya memiliki langit-
langit yang lebih rendah (di bawah 18 kaki) dan jumlah ruang kantor yang lebih tinggi
daripada jenis properti industri lainnya.
Light Manufacturing Buildings
249
Manufaktur ringan yang tidak memerlukan instalasi fisik dan ruang yang luas,
biasanya disediakan oleh bangunan industri yang berat dapat berlangsung di gedung
fleksibel.
R&D Buildings (research and development)
Industri teknologi tinggi, seperti komputer, elektronik, dan bioteknologi, lebih memilih
bangunan fleksibel karena mereka menawarkan berbagai kegunaan di satu lokasi,
termasuk kantor, manufaktur, dan ruang gudang. Saat ini, banyak dari ruang ini
dikonversi menjadi taman bisnis seperti kampus dengan lansekap, desain arsitektur
bersama, dan banyak parkir permukaan dan ruang terbuka.
Showroom Buildings
Bangunan showroom menggabungkan ruang pamer eceran dengan penyimpanan
dan distribusi di lokasi yang luas. Bangunan-bangunan ini biasanya mencakup hingga
50% ruang yang didedikasikan untuk penjualan.
Characteristic of Industrial real estate
Building Characteristic
General purpose building
Special-purpose building
Single-purpose building
Poor liquidity => High Risk
Land characteristic
Utilities
Railroad spurs
Highway access
Harbor facilities
Labor Supply
Lease Characteristics
Enviromental Concerns
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti Industri

Kemampuan Adaptasi
Kemampuan adaptasi yaitu tingkat pengalihan jenis penggunaan bangunan. Tingkat
adaptasi yang tinggi berarti memiliki luas lantai yang lebih, bentuk yang teratur dan
mendekati segi empat, memenuhi peraturan pemerintah, dan memiliki fasilitas
bongkar muat yang lebih baik dan lebih besar
Pasar tenaga Kerja
Faktor tenaga kerja meliputi :
tingkat upah
produktivitas kerja
250
sikap/mental pekerja
umur tenaga kerja
tersedianya tenaga terdidik dan tidak terdidik
kemudahan kepada karyawan, seperti perumahan, fasilitas rekreasi, transportasi
Ketersediaan Bahan Baku
Faktor Lokasi
Umumnya industri berpindah untuk mencari daerah atau lokasi baru yang mempunyai
ciri, diantaranya yaitu :
ketersediaan tenaga kerja dengan tingkat upah rendah
tarif pajak rendah
angkutan (bahan mentah, produk akhir, karyawan)
bahan mentah, BBM dan air
Utilitas
letak lokasi (topografi, akses, ukuran dan lingkungan)
dukungan masyarakat
kemudahan yang bisa disediakan untuk karyawan
Fasilitas Transportasi
Meliputi :
prasarana jalan
jalur kereta api
fasilitas angkutan laut
Perbedaan superblock dan mixed-use

Superblok adalah suatu kawasan urban yang dirancang secara terpadu (integrated
development), berdensitas (kepadatan) cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan
yang bersifat campuran (mixed-use).
Di lahan yang terbilang cukup terbatas tersebut, dibuat beberapa fungsi seperti fungsi
permukiman, bisnis dan perdagangan, pendidikan, jasa, hingga rekreasi
Penerapan Konsep Superblok berdasarkan Panduan Rancang Kota dan Panduan
Pembangunan Kawasan yang pembangunan per persilnya memperhitungan
keseimbangan antara manfaat ruang dan kewajiban penyediaan prasarana, utilitas
dan fasilitas pendukung.
Contoh : Podomoro City, Mega Kuningan
Mixed-Use merupakan bangunan multi-fungsi yang mampu mengakomodasi
beberapa fungsi sekaligus, seperti hunian, pusat belanja, perkantoran, pendidikan,
rekreasi, dan sebagainya
Contoh : Mal dan Apartemen Taman Anggrek
251
-SELAMAT BELAJAR, BANTU TEMANNYA, JANGAN PSYTRAP OK-
252
RPS 8
PERTUMBUHAN EKONOMOI 1:
AKUMULASI MODAL DAN PERTUMBUHAN
PENDUDUK
Model pertumbuhan Solow
The Solow Growth Model ini dirancang untuk menunjukkan bagaimana
pertumbuhan persediaan modal, pertumbuhan angkatan kerja, dan kemajuan
teknologi berinteraksi dalam suatu perekonomian, dan bagaimana pengaruhnya
terhadap output total suatu negara dari barang dan jasa.
Mari kita sekarang memeriksa bagaimana model memperlakukan akumulasi
modal.
Mari kita menganalisis penawaran dan permintaan barang, dan melihat berapa
banyak output diproduksi pada waktu tertentu dan bagaimana output ini dialokasikan
di antara berbagai alternatif.
Fungsi produksi
Fungsi produksi merupakan transformasi dari input (tenaga kerja (L), modal (K),
teknologi produksi) ke dalam output (barang dan jasa untuk jangka waktu tertentu).
Penyajian aljabar adalah:
zY = F (zK ,zL)
Pengembalian konstan untuk skala

Asumsi ini memungkinkan kita menganalisis semua kuantitas relatif terhadap
ukuran angkatan kerja. Set z = 1 / L.
Skala hasil konstan mengimplikasikan bahwa ukuran perekonomian sebagaimana
diukur oleh jumlah pekerja tidak mempengaruhi hubungan antara output per pekerja
dan modal per pekerja. Jadi, mulai sekarang, mari kita menunjukkan semua kuantitas
dalam istilah tiap pekerja dalam huruf kecil.
Berikut ini adalah fungsi produksi kita :, di mana f (k) = F (k, 1).
Marginal Product of Capital (MPK)
Kemiringan fungsi produksi
Fungsi produksi menunjukkan bagaimana jumlah modal per

pekerja k menentukan jumlah output per pekerja y = f (k).
Kemiringan fungsi produksi adalah
produk marjinal modal: jika k meningkat
sebesar 1 unit, y meningkat sebesar MPK
unit.
output, konsumsi dan investasi

Tingkat tabungan s menentukan alokasi output antara konsumsi dan investasi.
Untuk setiap tingkat k, output f (k), investasi adalah sf (k), dan konsumsi adalah f (k)
- sf (k).
Depresiasi
Ingat investasi sama dengan tabungan maka, dapat ditulis

Dk = s f(k) – dk
RPS 9
PERTUMBUHAN EKONOMI II: TEKNOLOGI,
EMPIRIS DAN KEBIJAKAN
Kemajuan teknologi dalam model Solow
Model Solow tidak menjelaskan kemajuan teknologi tapi, sebaliknya,
mengambilnya seperti yang diberikan dan menunjukkan bagaimana berinteraksi
dengan variabel lain dalam proses pertumbuhan ekonomi.
Menambahkan Efisiensi Tenaga Kerja "E"
Untuk memasukkan kemajuan teknologi,
Fungsi Produksi sekarang ditulis sebagai:
Y = F (K, L × E)
Istilah L x E mengukur jumlah pekerja.
Ini memperhitungkan jumlah pekerja L dan efisiensi tiap pekerja, E. Ini
menyatakan bahwa total output Y bergantung pada modal K dan pekerja L x E.
Esensi dari model ini adalah bahwa peningkatan E (efisiensi) analog dengan
peningkatan L (jumlah pekerja). Dengan kata lain, seorang pekerja tunggal (jika dua
kali lebih produktif) dapat dianggap sebagai dua pekerja. L x E ganda dan manfaat
ekonomi dari peningkatan produksi barang dan jasa.
Buruh menambah Kemajuan Teknologi
Kemajuan teknologi menyebabkan E tumbuh pada tingkat g, dan L tumbuh pada
tingkat n jadi jumlah pekerja L x E tumbuh pada tingkat n + g.
Sekarang, perubahan persediaan modal per pekerja adalah:
Dk = i - (d + n + g) k, di mana saya sama dengan s f (k).
Catatan: k = K / LE dan y = Y / (L ´E).
Jadi, y = f (k) sekarang berbeda.
Juga, bila g ditambahkan, gk
diperlukan untuk menyediakan modal
baru "pekerja efektif" yang diciptakan oleh kemajuan teknologi.
Efek Kemajuan Teknologi
Modal per pekerja efektif adalah konstan pada kondisi mapan. Karena y = f (k),
output per pekerja efektif juga konstan. Namun efisiensi tiap pekerja yang sebenarnya
tumbuh pada tingkat g. Jadi, output per pekerja, (Y / L = y x E) juga tumbuh pada
tingkat g. Total output Y = y x (E x L) tumbuh pada tingkat n + g.
Pengenalan kemajuan teknologi juga memodifikasi kriteria untuk Golden Rule.
Tingkat modal Kaidah Emas sekarang didefinisikan sebagai kondisi mapan yang
memaksimalkan konsumsi per pekerja efektif. Jadi, kita dapat menunjukkan bahwa
konsumsi kondisi mapan per pekerja efektif adalah:
Konsumsi kondisi-mapan dimaksimalkan jika

MPK = d + n + g,
menata ulang, MPK - d = n + g.
Artinya, pada tingkat modal Kaidah Emas, produk marjinal modal neto, MPK -
d, sama dengan tingkat pertumbuhan output total, n + g. Karena perekonomian aktual
mengalami baik pertumbuhan populasi dan kemajuan teknologi, kita harus
menggunakan kriteria ini untuk mengevaluasi apakah mereka memiliki lebih atau
kurang modal daripada mereka akan di steady state Golden Rule.
Keseimbangan ekonomi
Menurut model Solow, kemajuan teknologi menyebabkan nilai-nilai banyak
variabel untuk naik bersama-sama dalam kondisi mapan, kondisi ini disebut
pertumbuhan yang seimbang.
Dalam kondisi mapan, output per pekerja, Y / L, dan persediaan modal per
pekerja, K / L, keduanya tumbuh pada tingkat g, yang merupakan tingkat kemajuan
teknologi. Hal ini konsisten dengan data AS dalam g telah menjadi sekitar 2 persen
secara konsisten selama 50 tahun terakhir.
Kemajuan teknologi juga mempengaruhi harga faktor. Upah riil tumbuh pada
tingkat kemajuan teknologi, tapi harga sewa modal riil tetap konstan dari waktu ke
waktu. Sekali lagi, selama 50 tahun terakhir, upah riil telah meningkat sebesar 2
persen dan telah meningkat hampir sama dengan GDP riil. Namun, harga sewa modal
riil (pendapatan modal riil dibagi dengan modal) sudah hampir sama.
RPS 10
PENGENALAN FLUKTUASI EKONOMI
Siklus bisnis
Fluktuasi jangka pendek dalam output dan kesempatan kerja yang disebut siklus
bisnis. Dalam bab-bab sebelumnya, kami mengembangkan teori untuk menjelaskan
bagaimana perekonomian berperilaku dalam jangka panjang; sekarang kita akan
berusaha untuk memahami bagaimana perekonomian berperilaku dalam jangka
pendek.
Model Penawaran Agregat dan Permintaan Agregat
Model makroekonomi ini memungkinkan kita untuk mengkaji bagaimana tingkat
harga agregat dan kuantitas output agregat ditentukan dalam jangka pendek. Ini juga
memberikan cara untuk membedakan bagaimana perekonomian berperilaku dalam
jangka panjang dan bagaimana berperilaku dalam jangka pendek.
Agregat permintaan
Permintaan agregat (AD) adalah hubungan antara jumlah output yang diminta
dan tingkat harga agregat. Ini memberitahu kita jumlah barang dan jasa orang ingin
membeli pada setiap tingkat harga. Ingat Teori Kuantitas Uang (MV = PY), di mana
M adalah jumlah uang beredar, V adalah perputaran uang, P adalah tingkat harga, dan
Y adalah jumlah output. Itu membuat asumsi tidak cukup realistis, tapi sangat
nyaman bahwa kecepatan konstan dari waktu ke waktu. Juga, ketika
menafsirkan persamaan ini, ingat bahwa persamaan kuantitas bisa ditulis ulang
dalam hal penawaran dan permintaan keseimbangan uang riil: M / P = (M / P) d =
kY, di mana k = 1 / V adalah parameter menentukan berapa banyak uang orang ingin
pegang untuk setiap dolar pendapatan. Persamaan ini menyatakan bahwa pasokan
uang menyeimbangkan M / P sama dengan permintaan dan kebutuhan yang
proporsional dengan output.
Asumsi kecepatan konstan setara dengan asumsi permintaan konstan untuk
keseimbangan uang riil per unit output.
Kurva agregat permintaan
Permintaan Agregat (AD) menunjukkan hubungan negatif antara tingkat harga P
dan jumlah barang dan jasa menuntut Y. Hal ini diambil untuk nilai tertentu jumlah
uang beredar M. Kurva permintaan agregat ke bawah: semakin tinggi tingkat harga P,
semakin rendah tingkat keseimbangan
riil M / P, dan karena itu lebih rendah
kuantitas barang dan jasa yang diminta
Y.
Saat tingkat harga menurun, kita
akan bergerak turun sepanjang kurva
AD.
Setiap perubahan di M atau V
akan menggeser kurva AD.
Ingat bahwa permintaan output riil
bervariasi berbanding terbalik dengan tingkat harga.
Pergeseran dalam Permintaan Agregat

RPS 11
PERMINTAAN AGREGAT I:
MEMBANGUN MODEL IS-LM
Model keynes
Model Keynesian dapat dilihat sebagai menunjukkan apa yang menyebabkan
kurva permintaan agregat bergeser. Dalam jangka pendek, ketika tingkat harga adalah
tetap, pergeseran dalam permintaan agregat kurva menyebabkan perubahan
pendapatan nasional, Y. Model permintaan agregat yang dikembangkan dalam bab ini
disebut IS-LM merupakan interpretasi terkemuka karya Keynes '. Model IS-LM
mengambil tingkat harga seperti yang diberikan dan menunjukkan apa yang
menyebabkan pendapatan berubah. Ini menunjukkan apa yang menyebabkan AD
bergeser.
IS (investasi dan tabungan) model 'pasar barang'.

LM (likuiditas dan uang) model 'pasar uang’
The Keynesian Cross
Perpotongan Keynesian menunjukkan bagaimana pendapatan Y ditentukan untuk
tingkat tertentu yang direncanakan I investasi dan kebijakan fiskal G dan T. Kita
dapat menggunakan model ini untuk menunjukkan bagaimana perubahan pendapatan
ketika salah satu variabel eksogen berubah. Pengeluaran yang sebenarnya adalah
jumlah rumah tangga, perusahaan dan pemerintah belanjakan untuk barang dan jasa
(GDP). Pengeluaran yang direncanakan adalah jumlah rumah tangga, perusahaan, dan
pemerintah ingin membeli barang dan jasa. Perekonomian berada dalam
keseimbangan ketika: Realisasi Pengeluaran = Rencana Pengeluaran atau Y = E
45 derajat garis (Y = E) memplot titik di mana kondisi ini berlaku.

Dengan penambahan fungsi pengeluaran yang direncanakan, ini diagrambecomes
perpotongan Keynesian.
Bagaimana ekonomi mencapai ekuilibrium ini? Persediaan memainkan peran
penting dalam proses penyesuaian. Setiap kali perekonomian tidak di ekuilibrium,
perusahaan mengalami perubahan yang tidak direncanakan dalam persediaan, dan ini
mendorong mereka untuk mengubah tingkat produksi. Perubahan dalam produksi
pada gilirannya mempengaruhi total pendapatan dan pengeluaran, bergerak ke arah
keseimbangan ekonomi.
Pertimbangkan bagaimana perubahan belanja pemerintah mempengaruhi

perekonomian.
Karena belanja pemerintah adalah salah satu komponen pengeluaran, belanja
pemerintah yang lebih tinggi mengakibatkan pengeluaran yang direncanakan yang
lebih tinggi, untuk setiap tingkat pendapatan.
Kenaikan belanja pemerintah DG meningkatkan pengeluaran yang direncanakan

oleh jumlah itu untuk semua tingkat pendapatan. Ekuilibrium bergerak dari A ke B
dan pendapatan naik. Perhatikan bahwa peningkatan pendapatan Y melebihi kenaikan
belanja pemerintah DG. Dengan demikian, kebijakan fiskal memiliki dampak
pengganda pendapatan.
RPS 12
PERMINTAAN AGREGAT II
MENGAPLIKASIKAN MODEL IS-LM
Menjelaskan Fluktuasi dengan Model IS-LM
Perpotongan kurva IS dan kurva LM menentukan tingkat pendapatan nasional,
dan tingkat bunga untuk tingkat harga tertentu. Jika pergeseran kurva IS atau LM,
keseimbangan jangka pendek dari perubahan ekonomi, dan pendapatan nasional
berfluktuasi. Mari kita memeriksa bagaimana perubahan kebijakan dan guncangan
terhadap perekonomian bisa menyebabkan kurva tersebut bergeser.
Bagaimana Kebijakan Fiskal Menggeser Kurva IS dan Mengubah
Ekuilibrium jangka pendek
Pertimbangkan kenaikan belanja pemerintah.
Ini akan meningkatkan tingkat pendapatan dengan ΔG/(1- MPC).
Kurva IS bergeser ke kanan oleh ΔG/(1- MPC) yang meningkatkan pendapatan

dan tingkat bunga.
Pertimbangkan penurunan pajak dari ΔT
Ini akan meningkatkan tingkat pendapatan dengan ΔT × MPC/(1- MPC).
Kurva IS bergeser ke kanan oleh ΔT × MPC/(1- MPC) yang meningkatkan
pendapatan dan tingkat bunga.
Bagaimana Kebijakan Moneter Menggeser Kurva LM dan Mengubah
Ekuilibrium jangka pendek
Pertimbangkan peningkatan jumlah uang beredar.
Kurva LM bergeser ke bawah dan menurunkan tingkat bunga yang

meningkatkan pendapatan. Mengapa? Karena ketika Bank Sentral meningkatkan
pasokan uang, orang memiliki lebih banyak uang daripada mereka ingin terus pada
tingkat bunga yang berlaku. Akibatnya, mereka mulai mendepositokan uang
tambahan ini di bank atau menggunakannya untuk membeli obligasi. Tingkat bunga r
kemudian turun sampai orang mau memegang semua uang tambahan bahwa Bank
sentral telah menciptakan; ini membawa pasar uang ke ekuilibrium baru. Tingkat
bunga yang lebih rendah, pada gilirannya, memiliki konsekuensi untuk pasar barang.
Tingkat bunga yang lebih rendah merangsang investasi yang direncanakan, yang
meningkatkan pengeluaran yang direncanakan, produksi, dan Y. Pendapatan
IS-LM sebagai Teori Permintaan Agregat
Dari IS-LM ke AD
Anda mungkin melihat dari IS dan LM diagram yang r dan Y berada di dua
sumbu. Sekarang kita akan membawa variabel ketiga, tingkat harga (P) ke dalam
analisis. Kita dapat melakukannya dengan menghubungkan kedua grafik dua dimensi.
Untuk memperoleh AD, mulai dari titik A pada grafik atas. Sekarang meningkatkan
tingkat harga dari P1 ke P2. Peningkatan P menurunkan nilai keseimbangan uang riil,
dan Y, menggeser LM ke kiri ke titik B.
Perhatikan bahwa r meningkat. Sejak r meningkat, kita tahu bahwa investasi akan
berkurang, karena baru saja lebih mahal untuk mengambil berbagai proyek investasi.
Ini set off proses multiplier sejak -ΔI menyebabkan -ΔY.The sebuah - ΔY memicu -
ΔC seperti yang kita bergerak ke atas kurva IS. + ΔP memicu serangkaian kejadian
yang berakhir dengan -ΔY, hubungan terbalik yang mendefinisikan kemiringan ke
bawah dari ΔD.
RPS 13
PEREKONOMIAN TERBUKA REVISITED:
THE MUNDELL FLEMING DAN REZIM KURS
Pengenalan model Mundell-Fleming
Model ini merupakan kerabat dekat dari model IS-LM; keduanya menekankan
interaksi antara pasar barang dan pasar uang. Tingkat harga adalah tetap, dan
keduanya menunjukkan fluktuasi jangka pendek dalam pendapatan agregat. Mundell-
Fleming mengasumsikan perekonomian terbuka di mana perdagangan dan keuangan
yang ditambahkan; IS-LM mengasumsikan perekonomian tertutup.
Membangun model Mundell-Fleming

Perekonomian Terbuka Kecil dengan Kurs Mengambang
Mari kita mulai dengan dua persamaan (perhatikan tanda bintang di sebelah IS
dan LM untuk mengingatkan kita bahwa persamaan menahan tingkat bunga konstan):
Asumsi 1:
Tingkat bunga domestik sama dengan tingkat bunga dunia (r = r *).
Asumsi 2:
Tingkat harga ditentukan secara eksogen karena model digunakan untuk
menganalisis jangka pendek (P). Ini berarti bahwa nilai tukar nominal sebanding
dengan nilai tukar riil.
Asumsi 3:
Jumlah uang beredar ditentukan secara eksogen oleh bank sentral (M).
Asumsi 4:
Kurva LM * kita akan vertikal karena kurs tidak masuk ke dalam persamaan LM
Kurva IS
Kurva IS * miring ke bawah karena kurs yang lebih tinggi mengurangi ekspor
neto (karena apresiasi mata uang membuat barang-barang domestik lebih mahal bagi
orang asing), yang pada gilirannya, menurunkan pendapatan agregat.
Menderivasi Mundell-Fleming IS * Curve

Kenaikan nilai tukar, menurunkan ekspor neto, yang menggeser pengeluaran
yang direncanakan ke bawah dan menurunkan pendapatan. IS * Kurva meringkas
perubahan ini dalam ekuilibrium pasar barang.
Menderivasi Curve Mundell-Fleming LM *
Kurva LM dan tingkat bunga dunia bersama-sama menentukan tingkat
pendapatan.
Kurva LM * vertikal karena kurs tidak masuk ke LM *
persamaan. Ingat persamaan LM * adalah:
M / P = L (r *, Y)
RPS 14
PASOKAN AGREGAT DAN TRADEOFF JANGKA
PENDEK
ANTARA INFLASI DAN PENGANGGURAN
Sekilas dengan kurva Phillips
Setelah memeriksa teori dasar kurva penawaran agregat jangka pendek, kita
membangun implikasi penting. Kami menunjukkan bahwa kurva ini menyiratkan
trade-off antara dua ukuran inflasi pada kinerja ekonomi dan pengangguran. Ini trade-
off, yang disebut kurva Phillips, mengatakan bahwa untuk mengurangi tingkat
pembuat kebijakan inflasi harus sementara meningkatkan pengangguran, dan
mengurangi pengangguran, mereka harus menerima inflasi lebih tinggi. Tapi, tradeoff
ini hanya sementara. Salah satu tujuan dari modul ini adalah untuk membantu
menjelaskan bagaimana dan mengapa kebijakan menghadapi tradeoff seperti dalam
jangka pendek dan, mengapa sama pentingnya, mereka tidak menghadapinya dalam
jangka panjang.
Persamaan agregat jangka pendek

Persamaan ini menyatakan bahwa output menyimpang dari tingkat alaminya
ketika tingkat harga menyimpang dari tingkat harga yang diharapkan. Parameter yang
menunjukkan berapa banyak output menanggapi perubahan yang tak terduga dalam
tingkat harga, 1/α adalah kemiringan kurva penawaran agregat.
Kurva penawaran agregat jangka pemdek dalam ACTION
Mulai pada titik A; ekonomi dengan kesempatan kerja penuh Y dan tingkat harga
aktual P0. Di sini tingkat harga aktual sama dengan tingkat harga diharapkan.
Sekarang mari kita misalkan kita meningkatkan tingkat harga P1.
Karena P (tingkat harga aktual) sekarang lebih besar dari Pe (tingkat harga
diharapkan) Y akan naik di atas tingkat alamiah, dan kami meluncur di sepanjang
SRAS (Pe = P0) kurva ke A '.
Ingat bahwa baru SRAS (Pe = P0) kurva kita ditentukan oleh adanya harapan
tetap (dalam hal ini pada P0). Jadi dalam hal persamaan SRAS, ketika P naik ke P1,
memegang Pe konstan pada P0, Y harus meningkatkan.
"jangka panjang" tersebut akan didefinisikan ketika tingkat harga diharapkan

sama dengan tingkat harga aktual. Jadi, seiring ekspektasi tingkat harga
menyesuaikan, EP⇒P2,, kita akan berakhir pada kurva penawaran baru jangka
pendek agregat, SRAS (EP = P2) pada titik B.
Hore! Kami membuat kembali ke LRAS, situasi yang dicirikan oleh informasi
sempurna di mana tingkat harga aktual (sekarang P2) sama dengan tingkat harga
diharapkan (juga, P2).
Dalam hal persamaan SRAS, kita dapat melihat bahwa sebagai EP menangkap
dengan P, yang seluruh "harapan gap" menghilang dan kami berakhir di jangka
panjang kurva penawaran agregat pada kesempatan kerja penuh di mana Y = Y.
-SELAMAT BELAJAR, BANTU TEMANNYA, JANGAN PSYTRAP OK-
252

Vitamin o Asupan Uas Uyee

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Vitamin o Asupan Uas Uyee

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ASUPAN UAS

DIII PENILAI AP 2019

TIM AKADEMIK ANARGYA

EKONOMI WILAYAH PERKOTAAN ................................................................................................. 2

HUKUM AGRARIA DAN PROPERTI ................................................................................................. 49

HUKUM PERDATA ......................................................................................................................... 127

KOMUNIKASI BISNIS ..................................................................................................................... 154

STATISTIKA .................................................................................................................................... 173

MIKROEKONOMI ........................................................................................................................... 184

PENGANTAR INVESTASI REAL ESTATE ................................................................................. ......... 230

MAKROEKONOMI .......................................................................................................................... 252

EKONOMI WILAYAH PERKOTAAN

Tujuan dari Manajemen lahan adalah:

• Efisiensi dan optimalisasi pemanfaatan lahan

Teori Lahan dan Pertumbuhan Kota (Lean, 1983):

c) Multiple Nuclei Theory

d) Axial Development Theory

Ekonomi Lahan adalah Sistem ekonomi mempengaruhi penggunaan/manajemen lahan

Beberapa Kebijakan Umum yang Mempengaruhi Lahan adalah :

RPS 9. KEKUATAN PASAR DALAM PEMANFAATAN LAHAN PERKOTAAN : KOTA

RPS 10. KEKUATAN PASAR DALAM PEMANFAATAN LAHAN PERKOTAAN : KLUSTER

Perusahaan membentuk cluster untuk mengeksploitasi ekonomi aglomerasi. Aglomerasi adalah

Peringkat dikali populasi akan konstan di semua kota

URBAN ECONOMY (RPS 11)

Market Value of Land

KURVA SEWA LAHAN UNTUK SEKTOR MANUFAKTUR

THE NEGATIVELY SLOPE RENT CURVE

Biaya Transportasi =$4

Besarnya kemiringan kurva adalah sebesar

1. Tiap perusahaan mendapatkan zero economic profit setelah membeli lahan

KURVA PENAWARAN SEWA PADA SEKTOR INFORMASI

■ Perlunya face time (tatap muka) dalam pertukaran informasi.

BIAYA SEWA UNTUK KANTOR TERGANTUNG PADA AKSESIBILITASNYA

Perusahaan mengumpulkan, memproses, dan mendistribusikan informasi yang tidak selalu

BIAYA SEWA PERUSAHAAN

OFFICE BID-RENT WITH FACTOR SUBSTITUTION

BUILDING OPTIONS: THE OFFICE ISOQUANT

Kurva Isoquant merupakan kurva yang menggambarkan kombinasi penggunaan 2 factor

KURVA ISOQUANT UNTUK GEDUNG PERKANTORAN

Pilihan untuk Tinggi Gedung :

a. Low Rent: Short building is least costly

Moving Closer to the Center

- Jika x = 5 blok , maka bangunan medium merupakan yang optimal

HOUSING PRICE CURVE (TANPA SUBTITUSI KONSUMEN)

• Setiap rumah standar memiliki luas 1000 kaki persegi;

• Setiap perubahan jarak dilambangkan sebagai ∆x

HOUSING PRICE WITH SUBSTITUTION

• Slope: ∆P / ∆x = - t / h(x); x = jarak ke area kerja

RESIDENTIAL BID CURVE

Alasan kepadatan penduduk bertambah (Employment areas approach):

• Consumer Substitution: Ketika harga perumahan meningkat (khususnya di kota), respon

POLA PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN (RPS 12-14)

Suburbanisasi diartikan sebagai proses terbentuknya permukiman-permukiman baru dan juga

c) Suburbanisasi Perusahaan Retail

2. Perencanaan Tata Guna Lahan

A. Proses Perencanaan Tata Guna Lahan

▪ Peta dasar & Survei tata guna lahan sekarang

▪ Pola pemilikan lahan

▪ Kondisi serta kendala lingkungan

▪ Studi Perkembangan Kependudukan

▪ Rencana tata guna lahan yang sudah ada

5. Pengendalian Penggunaan Lahan

f. Pembatasan Luas Pemilikan Tanah