PENGANTAR

PERBANKAN SYARIAH

Konsep Pembiayaan
Jual Beli
By :
Iwan Mulyana, SH, M.E.Sy

PBS STIE Equitas

 Konsep
Konsep &
& Sistem
Sistem
Perbankan
Perbankan Syariah
Syariah
BAGI HASIL

Proses Proses
Penghimpunan Dana Penyaluran Dana
Masyaraka Masyarakat
t Pemilik Pengguna
Dana Dana
BAGI HASIL
Konsep Penyaluran Dana :
Konsep 1. Bagi Hasil
Penghimpunan Dana : (Mudharabah &
1. Al Wadiah Musyarakah)
2. Mudharabah 2. Jual Beli (Murabahah,
Istishna & Salam)
3. Ujroh (Ijarah & Ijarah
Muntahiah Bitamlik)
 Pembiayaan dgn prinsip
jual-beli (Bai’)
• Prinsip jual-beli dilaksanakan sehubungan
dengan adanya perpindahan kepemilikan
barang atau benda (transfer of property).
• Transaksi jual-beli dibedakan berdasarkan
bentuk pembayarannya dan waktu penyerahan
barangnya
a. Pembiayaan Murabahah
b. Pembiayaan Salam
c. Pembiayaan Istishna
 MURABAHAH
Murabahah : suatu penjualan barang seharga barang
tersebut ditambah keuntungan yang disepakati.

Contoh :
- Seseorang membeli barang kemudian menjualnya
kembali dengan keuntungan tertentu.
- Besar keuntungan dinyatakan dalam nominal
rupiah atau prosentasi, 10% atau 20 %

Jadi, murabahah adalah akad jual beli barang dengan

menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin)
yang disepakati oleh penjual dan pembeli.

Akad ini merupakan salah satu bentuk natural certainty

contracts (NCC), karena dalam murabahah ditentukan
berapa required rate profit-nya
Pendapat tentang biaya apa saja yang dapat
dibebankan kepada harga jual barang tersebut. :

• Ulama mazhab Maliki : membolehkan biaya-

biaya yang langsung terkait dengan transaksi jual
beli itu dan biaya-biaya yang tidak langsung
terkait dengan transaksi tersebut, namun
memberikan nilai tambah pada barang itu.

• Ulama mazhab Syafi’i : membolehkan biaya-biaya

yang secara umum timbul dalam suatu transaksi
jual beli kecuali biaya tenaga kerjanya sendiri
karena komponen ini termasuk dalam
keuntungan. Begitu pula biaya-biaya yang tidak
menambah nilai barang tidak boleh dimasukkan
sebagai komponen biaya.
• Ulama mazhab Hanafi membolehkan
membebankan biaya-biaya yang secara umum
timbul dalam suatu transaksi jual beli, namun
mereka tidak membolehkan biaya-biaya yang
memang semestinya dikerjakan oleh sipenjual.

• Ulama mazhab Hambali berpendapat bahwa

semua biaya langsung maupun  tidak langsung
dapat dibebankan pada harga jual selama biaya-
biaya itu harus dibayarkan kepada pihak ketiga
dan akan menambah nilai barang yang dijual.
            
 KESIMPULAN Ttg PENBEBANAN
BIAYA DALAM HARGA JUAL:

1. Keempat mazhab membolehkan

pembebanan biaya langsung yang harus
dibayarkan langsung kepada pihak ketiga.

2. Keempat mazhab sepakat tidak

membolehkan pembebanan biaya
langsung yang berkaitan dengan
pekerjaan yang memang semestinya
dilakukan penjual maupun biaya langsung
yang berkaitan dengan hal-hal yang
berguna.
3. Keempat mazhab juga membolehkan pembebanan
biaya tidak langsung yang dibayarkan kepada pihak
ketiga dan pekerjaan itu harus dilakukan oleh pihak
ketiga. Bila pekerjaan itu harus dilakukan oleh si
penjual, mazhab Maliki tidak membolehkan
pembebanannya, sedangkan ketiga mazhab lainnya
membolehkan. 

4. Keempat mazhab sepakat tidak membolehkan

pembebanan biaya tidak langsung bila tidak
menambah nilai barang atau berkaitan dengan hal-
hal yang berguna.
 Pembiayaan Murabahah
(Murabahah bi tsaman ajil) atau lebih dikenal sebagai
murabahah.
Murabahah berasal dari kata ribhu yang berarti
keuntungan adalah transaksi jual-beli di mana bank
menyebutkan jumlah keuntungannya.

• Bank bertindak sebagai penjual, sementara nasabah

sebagai pembeli.
• Para pihak harus menyepakati harga jual dan jk waktu
pembayaran
• Harga jual dicantumkan dalam akad dan tidak dapat
dirubah selama berlakunya akad
 MURABAHAH …

• Barang diserahkan segera setelah akad, sementara

pembayaran dilakukan secara tangguh / cicil (bi
tsaman ajil)

• Dalam fiqih klasik, murabahah dilakukan secara tunai,.

Dalam praktek perbankan, nasabah dapat membayar
secara cicilan.

• Karena tidak membayar secara tunai, nasabah dapat

diminta untuk memberikan jaminan.
 MURABAHAH …
• Dalam fiqih klasik, penjual membeli barang langsung
dari penjual pertama. Dalam perbankan syariah,
barang dapat dikirim langsung kepada nasabah,
bahkan nasabah dapat membeli sendiri selaku wakil
bank dalam membeli.

• Bank dapat meminta uang muka dari nasabah untuk

pembelian barang tersebut secara Murabahah.

• Apabila nasabah membayar tepat waktu atau

melunasi sebelum jatuh tempo, maka nasabah dapat
meminta keringanan (diskon) tetapi diberikan atau
tidaknya tergantung bank selaku penjual
MURABAHAH MENURUT FIQIH
12

BANK
BANK
2.
beli
PENJUAL
PENJUAL 11
Antar
1. barang
pesan 3. 4.
jual bayar

PEMBELI
PEMBELI
 13

MURABAHAH:
PRAKTEK PERBANKAN SYARIAH

BANK
BANK PIHAK
PIHAK III
III
2. beli
3.
Kirim barang
jual

1. 4.
pesan bayar

NASABA
NASABA
HH
 MURABAHAH:
PRAKTEK PERBANKAN SYARIAH
14

BANK
BANK PIHAK
PIHAK III
III

2. Beli
1a. Wakilkan

1. Pesan 5. Bayar cicil

4. Jual
3. Kirim Barang

NASABA
NASABA
HH
Murabahah dengan pesanan (Sah menurut Imam syafii,
Imam Jafar Al Ashidiq)

Bank melakukan pembelian barang setelah ada pesanan

dari nasabah.

Murabahah ini dapat bersifat mengikat atau tidak

mengikat nasabah utk membeli barang yang dipesannya
Bank dapat meminta hamish ghadiah (uang tanda jadi
ketika ijab kabul).

Jika pembeli tdk jadi, maka hamish ghadiyah untuk

menutup kerugian dealer. Jika kurang meminta tambahan,
jika lbh maka mengembalikan kpd pembeli.
 MURABAHAH NAQDAN
(Tunai)

Rp.
MURABAHAH TAQSITH (Cicilan,
dengan angsuran)

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.
MURABAHAH MU’ AJJAL (Lump
sum di akhir)

Rp.
 A. Contoh kasus Al Bai’ Naqdan wal Murabahah Taqsith,
Bayar Cicil
• Mr. X membutuhkan mesin fotocopy dengan spek:
 Merek Xerox
 Harga jual di suplier 80.000.000

• Mr X hanya bisa punya uang untuk angsuran 8juta per

bulan

Analisa bank :
Harga barang : 80.000.000
Kemampuan keu. nasabah : 8.000.000
Required rate of profit : 16.000.000 (20%)
Harga jual ke nasabah : 96.000.000
Periode pembayaran : 96.000.000 / 8.000.000
= 12 bulan
Jadi,

Pembiayaan : 96.000.000
Angsuran : 8.000.000
Jk waktu : 12 bulan
Struktur akad : Murabahah dengan skema :

Bank Sbg pembeli

Cash out

Bank sbg Penjual

8jut 8jut 8jut 8jut 8jut 8jut 8jut

8jut 8jut 8jut 8jut 8jut
a a a a a a a a a
a a a
Cash in
B. Contoh kasus Al Bai’ Naqdan wal Murabahah TaMuajal,
Bayar Lump Sum di Akhir

• Mr. X membutuhkan mesin fotocopy dengan spek:

 Merek Xerox
 Harga jual di suplier 80.000.000

• Mr X hanya bisa punya uang untuk 90 setelah barang

ada

Analisa bank :
Harga barang : 80.000.000
Kemampuan ke unasabah : Dibayar sekaligus
Required rate of profit : 16.000.000 (20%)
Harga jual ke nasabah : 96.000.000
Periode pembayaran : 96.000.000
Jadi,

Pembiayaan : 96.000.000
Angsuran : sekaligus
Jk waktu : 9 bulan
Struktur akad : Murabahah dengan skema

80juta

Bank Sbg pembeli

Cash out

Bank sbg Penjual

96
juta
B. Salam
Salam : transaksi jual beli di mana barang yang
diperjualbelikan belum ada.
Bank Syariah: salam adalah pembiayaan berdasarkan
jual beli tangguh/ pesanan (penyediaan dana atau
tagihan untuk transaksi jual beli barang melalui
pesanan)

• Dalam pembiayaan ini bank bertindak selaku

pembeli sedangkan nasabah bertindak selaku
penjual. Uang pembelian diberikan dimuka kepada
nasabah.

• Barang diserahkan secara tangguh sedangkan

pembayaran dilakukan secara tunai. Karena barang
akan dikirimkan kemudian, maka nasabah selaku
penjual berhutang barang kepada bank
 LANJUTAN...

• Dalam menjalankan aqad salam, pihak bank

terlebih dahulu harus bernegosiasi dengan calon
nasabah melalui aqad salam pertama

• Untuk memenuhi kewajiban kepada nasabah,

bank harus menjalankan jual beli salam dengan
nasabah melalui aqad salam kedua, dengan
syarat aqad kedua tidak tergantung dengan
aqad pertama. Transaksi melalui dua aqad
tersebut disebut Salam Paralel
 LANJUTAN...

• Produk Salam biasanya diterapkan untuk pembiayaan

produk pertanian (agrobased industries) atau produk2
yang terstandarisir.

• Apabila nasabah gagal (wan prestasi, default)

menyerahkan barang yang dipesan, maka
kewajiban terhadap bank tidak berubah
(karena secara hukum nasabah berhutang
penyerahan barang kepada bank). Artinya
penyerahan barang harus tetap dilakukan,
meskipun harus ditunda karena kegagalan.
Ketentuan umum salam: 

• Pembelian hasil produksi harus diketahui

spesifikasinya secara jelas seperti jenis, macam,
ukuran, mutu dan jumlah. 

Contoh : jual beli 100kg mangga harum manis

kualitas A dengan harga 15.000 per kg akan
diserhkan pada panen 2 bulan mendatang
• Apabila hasil produksi yang diterima cacat atau
tidak sesuai dengan akad maka nasabah harus
bertanggung jawab dengan cara antara lain
mengembalikan dana yang telah diterimanya
atau mengganti barang sesuai dengan pesanan.

• Mengingat bank tidak menjadikan barang yang
dibeli atau dipesannya sebagai persediaan
(inventory), maka dimungkinkan bagi bank
untuk melakukan akad salam kepada pihak
ketiga (pembeli kedua). Mekanisme seperti ini
 c. Istishna
Istishna merupakan akad jual beli dalam bentuk
pemesanan pembuatan barang tertentu dengan
kriteria dan persyaratan yang disepakati antara
pemesan (pembeli/mustashni) dengan penjual
( pembuat barang/ Shani’). (DSN no 06/DSN-
MUI/IV/2000 )
 SALAM/ISTISNA
MENURUT FIQIH

PENJUAL
PENJUAL

1. pesan, bayar
2. Hantar barang
Stlh jangka waktu

PEMBELI
PEMBELI
 SALAM/ISTISNA:
PRAKTEK PERBANKAN

BANK PIHAK III

BANK
3. Jual dngn harga lbh
tinggi

1. pesan, bayar 2. Hantar barang

Stlh jangka waktu

NASABAH
NASABAH
 Murabaha Istishna
h Taqsit
Perbedaa barang barang
n diserahkan di diserahkan
muka belakang.
Persamaa dibayar cicilan dibayar cicilan
n (angsuran / (angsuran /
installment) installment)
 MURABAHAH MUAJAL dan ISTISHNA

Murabahah Istishna
Muajal

Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp. Rp.

Cermin
 Salam Istishna
Perbedaan Pembayaran oleh Pembayaran oleh
bank dibayar bank dapat
dimuka sekaligus dicicil/ bertahap.

Persamaan Barang Barang

diserahkan di diserahkan di
belakang belakang
 Barang diterima
Istishna wal Istishna oleh bank
Bank sbg
pembeli

Rp Rp
Cash out Istishna 1
Istishna 2

Cash In
Rp Rp Rp Rp Rp
Rp

Bank sbg penjual

Barang Dikirim
oleh bank
Contoh kasus :
Pemerintah daerah Jateng mempunyai proyek
pengerjaan pembuatan jalan tol Semarang-Solo
sepanjang 80 km. kebutuhan total dana untuk proyek
itu adalah Rp. 3 Trilliun dengan jangka waktu
pengerjaan 3 tahun. Untuk pembangunan ini pada
tanggal 1 Mei 2002 Pemda Jateng menunjuk CV. Sukses
Makmur sebagai kontraktor tunggal dalam pengerjaan
proyek tersebut.

CV. Sukses Makmur meminta adanya pembayaran

dimuka sebesar 50% dan sisanya dibayar ketika
pengerjaan sudah mencapai 75% dan 100%. Pemda
tidak mampu untuk membayar dengan term sesuai
dengan permintaan kontraktor.

Untuk itu Pemda Jateng menghubungi Bank Syari’ah

Perkasa untuk mendapatkan pembiyaan proyek
tersebut. Pemda bersedia untuk membayar biaya
 Istishna wal Istishna
Barang diterima
oleh bank
100%
Rp 75% Rp Bank sbg
Rp. 50% pembeli

Cash out Istishna 1

Istishna 2

Cash In

Rp Rp Rp Rp Rp
Rp

Bank sbg penjual

Barang Dikirim oleh bank
 ISTISHNA
• Dalam menjalankan aqad istisna, pihak bank terlebih
dahulu bernegosiasi dengan calon nasabah melalui
aqad istisna I. Untuk Untuk memenuhi kewajiban
kepada nasabah, bank harus menjalankan jual beli
istishna dengan nasabah melalui aqad istisna kedua.
Transaksi melalui dua aqad tersebut disebut Istisna
Paralel
Ketentuan Umum Istishna :
• Spesifikasi barang pesanan secara jelas seperti
jenis, macam, ukuran, mutu dan jumlah.

• Harga jual yang tealh disepakati dicantumkan
dalam akad istishna dan tdk beruabah selama
akad. Jika perubahan menjadi tanggungan
nasabah.
AKHIR MATERI KULIAH

Jazakallah khairan
katsiran ..