Layak atau tidaknya suatu proyek dilihat dari :

NPV > 0
B/C Ratio > 1
IRR > Bunga Bank
Teknik NPV, B/C Ratio dan IRR merupakan teknik
kriteria investasi yang mempertimbangkan nilai
waktu dari uang.

Setiap kriteria diatas dipakai untuk menentukan
diterima atau tidaknya suatu usulan proyek.

Kadang-kadang dipakai juga untuk memberikan
urutan (ranking) berbagai usulan proyek menurut
tingkat keuntungan masing-masing

NPV (Net Present Value)
NPV merupakan selisih antara present value
dari benefit (keuntungan) dengan present value
dari cost (biaya).

NPV = PVbenefit PVcost

Apabila proyek yang dinilai mempunyai pola
cashflow yang konvensional (cash out flow atau
aliran uang keluar diikuti serangkaian cash in
flow atau aliran uang masuk) maka PVcost
adalah sebesar modal yang diinvestasikan pada
awal tahun ke 0.
Apabila polanya non konvensional maka PV cost adalah
keseluruhan dari biaya.
Misalnya:
investasi awal
biaya pemelliharaan
biaya produksi
dan biaya perawatan.

Apabila cashflow dari suatu proyek mempunyai pola non
konvensional maka terlebih dahulu hrs dihitung PV dari
keseluruhan benefit kemudian baru dikurangi dgn
PVcost adalah keseluruhan dari biaya.

Apabila PVbenefit (cash in flow) berbentuk annually
maka present value dapat langsung dihitung dengan
mengalikan terhadap Present Worth of Annually factor
(P/A).

Catatan :
Apabila PV
benefit
(cash in flow) berbentuk
annually maka present value dapat langsung
dihitung dengan mengalikan terhadap Present
Worth of Annually factor (P/A).
Apabila PV
benefit
(cash in flow) tidak berbentuk
annually (berubah dari tahun ke tahun) maka
present value harus dicari satu per satu dengan
mengalikan dengan discount factor (P/F).



Keputusan tentang diterima atau ditolaknya suatu
proyek akan sangat bergantung pada hasil NPV
dari proyek tsb.

NPV > 0; layak
NPV = 0; tidak layak
NPV < 0; tidak layak

Contoh Pola Konvensional suatu proyek A
Proyek B
kesimpulan
Kedua proyek ini NPV > 0, berarti kedua
proyek ini layak diterima karena keduanya
memberikan keuntungan.

Tapi bila dirangking maka proyek B lebih
baik dari proyek A karena NPV yang
dihasilkan lebih besar yaitu Rp. 2 840 550,-
Contoh Non Konvensional
Sebuah proyek perkebunan memerlukan investasi Rp
7.5 milyar pada tahun pertama dan Rp 6 milyar pada
tahun ke-2. Produksi mulai pada tahun ke-3 sampai
tahun ke-7. Besarnya biaya pemeliharaan setelah
berproduksi Rp 600 juta/tahun dan besarnya biaya
produksi Rp 700 juta/tahun. Dari hasil produksi
diperoleh penerimaan Rp 6 milyar/tahun. Jika tingkat
suku bunga 12%, apakah proyek tersebut dapat
diterima atau ditolak?
Jawaban
B/C Ratio
t
benefit
PV
PV
Ratio C B
cos
_ / =
B/C > 1; Layak
B/C < 1; Tidak layak
B/C = 1; Tidak layak

Proyek perkebunan di atas memiliki B/C = 1.13
artinya proyek ini menghasilkan Rp 1.13 untuk
setiap rupiah yang diinvestasikan

B/C menunjukkan berapa rupiah mengukur
present value (PV) untuk setiap rupiah yang
diinvestasikan

NPV menunjukkan berapa rupiah kelebihan
PVbenefit di atas PVcost
Untuk Proyek A
B/C Ratio = 8.710.000/6.000.000
= 1.45 Layak
Untuk Proyek B
B/C Ratio = 9.840.550/7.000.000
= 1.405 Layak
( Internal rate of return )
IRR didefenisikan sbg tingkat discount atau
bunga yang akan menyamakan present value
benefit dg present value cost. Atau tingkat
discount rate yang akan menyebabkab NPV = 0
Kriteria penerimaan atau penolakannya adalah:
IRR tingkat bunga yang ditetapkan; maka
diterima
IRR < tingkat bunga yang ditetapkan; maka ditolak

Perhitungan IRR harus dilakukan secara
trial and error hingga akhirnya diperoleh
tingkat discount rate yang akan
menyebabkan NPV = 0

Penentuan besarnya IRR untuk cash in
flow yang berbentuk annually lebih mudah
dibandingkan dengan cash in flow non
annually.

Langkah-langkah untuk menentukan IRR jika cash
inflow annually :
1. Hitung besarnya PP (Payback Period yaitu waktu yang
diperlukan agar benefit seimbang dengan cost) untuk
proyek yang sedang dievaluasi



2. Gunakan tabel Present Worth of Annuity (P/A). Pada
baris umur proyek/umur ekonomis alat, carilah angka
yang sama atau hampir sama dengan hasil PP
3. Bila masih diperlukan, untuk menentukan IRR yang
sesungguhnya maka lakukan interpolasi
CashInFlow
wal InvestasiA
PP=
Contoh (Proyek A)
Tahun Chas inflow
1
2
3
4
5
6
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
Investasi awal = 6.000.000
Jawaban
1. Payback Period = Investasi Awal / chas Flow
= 6.000.000 / 2.000.000
= 3

2. Dari tabel P/A cari nilai i yang mendekati PP pada baris
umur proyek (n=6)
(P/A, i %, 6) = 3
(P/A, 24%,6) = 3.020
(P/A, 25%,6) = 2.951

Jadi IRR terletak pada tingkat Discount rate 24% - 25%.
IRR yang paling mendekati pada i = 24%


3. Untuk menentukan IRR yang sesungguhnya,
maka lakukan interpolasi
3,020 24 %
3 X %
2,951 25 %

% 28 , 24
2428 , 0
89855 , 2 24 , 0
069 , 0
020 , 0
01 , 0 24 , 0
951 , 2 020 , 3
3 020 , 3
%) 24 % 25 ( % 24
=
=
+ =
|
.
|

\
|
+ =
|
|
.
|

\
|

+ = IRR
Perhitungan IRR untuk benefit (keuntungan) yang
berbentuk non annually (berubah dari tahun ke tahun).

Salah satu cara untuk menyederhanakan perhitungan IRR
untuk cash in flow yang tidak seragam (tidak annuity)
adalah dengan jalan menganggap cash in flow tsb seolah-
olah suatu annuity dengan jalan mengambil rata-ratanya.

Langkah-langkahnya adalah sbb:
1. Hitung rata-rata cash in flow per tahun
2. Bagilah investasi awal dengan rata-rata tsb
untuk mengetahui perkiraan PP dari proyek
yang sedang dievaluasi
3. Gunakan tabel present of annualy (P/A) untuk
menghitung besarnya IRR. Hasil yang
diperoleh akan merupakan perkiraan IRR.
Caranya sama dengan langkah 2 pada
perhitungan untuk cash in flow yang berbentuk
annuity

4. Selanjutnya sesuaikan IRR yang diperoleh dalam
langkah (3), yaitu diperbesar atau diperkecil ke dalam
pola cash in flow yang sesungguhnya.
Apabila cash in flow yang sesungguhnya dalam tahun-
tahun pertama ternyata lebih besar dari rata-rata yang
diperoleh dalam langkah (1), maka perbesar tingkat
suku bunga (i) yang digunakan dan apabila sebaliknya
maka perkecillah tingkat suku bunga tsb


5. Dengan menggunakan discount rate atau suku bunga
(i) yang baru maka diperoleh dalam langkah (4),
hitunglah NPV dari proyek tersebut


6. Hitunglah kembali NPV dengan menggunakan tingkat
suku bunga yang baru sampai akhirnya diperoleh
tingkat suku bunga yang secara berurutan
menghasilkan NPV positif dan negatif

7. Jika memungkinkan lakukan interpolasi maka IRR
yang sebenarnya dapat ditentukan

contoh
1. Rata-rata chas inflow = 2.100.000
2. Perkiraan Payback Period
= 7.000.000 / 2.100.000
= 3.33


3. Dari tabel (P/A) maka nilai i yang mendekati PP (3.33)
pada umur proyek 6 tahun adalah saat selang i = 18%
(P/A = 3.498) dan i = 20% (P/A = 3.326)


(P/A,i%,6) = 3.333
i = 20 % = 3.326
i = 18 % = 3.498
Dengan demikian, discount rate 20% dijadikan sebagai titik
awal perhitungan IRR sebenarnya karena selisih :
3.498 (18%) selisih (3.498-3.333=0.165)
3.326 (20%) selisih (3.333-3.326=0.007)


4. Hubungan cash in flow tahun-tahun pertama (4 500
000 dan 2 200 000) adalah lebih besar dari cash in
flow rata-rata (2 100 000) maka IRR dari langkah (3)
yaitu 20% harus diperbesar misalnya 5% sehingga
menjadi 25%
5. NPV untuk discount rate 25% adalah sbb:

NPV = PV benefit PV cost
= 8.018.410 7.000.000
= 1.018.410 positif
NPV > 0, maka discount rate harus diperbesar lagi
sampai dapat NPV negatif
NPV = PV benefit PV cost
= 7.331.220 7.000.000
= 331.220 positif
NPV > 0, maka discount rate harus diperbesar lagi sampai
dapat NPV negatif
6. Karena dari hasil langkah (4) NPV > 0 maka nilai i
diperbesar lagi, misalnya menjadi 30%

NPV = PV benefit PV cost
= 6.748.120 7.000.000
= -251.880 negatif
7. Karena saat i = 30%, nilai NPV < 1 maka pencarian
nilai i dihentikan dan dilakukan proses interpolasi
Interpolasi nilai IRR sesungguhnya
adalah sbb:
saat i = 25%, NPV = + 331 220
saat i = 30%, NPV = - 251 880
% 84 , 27
% 5
% % 25
583100
331220
% 30 % 25
% % 25
) 251880 ( 220 331
0 220 331
=


=

=


X
X
X
IRR = 27.84%