ASPEK KEUANGAN

 Pendapatan (Projected) xxx

 Biaya (Anggaran) ( xxx )
 Net Income xxx

 Modal/ Investasi xxx

 Rate of Return xx %
ALTERNATIF INVESTASI

 Tabungan / Depositi - 6%
 SUN / ORI - 9%
 Reksadana – Proteksi - 15 – 18%
 Reksadana – Campuran- 17 – 23%
 Reksadana – Saham - 20 – 60%
 Saham/ Option/ Futures- (100%) – 100%
 Business - 10-30%
ASPEK KEUANGAN

Sisi Pendapatan (dari hasil Aspek Pasar dan

Pemasaran) =
 Proforma Cash Flow (+ Projected Trend 5 th)
 Proforma L/R (+ Projected Trend 5 th)
 Proforma Balanced Sheet (Neraca)
ASPEK KEUANGAN
 Jumlah dana (modal/ investasi) yang
dibutuhkan
 Anggaran Biaya, Modal Investasi, dan Modal Kerja
 Pemilihan investasi
 Beli
 Sewa
 Kerjasama
 Struktur pembiayaan (sumber)
ASPEK KEUANGAN

 Berbagai sumber dana :

 Modal pemilik
 Saham

 Obligasi

 Kredit Bank

 Leasing (sewa) dari lembaga non bank.

ASPEK KEUANGAN

 Konsep Umur Proyek, Discount Rate

 Payback Period
 NPV

 IRR

 ROE / ROA

 BEP

 Profitability Index / Profit Margin, dll

ASPEK KEUANGAN

Setelah dianalisa, direview kembali =

 Kebutuhan dana serta sumbernya
 Cash Flow
 Penggunaan Modal
 Prioritas Bisnis

 Sensitivity Analysis (Analisis Resiko dari

segi Financial)
ASPEK KEUANGAN

 Modifikasi penilaian kelayakan :

 Sensitivity Analysis (L/R, Cash Flow)
 Cost Effectiveness

 Multi Purposed Analysis

Sensitivity Analysis
MOST LIKELY CASE
Tahun
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 321.000.000 343.470.000 367.512.900 393.238.803 naik 7% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 346.000.000 368.470.000 392.512.900 418.238.803

Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156

Laba Kotor 55.000.000 62.750.000 71.307.500 80.742.275 91.129.647

Pajak (5.500.000) (6.275.000) (7.130.750) (8.074.228) (9.112.965)

Laba Bersih 60.500.000 69.025.000 78.438.250 88.816.503 100.242.611

14,1% 13,6% 13,2% 12,9%
Sensitivity Analysis
BEST CASE
Tahun
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 390.000.000 507.000.000 659.100.000 856.830.000 naik 30% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.750.000 26.522.500 27.318.175 28.137.720 naik 3% / tahun
Total Pendapatan 325.000.000 415.750.000 533.522.500 686.418.175 884.967.720

Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156

Laba Kotor 55.000.000 132.500.000 236.360.000 374.647.550 557.858.564

Pajak (5.500.000) (13.250.000) (23.636.000) (37.464.755) (55.785.856)

Laba Bersih 60.500.000 145.750.000 259.996.000 412.112.305 613.644.420

141% 78% 59% 49%
Sensitivity Analysis
WORST CASE
Tahun
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 tetap
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000

Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156

Laba Kotor 55.000.000 41.750.000 27.837.500 13.229.375 (2.109.156)

Pajak (5.500.000) (4.175.000) (2.783.750) (1.322.938) 210.916

Laba Bersih 60.500.000 45.925.000 30.621.250 14.552.313 (2.320.072)

-24% -33% -52% -116%
 Cost Effectiveness

Analisa - Buy
Tahun
Biaya Beli 1 Lot = Rp. 1 Milyar,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga KPR = 10%

Total Pendapatan (1 Lot) 100.000.000 115.000.000 132.250.000 152.087.500 174.900.625 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Depresiasi 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Bunga 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
Total Biaya 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000

Laba Kotor 50.000.000 65.000.000 82.250.000 102.087.500 124.900.625

Pajak (5.000.000) (6.500.000) (8.225.000) (10.208.750) (12.490.063)

Laba Bersih 55.000.000 71.500.000 90.475.000 112.296.250 137.390.688

30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
 Cost Effectiveness

Analisa - Rent
Tahun
Biaya Sewa 1 Lot = Rp. 100 juta,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga Kredit = 13%

Total Pendapatan (10 Lot) 250.000.000 287.500.000 330.625.000 380.218.750 437.251.563 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
Biaya Sewa (10 Lot) 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000
Bunga 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000
Total Biaya 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000

Laba Kotor 125.000.000 162.500.000 205.625.000 255.218.750 312.251.563

Pajak (12.500.000) (16.250.000) (20.562.500) (25.521.875) (31.225.156)

Laba Bersih 137.500.000 178.750.000 226.187.500 280.740.625 343.476.719

30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
ASPEK RESIKO BISNIS

 Resiko terkait :
 Finance, Pasar, Persaingan, Teknologi,
Siklus, SDM, SDA, Supplier, Ekonomi
Negara, Politik, Lingkungan, Transport,
Valas, Teknis (tidak laku), dll
 Resiko terbagi atas :
 Controllable
 Uncontrollable
ASPEK RESIKO BISNIS

 Beberapa contoh Resiko Bisnis :

 Aspek Keuangan
 Biaya produksi yang berlebihan
 Biaya overheads yang tinggi

 Hutang yang berlebihan

 Pinjaman yang berlebihan

RESIKO KEUANGAN

 Pendapatan xxx
 Biaya ( xxx )
 Net Income xxx

 Modal/ Investasi xxx

 Rate of Return xx %
RESIKO KEUANGAN

 Modifikasi penilaian kelayakan :

 Sensitivity Analysis (L/R, Cash Flow)
 Cost Effectiveness

 Multi Purposed Analysis

 Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih
2004 950000 800000 1750000 0.833 1457750
2005 1100000 800000 1900000 0.694 1319360
2006 1250000 800000 2050000 0.579 1186340
2007 1400000 800000 2200000 0.482 1061060
2008 1650000 800000 2450000 0.402 984660
Jumlah PV kas bersih 6009170

PP = (1.350.000.000 / 2.050.000.000) x 12 bln = 7,9 bln atau 8 bln. (2 tahun 8 bulan)

Berdasarkan perhitungan diperoleh PP < umur investasi, maka proyek tersebut layak untuk
18
dijalankan.
ASPEK KEUANGAN
Contoh: 3. Average Rate of Return (ARR)/Rata-rata Pengembalian Bunga?

Rata - Rata EAT EAT (000)

ARR  X 100% 950.000
Rata - Rata Investasi
1.100.000
Total EAT
Rata - Rata EAT  1.250.000
Umur Ekonomis 1.400.000
6.350.000 1.650.000
Rata - Rata EAT   1.270.000 6.350.000
5
Investasi 5.000.000
Rata - Rata Investasi    1.000.000
5 5
1.270.000
ARR  x100%  1,27%
1.000.000
ARR x Investasi = … (Jika > Modal Kerja, maka Proyek Layak)

ARR x Inv.  1,27% x 5.000.000.000

 ASPEK KEUANGAN
 Net Present Value (NPV)
 Adalah perbandingan antara PV kas bersih dengan PV
investasi selama umur investasi.
NPV  total PV kas bersih - PV investasi
 Jika NPV positif, maka proyek diterima

 Profitability Index (PI)

 Merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang
penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran
investasi selama umur investasi.
Total PV kas bersih Jika PI > 1, maka proyek diterima
PI  Jika PI < 1, maka proyek ditolak
PV investasi
20
ASPEK KEUANGAN
Contoh: 4. Net Present Value (NPV)?
Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih
2004 950000 800000 1750000 0.833 1457750
2005 1100000 800000 1900000 0.694 1319360
2006 1250000 800000 2050000 0.579 1186340
2007 1400000 800000 2200000 0.482 1061060
2008 1650000 800000 2450000 0.402 984660
Jumlah PV kas bersih 6009170
Investasi : 5.000.000.000
NPV  total PV kas bersih - PV investasi
NPV  6.009.170.000 - 5.000.000.000
NPV  1.009.170.000
NPV positif, maka Proyek layak diterima
ASPEK KEUANGAN
Contoh: 5. Profitability Index (PI)?
Tahun EAT Penyusutan Proceed DF 20% PV kas bersih
2004 950000 800000 1750000 0.833 1457750
2005 1100000 800000 1900000 0.694 1319360
2006 1250000 800000 2050000 0.579 1186340
2007 1400000 800000 2200000 0.482 1061060
2008 1650000 800000 2450000 0.402 984660
Jumlah PV kas bersih 6009170
Investasi : 5.000.000.000
Total PV kas bersih 6.009.170.000
PI  PI   1,2 kali
PV investasi 5.000.000.000

Jika PI > 1, maka proyek diterima Berdasarkan nilai PI yang > 1,

Jika PI < 1, maka proyek ditolak maka proyek diterima
ASPEK KEUANGAN
Contoh: 6. Internal Rate of Return (IRR)?
Tahun Proceed DF 28% PV kas bersih
2004 1750000 0.781 1366750 Kutub nilai NPV Positif
2005 1900000 0.610 1159000 NPV = 5.037.150 – 5.000.000
2006 2050000 0.477 977850
NPV = 37.150
2007 2200000 0.373 820600
2008 2450000 0.291 712950
Jumlah PV kas bersih 5037150

Tahun Proceed DF 29% PV kas bersih

2004 1750000 0.775 1356250 Kutub nilai NPV Negatif
2005 1900000 0.601 1141900 NPV = 4.933.650 – 5.000.000
2006 2050000 0.466 955300 NPV = -66.350
2007 2200000 0.361 794200
2008 2450000 0.280 686000
Jumlah PV kas bersih 4933650
ASPEK KEUANGAN
Contoh: 6. Internal Rate of Return (IRR)?
Total PV positif - Investasi
IRR  i1  x (i 2 - i1 )
Total PV Positif - Total PV Negatif

5.037.150 - 5.000.000
IRR  28%  x (29% - 28%)  28,4%
5.037.150 - 4.933.350
Jika IRR > dari bunga pinjaman, maka proyek diterima
Jika IRR < dari bunga pinjaman, maka proyek ditolak

Kesimpulan: berdasarkan nilai IRR yang diperoleh, maka proyek diterima,

karena IRR > bunga pinjaman atau 28,4% > 20%