BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)
 Bagian I

Dasar Hukum
Pengertian
Subjek
Objek
Pemindahan hak
Pemberian hak baru
Non objek
Ketentuan Khusus
 Dasar Hukum

UU NO. 21 TAHUN 1997

STDD
UU NO. 20 TAHUN 2000
diselaraskan dengan
UU No 28 Tahun 2009 tentang PDRD
Pengertian
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan.

Mulai tahun 2011, BPHTB dikelola oleh

Pemerintah Daerah Masing-masing
 Subjek Pajak
(Pasal 4)

Orang Pribadi atau Badan yang

memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan.

Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban

membayar pajak menjadi Wajib Pajak.
Objek Pajak
(Pasal 2)

Perolehan Hak Atas Tanah Dan Atau

Bangunan

Peristiwa hukum atau perbuatan hukum atas

transaksi/peralihan haknya yang meliputi
pemindahan hak dan pemberian hak baru.
 Pemindahan Hak

• jual beli; • penunjukan pembeli

• tukar-menukar; dalam lelang;
• hibah; • pelaksanaan putusan
• hibah wasiat; hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap;
• waris;
• penggabungan usaha;
• pemasukan dalam
perseroan atau badan • peleburan usaha;
hukum lainnya; • pemekaran usaha;
• pemisahan hak yang • hadiah.
mengakibatkan peralihan;
 Pemberian Hak Baru

• Kelanjutan pelepasan hak;

• Di luar pelepasan hak.
 Hak Atas Tanah
 hak milik;
 hak guna usaha;
 hak guna bangunan;
 hak pakai;
 hak milik atas satuan rumah susun;
 hak pengelolaan.
Tidak Dikenakan BPHTB (Pasal 85 ayat (4)
UU No.28 Tahun 2009 –tidak berubah-)

 perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan

timbal balik;
 Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
 badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan
dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas
badan atau perwakilan organisasi tersebut;
 orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
 orang pribadi atau badan karena wakaf;
 orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.
 Ketentuan Khusus

Objek pajak yang diperoleh karena waris,

hibah wasiat, dan pemberian hak
pengelolaan pengenaan pajaknya diatur
dengan Peraturan Pemerintah. (PP 111
Tahun 2000 dan PP 112 Tahun 2000)
 Bagian II

Tarif
Dasar Pengenaan Pajak
NPOP
NPOPTKP
Cara Penghitungan
Saat dan Tempat Terutang
Pembayaran
 Tarif BPHTB (new)

Tarif Maksimal
5 % (Lima Persen)
ditetapkan dg peraturan daerah
 DASAR PENGENAAN
Pasal 87 UU No. 28 Tahun 2009 –tidak ada perubahan-

Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)

Nilai Pasar
Harga 1) tukar-menukar Apabila NPOP tidak
Transaksi 2) hibah diketahui atau
3) hibah wasiat lebih rendah dari
4) waris
- jual beli 5) pemasukan dalam perseroan
NJOP PBB
- penunjukan
atau badan hukum lainnya
pembeli
6) pemisahan hak yang
dlm lelang
mengakibatkan peralihan
7) peralihan hak karena putusan NJOP PBB
hakim yg tetap
8) pemberiah hak baru karena
pelepasan hak
9) pemberian hak baru diluar
pelepasan hak
10)penggagungan, peleburan dan
pemekaran usaha.
11)hadiah.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP) (New)

Ditetapkan oleh Pemda sesuai

perekonomian daerah

paling rendah paling rendah

Rp 300.000.000,00 Rp 60.000.000,00
untuk waris atau hibah wasiat selain perolehan
bagi orang pribadi yg masih dalam hak dari waris
hubungan keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus & hibah wasiat

Dapat diubah dengan Perda

 Penghitungan BPHTB (new)

BPHTB =

Max 5% X (NPOP – NPOPTKP)

atau
Max 5% X (NJOP – NPOPTKP)
Saat Terutangnya BPHTB (Pasal
90 UU No.28 Tahun 2009 –new-)
• jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
• tukar-menukar adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
• hibah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
• hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatanganinya akta;
Saat Terutangnya BPHTB (Pasal
90 UU No.28 Tahun 2009 –new-)
• waris adalah sejak tanggal yang
bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke kantor bidang pertanahan;
• pemasukan dalam perseroan atau
badan hukum lainnya adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
 Saat Terutangnya BPHTB

• pemasukan dalam perseroan atau

badan hukum lainnya adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
• pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatanganinya akta;
 Saat Terutangnya BPHTB

• putusan hakim adalah sejak tanggal

putusan pangadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
• pemberian hak baru atas Tanah sebagai
kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
 Saat Terutangnya BPHTB

• pemberian hak baru di luar pelepasan

hak adalah sejak tanggal diterbitkannya
surat keputusan pemberian hak;
• penggabungan usaha adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta;
• peleburan usaha adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
 Saat Terutangnya BPHTB

• pemekaran usaha adalah sejak tanggal

dibuat dan ditandatanganinya akta;
• hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; dan
• lelang adalah sejak tanggal penunjukkan
pemenang lelang.
 Tempat Terutangnya BPHTB

Di Wilayah Kabupaten, Kota, atau

Propinsi yang meliputi letak tanah
dan atau bangunan.
 Pembayaran BPHTB
 Tempat Pembayaran adalah di Bank
BUMN, Bank BUMD atau tempat
pembayaran lain yang ditunjuk
Menkeu/ Pemda
 Pajak yang terutang harus dilunasi
pada saat terjadinya perolehan hak
Ketentuan Khusus Pembayaran
BPHTB

 Waris, Hibah Wasiat (PP 111 Tahun 2000)

 50% dari yang seharusnya terutang
 Hak Pengelolaan (PP 112 Tahun 2000)
 0% → Departemen, LPND, Pemda, Lembaga
Pemerintah Lainnya, dan Perum Perumnas
 50% → Selain Departemen, LPND, Pemda,
Lembaga Pemerintah Lainnya, dan Perum
Perumnas
 Bagian III

Tata Cara Pemungutan

Surat Tagihan BPHTB
Tata Cara Pembayaran dan Penagihan
Keberatan dan Banding
Pembetulan, Pembatalan, Pengurangan
Ketetapan, dan Penghapusan atau
Pengurangan Sanksi administratif
 TATA CARA PEMUNGUTAN

• WP membayar BPHTB berdasar peraturan yg berlaku

(Self Assessment)
• Dalam jangka 5 tahun, Pemda dapat menerbitkan:
1. SKPDKB, jika pajak tidak/kurang dibayar
Denda 2% sebulan maks 15 bulan
2. SKPDKBT jika ditemukan data baru  pajak bertambah
Sanksi administratif 100% x pokok pajak
3. SKPDN  pajak terutang = yang seharusnya
4. SKPDLB  pajak dibayar > pajak terutang
 SURAT TAGIHAN BPHTB

• Diterbitkan jika:
1. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar;
2. dari hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai
akibat salah tulis dan atau salah hitung;
3. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi
berupa denda dan atau bunga.
• Denda 2% sebulan maks 15 bulan
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN

• STPD, SKPDKB, SKPDKBT harus

dilunasi maks. 1 bulan sejak tgl
diterbitkan
• Dapat memohon mengangsur ke
Kepala Pemda dengan denda 2%
sebulan
• STPD, SKPDKB, SKPDKBT dapat
ditagih dengan surat paksa
 Keberatan
• Diajukan kepada Kepala Daerah atas suatu
SKPDKB, SKPDKBT, SKPDLB, SKPDN.
• Syarat-syarat:
– Tertulis, dalam Bahasa Indonesia
– Mengemukakan jumlah pajak terutang + alasan
– Paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal surat
ketetapan
• Keputusan Keberatan dikeluarkan paling lama
12 bulan.
• Denda 50% dari pajak terutang menurut
keputusan keberatan – pajak yg sudah dibayar
 Keberatan dan Banding (cont.)
• Banding diajukan hanya kepada
Pengadilan Pajak maks 3 bulan sejak
diterimanya Surat Keputusan
• Banding menagguhkan pembayaran 1
bulan sejak tanggal penerbitan putusan
banding.
• Jika banding ditolak, sanksi administratif
100% dari pajak menurut keputusan
banding – pajak yang sudah dibayar.
Pembetulan
 terdapatkesalahan tulis
dan/atau kesalahan hitung
dan/atau kekeliruan
penerapan ketentuan
tertentu dalam peraturan
perundang-undangan
perpajakan daerah
Pembatalan, Pengurangan Ketetapan, dan
Penghapusan/Pengurangan Sanksi administratif

 Kepala Daerah dapat:

 mengurangkan atau
menghapuskan sanksi
administratif (jika WP Khilaf)
 mengurangkan atau
membatalkan STPD, SPPT,
SKPD, SKPDKB, SKPDKBT
atau STPD, SKPDN atau
SKPDLB yang tidak benar;
Pembatalan, Pengurangan Ketetapan, dan
Penghapusan/Pengurangan Sanksi administratif

 membatalkan hasil pemeriksaan

atau ketetapan pajak yang
dilaksanakan atau diterbitkan tidak
sesuai dengan tata cara yang
ditentukan
 mengurangkan ketetapan pajak
terutang berdasarkan pertimbangan
kemampuan membayar Wajib Pajak
atau kondisi tertentu objek pajak.
 Kelebihan Pembayaran
 Diajukan kepada Pemerintah Daerah
 Diberikan karena :
 Permohonan pengurangan yang dikabulkan/diterima
 Keberatan/Banding dikabulkan sebagian maupun
seluruhnya.
 Pajak yang dibayar lebih besar dari yang seharusnya
terutang.
 Terlanjur bayar tetapi hak perolehannya batal.
 Perubahan peraturan atau undang-undang.
 Keputusan diberikan paling lama 12 bulan.
 SKBLB diterbitkan paling lama 1 bulan.
 Pembayaran dilakukan dalam jangka waktu
paling lama 2 bulan sejak SKBLB terbit.