Dent (2001) menyatakan bahwa ketiadaan kepercayaan internal dapat mengakibatkan suatu ketidakmampuan organisasi untuk menarik it yang

berkualitas ke dalam suatu hubungan kerjasama (partnership) yang produktif dan menguntungkan. Kepercayaan internal suatu organisasi dapat menjadi faktor sukses untuk penetapan mitra (partner) ekstemal yang strategis. embangun kepercayaan internal harus menjadi elemen kunci

dalam setiap rencana strategi bisnis untuk menghasilkan keuntungan dari bisnis besar yang menjanjikan di masa depan (Dent! 2001). 2.2. Pengertian Pengembang dan Kontraktor enurut wikipedia (200") pengembang perumahan (real estate developer) adalah orang atau penisahaan yang bekerja membangun atau merubah daratan atau tanah clan meningkatkan kegunaan dari suatu bangunan yang sudah ada untuk beberapa tujuan ban# atau untuk menghasilkan efek yang lebih baik. $umah tidak dapat didefinisikan secara sempit! seperti atap! dinding dan lantai! tetapi termasuk kegiatan di dalam rumah seperti kegiatan sosial! ekonomi dan budaya (%ilas! 1&&&). $umah dapat dimengerti sebagai ruang dimana manusia hidup dan melakukan akti'itas kehidupan bebas dari gangguan fisik dan psikis ((erlianto! 1&)*). enurut Klaber! perumahan adalah hubungan antar rumah ke rumah! rumah ke lingkungan dan mmah ke masyaralcat. Dalam pengertian yang lebih luas perumahan bukanlah hanya rumah sebagai bangunan struktur semata+mata! tetapi hams diartikan sebagai suatu tempat kediaman dalam suatu lingkungan yang dapat memenuhi syarat+syamt kehidupan keluarga yang layak! dipandang dari berbagai segi kehidupan masyarakat ((erlianto! 1&)*). enurut $obert ,! Kyle (1&&&) jenis+jenis rumah dapat diklasifikasikan berdasarkan tiga hal! yaitu - . berdasarkan tipe rumah
2.

berdasarkan sistem kepemilikan

berdasarkan tujuan pembangunan Pada studi ini! perumahan yang dibahas adalah perumahan tipe mewah atau menengah ke atas. .erdasarkan klasifikasi yang telah dijelaskan maka rumah tipe mewah termasuk da1am bagian klasifikasi rumah berdasarkan tipenya. Pada kenyataannya definisi dan batasan tipe rumah yang diterapkan oleh pengembang di %urabaya lebih didasarkan pada harga jual dari rumah tersebut. Koran Kompas edisi * *

200/ menyebutkan bahwa rumah yang termasuk dalam kategori rumah mewah adalah rumah yang ditawarkan dengan harga di alas $p. 000 juts! sedangkan rumah menengah ditawarkan dengan harga antara $p. 100 juts sampai dengan $p. /00 juts dan rumah sederhana ditawarkan dengan harga $p. 00 juts hingga $p. 100 juts. Kontraktor dapat didefinisikan sebagai satu badan atau pihak yang bertanggung jawab untuk merealisasikan gambar atau lulcisan yang telah disediakan oleh 1rsitek kepada bentuk dan ukuran sebenarnya seperti yang telah ditetapkan mengikuti kontrak. Kontraktor juga merupakan agen atau pihak utama yang bertanggungjawab untuk melaksanakan ide yang diterjemahkan dalam bentuk lukisan kepada bentuk dan spesifikasi sebenarnya. (2ripod! 1&&"). Kontraktor adalah pihak pelaksana pembangunan. Dalam pelaksanaannya! terdapat beberapa peraturan yang mengatur mengenai persyaratan yang hares ditttiliki oleh kontraktor berkaitan dengan proyek yang akin dilaksanakan. .erdasarkan 3eraturan 4embaga 3engembangan 5asa Konstruksi no 11 tahun 200* tenting $egistrasi 6saha 5asa 3elaksanaan Konstruksi no 12 tahun 200* tenting $egistrasi 6saha 5asa 3erencanaan dan 3engawas Konstruksi! pelaksana konstniksi dibagi menjadi tujuh gred berdasarkan kemampuan usaha! resiko dan telcnologi. Ketujuh gred tersebut dapat dilihat sebagai berikut Gred 17 8rang perseorangan! kualifikasi kecil. $esiko kecil dan teknologi

Gred

Kualifikasi

kecil.

$esiko

kecil

dan

teknologi

sederhana.

Gred 9 7 Kualifikasi kecil. $esiko kecil dan teknologi sederhana. menjadi pecloman terhadap setiap masabh yang timbul balk dipihalc kontraktor ataupun pihak-pihak lain yang terlibat. 2.2.1. Jenis-Jenis Pengembang Berdasarkan harp rumah, pengembang di Surabaya dapat dikategorikan menjadi tiga, yaitu !edia Jatim, 2""#$ %
1.

Pengembang Besar &arga rumah diatas 'p. ("" Juta$ Pengembang !enengah &arga rumah 'p. )"" Juta * 'p. )00 5uta) Pengembang Kecil &arga rumah di ba+ah 'p. )"" Juta$

2.

3.

2.2.2. Jenis-Jenis Kontraktor %ecara umum kontraktor dapat dibagi kepada tiga kategori utama, yaitu ,ripod, 2""-$% a. Kontraktor .tama (Main Contractor) Kontraktor utama merupakan seseomng yang ahli dan berpengetahuan dalam bidang pengerjaan konstruksi dan penanganan proyek. Kontmktor utama ini akan menandatangani kontralc antara pihak kontralctor clan pihak pengembang (developer). Kontraktor utama ini akan melaksanakan proyek konstruksi sehingga sesuai sebagaimana yang terkandung :lam dokumen kontrak. Kontraktor utama akan melaksanakan proses konstruksi ini dengan menggunakan tenaga kerja yang dimilikinya sendiri ataupun mengambil subkontraktor maupun menggunalcan kedua+duanya. b. Domestik %ubkontmktor (Domestic Subcontractor)

Domestik subkontraktor terdiri di berbagai jenis kontraktor yang melakukan kerja sesuai dengan keahlian dan kemampuan masing+masing. Domestik subkontralctor dapat dibagi tiga! yaitu
i)

%ubkontraktor kerja yang dikenal sebagai subkontralctor bahan dan buruh yaitu

subkontraktor yang menyediakan semua bahan dan buruh yang terlibat dalam suatu pekerjaan subkontrak.
ii)

%ubkontraktor bahan yaitu subkontraktor yang menyedialcan bahan+bahan (material) proyek

selama jangka waktu pelaksanaan proyek. %ubkontraktor ini biasanya dipilih oleh pihak pengembang (developer). iii) %ubkontraktor pekerja atau buruh adalah kontraktor yang menyediakan pekerja atau buruh untuk melaksanakan kerja kontmk bangunan. 3ekerja atau buruh yang disediakan terdiri dari buruh yang mahir! agak mahir dan kurang mahir. c. %ubkontraktor ;onstmktur (Nominated Subcontractor) %ubkontraktor nonstruktur merupakan subkontraktor yang dipekerjakan oleh pengembang (developer). Kontraktor ini menjalankan kerja proyek menurut keahliannya masing+masing. %ubkontraktor nonstruktur ini biasanya melakukan kerja+kerja mekanikal dan elektrikal serta fasilitas bangunan! seperti

%istem persediaan air! %istem pendingin ruangan 4ift dan <skalator %istem pencegah kebalcaran %istem pemasangan elektrik (kelistrikan) Kontraktor+kontraktor ini akan bekerjasama da1am melaksanakan proyek konstruksi supaya

berjalan lancar dan dapat diselesaikan tepat pada waktunya sebagaimana telah ditentukan dalam dokumen kontrak. %etiap jenis kontraktor tersebut telah memiliki kewajiban+

kewajiban tertentu dalam pelaksanaan kerja serta kontrak yang ditandatangani. %emua syarat+ syarat ini telah jelas dinyatalcan dalam suatu dokumen kontrak yang terbentuk antara pihak kontraktor dan pihak pengembang (developer). 2.). Perumahan 3engertian dari residensial real estate yaitu hunian yang meliputi tempat tinggal pribadi sama seperti sebuah pemerintahan dan institusi rumah! kepuasan adalah dasar perlindungan yang dibutuhkan bagi populasi kits (Kyle and .aird! 1&&0). $umah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian yang digunakan manusia untuk berlindung dari gangguan iklim dan mahluk hidup lainnya dan tempat awal pengembangan kehidupan dan penghidupan keluarga dalam lingkungan yang sehat! aman! serasi dan teratur (66 ;o /=1&&2 3asal 1 ayat 1).