Equity Valuation

18 Mei 2011

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Laporan Kedua

Target Harga Terendah Tertinggi 1.250 1.370 Rekreasi dan Properti

Kinerja Saham
4000 3800 3600 800 3400 3200 750 700 650 600 2400 2200 2000 5/14/2010
IHSG PJAA

900 850

3000 2800 2600

550 500 6/29/2010 8/11/2010 10/1/2010 11/15/2010 1/3/2011 2/17/2011 4/1/2011

Terus Menjadi Operator Taman Rekreasi Terbesar di Indonesia PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk (PJAA) didirikan tahun 1966, dan hingga kini terus menjadi operator taman rekreasi terbesar di Indonesia, yaitu Ancol, dengan total aset Rp. 1,56 triliun dan total area 552 hektar. Saat ini, Ancol tetap menjadi tujuan utama tempat rekreasi di Jakarta, terbukti dari jumlah pengunjung yang mencapai 14,5 juta orang di tahun 2010, mengalahkan tempat rekreasi lainnya seperti Taman Mini Indonesia Indah (TMII), Kebun Binatang Ragunan (KBR), dan Monas. Disamping taman rekreasi yang sudah ada, PJAA akan segera membuka taman rekreasi baru, yaitu Ecopark di tahun 2011. PJAA juga berencana untuk memperluas total lahannya setelah menerima izin untuk melakukan reklamasi sebesar 80 hektar di Pantai Utara Ancol, dan akan memasuki bisnis jalan tol dan apartemen di tahun 2013. Penyesuaian Target Harga Kami membuat beberapa penyesuaian pada proyeksi kami sebelumnya. Kami menyesuaikan target harga menjadi Rp. 1.250 Rp. 1.370 per saham, berdasarkan beberapa pertimbangan, yaitu: Kinerja PJAA di tahun 2010 dimana penjualan meningkat 2,63% YoY, dan marjin laba kotor, laba usaha dan laba bersih mencapai 41,93%, 21,5%, dan 15,38%, lebih tinggi dari tahun 2009 yang hanya mencapai 41,76%, 20,73%, dan 15,29%. Strategi penetapan harga yang tepat meningkatkan pendapatan PJAA di tengah kondisi cuaca yang tidak bersahabat pada awal 2010. Pembukaan taman rekreasi baru di pertengahan tahun 2011, yaitu Ecoparksebuah taman yang dilengkapi dengan air sungai, area tanam untuk anakanak, area paintball dan hiburan multimedia, akan menarik dan meningkatkan jumlah pengunjung Ancol. Dengan taman rekreasi baru ini, kami percaya bahwa pendapatan PJAA dari bisnis ticketing akan meningkat sebesar 20,54% di tahun 2011. Reklamasi di Pantai Utara Ancol sebanyak 80 hektar, yang diharapkan akan selesai di tahun 2015, akan menjamin pendapatan PJAA dari aktivitas penjualan lahan setidaknya untuk satu dekade berikutnya. Selain itu, selesainya Apartemen The Coastal di tahun 2014, renovasi Putri Duyung Cottage, dan pembangunan jalan tol Ancol - Tanjung Priok akan meningkatkan pendapatan PJAA di masa yang akan datang. Dan juga terinstalasinya mesin penyulingan air akan menghemat sekitar 50% dari biaya air PJAA. Perubahan tingkat risk free, equity risk premium dan beta masing-masing sebesar 7,06%, 6,95%, dan 0.81x Prospek Usaha Didukung oleh pertumbuhan ekonomi Indonesia, yang kami yakin masih jauh dari overheated, ditambah dengan pertumbuhan populasi penduduk Indonesia dengan rata-rata 1,48%, industri taman rekreasi masih terlihat menjanjikan. Ditambah dengan pembukaan Ecopark di tahun 2011 dan beberapa ekspansi di industri real estate dan jalan tol, kami yakin bahwa pendapatan PJAA akan bergerak naik sebesar 14,7% YoY di tahun 2011, dan 17,4% CAGR selama periode 2010 2015. 2008
Pendapatan (Rp miliar) Laba Sebelum Pajak (Rp miliar) Laba Bersih (Rp miliar) EPS (Rp) Pertumbuhan EPS (%) P/E (x) PBV (x) 854,4 191,8 132,2 82,6 (6,1) 4,3 0,6

Sumber : Bloomberg

Informasi Saham
Kode Saham Harga Saham per 16 Mei 2011 Harga Tertinggi 52 minggu terakhir Harga Terendah 52 minggu terakhir Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 Minggu (Miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 Minggu (Miliar)

IHSG

Rp PJAA 800 850 570 1.360 912

Market Value Added & Market Risk

250 200 150 100 50 MVA 0.5 0 -50 -100 -150 -200 -250 MVA Market risk 2008 2009 2010 0.4 0.3 0.2 0.1 0 0.9 0.8 0.7 0.6 Market Risk

Valuasi
Tertinggi Terendah

Sebelumnya 980 880

Saat Ini 1.370 1.250

Pemegang Saham
Pemerintah DKI Jakarta PT. Pembangunan Jaya Publik (masing-masing dibawah 5%)

(%) 72,00 18,01 9,99

PJAA

2009
898,3 190,9 137,4 85,9 3,9 5,9 0,8

2010
921,9 186,8 141,8 88,6 3,2 9,5* 1,3*

2011P
1.058,0 231,1 173,2 108,3 22,2 7,8* 1,1*

2012P
1.195,0 265,0 198,6 124,2 14,7 6,8* 0,9*

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 72782380 info-equityindexvaluation@pefindo.co.id
Pernyataan Disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan ini www.pefindo.com

Sumber:PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga saham PJAA per tanggal 31 Desember 2010 Rp 840 / lembar

Halaman ke 1 dari 8 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Didukung dengan Kondisi Ekonomi Indonesia yang tidak Overheated Kami percaya bahwa pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2010 yang mencapai 6,1% YoY, masih jauh dari overheated, karena dengan pertumbuhan ekonomi rata-rata 5,7% per tahun dalam lima tahun terakhir, perekonomian Indonesia masih mencatat tingkat pengangguran terbuka sebesar 7,4% pada Agustus 2010. Inflasi tahun 2010 yang mencapai 6,96% telah melonjak signifikan dibandingkan dengan tahun 2009 yang hanya 2,9%. Akan tetapi, kami tetap yakin bahwa tingginya inflasi bukan indikasi dari memanasnya ekonomi, karena tingginya inflasi lebih disebabkan oleh melompatnya harga komoditi dan minyak dunia secara ekstrem. Ditambah dengan meningkatnya angka penduduk Indonesia yang mencapai 237,6 juta orang di tahun 2010, atau naik secara ratarata 1,48% selama periode 2000 2010, industri taman rekreasi dimana PJAA sebagai operator dari taman rekreasi Ancol, masih terlihat menjanjikan.

Gambar 1 : Pertumbuhan PDB Nasional dan DKI Jakarta

(Pertumbuhan YoY %)
8 7 6 5

4 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010

P ertumbuhan P DB Nasional P ertumbuhan P DB DKI

Sumber : Biro Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Masih Menjadi Tujuan Wisata Nomor Satu di Jakarta Taman rekreasi Ancol, yang dikelola oleh PJAA, tetap menjadi tujuan wisata nomor satu di Jakarta, terbukti dari jumlah pengunjung tertinggi yang datang ke Ancol pada 2010, dibandingkan dengan taman rekreasi lain di Jakarta seperti Taman Mini Indonesia Indah (TMII), Kebun Binatang Ragunan (KBR), dan Monas. Di tahun 2010, jumlah pengunjung yang datang ke Ancol mencapai 14,5 juta orang, melampaui TMII, KBR, dan Monas yang hanya dikunjungi sebanyak 5 juta orang, 2 juta orang, dan 1,2 juta orang. Banyaknya tempat rekreasi, kuliner, dan olahraga melengkapi pantai Ancol, dan menjadi alasan utama mengapa jumlah turis yang datang ke Ancol terus tumbuh setiap tahunnya. Di tahun 2011, kami estimasikan jumlah pengunjung Ancol akan naik sebesar minimum 7,5%, karena Ancol akan secara resmi meluncurkan Ecopark, area menanam bagi anak-anak dilengkapi aliran sungai dan kapalnya, yang akan menjadi sumber daya tarik pengunjung. Gambar 2 : Jumlah Pengunjung Ancol, TMII, KBR dan Monas
(ribuan orang)

16000 14000 12000 10000 8000

14013

14453

5000 6000 4000 2000 0 2009 Ancol TMII KBR Monas 2000 1100

5000 2000 1200

2010

Sumber :Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

Persaingan Semakin Ketat, tetapi PJAA Merespon Meskipun jumlah pengunjung yang datang melalui pintu utama Ancol meningkat di tahun 2010, namun PJAA harus berhati-hati terhadap pesaing-pesaing baru yang masuk industri taman rekreasi ini. Sekarang ini, beberapa tempat di Indonesia telah membangun dan menawarkan berbagai jenis tempat rekreasi baru, seperti Trans Studio di Makassar, yang beroperasi di dalam gedung (indoor recreational sites), dan memberikan nuansa lain kepada pengunjung. Akan tetapi, dengan pengalaman yang panjang di industri ini, PJAA telah mewaspadai situasi ini, dan berencana untuk membuat taman rekreasi indoor serupa di area Ecopark, dan kami percaya hal itu akan menurunkan pangsa pasar dari taman

18 Mei 2011

Halaman ke 2 dari 8 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

rekreasi indoor yang sudah ada, karena tempat rekreasi indoor ini berlokasi di Jakarta, dan pengunjung Jakarta tidak perlu pergi ke Makassar untuk menikmati taman rekreasi indoor. Ekspansi Untuk Mempertahankan Pertumbuhan Pendapatan Untuk mempertahankan pertumbuhan pandapatan di masa depan, PJAA berencana untuk meningkatkan kualitas dari pendapatan yang yang berasal dari empat sumber, antara lain: real estate, ticketing, hotel dan restoran, dan lainnya, seperti sewa kios, manajemen perumahan, dengan cara ekspansi dan perubahan strategi penjualan. Ekspansi dan perubahan tersebut terjadi di: 1. Bisnis Real Estate a. PJAA merubah strategi penjualan tanah yang dimilikinya, yaitu dari menjual tanah dalam jumlah besar ke kavling-kavling dengan rumah diatasnya sejak awal 2009, atau dengan membangun dua cluster properti, yaitu The Bukit and The Green. Saat ini terdapat sekitar 43 hektar tanah yang siap dijual di dalam portfolio PJAA, dan dengan perubahan strategi penjualan ini, kami perkirakan PJAA akan tetap menerima pendapatan dari penjualan tanah dalam 7 tahun kedepan. b. Reklamasi Pantai Utara Ancol seluas 80 hektar yang diharapkan akan mulai berjalan tahun 2012 dan selesai tahun 2015. Dengan ekspansi ini, kami percaya bahwa pendapatan PJAA dari aktivitas penjualan tanah ini terjaga setidaknya selama satu dekade berikutnya. c. Membangun apartemen premium dan properti perumahan lainnya yaitu The Coastal and DCove. Sebanyak 108 unit apartemen akan dibangun dan diharapkan akan berkontribusi di tahun 2014. Bisnis Rekreasi PJAA telah menutup lapangan golf yang dimilikinya dan berencana untuk mengubahnya ke kawasan rekreasi baru yaitu Ecopark. Ecopark adalah area hijau, yang dilengkapi dengan lahan pertanian sebagai wahana belajar bagi anak-anak, area paintball, kanal air, atraksi multimedia yaitu Aqua Scan, dan juga ruang function hall. Dengan area baru tersebut, kami percaya bahwa pendapatan PJAA akan meningkat secara signifikan sebanyak 14,7% YoY, dimana pendapatan dari pintu utama dan area rekreasi akan menjadi kontributor utama terhadap pendapatan PJAA di tahun 2011. Bisnis Hotel dan Restoran a. Dengan adanya reklamasi, PJAA akan mempunyai jumlah land bank yang cukup luas dimana sebagian dari lahan tersebut akan digunakan untuk tempat kuliner baru. Area kuliner baru ini akan berlokasi menjorok jauh dari pantai dan akan mempunyai pemandangan laut yang lebih baik dibandingkan dengan restoran lain yang ada di Ancol saat ini, dan akan berkontribusi terhadap pendapatan PJAA di tahun 2015. b. Renovasi Putri Duyung Cottage ditambah pembangunan ruang serbaguna baru yang dapat digunakan untuk resepsi pernikahan, rapat, konferensi, dan pameran, akan menarik pengunjung untuk menikmati tampilan baru dari Putri Duyung Cottage dan juga menjadi sumber baru pendapatan karena permintaan untuk tempat resepsi pernikahan di masyarakat cenderung meningkat. Bisnis Lainnya a. Bersama dengan Pemerintah Indonesia yang bertindak sebagai kontraktor, PJAA dan Pemerintah Daerah DKI Jakarta akan mengoperasikan dan menyiapkan area untuk pembangunan jalan tol Ancol Tanjung Priok. Estimasi total biaya untuk proyek ini adalah Rp 800 miliar, dimana PJAA menanggung sekitar 20% dari total biaya tersebut. Jalan tol ini diharapkan selesai pada tahun 2013, dan kami percaya bisnis ini akan berkontribusi terhadap pendapatan PJAA karena Tanjung Priok adalah pelabuhan utama di Jakarta, dan kami estimasikan volume truk dan mobil yang melewati jalan ini akan naik secara instan. b. PJAA berencana untuk memasang sebuah mesin penyulingan air laut menggunakan teknologi reserve osmosis dengan total kapasitas 5.000 meter kubik per hari, guna memenuhi kebutuhan internal air di Ancol. Dengan teknologi baru ini, sekitar 80% dari kebutuhan air PJAA akan terpenuhi. Teknologi baru ini diharapkan selesai pada tahun 2011, and akan menelan biaya sekitar Rp. 50 miliar, tetapi akan menghemat biaya air PJAA sebesar 50% di masa yang akan dating.

2.

3.

4.

Dengan segala rencana diatas, kami perkirakan PJAA akan menghabiskan sekitar Rp. 646 miliar investasi di tahun 2011. Promosi yang Berkualitas Meningkatkan Penjualan PJAA PJAA telah melakukan promosi yang berkualitas terhadap area wisatanya, baik melalui hard promotion, seperti pemberian diskon dan harga bundling untuk memasuki area Dunia Fantasi (Dufan), Atlantis Water Adventure, dan Samudra Oceanarium Park, dan juga soft promotion, seperti menjadi sponsor berbagai event yang berlangsung di area Ancol dan juga berbagai bentuk iklan lainnya. Kualitas kampanye yang dilakukan PJAA di tahun 2010 sangat baik, karena dapat meningkatkan pendapatannya sebesar 2,6% YoY, atau dari Rp 898,3 miliar di 2009 menjadi Rp 921,9 miliar di tahun 2010, tanpa disertai peningkatan beban penjualan. Sebaliknya, beban penjualan PJAA menurun dari Rp. 43,5 miliar di tahun 2009 menjadi Rp. 35,6 miliar di tahun 2010, atau menurun sebesar 18,0% YoY. Halaman ke 3 dari 8 halaman

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 3 : Pendapatan Vs Beban Penjualan
(Rp miliar)
925 920 915 910
Pendapatan

50 45 40
Beban Penjualan

35 30 25 20 15 895 10 890 885 2009

Pendapatan Beban Penjualan

905 900

5 2010

Sumber :PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk,, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Strategi Penetapan Harga yang Tepat Membuat Pendapatan PJAA Tumbuh Pada tahun 2010, PJAA menaikkan harga tiketnya di gerbang utama, Dufan dan Atlantis Water Adventure. Harga tiket di gerbang utama meningkat rata-rata 8,33%, terutama harga tiket untuk individu dan mobil yang meningkat dari Rp 12.000 di tahun 2009 menjadi Rp 13.000 pada tahun 2010. Harga tiket untuk Dufan naik menjadi Rp 120.000 selama hari kerja dan Rp 150.000 pada akhir pekan, dari hanya Rp. 90.000 selama hari kerja dan Rp 120.000 pada akhir pekan di tahun 2009. Harga tiket untuk Atlantis Water Adventure juga naik dari Rp. 50.000 dan Rp. 70.000 selama hari kerja dan akhir pekan di tahun 2009, menjadi Rp. 75.000 dan Rp. 100.000 selama hari kerja dan akhir pekan di 2010.

Gambar 4 : Harga Tiket

(Rp)
160,000 140,000 120,000 100,000 Rp 80,000 60,000 40,000 20,000 2007
Gerbang Utama - Individu Dufan - Hari Kerja Atlantis - Hari Libur

2008
Gerbang Utama - Mobil Dufan - Hari Libur Gelanggang Samudra - Hari Kerja

2009

2010

Gerbang Utama - Motor Atlantis - Hari Kerja Gelanggang Samudra - Hari Libur

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division

Kami yakin meningkatnya harga tiket di gerbang utama telah sesuai karena nilainya relatif kecil dan masih terjangkau bagi pengunjung. Sedangkan peningkatan harga tiket di Dufan dan Atlantis Water Adventure (Atlantis) dikarenakan adanya wahana baru yaitu Histeria, dan untuk membuat sama dengan kompetitor Atlantis lainnya yang telah menjual harga tiketnya di harga Rp 75.000 Rp 100.000 per orang. Kami percaya bahwa strategi penetapan harga ini adalah tepat karena mampu meningkatkan pendapatan PJAA dari gerbang utama dan area rekreasi masing-masing sebesar 10% YoY dan 0,67% YoY selama 2010, walaupun terjadi penurunan jumlah pengunjung ke Dufan dan Atlantis dikarenakan musim hujan yang berkepanjangan selama 1H10. Pada tahun 2011, dengan cuaca yang lebih ramah dan beberapa tempat rekreasi baru, kami percaya bahwa pendapatan PJAA dari gerbang utama dan area rekreasi akan naik 21% YoY.

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Halaman ke 4 dari 8 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 5 : Pendapatan PJAA dari Gerbang Utama dan Area Rekreasi

(Rp juta)
350,000 CAGR = 9.1% 300,000

Gambar 6 : Jumlah Pengunjung

(ribu orang)
16000 14000 12000 13372 13939 14013 14453

250,000
10000

Rp juta

200,000 150,000

CAGR = 6,8%
8000 6000

100,000
4000 3192 933 1080

50,000
2000

2666 1048 809

3108 2415 955 1058 827 1314

2007 2008 2009 2010

0 2007
P endapatan - Gerbang Utama P endapatan - Area Rekreasi

2008
Gerbang Utama Dufan Atlantis

2009
Oceanarium

2010

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Prospek Bisnis PJAA Didukung oleh pertumbuhan ekonomi Indonesia yang kami percaya jauh dari memanas, ditambah dengan meningkatnya populasi Indonesia dengan rata-rata 1,48%, industri taman rekreasi masih terlihat menjanjikan. Ditambah lagi dengan pembukaan Ecopark di tahun 2011 and beberapa ekspansi real estate dan industri jalan tol, kami percaya bahwa pendapatan PJAA akan meningkat 14,7% YoY di tahun 2011, dan 17,4% CAGR selama periode 2010 2015.

Gambar 7 : Pendapatan PJAA

2,500.0

2,000.0

CAGR = 17.4%
1,500.0

1,000.0

500.0

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Pendapatan PJAA

Sumber:PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Halaman ke 5 dari 8 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk TARGET HARGA

Valuasi Metodologi yang Digunakan Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) PJAA dibandingkan dengan metode pertumbuhan aset. Kami tidak mengombinasikan metode DCF dengan Guideline Company Method (GCM) karena tidak ada perusahaan serupa yang bisa dibandingkan dengan PJAA di BEI Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% saham PJAA tanggal 31 Desember 2010. Estimasi Nilai Estimasi Target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 31 Desember 2010 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 11,97% adalah Rp. 1.250 Rp. 1.370 per saham

Tabel 1 : Metode DCF Konservatif

PV of Free Cash Flows Rp miliar PV Terminal Value Rp miliar Cash and cash equivalents, Rp miliar Net Debt Rp miliar Total Equity Value Rp miliar Number of Share, juta lembar Fair Value per Share, Rp
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Moderat
462,5 1.427,9 328,3 (119,6) 2.099,2 1.599 1.310

Optimis
485.\,6 1.499,3 328,3 (119,6) 2.193,7 1.599 1.370

439,4 1.356,5 328,3 (119,6) 2.004,7 1.599 1.250

Tabel 2 : Asumsi
Risk free rate (%) Risk premium (%) Beta (x) Cost of Equity (%) Marginal tax rate (%) WACC (%)
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

7,06 6,95 0,81 12,71 25,0 11,97

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Halaman ke 6 dari 8 halaman

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

(Rp miliar) Laba Rugi Penjualan Harga Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Operasi Laba Operasi Pendapatan (beban) lain Laba Sebelum Pajak Beban Pajak Bagian laba anak perusahaan Laba Bersih 2008 854,4 (472,9) 381,5 (185,8) 195,7 (3,9) 191,8 (59,5) (0,1) 132,2 2009 898,3 (523,1) 375,2 (189,0) 186,2 4,7 190,9 (53,5) (0,1) 137,4 2010 921,9 (535,3) 386,6 (188,4) 198,2 (11,5) 186,8 (44,9) (0,1) 141,8 2011P 1.058,0 (596,4) 461,6 (219,8) 241,8 (10,7) 231,1 (57,8) (0,1) 173,0 2012P 1.195,0 (671,1) 523,9
P/E 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 2008 2009 P/E P/BV 2010 0.2 0.6 0.4 1.0 0.8 1.4 1.2

274,6 (9,6) 265,0 (66,2) (0,1) 198,6

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

(Rp miliar) Neraca 2008 2009 2010 2011P 2012P

16.0 14.0 12.0 0.66 0.64 0.62 0.6

ASET Aset Lancar Kas dan setara kas Investasi jk. pendek Piutang Persediaan Aktiva lain-lain Jumlah Aset Lancar Aset Tidak Lancar Aset tetap Aset real estate Aset lain-Lain Jumlah Aset Tidak Lancar JUMLAH ASET KEWAJIBAN Kewajiban Jangka Pendek Hutang usaha Hutang jk pendek Bank Hutang jk panjang jatuh tempo dlm 1 th Hutang jangka pendek lainnya Total Kewajiban Jangka Pendek Kewajiban Jangka Panjang Hutang jk panjang Hutang jk pjg lainnya Total Kewajiban Jangka Panjang Total Kewajiban Hak Minoritas Ekuitas 198,6 58,7 257,3 447,1 0,7 883,5 119,3 101,1 220,5 561,3 0,8 967,4 119,6 66,1 185,7 491,2 32,9 1.045,1 159,6 91,0 250,6 490,9 32,9 1.218,4 279,6 103,1 382,6 655,4 32,9 1.417,0 34,3 0,8 61,4 79,9 85,4 38,2 43,0 401,1 291,8 37,3 730,1 1.331,3 421,0 295,2 141,5 857,8 1.529,4 642,6 243,6 71,9 958,1 1.569,2 853,7 351,4 114,0 1.319,1 1.742,2 885,3 396,9 128,9 1.411,0 2.105,2 308,2 39,8 228,2 9,8 15,1 601,2 433,0 207,4 11,4 19,8 671,7 328,3 248,0 10,5 24,1 611,1 105,9 282,6 12,4 21,9 423,1 336,1 319,4 14,0 24,7 694,2

ROA & ROE

10.0 8.0

0.56 6.0 4.0 2.0 0.0 2008 ROA 2009 ROE TAT 2010 0.54 0.52 0.5 0.48

Rasio

2008

2009

2010

2011P

2012P

Pertumbuhan (%) Pendapatan Laba Usaha EBITDA Laba Bersih 12,0 8,2 (0,1) (6,1) 5,1 (4,8) 3,3 3,9 2,6 6,4 1,1 3,2 14,8 22,0 30,7 22,2 13,0 13,6 10,9 14,7

Profitabilitas (%) Marjin Laba Kotor Marjin Laba Usaha Marjin EBITDA Marjin Laba Bersih 44,6 22,9 32,8 15,5 41,8 20,7 32,2 15,3 41,9 21,5 31,7 15,4 43,6 22,9 36,1 16,4 43,8 23,0 35,4 16,6

154,7

199,5

220,1

202,2

229,7

Solvabilitas (X) Debt to Equity Interest bearing debt to equity Debt to Asset 0,5 0,2 0,3 0,6 0,2 0,4 0,5 0,1 0,3 0,4 0,1 0,3 0,5 0,2 0,3

189,8

340,8

305,5

240,4

272,7

Likuiditas (X) Rasio Lancar Quick Ratio 3,2 2,8 2,0 1,9 2,0 1,9 1,8 1,6 2,5 2,4

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Halaman ke 7 dari 8 halaman

TAT

0.58

P/BV

(249,3)

Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

DISCLAIMER
Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundangundangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp.20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com

18 Mei 2011

Halaman ke 8 dari 8 halaman