MANAJEMEN KONSTRUKSI GEDUNG

Pengertian Umum Mengenai Proyek

Istilah proyek banyak dikemukan oleh beberapa pihak yang

pada prinsipnya berarti sebagai berikut :
1. Proyek merupakan kegiatan atau tugas yang sifatnya tidak diulang
atau hanya sekali (one time under taking) yang,
 a. Dapat dinyatakan dalam bentuk spesifik atau khas
 b. Jelas waktu dimulainya dan saat berakhirnya
 c.Bersifat unik tidak kerap dan seringkali belum dikenal oleh
perusahaan atau organisasi yang bersangkutan
 d.Kompleks, dengan tidak melakukan adanya saling
ketergantungan antara tugas-tugas detail yang harus
diselesaikan
2. Proyek merupakan rangkaian kegiatan yang
mempunyai dimensi waktu, biaya dan mutu
guna mewujudkan gagasan yang timbul
sebagai hasil dari naluri manusia untuk
berkembang.
Untuk mewujudkan gagasan tersebut
menjadi proyek, maka perlu dibuat studi
kelayakan (feasibility study), yang akan
menjawab layak tidaknya proyek itu
dilaksanakan.
3. Unsur-unsur utama yang berada dalam proyek adalah :
a. Biaya meliputi pendanaan (financing), investasi
b. Mutu sesuai standar yang diinginkan dan
persyaratan yang jelas
c. Jumlah/kualitas menyatakan besaran/dimensi
proyek
d. Waktu menyatakan kapan dan berapa lama waktu
yang diperlukan untuk melaksanakan pembangunan
 Kegiatan proyek : sebagai satu kegiatan sementara yang
berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan
alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk
melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan
dengan jelas.
Ciri pokok proyek :
1. Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil
kerja akhir
2.Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu
dalam proses mencapai tujuan diatas telah ditentukan
3.Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi
oleh selesainya tugas, titik awal dan akhir ditentukan
dengan jelas
4.Non rutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan
intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek
berlangsung
 Biaya

Anggaran

Sasaran Proyek
Yang Harus
Merupakan Tiga
Kendala
(Triple
Constraint)

Jadwal Mutu

Waktu Kinerja
 Anggaran : Proyek harus diselesaikan
dengan biaya yang tidak melebihi
anggaran.
 Jadwal : Proyek harus dikerjakan
sesuai dengan kurun waktu dan
tanggal akhir yang telah ditentukan .
 Mutu : Hasil kegiatan proyek
harus memenuhi spesifikasi dan
kriteria yang dipersyaratkan.
 STRUKTUR ORGANISASI
PENYELENGGARAAN PROYEK

PEMBERI
INSTRUKSIONAL TUGAS

INSTANSI
TEKNIS
PEMERINTAH

KONSULTAN KONSULTAN
PERENCANA PENGAWAS

KONTRAKTOR
KONTRAKTUAL PEMBERI
TUGAS

KONSULTAN KONSULTAN
PENGAWAS PERENCANA

KONTRAKTOR
 PENGERTIAN
MANAJEMEN KONSTRUKSI

Manajemen Konstruksi (MK) adalah suatu cara

yang efektif untuk memenuhi kebutuhan pemilik
akan suatu bangunan (metode mengelola proyek)
dengan tahapan sbb :
1. Tahapan Pengembangan Konsep (perencanaan)
2. Tahapan Perancangan (design)
3. Tahapan Pelelangan (tender)
4. Tahapan Pelaksanaan (construction)
5. Tahapan Pemeliharaan dan Pengoperasian
(maintenance and operation)
Untuk mencapai hasil yang optimal dalam aspek
biaya, mutu serta waktu diperlukan suatu
kesatuan dalam suatu sistem pembangunan.

Manajemen konstruksi merupakan suatu

organisasi yang bersifat multi disiplin yang
bekerja untuk dan atas nama pemberi tugas atau
pemilik bangunan dan harus mampu bekerja
sama dengan konsultan perencana untuk
mencapai hasil yang optimal dari suatu proyek.
 PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT
DALAM KEGIATAN PROYEK

Untuk menjamin semua proses manajemen proyek sesuai

rencana, semua pihak yang terlibat harus saling mendukung.
Oleh karena itu pihak-pihak yang terlibat harus memenuhi
kriteria :

1. Pemilik Proyek
a. Mampu melaksanakan pembayaran dengan lancar
b. Mampu mengambil keputusan dengan cepat dan tepat
c. Mempunyai wakil yang mempunyai wewenang penuh untuk
membuat keputusan yang sah dan mengikat
d. Mempercayai sepenuhnya konsultan MK dan perencana
sebagai mitra dalam mengelola proyek
 2. Konsultan Manajemen Konstruksi
a. Mempunyai pengalaman yang luas dan reputasi yang baik dengan
referensi keberhasilan dalam membangun proyek yang berskala
besar dan kompleks (ada referensi dari pemilik)
b. Mempunyai tenaga profesional tetap dan memenuhi syarat, baik
dalam aspek manajemen maupun teknis pelaksanaan.
c. Mempunyai kemampuan keuangan yang kuat
d. Mampu bekerja sama secara harmonis dengan pemilik proyek dan
perencana
 3. Perencana
a. Mempunyai sistem manajemen, organisasi dan tenaga profesional
yang memenuhi syarat
b. Mempunyai pengalaman merencanakan proyek-proyek yang besar
dan kompleks
4. Kontraktor
a. Kontraktor harus mempunyai keuangan yang mampu
membiayai operasional perusahaan secara baik, serta dapat
menyiapkan dana untuk biaya pelaksanaan proyek
b. Kontraktor harus mempunyai peralatan yang memadai
untuk menunjang pelaksanaan proyek, sehingga waktu
pelaksanaan biaya dan metode kerja dapat berjalan sesuai
rencana
c. Kontraktor harus mempunyai tenaga yang profesional yang
tetap (full time) untuk menyelesaikan masalah teknis
selama waktu pelaksanaan proyek
d. Kontraktor harus mempunyai cukup pengalaman dalam
menangani proyek sehingga dapat dipakai sebagai acuan
untuk proyek yang akan dilaksanakan
 Diagram Organisasi Proyek Konvensional
PEMILIK
PROYEK

PERENCANA PENGAWAS

KONTRAKTOR
UTAMA

SUB SUB SUB SUB

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR
Keterangan : Garis Kontrak
Garis Koordinasi
Garis Komando
 Diagram Organisasi Proyek
Sistem Manajemen Konstruksi
PEMILIK
PROYEK

MANAJEME
PERENCANA N
A/E KONSTRUKS
I

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR

Keterangan : Garis Kontrak
Garis Koordinasi
Garis Komando
 MANFAAT PENERAPAN SISTEM
MANAJEMEN KONSTRUKSI

Sistem MK dipakai karena ada beberapa keuntungan

apabila dibandingkan dengan sistem konvensional /
tradisional, antara lain :

1. Manfaat segi biaya

a. Tidak terjadi faktor ganda atas keuntungan, pajak dan biaya
umum masing-masing kontraktor yang dibebankan pada
pemilik seperti halnya dalam sistem pembangunan konvensional
b. Dari segi biaya selesainya fasilitas yang dibangun dalam waktu
singkat berarti penghematan untuk pemilik bangunan, terutama
untuk bangunan komersil yang nilai inflasi sangat berpengaruh
c. Pemilik mendapat keuntungan dengan pemeriksaan keuangan
yang dilakukan baik oleh stafnya maupun oleh MK
 d. Jumlah biaya akhir proyek selalu dapat diketahui sebelumnya.
Arus dana senantiasa diikuti dan diperbaharui dengan menerus,
pemilik juga dapat mengetahui posisi keuangan proyeknya
e. Pembelian material (terutama material impor) yang memerlukan
waktu penyerahan lama dapat dilakukan seawal mungkin

Kalau diperhatikan pada diagram organisasi proyek sistem

konvensional terlihat bahwa sub kontraktor mendapat pekerjaan
(kontrak) dari kontraktor utama. Sedangkan kontraktor utama
mendapat pekerjaan (kontrak) dari pemilik, hal ini yang dimaksud
dengan penggandaan pajak dan keuntungan.

Pada metode Manajemen Konstruksi kontraktor mendapatkan

pekerjaan (kontrak) langsung dari pemilik, sehingga tidak terdapat
penggandaan pajak atau keuntungan.
2. Manfaat Segi Waktu
Pelaksanaan pembangunan memungkinkan
memulai seawal mungkin meskipun perencanaan
belum seluruhnya selesai. Dibandingkan sistem
konvensional waktu pelaksanaan dengan sistem
manajemen konstruksi terlihat singkat. Hal ini
dimungkinkan karena adanya penerapan fast
track yaitu sebagian tahap pelelangan dan
pelaksanaan dapat dilakukan sebelum seluruh
rancangan selesai (overlapping).
a. Pemilik tidak perlu banyak membuang waktunya yang
sangat berharga hanya untuk mengurus hal-hal yang
bukan profesinya. Setelah itu diperlukan sedikit orang
sebagai staf pemilik yang bertugas di proyek dan
tidak perlu dituntut spesialisasi yang sangat tinggi.

b. Dengan manajemen konstruksi tugas-tugas

manajerial, keputusan-keputusan dalam tahap
perencanaan, perancangan, pelelangan, pengadaan
material dan pelaksanaan dapat diatur dan
disesuaikan menurut skala urutan prioritas kebutuhan
proyek yang mendesak.
3. Manfaat Segi Mutu (kualitas)
a. Manajemen Konstruksi berlatar belakang pengalaman dan
keahlian yang luas, perpaduan keahlian para arsitek atau
engineer sebagai perencana akan menghasilkan keputusan
yang terbaik. Pada tahap pelaksanaan MK sangat membantu
dalam menilai usul, prestasi dan sistem kerja para kontraktor
dilapangan sehingga tercapai kualitas pekerjaan sesuai mutu
yang diharapkan
b. Pimpinan dan pengawasan proyek dilakukan oleh MK yang ahli
dan pengalaman
c. Kualitas dan kemampuan kontraktor spesialis lebih terseleksi
oleh pemilik dibantu tim MK
d. Kesempatan untuk menyempurnakan rancangan lebih leluasa,
karena paket pekerjaan dilelang berdasarkan prioritas sesuai
jadwal utama (master schedule)
4. Manfaat lain Sistem MK
a. Kontrak-kontrak dapat diatur dan disesuaikan dengan kondisi dan
spesialisasi masing-masing pihak yang terlibat yaitu kontraktor
pelaksana, pemasok dan lain-lain
b. Paket pekerjaan disesuaikan dengan kondisi setempat dan pasaran yang
ada, keahlian buruh setempat, pengamatan material peralatan, cuaca
dan sebagainya
c. Kontraktor-kontraktor yang bekerja tidak baik dapat saja diganti tanpa
perlu mengganti seluruh kontraktor dan tidak menimbulkan pengaruh
yang drastis pada seluruh proyek
d. MK melakukan check and recheck dalam semua tahapan-tahapan
pembangunan sehingga tercapai suatu hasil yang optimum dari tuntutan
pemilik bangunan
e. Manajemen proyek ditangani oleh MK dengan mengintegrasikan tahap
perancangan, perencanaan, pelelangan dan pelaksanaan dalam satu
kesatuan sistem yang utuh dan terpadu
KURVA S
Kurva S adalah: Kurva yang menggambarkan komulatif
progres pada setiap waktu dalam pelaksanaan pekerjaaan.

Kurva S dibuat berdasarkan rencana atau pelaksanaan

(aktual) progres pekerjaan dari setiap kegiatan. Dengan
kurva S kita dapat mengetahui progres pada setiap waktu,
progres tersebut dapat berupa rencana dan pelaksanaan
(aktual).
Bentuk kurva S biasanya mempunyai kemiringan yang
landai pada tahap permulaan dan tahap akhir dari
pelaksanaan proyek.

Fungsi kurva S diperlukan untuk mengambarkan progres

pada momen tertentu. Bila kurva S dari rencana progres
dan pelaksanaan (aktual) dibandingkan maka dapat
diketahui secara visual besarnya dan kecendrungan dari
penyimpangan (progres) yang terjadi, apakah
pelaksanaan lebih cepat atau lebih lambat dari rencana
yang telah disepakati.
 Membuat Kurva S
Untuk dapat menghitung progres kita perlu
mengetahui biaya yang diperlukan untuk setiap
kegiatan, kemudian persentase setiap kegiatan
dihitung dengan cara membagi harga tiap
kegiatan dengan jumlah total.

Harga Kegiatan

Total Biaya Konstruksi

Persentase tersebut tiap minggu dijumlahkan,
kemudian progres (rencana) tiap mingguan
dapat diketahui yaitu jumlah komulatif dari
persentase mingguan diatas.

Jika panjang kolom dari gambar barchat dibagi

dan 100 (0% s/d 100%) maka kita dapat
melakukan plotting untuk setiap minggu
progres untuk dapat menggambarkan kurva S.
 Network Planning

Network Planning adalah : Rencana jaringan kerja

Network planning adalah salah satu alat yang dipakai

dalam penyelenggaraan pekerjaan/proyek yang
meliputi tahap perencanaan, pelaksanaan dan
pengawasan.

Langkah-langkah yang penting diperhatikan pada

pembuatan network planning :
1. Tentukan jenis-jenis kegiatan yang ada
2. Urutkan jenis-jenis kegiatan tersebut
3. Kaitkan jenis-jenis kegiatan yang mempunyai
kaitan/hubungan.
4. Tentukan lamanya waktu penyelesaian setiap
jenis kegiatan
5. Buat daftar kegiatan yang berdasarkan time
schedulnya (kegiatan-kegiatan mana yang
mendahului kegiatan lainnya)
6. Buat network planningnya
 Penyusunan Network Planning

Dalam membuat network planning dibuat langkah-

langkah sebagai berikut :
1. Memperinci proyek dalam kegiatan-kegiatan
2. Menyusun urutan kegiatan-kegiatan
3. Menggambar diagram network
4. Menentukan waktu penyelesaian masing2 kegiatan
5. Menghitung waktu penyelesaian proyek
6. Mencari kegiatan kritis dan lintasan kritis
7. Menghitung float masing-masing kegiatan
8. Menghitung biaya proyek & pemerataan pembiayaan
 Simbol-Simbol Pokok

1. Lingkaran yang menunjukkan kejadian (even)

2. Saat paling awal (EET = Earliest Even Time)
3. Saat paling lambat (LET = Latest Event Time)
4. Nomor kegiatan

Aktivitas (job)

Aktivitas kritis

Garis penghubung peristiwa

Lingkaran kejadian dihubungkan oleh garis aktivitas
(kegiatan)
Setiap aktivitas harus diperhatikan mengenai :
1. Aktivitas-aktivitas yang mendahului
2. Aktivitas2 yang kemudian langsung mengikutinya
3. Aktivitas2 yang dapat dilaksanakan bersama-sama
4. Waktu yang membatasi saat dimulainya aktivitas
5. Waktu yang membatasi saat selesainya aktivitas
6. Biaya dan tenaga yang diperlukan
 Syarat-syarat dalam menggambar
Network Planning

1. Suatu network planning dimulai dari satu

kejadian dan diakhiri pada satu kejadian pula
2. Anak panah digambar dengan garis lurus,
boleh garis patah tetapi tidak boleh
melengkung
3. Sudut antara anak-anak panah sebesar
mungkin
4. Anak-anak panah harus condong kekanan
5. Sedapat mungkin dihindari perpotongan antar
anak panah
 Lintasan kritis
Lintasan kritis adalah : lintasan yang
melalui kegiatan-kegiatan kritis, lintasan
kritis menghubungkan lingkaran
kejadian yang EET = LET

Lintasan kritis merupakan lintas yang

terpanjang waktunya, penyimpangan yang
terjadi pada lintasan kritis akan
mempengaruhi waktu penyelesaian secara
keseluruhan.
Contoh 1 :

Jenis Kegiatan Waktu Kegiatan yang

No
Penyelesaian Mendahului

1 A 5 -
2 B 20 -
3 C 5 -
4 D 10 A
5 E 8 C
6 F 5 B,D,E
 Lintasan kritis : B-F
(waktu penyelesaian 25 hari)

5
2
A 10 D
5 10
0 B 20 F 25
1 4 5
0 20 20 5 25

C E
5 5 8
3
12
Contoh 2 :

Jenis Kegiatan Waktu Kegiatan yang

No
Penyelesaian Mendahului

1 A 10 -
2 B 15 -
3 C 10 -
4 D 20 A
5 E 20 A,B
6 F 10 C
7 G 30 D
8 H 10 B,D,E
 Lintasan kritis : A-D-G-H
(waktu penyelesaian 70 hari)

10 D 30
2 4
5
10 20 30
A G
30
10

0 B 15 E 60 H 70
1 83 6 7
0 15 40 20 60 10 70

F
C
10
10
10
54
3
50
Terima kasih