EVALUASI INVESTASI

EKONOMI REKAYASA
FAK. TEKNIK UNTAN
 GAMBARAN UMUM
KEGIATAN INVESTASI
MERUPAKAN KEGIATAN PENTING YANG MEMERLUKAN BIAYA
BESAR DAN BERDAMPAK JANGKA PANJANG TERHADAP
KELANJUTAN USAHA

SUATU INVESTASI MERUPAKAN KEGIATAN

•MENANAMKAN MODAL JANGKA PANJANG
• DIIKUTI OLEH SEJUMLAH PENGELUARAN LAIN YANG SECARA PERIODIK
PERLU DISIAPKAN. PENGELUARAN TERSEBUT TERDIRI DARI BIAYA
OPERASIONAL (OPERATION COST), BIAYA PERAWATAN (MAINTENANCE
COST), DAN BIAYA-BIAYA LAINNYA.
•DI SAMPING PENGELUARAN, INVESTASI AKAN MENGHASILKAN SEJUMLAH
KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT, MUNGKIN DALAM BENTUK PENJUALAN-
PENJUALAN PRODUK BENDA ATAU JASA ATAU PENYEWAAN FASILITAS.

MEMERLUKAN ANALISIS YANG SISTEMATIS DAN

RASIONAL SEBELUM KEGIATAN ITU DIREALISASIKAN
 DIAGRAM CASH FLOW INVESTASI

Benefit Nilai sisa

0 1 2 3 4 5 6 ... n
OC + MC
Investasi i %
OH
 GAMBARAN UMUM
PERTANYAAN YANG PALING PENTING DIAJUKAN SEBELUM KEPUTUSAN
INVESTASI DIAMBIL ADALAH

APAKAH INVESTASI APAKAH INVESTASI YANG

TERSEBUT AKAN DIMAKSUD SUDAH
MEMBERIKAN MANFAAT MERUPAKAN PILIHAN YANG
EKONOMIS TERHADAP OPTIMAL DARI BERBAGAI
PERUSAHAAN KEMUNGKINAN YANG ADA?

ANALISIS EVALUASI INVESTASI ANALISIS PEMILIHAN ALTERNATIVE

 BERBAGAI METODE DALAM MENGEVALUASI KELAYAKAN
INVESTASI YANG UMUM DIPAKAI, YAITU:

1. METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

2. METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)
3. METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
4. METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)
5. METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

PADA DASARNYA SEMUA METODE TERSEBUT KONSISTEN SATU SAMA LAIN

ARTINYA
JIKA DIEVALUASI DENGAN METODE NPV DAN METODE LAINNYA AKAN
MENGHASILKAN REKOMENDASI YANG SAMA,
TETAPI INFORMASI SPESIFIK YANG DIHASILKAN TENTU AKAN BERBEDA.
DI DALAM PRAKTIKNYA MASING-MASING METODE SERING DIPERGUNAKAN
SECARA BERSAMAAN DALAM RANGKA MENDAPATKAN GAMBARAN YANG
LEBIH KOMPREHENSIF TERHADAP PERILAKU INVESTASI TERSEBUT.
 4.1 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)
NET PRESENT VALUE (NPV) ADALAH METODE MENGHITUNG
NILAI BERSIH (NETTO) PADA WAKTU SEKARANG (PRESENT)

Benefit Nilai sisa

KONDISI AWAL
0 1 2 3 4 5 6 ... n
OC + MC
Investasi i %
OH

PWB

KONDISI PRESENT
0 1 2 3 4 5 6 ... n

PWC
 4.1 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

NPV = PWB – PWC

DIMANA : NPV = Net Present Value (NPV)

PWB = Present Worth of Benefit (PWB)
PWC = Present Worth of Cost (PWC)

KRITERIA KEPUTUSAN :

INVESTASI AKAN
NPV > 0
MENGUNTUNGKAN/LAYAK (FEASIBLE)

INVESTASI
NPV < 0
TIDAK MENGUNTUNGKAN/TIDAK LAYAK (UNFEASIBLE)
 4.1 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

CONTOH SOAL 4.1 :

BAPAK KREATIF SEDANG MENJAJAKI KEMUNGKINAN MEMBUKA USAHA

BARU DENGAN PERKIRAAN BIAYA INVESTASI 120 JUTA RUPIAH.

DI SAMPING ITU UNTUK MENGOPERASIKAN INVESTASI TERSEBUT

DIBUTUHKAN BIAYA OPERASIONAL RATA-RATA 10 JUTA RUPIAH/TAHUN.
SELANJUTNYA DARI HASIL PENJUALAN PRODUK DIPERKIRAKAN AKAN
ADA PEMASUKAN RATA-RATA 30 JUTA RUPIAH/TAHUN.

UMUR INVESTASI DIPERKIRAKAN 8 TAHUN KEMUDIAN ASET DAPAT

DIJUAL 50 JUTA RUPIAH. SELAIN ITU PADA TAHUN KE-5 AKAN ADA
PERAWATAN BERAT (OVERHOUL) DENGAN BIAYA 15 JUTA RUPIAH.

DIMINTA MENGEVALUASI KELAYAKAN EKONOMIS RENCANA TERSEBUT

JIKA SUKU BUNGA RATA-RATA SELAMA UMUR INVESTASI 12%/TAHUN.

GUNAKAN METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

 4.1 METODE NET PRESENT VALUE (NPV)
PENYELESAIAN :
INVESTASI = 120 JUTA RUPIAH
DIKETAHUI : ANNUAL BENEFIT (Ab) = 30 JUTA RUPIAH/TAHUN
ANNUAL COST (Ac) = 10 JUTA/TAHUN
NILAI SISA (S) = 50 JUTA
OVERHOUL (OH)t=5 = 15 JUTA
UMUR INVESTASI (n) = 8 TAHUN
SUKU BUNGA (i) = 12%/TAHUN

Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
10
Ac = 50
Oh = 15 juta
I = 120 juta
I = 12 %

NPV = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) – Oh (P/F,i,n)

NPV = -120 + 30 (P/A,12,8) + 50 (P/F,12,8) – 10 (P/A,12,8) – 15 (P/F,12,5)
NPV = -120 + 30 (4.96764) + 50 (0.40388) – 10 (4.96764) – 15 (0.56743)
NPV = - Rp. 8,96465 juta

KARENA NPV = - Rp. 8,96465 JUTA < 0, MAKA INVESTASI TERSEBUT TIDAK LAYAK
EKONOMIS (UNFEASIBLE) DAN TIDAK DIREKOMENDASIKAN UNTUK DITERAPKAN.
4.2 METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

PADA METODE AE ALIRAN CASH DIDISTRIBUSIKAN SECARA MERATA

PADA SETIAP PERIODE WAKTU SEPANJANG UMUR INVESTASI
BAIK CASH-IN MAUPUN CASH-OUT

Ab S

0 1 2 3 4 5 6 ... n
KONDISI AWAL
-G
I Ac

Ab = EUAB

KONDISI ANNUAL 0 1 2 3 4 5 6 ... 8

Ac = EUAC
 4.2 METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

AE = EUAB - EUAC
AE = Annual Equivalent
EUAB = Equivalent Uniform Annual of Benefit
EUAC = Equivalent Uniform Annual of Cost

KRITERIA KEPUTUSAN :

INVESTASI AKAN
AE > 0
MENGUNTUNGKAN/LAYAK (FEASIBLE)

INVESTASI
AE < 0
TIDAK MENGUNTUNGKAN/TIDAK LAYAK (UNFEASIBLE)
 4.2 METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

CONTOH SOAL 4.2 :

BAPAK KREATIF SEDANG MENJAJAKI KEMUNGKINAN MEMBUKA USAHA

BARU DENGAN PERKIRAAN BIAYA INVESTASI 120 JUTA RUPIAH.

DI SAMPING ITU UNTUK MENGOPERASIKAN INVESTASI TERSEBUT

DIBUTUHKAN BIAYA OPERASIONAL RATA-RATA 10 JUTA RUPIAH/TAHUN.
SELANJUTNYA DARI HASIL PENJUALAN PRODUK DIPERKIRAKAN AKAN
ADA PEMASUKAN RATA-RATA 30 JUTA RUPIAH/TAHUN.

UMUR INVESTASI DIPERKIRAKAN 8 TAHUN KEMUDIAN ASET DAPAT

DIJUAL 50 JUTA RUPIAH. SELAIN ITU PADA TAHUN KE-5 AKAN ADA
PERAWATAN BERAT (OVERHOUL) DENGAN BIAYA 15 JUTA RUPIAH.

DIMINTA MENGEVALUASI KELAYAKAN EKONOMIS RENCANA TERSEBUT

JIKA SUKU BUNGA RATA-RATA SELAMA UMUR INVESTASI 12%/TAHUN.

GUNAKAN METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

PENYELESAIAN : 4.2 METODE ANNUAL EQUIVALENT (AE)

INVESTASI = 120 JUTA RUPIAH

DIKETAHUI : ANNUAL BENEFIT (Ab) = 30 JUTA RUPIAH/TAHUN
ANNUAL COST (Ac) = 10 JUTA/TAHUN
NILAI SISA (S) = 50 JUTA
OVERHOUL (OH)t=5 = 15 JUTA
UMUR INVESTASI (n) = 8 TAHUN
SUKU BUNGA (i) = 12%/TAHUN

Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
10
Ac = 50
Oh = 15 juta
I = 120 juta
I = 12 %

AE = - I(A/P,i,n) + Ab + S (A/F,i,n) - Ac – Oh (P/F,i,5) (A/P,i,n)

AE = - 120 (A/P,12,8) + 30 + 50 (A/F,12,8) – 10 – 15 (P/F,12,5) (A/P,12,8)
AE = - 120 (0.2013) + 30 + 50 (0.0813) – 10 – 15 (0.5674) (0.2013)
AE = - Rp. 4.96 juta

KARENA AE = - RP. 4,96 JUTA < 0, MAKA RENCANA INVESTASI TIDAK LAYAK EKONOMIS
4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)

METODE BCR MEMBERIKAN PENEKANAN TERHADAP NILAI

PERBANDINGAN ANTARA ASPEK MANFAAT (BENEFIT) YANG AKAN
DIPEROLEH DENGAN ASPEK BIAYA DAN KERUGIAN YANG AKAN
DITANGGUNG (COST) DENGAN ADANYA INVESTASI TERSEBUT

METODE BENEFIT COST RATIO (BCR) ADALAH SALAH SATU METODE

YANG SERING DIGUNAKAN DALAM TAHAP-TAHAP EVALUASI AWAL
PERENCANAAN INVESTASI ATAU SEBAGAI ANALISIS TAMBAHAN
DALAM RANGKA MENVALIDASI HASIL EVALUASI YANG TELAH
DILAKUKAN DENGAN METODE LAINNYA.

DI SAMPING ITU, METODE INI SANGAT BAIK DILAKUKAN DALAM

RANGKA MENGEVALUASI PROYEK-PROYEK PEMERINTAH YANG
BERDAMPAK LANGSUNG PADA MASYARAKAT BANYAK (PUBLIC
GOVERNMENT PROJECT), DAMPAK YANG DIMAKSUD BAIK YANG
BERSIFAT POSITIF MAUPUN YANG NEGATIVE
 4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)

RUMUS UMUM BCR =

PWB
BCR =
PWC

EUAB
BCR =
EUAC

Kriteria Keputusan :

BCR  1  investasi layak (feasible)

BCR < 1  investasi tidak layak (unfeasible)

 4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)

CONTOH SOAL 4.3 :

BAPAK KREATIF SEDANG MENJAJAKI KEMUNGKINAN MEMBUKA USAHA

BARU DENGAN PERKIRAAN BIAYA INVESTASI 120 JUTA RUPIAH.

DI SAMPING ITU UNTUK MENGOPERASIKAN INVESTASI TERSEBUT

DIBUTUHKAN BIAYA OPERASIONAL RATA-RATA 10 JUTA RUPIAH/TAHUN.
SELANJUTNYA DARI HASIL PENJUALAN PRODUK DIPERKIRAKAN AKAN
ADA PEMASUKAN RATA-RATA 30 JUTA RUPIAH/TAHUN.

UMUR INVESTASI DIPERKIRAKAN 8 TAHUN KEMUDIAN ASET DAPAT

DIJUAL 50 JUTA RUPIAH. SELAIN ITU PADA TAHUN KE-5 AKAN ADA
PERAWATAN BERAT (OVERHOUL) DENGAN BIAYA 15 JUTA RUPIAH.

DIMINTA MENGEVALUASI KELAYAKAN EKONOMIS RENCANA TERSEBUT

JIKA SUKU BUNGA RATA-RATA SELAMA UMUR INVESTASI 12%/TAHUN.

GUNAKAN METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)

 4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)
PENYELESAIAN :
INVESTASI = 120 JUTA RUPIAH
ANNUAL BENEFIT (Ab) = 30 JUTA RUPIAH/TAHUN
DIKETAHUI : ANNUAL COST (Ac) = 10 JUTA/TAHUN
NILAI SISA (S) = 50 JUTA
OVERHOUL (OH)t=5 = 15 JUTA
UMUR INVESTASI (n) = 8 TAHUN
SUKU BUNGA (i) = 12%/TAHUN

Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
10
Ac = 50
Oh = 15 juta
I = 120 juta
I = 12 %
PWB = Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) PWC = I + Ac (P/A,i,n) + Oh (P/F,i,n)
PWB = 30 (P/A,12,8) + 50 (P/F,12,8) PWC = 120 + 10 (P/A,12,8) + 15 (P/F,12,5)
PWB = 30 (4.968) + 50 (0.4039) PWC = 120 + 10 (4.968) + 15 (0.5674)
PWB = Rp. 169,235 juta NPV = Rp. 178,191 juta
169,235 jt
BCR   0,94974
178,191 jt

KARENA BCR = 0,94974 < 1, MAKA RENCANA INVESTASI TIDAK LAYAK EKONOMIS
 4.3 METODE BENEFIT COST RATIO (BCR)
PENYELESAIAN :
INVESTASI = 120 JUTA RUPIAH
ANNUAL BENEFIT (Ab) = 30 JUTA RUPIAH/TAHUN
DIKETAHUI : ANNUAL COST (Ac) = 10 JUTA/TAHUN
NILAI SISA (S) = 50 JUTA
OVERHOUL (OH)t=5 = 15 JUTA
UMUR INVESTASI (n) = 8 TAHUN
SUKU BUNGA (i) = 12%/TAHUN
Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
Ac = 50
10 Oh = 15 juta
I = 120 juta
I = 12 %

EUAB = Ab + S (A/F,i,n) EUAC = I(A/P,i,n) + Ac + Oh (P/F,i,5) (A/P,i,n)

EUAB = 30 + 50 (A/F,12,8) EUAC = 120 (A/P,12,8) + 10 + 15 (P/F,12,5) (A/P,12,8)
EUAB = 30 + 50 (0.0813) EUAC = 120 (0.2013) + 10 + 15 (0.5674) (0.2013)
EUAB = Rp. 34,065 juta EUAC = Rp. 35,869
34,065 jt
BCR   0,9497
35,869 jt

KARENA BCR = 0,9497 < 1, MAKA RENCANA INVESTASI TIDAK LAYAK EKONOMIS
 4.4 METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

ANALISIS PAYBACK PERIOD BERTUJUAN UNTUK MENGETAHUI

SEBERAPA LAMA (PERIODE) INVESTASI AKAN DAPAT DIKEMBALIKAN

Jika Komponen Cash Flow Benefit Dan Cost-nya Bersifat Annual,

Maka Formula K Adalah:

Jika Komponen Cash Flow Benefit Dan Cost-nya Bersifat Tidak Annual,
Maka Formula K Adalah:
di mana :
k = periode pengembalian
CFt = cash flow periode ke t
 4.4 METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

KRITERIA KEPUTUSAN

rencana investasi dikatakan layak (feasible) :

Jika k  n

k = jumlah periode pengembalian

n = umur investasi
 4.4 METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

CONTOH SOAL 4.4 :

SUATU INVESTASI SEBESAR 120 JUTA RUPIAH AKAN DIIKUTI OLEH BIAYA OPERASIONAL
10 JUTA RUPIAH/TAHUN DAN BENEFIT 30 JUTA RUPIAH/TAHUN, UMUR INVESTASI 8
TAHUN SETELAH ITU ASET AKAN LAKU TERJUAL 50 JUTA RUPIAH. DIMINTA HITUNGLAH
PAYBACK PERIOD INVESTASI TERSEBUT
Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
DIAGRAM CAHFLOW Ac = 10 Juta
I = 120 juta
I = 12 %

PENYELESAIAN :
= 6 tahun

Karena k = 6 tahun < n = 8,

maka periode pengembalian investasi memenuhi syarat/layak.
 4.4 METODE PAYBACK PERIOD (PBP)

Atau dengan cara di bawah ini :

t Investasi  Benefit Keputusan

0 120
1 30 - 10 = 20 I >  Benefit
2 (2 x 30) - ( 2 x 10 ) = 40 I >  Benefit
3 (3 x 30) - ( 3 x 10 ) = 60 I >  Benefit

4 (4 x 30) - ( 4 x 10 ) = 80 I >  Benefit

5 (5 x 30) - ( 5 x 10 ) = 100 I >  Benefit

6 (6 x 30) - ( 6 x 10 ) = 120 I =  Benefit, k = 6

Karena k = 6 tahun < n = 8,

maka periode pengembalian investasi memenuhi syarat/layak.
4.5 METODE DISCOUNTED PAYBACK PERIOD (PBP)

Metode discounted payback period merupakan penyempurnaan dari metode

payback period, yaitu dengan memasukkan faktor bunga dalam
perhitungannya. prosedur yang lainnya sama dengan payback period

Formula perhitungan untuk discounted payback period adalah :

di mana : k = periode pengembalian

CFt = cash flow periode ke t
FBP= Faktor Bunga Present

Kriteria keputusan :

Jika k  n rencana investasi dikatakan layak (feasible)

 4.5 METODE DISCOUNTED PAYBACK PERIOD

CONTOH SOAL 4.5 :

SUATU INVESTASI SEBESAR 120 JUTA RUPIAH AKAN DIIKUTI OLEH BIAYA OPERASIONAL
10 JUTA RUPIAH/TAHUN DAN BENEFIT 30 JUTA RUPIAH/TAHUN, UMUR INVESTASI 8
TAHUN SETELAH ITU ASET AKAN LAKU TERJUAL 50 JUTA RUPIAH.
DIMINTA HITUNGLAH DISCOUNTEDPAYBACK PERIOD INVESTASI TERSEBUT BILA BUNGA
12% PER TAHUN

Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
DIAGRAM CAHFLOW
Ac = 10 Juta
I = 120 juta
I = 12 %
 4.5 METODE DISCOUNTED PAYBACK PERIOD
Tabel perhitungan Payback :

t Investasi  Benefit Keputusan

0 120
30(P/F,12,1) – 10 (P/F,12,1) =
1
30 (0,89286) - 10 (0,89286) = 17,857 I >  Benefit
30(P/A,12,2) – 10 (P/A,12,2) =
2
30 (1,69005) - 10 (1,69005) = 33,801 I >  Benefit
30(P/A,12,3) – 10 (P/A,12,3) =
3
30 (2,40183) - 10 (2,40183) = 48,037 I >  Benefit
30(P/A,12,4) – 10 (P/A,12,4) =
4
30 (3,03735) - 10 (3,03735) = 60,747 I >  Benefit
30(P/A,12,5) – 10 (P/A,12,5) =
5
30 (3,60478) - 10 (3,60478) = 72,096 I >  Benefit
30(P/A,12,6) – 10 (P/A,12,6) =
6
30 (4,11141) - 10 (4,11141) = 82,228 I >  Benefit
30(P/A,12,7) – 10 (P/A,12,7) =
7 30 (4,56376) - 10 (4,56376) = 91,275 I >  Benefit
30(P/A,12,8) + 50(P/F,12,8) – 10 (P/A,12,8) =
8 30 (4,96764) + 50(0,40388) - 10 (4,96764) =119,547 I >  Benefit

Karena k > 8 tahun, maka periode pengembalian investasi tidak layak.

4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

PADA METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) YANG AKAN DICARI

ADALAH SUKU BUNGA DI SAAT NPV SAMA DENGAN NOL

PADA METODE IRR

INFORMASI YANG DIHASILKAN BERKAITAN DENGAN TINGKAT
KEMAMPUAN CASH FLOW DALAM MENGEMBALIKAN INVESTASI
DALAM BENTUK %/PERIODE WAKTU

KEMAMPUAN DISEBUT DENGAN INTERNAL RATE OF RETURN (IRR),

SEDANGKAN
KEWAJIBAN DISEBUT DENGAN MINIMUM ATRACTIVE RATE OF
RETURN (MARR)
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

NILAI MARR UMUMNYA DITETAPKAN SECARA SUBJEKTIF MELALUI

SUATU PERTIMBANGAN-PERTIMBANGAN TERTENTU

PERTIMBANGAN YANG DIMAKSUD ADALAH:

1. SUKU BUNGA INVESTASI (i);
2. BIAYA LAIN YANG HARUS DIKELUARKAN UNTUK MENDAPATKAN
INVESTASI (Cc);
3. FAKTOR RISIKO INVESTASI ().

Dengan demikian,
MARR = i + Cc +
jika Cc dan  tidak ada atau nol, maka MARR = i (suku bunga),
sehingga MARR  i.
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

FAKTOR RISIKO DIPENGARUHI OLEH :

1. SIFAT RISIKO DARI USAHA

2. TINGKAT PERSAINGAN USAHA SEJENIS
3. MANAJEMEN STYLE PIMPINAN PERUSAHAAN.

DIKENAL TIGA KATEGORI UTAMA TIPE PIMPINAN DALAM MANAJEMEN STYLE,

YAITU :
1. OPTIMISTIC
2. MOST-LIKELY
3. PESIMISTIC.
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Jika cash flow suatu investasi dicari

NPV-nya pada suku bunga i = 0%,

NPV (+)
pada umumnya akan menghasilkan
nilai NPV maksimum. NPV = 0
i * = IRR
Selanjutnya,jika suku bunga (i) tersebut
diperbesar,
nilai NPV akan cenderung menurun. 0

NPV (-)
Sampai pada i tertentu NPV akan mencapai
Nilai negative.

Artinya pada suatu i tertentu

NPV itu akan memotong sumbu nol. Saat
NPV sama dengan nol (NPV= 0) tersebut Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal
i = i* atau i = IRR (Internal Rate of Return).
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

TIDAK SEMUA CASH FLOW MENGHASILKAN IRR DAN IRR

YANG DIHASILKAN TIDAK SELALU SATU, ADA KALANYA IRR
DAPAT DITEMUKAN LEBIH DARI SATU.

CASH FLOW TANPA IRR BIASANYA DICIRIKAN DENGAN

TERLALU BESARNYA RASIO ANTARA ASPEK BENEFIT
DENGAN ASPEK COST

Investasi Rp. 1000 jt

NPV (+)
Annual Benefit Rp. 500 jt
Gradient Benefit Rp. 125 jt
Annual Cost Rp. 100 jt 0 i
Nilai sisa Rp. 250 jt NPV (-)
Umur investasi 10 th

Grafik NPV tanpa IRR

 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

CASH FLOW DENGAN BANYAK IRR BIASANYA DICIRIKAN

OLEH NET CASH FLOWNYA BERGANTIAN ANTARA POSITIF
DAN NEGATIVE

Tabel Cash Flow dengan IRR Lebih dari Satu

Suku Bunga (t)
t Cash flow
0% 10% 20% 40% 50%
0 + Rp. 19 jt + Rp. 19 jt + Rp. 19 jt + Rp. 19 jt + Rp. 19 jt + Rp. 19 jt
1 + Rp. 10 jt + Rp. 10 jt + Rp. 9,1 jt + Rp. 8,3 jt + Rp. 7,1 jt + Rp. 6,7 jt
2 - Rp. 50 jt - Rp.50 jt - Rp. 41,3 jt - Rp. 34,7 jt - Rp. 25,5 jt - Rp. 22,2 jt
3 - Rp. 50 jt - Rp. 50 jt - Rp. 37,6 jt - Rp. 28,9 jt - Rp. 18,2 jt - Rp. 14,8 jt
4 +Rp. 20 jt + Rp. 20 jt + Rp. 13,7 jt + Rp. 9,6 jt + Rp. 5,2 jt + Rp. 4,0 jt
5 + Rp. 60 jt + Rp. 60 jt + Rp. 37,3 jt + Rp. 24,1 jt + Rp. 11,2 jt + Rp. 7,9 jt
NPV + Rp. 9,0 jt + Rp. 0,2 jt - Rp. 2,6 jt - Rp. 1,2 jt + Rp. 0,6 jt
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

NPV (+)

NPV 2 = 0
NPV 1 = 0 i * = IRR 2
i * = IRR 1

0 i
10% 20% 30% 40% 50%
NPV (-)

Grafik NPV dengan IRR Lebih dari Satu

Walaupun ada berbagai kemungkinan di atas, pada saat ini dibatasi

persoalan hanya untuk cash flow yang menghasilkan satu IRR
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

Prosedur menemukan NPV = 0 :

1. Hitung NPV untuk suku bunga dengan interval tertentu sampai ditemukan
NPV (+) dan NPV (–) dengan cara coba-coba (trial and error)
2. Lakukan interpolasi pada NPV (+) dan NPV (–) tersebut sehingga
didapatkan i* pada NpV = 0.

KRITERIA KEPUTUSAN

INVESTASI LAYAK JIKA IRR  MARR.

 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

SUATU INVESTASI SEBESAR 120 JUTA RUPIAH AKAN DIIKUTI OLEH BIAYA
OPERASIONAL 10 JUTA RUPIAH/TAHUN DAN BENEFIT 30 JUTA RUPIAH/TAHUN,
UMUR INVESTASI 8 TAHUN SETELAH ITU ASET AKAN LAKU TERJUAL 50 JUTA
RUPIAH.
SELAIN ITU PADA TAHUN KE-5 AKAN ADA PERAWATAN BERAT (OVERHOUL) DENGAN
BIAYA 15 JUTA RUPIAH.
DIMINTA HITUNGLAH IRR INVESTASI TERSEBUT DAN TENTUKAN LAYAK TIDAKNYA
INVESTASI TERSEBUT BILA MARR 12%/TAHUN

Ab = 30 juta S = 50 juta

0 1 2 3 4 5 6 7 8
Ac = 50
10 Oh = 15 juta
I = 120 juta
I = 12 %
 4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

•JIKA i = 10%
NPV = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) – Oh (P/F,i,n)
NPV = -120 + 30 (P/A,10,8) + 50 (P/F,10,8) – 10 (P/A,10,8) – 15 (P/F,10,5)
NPV = -120 + 30 (5,33493) + 50 (0,46651) – 10 (5,33493) – 15 (0,62092)
NPV(+) = Rp. 0,7103 juta

•JIKA i = 15%
NPV = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) – Oh (P/F,i,n)
NPV = -120 + 30 (P/A,15,8) + 50 (P/F,15,8) – 10 (P/A,15,8) – 15 (P/F,15,5)
NPV = -120 + 30 (4,48732) + 50 (0,32690) – 10 (4,48732) – 15 (0,49718)
NPV(-) = - Rp. 21,3663 juta

Ternyata NPV = 0 berada antara i = 10% dengan i = 15%, selanjutnya

dengan metode interpolasi akan diperoleh IRR :
4.6 METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

INTERPOLASI NILAI IRR :

IRR  iNPV 
NPV
(iNPV  iNPV 
NPV  NPV

IRR 10% 
0,7103
(15% 10%  10,16%
0,7103  ( 21,3663

IRR = 10,16 % < MARR = 12%

Investasi tidak layak untuk dilakukan
 TUGAS :

Suatu investasi sebesar 1.200 juta rupiah membutuhkan biaya operasional

tahun pertama 50 juta rupiah dan tahun berikutnya naik gradient 10 juta
rupiah/tahun. Investasi menjanjikan pemasukan (benefit) rata-rata 400 juta
rupiah/tahun dan pada tahun ke – 6 ada pendapatan tambahan dalam
bentuk lumpsum 300 juta rupiah. Umur investasi diperkirakan selama 10
tahun dengan nilai sisa 500 juta rupiah.
Jika bunga 10% / tahun, diminta menilai kelayakan investasi tersebut dengan
metode :
1. NPV
2. AE
3. BCR
4. PAYBACK PERIOD
5. DICOUNTED PAYBACK PERIOD
6. IRR