Pertemuan 9

Zoning Regulation

iswahyudinar@yahoo.com
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
HP/WA:085255137607
 Topics
Zoning Regulation
1. Background
2. Development History Of ZR
3. Understanding
4. Characteristics
5. Objectives, Benefits and Strengths and
weaknesses, Function, and Element ZR
6. The Main Function Of ZR
7. Zonation Regulation Load
8. Zoning Code
1 Background

UU No 26 Tahun 2007  Permen ATR No 1 Tahun 2018_Pedoman

RTRW Prov Kab Kota
• RTRW Kota dengan skala 1:25.000 dan RTRW Kabupaten dengan skala 1:
50.000 belum operasional sehingga sulit dijadikan rujukan untuk
pengendalian
• RDTRK pada skala 1:5.000 sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas
bangunan, tata masa, prasaran lingkungan), tetapi juga kurang operasional
sebagai rujukan pengendalian pembangunan karena tidak disertai
dengan aturan yang lengkap
• Zoning regulation yang merupakan perangkat aturan pada skala blok yang
umum digunakan di negara maju potensial untuk melengkapi RDTRK agar lebih
operasional
• aparat daerah perlu memahami zoning regulation dan prosedur
penyusunannya, serta penerapannya dalam RDTRK agar pengendalian
pembangunan kota dapat lebih efektif
2 Development History Of ZR
• JERMAN
memperken
alkan
konsep
zoning >
namun
AMERIKA
telah
menyempur
nakan
konsep ini
dengan
beberapa
varian.
Development History Of ZR
• Pendekatan KONSEP
ZONING yang
dilakukan Jerman
dan Amerika
sangatlah berbeda
dalam berbagai hal.
Zoning di Jerman
mengutamakan
keinginan penduduk
dalam negara yang
padat untuk
memaksimalkan
penggunaan lahan
dan untuk
melindungi
penduduk dari
kegiatan industri atau
komersial.
Development History Of ZR
Di US, peraturan
zoning
diterapkan
pertama kali di
Kota New York
pada tahun 1916
sebagai reaksi
atas
pembangunan
The Equitable
Building yang
sampai sekarang
masih berdiri di
Broadway 120.
Development History Of ZR
Tujuan penerapan
zoning adalah
sebagai berikut
(Barnett, 1982:61):
1. Menentukan
standar minimum
sinar dan udara
untuk jalan yang
makin gelap
akibat banyak
dan makin
tingginya
bangunan.
2. Memisahkan
kegiatan yang
dianggap tidak
sesuai.
3 Understanding
Di akhir era 1920‐an sebagian besar USA telah
mengembangkan satu set zoning regulation yang
memenuhi keinginan lokal masing‐masing.
Understanding
Pemanfaatan Ruang Pengendalian Ruang
• Upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang,
adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang • Mengendalikan pelaksanaan pembangunan sesuai dengan
dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang rencana pemanfaatan ruang
melalui penyusunan dan pelaksanaan program • Meminimalisir deviasi kualitas RTR (rencana pemanfaatan
beserta pembiayaannya. ruang) melalui pengisian ruang (pelaksanaan pembangunan)
Konflik dan masalah
Perencanaan perkotaan
Tata ruang (RDTR)
Parkir dibadan jalan
Ancaman bahaya kebakaran (akibat
kerapatan bangunan)
Penghawaan bangunan (sirkulasi udara
RDTR dan cahaya matahari)
Penyediaan prasarana Sanitasi
(pembuangan limbah MCK)

Pengendalian Pemanfaatan : Genangan akibat kurangnya drainase

Pengisian dan atau pada perumahan (pengembang)
Peraturan Zonasi Mengontrol Pelaksanaan
Pembangunan Konflik antar tetangga akibat limpasan
air hujan
Penggunaan ruang publik untuk
kegiatan pribadi
dsb
Understanding
UUPR No. 26 tahun 2007
PENATAAN RUANG

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Ruang Ruang Ruang

- Dokumen Perencanaan - Pengisian ruang - Instrumen Pengendalian - Panduan pelaksanaan

- Regulasi dan mekanisme - Pelaksanaan progam - Tepat sasaran pemanfaatan ruang
pelaksanaan pembangunan - Proses perizinan - Akuntanibilitas 0 - Pengontrol pelaksanaan
- Rencana program - Fleksibel / ketat pemanfaatan ruang
- Mekanisme perizinan
CONTOH Pariwisata
RDTR Perkantoran
RDTR Pelabuhan Pendidikan
Menetapkan deliniasi dan merencanakan
pembangunan kota/perkotaan Permukiman
Menata fungsi ruang perkotaan RDTR
0
Perdagangan
Menata lingkungan perkotaan agar lebih
berkuaitas Hutan Kota
Mengatur pola pembangunan secara rinci Jasa
Industri
pada perkotaan
Understanding
Pengendalian
Peraturan Zonasi
ZONING TEKS
adalah ketentuan atau aturan sebagai
instrument untuk mengatur secara umum
perwujudan pemanfaatan ruang, berupa,
dengan mengacu pada ketentuan-
ketentuan teknis, baik secara spaisal
maupun sektoral
ZONING MAP
adalah penerapan peraturan zonasi (zoning
teks) pada setiap zona/blok, atau sub
zona/sub blok, dengan pertimbangan
variansi kegiatan, kapasitas, karakteristik,
dan ambang batas ruang, dan dituangkan
dalam bentuk peta peratutan zonasi
Tujuan
 Mengatur kepadatan penduduk dan
intensitas kegiatan, mengatur
keseimbangan keserasian
peruntukan tanah dan menentukan
tindak atas suatu satuan ruang
 Melindungi kesehatan, keamanan
dan kesejaheraan masyarakat
 Mencegah kesemrawutan,
menyediakan pelayanan umum
yang memadai dan meningkatkan
kualitas lingkungan hidup
 Meminimumkan dampak
pembangunan yang merugikan
 Memudahkan pengambilan
keputusan secara tidak memihak
dan berhasil guna serta mendorong
partisipasi masyarakat
INTERPRETASI
CITRA SATELIT KOTA MAMUJU
INTERPRETASI CITRA SATELIT
1
1

2 2
INTERPRETASI CITRA SATELIT

4
3
4
INTERPRETASI CITRA SATELIT

5
5
6
6
Understanding

Zona??

Zoning??

Zoning
Regulation??
Zona
KAWASAN
atau AREA
yang
memiliki
fungsi dan
karakteristik
lingkungan
yang
spesifik
Zoning
Pembagian
kawasan ke
dalam BEBERAPA
ZONA sesuai
dengan fungsi
dan
KARAKTERISTIK
SEMULA atau
diarahkan bagi
pengembangan
FUNGSI-FUNGSI
LAIN.
Zoning Regulation

ketentuan yang
mengatur tentang
KLASIFIKASI,
NOTASI dan
KODIFIKASI
ZONA-ZONA
DASAR,
PERATURAN
PENGGUNAAN,
PERATURAN
PEMBANGUNAN
dan berbagai
prosedur
pelaksanaan
pembangunan.
4 Characteristics
• Suatu zona mempunyai ATURAN YANG SERAGAM
(guna lahan, intensitas, massa bangunan).
• Satu zona dengan zona lainnya bisa BERBEDA
UKURAN dan ATURAN.
• Di beberapa negara zoning dikenal dalam berbagai
istilah:
land development code,
zoning code,
zoning ordinance,
zoning resolution,
zoning by‐law,
urban code,
panning act, dll.
5 Objectives

MENJAMIN bahwa pembangunan yang akan

dilaksanakan dapat mencapai STANDAR KUALITAS
LOKAL MINIMUM (health, safety and welfare)

• Melindungi atau menjamin agar PEMBANGUNAN BARU

TIDAK MENGGANGGU penghuni atau pemanfaat
ruang yang telah ada.
• Memelihara NILAI PROPERTI
• Memelihara/memantapkan LINGKUNGAN dan
melestarikan kualitasnya
• Menyediakan ATURAN yang seragam di SETIAP ZONA
5 Benefits
 MEMINIMALKAN penggunaan LAHAN yang TIDAK SESUAI
 MENINGKATKAN pelayanan terhadap FASILITAS yang bersifat PUBLIK
MENJAGA KESEIMBANGAN kehidupan masyarakat
 MENDORONGAN pengembangan EKONOMI

Strengths
Adanya certainty (kepastian), predictability, legitimacy,
accountability
Weaknesses
Tidak ada yang dapat meramalkan keadaan di masa depan
secara rinci, sehingga banyak permintaan REZONING (karena
itu, amandemen zoning regulation menjadi penting)
6 The Main Function ZR

Sebagai INSTRUMEN PENGENDALIAN pembangunan

Peraturan zoning yang lengkap akan memuat prosedur
pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya

Sebagai PEDOMAN penyusunan RENCANA OPERASIONAL

Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam penyusunan
rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat
ketentuanketentuan tentang penjabaran rencana yang bersifat
makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada
rencana yang rinci

Sebagai PANDUAN TEKNIS pengembangan/ pemanfaatan lahan

Ketentuan zoning mencakup guna lahan, intensitas

pembangunan, tata bangunan, prasarana minimum, dan
standar perencanaan
7 Zonation Regulation Load
MUATAN PERATURAN ZONASI
Permen ATR/BPN. No. 01 Tahun 2018
MATERI
1. Ketentuan Kegiatan dan PENGENDALIAN
Penggunaan Lahan

2. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
Materi Wajib
3. Ketentuan Tata Bangunan

4. Ketentuan Prasarana Minimal

5. Ketentuan Pelaksanaan

6. Ketentuan Tambahan

7. Ketentuan Khusus
Materi Pilihan
8. Standar Teknis

9. Ketentuan Pengaturann Zonasi

7 Zonation Regulation Load
Data Base Blok/Sub Blok dan Infrastruktur
PERENCANAAN DILENGKAPI : Contoh Identitas & data base Blok Contoh Identitas & data base Jalan
• Pembentukan identitas blok
• Pembentukan identitas jalan dan
infrastruktur
• Sebagai dasar penyusunan
peraturan zonasi
• Sebagai Dasar Pembuatan Sistem
Infromasi Tata Ruang

KODE IDENTITAS BLOK & SUB

BLOK :
MBD : Maluku Barat Daya (Kab)
WT : Selaru (Kecamatan)
A : Sub BWP A
001 : Blok 1
001.1 : Sub Blok 1
Contoh 1 : MBDWT-A001
Contoh 2: MBDWT-A001.1

KODE DAN IDENTITAS JALAN :

E/R : Eksisting/Rencana
KLASIFIKSI JALAN
A : Arteri Li : Lingkungan
K : Kolektor P : Primer
Lo : Lokal S : Sekunder
WT : Selaru (Kecamatan)
Contoh 1 : EWTLoS-001
Contoh 2 : RWTLoP-007
7 Zonation Regulation Load

Sub Blok

Zona/Sub Zona

Blok

Sumber : Permen ATR/BPN. No. 01 Tahun 2018

7 Zonation Regulation Load
Contoh Zoning Map RDTR Peraturan Zonasi :
(belum mengatur ketentuan peraturan Zonasi) Ketentuan Kegiatan dan Pemanfaatan
Lahan (I, T, B, X)
Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
(KDB,KLB, KDH)
Ketentuan Tata bangunan (GSB, Tinggi
bangunan)
Ketentuan Sarana & Prasarana Minimal

Nama/Kode Blok Blok

Versi PZ RDTR Versi Permen
ATR/BPN No. 01
tahun 2018
8 Zoning Code

CATATAN:
Zoning harus dibuat SESUAI dengan RTRW dan pertimbangan yang BERALASAN/MASUK
AKAL ‘ (mis. Karakter kawasan, kesesuaian dengan guna lahan tertentu, konservasi nilai
bangunan, dan mendorong guna lahan yang paling tepat).
8 Element ZR
Zoning map:
• Berisi
pembagian
blok
peruntukan
(zona),
dengan
ketentuan
aturan untuk
tiap blok
peruntukan
tersebut
• Menggambar
kan peta tata
guna lahan
dan lokasi
tiap fungsi
lahan dan
kawasan
Element ZR
Zoning text/zoning
statement/legal
text:
• Berisi
aturan‐aturan (=
regulation)
• Menjelaskan
tentang tata guna
lahan dan
kawasan, permitted
and conditional
uses, minimum lot
requirements,
standar
pengembangan,
administrasi
pengembangan
zoning
Element ZR
Element ZR
Terima Kasih
Tugas Kelompok
BUAT LAPORAN Pengendalian Pemanfaatan Ruang di 10 (SEPULUH) Kota di SULSEL
Berdasarkan Ketentuan ZR di Permen ATR/BPN No 01 Tahun 2018.

1. Kelompok 1 : Kota Maros

2. Kelompok 2 : Kota Pangkep
3. Kelompok 3 : Kota Barru
4. Kelompok 4 : Kota Pangkajene Sidrap
5. Kelompok 5 : Kota Pinrang
6. Kelompok 6 : Kota Sungguminasa
7. Kelompok 7 : Kota Takalar
8. Kelompok 8 : Kota Jeneponto
9. Kelompok 9 : Kota Bantaeng
10. Kelompok 10 : Kota Bulukumba