Akta-akta PPAT dalam

Pendaftaran Tanah di Indonesia

Dasar hukum :
1. PP no. 24 Th 1997;
2. PP no.37 Th 1998;
3. PP no.18 Th 2021;
3. Perkaban no 2 th 2018;

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 1

Definisi PPAT
 Ps 1 angka 24 PP no.24 th 1997; PPAT adalah pejabat umum
yg diberi kewenangan untuk membuat akta2 tanah tertentu.
 Ps.1 PP no.37 th 1998 ; PPAT adalah pejabat umum yang

diberi kewenangan untuk membuat akta2 otentik perbuatan

hukum tertentu mengenai Hak atas tanah atau HM sarusun.
 Macam –macam PPAT ;
 PPAT sementara adalah Pejabat pemerintah yang ditunjuk

karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan

membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat
PPAT.
 PPAT khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk karena

jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan

membuat akta PPAT tertentu khusus dalam rangka
pelaksanaan program atau tugas pemerintah tertentu.
 PPAT (definiti/tetap) .

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 2

Tugas pokok PPAT
 Melaksanakan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat
akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum
tertentu mengenai Hak atas Tanah atau HM atas sarusun
yang akan dijadikan dasar bagi perubahan data pendaftaran
tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
 Pebuatan hukum dimaksud (pasal 2 yat 2 PP no.37 th
1998),yaitu :
 Akta jual beli;
 Akta tukar menukar;
 Akta hibah;
 Akta pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
 Akta Pembagian Hak Bersama;
 Akta Pemberian HGB/Hak Pakai atas tanah HM;
 APHT;
 Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 3

 Akta-akta pejabat yang terkait
pemeliharaan data Pendaftaran tanah.
 Akta PPAT terkait pemeliharaan data Hak
Milik; peralihan, pemindahan, pemberian
HGB/HP diatas HM, pembebanan HT.
 Akta PPAIW terkait pemeliharaan data Tanah

wakaf ;
 Pejabat Pembuat Risalah Lelang terkait

pemeliharaan data tanah yang beralih hak nya

melalui Lelang.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 4

 Bentuk akta dan tata cara pengisian
akta-akta PPAT.
 Ditentukan dalam Perkaban No. 2 tahun 2018 berikut
lampiran-lampirannya. (berlaku 2 januari 2013).
 Penyiapan dan pembuatan akta dilakukan oleh
masing-masing PPAT
 Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah dan
pembuatan APHT sebagaimana dimaksud pasal 95 ayat
2 tidak dapat dilakukan berdasarkan akta yang
pembuatannya tidak sesuai dengan ketentuan ayat 1.
 kepala kantor pertanahan, menolak pendaftaran akta
PPAT yang tidak sesuai dengan ketentuan
sebagaimana diatur pada ayat 1.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 5

Peraturan kepala Badan Pertanahan
Nasional RI, no. 8 tahun 2012
 Ps. 96 ayat 1 ada 8 bentuk akta PPAT, yaitu :
 1. AJB;
 2.akta tukar menukar;
 3.akta hibah;
 4.akta pemasukan ke dalam perusahaan;
 5.akta pembagian Hak Bersama;
 6.akta pembebanan Hak Tanggungan;
 7.akta pemberian HGB/HP diatas HM;
 8. SKMHT.
 Bentuk dan tata cara pengisian akta dibuat sesuai
dengan lampiran peraturan ini.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 6

Akta-akta PPAT yang terkait dengan
perubahan data Pendaftaran Tanah
 1. Akta Jual Beli;
 2. Akta Hibah;
 3. Akta Pembagian Hak Bersama;
 4. Akta Tukar Menukar;
 5.Akta Pemasukan ke dalam Perusahaan;
 6. Akta Pemberian HGB / HP atas tanah HM.
 7. Akta Pembebanan HT.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 7

Subyek dan Obyek Akta-akta PPAT.
 Subyek :
 1. WNI;
 2. Badan Hukum.

 Obyek :
 1. Tanah Hak Milik;
 2. Tanah HGB;
 3. Tanah HGB/HP atas tanah HM.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 8

Data yang termuat dalam akta PPAT
 1. Data subyek Hukum; WNI, Badan Hukum.
 2. Data Obyek Hukum; tanah (Sertipikat)
 3. Data Perbuatan Hukum; Jual Beli, hibah,

Pembagian Hak bersama, Hak Tanggungan,

tukar menukar, Pemberian HGB/HP atas HM,
Pemasukan ke dalam Perseroan, Pemberian
HT, Kuasa membebankan HT.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 9

Data dalam pendaftaran tanah
 1. Data Yuridis ; adalah keterangan mengenai
status hukum bidang tanah, pemegang hak,
serta beban lain yang membebaninya.
 2. Data Fisik : adalah data keterangan

mengenai letak, batas, dan luas bidang

tanah.

 Kedua data tersebut terdapat dalam sertipikat

tanah.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 10

Pengertian Pendaftan tanah
 Pasal 1 PP no.24 tahun 1997 : pendaftaan tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan, teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
 Angka 9, PP no.18 tahun 2021: pendaftaran tanah adalah rangkaian
kegiatan yang dilakukakan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan,pengolahan,
pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah,
ruang atas tanah, ruang bawah tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas sarusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 11

Tujuan Pendaftaran Tanah
 Pasal 19 UUPA :
 Pasal 3 PP no.24 th 1997.
 Tujuan pendadftaran tanah adalah :
 A.memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak satuan rumah susun, hak hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
 B. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan, sehingga mudah memperoleh data yang
diperlukan dalam melakukan perbuatan hukum.
 C. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 12

SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah:
1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds)
2. Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)

Sumber data :
Baik untuk pemberian hak, pemindahan hak dan
pembebanan hak sumber data yuridis yang
dipergunakan adalah AKTA baik untuk ROD atau
ROT karena di dalam akta tersebut tercantum
dengan jelas mengenai perbuatan hukum yang
dilakukan, hak dan penerima haknya.
SISTEM PENDAFTARAN TANAH
AKTA HAK

 Akta yang didaftar  Penciptaan hak baru

dan perbuatan-
perbuatan hukum
yang menimbulkan
perubahan kemudian
(Yang harus
dibuktikan dengan
 Pejabat pertanahan akta)
bersikap pasif  Pejabat pertanahan
bersikap aktif
 Tanda bukti : Akta
 Tanda bukti : Buku
Tanah dan sertipikat
lanjutan
AKTA HAK

 Setiap kali terjadi  Setiap kali terjadi

perubahan wajib perubahan, tidak
dibuatkan akta sebagai dibuatkan buku tanah
buktinya dan cacat baru melainkan
hukum pada suatu akta
dilakukan
bisa mengakibatkan
pencatatannya pada
tidak sahnya perbuatan
hukum yang dibuktikan ruang mutasi yang
dengan akta yang disediakan pada buku
dibuat kemudian tanah yang
bersangkutan
Sistem Pendaftaran Tanah yang
dipergunakan oleh Indonesia adalah
SISTEM PENDAFTARAN HAK
Dasar Hukum :
Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24/1997

Adanya :
a. Buku Tanah dan Surat Ukur
b. Sertipikat sebagai tanda bukti hak
Kekuatan pembuktian sertipikat
 Pasal 32 PP No. 24 th 2997 ayat 1 ;
 Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai

alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis
yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku
tanah hak ybs.
 Ayat 2 : dalam bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah

atas nama orang/badan hukum yang memperoleh tanah tersebut

dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain
yang merasa mempunyai hak atas tanah itu “tidak dapat lagi
menuntut pelaksanaan hak” tersebut apabila dalam waktu 5 thn
sejak diterbitkannya sertipikat tsb telah tidak mengajukan keberatan
scr tertulis kepada pemegang sertipikat dan kepala kantor
pertanahan ybs ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan
mengenai pengusaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 17

Penyelenggaraan dan pelaksanaan Tanah
secara elektronik ps.84 PP no.18 th 2021
 Ayat 3 data dan informasi elektronik
dan/atau hasil cetaknya merupakan alat bukti
hukum yang sah.
 Ps. 86 ; pembuatan akta pejabat pembuat

akta tanah dapat dilakukan secara elektronik.

 P. 89 ; pendaftaran HT dilakukan oleh kantor

pertanahan secara elektronik paling lama 7

(tujuh) hari kalender setelah dokumen yang
diperlukan untuk pendaftaranHT dinyatakan
memenuhi syarat.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 18

 PPAT/ pejabat Lelang /PPAIW dalam
pemeliharaan data pendaftaran tanah
 Akta PPAT terkait pemeliharaan data Hak
Milik; peralihan, pemindahan, pemberian
HGB/HP diatas HM, pembebanan HT.
 Akta PPAIW terkait pemeliharaan data Tanah

wakaf ;
 Pejabat Pembuat Risalah Lelang terkait

pemeliharaan data tanah yang beralih hak nya

melalui Lelang.

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 19

PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH

A. Pembukuan perubahan yang terjadi :

1. Perubahan haknya
a. Pembebanan Hak Tanggungan
b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas
Hak Milik
2. Perubahan Subyeknya
a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah,
hibah, inbreng, tukar menukar, pembagian hak
bersama, pemasukan ke dalam perseroan.
b. Pemindahan hak karena lelang
c. Pewarisan karena hukum
3. Perubahan Tanahnya, karena:
- Pemecahan, pemisahan dan penggabungan.
B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi
C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah
D. Perubahan data karena putusan hakim

Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 20

PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur
dan buku tanah dan sertipikat dengan perubahan-
perubahan yang terjadi kemudian.
Ps. 84 ayat 1 PP no.18 th 2021; penyelenggaraan dan
pelaksanaan pendaftaran tanah dapat dilakukan
secara elektronik; ayat 2 data dan informasi
elektronik dan/atau hasil cetaknya merupakan alat
bukti hukum yang sah. (ini merupakan perluasan dari
alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara yang
berlaku di indonesia.
Dr. KHANTSAFIKNI, SH, SpN, MH 22